小产权房转正范文精选

购买小产权房历来都是政府部门严厉禁止的“雷区”。然而，近段时间南京个别小产权房却出现了转正的曙光，而深圳也多次传出农村集体土地有望上市的消息。

在民间各种转正暗流涌动之下，反映的是各地小产权房大肆野蛮生长的现实。刚结束的十八届三中全会，也未能在政策层面为小产权房指出一条明确的道路。换而言之，大众豪赌的小产权房，依旧充满着变数。

转正曙光乍现

日前媒体曝出，南京市小产权房项目七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。这一举动被业界解读为，小产权房转正“闸门”正在南京豁出一条口子。

此消息见诸报端不久，南京市国土局对外解释，“七彩星城项目补办土地出让手续，是对历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’。”

尽管有关部门刻意强调此举并非小产权房转正，但关于七彩星城项目当前的状况，南京市国土局也指出，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。

此外，南京市住建委产权市场处新闻发言人蒋玉萍也表示，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源录入网上销售，并且七彩星城已经办理完了房屋所有权的初始登记。

吊诡的是，2007年1月，集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘，开发商明确告知购房者，他们的项目在“转正”的名单上。为此，开发商在购房合同上，明确承诺将负责房产的“转正”。

小产权房分布类型

人民论坛：请您简单谈谈目前全国小产权房的数量和分布情况？

宋林飞：关于小产权房屋的数量，目前没有准确的数据。可以参考的，一是国土资源部公布的数据，2007年全国小产权房存量是66亿平方米，也就是人均5个多平方米。二是全国工商联统计的1995年-2010年全国小产权房数量，为7.6亿平方米，这是建筑面积，相当于同期城镇住宅竣工建筑面积的8%。这都是不完全统计，因为统计起来实在很难。在我看来，从现在全社会关注的小产权房来说，66亿平方米有点过高，7.6亿平方米又有点过低，可能有10亿平方米以上，相当于城镇居民人均2个平方米左右，占城市商品住房的10%以上。

小产权房的分布，深圳最密集，小产权房所占的比例达40%以上。西安占30%左右，北京占20%左右。城市化快速的地方，容易出现“城中村”与小产权房。还有近郊的农村、小城镇，也是小产权房集中分布的区域。

人民论坛：就小产权房来说，有哪些类型呢？

宋林飞：根据不同的标准，可以划分不同的类型。小产权房主要有四类，第一类是农村集体建设用地上的小产权房；第二类是农民宅基地上的小产权房；第三类是农业用地、耕地上的小产权房；第四类是未使用地上的小产权房。目前问题主要出在第三、第四类地的使用上，最严重的是第三类土地使用，因为耕地是不经批准不得建房的，未使用地、废弃的土地也不能私自建房。而从房屋类型看，又可以分为四类：第一类是可以出租的厂房；第二类是可以购买的普通公寓住房，这是大家最关心的；第三类是农民在宅基地超过标准多建房、承包地上违规建房，用来出租的；第四类是在农村集体未使用地甚至农用地上建设的别墅，在各个城市的城乡结合部都有一些小产权别墅，用于出售。

改革有特区，小产权转正没有特区

人民论坛：对于已售小产权房问题，你怎么看？

随着国内有的城市开始展开“宅基地换房”试点工作，小产权房再度成为人们议论的焦点。价格低廉的小产权房至今仍然是市场热点，虽然其地位尴尬，但其极为低廉的价格，使得城镇居民常常忽视巨大风险而竞相购买，颇有饮鸩止渴的意味。而另一厢，不管是市场人士，还是专家学者以及购房者自身，都对小产权房能否顺利转正充满期待。两会期间，小产权房会不会有明确的说法?民众充满期待。

私下交易仍在持续

王先生在上海闯荡了五年光景，自己积攒了一笔钱，但是面对超过他承受能力的房价，至今在为到底要不要买房而犹豫着。

最近在网上冲浪时，王先生无意中搜到一套房源，单价在2000元／平方米左右。于是他兴冲冲地带着女友抽空去看了房。小区位于松江区小昆山镇，距离镇中心有15分钟左右的步行路程，小区规模不小，不过周边配套并不完善。

