房地产还有白金10年?

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房地产进入又一个高涨期，这是三十几次调控之后的又一次上涨。

截至8月7日，有3家房企正式再融资方案，涉及资金超过88亿元。如果再融资方案获批，说明房地产从政治意义、金融意义上重见天日。目前除了表外、信托的庞大融资之外，还会加上银行表内贷款、公司债、股市融资等诸多的方式。

房地产泡沫一度引发巨大担忧，为了抑制房地产金融杠杆，股市与贷款对房地产企业关上了大门。这只是象征性姿态，因为表外信托等融资方式的大门依然敞开，最大的影响是提升了房地产的融资成本，房地产商与融资者皆大欢喜。但高价融资的方式却证明了在一些人眼中，房地产开发风险的上升与道德的低下。如果股市这一特定的“圈钱”市场向房地产企业开放，说明房地产企业从经济与道德两个层面被“摘帽”。

房地产目前进入上升周期的最后爆发阶段。

之所以说最后，是因为目前房地产市场全面开花，而房价大幅上涨集中在一二线城市，一些三四线城市房价下挫甚至出现全面下挫。大城市集中权力、商业、人才、资金等优势，在本轮城镇化进程中受益最大、风险最小。当冰山逐渐融化时，内部冰层加厚，显示经济失衡状况严重，这种局面可以继续，但不能维系长久，未来将有更多的三四线城市进入“融化”行列。

7月，中国百城住宅平均价格为10347元/平方米，比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，但价格下跌的城市个数明显增多，其中61个城市环比上涨，39个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅扩大。前十大城市房价同比连续第9个月上涨，7月住宅均价为17609元/平方米，环比上涨1.34%，同比上涨11.06%，住宅均价首次突破10%，涨幅扩大1.13个百分点，广州、北京、深圳、南京涨幅均超过10%。涨幅均超过全国平均水平。

房地产依然是目前市场最热门的投资品种，今年上半年的地王与房地产销售数据说明了一切，大家似乎对鄂尔多斯与神木泡沫崩溃熟视无睹，但值得关注的是，投资者的投资范围越来越集中，投资标的越来越狭窄，如大城市刚需、高端写字楼、商业新地标的商铺等。

房地产金融用到了极致。房地产是最受银行欢迎的抵押产品，银行压缩开发贷，并不能改变房地产是中国信用替代物这一事实，没有信用贷款，只有抵押与担保贷款，抵押贷款只有房地产贷款。

个人房贷是优质贷款。央行7月19日的2013年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，6月末金融机构人民币各项贷款余额68.08万亿元，同比增长14.2%，中长期贷款下降，而涉房贷款大幅上升：6月末，地产开发贷款余额1.06万亿元，同比增长17.2%。房产开发贷款余额3.26万亿元，同比增长11%。个人购房贷款余额9.07万亿元，同比增长21.1%。假设在限购情况下，个人购房现金支付占比达到房贷的1/3，房地产市场将达到12万亿元以上。

购房者现金支付比例大、负债少，房地产也就无所谓泡沫，而是由购房者真实财富煮成的一锅坚硬的粥。没有什么比房地产更容易吸纳公众手里的资金，吸纳公众财富发展城镇，通过城镇化获得土地。

房地产拉动城市化有边界。如果一个城市由房地产投资者机构城市运营的隐性成本，商业被商业物业推高，将会反噬实体经济，500强企业搬离北京市中心就是例证。

通过房地产预支今后的财富，最长不会超过20年。从2003年开始已经有10年，房地产黄金时代过后，最乐观估计，还会有白金10年。