近代土地制度的演变
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近代土地制度的演变范文第1篇
[关键词]西南喀斯特地区；农户生计；历史演变
[作者简介]郑岚，中南民族大学公共管理学院硕士研究生；李华胤，中南民族大学公共管理学院硕士研究生。湖北武汉430074
[中图分类号]C923 [文献标识码]A [文章编号]1672-2728（2014）01-0088-04
农户生计的正向演化。可以通过减少人类活动对喀斯特地区生态系统的负向干预。促进人类活动的有序程度，增强自然环境的承载力，从而促进喀斯特地区生态系统的自然恢复。最终优化人地系统，推动区域农户生活水平的提高以及生态环境的改善。
一、可持续生计框架
生计概念即一种生计，包括能力（capacities）、资产（asets）以及一种生活方式所需要的活动（aetivities）。20世纪80年代和90年代早期，学者对贫困属性理解加深，特别是Sen等提出能力贫困及解决贫困的发展方法理论，英国海外发展部（DFID）提出的可持续分析框架（SLA），总结出可持续生计方法，对于加强贫困农户发展能力并逐步消除制约因素做出了重要贡献。可持续性生计框架注重研究“资产-可获得性-活动”，该框架将生计资本划分为人力资本、自然资本、物质资本、金融资本和社会资本5种类型，综合了对贫困、脆弱性、风险处理、农村个体和农户对变化的环境和打击的适应等方面的内容。
二、西南喀斯特地区农户生计模式演化的分析框架
当西南少数民族已经适应了客观环境发生变化和文化转型，如生产条件的改变、生活环境的变迁、社会制度的变革等等，调整原有生活方式以适应新的环境，形成适合自身发展的观念、行为、认知和适应时，生计文化便趋于稳定，可持续生计也逐步得以发展。建立可持续发展的生计模式，是人类适应环境的重要机制，也是人类社会可持续发展不可或缺的社会保障。不同时期，农户的生计资产、风险环境、生计策略、生计文化都不完全一样，受很多因素影响（图2）。
（一）生计调适形成期
生计调适形成期也是资产约束与风险规避期。生计由许多因素组成并受众多因素的影响。在生计调适形成期，人们通常生活在某一个特定的环境中。此环境往往会给一个民族带来逐渐的变化和突然的冲击。这一阶段主要受社会经济、政治、自然环境、文化、人口等因素影响。如西南喀斯特地区在明清以前，依赖各民族在世代生产生活过程中积累的经验和传统生态知识，以传统的刀耕火种为主要生计方式。与自然维持着较好的生态关系。近代以来，西南少数民族传统的生计系统建立在以河谷、喀斯特地形为主的生态系统基础之上，是几千年来西南少数民族对这种生态环境长期适应的结构。它具有相当稳定的结构和功能。
（二）生计固化稳定期
生计固化稳定期也是生计策略形成期。在考虑到人口、文化、政策等因素的前提下，人们为了改善自身的生计条件，综合能够使用的资产，考虑脆弱性的环境/背景，得到的支持或遇到的阻碍制度环境，从而追求能带来效益的生计产出，寻求资产组合和应用的方法，进而形成较稳定的生计策略。当西南少数民族面临因密集的人口聚落、政治制度等因素而形成对环境的压力。就开始思考社会活动与生态环境的互动机制。慢慢地形成了较稳定、科学合理的生计策略。
（三）生计可持续发展期
当生计文化稳定形成时，也就是生计可持续发展期。在不同的环境、政策、制度变化等因素综合作用下，探索有利于人类生存和生态良好发展的可持续生计文化；在生计文化的影响下，与该时期社会、自然、政治相符的生计方式得以可持续发展。社会环境会对生计方式提出了新的期待和要求，赋予了农户新的责任、义务和角色，他们必须学习新的知识和本领。适应新的社会文化和自然环境，逐步养成新的行为方式，以求取得比较顺利和持续不断的发展。
三、西南喀斯特地区农户生计历史演变过程
（一）明清以前西南喀斯特地区农户生计模式
明清以前，西南喀斯特地区地广人稀，人地比例关系宽松，森林覆盖率高，生产技术落后，土地开发层次低，交通条件受限，民族部落观念强，其生产生活很大程度上依赖传统生态知识。从可持续生计框架来看，这一阶段西南喀斯特地区自然资本丰富，人力资本、社会资本、金融资本、物质资本不足，农户受资产约束强、生计风险程度较高，所以西南喀斯特地区农户以村寨、部落为单位，共同生产，相互协作，社会关系稳定，共同遵守各族制定的相关条款和制度，维持各族人民正常交往，尊重他们赖以生产的大自然。他们注重保护森林，以村寨为单位，对森林根据树种、使用目的、传统民俗等进行划分，规定砍伐林、祖林、界限林、自由林等，森林功能明确，砍伐有序。以稻作为主，大量种植利于保持水土的丛生或蔓生植物，“靠山吃山。靠水吃水”，利用刀耕火种加狩猎的方式，并且努力探索以“梯田”为主要耕作方式的生计策略。同时，中央王朝及地方政府在经营过程中，也较尊重各民族的传统生计方式，因而人地关系一直处于较为协调的状态，人类经济活动对自然环境的恶性影响并不明显。明清以前西南喀斯特地区农户的生计文化逐渐形成，并在这种生计文化的影响下，西南喀斯特地区农户与自然保持了很长一段时间的可持续发展的状态。
（二）明清时期西南喀斯特地区农户生计模式
明清时期。朝廷加强对西南少数民族地区的统治，所推行的一系列政策冲击了其原始的生计方式，农户生计方式开始出现多样化。改土归流、移民开发、开采矿产业以及发展林业、引入耐旱高效的粮食作物、民族融合等政策促使农户生计的多样化发展，普遍兼有农业、畜牧业、林业、矿业、手工业、贸易等多种经济活动。农户努力寻找规避政策风险的替代生计。清雍正朝推行大规模“改土归流”后，由于大规模外来移民的涌进、先进农业技术与高产农作物的传人、开发管理的无序，西南喀斯特地区出现了人口急剧增加、人地矛盾日益突出、生态环境破坏严重的局面，农户传统以农业为主要生计方式受自然和政策影响。无法再得以继续。为缓解人口压力、解决粮食问题，政府采取了一系列的措施。第一，政府鼓励开垦。土地的垦殖从原先环境较好的平地、丘陵发展，到最后出现边缘化，水土流失严重的山地、坡地也被大范围开垦。第二，政府鼓励发展矿业和林业。这虽增加了农户的金融资本，提升了其抵抗风险的能力，但同时严重破坏了生态平衡。第三，推广农业技术，引进高产作物。适于山区种植的高产作物玉米被引进推广，改善了农户生活，提高了农户收入，同时也给人口大增长、生态大破坏埋下了伏笔。在明清后期，政府认识到了生态破坏对农户生计的影响――破坏生态反过来也影响了自身的发展，逐步制定了相关政策，改善生态环境、提高农户生活水平、促使生计多样化，人与自然和谐发展的可持续生计文化逐步形成，在很长一段时期内，该生计存在着高度的内在可持续性。
（三）近代以来西南喀斯特地区农户生计模式
近代以来，我国政府加大了西部少数民族地区的管理，西南喀斯特地区农民的生活、生产方式处处都能体现出政府管理影子。这一发展阶段政府管理、政策影响对西南喀斯特地区农户生计影响进一步加深。近代以来，西南喀斯特少数民族地区农村社会商品经济和资本主义发展微弱，农业生产关系仍旧以民族社会的传统经济为基础。这一时期战争频繁。战争对西南喀斯特地区农户的生计冲击及当地生态的破坏尤为严重。除了政府政策、战争的影响外，农户往往会根据资源禀赋状况的变化，主动调整自身生计策略。农民失去了赖以生存的土地、森林，被迫探索资产配置的多样化。西南喀斯特地区以水稻、高产旱地等粮食作物种植变化为主要的农业经济发展及其带来的粮食增产、人口增长等，使民族社会与经济更为稳固地向农业经济模式发展，政府在地区改良、技术推广、生态保护等方面加大扶持力度，西南喀斯特地区逐步实现了以粮食作物大面积种植、增长的农业经济取代刀耕火种、渔猎经济等多种经营的传统经济模式，其农户生计模式在短时间内实现了可持续发展。
（四）改革开放以来西南喀斯特地区农户生计模式
改革开放以来，受市场经济的冲击，西南喀斯特地区农户生计方式再一次受到冲击。人们开始寻找一种与市场经济协调发展的生计模式。1978年以来的改革开放是先从农村开始的。1992年以来，随着全国建立社会主义市场经济的步伐加快。农民的生产主导权也在逐步地得到加强。改革开放以来，国家政府提出家庭责任制、土地流转、退耕还林、新农村建设的政策，改善农村生产生活状况，提高人民生活水平。但在缺乏先进生产要素（如技术、知识、资金）投入情况下，农户生计的单一化则往往使得农户更加贫困，因贫困导致的任意开荒和滥砍滥伐的行为将会增多，最终导致农民陷入生态贫困陷阱。国家投入大力资金促进西部大开发，改善西部生态环境，但西南喀斯特地区的农户贫困原因复杂、生态脆弱、农户资产风险大，国家推进的相关政策，其后续保障制度、风险分担机制还并不完善，农户原生计被破坏，替代生计尚未形成。易陷入贫困陷阱。由于越是贫困的农户对本地自然资源的依赖性越大，对于尚未找到新的替代生计的贫困农户而言，一旦政府项目补贴结束，他们将返回原来的生计方式。我国目前还没有建立完善的农村社会保障机制，尤其是西南喀斯特民族地区由于财政能力弱，社会保障制度尚不健全、覆盖面小、整体水平低，当农户出现生计风险时往往只能依靠自身有限的风险分担机制。该地区农户传统生计模式消失、长期替代生计又没有建立起来的生计转型期，农户生计风险程度较高，风险因子多样化。风险作用复杂化，现有社会保障制度不能有效实现对农户生计风险的保障，不利于农户实现长期替代生计策略。
近代土地制度的演变范文第2篇
【关键词】中国社会性质 决定 社会主要矛盾
在最近的教学中,讲到《的影响》(人民教育出版社《中国近代现代史》上册2006年5月版)一课时,同学们对于后中国的社会性质的变化决定了中国社会主要矛盾的变化的理解不是十分的清楚。有些同学甚至就直接指出了前者对于后者的决定作用。那么,怎样来看待近代中国社会性质对社会主要矛盾的决定作用呢?
