关于土地使用涉及的几个问题的解析

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摘 要：本文以土地使用费作为研究对象，通过对场地使用、建设用地和土地使用费的清欠等几个问题的具体阐述，得出现阶段我国市场经济体制下的土地使用费的具体实施和管理的措施，其目的是探讨更多的解决市场条件下土地使用的有效途径。

关键词：土地划拨；建设用地；财政预算

中图分类号：F301.23文献标识码：A

在我国土地是全民所有，在社会保障层面，作为土地有一个基本保障的计费基数，当住房面积达不到保障基数时，需要社会提供某种形式的住房补贴作为补偿性支出。但作为土地的有偿使用问题，其来源与历史遗留问题复杂，在单位面积的计费标准基础上，地方政府出台了一些关于土地使用金的附加条件。而具体到房屋，其使用的期限与价格的走向等直接与土地相关，在土地使用费提高后，会相关到房价的走高。关于场地的使用和建设性土地的使用，涉及到不同性质企业的租用和买卖等问题，引起复杂的社会管理，导致政府的管理出现难点。

一、土地出让金的支出范围

土地出让金的支出范围包括破产、改制企业职工安置费用、城市基础设施建设费用、土地开发各项费用、土地出让业务费等。

破产、改制企业职工安置费用。为支持国有企业改革和发展，妥善安置破产和改制国有企业分流下岗职工，根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定，国有企业破产时，其原使用的划拨土地应由市人民政府组织出让，变现资金上缴市财政局，其土地出让净收益主要用于该企业未能参加养老、医疗社会保险的离退休人员的离退休费、医疗费和职工安置费用，其中对破产企业中自谋职业的职工，可按规定从出让收入中拨付一次性安置补助费。

城市基础设施建设费用。根据土地出让金征收情况，安排一定比例的土地出让金用于城市市政基础设施配套建设。

土地开发各项费用。主要包括：以后，根据土地的生熟程度进行土地开发的费用；安排一定数量的资金，用于农村非耕地的开发、整理和复垦支出。

土地出让业务费。市财政局按照缴入国库土地出让金收入的一定比例核拨土地出让业务费，土地出让业务费按预算外资金管理。土地出让业务费的使用范围按照《国有土地使用权出让金征收管理实施办法》执行。

二、场地使用费

根据物权法，外资企业使用我国国有划拨的土地可以提交场地使用费，其权利为土地使用权。其中包括两项内容：土地开发和土地使用。对土地的开发包括对现有建筑物的拆迁和基础设施建设，作为土地开发费，外资企业须一次性支付，上述内容指出土地开发费。而土地使用费是外资企业在使用土地资源过程中需要缴纳的费用，根据地方土地使用情况的不同，费用的使用明细不同。一次性缴纳土地开发费之后，须逐年缴纳土地使用费。凡是属于划拨的土地，其费用都须纳入财政预算，作为财政管理，专项用于外资企业投资补偿，在相应的建设拆迁和涉及公共设施的建设上作为支持外资企业发展的专项资金进行管理。

土地使用费由中央政府和地方政府按照一定比例管理，经由财政部门负责统一征收和管理。对于同级土地行政部门代征代缴，同时纳入财政预算，划拨为城市建设费和土地开发费。对于出让土地使用权的，协议出让金的40％由国家进行征收，而年付的租金和土地收益金，则不低于基准地价的2％。使用土地的单位和个人须按照国家法律的规定自觉缴纳土地使用费，国家对土地收费不属于行政事业性收费，属于土地资源性收费，在市场经济环境下，国家作为土地的所有者，对于土地权益的收益体现在土地有偿使用上。

三、建设用地土地

（一）住宅用地与非住宅用地在土地使用权上存在着区别：

物权法对住宅建设用地期满后是否续费并没有明确的规定，关系到住宅七十年产权到期的问题，到期后住宅用地是否需要继续支付土地使用费的问题，关于建设用地土地使用权人所承担的法律义务，目前还看不到一些依据。而住宅建设用地使用权期满后自动续期的规则已经制定，这一个规定可以保护建筑物的所有权者的合法权益。在我国，土地使用金的问题，作为物权法考虑的续费问题没有做规定反映出目前问题难以解决，矛盾突出。但考虑到实际操作，经济发展的必要性，以不规定是否续费为宜，这关系到广大的民生和以人为本理念的实际发展。

