构建我国土地信托登记制度的思考

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摘 要：本文对构建我国土地信托登记制度的措施进行了探讨，在构建的过程中，相关人员需要参考《信托法》中的相关信托登记制度。我国现行的土地管理制度不够完善，而且缺乏对土地信托登记的相关规定，没有制定法律法规对其进行约束与管理，所以，土地信托登记制度在实行的过程中没有发挥实效，存在较难操作的问题。信托财产具有法律性质，将其应用在我国土地信托登记制度中，需要对该制度进行改进与优化。

关键词：土地；信托登记；制度；财产

在《信托法》实行的过程中，对土地管理制度有着一定影响，为了构建我国土地信托登记制度，需要将土地看作是信托财产，然后进行信托登记。在登记的过程中，需要参照《信托法》相关登记流程。由于我国土地信托存在不完善的问题，信托法中对土地管理缺乏约束规章制度，所以，在实践的过程中，存在无章可依的问题，这需要政府管理部门发挥职能出台相关政策，这样才能保证土地信托登记制度的完善性以及有效性。

1 信托、信托财产以及土地信托

1.1 信托与信托财产

信托是指财产委托人为了保证收益人的利益或者信托目的，将财产转移给受托人，然后由受托人负责看管这一信托财产。受托人必须按照信托设立的目的处理这笔财产，这一过程体现了法律关系，而且具有法律效力。信托有一定特征，首先，信托是以信托财产为信托目的，体现了以财产权为中心的法律关系；其次，委托人需要通过一定手续将财产权转移给受托人或者受托机构；最后，受托人需要按照之前设定的信托目的对信托财产进行科学的管理以及合理的处分。信托财产需要建立在对受托人信任的基础上进行委托，委托人是自愿将自己的财产转交给受托人，并且最终将产权转交给收益人。信托财产需要建立在信托法律关系的基础上，只有依照相关法律法规，才能保证信托的有效性。

1.2 土地信托

土地信托是指将土地作为信托财产，按照信托的流程对土地产权进行转让。土地信托是建立在相关信托法律基础上的，所以土地信托财产具有特殊的法律性质，其具有可转让性，也具有物质替代性。我国土地制度具有特殊性，与其他国家的制度有着本质上的区别，所以，土地信托制度也与其他国家不同，我国将土地信托的客体看作是土地权利，而非土地本身，所以，土地所有权并不能作为我国信托财产，只有具有独立财产权性质的土地使用权才可以作为信托财产。

2 构建我国土地信托登记制度的思考

2.1 土地信托登记的范围及内容

我国相关法律制度规定，只有具有独立财产权的土地使用权才可以作为信托财产，所以，相关工作人员一定要考虑土地信托登记的客体。信托是建立在相关法律法规基础上的财产转移制度，所以，只有具有可转让性的土地财产才可以进行转让，在信托的过程中，还要核实委托人是否具有处分土地的权利。我国宪法规定，土地所有权不能进行转让，所以，在转让土地使用权时，一定要考虑土地所有权关系。集体土地所有权一般是指农民集体所有土地的权利，在现行法律法规的规定下，只有具备出让土地使用权的土地才可以作为信托财产。土地信托登记的范围主要包括两个方面，一方面是设立信信托可作为信托财产的土地使用权，另一方面是信托业务进行时所获得的土地使用权。

土地信托登记的内容不仅包括权利主体的变更登记，即信托当事人，还包括信托目的、信托财产管理和处分方法、信托关系消灭的事由、其他信托条款。一般的土地登记是关于土地权利的登记，其目的是公示土地权利的主体及土地权利的内容。土地设立信托后，土地的权利主体发生变更，因此土地信托登记首先要进行土地权利主体的变更登记，但是土地信托登记的目的不仅仅是公示权利主体的变更，而是公示信托法律关系，其核心是公示信托财产法律关系。

2 土地信托登记的主体

2.1 登记机关

因为信托是以“财产权转移”为根本特征的，因此财产权转移需办理登记的财产作为信托财产时，到有关登记机关办理财产权转移登记是必经程序，也就是说即使没有信托登记制度，这类财产作为信托财产时也必须办理财产权转移登记。实际上财产权转移登记是信托登记最主要的内容，需要办理信托登记的财产，也都是依法需要办理财产权转移登记的财产。

2.2 登记申请人

根据《土地登记规则》的规定，土地权利变更登记是以土地权利变更的各方当事人持有关权利变更文件共同到登记部门申请登记为原则的，因此，土地信托登记也应遵照此原则，并由土地信托法律关系中涉及财产权转移的主要当事人即委托人和受托人共同到土地管理部门申请登记，信托法律关系的另一当事人即受益人因和财产权转移没有直接的关系，因此应不作为土地信托登记的申请人。

3 土地信托登记的程序

土地信托登记应采取土地登记与土地信托登记同时办理的原则，登记既作为土地权利的公示方式，也是土地信托法律关系的公示方式。土地信托登记的核心内容之一就是土地权利主体的变更登记，这与普通土地登记的内容是一致的。因此，土地信托登记与土地登记的程序可以合并进行，进行土地信托登记的程序可以原则上等同于一般的土地登记程序，办理土地信托登记时，同时办理土地登记。但是二者毕竟不能完全等同，在具体办理土地信托登记时，除应遵守一般程序外，同时还应有其自身的内容，应就土地信托登记作出特别规定。如对信托登记申请的要求，包括提供信托合同、信托遗嘱等信托证明文件等；对信托登记申请人的要求，如是委托人、受托人共同申请还是受托人单独申请；对信托设立、变更、消灭登记的要求，即何种情况下为设立登记或变更登记及注销登记等；对具体登记的要求，如在登记簿中如何对信托财产进行标注；对信托登记查询的要求，如应建立专门的信托登记簿，将信托合同或信托遗嘱汇编成册供公开查询等等。

结束语

土地登记是土地管理中一项重要的措施，《信托法》实行以来，对我国土地管理产生了较大的影响，相关部门为了实现土地信托管理，构建并完善了土地信托登记制度，这为人们转让土地使用权带来了便利，而且可以提高土地资源的利用率，可以促进我国经济更好的发展。在制定土地信托登记制度时，一定要加强土地管理，还要保护委托人以及受益人的合法权利，土地信托是将土地使用权作为信托财产，在制定相关制度时，需要考虑我国土地管理制度的特殊性。

参考文献

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