华南师范大学的陈向阳在《近史宏观研究若干概念的混乱》一文中,就社会性质与社会形态二者作了一些解析。认为社会性质与社会形态两个概念极为相似或相近,但他们毕竟是属于不同逻辑范畴的不同概念。社会形态概念的字面涵义是指社会的形式和样态,其逻辑涵义则是指具有特定历史内涵及相应的外在形态和样态的社会类型或社会机体；社会性质字面涵义指的是社会属性和质态,其逻辑涵义指一定社会类型或社会有机体的本质属性或根本属性,也就是社会形态的本质属性或根本属性。针对二者的异同,作者进一步指出：社会形态概念是对总体社会一定层次或较高层次的抽象概括，社会性质概念则是对总体社会最高层次的抽象概括。因此，社会形态具有相对具体、外在、直观、动态和多样的特征，社会性质则具有相对抽象、内在、含蓄、静态和单一的特征。二者都是对一定的总体社会在不同逻辑层次上的抽象概括，即具有对象的同一性。
正如陈向阳所说的:社会性质与社会形态两概念极为相似或相近,只是其逻辑范畴不同而已。社会性质与社会形态都是对一定的总体社会在层次上的抽象概括,即具有对象的同一性。如后中国社会性质与社会形态都指向了半殖民地、半封建社会。
早期经典作家严格地将社会性质界定于社会内部经济基础与上层建筑的矛盾运动之中,即指社会形态.学者宋德华认为:“中国近代社会是‘半殖民地’条件下的‘半封建’,又是‘半封建’基础上的‘半殖民地’，两者相互制约,相互依存,共同形成了中国近代社会所特有的性质或形态。”
所以，在近代宏观研究中,社会性质与社会形态作为一般概念表述时,人们常常把二者直接等同起来.社会性质即社会形态,社会形态即社会性质.在具体运用时,社会形态与社会性质同时被赋予了同一涵义,半殖民地、半封建社会兼指社会性质与社会形态。
人教版的《中国近代现代史》教材中,讲的影响,说到社会性质的变化:中国有独立自主的封建社会开始沦为半殖民地、半封建社会。封建社会是人类社会五种社会形态之一,把封建社会与半殖民地半封建相对应,说明了半殖民地半封建社会亦指社会形态。那么,这里就使用了社会性质即社会形态一说:社会性质即社会形态，即指由一定的经济基础和上层建筑构成的整体。
显然,把社会性质的概念弄懂，将有助于理清近代中国的半殖民地、半封建的社会性质决定了社会主要矛盾。1992年聂希斌发表《对中国半殖民地半封建社会的认识》一文中指出:社会形态是经济基础与上层建筑的统一,半殖民地半封建社会也是经济基础与上层建筑的统一。因此,无论是“半殖民地”,还是“半封建”,都应当从经济基础和上层建筑两方面来把握和理解,都包含着政治、经济和文化的特定内容和属性。聂先生的观点很明确:中国“半殖民地半封建”的社会性质并不是单独指政治上的半殖民地和经济上的半封建,而是在近代中国的政治、经济和文化上都表现出半殖民地半封建的性质,半殖民地半封建社会是一个特殊的综合体,是无法分割开来的。那么,就来看看其对近代社会主要矛盾所起的决定作用:
在经济上,近代中国,封建的生产关系始终没有发生根本性的变化。从土地制度来看,地主土地私有制始终占统治地位,农民依然受地主的压迫和剥削,地主阶级和农民阶级的矛盾始终存在,且有时还很突出。从经济结构来看,自然经济之外,又出现了外国资本主义经济,经济，后期又有经济和新民主主义经济。自然经济遭到了解体。从阶级关系来看,以后，从先前存在的阶级中又相继分化出无产阶级、民族资产阶级和官僚资产阶级，这都是外国资本主义入侵造成的严重后果。所以，单纯以地主阶级和农民阶级的矛盾来表述，就无法涵盖近代中国社会存在的矛盾，所以有封建主义与人民大众，外国资本主义与中华民族的矛盾的表述。
在政治上，前，中国是一个完全独立自主的封建国家，中国的封建君主专制的政治体制一直没有发生过改变。皇帝享有绝对的权威，臣民只有服从，国家是皇帝的财产。而随着外国资本主义的入侵，清政府在中战败求和，割地赔款，中国在司法，领海，外交，军事等各个方面遭到了严重的破坏，外国资本主义极力干涉和控制中国，中国开始失去其独立自主的地位。清政府腐败无能，体制腐败不堪，加上西方政治民主化之风的兴起，中国人民都为打倒腐朽的专制统治，摆脱专制而发起一轮又一轮的救亡运动。这表现在中国人民极力反对资本主义的入侵，也反对本国的封建腐朽专制统治方面，中国人民需要真正的自由……
在文化上，近代中国是外来的西方新式文化和固有的中国传统文化激烈碰撞并交融的时期。西方文化的东进，以及对中国传统文化的冲击是全面而深刻的，既有自然科学，也有社会科学。中国旧有的纲常名教、封建伦理越来越受到国人的抨击，从器物求新，道唯存旧的“中体西用”与国粹思想的较量，再到“全盘西化”的风起，在中国迫于亡国灭种的危机下，中国人民愈来愈清楚地认识到了东学与西学的真正关系。可以看到，在资本主义文化及各种观念闯入中国的过程中，保守与开放，落后与进步，侵略与反侵略的矛盾始终进行着。
从以上三个最主要的方面我们可以看出：近代中国半殖民地半封建的社会性质决定了社会的主要矛盾。从以前的单一的地主阶级与农民阶级的矛盾状况演变成了近代中国社会许多矛盾交错、并相互影响的状况，而在这许多的矛盾中，封建主义与人民大众的阶级矛盾和外国资本主义与中华民族的民族矛盾成了两大主要矛盾。
总之，近代中国的半殖民地、半封建的社会性质决定了中国社会的主要矛盾，而两大矛盾的变化则影响了近代中国历史发展的进程。
参考文献
［1］李耀.《中国半殖民地半封建社会若干问题的探讨》，《社会科学战线》1986年3期.
近代土地制度的演变范文第3篇
关键词：押租 押租率 地租剥削 增押增租 高押高租
押租是中国封建社会晚期出现的一种地租剥削形式和手段。它的产生首先是由于封建依附关系松弛，佃农开始获得人身解放，封建租佃关系中的超经济强制部分为经济强制所取代。同时也同商业、城市发展，地主日益贪婪，对现金需求更加急迫密切相关。因此，一些地区的押租一经产生，即迅速流行、发展，数额不断升高，名目与日俱增，手段花样翻新。性质也随之蜕变，由起初的地租保证演变为残酷的高利贷盘剥，使地租剥削变得更加苛重。在这方面，近代四川押租制的发展变化最为突出和典型。
一、押租制的流行和押租高度
押租在四川各地有多个名称或俗称，诸如押金、保证金、佃钱、押佃钱、上庄钱、保租押金、压头、押佃、座底、稳租、安租、稳首、稳钱、稳银、稳谷、稳谷银、顶头钱、顶首、随租、打押，等等，不下20余种。
四川押租始于何时，文献不详。据载，四川押租制始于移民垦荒，继起于土地买卖。“顶银”和“顶头”是其早期形态，日久约定俗成，遍及一切租佃关系中。①资料显示，清代雍正乾隆年间，四川已有押租。南部永川，雍乾年间因贯彻移民政策，废除佃仆制，定额租制取代分租制，人口增加，佃农生产积极性提高，生产发展，地权日趋集中，佃农竞佃，地主凭借地权垄断，开始征收押金，押租由此产生。②邻近州县以及其他地区，也可能有类似情况。
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① 参见《四川省志·农业志》，1996年，第54页。
② 《永川县志》，1997年．第97页。
进入近代，押租开始普遍流行。19世纪末，大部分地区已有押租。重庆周围、嘉陵江流域、川西成都地区、川北西充以及川南地区，都普遍通行押租的习惯。①
20世纪20年代后，四川人口增加，军阀割据，苛敛钱粮，兼并田产，地权加速集中。加上工商业和城镇发展，洋货充斥，地主更加奢侈，对钱财的需求愈加贪婪。时期，四川成为“大后方”，人口膨胀，地主富户云集，地权进一步集中。所有这些，都为押租制的扩张、渗透创造了条件。进入20世纪，尤其30年代后，四川押租加速扩张。以成都周围地区为例，1934年有人调查该地区13县押租数额时，温江、华阳、新都、双流、新津、金堂、大邑、简阳等8县尚无记载。这8县或无押租；或有，但未盛行。而1936年的调查，除华阳、新津、灌县、彭县外，都有押租了。1937年后，则除灌县不详外，华阳、新津、彭县也全都有押租了②。到30年代后期，押租制已遍及全省。笔者检索新编地方志100余种，除阿坝藏族羌族、甘孜藏族、凉山彝族地区尚未流行押租，少数县(市)志无近代租佃记载或记载不详外，其余各县，几乎全有押租。川东、川西、川北、川中的押租制都极为盛行。
押租制不仅在区域上遍及全省，而且渗入几乎每宗租佃个案、每块租地，押租如同地租一样，成为土地租佃不可或缺的条件。在巴县，地主授人以田，“必索金为质，谓之押佃”。③江津、涪陵、宜宾等县。农民租种田地，必须中人作保，交足押金或押谷，方能“上庄”(开始耕种)，有的押金不足，则以耕牛农具、甚至人身为奴作抵。④巫山民间有“上庄先交押，无押不成佃”之谚，巫溪、沐川也有“无押不成佃”之说；⑤一些调查统计清楚反映出押租制的扩张和渗透程度。据1950年对双流县永福乡15保的调查，该保有租田872．3亩，全部征收押租；另据1949年的调查，泸县有租佃农83286户，其中缴纳押租的72312户，占86．8％。⑥除小块土地和临时性租佃外，地主富农出租土地，几乎全都索取押租，可见押租制的盛行程度。
