土地登记制度范文精选

第一章总则

第一条为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第三条土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

摘 要：我国实行的土地登记制度是一种法律登记制度，它是以国家强制力为后盾，积极主动的行政法律措施。土地登记制度建立以来，在保护土地权利人的利益，规范土地市场行为、避免国家土地收益流失等方面发挥了重要作用。土地登记制度在科学、效益、先进性等方面还存在一些问题。在经济快速发展的今天，土地权利人要求保护土地权益的愿望愈加强烈，本文在土地登记制度现状等方面加以阐述，以期对解决问题有所帮助。

关键词：土地登记制度；存在的问题；建议

1 土地登记概述

土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的簿册，以加强政府对于土地的有效管理，保护权利人土地合法权益的一项重要的制度。土地登记是维护社会稳定的根本途径，是国家统一土地权利制度的基础。世界上的土地登记制度大体可分三类即产权登记制度，托伦斯登记制度和契约登记制度。我国采用的是土地产权登记制度并吸收托伦斯登记的特点。[1]

我国土地登记的根本目的在于确认土地权属，维护社会主义土地公有制，保护土地权利人的合法权益 ，维护土地市场交易秩序以及为合理有效利用土地提供依据。从某种程度上看，对权利人申请登记有一定的强制性，有利于在完善市场经济过程中，实现土地用途管制，为土地权利变动奠定基础。此外凡经依法进行登记的土地权益均保证真实可靠，具有公信力，可见强制性与可信性是土地登记的两个显著特征。

土地登记行为是民法范围内用以界定土地物权的归属，并在专门簿册上予以记载的事实。土地登记是登记机关依法实施土地权利登记的职能，并在权利人申请后进行严密的审查，对符合法定登记条件的予以登记造册，向社会公示，相关登记资料可以公开查询。

2 土地登记制度存在的问题

（1）土地登记的法律体系不健全。我国开展土地登记的法律依据为《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地登记办法》、《土地权属争议处理暂行办法》。但在土地登记的相关权利种类、设定、变更、终止以及各项权利、义务、登记效力等重大问题可操性不强，至使保护权利人利益、要求履行义务遇到困难。

民国时期，北京前门外西河沿东口商铺林立。图/FOTOE

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全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼・大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

1． 日本登记制度的现状

① 登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计?有550个登记所存在。而由以法务局?为顶?H，统括登记官、登记官、登记专?职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记?S依不动产所在地，商业登记则依总店所在地??Q定接受各该登记之登记所。登记?热?S?袢?⒅?窃赜谥奖镜羌遣径?娣旁诘羌撬??绞剑?蚪??4嬗诘绱偶锹嫉羌遣局?绞健1槐4嬖诘绱偶锹记业镁?傻缒晕?羌巧昵胫?羌撬??灾?黾又小H缬??さ羌遣旧纤?氐羌?热荻?馊〉玫羌锹睦?孪钪っ魇槭保?灾奖疚?羌遣⒈4嬷?羌撬??o法提供，但以电磁记录保存于登?所之登记事项?热荩?蛴锌赡茉谏傩硎奔?扔谌??鞯羌撬?腥〉谩＃ú握崭郊?睦?孪钪っ魇?）

② 登记对象

?S以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分?e以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，?如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，?S就以一般营利为目的之公司、或社?猓坎?夥ㄈ恕⒀?7ㄈ恕⑸缁岣l矸ㄈ恕⑿??M合（合作社）等其他非营利法人之?热荩??械羌侵?贫取R嗉唇??净蚍ㄈ酥?枇⒛康摹⑺?诘亍⒍?嗍碌仁孪畹锹加诘羌遣尽9?拘虢U登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本?制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，?S指在日本以20?q以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上?受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，?S指?对随著今日经济的发展或?杂化，致转让契约书类及确定期日常?o法?切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。?S出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

日本登记制度的现状

①登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

②登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

1．日本登记制度的现状

①登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

②登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

第一章总则

第一条为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第三条土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第一章登记机构及其辖区划分

第一条依照我国现有的土地管理法律的规定，土地登记的主体是县人民政府。按武政办〔20*〕231号抄告，*县人民政府委托*县国土资源局审批全县土地登记工作。

第二条按照《关于*县国土资源局职能配置、内设机构和人员编制方案》的通知，由地籍管理科具体承担全县土地确权登记发证工作的业务指导和组织实施。

第三条按照《浙江省基层国土所主要工作职责（试行）》文件精神，基层国土资源所是县国土资源局的派出机构，必须协助地籍管理科共同做好土地登记工作。

第四条按本局《区域性国土所参与土地登记发证的暂行规定》，各国土资源所都应指定专人承办本辖区内国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的设定登记和变更登记等工作。具体工作职责是：收件和受理，地籍调查，提出经办人、审查人意见，颁发土地证书。

