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房地产还有白金10年?

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房地产进入又一个高涨期,这是三十几次调控之后的又一次上涨。

截至8月7日,有3家房企正式再融资方案,涉及资金超过88亿元。如果再融资方案获批,说明房地产从政治意义、金融意义上重见天日。目前除了表外、信托的庞大融资之外,还会加上银行表内贷款、公司债、股市融资等诸多的方式。

房地产泡沫一度引发巨大担忧,为了抑制房地产金融杠杆,股市与贷款对房地产企业关上了大门。这只是象征性姿态,因为表外信托等融资方式的大门依然敞开,最大的影响是提升了房地产的融资成本,房地产商与融资者皆大欢喜。但高价融资的方式却证明了在一些人眼中,房地产开发风险的上升与道德的低下。如果股市这一特定的“圈钱”市场向房地产企业开放,说明房地产企业从经济与道德两个层面被“摘帽”。

房地产目前进入上升周期的最后爆发阶段。

之所以说最后,是因为目前房地产市场全面开花,而房价大幅上涨集中在一二线城市,一些三四线城市房价下挫甚至出现全面下挫。大城市集中权力、商业、人才、资金等优势,在本轮城镇化进程中受益最大、风险最小。当冰山逐渐融化时,内部冰层加厚,显示经济失衡状况严重,这种局面可以继续,但不能维系长久,未来将有更多的三四线城市进入“融化”行列。

7月,中国百城住宅平均价格为10347元/平方米,比6月上涨0.87%,自2012年6月以来连续第14个月环比上涨,但价格下跌的城市个数明显增多,其中61个城市环比上涨,39个城市环比下跌。同比来看,全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%,涨幅扩大。前十大城市房价同比连续第9个月上涨,7月住宅均价为17609元/平方米,环比上涨1.34%,同比上涨11.06%,住宅均价首次突破10%,涨幅扩大1.13个百分点,广州、北京、深圳、南京涨幅均超过10%。涨幅均超过全国平均水平。

房地产依然是目前市场最热门的投资品种,今年上半年的地王与房地产销售数据说明了一切,大家似乎对鄂尔多斯与神木泡沫崩溃熟视无睹,但值得关注的是,投资者的投资范围越来越集中,投资标的越来越狭窄,如大城市刚需、高端写字楼、商业新地标的商铺等。

房地产金融用到了极致。房地产是最受银行欢迎的抵押产品,银行压缩开发贷,并不能改变房地产是中国信用替代物这一事实,没有信用贷款,只有抵押与担保贷款,抵押贷款只有房地产贷款。

个人房贷是优质贷款。央行7月19日的2013年上半年金融机构贷款投向统计报告显示,6月末金融机构人民币各项贷款余额68.08万亿元,同比增长14.2%,中长期贷款下降,而涉房贷款大幅上升:6月末,地产开发贷款余额1.06万亿元,同比增长17.2%。房产开发贷款余额3.26万亿元,同比增长11%。个人购房贷款余额9.07万亿元,同比增长21.1%。假设在限购情况下,个人购房现金支付占比达到房贷的1/3,房地产市场将达到12万亿元以上。

购房者现金支付比例大、负债少,房地产也就无所谓泡沫,而是由购房者真实财富煮成的一锅坚硬的粥。没有什么比房地产更容易吸纳公众手里的资金,吸纳公众财富发展城镇,通过城镇化获得土地。

房地产拉动城市化有边界。如果一个城市由房地产投资者机构城市运营的隐性成本,商业被商业物业推高,将会反噬实体经济,500强企业搬离北京市中心就是例证。

通过房地产预支今后的财富,最长不会超过20年。从2003年开始已经有10年,房地产黄金时代过后,最乐观估计,还会有白金10年