押租的内容、品种因时因地而异，既有现金，也有粮食、棉花、油料等实物。有些地方，押租内容与地租形态一致。如梁山的惯例是“银押银租，粮押粮租”。⑦总的说，以货币为主，实物次之，如上述双流872．3亩租田中，押租为银元、银锭、法币的550．9亩，占63．2％，其余为大米、黄谷。但各地互有差异，前后亦有变化。大部分州县，清代时，押租多交银两、铜钱；民国初期多交银元；1935年政府推行币制改革后，改交法币；30年代末，尤其1941年后，法币急剧贬值，押租绝大部分改收实物。少数地区在法币流通后，即开始改交实物。
押租数额及其计算方法和标准，各县不同，同县不同个案亦高低互异．如汉源有重押轻租、轻押重租、平押平租三种形式。⑧不过在更多的地区，或就平均数而言，还是重押重租。
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① 参见庄延龄《长江上游游记》(E．M．Parker,Up thc Yangtze)，第102—103、115、189页；沈秉?遥骸毒瓷魈霉?埂肪?；《申报》光绪七年三月十六日，以及有关州县志。
② 参见陈太先《成都平原租佃制度之研究》，《民国二十年代中国大陆土地问题资料》(以下简称《土地问题资料》)第62册，第32507—32511页。灌县、彭县最晚光绪年间已有押租。
③ 民国《巴县志》卷11农别．第13页。
④ 《江津县志)，1995年，第87页；《涪陵市志》，1995年，第356页；《宜宾县志》，1991年，第124页。
⑤ 《巫山县志》，1991年，第107页：《沐川县志》第四篇农业，1993年，第122页。
⑥ 《双流县志》，1992年，第179页；《泸县志》，1993年，第l76页。
⑦ 《梁平县志》，1995年，第140页。
⑧ 《汉源县志》第六篇农业,1994年．第199页。
在大部分地区，押租按租额计算，数额从年租额的一成多到数倍不等，最低的江油，押租是年租额的15％左右；稍高的富顺、南充，分别占年租额的1／2—2／3或至少年租额的一半。梁山租田一石押谷2斗，约相当租额的20％，也有“石租石押”者，即押租等于年租额。双流全县平均，押租相当年租额的80％以上，已有相当部分押租等于或超过年租额。押租等于或超过年租额的情况更为普遍。广汉、兴文、涪陵、忠县、彭水、会理、重庆沙坪坝区等地，押租一般相当一年租额或略多。押租超过年租额甚至高达年租额数倍的情况亦不少见。在璧山，押租不得少于年租额；江津、中江、重庆南岸区，押租一般都超过年租额，江津一般超过20～30％，重庆南岸区高的超过数倍，该市沙坪坝区，押租高的也有超过年租额数倍的。在武隆，押租一般是租额的2倍，①成都平原地区押租更高。有调查指该地一亩水田纳租16．74元，押租为70余元，③押租相当年租额的4倍多。
也有些地区，押租按土地产量或地价计算，或二者兼用，数额亦高低各异。按产量计算的，广安押租轻的相当租地常年产量的1／3，重的达1／2；合川一般占租地产量的一半以上，铜梁大致占60％，但高的相当地价的60—70％；西充则相当土地一季产量；邛崃最高，押租相当2—3年的常年产量。按地价计算的，隆昌、大足押租分别相当地价的l—5％和4—5％，这是最轻的。屏山相当地价的25％或土地一年的产量，仪陇为地价的20—50％；蓬安押租只稍低于地价，而忠县押租高的更等于地价。③
为了考察和比较各地押租的高度，可将按土地产量和地价计算的押租统一按地租计算。资料显示，20世纪初，四川大部分地区的租额占土地产量的50—70％，占地价的8—12％，中位数分别为60％和10％。据此，上述广安、隆昌、大足的押租一般低于年租额，轻的不足年租额一半；合川、铜梁，大致同租额相当；西充、屏山，普遍高于地租，部分超过地租l倍以上；邛崃、仪陇，以及铜梁押租高的，相当地租额2、3倍至6、7倍不等；蓬安押租约相当年租额的8—9倍；而忠县押租高的约等于10年的地租额。
综合上述情况，四川大部分地区的大部分押租相当于或超过一年的地租额，而且有相当部分超过1倍以上。这就是近代四川押租的一般高度或水平。
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① 参见相关县(区)志。
② 陈太先前引文，第32580—32582页。
③ 参见相关各县县志。
二、押租制的发展及演变
近代四川押租制有一个明显的发展和演变过程。
押租制的产生，为贪婪的封建地主提供了一个新的生财门道和剥削手段，而且它不受传统和惯例的限制，比地租正租更为灵活和广阔。于是，押租制迅速流行和蔓延，地主在押租上大做文章，押租数额不断上升，征收手段花样翻新，押租的性质随之发生演变，由最初的地租担保蜕变为肆无忌惮和敲骨吸髓的高利贷盘剥。
永川押租制的发展变化颇具代表性。雍正乾隆年间，永川地主开始征收押金。押租制产生后，征收手段即日见严酷，如佃农无力交押，必“照依银数，每岁人息三分”，或向他人“贷银偿足”。押租变成借贷资本，并引发新的利贷剥削。随着时间的推移，押租额不断攀升。到清末，开始出现“大押金”(又名“大顶首”)。佃农缴纳高额押金(也叫“稳钱”)，可以少交租甚至不交租。少数佃农开始富裕，地主愈加贪婪，通过增租增押和退佃换佃，加重押租和地租榨取。进入民国，剥削更重，地租常占土地产量的70％以上，还有豆租、力租；押租一般已在年租额以上。时期，地主趁货币贬值，大肆加押，甚至一年加几次。佃农缴不起押租，地主就放佃农“大利”，夏借秋还，借一还二，并在青黄不接时，以市价的20一50％买青苗，进行盘剥。①
永川押租制的发展过程显示，押租产生不久，很快从地租担保变成利贷资本和利贷剥削手段，押租性质开始发生变化。随着地主贪欲的恶性膨胀，押租数额急剧扩大，远远超过地租额，地租、押租即担保对象和担保本末倒置。接着，地主又“杀鸡取卵”，增押减租，押租极度膨胀，成为地主的主要收入来源，而地租反而微不足道，甚至消失，押租的性质再次变化。地租大幅减少甚至完全消失，使地主失去了正常收入，日常生活和经济活动都受到影响。为保证和扩大原有的现金和实物收入，地主又同时加租加押，并以撤租换佃为杀手锏，结果形成高租高押的“双高”局面。佃农因苛重的押租和地租负担，加上恶性通货膨胀，经济陷入困境，地主又趁火打劫，再次大肆加押，将通货膨胀的灾难转嫁到佃农头上。佃农无力缴押，地主乘机大放高利贷。利率之高，手段之残酷，旷古未有。这样，押租直接引发新的高利贷剥削，而押租本身自然是地主高利贷资本的重要组成部分。这是押租性质的第三次变化。
其他地区的情形大致相似，只是不如永川典型。
无一例外的是，押租范围不断扩大，数额持续上升，剥削日益加重。押租本来是地租形态和征租方式发展到较高阶段的产物，只限于定额租。押租制主要在南方地区流行，北方并不普遍，一个重要原因是南方以定额租为主，而北方分成租占优势。在南方一些押租制流行的地区，也未见分成租或劳役租征收押租。但四川情况很特别，押租制无孔不入。不仅定额租有押租，连分成租乃至劳役租，都征收押租。如南充，据1937年的调查，地租方式有四：即定额货币租(占21％)，定额实物租(占66％)，分成租(占9％)和劳役租(占4％)，“无论哪种方式，都须交押金”。②在其他一些押租异常盛行的州县，也会有这种情况。定额租征收押金作为地租保证，还说得过去，分成租是临田监分，多则多分，少则少分，根本无租可欠。至于劳役租，佃农以劳力抵充地租，在时间上属于预租性质，更不会存在欠租问题。分成租制和劳役租制下的押租，完全是彻头彻尾的额外敲榨和盘剥。
押租数额也在不断上升。为了获取更多的现金和实物，地主无不增押增租。在綦江，地主有随时提高押金的“自由”，若不承认，则另佃他人。③其他各县，莫不如此。有的每逢正常年份，即加押加租(如梁山)；有的趁通货膨胀，“连年加租加押”(如仪陇、开江)；有的不论丰歉，“任意加押加租”(如南充、井研、巫溪)，或几乎年年加押(如广安、南部)。④不仅民田私田地主大肆加押，官田公田地主亦莫不如此，如江油庙田，多次“向各佃多加押租”。⑤
因此，各地押租无不持续升高，民国时期尤为突出。綦江一佃农，1945年租种地主土地一段，最高年产18老石，立约时交押金谷子2．5老石，法币3万元。后一年加一次押金，解放前夕已加至25石谷子。⑥潼南大佛乡，1937年一亩坝地收押租4元，1941年增至5元，1945年达10元，1946年改收押谷4斗，1949年增至l—2石。⑦乐至1931年亩收押
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① 《永川县志》，1997年，第282—283页。
② 《南充县志》，1993年，第152页。
③ 《綦江县志》第八篇农业，1991年，第283页。
④ 参见相关各县县志。
⑤ 蒋德钧：《求实斋类稿》卷12，第24—25页。
⑥ 《綦江县志》，1991年，第283页。
⑦ 《潼南县志》六农业，1993年，第217页；《乐至县志》第五篇农业，1995年，第172页；陈太先前引文，第32509—32510页。
