写字楼客服工作计划范文精选

一、09年北京写字楼市场回顾

1.市场现况依然严峻，2009年初见端倪。

（1）甲级写字楼降价成风

根据戴德梁行的2008年第四季度杭州房产市场报告，进入2008年第4季度，受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间。目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。2009年迫于资金与市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。

(2)空置率逼近五年内历史最高位

2008年前11个月，全市写字楼新开工面积158.4万平方米，同比下降35.4%；写字楼销售市场持续低迷，销售面积大幅下降。2008年前11个月，写字楼的现房销售面积为57.8万平方米，同比下降10.9%，写字楼的期房销售面积为54.8平方米，同期下降跌55.8%。以此估算，2009年写字楼入市总面积与销售总量，均会出现双双下降。

(3)客户停止扩租计划

全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。

观点集粹：

陈基强：要想吸引租户的扩张需求，对于那些成熟的开发商，最好的办法就是减租，同时加强节能意识，加强物业管理品质，彰显人性化管理。而对于新入市或准备入市的写字楼而言，一定要做差异化产品。

黄卓伟：对开发商而言固然可以从租赁的优惠措施上吸引客户，当然也可以给予帮自己运作招商的机构更多的奖励计划，鼓励其更积极地带领客户来项目上考察以增加成交的机会。

吴佩玲：写字楼自身必须要有强大的吸引力，在形象、质量等方面提升自己，同时很重要的一点是吸引到“对”的客户，如果吸引的客户层次过低，将来不会长租，还会降低项目的形象。

王莹：不管住宅、商业都有自己的特性，我们最大的特点在于拥有品牌的力量，在行业里具有较深的影响力，这使我们在客户选择上也有很高要求，同时对于产品本身，我们目前仍在不断投入大量资金对硬件设施进行调整改造，力保客户在其中能越来越舒适方便。

陈莉：面对金融危机，我们首先在心理上保持定力，从容应对；其次清楚自身项目以及其它可比项目的优劣势，主动发挥强项；第三主动发现和深入挖掘客户的物业需求，从性价比的综合分析角度让客户感知入住盈科中心是物有所值的决策。

租金仍会下调　北京cBD最困难

主持人：我们应该如何客观分析当前写字楼市场的发展前景?各位对几个一线城市的写字楼市场如何分析判断?目前北京哪些区域最困难?

令人担忧的是，一个区域的发展必须有相应的产业经济所支撑，有外来或者本土高质的企业区域带动（高铁商圈主要以外来区域性集团企业为主），如果缺乏了这个“软实力”，那么，再好的项目也可能沦为“海市蜃楼”。

市场与地段的博弈

“已经到了9000元/平方米的底线了，有些楼盘还在暗降。”准备在高铁地带投资写字楼的郑州投资客王斌心里打起了鼓，到底是市场过剩了，还是开放商有意的促销手段所带来的陷阱，他一直拿不定注意是否现在出手。

“是金子肯定会有人捡的。”这是郑州百利房地产开发有限公司营销总监卞聪被问及郑州高铁商圈的写字楼市场现状时说的一句话。目前，伴随着如火如荼的郑东新区高铁商圈写字楼开发脚步，高铁写字楼商圈投资一度成为房地产资金活跃的聚集地。

但受访的多数写字楼开发商认为，高铁商圈的繁荣是早晚的事，并不会因为现在价格一时的波动而陷入低谷，尤其是对投资者来说，是一个机遇。

“以10年前郑东新区商务内外环沿线的写字楼为例，那时的价格才四五千元，再看看现在的价格已经涨出了人们投资的预期值。任何市场的成熟必然会经历一个焦灼的过程，高铁商圈的发展就是一个凤凰涅的过程，明年年底等到项目相继开盘交付后，肯定不会是现在这样的情况了。”卞聪判断道。

卞聪的说法并非毫无根据。记者在位于商务外环的中科金座写字楼调查了解到，该写字楼除去少部分自持物业外，其他的基本都已经卖完，并且大部分都是整层出售。这几天，招商经理杨洋也在与几家外资银行谈判，争取金融大佬的入驻。

