房地产项目施工阶段的进度控制分析

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房地产项目施工阶段的进度控制分析范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：项目的进度控制是一种典型的“计划管控”，即预先设定目标，分解目标，不断修正，并以此为依据严格按照实施。在实施进度计划控制时，应按照四阶段循环控制原理: 即计划、执行、检查、纠偏，不断循环。本文探讨了房地产项目施工阶段的进度控制措施。

关键词：房地产项目施工阶段 进度控制

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

出于资金安排和销售的需要，项目开工后房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。 现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“ 结构性” 进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了企业物业管理成本，降低了企业美誉度。

一、房地产项目进度控制含义

所谓进度控制，是指在房地产项目工程建设中执行经审核的施工进度计划，利用相应手段定期检查施工实际进度状况，与原计划进度计划进行比较，找出进度偏差，通过对偏差产生的原因及影响工期目标程度的分析，监督施工单位及时采取措施调整进度计划并执行调整后的进度计划。如此这样往复循环，直至实现既定的工期目标- - 项目竣工，或者在保证工程质量和不增加投资的条件下，缩短施工工期，提前竣工。

在房地产建筑施工中项目的进度、质量和成本三项目标控制关系是相互影响和统一的。在一般情况下，加快进度、缩短工期将会引起成本的增加。但由于建设项目提前竣工，就可尽早获得预期的经济效益；对质量标准的严格控制，极有可能影响进度，但对质量的严格控制而不致返工，不仅保证建设进度，也保证工程的质量标准及对投资费用的有效控制。

二、 进度控制的思路

1、系统控制

项目进度管理是一个系统工程，是对项目进行计划、组织、指挥、协调、控制，应该具备管理的全部职能，所以要做好进度控制工作，需要有系统的进度控制规划，包括项目总进度控制、年进度控制、季(月)进度控制等内容。这些控制由粗到细、由整体到局部，在执行时应以局部规划保总体规划，最终目标是达到项目总进度控制。

2、 动态循环

项目进度管理过程就是随着项目的推进，根据各方的变化情况，对进度计划不断调整的过程。它从项目开始就进入执行的动态。实际进度与计划进度一致时，两者相吻合；实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，是否影响到后续的工作和工期，采取相应的措施，调整原有计划，使二者重新吻合，继续按计划进行。

3、弹性控制

项目进度管理涉及的因素多、变化大和持续时间长，不可能十分准确地预测未来或做出绝对准确的项目进度安排，也不能期望项目进度会完全按既定日程进行，因此弹性控制是必要的。就是在确定项目进度时有合理的间歇，目标留有余地，以使项目进度控制具有应变能力。

4、信息反馈控制

为做好项目进度控制的协作工作，必须加强项目进度的信息反馈。当项目进度出现偏差时，相应的信息就会及时反馈，由计划部门做出偏差纠正，使项目进度朝着预定目标进行，以达到预期效果。

三、房地产项目施工阶段的进度控制措施

1、准备工作

在开工之前业主要切实做好自已应做的各项施工准备工作，为开工后的施工创造有利的条件，保证施工活动得以顺利进行。如进行场地平整，完成施工用水、用电及场外道道路等外部条件，尽快办理各种施工手续，请城市规划部门现场实测定位、测放建筑界线、和水准点交给施工单位进行测量放线，准备开工。(1)合理制定计划。计划是控制的依据，计划制定合理则进度控制成功了一半。目前的多数房地产企业，计划制定不受重视，计划的制定过程要么非常粗略，要么以走过场、交差的形式敷衍了事，造成以后的工作混乱。(2)图纸会审严格把关。由于目前甲方对设计工期要求普遍紧，设计院任务较多的情况下提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多，如果在项目图纸会审中把关不严格，将会导致设计问题推后到后续施工阶段暴露，增大设计变更、签证量，延误工期。所以可建议：项目部人员以“图纸多审一天，施工就节约了三天”的态度参与技术评审；要注意充实项目部技术力量，使得项目部人员有足够的能力发现简单的设计问题；给监理单位和施工单位施加压力，让其辅助发现技术问题，最好是恩威并举，发现问题给以奖励，不能发现问题给以处罚。

2、施工阶段

（1）寻找先进工艺、组织合理的施工工艺，在可能的条件下采取平行交叉的施工工序来缩短施工周期，增加人力和设备等措施，缩短某些工序的作业时间；利用时差，适当调配各环节施工的人力和物力，做好调度工作，使施工衔接紧密，有效地缩短工期，保证施工进度。并且，当工程的实际进展情况与计划偏离时，积极主动地寻找出现偏差的原因并进行分析。

（2）对工程的进度计划进行检查应依据施工进度计划实施记录进行。施工进度计划检查要求以定期检查的方式来进行，重点要检查以下内容：检查期内实际完成和累计完成工程量；实际参加工程施工的人员数量、设备数量；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；对实际进度与计划进度产生的偏差进行分析，当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施进行合理调配；检查在进度的管理中存在的问题。

（3）监督并跟踪工程的进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行统计与分析，编制统计报表；制定严格的进度控制的管理制度，落实控制进度的措施应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法。

（4）施工进度计划的调整必须依据施工进度计划检查结果，采用科学的调整方法进行。在计划图上进行实际进度记录，跟踪记录施工的每个过程的开始及完成日期，记录每天完成的数量、施工现场的进展情况、对施工干扰因素的排除措施等；施工进度计划调整应包括施工内容、工程量、起止时间、持续时间、资源供应等；在施工进度计划完成后，应依据施工进度计划及其执行的实际记录、检查结果、进度计划的调整资料等及时进行施工进度控制的总结，包括合同工期目标及计划期目标完成情况、进度控制中存在的问题及分析，施工进度计划的应用情况及改进意见等。

（5）做好施工调度工作，调度工作主要对进度控制起协调作用，协调配合关系，排除施工中出现的各种矛盾，实现工程进展各方面的动态平衡。调度工作的内容有：检查在作业计划的执行中存在的问题，针对问题采取解决措施；确保材料、设备等资源供应按照原进度计划来进行；按照计划进行施工作业条件的准备；下达调度令，对人力、物力等资源根据实际施工需要进行合理调配，使工程进展的各环节紧凑地开展，节约工期。

（6）做好施工环境的管理，根据环境及气候条件调节施工计划和方案。良好的作业环境，有利于材料和设备的存放及保护，有利于顺利开展施工，保证进度。要健全施工现场管理制度，实现文明施工，使施工现场秩序化、标准化、规范化，这有利于对施工的有效控制。

综上所述，项目实施进度管控是房地产企业项目实施全过程中一项的重要的管理容，对项目的销售、成本、预期收益等都会造成直接的影响。同时，项目的进度管控也是一种典型的“计划管控”，即预先设定目标，分解目标，不断修正，并以此为依据严格按照实施。在实施进度计划控制时，应按照四阶段循环控制原理: 即计划、执行、检查、纠偏，不断循环。项目计划的控制就是要时刻对每项工作进度进行监督，然后，对那些出现“偏差”的工作采取必要措施，以保证项目按照原定进度执行，使预定目标按时和在预算范围内实现

参考文献：

[1] 高兴中, 黄智勇. 皂市水利枢纽主体工程施工进度管理[J]. 人民长江, 2008,(21)

[2] 俞建德. 施工现场进度质量管理[J]. 中国新技术新产品, 2009,(16)

[3] 赵晓峰. 论工程施工全面质量管理[J]. 黑龙江科技信息, 2011,(07)