中介直言，这套房源是小产权房，如果买房的话，不能办理按揭贷款，也不能办理产权过户手续，买卖双方只需在中介的见证下签订一份声明即可完成交易过程，一手交钱，一手交房。

王先生对业主的报价非常心动，总面积达126平方米的三房两厅(毛坯)，报价只有25万元，单价为1985元，平方米。这样的报价，与约20分钟车程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“价格低得简直有点不敢让人相信。”他说。

不过这种不敢让人相信的小产权房的确存在。除了上海之外，在北京、广州等城市，这种物业数量更多，私下交易更为火爆。

在北京，位于通州王家场村小产权房项目诺丁山近期一直在对外公开销售，其销售均价为5300元／平方米，单价相比2008年底还上涨了大概300元左右。这样的价格具有相当的市场竞争优势，据了解，诺丁山周边的项目售价达到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元对外促销，但仍然无法激起购房者的购买欲望而无人问津。据了解，北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，其售价仅为周边商品房的一半，甚至更少。

[提要] 解决农村小产权房问题的关键不在于该不该“转正”小产权房，而在于该如何“转正”小产权房。只有有了合理的“转正”方案，才能为判断该不该“转正”小产权房提供决策依据。因此，为解决小产权房问题提供决策建议，本文假设小产权房可以“转正”，从如何“转正”小产权房角度，对小产权房具体“转正”路径进行研究。结合我国住房供应“双轨制”以及小产权房相关法律法规，构建小产权房多模式“转正”路径。

关键词：小产权房;转正;路径

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年1月17日

一、引言

近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。

2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。

但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。

刚进入新年就传来消息：国土资源部在海口督办了几起小产权房案件，强行拆除了多处违规建筑。

这8栋小产权楼房位于海口市演丰镇，有几栋已经建到了10层楼高，现场十几台炮机同时启动，将这些违建拆除。

自十八届三中全会《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”后，一个“一厢情愿”的解读在坊间流传：小产权房有望转正。这令不少利益相关者“士气大振”，开发者趁机忽悠人们购买小产权房。

很快，国土资源部、住房和城乡建设部联合发出通知，要求坚决叫停在建、在售的小产权房；紧接着，成都市国土局也特别强调：小产权房若违建将不受法律保障。

国土资源部在海口的督办之举，以行动浇灭了小产权房利益相关者“转正”预期。

目前成都的小产权房究竟处于什么状况？本刊记者近日走访了多位小产权房住户、开发商及专家学者，以期解开笼罩在小产权房身上的疑团。

小产权房住户的心态

走进成都郫县团结镇水榭名居小区，第一感觉是：旧。实际上，这个小区是2008年地震后才修的。小区路面并不平整，绿化虽然有，但不讲究，明显没有经过精心布局。更糟的是，小区连围墙都没有，只有不到2米高的铁丝栅栏。不过，房价成为最亮的卖点，因小区是小产权房。

【摘要】小产权房的主要特点是量大、面广、问题多、争议大，小产权房转正问题已成为了人民关注的焦点和热点问题。本文主要是运用比较分析法和文献分析法对小产权房转正问题进行研究，研究的内容包括小产权房转正的内涵、必要性、现实性、利弊情况、障碍及对策。本文是基于利益相关者视角分析我国小产权房转正的问题，并提出相应的解决方法。

