房地产企业事业部制下财务管理工作探讨

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农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称农房集团）作为山东省的发展战略执行单位，负责管理农房集团在山东省的开发项目，目前已进驻山东菏泽、山东临沂等地开发项目，不久将进驻山东潍坊和山东滨州等地区。笔者作为事业部财务负责人，不得不思考如何采用有效的人员委派考核制度、质量评估制度、资金管理制度、合同管理制度、财务分析报告等制度充分发挥事业部财务管理的优势与作用，并进行有益的尝试。

一、财务经理委派制

山东事业部财务负责人由农房集团委派，接受农房集团的领导及监督，在此基础上山东事业部委派所属项目公司的财务经理，后者接受事业部的领导及监督。充分发挥委派财务经理的监督和服务作用，需要从管理体制和考核上全面的思考。山东各项目公司体量较大，对财务经理的要求较高。财务经理不仅要具有独立的房地产行业账务处理能力，熟悉农房集团的财务系统和报表系统，熟悉房地产行业税收政策和法规，还需要具有一定的综合协调能力。在具体执行中项目公司财务经理负责所属项目公司的财务核算和管理工作，其薪资由事业部确定，月发放标准根据集团规定执行，绩效奖金由事业部财务部做年度绩效考评后发放。

二、财务质量评估机制建立

根据财务质量评估要求，事业部财务部每季度最后一个月底前完成对各项目公司的财务质量评估，并形成书面评估报告。财务质量评估机制，作为项目公司相关职能部门年度工作绩效考核的依据之一。首先财务质量评估机制是对项目公司财务部门的考核。对财务部门的考核通过工作质量分值考核表来完成，考核表分日常管理工作和其他工作两部分，每一部分包含工作内容、工作要求及时间节点、责任人、执行情况、分值统计。财务部工作质量分值考核表采取月初计划报事业部备案，月末自评报事业部核实的方式。其次财务质量评估机制也是对项目公司财务管理的考核。对项目公司建立一套可以量化和规范的财务管理监督考核指标，包含项目公司的年度经济指标、资金管理、销售管理、成本管理等内容。财务经理对这些指标逐一进行跟踪，如有差异，分析差异产生的原因并进行评估反馈。

三、资金收支预算管理制

为协调各项目公司的资金运作，事业部在集团资金平台的基础上建立统一的事业部资金子平台，管理所属项目公司的资金。资金收支执行预算管理制。各项目公司应按月在系统中填报《月度资金收支情况一览表》、《月度资金使用计划表》，并按照项目公司实际情况分类分项认真如实填写，由项目公司财务部经理、总经理确认后上报事业部财务部。事业部财务部负责审核和平衡，并根据事业部财务管理流程，上报事业部总经理核准。资金计划的排列是与实际项目的推进计划相关联的，或多或少与实际都不合理，财务经理应依情况分析，对经常计划失真的项目公司，分析是管理不到位还是相关人员未按照项目进度编制计划。月度资金的使用应遵循量入而出、量力而行的原则。

四、合同跟踪管理制

在整个房地产项目开发过程中，从前期规划到配套安装、从总包工程到甲供材料将签订大量的合同。这些合同涉及的范围广、资金量大、付款条款不一，从财务角度如何对这些合同执行跟踪管理，及时发现问题、减少风险，保证成本核算的准确性，山东事业部特规定了以下执行办法：事业部财务部指定人员须参与重要合同谈判，参与合同会签，尤其对付款条款、保修金支付、发票内容、涉及税收落地的安装及材料混合型合同关注并提供专业性意见。对于集团有标准的格式合同，执行集团标准，其他合同由事业部总结合同履行条款标准；项目公司财务部须对采购系统生成的合同台账进行定期核查，合同台账核查须结合成本项目与相关会计会计科目的钩稽关系，如已付款金额、未付款金额、已收发票金额、保证金金额等，且合同台账的相关信息须与会计报表与账簿相符。财务部每月至少与采购系统自动生成的合同台账核对一次，及时发现合同增补或遗漏等问题，发现问题与相关部门协调解决。如发现合同违规等方面的问题，及时上报事业部；项目公司财务部负责合同付款环节的审批，财务审批须结合相关部门提交的付款依据核对合同付款条款避免超额付款，验证发票的真伪及合法性避免税务风险，核对合同签约单位、发票开具单位、付款单位的一致性避免法律风险。合同付款环节审批的关键是不能超出合同约定的范畴，且合同付款应与工程进度相吻合。如果发现实际付款超出了合同及工程进度的范畴，应与相关部门进行沟通，如需对原有合同进行补充约定的，应要求相关部门补齐资料，完善合同约定，财务部门按照补充后的合同执行。

五、财务分析报告落实制

事业部财务部负责提供财务分析报告模板，内容包括项目经济指标完成情况、产品去化、成本管理、现金流量、资金计划、存在问题、合理化建议、支持帮助等。项目公司财务部在事业部提供的财务分析报告模板的基础上，根据项目的具体情况完成项目季度财务分析报告。事业部财务部对各项目公司的财务分析报告在事业部层面进行跟踪落实、问题交流、总结与反馈，并且定期更新完善财务分析报告模板。

在设计财务分析报告模板时，针对房地产行业的特性，尤其需加强项目分析。项目分析主要分为：一是与本项目测算数据进行对比分析；二是与本集团其他具有代表性的项目进行对比分析，如同物业类型单方成本、项目投资回报率、投资周期等对比分析，通过分析差异进一步完善经营管理，寻求利润增长点。