“营改增”对房地产行业的影响分析

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摘要：房地产行业是我国经济的重要组成部分，成为影响支出型行业，房地产行业的健康、快速发展对于推动我国经济的发展具有重要的作用，营业税改增值税从短期来看不利于房地产行业的发展，但是从长期来看对于维持我国房地产的稳定以及经济的发展具有积极的影响，能够有效地促进房地产行业平稳、健康发展。本文以营业税改增值税为背景，分析了其对我国房地产行业造成的影响，以及从长期出发，对于房地产行业应对营改增背景提出有效地建议和对策，保障房地产行业的发展重要的意义。

关键词：房地产企业 营改增 问题 对策

当前，我国经济的重要推动力是房地产行业，该行业在我国国民经济中所占的比重较大，甚至已经被视为我国经济的重要支柱性产业。尤其是近些年来房地产价格的不断上涨，房地产开发的广大和深度不断加大，导致整个房地产行业面临着激烈的竞争压力。同时，由于房地产价格上涨带来了较多的经济问题和社会问题，从长期来看，会引发较为严重的社会冲突。

为了有效地促进房地产行业健康地发展，国家针对该行业采取了较多的调控措施和手段，促进房地产行业健康发展。目前我国会计制度强调强营业税改为增值税，这对于营业收入占较大比重的房地产行业来说会造成较大的影响，如何降低房地产行业受到此影响成为学术界比较关注的问题，因此，本文的研究显得十分有意义。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）短期内面临税负上升风险

统计得知，上海实施“营改增”后的两年时间，大约有90%的企业已实现“税收减负”目标，然而，还有一些企业的赋税不仅没有减少，反而有所增加，这造成许多房地产企业对“营改增”仍有许多顾虑，企业赋税上升的主要原因有以下两点：一、税率高。房地产行业及主要上下游行业目前的现行税率在3%-5%之间，“营改增”实施后，房地产企业的增值税税率达17%或11%，所以，企业的税收负担不降反升。二、抵扣难。“营改增”目前还只是试点阶段，房地产行业及主要的上下游并没有完全被纳入试点范围，所以目前还没有形成完整的增值税抵扣链条，因此出现了房地产产业链增值税抵扣困难的现象。比如，建筑工人费还不能够直接开具增值税专用发票，再如，所购买的原材料不可能全部取得增值税专用发票。这一系列的问题都会增加房地产企业的税负。

（二）财务管理与会计处理的影响

营业税按照营业收入全额来计算所得税，增值税计税时所采用的则是差额增税，应缴纳的税款是销项税与进项税的差额。“营改增”后，房地产企业的会计核算会增加上十个会计科目，这无疑将增加了企业的会计核算的难度。房地产行业根据营改增会计制度的改革，以及由此造成的会计政策和制度的变化，要求财务管理和会计人员不断通过各种措施来提升财务工作者的工作素质和专业技术能力，使所完成的工作是符合会计准则和制度的，从而降低纳税风险。

（三）营改增会造成房地产企业的资金短缺

当前的房地产行业主要的运营模式是项目公司式，该种形式下，房地产开发的项目先要根据预期的销售收入来缴纳一定的税款，只有项目完成后房地产公司才会获得大量的进项税款金额。房地产企业在开发项目前需要缴纳较高的增值税额，以前房地产企业不断增加的成本，使得房地产企业自由现金流较少，进而会造成企业的资金比较短缺，再加上目前紧缩的货币政策和国家对房地产行业的控制，使得房地产企业和公司面临着较为严重的资金短缺问题。

二、应对“营改增”的对策和建议

（一）完善对供应商管理

为了有效地降低企业的税收负担，房地产企业应该理性地选择最适合企业的建筑施工方，由于他们拥有选择权，应该，在选择建筑施工方时，房地产行业应该严格进行选择，尤其是要选择那些能够开具增值税发票以及有正规资质的施工单位和企业。房地产在选择供应商时同样要考虑能否有效地减低税率。房地产企业在进行工程的决算管理时，需要及时地开区正规增值税发票，同时企业内部也应该对会计核算体系进行优化和完善，切实做到账实相符，当企业不能够获得正规的用于抵扣的发票时，一定不能进行抵扣，以便会计核算准确性得到提高。

（二）转变经营模式来避免资金短缺

营改增会造成房地产行业的资金短趣，企业必须对这一问题加以重视，通过采取有效地手段进行解决，可以通过转变企业的经营模式进行解决。包括两个方面：首先，在项目的开发方面可以同企业进行合作，比如实行项目的股份制，通过联合可以有效地解决资金短缺的问题；其次，可以不断提升房地产的质量，增加企业在市场中的竞争力，不断扩大该企业的市场占有率，为企业的发展提供充足的资金。

（三）优化经营流程筹划税务

房地产企业根据企业自身的特点以及经营情况，来筹划税收的缴纳，通过合理地筹划最大程度地降低企业的税收负担。该企业应该对公司的项目进行分析，找出能够依据进项税额的抵扣对税负造成递减的项目，从而有效地降低企业的税收负担，当前房地产行业的发展面临着机遇和挑战，如何在激烈的市场竞争中抓住“营改增”的机遇，发挥房地产行业的优势成为该行业发展的一个重要课题。房地产企业在经营过程中要不断做好企业的税收筹划相关的工作，同时以房地产企业自身的实际情况为出发点，为企业的发展制定好相应过渡政策，不断完善房地产企业的经营模式，以“营改增”为契机，为企业的发展争取到更多的优惠和政策支持，在整个房地产行业竞争中得以稳定、快速和健康的发展。

参考文献：

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