楼盘考察报告范文精选

【摘要】：根据该项目的情况，介绍了地下结构基础选型、地下结构设计以及上部结构的分析和设计。

【关键词】：基础选型；地裂缝；结构构造措施；短柱的设计

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

一、工程概况

工程位于西安市大兴新区大兴路与星火路交界处，为一栋三层销售中心，一层地下室及两栋L型31层塔楼，底部三层商业将塔楼连成整体，使该建筑成为大底盘多塔高层建筑，地下二层，地下室在主楼范围内为核六级、常六级防空地下室，在销售中心和商业裙房间设置了两个连廊，该项目总建筑面积19.22万m2，两栋塔楼建筑总高度99.95m，本工程抗震设防类别为：裙房地下一层至三层商业部分为乙类，上部公寓塔楼及销售中心为丙类，抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第一组，地震加速度为0.2g，建筑场地类别为Ⅱ类，设计特征周期为0.35s。

根据中国有色金属工业西安勘察设计研究院提供的《西安龙湖润融置业有限公司龙湖•MOCO国际项目岩土工程勘察报告》，该场地属非自重湿陷性黄土场地；场地中有地裂缝f2从东向西穿过，北盘（下盘）上升，南盘（上盘）下降，具有左旋扭张性等构造特征；地下水位埋深为7.60～9.00m，地下水属潜水类型；场地土对混凝土结构具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具弱腐蚀性。

二、地下结构基础选型及地下结构设计

本工程基础底标高为-10.650米，开挖后的基础底土层为2层黄土状土，地基承载力特征值为180Kpa，不管是主楼还是裙房，天然地基承载力均不能满足作为基础持力层的要求。

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场营销策划理论和实践的运作方法，提出"房地产营销策划流程"，他从项目开发初始阶段就导进营销策划的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。

第一阶段：项目开发前期准备阶段

对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。

1初步考察，掌握项目基本情况和信息，对项目的可操作性作出初步结论，包括对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉，确定初步印象；根据项目的状况，开发进度，初步拟定考察内容、范围；您订考察计划，成立项目组赴实地进行初步调研；进行分析，针对其可操作性，并提出总体思路。

2 签署工作协议，洽谈合作事宜，明确合作双方、合作内容、时间、权力、衣物、相关费用等。

3 开展房地产市场调查

3.1 市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。

一:调查研究的目的:

了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.

二:调查的方法,资料的来源,方法:

观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站,报纸,

三:调查研究的主要发现

1,*房地产市场投资活跃,销售虽然增长,但积压依然增加.

资料显示*年1-9月份,随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展,令投资再度活跃,开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月,全市房地产开发完成投资达192.35亿元,同比增长32.9%,比去年同期增幅提高20.6个百分点,为今年以来的最高增幅(一季为23.7%,上半年为30.5%),其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元,占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米,同比增长10.2%,增幅上升9.6个百分点.1-9月,全市房地产开发项目新开工面积大幅上升,达670.17万平方米,同比增长39.9%,新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中,住宅为541.79万平方米,同比增长40.8%,增幅比去年同期提高28.7个百分点,新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加,全市1502家房地产开发企业中,新开工面积超5万平方米的企业达40家,同比增加14家,新开工规模达394.21万平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长,使商品房施工进度加快,竣工量增大,带动1-9月交楼面积同比增长50.8%,为223.78万平方米,其中住宅销售(交楼)201.8万平方米,办公楼5.68万平方米,商业营业用房12.95万平方米,其他房屋3.35万平方米.另据统计,*全省积压商品房已达1200万平方米,而另一方面,全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量,全省当前积压的商品房不但难以减少,还可能进一步增多.

2,广州商品房向外地扩散,大户型和别墅型成为主流.

苏凯一直想买套自己的房子，早点脱离寄人篱下的生活，不过苦于工作繁忙，一直没时间去考察中意的楼盘，不过他最近发现了一种网上售楼的新型购房方式，这种展示方式集文字、图片、视频、三维、互动共享等多种手段于一体，可以让大家了解楼盘的详细情况，沙盘、样板间、户型、社区环境等都可以通过网络展示在人们面前，甚至挑选户型缴纳定金都可以在网上完成。“这下不用到处奔波，在家里点点鼠标就可以了解楼盘情况了。”苏凯兴奋地说，“我准备加快我的买房进度了。”