“这实际上是东区在地理区位上的后期市场反应，这样的楼盘在河南已经是稀缺资源了，无论是升值空间，还是企业客户的选择空间，在郑州乃至中原地区都已经具有了‘独一无二’商业特性。政府规划打造的金融中心优势越加凸显，中科金座是商务外环最后一栋5A级写字楼，市场地位不言而喻。”杨洋称。

摘 要 本文通过对写字楼物业管理成本中的能源成本、人工成本等进行分析讨论，提出了相应的成本控制办法，为今后写字楼物业的管理提供一定的参考。

关键词 写字楼 物业管理 成本控制

对写字楼物业成本的精益控制可以体现物业管理部门的管理水平，对物业成本进行有效的控制，可以在很大程度上降低企业的总成本，进而提高企业在激烈的市场竞争中的竞争优势。写字楼物业管理成本的控制涉及了很多方面，本文主要是从能源成本控制、人工成本控制两方面对写字楼物业管理成本控制进行简要分析。

一、写字楼物业管理成本的构成

依据国家对物业管理相关内容的规定，写字楼的成本可以分为四部分，一是占了总成本30%到40%的公共能源成本，二是占了总成本30%到40%的人工成本，三是占了总成本10%左右的营运成本，四是占了总成本10%左右的管理费用。上述数据可以看出，能源成本和人工成本占了写字楼物业管理成本的大部分内容，把握好这两个成本的支出，才能建立起有效的成本控制体系。

二、写字楼物业管理成本的控制办法

作为物业管理企业，成本控制的主要目的是降低成本，但同时不能降低服务质量，更不能因成本控制影响企业信誉。写字楼物业管理企业的成本控制可以从以下几个方面入手：

（一）成本临界点控制

一、摘要随着时代的发展，写字楼管理和服务也要不断创新、不断提升，这是大势所趋，势在必行的。在房地产成为国家支柱性产业后，以写字楼为代表的楼宇经济，成为房地产市场发展的重要力量。随着写字楼日益增多的趋势，这些写字楼不仅外立面设计和建造标准高，而且要求物业管理服务好。 物业管理已成为衡量一个写字楼品质高低的重要标准，在写字楼的经营与运行中也扮演着越来越重要的角色。未来写字楼的物业管理会有什么样的发展趋势值得分析和探讨

二、关键词；工程管理，问题探讨，ERP系统

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

三、前言

写字楼的特点是自动化程度高、设备设施复杂密集。在写字楼管理的范畴中，工程管理是做好其他物业服务的根本保障，笔者所在公司在发展的过程中，明确工程管理思路，推进实施ERP系统，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套独具特色的工程管理思路。

四、工程管理案例

笔者下面以中海物业（商业物业）管理公司管理的广州东宝大厦工程管理思路为例，谈谈写字楼管理中的工程管理工作。

1.提高风险意识，加强防范安全风险的能力，使设备、设施保值增值。

摘要：本文以特步龙子湖西岸天湖国际城A地块城市综合体设计为例，对项目的总体布局形成，单体设计控制要点，交通流线组织等三个层面，从宏观到微观逐步深入剖析。

关键词：城市综合体；总体布局；单体设计；流线组织

中图分类号：TU984.12

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2014）02-0073-05

1、前言

随着城市化进程的加快，快节奏的人们需要在一个集多种功能于一体的空间里享受高效的生活和工作时，城市综合体便孕运而生了。城市综合体不是简单的建筑混合体，需要通过综合性的开发，统一规划才能获得良好的经济、社会和环境效益。本文通过特步龙子湖西岸天湖国际城A地块的工程实践对城市综合体设计进行总结和探讨。

2、项目概况

摘要；由于我国经济与世界经济体系的融合，大量市场化的商务活动越来越频繁与旺盛，促使我国的高档写字楼市场得到了迅速的发展，呈现持续上升的发展势头，而如何进一步提高写字楼的租赁问题是各大开发商重点关注的对象。本文在4P营销策略的基础上对高档写字楼租赁市场提出了一般性的营销方法，再结合高档写字楼所具有的优点，在产品、价格、促销、租赁等方面提出了具体的营销策略。

