预售资金监管范文精选

摘 要：商品房预售资金是预售制度设立的最重要基础，预售资金的收取和使用是商品房预售中至关重要的环节。加强商品房预售资金监管，是控制我国商品房预售市场风险，平衡购房人与开发商之间利益的关键。通过明晰我国现今商品房预售资金监管的立法现状和监管模式，探析我国香港、美国先进国家和地区商品房预售资金监管模式，进而为我国建立并完善商品房预售资金监管模式提供可行性构想。

关键词：商品房；预售资金；监管模式；立法构想

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2013）14-0015-02

2012年8月，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传，一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈，我国商品房预售制度再掀存废之争。

笔者认为，在房地产建设资金紧缺的情况下，取消商品房预售制度是不明智的，预售制度应完善而非废除。商品房预售资金的收取和使用是商品房预售的重要环节，预售资金是预售制度设立的最重要基础和存在的最基本条件，故预售资金监管问题是整个预售制度需要解决的最主要问题。本文以商品房预售制度再掀存废之争为切入点，深入研究我国的商品房预售资金监管现状、我国香港地区及美国商品房预售资金监管模式对我国的启示，并为完善我国商品房预售资金监管模式提出构想。

1 我国商品房预售资金监管模式现状分析

商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。

一、资金监管的主体

我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。

商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。

商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。

从法律责任因素上讲，一旦出现了监管者由于主观故意或者过失而发生监管不当行为，给购房者造成损失，监管机构是否承担相应的责任，承担多少责任？监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。笔者认为，如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对于预售资金监管主体的民事法律责任采用的过错责任原则，是缘于商品房预售资金监管的民事主体地位。

二、对资金监管主体地位的确认

商品房预售资金监管的目的是使预售资金真正地投入到在建的商品房工程建设之中，这一行为表面上看是商品房买卖双方交易行为的延续，但是实际上是政府行政权利渗透到经济生活中的表现。然而，考虑到现今我国行政权利过于庞大，适当弱化政府权利呼声高涨的形势下，将商品房预售资金的监管权交给工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行更有利于发挥市场主体的积极性，况且它们作为监管主体与政府监管相比较更具有优势。

摘要：商品房预售制度很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难，如何确保预售资金专款专用，维护购房人利益成为研究的热点。以天津为代表的政府监管模式较其他监管模式具有较强的优势，破解了预售资金监管中的一些疑难问题，值得借鉴和推广。

关键词：预售资金；监管；政府

中图分类号：DF521 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0211－02

我国现行的商品房预售制度很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难，一定程度上促进了房地产市场的发展繁荣，但部分开发商将预售资金挪做他用，甚至携款潜逃等不诚信行为严重损害了购房人利益，破坏了市场环境，给房地产市场发展带来了严重的负面影响。对预售资金进行监管可以避免类似事件的发展，维护购房人利益，促进房地产市场稳定健康发展。但预售资金究竟应该由谁来监管的探讨一直都没有停止。笔者认为，从当前中国房地产市场形势来看，以政府作为监管主体是可行且有效的。

一、政府监管的必要性及优势

首先，就当前的形势来看，以政府作为新建商品房预售资金监管主体是符合我国国情且必要的。经过30多年的成功实践，我国把社会主义制度和市场经济相结合，逐步完成了从计划经济向市场经济的转轨。但是，我国的市场经济不同于西方自由市场经济，我们实行的是市场调节为基础、国家宏观调控为主导的双重调节模式。况且，我国的市场经济体制发展还不完善，具有较强的特殊性；法制体系尚未健全；社会信用严重缺失，市场秩序比较混乱……这些都要求政府在适当的时候进行适度干预。另外，从监管的概念来看，监管是一种公权力的表现形式，应以国家的名义进行，通过政府或其授权组织行使，针对市场、各市场主体及其经济行为进行具体干预或控制，以维护公共利益。在这种大背景下，以政府作为预售资金监管主体是必要的，而且，以政府作为监管主体的监管模式与其他几种监管模式相比，也有着不可替代的优势。

作为监管主体首先要具有公正性，政府监管模式在这点具有其他监管模式无可比拟的优势。银行为企业发放贷款，监理机构往往受雇且受制于开发企业，他们均与开发企业有着千丝万缕的联系。而政府部门具有相对的独立性，与被监管主体之间不存在共同利益关系，保证了监管的公正性。而在信用体系尚不健全的条件下，政府的公信力既消除了购房者的顾虑又降低了银行的经营风险。

