房地产政策调控的影响将日益显现

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考虑到目前的房价水平对行业、甚至是整个民生已经构成了不利影响，我们认为后期对地产的调控依旧会是常态。政策调控的影响将日益显现，行业面临调整压力。

1月5日，媒体报道，有记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。

2009年底行业政策收紧信号明确，收紧时间远超预期。房地产行业与国民经济存在一定程度上一损俱损的特殊性，这使得国家对于房地产行业相关政策的推出显得更加微妙。国家的初衷在于既不希望看到刚刚振兴的地产市场迅速冷却，也不愿意地产市场泡沫过度，从而使得经济过热、甚至造成民生问题。但是考虑到目前的房价水平对行业、甚至是整个民生已经构成了不利影响，因此我们认为后期对地产的调控依旧会是常态。政策调控的影响将日益显现，行业面临调整压力。

调控祭出行业调整明显

2009年12月整个行业处在政策调控加剧的预期之中。这直接造成板块市值出现连续缩水，恐慌情绪颇盛。12月份房地产板块下跌8.62％，沪深300指数上涨1.82％，符合我们的预期，我们已于14日下调评级，房地产板块投资评级为“中性”。在我们年度策略中也早已指出房地产已进入调整期。

在12月的涨幅中，涨幅前列的集中在重组地产股、概念股。主要的原因是房地产板块上涨已到一定高度，需要调整，而某些受益于实质性重组的地产股具有真实的上涨需求，如广宇发展。另外，一些概念股受到概念炒作的支撑，如期货概念股新黄浦。

市场自身有调整需求

房价11、12月受政策到期的影响，呈现价升量涨的态势。根据国家统计局公布的数据，11月份全国70大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月份扩大1.8个百分点，环比上涨1.2％，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。新建住宅销售价格同比上涨6.2％，涨幅比10月份扩大2.2个百分点，环比上涨1.5％，涨幅比10月份扩大0.6个百分点。房价同比和环比涨幅均创年内新高。

而居民可支配收入上涨较为稳定，不支持房价的连续飙升，房价收入比已超过合理位景上限。

收入情况并不支持房价的持续上涨，具体来看：1)根据上海统计局上半年统计数据城市居民人均可支配收入14965元，同比增长7.6％。其中，工资性收入10290元，增长3.8％；转移性收入3638元，增长20.3％。这说明消费品上涨的基础并不牢固，以政府转移性支出为主导的收入增长的持续性不强，房价上涨的基础也不稳固。2)上半年，上海市居民家庭人均财产性收入263元，比去年同期增长30.4％，增幅为四大收入来源中最高。无疑受到了上半年宽松货币政策和股市上涨的影响，但这种财富效应在明年收紧货币的条件下的持续性存在很大的不确定性。

政策调控影响将日益显现

2008年银行信贷的天量投放，宽松的货币政策已经促使高储蓄流向了房地产领域，房地产交易量爆发式增长，房价的上涨速度可与2007年高峰期媲美。如果不再采取措施，会使高储蓄加速流向房地产，如1990年前后的香港，炒作房地产，楼价飙升，庞大的资产泡沫迅速推高当地的成本水平，使得香港平均同比通胀率高达10％，房地产市场的泡沫化是政府不愿见到的。

在过去的一个月中，政府出台了一系列遏制房价过快上涨的政策，12月9日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中关于房地产的政策措施为：个人住房转让营业税免时限由2年恢复到5年。12月17日，五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50％”。

这些措施对房地产市场已经产生了一定的影响，根据我们的草根调研，最近中介较为冷清，买房者观望情绪较为浓重，交易量也有较大回落。我们认为此次调控的影响将日益显现。

未来房价或高位盘整

如我们上文分析，居民的收入和货币因素并不支持房价的进一步快速上涨，经过一年交易量的连续上升，目前部分城市的日均交易量已达到2007年高峰水平后有所回落，进入1月份后，价格将到阶段高位，投机需求将有所减弱，成交量将小幅下降。

销售价格将高位盘整，即使向下调整，幅度也将较小，主要原因是销售面积与竣工面积依然维持供不应求的局面。

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月扩大1.8个百分点，环比上涨1.2％。1－11月竣工面积累计4.42亿平米，同比上升25.98％。1-11月销售面积累计7.52亿平米，同比上升53.01％。在建施工面积同比增速为17.21％，比较稳定，虽然房价有调整压力，但短期供不应求的情况对房价有支撑作用，销售价格将在高位盘整，或有小幅调整。

估值上升空间有限

截止2009年12月初，深沪房地产板块动态PE30.8、PB4.25，目前估值在历史平均水平。由于房地产市场房价和交易量已到阶段性高位，估值上升空间有限。而且，房价或有调整，由此，对于NAV估值大幅上调的可能性较小。

未来估值的提升依赖于板块盈利的持续提升。2010年主流公司的盈利将持续改善，估值仍有提升空间，优质龙头公司具有吸引力。

房地产将进入正常调整期

我们认为随着市场的自行调整和政策力量的共同作用，房地产将进入正常调整期。我们之前在年度策略报告中已经指出，仅靠市场力量，房价无法自我调整进入理性区域，现在政策的出台已经早于我们的预期。我们对房地产行业的评级为“中性”。另外，我们认为1月份的交易量将受到政策的较大影响。

我们看好受益于产业转移的城市的房地产市场以及相关上市公司。即受益于投资增速加快二、三线城市的房地产龙头股和一线城市的持有型物业类公司。