节省时间，多样选择，细节展现，轻松选房、看房甚至购房，是网上售楼处的新型购房方式的主要优点。打开网上售楼处页面，只需轻点鼠标，登录页面，购房者即可在网上售楼处中自由选择不同楼盘，多角度浏览房产项目的3D动画沙盘、楼盘外观、户型和室内装修影像，资料的丰富性足以满足大部分购房者了解楼盘的需求。

更为方便的是，购房者在网上售楼处观看线上售楼小姐的视频讲解的同时，可随时用语音、视频交互工具与销售人员进行咨询，并和其他对同一项目感兴趣的网友进行讨论交流，这对于进一步了解该楼盘无疑是非常重要的参考。另外，网上售楼处还可提供电子楼书、销控表、房贷计算、合同范本、销售顾问等一系列服务。

网上售楼处不仅让购房者足不出户实现网上看房、选房、咨询、下定，也大大方便了广大房产商。对于他们来说，网上售楼处也是一种颠覆性的房地产营销产品，变革了以往只有楼书、简单广告和被动待客上门的营销方式，成为线下售楼处的有力补充。据了解，目前推出网上售楼处的主要有新浪房产频道和房龙两家，记者在新浪房产频道的“网上售楼处”上看到，目前已经有近20家北京一线房产商的项目上线销售。

小贴士

网上售楼处的几个注意事项

现场看房的补充有购房者表示，网上售楼处这种方式可以从众多楼盘中筛选出自己比较感兴趣的，但买房子是大事不会轻易就下决定，网上预订多少有些不踏实，如果要预订也要在现场看完房子之后。理财专家也表示，网上售楼处是一种推销手段，比普通的平面广告更形象一些，但是如果站在买房人的角度，目前只能作为现场看房的补充。买房人只有在现场才能核实视频里所看到的信息，或者考察到视频里没有而自己又很想了解的房屋情况。

保存网页上的房屋信息与现实对照虽说坐在家里就可以预订房子，给买方和卖方都提供了极大的便利，尤其是对于平时工作忙碌没有时间看房的年轻人来说更是如此，但是也带来了相应的风险。网络购房者了解的房屋信息均来源于网络，可是网页上记载的内容是可以随时更改的，而卖方更改之后，作为购房人将无法再看到。所以有业内人士建议购房人注意保存网页上所记载的关于房屋及房屋所在区域的各项介绍和说明，实际去看房的时候可以此作为对照来确定网上介绍的真实性。

2012年暑假兴宁房地产考察报告

楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

内容摘要：楼盘广告作为广告行业极其重要的组成部分，它既是时代特征的反映，也在影响着人们的价值观念。在生态语言学理论的观照下，楼盘广告语可以看作是语言和语言环境相互作用的产物，其健康可持续发展需要我们尊重语言生态系统自身的生长规律和净化系统，还需要国家相关部门进行合理引导和积极干预。

关键词：楼盘广告语 生态语言学 生态

随着我国市场经济的迅猛发展和住房制度的改革，房地产这一新兴行业日益蒸蒸日上。楼盘广告语作为房地产企业最有力的宣传手段之一，不仅能够塑造企业形象，传达企业理念，更能为房地产企业实现利润目标。近年来，国内对楼盘广告语的研究大多从修辞角度探讨其语言策略（李爱民，2006），或从文化视角分析其社会消费文化特色（宋芙晖，2007），或从规范角度提出其存在的问题及应对策略（辛亚宁，2011）。本文尝试从借助生态语言学的基本理论来解读楼盘广告语，并对其在语言生态性和规范性层面引发的争议进行探讨，期待能为楼盘广告语提供新鲜的解读视角。

一.生态语言学

生态语言学作为语言研究的一种新范式，又称语言生态学，是由生态科学和语言学结合而成的新兴学科，它运用生态学的理论来研究语言现象及语言与其所处环境之间相互关系。早在1863年，德国历史语言学家施莱歇尔就在《达尔文理论与语言学》一文中强调达尔文的生物进化观也适用历史语言的研究。之后，在1970年的一次语言学会议上美国斯坦福大学学者豪根首次提出并使用“语言生态”这一概念，他在《语言生态学》一文中把语言生态学定义为“研究任何特定语言与环境之间的相互作用关系”（王晋军：2007）。生态语言学在欧洲更是备受学者关注，其中奥地利格拉茨大学教授费尔出版的《生态语言学引论》，对生态语言学的理论、方法和问题作了系统的阐述。费尔对生态语言学的研究方法做出了明确的界定：一是研究语言在影响和改善全球生态环境危机中所起的作用;二是把“生态”作为一个隐喻来理解，即语言所处的环境，以此来描述语言世界系统（范俊军：2005）。