关键词：营销策略 租赁市场 高档写字楼

近年来，我国高档写字楼市场迅速火热起来，但是由于市场竞争异常激烈，加上宏观经济以及政策环境不断变化，这给高档写字楼的租赁经营增添了许多困难，本文就此进行了研究和探讨。

一、我国高档写字楼租赁市场现状

近几年，我国经济一直平稳较快发展，多项主要经济指标连创新高，总体经济形势运行较良好，这种经济趋势推动了我国高档写字楼市场的发展[1]。国内高档写字楼快速发展的现实，导致高档写字楼的开放商面临巨大的竞争压力，因此，高档写字楼租赁的营销策略已成为重要的营销手段。

二、我国高档写字楼租赁市场营销策略

1.产品策略

提高硬件品质。针对提高写字楼的硬件品质本文从新增楼盘、存量楼盘和产品差异化方面进行了探讨。针对新增楼盘应当加强项目策划、设计规划、市场调研、区位选择、建筑安装、租赁、物业管理等方面的重视，需要能力水平高和专业经验丰富的团队进行科学有效的运作[2]。

项目概况：

深圳机场航站区扩建工程停车场及配套商务区项目建设地点位于深圳市宝安区保安国际机场T3航站楼前，交通中心（GTC）两侧，新航站区综合服务区内。项目地面层占地面积约7.61公顷，总建筑面积26.4万平方米。建设项目包括14万平方米航空旅客专业停车场，5万平方米米五星级商务酒店，3万平方米综合写字楼，2.5万平方米服务式公寓及其配套停车场共1.9万平方米。

鸟瞰图与总图

方案构思：

云，是中华文化里吉祥如意的形象，也是航空交通中常见的自然元素。“祥云映衬的航站楼”就是本案的设计理念。航站楼前东西地块的三栋建筑犹如三片祥云，既能衬托出新航站楼的鲜明形象，也能暗示到来的乘客将体验一次惬意的空中之旅。

为了呼应这个设计理念，本案的建筑都采用了顶部房间退台布置的造型手法，形成起伏的屋面。如此，既能不遮挡航站楼的主体形象，同时也能呼应航站楼的屋面，共同形成优美的天际线。建筑塔楼向外微微悬挑，下沿也使用了波浪曲线。裙楼立面为干净通透的玻璃幕墙，塔楼的形体实，而裙楼形象虚，使得建筑犹如漂浮在地面之上，描绘出云的感觉。场地内的绿化草坡也充满了流动的曲线，既完善了云的造型，又模糊了各层停车库的高差界限，还能丰富场地内的景观，一举多得。

作为航站楼前的配套建筑，本案造型应体现不能喧宾夺主的谦逊气质。由于三栋建筑的功能不同，所以各单体建筑形象也有所区别，而总体形象又要服从新航站楼的鲜明个性。这便是造型设计的初步目标。

建筑形象的营造：

【摘要】本文拟通过对A房地产有限公司经营策略制定过程的分析，论证房地产开发企业经营策略的制定对企业本身的生存与发展所具有的重要战略意义。

【关键词】经营策略 战略意义

随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。

在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。

一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环

供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。

二、房地产企业经营决策理念

基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。

【摘 要】本文首先对商业地产作了概述，为写字楼租赁营销策略研究提供背景，接着对商务办公楼市场细分、影响租赁营销的因素、写字楼租赁的定价机制作等作了分析，综合考虑租赁营销过程中的市场主体博弈行为，并提出适宜写字楼的市场选择与定位和租赁营销策略。

【关键词】商业地产；办公楼；市场细分；市场定位；竞争

1商业地产概述

相对于住宅房地产而言，商业房地产具有自己的特点：收益性强，经营方式多种多样，风险大，投资规模大，经营管理要求高，经营内容多种多样等多种特点.商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。

近两年，我国商业地产开发呈现出大型化、订单化、规范化三大趋势，商业地产从规模和形态上划分主要为大型购物中心、步行街、底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPINGMALL和商业街，其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2～3倍，尤其SHOPPING-MALL这种商业业态在中国的蔓延，使商业地产日益引起商业界和学术界的关注。

2商务办公楼市场细分

市场细分有很多方法和变量，本文主要从客户需求、租赁行为及行业区域分布等角度进行上海市写字楼市场细分。

2.1租赁客户行业结构及分布