【关键词】小产权房 转正 利弊 利益相关者

20世纪90年代我国就出现了小产权房，小产权房主要因其价格低廉的特点而逐渐吸引着人们的关注，现在已经成为了我国重要的住房形式之一。

小产权房分布范围较广，在中国各大城市都有小产权房的存在。小产权房的购买群体范围也很广，主要分布在全国各个不同的领域和阶层。

一、我国小产权房转正的内涵及争议

小产权房转正亦称为小产权房合法化。小产权转正也可以理解为小产权房具有完全的或者全部的产权。对于小产权房转正的说法就目前来说，大致分为赞成、反对和中立三类。

赞成小产权房转正的人包括部分的专家学者、部分收入较低的城市居民、部分高收入者等。在专家学者看来，小产权房转正有利于推动城镇化发展、合理利用农村土地资源、抑制房价上涨等。部分收入较低的城市居民因为工资水平较低，所以选择购买价格低廉的小产权房。部分高收入者认为小产权房转正之后，小产权房开发的项目中还包括别墅类等奢侈型小产权房，该类型的小产权房能够满足高收入者对生活品质的需求。

部分人反对小产权房的转正，主要包括中央及省级政府部门、部分专家学者、商品房开发商等。中央及省级政府部门和部分专家学者认为，小产权房虽然满足了部分人民的住房需求，但是扰乱了房地产市场的正常秩序，影响了社会稳定等。

摘 要 小产权房是指在农村集体所有的土地上开发的，由于违背现行法律规定，国家房管部门没有给其颁发产权证的房屋。目前，小产权房在我国大量存在，带来了诸如非法侵占耕地、房屋质量难以保证、流转过程没有法律保障等问题。本文通过对小产权房内涵的界定、发展现状及产生原因的分析，结合近期相关政策提出了一些建议，以期能对小产权问题的妥善解决起到些许作用。

关键词 小产权房 集体土地 所有权 法律规制

中图分类号：D920.5 文献标识码：A

一、小产权房概述

所谓小产权房是指地处城郊，由乡镇和村委会组织开发，建在集体所有土地之上的，没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证，出售给集体组织成员以外人员的商品性住宅。 在我国，小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。小产权房问题便受到社会各界的广泛关注并引发了激烈讨论。而理论界与实务界对有关小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？众说纷纭，见仁见智。其中，持肯定态度的学者认为，小产权房本身是符合法律和宪法精神的，不存在“非法”的问题，相反，应该尽快修改我国的《土地管理法》及相关法律，重新界定小产权房的法律地位。正如王轶教授所言：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，乡产权房都是否违规都值得商榷”，政府国土部门“叫停乡产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。” 笔者认为，当前我国正在落实科学发展观，破解城乡二元体制，如果能使小产权房合法化，不但可以保障农民和城镇居民的合法权益，而且对构建和谐社会大有裨益。

二、小产权房的法律问题分析

（一）小产权房的法理分析。

1、集体土地使用权取得受限。

【摘 要】2011年初出台的“限购令”是近几年房地产调控政策中最为严厉的一条，严格的房地产政策使小产权房有抬头之势，再一次引起关注。采取“一案一处理”与完善住房保障体系相结合，将部分小产权房纳入保障房，符合和谐社会发展和新农村建设要求。

【关键词】小产权房限购令解决出路住房保障

随着年初“国八条”颁布，全国多个省市依据实际情况积极响应落实，其中最为严厉的是住房限购令。然而，这一轮严格的房地产调控政策使土地违法案件不断增加，根据国土部公布的数据显示，今年第一季度全国土地违法较去年同期增长3.7%，以小产权房居多，小产权房俨然有抬头之势。

一、小产权房概念特征与转正

1.小产权房认识

小产权房指由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”的房，也被称作“乡产权房”或“村产权房”。有些学者认为，小产权房本质上没有产权的房子[1]。它由集体经济组织在集体建设用地甚至农用地上建造而成，除安置本村村民外，还低价出售给非本村居民。故小产权房最诱人也最明显的特征是“价格低廉，”这也是人们越发关注小产权房的原因。价格低廉的根本原因是小产权房的“非合法性。”

2.小产权房转正

2009年深圳《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》被媒体解读为“小产权房可以转正、合法化。”国土部澄清实质并非如此，但转正之说不断传开，让很多小产权房购买者看到了希望[2]。