其次，作为监管主体应具备确保监管资金安全的能力。在这点上政府与银行、监理机构、担保公司等监管主体相比，也有较强的优势。所谓确保资金安全的能力，一是指监管主体必须对房地产法律法规、房地产开发程序、建筑知识及金融知识有充分的了解。监理机构虽然有较强的专业技能，但其金融专业知识较欠缺，无法对监管资金的流向进行有效监控。银行等金融机构虽然具有较强的金融专业知识，但因缺乏建筑工程知识而难以正确掌控工程进度，加之不同银行间的监管标准难以统一且各银行间存在竞争可能会导致审查力度不一，难以保证所有预售资金的安全。在政府部门作为监管主体的监管模式中，银行只是监管环节中的一方参与者，它可以利用其金融专业优势管理预售资金，且因其不具有审批权而避免了各银行监管程序方法不一致的问题。同时，政府部门有能力协调银行、监理公司、开发企业之间的关系，解决监管过程中存在的各种问题。二是监管主体必须掌握全面的信息而且具有较强的信息分析、管理能力。政府部门掌握着大量房地产市场的一手数据，也只有政府能整合资金监管信息、产权产籍信息、商品房销售管理信息以及银行等金融机构信息。

一、预售资金监管的理论和法律基础

对开发商而言，预售制度降低了行业进入门槛和开发风险，缩短了开发周期，确立了谈判的绝对优势地位，实现了资金的快速回笼和无风险获利。但对于购房者来说，则是支付全额的商品价格甚至用超额的付出，承担了几乎全部的商品生产和交付风险，世界上恐怕再也找不出这么不公平的交易。仅看了图纸就交了全款，其后要等上一两年甚至更长的时间，而那个在开发过程中不知已经变成何种模样的交易标的还不确定能不能如期交付。显而易见，这一显失公平的交易其症结就在于卖家丧失了交易房款的控制权而没有得到期房交竣的主导权，那么这就引出了房屋交付之前预付款的占用和归属问题。会计上的规定是这样的：企业应在发出商品时确认收入，在此之前预收的货款应确认为负债（预收账款）。也就是说这钱目前的所有权还不属于预售者，这一会计原则基本阐述了预售资金的客观地位。道理是对的，但实际上预售资金要先行交与企业，可钱一旦进入了企业账户，企业的决策者绝不会眼睁睁地看着账面余额静静地趴在那里而无动于衷，资本运作规则下的改作他用或另有所投，势必造成购房款的实际风险。所以，正常的推理逻辑就是在房屋合格交付之前，钱不能进入开发企业账户，或者即便进入企业账户也应该受到监督和约束，必须首先保证这些预付款用于项目的后续建设，待开发完成合格交付以后，风险得以完全释放，购房者的利益得以充分保障之后，企业才能确认收入。如此，才能渐近公平。

法律上对预售资金监管制度的合法地位一向是明确的。1994年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》在创设预售制度的同时，也明确了预售资金监管制度的法律地位，第45条规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。也就是说，制度设计者从一开始就把预售资金专款专用作为预售制度的重要内容。

纵观预售制度20年的实施过程，面对各地不断的预售资金监管制度的创新和实践，与其他任何一项政策推行所引起的争论和喧嚣形成了巨大反差的是，房地产开发企业无一例外地选择了禁声，销售许可制度、税收改革、土地招拍挂、限购限贷、房产税，任一项制度的出台都招致了开发企业的口诛笔伐，而预售资金监管制度甫一亮相，企业在公开媒体的反应却是出奇的平静，那么我们是不是可以认为资金监管与之关系不大以至于可以让其忽视呢？事实绝非如此，我们注意到，没有哪项制度像预售资金监管制度这样，能让开发企业的决策者倾注如此多的精力去亲自研究学习，并掌握的如此纯熟。不说话绝不是因为不关心，其中原因只有一个，那就是一个不容质疑的共识：预售资金监管天经地义。如果公开反对，那无疑是在挑战公理。偶尔见诸公开场合的理论探讨，也仅限于监管的严厉程度和制度推出时点的选择。