（二）关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果

物权法未出台之前，一般情况下，非住宅建设用地使用的规定为《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，而有特别行政法规规定的除外。物权法出台后对地上建筑物进行了特别的规定，没有规定的依照旧有的约定或者依照法律、行政法规的特殊规定。不过这种情况容易导致继续维持《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，使得物权法的法律效应的实际操作有较大的难度。

（三）土地使用权登记注销

登记机关应当依照相关规定对期满使用的土地进行有权收回，并且进行有效注销登记，同时收回登记机构颁发的土地使用权证。关于后续的工作，对土地继续使用的费用问题，续期的问题，土地使用费如何支付及如何报财政审批等问题。还包括对地上建筑物的处理问题，对价支付的问题都需要继续探讨和深化改革方案。

四、新增建设用地土地使用费问题

（一）新增建设用地土地有偿使用费征收范围

部分农用地和没有利用过的土地转化为建设用地，根据地方国土资源部门的实际勘测和批准的建设用地面积与相应的等别之间存在费用上的相关，对于有偿使用建设用地须在土地利用的总体城镇规划范围进行申报，依法取得的建设用地的项目工程涵盖了水利水电建设、移民搬迁占用土地城市土地以及房地产企业建设用地，包括在城镇化过程中的村庄和集镇的重新单独选址，依法有偿使用土地都属于新增的建设用地，其费用需要按照不同规定来执行。因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，应按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳新增建设用地土地有偿使用费。

（二）新增建设用地土地有偿使用费征收等别

自2007年开始，新增建设用地土地使用费的已经提高了一倍。针对各别地区行政区划的重新区划，出台的细化的土地使用费存在等别，具体细化后的收费标准是根据地方的发展而形成的。

今后，财政部将会同国土资源部根据国家土地调控政策需要，结合各地基准地价水平、耕地总量和人均耕地面积、社会经济发展水平等状况，适时调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，并向全社会公布。（三）调整地方分成管理方式

调整后的土地使用费延续中央与地方的7：3的使用分成体制，对土地的总体调控能够有利于控制房价总体的走高的趋势，土地使用费的地方部分一律纳入省级管理级别的国库，纳入财政预算。

五、完善土地使用的有关管理制度

针对治理整顿土地市场秩序中发现的问题，结合本地实际，查漏补缺，加强土地管理制度的建设。重点要加强地价、土地供应和土地储备的法律制度建设。（一）建立基准地价、工业用地最低价出让制度依规定定期更新基准地价，建立并完善工业用地最低价出让制度。基准地价、工业用地最低价是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值、核算土地资产收益的基本依据。为保证基准地价水平符合实际，投入资金。（二）规范土地供应制度 严格执行国有土地使用权出让招标拍卖或挂牌制度。除按法律法规规定可划拨供地的外，其他建设用地必须以有偿使用方式提供。按法律法规规定实行招标拍卖挂牌协议出让的土地，要依法进行公示，接受监督。（三）加强土地储备的制度建设 土地收购储备的制度建设着重考虑以下五个方面：一是要明确土地储备的内涵、范围；二是要规范土地收储机构征地、收地、储地、供地等方面的操作方法与管理制度，包括征地补偿、开发支出、收储机构工作经费等土地收储成本标准、范围的规定；三是要建立土地收购储备准备金制度，规范土地储备资金的运作和管理办法防范金融风险；四是要建立土地储备工作的监督制度和法律责任制度；五是要建立起土地储备工作的奖励制度和责任追究制度，加强队伍建设。

参考文献：

[1] 张丽君. 外商投资企业场地使用费性质辨析[J]. 财政监督. 2010(20).

[2] 范文君. 划拨土地使用权权益价评估方法研究[D]. 浙江大学 2010.

[3] 王伟革. 继承建设用地土地使用权应缴纳契税[J]. 资源导刊. 2010(09).