二.楼盘广告语的语言本体特征

广告语言是广告生命的支点和灵魂。好的楼盘广告之所以能够触动人的心弦，进而实现促销目的，关键一点是楼盘广告能够根据楼盘特色，市场行情和消费者的心理需求精心设计广告语言（岑泽丽：2012）。从语言本体角度看，语言包括语音、语义和句法。楼盘广告语的语言本体特征表现如下：

2.1楼盘广告与的语音特征

时下房地产调控大背景下的房价走向牵动人心，置业者如何在风云变幻的房地产市场中保持独立的思考和判断，日前在会展中心开幕的2012春交会暨土地展给出诸多的信息。

深圳春交会市民关注折扣 促销楼盘成交活跃

为期6天的深圳2012春交会于5月6日下午落下帷幕，深圳24个参展楼盘中有不少直接打出“刚需置业”的口号来，但多数楼盘提供的优惠并不给力，绝大多数受访购房者称暂不出手、继续观望。从来自开发商方面提供的会展其间成交数据来看，提供了优惠折扣、降价促销的楼盘成交要明显活跃，比如深物业参展的三楼盘均有降价优惠，成交约有50例。

特价房区成交活跃

来自主办方深圳市土地房产交易中心公布的统计数据显示，本届春交会深圳、惠州、东莞、香港等地参展项目总数达71个，展出项目类型多样，包括品牌房企展、广告专区以及奥特莱斯房产特价专区。其中深圳项目24个，占到了34%；惠州项目21个，约占三成左右。

其中在此次春交会上，为满足“刚需置业群体”而首次亮相的奥特莱斯房产特价专区，包括深圳、惠州、东莞的5家开发商6个楼盘带来了191套特价房以及其他购房优惠，其中来自惠州的一楼盘虽未开盘，也打出了2888元/平方米起价的超低价格进行展示，昨日下午2点左右该楼盘销售员表示，从1日开始认筹，目前总共认筹量约有200批次，其中就有不少来自从春交会去到现场的深圳买家。

在特价专区内，除了惠州碧桂园和东莞金地现场没有看到销售人员，另外两个在售的特价楼盘中，有位于深圳的水畔紫云阁，其销售员称6天都有从春交会上带至现场销售的买家，总计约销售了四五十套单位，“仅5日一天就销售了6套单位。”而来自惠州的菁华园则不断以各种低价吸引市民眼球，折算下来从5折到2折，其销售员称这几天销售超过20套。

有折扣受到关注

2008年12月5日，下午2点，上海松江区九亭板块一个新楼盘的售楼大厅内，王浩和他的7个亲戚，在离沙盘模型最近的一圈沙发上悠闲地翻着新盘的资料，一位售楼经理则站在一边不厌其烦地宣扬着楼盘的升值潜力。

此时，―个由上海某网站组织的看肩团也刚刚进门，但是，“看房团”对沙盘的兴趣，远远不及对于操着浓重温州口音的王浩的好奇。被打量得有些尴尬能王浩苦笑着对本刊记者说：“我敢打赌，明天我们又会上报纸上网站了，标题是‘温州炒房团上海抄底’。”

王浩告诉本刊记者，在他6年的炒肩生涯中，被售楼处奉为上宾，被普通买房者施以白眼的经历难以计数，“但这一次，我们不是来买房子的，最大的愿望是把手头上的几百套房子抛得一个不剩，然后5年内再不提炒房了。”

作为自己家族炒房的“带头大哥”，在2007年底国家开始新一轮房地产市场调控的时候，王浩在上海投资的房产总数是63套。“直到今年夏天的时候，我们还和开发商结成攻守同盟，一起顶住房价”，但自从2008年10月期盼已久的“救市”政策陆续出台之后，王浩却对上海楼市失去了信心，“我们家族开始把所有的存量房挂牌，不惜降价也要在春节之前全部出手，我们是觉得这个攻守同盟快顶不住了，而且，我们要把资金转移到另外一个非常赚钱的买卖上去。”