二、客观需求分头实践倒逼顶层设计

预售制度在20年实践过程中从来不缺乏关注，随之产生的各类问题占据了各类媒体的大量篇幅，这些问题成为了政府部门着力解决主要矛盾，还成为了各级法院民事审判庭的主要案件类型。具体表现有：合同诈骗、一房多卖、抵押销售、无证售房、广告欺诈、设计变更、面积缩水、配套不齐、延期交房、质量瑕疵、无法办证，等等。问题或大或小，既有开发企业主观原因造成，也有客观环境所致。但问题的结果都可以概括成一句话，那就是购房人花了钱没有买到自己满意的房子。然而即便如此，《城市房地产管理法》实施若干年以来，法律层面或者是部门规章层面仍没有对预售资金监管制度有进一步的细化规定，直至预售制度实施十年后的2004年，建设部出台的《城市商品房预售管理办法》才规定：开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。这一规定对约束开发企业挪用预售资金行为的有效性如何，恐怕不用深入探讨和实践考验就能得出明确的答案。矛盾依然存在，问题依然突出，巨大的社会压力让地方房地产管理部门疲于应付。因此，各具特色的预售资金监管制度在各地得以不断地设计和创新。1998年，广东省颁布了《广东省商品房预售管理条例》，作为改革开放前沿率先推出了预售资金监管制度，条例用一章的篇幅从监管原则到操作细则都做了详细规定，随后这项制度在广州市范围内开始实施，国土房管局所属交易所下设的监管小组具体落实。2002年重庆市出台《重庆市城镇房地产交易管理条例》，2005年山东省济南市出台《济南市商品房预售款监管实施细则》，2007年南京市出台《南京市商品房预售款监管办法》，2008年天津市出台了《天津市新建商品房预售资金监管办法》，其后北京等全国20余个大中城市相继建立了预售资金监管制度。在此情况下，面对由于矛盾频仍而引发的全国各地的制度创新，伴随着媒体的强烈质疑和取消预售制度的高涨呼声，2010年国务院出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中终于明确具体地提出：各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。至此，这项制度终于有了一个全国范围内统一的具有操作性细化规定。可以说这是一次自下而上的制度创新，底层实践影响到了顶层设计。

三、探索中前进和无可奈何的制度创新

综合所有的预售资金监管制度，其最初的制度设计理念都可以概括为：专门的监管机构、全额监管、专户管理、专款专用，房屋合格交付后解除监管。各地在制度的创设之初，都秉承了这样的设计思路，这样的管理模式是实现既定管理目标的共识。以广州为例，规定专款专户、专户专存、专款专用的监管方式，其后有代表性济南、天津也都是以这一监管模式的作为设计基础。然而随着不断的实践和摸索，这些年来各地的监管思路和模式都经历了复杂的演变过程，我们可以称其为制度创新，但经过仔细地分析和对比，就会发现这种创新包含着太多的无奈和妥协。其原因说来也并不复杂。房地产产品具有明显的金融属性，这一属性通过个人投资、政府税收、银行放贷、土地出让等得以充分体现，美国的次贷危机更是加深了对其这一属性的认识。那么作为这一商品的生产者来讲，必将围绕这一突出属性来做文章。现在的开发企业已经一改过去以建筑企业施工队伍起家，部门众多、人员庞杂的复杂传统模式，而逐步演化成为一个纯粹的专门融资平台，通过有效的资金融通利用各专业化的分类团队，实现从可研设计到生产销售整个过程的模块化专业组合。比如可以聘请专业化市场调查团队、可行性研究团队、设计团队、建筑施工团队、销售团队来完成相应的专业工作，甚至连管理团队都可以外聘，这些专业团队只需为其所用而无须设立拥有。所以房地产开发企业只要关注一件事就可以，那就是融资。而资金监管恰恰影响到了这一高速运转的融资平台的融资渠道和融资成本。众所周知，开发企业的资金主要有三个来源，自有资金、银行贷款和预售资金，其比例大致各占三分之一，而且本项目的自有资金大部分来自上个项目的预售资金。所有资金一旦进入企业的流转体系，管理者不会再去区分其预售还是自有性质，而使其快速高效地流转，剔除维持公司正常运转和支付必要的支出之外，极力为资本寻找下一步投资机会。然而资金监管的介入，全盘打乱了企业已经习惯的原有运转模式，被迫再去寻找新的融资渠道。与监管账户里的活期利率相比，要付出高出数倍的贷款利息，当然还没有考虑投资新项目获得超额收益的机会成本。因此这种监管对开发企业来讲如同套上了紧箍咒，勒了脖子、束缚了手脚。伴随着房地产市场的发展，开发企业也迅速成长为经济社会中举足轻重的影响力阶层，其话语权得以空前提升已是不争的事实，选择适当场合和机会，抛弃旗帜鲜明的公开反对策略，代之以影响投资环境、冲击招商引资、破坏财政税收、导致土地流拍等宏观话题来旁敲侧击，但其影响力绝不容忽视。在不断的角力和碰撞中，实施监管制度的各地方政府无一例外地选择了妥协和让步。监管制度基于原有的原则共识不断演变：广州市已经逐步采用了严进宽出粗放管理模式，济南市从重点建设资金监管到目前的保证金模式，天津市从按比例监管到重点费用监管，武汉制定了诸多的监管例外，北京改变了监管主体，但无论如何改变，都无法掩盖其逐步弱化的事实。