金5元，1941年租谷10石，要收押金法币1—1．5万元。成都平原各县，过去通例每亩押银5两(合7元)，1934年平均为8元，1936年已普遍增至13—15元，简阳最高达30元。川东江北、巴县押租，1927—1938年间，平均增长了1倍多。岳池有的地主押租，更是年年增押，一胡姓佃农，1930年租种地主水田40挑，年租30石，初交押租铜元3400吊，折谷28．4石。1931、1935、1937年先后加押5次，累计银元100元、铜元5700吊，共折谷38．5石，相当初押的1．36倍。①在南川、南充以及其他许多地区，押租原来通常为上田占地价5％，山田为1％。进人民国后，因累年加增，或采行“明佃暗当”，押租步步攀升，不少地方已与地价相埒。②前述各地奇离的高额押租，也都是这样一步步攀升上来的。由最初只占年租一部分，发展到等于年租，超过年租和土地产量，由超过1倍上升到数倍，最后发展到等于乃至超过地价。
为了最大限度地增加押租，地主使用的一个欺骗手段是“增押减租”，即当押租超过一定限度后，每增加若干数量的押租，相应扣减若干地租，作为所增押租的利息。押租越高，地租越少，这就是所谓的“重押轻租”。如宣统年间，永川地主萧卫封将值价钱1100串、面积120挑(4挑合l亩)的水田租与佃农龙照临耕作，收押金300串、年租23石。随后押金加至580串，租谷减至2斗。③金堂一宗官田94亩，先征“正压租”钱1280千文，后征“抵押租”银2400两，年租2．14石。平均每亩仅2。3升。④
在四川其他不少地区，都有增押减租、重押轻租的习惯。重庆南岸区，地租有“押重租轻”、“押轻租重”之别；⑤铜梁地租一般占产量的六成，若“押重租轻”，押租达地价的60—70％，而地租只占产量的二、三成；蒲江也存在“重押轻租”的现象，即押租高于一般标准，租额则低于一般标准。⑥在有的地区，“押重租轻”更成为地租的一种基本形式。如西充，地租分为铁板租、重押轻租和先称后做三种；古蔺地租有定额租、“顶首高”、分租三种。⑦
由于押租数额太大，绝大多数佃农根本无力负担，只能如同永川佃农一样，高利借贷，或任由地主将其变为高利贷。江津佃农为了筹措押租，“八方高利借贷”；⑧在合江，押租称为“稳谷银”。无力缴纳稳谷银的佃农，每铜钱百串，须加纳“稳谷”l—4石作为利息；宜宾地主更以佃农的耕牛、农具作抵，并转为租用，另计租金，甚至有以身为奴作抵的。⑨押租本是佃农人身解放的产物，现在却反过来变成地主购买奴婢的本钱，佃农因为无力缴押而卖身为奴。这是对历史的莫大讽刺。
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① 川南区党委档案材料，见何承朴：《后四川农村土地剥削情况初探》，《四川师院学报》1983年第3期。
② 民国《南川县志》卷4农业，第28—29页；民国《南充县志》卷20文艺志；瞿明宙：《中国民田押租底进展》，《中国农村》第1卷第4期，第26页，1935年1月；吕平登：《四川农村经济》，第199页。
③ 吴光耀：《永川公牍·堂判》卷8，第24页；转见《永川县志》，1997年，第282—283页。
④ 民国《金堂县续志》卷3食货，第15页。
⑤ 《重庆市南岸区志》第八篇农林，1993年，第247页。
⑥ 《铜梁县志》，1991年，第324—325页；《蒲江县志》，1992年，第199页。
⑦ 《西充县志》第十二篇农业，1993年，第339页；《古蔺县志》卷5农业，1993年，第147页。
⑧ 《江津县志》，1995年，第I87页。
⑨ 翟明宙：前引文：《官宾县志》，1991年．第124页。
随着押租演变成高利贷，凭借押租谋利的行当应运而生。在江北、巴县一带，不少富佃或租地者靠转租收押得利，并成惯例。该地租佃有“大押”、“小押”之分，如佃农缴押超过一定数额(通常为地价的五分之一)，即称为“大押”，大押将租地一部或全部转租，并收取押租，则承租者为“小押”(如不转租，则无“大押”名称)。①在合江，更有富户单独或联合行动，集资缴纳押租，成批租进田地，分散转租给无力缴押的佃农，赚取“稳谷”。有人还发起成立称之为“田园会”的专门机构，筹集巨资，缴押整批佃田转租，赚取“稳谷”瓜分。据说“田园会”所集款额，每年多达数千两。②“田园会”成为借押租谋利的高利贷集团，是押租极度盛行和苛重的产物，是押租利益在封建阶级内部的再分配。至此，押租不仅由最初的地租担保蜕变为残酷的高利贷盘剥，而且盘剥者由单个出租地主扩大到封建剥削阶级整体。
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① 张伯芹：《江巴两县租佃制度之研究》，《土地问题资料》第6l册，第31513—31514页。
② 瞿明宙：前引文。
押租制的产生和流行，押租数额的持续上升，地主征收手段的日益严酷和不断翻新，导致地租剥削空前和急剧加重。
押租使佃农承受剥削的时间大大提前，条件更加严酷，情况更加悲惨。
在押租出现以前，除了西充的“先称后做”(即预租)，佃农一般是在田地收获后才交租。租额不论轻重，只要不超过产量，佃农尚能尽土地所出加以应付，不须另外筹措。押租则不同，佃农必须在上庄耕种之前全数缴清。绝大多数佃农既无土地，又无积蓄，甚至衣食短缺，根本不可能凭空拿出相当一年地租甚至更多的现金和实物。佃农租地只有两条路：一是将押租直接转为债款，按年偿付利息，或将耕牛、农具等抵押，然后转为租用，或者两者兼行；二是借债，缴付押租。不论哪种情况，都是陷入高利贷的泥淖。地虽租到，但己负债累累，元气大伤，甚至破产。如既无耕牛农具作抵，又借不到钱，则只有卖身为奴了，③情况更为悲惨。
押租不仅使佃农承受地租剥削的时间提前，直接导致佃农经济状况急剧恶化，而且会刺激和加速地租正租增长，导致地租总量加倍扩大。
押租在产生和流行后，即同正租一起构成地租的主要成份。由于押租是地租的保证，两者紧密关联，并构成一定的比例关系。地租的升高和变动，是押租升高和变动的条件和“理据”，直接导致后者的升高和变动；同样，押租的升高和变动，反过来又影响和制约地租。当押租大幅增加，改变同地租原有的比例关系，地租迟早会上升，恢复同押租的“正常”比例关系。当然，押租同地租的这种相互关系和数量变化，并非脱离人们意志的纯客观规律，而是封建地主凭借主观意志，恣意加重地租榨取的表现和结果。地主为了最大限度地榨取佃农血汗，总是轮番增加押租和地租。结果，押租、地租你追我赶，交替上升，最后形成高押高租的“双高”态势。如井研千佛乡刘民生等4租户，1914年共佃地主水田320挑(3．75挑折1亩)、土20．8石(0．24石折1亩)，共缴押金铜元2700吊(相当121石黄谷)，年纳租谷54石，杂粮1．5石，押租相当租额的218％，租额相当常产的42％。1932年，押租增至3200吊，按不变价格计算，对租额之比升至258％。随即租谷增至78石、杂粮1．8石，租率升为61％。抗战时期，物价上涨，押金转为黄谷，租谷又增至9l石、杂粮1．8石，租率升为70％。这样，由于押租地租你追我赶，很快由高押平租演变为高押高租。到1948年，租谷更增至100石、杂粮3．6石，租率达78％。④其他地区的情况也都大同小异。
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③ 《江津县志》，1995年，第187页；《宜宾县志》，1991年，第124页。此类情况，其他各县比比皆是。
④ 《井研县志·农业》。1990年，第134页。
为了全面考察四川押租、地租的一般水平，现将成都、重庆南岸区等57县(区)的押租率和地租率列如表1。
表1 近代四川部分县(区)押租地租高度一览表
注：①该县永福乡15保押租总额对地租总额％。②占产量％，()内数字为折算后对地租％，下同。③1941年该县城区镇调查平均数。④按10成收成计算。⑤占地价％，()内数字为折算后对地租％，下同。⑥1939年押租占地价的7％，1945年增至10％。⑦清代租额约占产量的50％，1937—l938年调查，租额多占产量的60％。⑧n＞2。⑨占农田总收入％。
资料来源：据《土地问题资料》以及相关各县(区)新编地方志综合整理、计算编制。
据表l，可以得出以下结论：一是大部分或绝大部分县(区)的押租额相当或超过地租，而地租达到或超过产量的一半，都属于“高押高租”。押租率达到或超过100％的有32县(区)，占总数的56．1％；会理、重庆南岸区、忠县、营山、蓬安等5县(区)，最高达10倍左右。地租率全部达到或超过50％的达50县(区)，占总数的87．7％。其中全部达到或超过60％的有30县(区)，占63．2％。在这些地区，60％或60—70％是一般租率，或“法定租率”。①到20世纪三四十年代，“双高”已是四川农村租佃关系的常态。二是押租高度与地租高度成正比，押租率高的地区，地租率也高。押租率达到或超过100％的32县(区)中，29县(区)的地租率达到或超过50％，占90．6％。虽然一些地区流行“增押减租”，但表中数据显示，除永川、蓬安等个别地区外，并不存在“押重租轻”的现象。可见，“增押减租”并未导致地租额的减少和地租率的下降。
押租对地租剥削的影响，还必须考虑和计算押租所生利息及其对佃农所造成的损失。