在小产权房屋的权属和转让问题上，确实存在着现实的尴尬：一方面，农民签约转让住房后，可随时申请宣布买卖无效，只需向买方偿还价款，即可收回卖出的房屋，这不仅在观念上摧毁了契约的效力，还将诱发社会公众对契约的普遍蔑视；另一方面， 法律 承认农民拥有小产权房屋的所有权，却不允许城市居民购买农民房屋，这在事实上否认了农民对于房屋的所有权。如何破解小产权房屋的权属和转让难题，已成为各界瞩目的话题。

法律是社会关系的稳定器，法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上，相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间，小产权房屋转正问题初见曙光，城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号，一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于 农村 城市化 历史 遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而，国土资源部官员在几天后的简短表态，彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦，似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释，无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧，没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。

但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。

我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。

无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡 发展 规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了 金融 危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。

这些反对意见或可归结为，既然 农村 土地属于村民集体所有，既然农民拥有住宅的所有权，也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题，小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则，也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间，提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案，是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题，破解这一难题既要借鉴国外经验，也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。

对此，笔者认为，修改我国传统的典权制度，或许有助于破解小产权难题。典权是我国传统的习惯法制度，按照该制度，后代继承了先人祖宅后不敢卖掉祖宅，以免背负出售祖宅的恶名。作为变通，继承人可将祖宅出典给承典人，不仅获得了不菲典价，还可随时赎回典出的祖产。一般来说，典期可能有数年或者十年以上，唯在典期届满、出典人无法赎回时，承典人可将房屋收归己有。在习惯法上，出典不是出售或者转让，出典人没有丧失对于出典物的所有权，却可获得对应的典价；承典人没有直接获得房屋的所有权，却可在绝典时获得房屋所有权。

我国物权法应否规定典权，学者在起草物权法时争议很多。三进三出之后，立法者最终放弃了典权入法的方案。笔者认为，如果典权只是传统陋习，确实不该承认典权。然而，如果承认传统习惯法中的优秀因素并善加修正，不妨修正传统典权制度，以服务于 现代 社会。如果人民法院承认典权的习惯法地位，即将农民转让住宅类比于出典，将转让方毁约解释为“回赎”，转让方毁约必须支付较高代价。这种做法不仅有助于稳固农民的房屋所有权，也有助于平衡小产权房屋买卖双方的关系，更有助于在现有制度夹缝中公平处理小产权房屋的买卖纠纷。

在房价连续上涨的2007年上半年，一度占到20％市场份额的北京“小产权房”成为管理部门的“眼中钉”，首先是建设部发出风险提示，而后便是北京国土资源局禁令，“小产权房”以这样一种尴尬的形式出现在公众的视野之中。

一时间，各方人士都参与到了对“小产权房”的讨论之中，而小产权房也在这场讨论中不尴不尬地存在着，它的未来，仍然是个未知数。

“小产权房”浮出水面

“小产权房”不仅仅只是北京有，在上海、深圳、成都、郑州、石家庄等地，都可见到这种物业的身影。

何谓“小产权房”?专家解释说，在我国众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”，或称“乡产权房”。在城市房价高涨刺激下，“小产权房”已渐成为除商品房、廉租房、经济适用房、限价房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。

北京“链家地产”市场研发主任王志伟在接受记者采访时表示，虽然北京“小产权房”已经遭到管理部门的明令禁止，但在市场上仍然能够找到此类物业。据“链家地产”统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25％至30％。

王志伟表示，由于“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳与房地产开发相关的各项税费，因此与普通住宅商品房相比，价格十分低廉。

而在成都，也有开发商打出了这样的广告：“东三环北湖公园旁的家，起价2650元／平方米。”在商品房均价已、经超过4000元／平方米的成都东三环路附近，这样的广告确实非常具有诱惑力。据了解，这种低价房其实就是“小产权房”。在郫县郫筒镇、武侯金花镇、双流华阳镇以及龙泉、新都、新津、双流等地都有这样的楼盘上市，有的以农民安置房的面目对外租售。有的则直接以房产项目对外销售。这些价格诱人的“超低价”房子，产品形态也很丰富，既有多层项目，也有高层的电梯房，还有别墅。