对于预售资金在监管账户被有关部门冻结和扣划时该如何处理，是一个值得高度重视的问题。

一、监管部门对冻结、扣划监管资金的两种态度

武汉、青岛等多地市在监管办法中规定“有关单位对商品房预售资金监管账户进行冻结或扣划监管资金的，监管银行应当说明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门”。笔者认为，这种规定表明监管部门对预售资金的冻结、扣划行为采取默认态度，接受了法院、公安等有关单位对预售监管资金的冻结、扣划，必将对预售资金的监管和预售项目的开发、建设产生难以预测的影响。

与前述默认态度截然不同，天津市国土房管局对此问题进行了建设性的探索，2012年10月23日天津市高院与其联合《关于建立人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制的意见》，对人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金实行“双促原则” （坚持促进人民法院诉前保全、诉讼保全、案件执行与促进新建商品房预售资金监管制度双落实的工作原则） ，天津市各级人民法院在案件诉前保全、诉讼保全或执行阶段，涉及冻结、扣划涉案开发企业预售监管资金的，及时启动沟通协调机制，由天津市高级人民法院立案或执行部门牵头组织有关人民法院与天津市预售资金监管机构采取一案一议的方式，按照“双促原则”协调意见。对于外地人民法院在诉前保全、诉讼保全、案件执行中，涉及冻结、扣划该市预售资金监管账户资金的，参照上述意见由天津市高级人民法院相关部门沟通协调。天津市的做法较好地解决了法院冻结、扣划预售资金和监管部门对预售资金监管之间的矛盾。笔者认为，天津市国土房管局对此工作的创新与转变（2008年6月26日发《天津市新建商品房预售资金监管办法》第18条规定对法院冻结、扣划也是默认态度）非常值得借鉴，对人民法院冻结、扣划监管资金实行协商机制、双促原则对于完善预售资金监管工作制度及完善预售资金法规、制度建设具有积极意义。

二、预售资金的实质探析

商品房预售的实质是开发企业在行政部门的许可下，公开向预购人签约筹资，建设商品房，在将来约定时间将商品房交付预购人的一种活动。同时，法律规定该预售款必须用于商品房建设，以推动工程建设、保证及时向预购人交付商品房。如果预售款项用于其他而不是用于预购房屋的开发建设，则必将导致商品房工程烂尾、不能及时向预购人交付房屋，这显然与预售制度的初衷相违背。如果预售资金被冻结、扣划而不能保证商品房工程建设的顺利进行，则预售许可部门就有帮助开发企业向预购人筹资解决后者债务问题的嫌疑，必将引发预购人对预售许可行政部门的不满，甚至引发群访等更大的社会矛盾，如此必将使政府的公信力受到质疑，正常的房地产市场秩序、人们的生活秩序和社会管理秩序出现混乱。因此，优先保障商品房开发工程的建设是商品房预售许可制度的必然选择。相比之下，从商品房预售资金方面解决开发企业的债务、保障其他债权人权益属于次之的问题。

因此，各地资金监管部门应该学习天津市国土房管局的做法，主动联系法院，建立沟通协调机制，优先保障开发项目建设资金外，给予法院冻结、扣划工作提供积极配合，实现资金监管和法院保全、执行工作双促、双赢，最大程度实现社会公平、和谐。

如果监管部门对预售资金实行全额监管，在保障开发项目建筑安装、区内配套费用等完成工程的基本费用外，应从监管账户的余额部分（应该主要是利润部分）落实冻结、扣划工作。如监管部门仅监管开发项目建筑安装、区内配套等开发项目基本建设费用的（如温州“商品房预售所得款项必须优先用于相关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按商品房预售资金监管协议方式进行监管”、日照“新建商品房预售资金监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定，原则上不超过建设项目工程造价总额的1.2倍”），则应和法院等单位说明监管账户的性质和商品房预售资金监管情况，监管账户资金应免于冻结、扣划。