押租全部为无息抵押，但佃农所交押租全部或绝大部分系高利借贷而来，必须支付高额利息。而押租一旦进入地主手中，立即变成商业或高利贷资本，获得高额利润或利息。这一进一出，地主、佃农得失泾渭分明。不仅如此，在实际生活中，乙佃高利借贷的押租款，可能就是甲佃交纳的押租。地主就是利用这种手段，将押租辗转增殖谋利。押租所生的利息，实际上是佃农多缴的地租。通过计算，可以得知佃农地租加重的程度。
在合川，1925年拨给县立初中的53宗学田，征有稳银7280两、钱40千文(折银6．15两)，年征租谷876石。当地借贷，一般每银100两，收息谷4石。据此计算，押租可收息谷291．5石，佃农所受地租剥削加重33．3％；又该县另拨学田18宗，计租327．7石与县立高小，收有稳银2461两，押租可生息谷98．4石，地租实际加重30％。③灌县1878年有公产510亩，收有押租4320两，岁征租谷411石，③押租可生息谷172．8石，佃农实纳租谷583．8石，增加42％。又该县文庙祀田564亩零，收有押租6424两，岁征租米148石、租谷140石，凹押租可生息谷257石，佃农实纳租谷693石(以租米1石折谷2石计算)，地租增加62．7％。
这是就个案而言，如按地区平均计算，也可看出地租加重的程度，表2是20世纪30年代中期成都等8县谷租租率和按年利2分将押租利息计入地租后的实际租率比较。
必须指出，当时四川农村(其他地区也一样)通行借贷利率并非2分，一般至少在3分以
上；成都地区的押租在1937年尚未狂升，40年代才到达顶峰。实际情况比统计数字要严重得多。表1的统计显示，成都押租相当年租额4倍以上，双流以及邻近的广汉、金堂也都接近和超过年租额。如以年利3分计算，各县谷租租率的升幅大都接近甚至超过30％，实际租率大都远远超过100％。其他押租数额较大，特别是达到和超过年租额的县(区)，情况也都一样。
当然，如果是“增押减租”，情况稍有不同，但决不等于地租率和佃农所遭受的剥削程度没有变化。恰恰相反，所谓“增押减租”或“押扣”，不过是封建地主加重押租和地租剥削的一个花招。一些地主为了掩人耳目和避免广大佃农的激烈反抗，虽然在押租超过一定水平后，每增加若干押租，会相应扣减一定数额的地租，抵充押租利息。但是，扣减的租额远比押租所生利息为低。如成都通例，每增加押租银洋百元，扣减租额3石5斗，谓之“三扣五”。⑤但当时农村的借贷利率是借洋百元，应还息谷6石。佃农被剥削2石5斗。1921
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① 如泸县，“法定租额”为占常年产量的60—70％。这已高得惊人，但地主仍不满足。据统计，该县10025户收租者，仅
1889户按“法定数”征收，占18．8％，而超“法定数”的达8136户，占81．2％(《泸县志》，1993年，第176页)。
② 民国《合江县志》卷3教育，第14—16、19—20页。
③ 《近代史资料》1955年第4期。
④ 光绪《增修灌县志》卷7学校志，第5l页。
⑤ 马正芳：《成渝铁路成都平原土地之利用问题》，《土地问题资料》第44册，第22519—22520页。
年后，因借贷利率高涨，“押扣”曾一度上升，有多至“四扣”者。但30年代后，因佃农竞佃，“押扣”又降至“四扣”以下，地主的口号是“升租少扣”。意即租谷增加，“押扣”减少。①佃农所受盘剥进一步加重。
表2 成都等8县谷租租率和实际租率比较
资料来源：据陈太先前引文，第32547—32549页综合编制。
也有“押扣”等于甚至超过押租利息的，但这不过是地主设下的陷阱。佃农不仅不能通过少交地租获取应得利息，最后连押租本金和土地耕作也全部化为乌有。如前述永川地主萧卫封，将租给佃农龙照临的120挑水田，押金由300串加至580串，地租由23石减至2斗。佃农似乎并不吃亏。故论者谓“与贱价出卖无异”。地主当然不会善良和愚笨到将土地贱卖与佃农的程度。果然，萧卫封随即加押加租，将土地改佃陈顺铣，并诬称龙照临积欠地租27石，以吞霸其押金。②最后，佃农不仅无法收回押租本金，连租种的土地也没了。所谓“增押减租”，其结局大都如此。而且，押租增幅越高，扣减租额越多，佃农丧失押租本金的概率越高。因为高额押租如同到口的肥肉，地主决不会轻易吐出来。同时，大量扣减地租，地主失去了正常收入，经济活动和家庭生活大受影响，必然进一步增押，并反过来增租。佃农无法满足其要求，即吞押撤佃，佃农以失押失地告终。
需要强调的是，地主侵吞押租，并不限于“增押减租”的场合，而是一个普遍规律。在彭水，地主退佃时，“多以各种理由赖帐不还(押租)”。③40年代后，地主更普遍利用通货膨胀匿吞押租。巫溪有的地主抽田另佃而不退押。④为此，一些地区的地主把租期定得很短。如乐至，租期大都只有3年，到期退押退佃，或重新订约续佃。由于货币贬值，原纳押金已无价值，既不能
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① 马正芳上引文。
② 《永川县志》，1997年，第282—283页。
③ 《彭水县志》，1998年，第155页。
④ 《巫溪县志》卷5农业，1993年，第131页。
金已无价值，既不能将其换约续佃，更不能向其他地主租地。中江的情况也一样。民国时期，地主借货币贬值不断增押换佃，农民退佃因货币贬值，往往破产。重庆南岸区，因货币贬值，加上几经换约，原先所交银元变为纸币，佃农所交押租皆不抵原值。①有的更完全变成废纸。綦江瓦房村一佃农1904年佃地主6老石租谷的田，缴纳押租20银元，当时可买3石多谷子，退佃时，银元变成纸币，所退押金只能买9市斤盐巴。蓬安碧溪乡佃农吕星基，1943年佃田50挑，交押租法币100元，值黄谷5石，1947年退押，仅能买个烧馍。巫山一佃农交押租法币折谷2石，1948年退押，只够买一根油条。②不论哪种情况，押租本金都是有去无回。不仅如此，更有部分地主强迫佃农重缴。③押租成了永远填不满的无底洞。
除了高押高租和侵吞押租本金，还有苛繁的劳役和五花八门的需索。
押租制本来是佃农人身解放的产物，在一般情况下，押租制在加重佃农经济剥削的同时，也有助于佃农人身的进一步解放，使佃农在生产经营上有更大的自主性，佃农除缴纳地租外，一般不承担其他义务，租佃关系开始由传统封建型向契约型转变。在部分地区，押租还代表佃权价格，有保证佃农耕作的作用。
四川则相反，押租制的流行和发展，不仅没有促进佃农人身的进一步解放和自主经营的加强，没有促成租佃关系由传统封建型向近代契约型的转变，没有保证佃权、稳定租佃关系的作用，反而成为地主要胁、勒索、奴役佃农的本钱和手段。佃农的经济状况更加悲惨，社会地位更加低下。
四川各地的普遍情况是，地主除了高押高租高利盘剥外，还强迫佃农无偿提供各种劳役，贡献新鲜果菜、谷物和各种土特产品、宴请下乡地主，甚至要顶替地主子弟当壮丁。稍不顺从如意，即以加押加租撤佃进行惩罚。在金堂、江源等地，逢年过节、红白喜事，佃农都须帮工送礼，稍不遂意，地主即加租加押、夺佃。④万源更是等级森严，主佃等同父子，故有“主客如父子”之谚。凡遇地主吉、凶、庆、吊，佃农必须送礼、帮忙，“否则有退佃之忧”。⑤铜梁、合川等县，地主需索更是名目繁多。铜梁地主除高押高租外，还索取鲜菜、新粮、鸡、鸭、鹅、鱼等，红白喜事必须帮忙，秋收前，地主察看庄稼，需办酒席供其吃喝。佃农为了较久耕作，减少搬迁之苦，只得忍受沉重剥削。合川除正租外，地主还加收豆租、谷草租、挂红租、力租、附加租等。佃农为了生存、耕种，每年产新季节，要“孝敬”瓜果、蔬菜、粮食供地主“尝新”，生日、婚丧、年节还要送礼、帮工。⑥内江佃农为了取得地主欢心，要给地主挑水、砍柴、送礼，以免年三十“香火坐箩篼”(夺佃)之苦。⑦其余如涪陵、万县、武隆、宜宾、广安、仪陇等地，都有五花八门的劳役、需求，并形成惯例，载明契约。这样的佃户，已不是普通的佃农，而是中世纪式的佃奴了。
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① 《乐至县志》第五篇，1995年，第172页；《中江县志》农业，1994年，第174页；《重庆南岸区志》第八篇农林，1993年，第247页。
② 《綦江县志》第八篇农业，1991年．第283页；《蓬安县志》十农业．1994年，第221页；《巫山县志》，1991年，第107页。
③ 《巫溪县志》卷5农业，1993年，第131页。
④ 《金堂县志》，第l91页；《汉源县志》第六篇农业，1994年，第189页。
⑤ 《万源县志》，1996年，第235页。
⑥ 《铜梁县志》，1991年，第325页；(合川县志)，1995年，第354—355页。
⑦ 《内江县志》卷8农业志，1994年，第4O4页。
