我国近期房地产市场观察
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【摘要】本文将具体分析近期全国房地产市场的走势。先阐明新世纪以来房价上涨的复杂原因（第一大点），然后说明现阶段房地产市场的现状（第二大点），然后具体分析近期以来，原有的导致房价上涨的因素的“变”（第三大点）与“不变”（第四大点），并将我国房地产市场与上世纪的日本房地产做了简单说明。综合以上说明，从而给出结论判断。
【关键词】房地产市场 表现 原因 变化 走势
一、前期房地产市场表现及其原因
进入21世纪以来，我国的房地产市场持续走强，全国大中小城市房价普遍上涨，近10年来，大多数地区的房价都有成倍的上涨。不少学者认为，全国性的房价过快上涨，提高了普通居民的住房负担，对普通人民的生活造成了一定负担。此外，房地产泡沫的存在逐渐得到共识，对宏观经济的平稳运行也产生了一定的隐患。
分析进入21世纪以来我国房价上涨的原因，综合各方的观点，大致有如下几条：
（一）需求拉动
1.基础条件：经济高速发展与居民收入增加。截至2013年底，全年国内生产总值568845亿元。全年城镇居民 人均总收入29547元，其中，城镇居民人均可支配收入26955元。全年农村居民人均纯收入8896元。可以看到，我国经济的快速发展以及人民生活水平的提升客观的导致了住房需求增加，房价上涨。
2.基本动力：城镇化加快。据全国人口普查的数据，各年的城镇化率分别：12.84%（1953年）、17.58%（1964年）、20.43%（1982年）、25.84%（1990年）、35.39%（2000年）和49.68%（2010年）。可以看出，我国城镇化速度持续加快，且距离饱和阶段（60%―70%）还很遥远，城镇化促使大量农村人口进城，从而推动了房价上涨。
3.金融杠杆：货币超发与利率走低
一些学者认为，导致房价上涨的根本原因是信贷与货币的过度增加，要从根本上解决房价上涨问题，应该收紧货币与信贷。从信贷过度扩张来看，信贷过度扩张可以从对住房供给增加和对住房的需求增加两个方面来看。从住房供给来看，宽松的货币政策使得广大房地产商现金流比较充裕，开发商因此可以“捂盘销售”，占据了所谓的卖方市场。住房需求增加，是因为宽松的货币政策使得个人及投资贷款容易取得，并且利率较低，还款压力较小。 此外，由于大量超发货币（尤其是2008年金融危机之后），市场对货币贬值的预期得到广大居民的认同，利率跑不过CPI一度成为媒体热议的话题，买房成为富裕阶级乃至中产阶级保持财富的选择，或者说是最佳选择。货币超发和宽松的信贷对房价的影响并不局限于上述的部分，其引起的通货膨胀，又可以引发住房建筑成本、原材料成本、地价成本的上升，从而引起总成本的上升，直观的表现为房价上涨，这一类的影响属于成本推动的部分，但也是因为金融杠杆造成的，在次一并说明。
4制度缺失：
1）保障房供应不足。从宏观数据来看，进入21世纪以来，我国的经济适用房等保障性住房的比例持续走低，直至房价上涨引起全国人民的关注之后，相应的保障房建设计划才陆续推出，但是，就我国21世界前十年的大量需求来看，保障房的建设供给还是不够充足。保障性住房的不足，迫使普通民众将目光投向了商品房。
2）户籍制度僵化。可以说，户籍制度的僵化极大的增加了住房的需求。在我国，只有取得户籍，才能享受所在城市所具有的一系列优惠条件，如医保、社保、医疗资源、教育资源等等。而买房落户成了青年人得到户籍的不二选择，只租房不落户，享受不了居民待遇，就只能咬牙买房。
5血缘关系：购买能力增强
血缘关系使得购房者较为容易从直系亲属乃至亲戚中得到资助或借款，增大了购房需求与购房能力。不少年轻购房者双方都是独生子女，可以从双方的家属中得到较多的资助，从而再次增大了购房的支付能力和购房需求。
6、房价上涨预期
我国在经历长达数年的房价上涨，让消费者投资者企业政府等各方都形成了房价上涨的共识，一些投资投机的资金也大量进入房地产市场，增大了需求。
（二）成本推动
1、地价上涨。经济增长方式造成住宅用地不充足，由于我国经济发展的需要和耕地限制，导致了大量的用地指标投入到了工业用地上，再加上粗放式的用地发展方式，导致了我国住宅用地供应不足，地价上涨。地方财政蜕变成“土地财政”。近年来，一些地区形成了所谓的土地财政，地方财政中土地出让金占比过高，使得地方政府形成了房地产依赖。一些地方政府通过限制土地供给，间接的提高地价，并催生所谓的地王。另外，由于土地财政的依赖，少数地方政府不希望房价降，一旦房地产市场出现下行趋势，就采取了一系列的刺激措施。可以说，地方政府在对房地产上涨起到了一定的催动作用。
2、住宅造价上涨。在前文已经提及，由于通货膨胀引起的各种原材料上涨，以及人力成本的上升和各项繁杂的行政事业性收费和税费，住房的造价（成本）是在不断上升的。全国土地出让金占地方财税总收入比重从2001年的14.24%急剧上升至2010年的40.03%。
进入15、16年以来，房地产市场出现了新的变化。全国性的一边倒式的房价上涨已经结束，但是全国性的大规模房价下降也没有出现。全国的房价开始出现明显的分层和异化，一线城市和经济发展动力强劲的大型城市房价降幅下降但仍然上涨，大多数省会级同等级层次房价保持波动或者小幅上涨，但对于三四线城市，除了一些经济发展比较强劲、原来供给量不足的城市外，大多数三四线城市房价出现了小幅下降的现象，极个别城市出现了所谓的鬼城、“崩溃”，如温州、内蒙古鄂尔多斯和辽宁营口等。
总体来说，房价本身还是尤其本身的价值和供求关系来决定的，对于经济发展好、社会服务好的地区房价依旧在上涨，相反本身价值不高的房价出现了下降。值得注意的是，即使是总体房价下降的城市，对于处于优质地段的房产（交通便利、社会资源丰富、景色优美等），其价格还是在上涨的。
结论：新时期，新变化，可以说，房地产市场一路高歌，只涨不跌、只赚不赔的年代已经一去不复返。房地产市场逐步走向理性、房价逐步回归人民群众可以接受的合理范围内也将成为必然趋势。所以，近期以来房地产市场的发展趋势，是走向理性、挤掉泡沫、合理调整并逐步走向健康的，这过程中，一些不合理的要素必将被淘汰或者修正。从远期来看，我国房地产市场将迈入平稳发展并持续相当长的一段时间。