王浩所谓的“非常赚钱的买卖”，是将钱借给开发商，抵押物则是房子。王浩的九亭之行，就是贷款考察的一部分，“这也可能是我今后几年，和房子有关的最后一笔投资了”。

至于外界传言纷纷的“温州炒房团楼市抄底”，在王浩看来，则已经成了一个“苦味的笑话”。

炒房团大抛盘

王浩原来是温州乐清一个-打火机作坊的老板，2002年来上海炒房，并在2005年国家第一波楼市宏观调控之后“成功抄底”，如今已积累了上亿的身家。

我于2005年8月30日进入公司，在营销策划部从事文案工作。在营销策划部经理纪、主管的领导和帮助下，我对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地了解，也从部门领导和其他同事身上学到了很多新的知识，我的工作能力也由此得到很大提高。

进入公司一个多月时间里，我主要负责公司文案撰写和与武汉青铜骑士广告公司的日常联络工作。在公司各部门领导的正确指导和各部门同事的密切配合下，我能按时优质完成领导布置的各项工作，同时积极督促武汉青铜骑士广告公司按时完成各项设计文稿和图片，保证了公司各项宣传推广活动的顺利进行。

除了公司的日常工作，我参与了9月10日“教师节感恩嘉年华”和10月2日——4日的2005年“家在武汉”洪山广场房展会等两次大型公司活动。在活动的前期准备和后期展示期间，我充分发挥主观能动性，积极提供有效建议和意见，主动按时优质完成公司和部门领导安排的各项工作，为活动的顺利进行作出了自己的贡献。

面对即将开展的美加·湖滨新城二期工程，公司前期必将开展各项大型户外推广活动，同时也会积极参加各类房地产交易会，以提升品牌形象，促进楼盘销售。通过前期参与的各项大型活动，我觉得公司在大型展示活动上应做好相关准备和考察工作，具体建议如下：

1、公司在继续刊登报版广告，树立楼盘和公司形象的同时，可以积极参与目前举办的各类室内外房展会，以促进一期剩余楼盘销售和二期楼盘预售。

2、如参加室外房展会，事先应仔细观察布展场地。特别要注意天气情况和风口位置，布展时应避开风口，以免吹坏喷绘。天气如有变化，也应提前做好防雨用具等准备工作。

3、参展展架外形应事先做出效果图，如有可能可请搭展公司事先设计展架外形，以便公司参考，确定最佳外形。再由广告公司根据展架外形需要，设计相应喷绘图案。

4、参展所需相关布展装备，如遮阳伞、足够数量的桌椅板凳、各种类型的房模、整体规划模型和音响设备、宣传片都应提前备齐，以便现场布展。

我于年月日进入公司，在营销策划部从事文案工作。在营销策划部经理纪、主管的领导和帮助下，我对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地了解，也从部门领导和其他同事身上学到了很多新的知识，我的工作能力也由此得到很大提高。

进入公司一个多月时间里，我主要负责公司文案撰写和与青铜骑士广告公司的日常联络工作。在公司各部门领导的正确指导和各部门同事的密切配合下，我能按时优质完成领导布置的各项工作，同时积极督促青铜骑士广告公司按时完成各项设计文稿和图片，保证了公司各项宣传推广活动的顺利进行。

除了公司的日常工作，我参与了月日“教师节感恩嘉年华”和月日——日的年“家在”广场房展会等两次大型公司活动。在活动的前期准备和后期展示期间，我充分发挥主观能动性，积极提供有效建议和意见，主动按时优质完成公司和部门领导安排的各项工作，为活动的顺利进行作出了自己的贡献。

面对即将开展的二期工程，公司前期必将开展各项大型户外推广活动，同时也会积极参加各类房地产交易会，以提升品牌形象，促进楼盘销售。通过前期参与的各项大型活动，我觉得公司在大型展示活动上应做好相关准备和考察工作，具体建议如下：

1、公司在继续刊登报版广告，树立楼盘和公司形象的同时，可以积极参与目前举办的各类室内外房展会，以促进一期剩余楼盘销售和二期楼盘预售。

2、如参加室外房展会，事先应仔细观察布展场地。特别要注意天气情况和风口位置，布展时应避开风口，以免吹坏喷绘。天气如有变化，也应提前做好防雨用具等准备工作。

3、参展展架外形应事先做出效果图，如有可能可请搭展公司事先设计展架外形，以便公司参考，确定最佳外形。再由广告公司根据展架外形需要，设计相应喷绘图案。

4、参展所需相关布展装备，如遮阳伞、足够数量的桌椅板凳、各种类型的房模、整体规划模型和音响设备、宣传片都应提前备齐，以便现场布展。