在高押高租高利盘剥、任意役使和需索下，佃农不仅绝大部分的正产物被地主囊括一空，相当一部分副产物和家庭副业产品也被地主夺走，而且情况愈来愈严重。在20世纪30年代，一般佃户尚可靠杂粮及副业为生。在川东丰都、川西成都平原，百分之八、九十的稻谷都被地主征走，佃农“收益”和“生活指望”全在小春、杂粮。①有人在30年代末调查四川租佃关系后得出结论说，“无论大佃小佃，纯依佃耕之收入，大都不能维持全家最低之生活，尤以小佃为甚。而所以能勉强维系之者，全恃因佃得房地一份，以为居住耕作之所，再利用农暇操之副业”。②可见这时佃农尚可靠地产杂粮和家庭副业勉强维持。进入40年代，地主的剥削和需索，愈加残酷和贪得无厌。押租、地租的数量和比率不断升高，征收的范围空前扩大。30年代前，地租一般只征水田稻谷，不及副产和旱地。开始后尤其进入40年代，水田副产和旱地全部征租。如潼南，1937年前只征水田，1938年后，不但水田征收谷租，旱地也收谷租。③不仅如此，绝大部分家庭副业产品也在需索之列。这样，佃农完租和供地主需索后，劳动产品已所剩无几。在西充，不少佃农交租后，只剩下一些秕谷和副产物。④1948年，美国农林部派遣来华的雷正其，曾到四川各县“视察”，和许多佃农谈话，得到的信息是佃农95％到100％的农产物都交了地租。⑤
这样，佃农交租后，家徒四壁，仓瓮如洗，家庭经济和生活完全陷入绝境，大多只能靠借贷和糠菜度日。前述雷正其说，“当我看到四川农民的生活时，我相信是世界上最苦的”。⑥“天府之国”已变成佃农地狱。
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① 《丰都县志》第五篇农业，1991年，第155页：陈太先前引文，第32540页。
② 郭汉鸣、孟光宇：《四川租佃问题》，1944年，第132页。
③ 《潼南县志》农业，1993年，第217页。
④ 《西充县志》第十二篇农业，1993年，第340页。
近代土地制度的演变范文第4篇
一、罗马时代的历史基础
在古希腊，就出现了对财产权性质和范围的规定，许多城邦国家的法律规定以多种公开宣布的方式进行不动产产权的让渡。“在罗马法时期，奴隶主支配着奴隶，家长支配着家属，丈夫支配着妻子；在封建社会，人与人的关系也是以对土地占有为基础的人身依附关系和以宗亲、家族为核心的宗法等级制度为基础的。”①因此，在这种历史背景下，罗马法得以产生，并成为了民法演进历史基础。
罗马法，是公元前6世纪至公元7世纪古罗马奴隶制社会法律的总称。最早的罗马成文法是公元前451―450年制定的《十二铜表法》。公元6世纪东罗马皇帝优士丁尼组织进行了大规模的罗马法编纂，对先前时代的罗马法进行了系统综述，为后世法律的发展奠定了基础。优士丁尼的法典编纂著作包括三个部分：《法学阶梯》或称《原理》、《学说汇纂》或称《潘得克吞》《优士丁尼修正法典》。在这三部分之外，传统上又加上了在私人所作汇集基础上完成的《新律》，优士丁尼所完成的法典编纂及《新律》，自十二三世纪起被称为《国法大全》（也译为《民法大全》或《罗马法大全》）。这些法律仍是诸法合体。“依罗马法学家公法私法划分的理论，它既包括公法也包括私法。”②其中私法即是民法的基础。
罗马私法以优士丁尼的《法学阶梯》为体系，包括人、物、诉讼三大部分。其中人法和物法为实体私法。人法包括人格、家庭、婚姻、监护等内容。罗马法上的人格即人的法律资格，是法律上的权利义务主体资格。在古罗马时代，市民中的家属以及平民则都不是权利义务主体，只有贵族家长是。但为了战争的需要，后来，参军作战的家属和平民可以取得部分公权和私权。到《十二铜表法》时，罗马法至少在私法上承认权利义务主体包括平民。随着商品经济的发展和社会的进步，到共和国末期和帝政初年，外国人、拉丁人、妇女逐渐取得了部分公私权利。家长的男性子孙开始普遍地享有公权和财产权。公元212年，甚至奴隶也逐渐享有限制的私权，如部分财产权。皇帝也准予居住在罗马帝国境内的居民或臣民一般都可取得市民权。因此，“随着社会的发展，权利义务主体的范围从贵族家长逐渐扩展到几乎全体自由人。”③自由人就是享有自由权的人，不享有自由的人就是奴隶。只有自由人才享有人格，奴隶一般不具有人格。
罗马法根据人所在家庭中的地位不同，把人分为自权人和他权人。他权人是处于其他市民权支配之下的市民。包括家长权、夫权和买主权三种。家长权是男性市民中自权人在法律上对其家属所享有的支配权，也是家庭中最高和最完全的权力。家属不论年龄大小、结婚与否、社会政治地位高低，都处于男性尊长的权力之下。夫权，则是古罗马的适婚男女，按市民法结婚以后，丈夫对妻子的支配权。买主权则是买主对其购买的劳动者的支配权或者因家属侵害他人权益而被家长交付经受害人任意处置、受害人对其享有买主权力。自权人则是不受家长权、夫权、买主权支配的人。只要不受这三种权力支配，一个人即使受其他私权的支配，如妇女、未适婚人受监护支配等，也算自由人。从共和国末期开始，家长权、夫权、买主权受到限制和减少，至优帝时，他权人地位获得改进，几乎能享有完全的权利能力了。可见，罗马法上确立的人格和人身关系，尚不是平等主体及其相互关系。在家长与家属、丈夫与妻子、买主与出卖劳力者之间的关系都不是平等的人身关系，而是人身支配关系，但它都属于私法关系。“罗马法的人格制度确立了私人格，以使之与公法主体相区别，强调了个体的独立，虽然其人格难以做到普遍的平等，但在享有同一等人格的主体间是相互作为独立和平等主体看待的。”④这具有重大意义，它奠定了民事主体制度的基础。除了这些特点外，罗马法对家庭关系、婚姻关系、收养关系、监护关系都有详细的规定。
罗马法上的物法，即财产关系法。这部分法所调整的是经济财产（最广泛意义上的财物）的设立、转移和享用。物法包括所有可用货币加以估算的权利。依盖尤斯的划分方式分为：财物（或狭义的物）物法、继承法和债法。财物法包括：（1）物的分类；（2）所有权与占有、有形物的取得方式，包括传来取得方式转让，依市民法上的原始取得方式：时效取得、善意拥有和善意占有；依自然方式的原始取得：先占、河流造成的扩张、合并、加工、孳息取得、取得埋藏物等；（3）地役权、人役权、永佃权、地上权、信托、质押、抵押等他物权。
债法，依盖尤斯的划分包括两大范畴。债或者产生于契约或者产生于私犯。优士丁尼的《法学阶梯》又增加了准契约与准私犯两个范畴。包括了买卖、消费借贷、使用借贷、租赁、劳务租赁、寄存、合伙、委任、互易、代销等契约，不当得利、无因管理等准契约，私犯则包括盗窃、抢劫、非法损害、侵辱等，以及裁判方法上的欺诈和胁迫等。准私犯包括审判员错判致当事人受损害、从建筑物中抛出的投掷物和倾倒物致损害、建筑物上的悬挂物脱落所造成损害、船舶所有人、旅店或客栈所有人因其奴隶或者雇员的盗窃或侵害而对他人承担的责任等。
继承法则包括无遗嘱继承、遗嘱继承、继承外赠与、遗嘱信托等。
罗马法中的物是对奴隶制时期商品经济关系的详细规定。正如恩格斯指出的，“罗马法是简单商品生产即资本主义前的商品生产的完善的立法。”⑤虽然由于寺院法的盛行和封建行会制度的阻碍，优帝以后，东罗马帝国的法律曾一度失去了旧时的光彩，但西欧封建社会中期以后，欧洲开始了罗马法的复兴。“在15-16世纪的欧洲各国出现普遍采用罗马法的热潮，并最终使罗马法成为现代各国制定调整商品经济关系的法律的基础。”因此，罗马时代是民法演进的历史基础、
二、近代民法演进的历史基础
近代西方社会在文艺复兴和宗教改革的推动下，自由资本主义兴起，自由、平等、博爱等思想广泛传播。特别是在资产阶级革命后私的关系得以形成，国家需要用法律对这种新的关系加以保护。在这样的历史背景下近代民法呈现出绝对性的特征，即绝对地按照权利人自己的意思行使，排斥任何人甚至国家的干预。
1804年公布施行的《法国民法典》是第一部资本主义国家的民法典，是近代民法形成的标志。它确立了立法与司法分离、民事权利与政治权利的相互独立等近代法律原则；确立法国人普遍平等的民事权利能力，奠定了近代民法主体权利能力制度的基础；它确定了契约自由和所有权绝对原则，奠定了近代民法中财产法律制度的基础；它确立了婚姻世俗化，同时否定了家父对子女结婚的同意权，奠定了婚姻自由的基础；它确立了财产继承和男女平等的继承制度，否定了身份继承、男性继承与长子继承，奠定了近代民法法定继承制度的基础；它确立了个人责任原则，奠定了近代民法中侵权责任归责原则的基础。
《法国民法典》的体系以罗马法的《法学阶梯》为基础，将诉讼分离出去，除序编外，由人、财产及对于所有权的各种变更、取得财产的各种方法等三编构成，共2283条。序编（1―6条）规定了法律的公布、效力及其适用。第一编人（7―515条）规定了人的民事权利的享有及丧失、身份证书、住所、失踪、结婚离婚、血缘关系、收养关系、亲权、监护等内容。第二编（516―710条）财产及对于所有权的各种变更，包括财产的分类，所有权、用益权、使用权及居住权、地役权等。第三编（711-2283条）取得财产的各种方法，包括继承、生前赠与及遗嘱、契约之债的一般规定、非因合意而发生的债、夫妻财产契约及夫妻财产制、买卖、租赁、合伙、借贷、寄托及对讼争物的寄托、射幸契约、委托、保证、和解、仲裁、质押、优先权及抵押权、强制执行权及债权人之间的顺位、时效及占有等内容。