摘 要：近几年，我国房地产市场不断发展，相对应的市场热点也不断地涌现，如房价上涨，中低收入者住房难等。但是这些问题的逐渐出现，伴随着是房地产交易市场中的诸多问题，不难发现这些都比较集中地反映了房地产开发企业机构，擅自动用消费者预售款项等，都是些严重的违法行为。这不利于房地产事业健康，有序地发展。所以，如何能及时有效地完善房地产交易的正常的发展，是目前面临的一个重要的难题。

关键词：房产；预售资金；监管

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）11011602

1 房地产预售资金监管的现状

多数房地产开发企业擅自占用、盗用商品房预售资金，房地产市场交易监管的缺失就显露出来。以至于造成部分经纪房地产的相关机构把客户的购房款潜逃事件屡次曝光，造成了市场混乱的现象。

针对这种现象，部分城市已严厉监察，采取相应措施，并设立监管机构，其中包括以专业的房产交易登记为主体的监察机构、以房产主管部门的相应负责人建立专门实施监管的机构以及以住房置业为主的担保公司等。这些不同形式的房产交易资金监管体系，虽然在部分城市建立，但由于各地域存在差异，所以，在全国推广并不容易，因而导致各个地方出现的状况就不一样。

2 房地产交易存在问题的补救措施

面对房地产交易存在的问题，可以从个人和国家两个层面寻求相对应的补救措施。

摘　要：房地产市场是信息不对称的市场，房地产开发商作为占据信息优势的方，可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”，从而使处于信息劣势的购房人利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下，开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险，房地产开发商随意挪用预售资金，导致报建报监费无法落实、工程款拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证甚至“烂尾楼”等问题的出现。鉴于此，在阐述商品房预售资金监管不力将产生的严重后果，强调完善商品房预售资金的监督管理具有重要的现实意义的基础上，积极探讨完善商品房预售资金的监督管理的有效措施，以期保持房地产市场的稳定，提高房地产业在拉动内需中的作用。

关键词：商品房；预售资金；监管

中图分类号：F830

文献标志码：A

文章编号：1000-8772(2012)09-0094-02

房地产业既是现阶段国民经济的重要支柱产业，又是社会普遍关注的民生行业。自1982年我国实行住房制度改革、推行住房商品化以来，房地产行业得到了长足的发展。然而，房地产市场是信息不对称的市场，房地产开发商作为占据信息优势的方，可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”，从而使处于信息劣势的购房人的利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下，开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险。因此，为了保持房地产市场的稳定，提高房地产业在拉动内需中的作用，迫切需要建立、完善与经济环境相适应的商品房预售资金监管制度。

一、商品房预售资金监管的模式介绍

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。商品房预售资金的监管则是指为维护商品房预售行为参与主体的利益，促进房地产市场健康发展，由具有社会公信力的机构作为监管主体，以公平与效率兼顾为原则，对商品房销售资金的使用进行全程监管的行为。

摘 要 商品房预售制度自1994年实施以来，极大地促进了我国房地产市场的发展。然而，由于预售资金监管机制的不完善，特别是对预售资金使用的缺乏有效监督，开发商因挪用商品房预售资金导致逾期交房、甚至形成“烂尾楼”等问题不断出现。因此，进一步完善商品房预售资金监管机制，切实加强商品房预售资金监管，对保护相关权利人的合法利益和促进房地产市场持续健康发展具有重要意义。

关键词 预售资金 管理 商品房 交易秩序 规范

商品房预售资金监管是指房地产开发企业在商品房预售期间，为确保预售款专款专用、由法律法规确立的监管机构对其预售款收入及使用情况进行监督和管理的行为，以确保开发企业将其预售款专款专用、工程项目按期竣工并交付使用。然而，由于监管责任意识缺乏、监管措施单一以及监管机制不完善等因素，形成预售资金监管工和更多流于形式、监管效果不够理想的情况，主要表现在商品房预售资金监管的资金归集率差、使用划款把关不严、监管信息缺乏有效交流、监督处罚力度不足等问题，客观上放纵了开发商挪用预售资金，导致被监管工程项目形成“烂尾楼”的情况时有发生。

进一步完善商品房预售资金监管机制，切实加强商品房预售资金监管，让商品房预售资金监管真正成为杜绝“烂尾楼”的防火墙。购房人预购商品房，取得的是未来拥有所购房屋权属的请求权、是一种期权，将面临开发商适应市场的抗市场风险能力因素和开发商的诚信经营即道德因素的影响，具有不确定性。因此，在商品房预售制度下，必须有相对完的善商品房预售资金监管机制作保障，从源头上防止烂尾楼的产生，以防购房人的合法权益受到侵害。

