基于多元化利益的我国小产权房转正的对策分析

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【摘要】小产权房的主要特点是量大、面广、问题多、争议大，小产权房转正问题已成为了人民关注的焦点和热点问题。本文主要是运用比较分析法和文献分析法对小产权房转正问题进行研究，研究的内容包括小产权房转正的内涵、必要性、现实性、利弊情况、障碍及对策。本文是基于利益相关者视角分析我国小产权房转正的问题，并提出相应的解决方法。

【关键词】小产权房 转正 利弊 利益相关者

20世纪90年代我国就出现了小产权房，小产权房主要因其价格低廉的特点而逐渐吸引着人们的关注，现在已经成为了我国重要的住房形式之一。

小产权房分布范围较广，在中国各大城市都有小产权房的存在。小产权房的购买群体范围也很广，主要分布在全国各个不同的领域和阶层。

一、我国小产权房转正的内涵及争议

小产权房转正亦称为小产权房合法化。小产权转正也可以理解为小产权房具有完全的或者全部的产权。对于小产权房转正的说法就目前来说，大致分为赞成、反对和中立三类。

赞成小产权房转正的人包括部分的专家学者、部分收入较低的城市居民、部分高收入者等。在专家学者看来，小产权房转正有利于推动城镇化发展、合理利用农村土地资源、抑制房价上涨等。部分收入较低的城市居民因为工资水平较低，所以选择购买价格低廉的小产权房。部分高收入者认为小产权房转正之后，小产权房开发的项目中还包括别墅类等奢侈型小产权房，该类型的小产权房能够满足高收入者对生活品质的需求。

部分人反对小产权房的转正，主要包括中央及省级政府部门、部分专家学者、商品房开发商等。中央及省级政府部门和部分专家学者认为，小产权房虽然满足了部分人民的住房需求，但是扰乱了房地产市场的正常秩序，影响了社会稳定等。

对小产权房处于中立的态度的人，包括部分专家学者、部分城市居民等。部分专家学者认为小产权房问题比较复杂，很难判定其是否应该转正。部分城市居民是指在城市拥有住房的居民，认为小产权房问题与之无关。

二、 我国小产权房转正对相关利益主体的利弊分析

从地方政府角度分析：小产权房转有利于抑制房价上涨。但是目前小产权房只有乡政府或村政府颁发的产权证，因此产生了许多问题。小产权房转正可能会出现我国耕地的破坏、社会福利分配的不公，房地产秩序的不稳定等问题。

从房地产开发商角度分析：房地产开发商获得的利润会下降，除非商品房开发商同样开发投资建设小产权房。小产权房转正之后，作为其开发商必能获得较大的利润，因此出于趋利心理小产权房开发商必定认为小产权房有转正的必要。

从小产权房购买者角度分析：小产权房转正在一定程度上能够降低人们买房的压力。对于购房者而言，小产权房转正最大的弊端就是可能导致小产权房销售主体哄抬小产权房房价。在小产权房价格提高幅度较大的情况下可能会导致许多中低收入者买房难的问题仍然存在，甚至会导致整个房地产市场面临着严重失控的后果。

三、我国小产权房转正的障碍因素

（一）体制障碍：1.政府监督体制：目前我国的政府监督体制还不完善，存在着监督深度不够或者监督方式不当的现象，这些问题都将对我国小产权房转正产生了一定的影响。2.城乡二元结构体制：小产权房如要转正则必要需要进行深刻的制度改革，小产权房转正的最大障碍就是我国城乡二元结构体制。

（二）市场障碍：1.土地市场：由于我国政府特别是基层政府对土地财政有很深的依赖性和偏好性，因此我国政府并不是很认同小产权房转正，继而阻碍了小产权房转正。2.房地产市场：由于小产权房开发商在资质经验等方面的不足，继而导致了小产权房项目在质量、环境与物业管理上不如普通的商品房。部分利益群体哄抬市价，进一步扰乱了我国房地产市场的正常供求关系，因此给小产权房转正增加了一个比较大的阻碍。

（三）法律障碍：我国小产权房目前还没有获得明确的法律规定的支持，所以法律障碍是我国小产权房转正的主要障碍之一。

四、我国小产权房转正的对策

（一）我国小产权房转正的体制对策：1.完善我国政府监督体制，加强政府监督管理的力度。政府在履行监督职责的过程中应不断提出新的有效的方案完善我国的政府监督体制。政府要加强对小产权房建设占地的限制，以防小产权房的大规模滥建、未建等现象的产生。2.加强我国城乡二元结构体制改革，科学推进城乡一体化建设。小产权房产生的根本原因是我国城乡二元结构体制，因此只有通过深化体制改革的方式才能从根本上扫除小产权房转正的障碍。3.完善我国社会保障体制，加快社会保障性住房的建设。完善我国的住房保障制度可以采取三种办法：一是加强其进入和退出机制；二是加强地方政府的监管力度；三是根据各地区经济差异情况调整保障性住房的进入门槛。

（二）我国小产权房转正的市场对策：1.政府让利于民。政府在土地征收问题上应该坚守取之于民用之于民的宗旨，做到以社会全体人民的利益为先。2.加强对房地产市场的宏观调控。房地产市场的调控应努力改善居民的住房情况，满足大多数居民的住房要求，实现整个房地产产业的健康可持续发展。

（三）我国小产权房转正的法律对策：1.完善土地相关的法律法规。局部地区需要采取一些更为具体的措施解决小产权房问题，因此允许地方政策的细化。2.明确农地产权。首先要明确农地产权；其次是在土地征收问题上应该尊重农民的意愿。3.分类处理小产权房。小产权房转正也并不是指所有的小产权房都有资格转正，而是一种有条件的转正。4.提高人民对法律政策的认识。提高人民对法律政策的认识既能降低人民购买小产权房的风险，还能保障小产权房购买者的合法权益。

结语

我国小产权房转正还存在许多问题，权衡小产权房转正的利弊后，得出结论是小产权房转正的利大于弊。小产权房转正顺应了我国社会经济发展的趋势。因为对小产权房转正这一问题的研究具有极大的经济价值和社会意义，所以我国还要加强对小产权房转正问题的分析和讨论，希望在不久的将来能够研究出合适、有效的方式来解决小产权房转正的问题，并且为人民解决住房困难这一难题。

参考文献：

[1] 叶挺.小产权房问题成因及解决对策[J].经济研究，2010（10）.

[2]刘晓霞.“小产权房”面临的法律难题及其破解[J].法学论坛，2012，（5）.