《法国民法典》是以罗马法为基础创造的第一部资本主义社会的典型民法典，是近代民法典的代表，它反映了资本主义社会的商品经济关系，改变了罗马法诸法合体的混杂状态，开创了民法部门体例，奠定了近代民法各项主要制度的基础，对后世民法产生了极其重大的影响。“欧洲大陆许多国家都接受它的影响，或者直接采用它作为自己的民法典，或者以它为模式制定自己的民法典。在几乎一百年的长时间里，欧洲竟没有出现一部足以与《法国民法典》相匹敌的民法典。这种情况，直到《德国民法典》的出现才得以改变。”⑥
三、20世纪以后民法演变的历史基础
20世纪以后，伴随着资产阶级革命和改革，人类进入了契约社会，这时维护个人自由与尊严，打破封建枷锁，同时，为了使私权能够获得空前的解放和发展，自由竞争和自由贸易得以充分实现。在这种背景下民法在个人自由主义的基础上建立起来。其演进表现为德国民法典及其他各国民法的发展。
（一）《德国民法典》
《德国民法典》颁布于1896年，1900年施行。《德国民法典》以罗马法《学说汇纂》体系为基础，分为五编，共2385条。第一编总则，第二编债的关系法，第三编物权法，第四编亲属法，第五编继承法。其五编制结构的突出特点在于总则编的设置和在总则编统领下的分则各编的清晰划分和结构设置。例如将物权与债权严格区分，将继承独立成编。其总则编规定了主体制度（包括自然人和法人）、民事权利客体――物、法律行为（包括关系）、消灭时效等内容。第二编债的关系法主要规定合同、侵权行为、不当得利、无因管理等内容。第三编物权法主要规定了所有权、各种用益物权、担保物权、占有等内容。第四编亲属法，规定了婚姻关系、亲属关系、父母子女之间的财产关系、监护制度等内容。第五编继承法，规定了继承、遗嘱、遗赠等问题。《德国民法典》以其体系合理、逻辑严谨、用语精确和概括方法的运用等立法技术上的优点著称于世，是继《法国民法典》之后影响最大的一部民法典。
（二）《瑞士民法典》
《瑞士民法典》于1907年12月颁布，1912年1月1日起施行。与该法典同时施行的还有议会于1911年5月通过修改《瑞士债务法典}并公布的《关于补充瑞士民法典的联邦法律（第五编：债务法）》，即通常所称《瑞土债务法》。因此一般认为包括瑞士债务法在内的瑞士民法典共有五编。《瑞士民法典}的开首是未列入序列的导编，共有10个条文规定了法律的适用、法律关系的内容、与各州法律的关系等内容：第一编人法，包括自然人和法人两章；第二编亲属法，包括婚姻法、亲属、监护，共三章；第三编继承法，包括继承人、继承两章；第四编物权法；最后是不列入序号的终编，是关于法典适用规定与施行规定。瑞士债务法作为法典的第五编，共分为五个部分。第一部分总则，包括债的发生、债的效力、债的消灭、特别的债的关系、债权移转与债务承担等；第二部分各种契约；第三部分公司与合作社，包括无限公司、两合公司、股份公司、股份两合公司、有限责任公司、合作社；第四部分商业登记、商号与商业账簿；第五部分有价证券包括记名证券、无记名证券、汇票（包括本票）、支票、其他指示证券、货物证券（仓单与提单）、债券。从以上体例结构和内容可以看出瑞士民法典的突出特色是没有设总则编，同时开创了民商合一的立法体例。对20世纪以后的各国民法典制定产生了重要影响。1942年《意大利民法典》也采取了民商合一体例，在民法典中对有关公司、合伙、合作社、有价证券、票据、保险等方面的内容作了规定。自1947年至1992年完成修改的荷兰民法典也采民商合一的体例。
总之，随着经济和社会的发展，
特别是进入电力革命以来，现代科学技术得以迅速发展，同时，自由资本主义竞争受到破坏，资本主义进入垄断时期，传统的伦理受到冲击，劳资冲突开始尖锐，对经济过程的预定调节破土而出，与此相协调，社会保障法、劳动保障法、经济法的立法纷纷出台，现代民法得到很快的演变发展，直至今天，在世界现代国家，基本形成了完备的民法体系。
[注释]
①黄萍：《民法学分析：理论?实务?案例》，中国政法大学出版社，2011年版，第211页。
②戴孟勇：《民法原理与实例研究》，中国政法大学出版社，2011年版，第76页。
③尹田：《民法典总则之理论与立法研究》，法律出版社，2010年版，第13业
④江山：《中国法理念》，中国地质大学出版社，2005年版，第176页。
近代土地制度的演变范文第5篇
大陆法系财产权利构造体系主要涉及两个不可分割的重要内容：一是所有权与他物权的法律关系；二是物权和债权的法律构造。就第一个问题而言，必须首先分析罗马法“所有权”的雏形及其发展过程。罗马法“绝对所有权”概念的产生经历了一个漫长的过程。直到帝国晚期才出现了与近现代所有权意义最接近的术语“proprietas”，这一术语初步具备了相对完整的个人所有权的定义。确切地讲，罗马法上的所有权概念只是对事实上的个人所有权的一种经验性确认，《民法大全》里也没有关于所有权的完整定义和专门论述。这是因为罗马法上个人所有权的形成必须具备两个条件：一是个人与家庭财产的分离。在古罗马早期，不动产由家长统一支配，“家父”是财产权利的惟一主体，其他成员并无独立的财产支配权。同时，古罗马家庭在很长的时间内实际上是与国家相对应的政治单元。因此，家父权并不能体现为民商事主体的财产权，而主要体现的是一种公共秩序。只有在罗马帝国后期，个人通过“特有产”制度取得了独立的财产时，个人对财产的权利才真正表现为一种“个人所有权”。二是万民法规则的扩展。早期罗马与市民法上的所有权主要由罗马城邦市民和贵族享有，外国人并不能享有市民法上的所有权，同时法律规定行省土地与罗马本土土地的转移方式是不同的，这导致了市民法所有权仍是一种身份和特权的象征。只是随着罗马帝国版图的扩大，自然法思想的充分吸收和万民法规则的建立，罗马人的兴趣才集中于发展和规定那些作为私有财产的抽象的法律关系，从而冲破了特权和身份的藩篱，并最终使万民法和市民法合二为一。个人所有权因而成为私法上超越国界和种族的一种重要权利。
就罗马法上“所有权”与“他物权”而言，自近代以来，通常的说法是先有了所有权的科学界定才有他物权的出现，这种观点是值得怀疑的。实际上，所有权是地役权和用益物权大量存在而激励的结果。“proprietas”（所有权）产生于帝国晚期，也是相对于用益物权而使用。可以认为，正是由于役权的出现，才客观上产生了从法律上明确土地所有人地位的要求。古罗马最早产生的役权是耕作地役，各个土地使用者对已分割的土地在使用时仍保留未分割前的状态，当时尚未形成地役权的概念，而认为多个使用人对供役地享有共有权。因此，早期的役权与所有权处于混沌状态，并无明确的界限。当役权不再限于共同使用的特定区域时，役权才独立出来。但值得注意的是，役权在当时并未作为一种独立的权利，而是作为“无形物”被纳入物的范畴，其交易方式几乎都是略式的。由此看出，罗马人是从“物”这一概念出发去拓展财产，他物权某种程度上是一个“无形物”的法律问题。这种思路必然导致两种结果：一是他物权既然并非与所有权同属权利范畴，自然“物权”这一概念无法抽象出来；二是所有权的内涵相当模糊，很难形成一种纯粹物权意义上的定义。因为物同时包括“有形物”和“无形物”，所有人在拥有两者的同时，不可能得出所有权是一种“对物的支配权”的结论，而基本上是对“我拥有什么”的确认。另外，罗马法上对于役权并不当然认为是所有权派生的产物，而是通过“役权确认诉”和“准役权确认诉”来加以保护，以对抗所有人，这可以说明罗马法关于物上设定的权利均具有独立性和单一性。
罗马法是否已形成近代大陆法系上物权与债权的二元分野，也值得思考。早期罗马法并不存在独立的债的关系。物的让渡是通过复杂程序即时交付的。随着后来交易过程中双方的交付在时间上和空间上产生分离，复杂程序之外的合意才成为交付的一种依据。至诺成合同出现时，债才从物的转让阴影中解放出来，成为一种独立的法律关系。但罗马法体系仍是以人法、物法和诉讼法来安排的，债法实际上依附于物法，并不能类似今天大陆法系民法具有明确的二元分野。其原因在于：首先，罗马人并无彻底的权利观念，还不擅长以权利为线索构建法律结构体系；其次，罗马法尚未发展到高度理论抽象的阶段，仍带有强烈的实践性，尚不能把许多重要的法律关系概括出普遍原则；第三，罗马法是从诉讼中衍生出权利体系，权利只不过是法律程序对实际利益的反映。权利源于诉讼这一特点，使权利依赖于诉讼模式，无法独立地形成自身的理论体系。尽管罗马法已有对人之诉和对物之诉的区分，但这是一种操作层面上的表述和分类，并不能当然认为罗马法已完整地区分了物权和债权。
近代土地制度的演变范文第6篇
［摘 要］ 通过对美国农地管理制度演进阶段和管理主体以及主要机构的分析，指出美国的农地管理制度是在变迁的过程中不断完善的。其基于产权明晰基础上的农地管理制度、有针对性的农地管理政策和重视市场手段在土地资源管理中的应用等对我国的农地管理具有重要的借鉴作用。
［关键词］ 美国农地管理主体与管理制度 历史变迁 借鉴
工业化和城市化是人类社会发展的潮流，也是我国走向现代化的必经之路。当前，我国正处在工业化、城市化加快发展的阶段，对土地的需求将迅速增长， 而我国的基本国情是人多地少，人均土地资源相当稀缺。因此，有效总结和借鉴已经完成工业化并进入城市化稳定发展阶段的美国的历程以及经验，对我国处理好工业化、城市化进程中的土地管理问题，处理好当前发展和可持续发展的关系，十分珍惜和合理利用每一寸土地，避免在土地问题上犯不可挽回的历史性错误，顺利进行现代化建设和实现既定目标具有十分重要的现实意义。