一、强化监管主体的法定地位，为监管机构实施商品房预售资金监管提供强有力的法律保障

目前全国各地实施商品房预售资金监管的主体虽有所差异，但银行作为监管主体之一却是共同的。银行对实施预售资金监管具有较大的专业优势，且从商业运作及经济利益出发为防范金融风险其自身也责无旁贷地应加强商品房预售资金监管；而监理公司同开发商之间雇用与被雇用、监管与被监管的矛盾关系却使其监管地位十分矛盾，进而直接影响到监管效果。因此，进一步明确监理公司监管主体的法定地位和监管责任、为监理公司实施商品房预售资金监管提供强有力的法律支撑显得尤为重要。

二、强化商品房预售资金专用账户监管机制

《交易条例》中规定“一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用账户”，但就实际情况看，在资金专用账户变更和撤销的监管机制上还不够完善。特别是要在变更资金专用账户时需要对变更前后的账户资金同工程进度的匹配等情况进行清理，并依据建设行政主管部门的建设工程项目转让备案文书、重新签订资金监管协议以变更专用账户的权益主体；撤销资金专用账户应有相关职能部门的把关，主要涉及两方面问题，一是撤销账户的时段。二是撤销账户的职能部门证明。监管进入专用账户的资金是一个连续的过程，因此商品房预售资金专用账户从设立、最低限额要求、变更及撤销等环节均应纳入严格的资金监管范畴。

【摘 要】商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式。作为一种期房交易、其直接关系到购房人的切身利益，如果不对商品房预售进行有效监管势必会使相关利益主体承担巨大风险。由于商品房预售资金涉及开发企业的根本利益，所以对预售资金进行监管可作为降低房地产市场风险的最有力的手段。如何对商品房预售实行资金监管已成为当务之急。

【关键词】商品房预售资金；监管意义；监管信息

近年来，随着城市建设步伐加快，房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售势头良好。在这种形势下，开发企业为了尽快回笼资金，都在想方设法加快商品房的销售，其中不乏因工程进度原因而尚不允许销售的冻结房源，一部分有刚性需求的消费者冒着利益可能受到损害的风险去购买，因此而导致的投诉和上访屡见不鲜。由于开发企业违规销售冻结房源，使得政府监管十分被动，因此，实行商品房预售资金监管显得尤为重要。

一、商品房预售资金的监管背景

商品房预售资金监管是房地产市场发展的需要和必然趋势。商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行专用监管账户，只能用于本项目建设，不得随意支取、使用，同时对出现拖欠农民工工资等特殊问题还可以从商品房预售资金中扣除。政府部门要对商品房预售实施有效的监管，真正可以管理到位的最佳手段就是要管住“钱”。因此，实行商品房预售资金监管，是当前管理商品房预售行为最为有效的办法。商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，以确保预售资金专项用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

二、商品房预售资金的监管意义

1、有利于保障社会稳定。商品房预售资金监管可以防止开发企业挪用资金，控制开发企业的不规范运作行为，大大减少抽逃资金、烂尾楼、延期交房、盲目投资等情况的发生，从而增强购房者的信心，保护购房者的合法权益，保障社会稳定。

2、有利于防范金融风险。绝大多数开发企业的运营资金均来自于银行贷款，当房地产市场出现较大波动时，开发企业很可能会把风险转嫁给金融部门、转嫁给购房者。而实行商品房预售资金监管以后，资金使用将会得到有效控制，这样便可防范金融风险，提高银行贷款的安全系数。

摘　要：在实行宏观调控和从紧的货币政策的背景下，必然会对开发商资金链带来较大的影响。但商品房预售资金监管既要确保工程建设完成，又要兼顾资金使用效率，把资金管“好”而不管“死”，商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的监管原则。因此，在我国全面建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说势在必行。

关键词：商品房　资金　监管

近年来由于开发商自有资金不足，盲目追求扩大规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，经常出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。商品房预售资金监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，损害了购房者的利益，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。

商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。商品房的预售可以用于解决建设资金的不足，活跃房地产市场，促进居民住宅消费，因此商品房预售发展成为我国几乎所有商品房项目采用的销售模式。

我国《房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第十一条规定“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”第十四条规定“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”以上法律条文规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。

1.商品房预售资金监管的意义

1.1有利于完善商品房预售制度

商品房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段，在资本金略显不足、房地产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，导致购房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危害社会稳定。加强对商品房预售资金监管也是对已实行多年的房地产预售制度的完善。