中国四城楼市调查:提前“入秋”

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇中国四城楼市调查:提前“入秋”范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

编者按:阿里巴巴董事局主席马云曾说：“互联网的明天很美好，但今天很残酷。”这话套在如今风雨飘摇的地产业也同样适用。地产业的明天的确很美好，但地产业能否活到明天就很关键了，诸多不确定的因素让地产的走势成为迷局。本期商业调查遴选了中国四座代表性城市，对当今楼市真实走势进行了深度调查。

上海志成企业发展有限公司董事长郑建禄并未想到会再次成为媒体追逐的焦点，只不过与9个月前相比，这一次的成名让他“很尴尬”。

6月24日，市场传出志成公司2007年9月拍下的上海普陀长风生态商务区4号东南地块正在走收回的程序。该地块也成为上海首例已拍并遭退订的土地。

相同的事情也发生在南京。6月25日，全国第18个土地日，当天在南京举行的拍卖会上，短短2分钟的时间，河西中部地区难得一见的“绝版好地”以8.3亿元底价快速成交。而当天公开出让的另一幅地块――河西南部地区4号地块，则因无人报名而流标。

据了解，今年1到6月份，南京共有31幅地块公开拍卖，其中底价成交25幅，流标3幅。和去年同期成交59幅，地王频出的火热行情相比，不少业内人士均称“变化很明显”：不仅开发商拿地的热情大减，南京国土部门推地的步伐也大为放缓。

对此，业内专家指出，相对于2006、2007两年的“圈地高潮”，今年房地产业在土地购置方面的投资降温，随着行业景气度的回落，房地产企业拓展土地储备的速度明显放缓。而这一风潮已波及市场状况一直比较平稳的合肥、芜湖等二线城市。

“地王”风光不再

记者了解到，这次退订土地的上海志成企业发展有限公司成立于1999年，在2000年6月与上海市九亭经济联合总公司签订了合同获得九亭镇房产开发区约300亩土地的商品房开发权后，一直在上海地产圈汲汲无名。

直到去年九月，上海出让长风生态商务区4号东南地块，该地块挂牌起始价3.14亿元，这块土地的出让吸引了包括绿地集团、鹏润房地产、华润地产以及上海新黄浦置业等大牌开发商的共同参与。

竞拍过程十分具有戏剧性。在土地出让之前，国美集团旗下鹏润地产本来“势在必得”。在此前的2007年5月底，国美集团甚至还与长风生态商务区也曾签订协议，约定“按照国家和上海市有关程序规定，规范操作，搞好土地出让和项目开发”。

但是最终，“黑马”上海志成企业发展有限公司在挂牌中与鹏润地产以及绿地集团激烈竞价，最终以11.04亿元高价将该地块收入囊中。成交价约合挂牌价的3.6倍。从而该地块以1.65万元/平方米的楼面地价成为当年的“普陀地王”。

但由于没有在规定时间内交齐土地款，这块土地现在已经被政府收回。“按照规定在获取地块3个月之内需要一次齐土地款，而且之后也按照规定又给开发商顺延3个月时间。前后半年的时间内，开发商也在与政府相关部门沟通这件事情。但是土地的回收以及重新出让应该成定局了。此次地款没交是开发商自身的原因，开发商也因此损失了很多。”上海市普陀区相关主管部门的相关人士表示。

目前，“已经有包括港资在内的开发商向该办公室打听该土地的近况以及再次出让的相关信息”。这位官员表示。如果再次出让，价格可能没有那么高。按照相关规定，上海志成因为退地损失了3000万元的土地保证金。

对此，业内人士认为，目前对于房地产企业而言，最关心的问题已经不再是土地储备规模的大小，而是如何消化土地，平衡土地储备和开发资金的问题，因此，谨慎拿地也成了地产商经营中的主题词。

万科执行副总裁肖莉日前也指出，土地已经不是制约行业发展的主要瓶颈，基于这一判断，万科合理放缓了拿地节奏，更加强调成长的质量和财务的稳健性。

业内专家认为，去年的高价拿地现象，主要是因为当时市场情绪过于亢奋，企业对未来的预期过于乐观。不过由于行业景气度的持续回落，房地产企业拿地扩张也趋于谨慎。

土地市场“降温”

与前两年地产商对土地趋之若鹜形成对应，今年全国土地市场已明显有所降温；业内预计，“面粉”贵过“面包”现象将难持久。

在土地拍卖一向炙手可热的北京，今年1月16日，北京迎来了首次土地集中入市，当天有7块土地招标、挂牌出让，与大家的预期迥异，参与的开发商寥寥无几。就连此前最为看好的来广营乡清河营村1号地，和位于四环以内广渠路15号地及“鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地也遭到冷遇，3地块仅有6家开发商参与投标。更让人意外的是，广渠路15号地竟以流拍告终，成为自2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内地块首次出现的流拍。

而在5月末举行的一场土地拍卖会上也未能免于底价的命运，出让的两块土地，其成交价均高出起始价不多。目前，北京仍有数块土地未结束挂牌竞价。其中，朝阳区一些地块，至今无开发商报价。由于市场走势依然“徘徊”，北京原本预计的2季度土地供应潮，可能将再次延期。

同样在厦门本月初举行的拍卖会上，竞拍的12幅地块只有7幅成交，流拍5幅，成交最高楼面价为每平方米5126元，其中面积最大的地块位于岛外集美区，因无人报价而流拍。流拍的还包括位于岛内思明区观音山片区的一地块，这已是该地块的第二次流拍。

此外，深圳土地房产交易中心统计显示，今年1至4月，该市共出让居住性用地9宗，仅有3宗成交，其中一宗还是限价房用地，土地出让市场继续了2007年下半年开始的萎靡。其中4月份，深圳两次公开出让居住用地，分别有5宗和3宗土地。不过两次拍卖均只有一块土地成交，其他6宗全部流拍。

同样，上海、广州、南京、天津也多次出现了类似情形。从“地王”频出到流拍，地价下行压力也日益增大。

据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍土地超过50块，不少土地均以底价成交。

鉴于目前的状况，SOHO中国主席潘石屹日前明确表示：房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步就将可能威胁到银行。

戴德梁行一位分析人士也指出，土地流拍，一方面是因为银行收缩房地产贷款和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，没有能力拿地；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。另外，国家通过对闲置土地的清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费等措施，都让地产商感到盲目圈地将面临很大风险。