第五条县城城区土地登记范围划分：县城国家机关、事业团体、改制企业及县城11个经济合作社范围内的国有土地使用权、集体土地使用权登记，由便民中心窗口直接办理；开发区、白洋街道范围内由开发区、白洋街道报批的土地由白洋所办理；壶山、熟溪街道范围内报批的土地分别由壶山、熟溪所负责办理；全县土地使用权抵押登记由地籍科直接办理。

第二章权属确认

第六条土地权属要严格依据我国的有关法律、法规和规章的规定确定。要认真审核有关土地权属来源证明文件，严格把握土地权利取得或变更的合法性，依据要充分。

摘 要：本文对构建我国土地信托登记制度的措施进行了探讨，在构建的过程中，相关人员需要参考《信托法》中的相关信托登记制度。我国现行的土地管理制度不够完善，而且缺乏对土地信托登记的相关规定，没有制定法律法规对其进行约束与管理，所以，土地信托登记制度在实行的过程中没有发挥实效，存在较难操作的问题。信托财产具有法律性质，将其应用在我国土地信托登记制度中，需要对该制度进行改进与优化。

关键词：土地；信托登记；制度；财产

在《信托法》实行的过程中，对土地管理制度有着一定影响，为了构建我国土地信托登记制度，需要将土地看作是信托财产，然后进行信托登记。在登记的过程中，需要参照《信托法》相关登记流程。由于我国土地信托存在不完善的问题，信托法中对土地管理缺乏约束规章制度，所以，在实践的过程中，存在无章可依的问题，这需要政府管理部门发挥职能出台相关政策，这样才能保证土地信托登记制度的完善性以及有效性。

1 信托、信托财产以及土地信托

1.1 信托与信托财产

信托是指财产委托人为了保证收益人的利益或者信托目的，将财产转移给受托人，然后由受托人负责看管这一信托财产。受托人必须按照信托设立的目的处理这笔财产，这一过程体现了法律关系，而且具有法律效力。信托有一定特征，首先，信托是以信托财产为信托目的，体现了以财产权为中心的法律关系；其次，委托人需要通过一定手续将财产权转移给受托人或者受托机构；最后，受托人需要按照之前设定的信托目的对信托财产进行科学的管理以及合理的处分。信托财产需要建立在对受托人信任的基础上进行委托，委托人是自愿将自己的财产转交给受托人，并且最终将产权转交给收益人。信托财产需要建立在信托法律关系的基础上，只有依照相关法律法规，才能保证信托的有效性。

1.2 土地信托

土地信托是指将土地作为信托财产，按照信托的流程对土地产权进行转让。土地信托是建立在相关信托法律基础上的，所以土地信托财产具有特殊的法律性质，其具有可转让性，也具有物质替代性。我国土地制度具有特殊性，与其他国家的制度有着本质上的区别，所以，土地信托制度也与其他国家不同，我国将土地信托的客体看作是土地权利，而非土地本身，所以，土地所有权并不能作为我国信托财产，只有具有独立财产权性质的土地使用权才可以作为信托财产。

摘要：土地登记改革过程中，相关部分按照国家规定的《土地法》对其进行执行，但是在执行过程中发现在土地登记改革过程中存在很多的问题，文章针对土地登记制度的改革与问题进行了分析。

关键词：土地登记；登记制度；改革；提问；物权法

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-04-0048-1

随着土地登记改革不断的加深，一些地区的土地制度开始了重大的变革，尤其是《物权法》推进。在《物权法》中明确规定以下内容，即：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》中明确规定了不动产的登记法。所以相关部门也在按照所规定的法规进行全面的执行。然而在相关部门实施的过程中，虽按照《土地登记办法》来全面的实施，但是还是有一些问题出现了，这些问题让人深思。本文针对这些问题对土地登记制度的改革与其发展进行全面的思考。

1 在土地登记改革中存在的问题分析

在土地登记改革过程中，相关部门按照国家规定的《土地法》对其进行执行，但是在执行过程中发现，在土地登记改革过程中存在很多的问题，对此我们进行总结：

1.1 行政权的介入

对于土地登记过程中的一些不动产来讲，要重视归属权。这些归属权要通过法律关系来确认，在确认以后要使其具有一定的法律效力。但是从最近几年来看，土地登记成为了一种行政管理的手段，并且全方面赋予了很多相关的职能。这样土地登记行为具有的行政权力非常多。过多的行政权力也会对土地登记方面有过多的行使权。所以行使权的介入使土地登记申请人的合法权益得不到更好的保障，同时也会导致土地登记行为变的非常繁琐。最终也就导致土地登记的行为超出了国家法律规定的范围。这样的行为成为了土地登记方面比较大的问题，很值得大家关注。