一、美国农地管理制度与管理主体的历史变迁
美国农业用地（耕地和牧地）约为4.3亿公顷，占全球农业用地的10%左右。美国土地权属分为地下权、地上权和空间权，三种权益均可分别有偿转让。美国土地资产占政府总财富的11.5%，占个人财富的12%，占工商业全部财富的18%，美国国民财富有50%以上是房地产，而房地产价值中75%是土地。美国公民的利益来源主要是公用土地上的各种资源，包括饲养家畜、能源和矿物开采等。土地局公布的公用收益报告指出，1998财政年度内，联邦政府从土地局管理的土地、矿产资源上收入为13.1亿美元，而土地局用于转移支付给拥有公用土地的各个州7.4亿美元，用于各州管理公共土地资源的投资6.8亿美元。
1．美国农地管理制度的演进阶段分析
美国土地资源管理政策自建国至今，经历了一个不断演变的过程。由于农地占美国土地的绝大部分，且农地政策的演变与非农用地政策的变化密切相关。因此，以农地管理政策的演变为主线，可将美国土地资源管理政策的变化划分为开发期、觉醒期、保护期和应变期几个阶段。
（1）开发期：建国至20世纪初的开发期(1776年至20世纪30年代)
美国独立时，国土仅从东部海岸线延伸至密西西比河，随后经过一系列殖民战争和购买，联邦政府所拥有的土地面积不断扩大。为了鼓励西部开发，1862年的宅地法免费为西部每个成年移民赠送160 英亩土地，用于定居经营。19 世纪末、20世纪初又出台了一系列对宅地法进行修改的法令，将赠送面积扩大到320 英亩、640 英亩。美国宪法将土地使用的管理权赋予各州。19 世纪20 年代，大多数州都将管理土地的权力下放给地方政府，这种广泛的权力下放几乎将决定权都交给了地方政府。这一阶段以迅速且不加选择地处理公有土地而著称，期间大量的土地被转让，这些政策被标榜为维护自由民和中产阶级城市居民的利益，但实际上各方案的真正受益者多为投机分子、开发商和地方政府。
在这个历史时期，美国土地大量的开发与美国的工业化、城市化进程是分不开的。工业革命是美国工业化最重要表现形式。第一次工业革命始于1801年，基本完成于1870年。第一次工业革命，特别是19世纪中期，美国广泛引进欧洲的先进技术和设备，大大加快了工业革命的步伐，尤其是蒸汽机的革命，使交通运输技术发生了新飞跃，对美国西部开发和中小制造业、采矿业的发展具有决定性意义。1860年，美国就成为仅次于英国的世界第二大制造业国家。到1880年，美国工业产值超过英、德两国，成为世界第一工业强国。工业革命极大推动了美国经济社会的发展。首先，工业革命期间及其生产和公产制度的兴起，推动了原有城市的扩张和新工业城市的兴起。其次，随着工厂制盛行，农村人口涌向城市，转为工业劳动力，使城市人口与城市数量迅猛增长。城市化与城市人口的迅速增加，美国的城市化出现了第一次。城镇人口由1830年的8.8%上升到1870年的25.7%，促成了美国历史上城市化的第一次大发展，开始进入城市化快速发展阶段。第三，工农业生产方式的变革，尤其是社会生产过程中的一个条件即交通运输的革命成为必要。第四，工业革命时期，大批移民的源源流入，扩大了人力资源，对城市化也起到积极作用。
这一时期城市化的特点表现在两个方面，其一、在工业革命的推动下，工厂制的盛行，城市数目与城市人口迅猛增加，美国四分之一的人口生活在城市里，城市化的进程与工业化水平出现了同步发展，这一时期是美国城市化历史上增长速度最快的年代。其二、多数城市已成为近代工业基地，从而大大加强了城市的作用和意义，并以最大的城市纽约为首，初步形成了一个城市体系，对周围的地区形成巨大的吸引力和辐射力，从而带动整个地区的发展和繁荣。
工业化、城市化的发展也推动了农业现代化进程和农地管理体制的改革与变迁。首先，从人均年均粮食来看，1860年人均粮食为800公斤，1870年接近1000公斤。美国工业化和城镇化所需粮食完全建立在本国农业的基础上。其次，农业生产率迅速提高，为大批农业劳动力向城镇转移创造了条件。1820年，一个农民所生产的产品仅供4人消费，到1920年供养人数翻了一番。第三，农业为城镇提供了大量资金积累，美国城镇化初期资本积累主要有两个来源：一是农业，二是利用外国资本。美国奉行土地私有制和农场制度。在这一历史阶段，土地管理制度还是更多表现为分配性质，同时农场数量也急剧增加，受到分配数量不等影响，农场大小也呈现不一的趋势。
但是，应该看到的是，美国的土地分配制度进一步完善，并开始出现向土地保护等方面政策转移的倾向。受到城市化、工业化的影响，农业技术水平上升，农药、农用机械运用广泛，农场数量继续上升，但开始出现集中化趋势。
（2）觉醒期(20 世纪30年代至70年代)
20世纪初，美国城市人口十分密集，拥挤的城市使得人们广泛要求对土地使用加以严格管理，并将用途不能相容的土地隔开。分区制是美国控制土地使用最重要的一环，所有开发与发展管理计划几乎都使用分区制作为其管理手段。分区制也同时指明哪些地区是为了农地或农业使用而保留的。尽管如此，1940 年到1970 年的30 年间，美国的总居住面积还是增长了1倍，其中2/3 位于郊区或非都市区，主要是占用农地和其他农村用地。
进入这一历史阶段，制造业占GDP 的比重开始下降，这时工业化对经济增长的贡献开始减弱，但服务业比重持续上升，使城市化仍然保持了上升态势。工商业仍然向城市中心集中，中心城市规模进一步扩大，单个城市的向心集聚达到顶点，随着小汽车的普及，中心城市人口开始出现向郊区扩散的现象，郊区住宅不断出现，进入了城市人口的郊区化时代。1950年社会经济发展进入工业化后期，三次产业结构中二、三产业的产值占95%左右，非农劳动力占87%左右，第三产业就业人数不断上升，超过50%，城市化水平达到64%。美国可以耕种的公有土地基本上已经分配完毕，农场集中化经营趋势日益明显。另外，由于大量的开发、砍伐森林等的破坏，水土流失现象加剧。同时大量使用化学制品加速了土壤破坏程度。基于此，土地制度的变迁也由分配性质向土地保护转变，这种趋势一直保持到20世纪90年代才发生相应的变化，特别是20世纪30年代初是美国土地政策的转折点。
（3）保护期(20世纪70年代至90年代中期)
某些类型的土地利用变更的不可逆性使得生物多样性、生态功能、独特的土地资源、表土自然生产潜力丧失。此外，不恰当的土地利用方式带来环境污染和其他危害，促使美国政府采取积极的行动来管理土地资源。在保护自然资源环境方面，美国政府出台了一系列法规，以控制农用地向非农用地转换。开发权转让是新创的一种土地管理方式，可永久保护农地及重要生态区，能够促使开发活动集中到预定地点，并通过经济手段使土地拥有者得到补偿。为了保护农地，政府通常会采用购买开发权，在交易中付给地主非农开发价值与农业用途之间的差额，一旦购买开发权后，该土地只限于农用。
美国20世纪30年代以来的土地立法，农业价格和收入支持政策把农业政策结合在一起，通过进一步强化第三阶段的政策手段在土地保护方面发挥一定作用，特别是对调整和控制农业产业结构方面最为明显，农场集中化趋势加剧，农场数量从1950年的518.8万个锐减为1990年214万个，平均农场大小从216英亩上升为461英亩，但效力有限。支持政策存在的重大问题是增加巨额财政负担，使联邦政府背负沉重的经济包袱。受到“去工业化”、“逆城市化”和“再城市化”的影响，使得美国土地保护政策，特别是20世纪90年代前后，在调控手段上发生了重大变化，开创了以市场为导向的政策方向。这一时期的政策主要包括1985年食物保障法，即实行灵活的农产品价格支持，使它逐渐向市场价格靠拢；1990年食物、农业、资源保护和贸易法，最主要目的仍然是进一步消减联邦政府用于农业的开支，通过扩大农业出口帮助农场主维持收入的增加；1996年农业完善和改革法，联邦政府减少干预和平衡预算，修改了长期无法运转的计划，同时农民也开始意识到扩大国外市场和使用新的经营方式的重要性。
（4）应变期(20 世纪90 年代中期至今)
农村土地利用与城市及建成区土地利用两者之间存在明显的分歧。农地的数量是否能够满足国内预期的需求？根据动荡的货币汇率和全球贸易格局很难作出评价。针对农村土地的公共政策，其关键目标应是保护资源的生产潜力以满足未来国内需求。不可逆转的农村土地用途变更是对目前多变经济环境的一种正常响应。城市土地的空间扩展不可避免地会造成农地的丧失。现阶段，来自农业和农民的压力以及日趋高涨的保护生态环境的呼声，使政府不得不重新考虑保护农地及其他自然资源、公众健康安全和福利的重要性和必要性。
2.美国农地管理主体及其主要机构
美国宪法规定，国土资源包括土地、矿产、水、森林、海洋等，其所有权分别属于联邦政府、州政府、地方政府和私人。联邦政府主要管理联邦政府拥有的土地及其地上的矿产、森林、水，以及海岸线3英里以外的海洋及其海底矿产等；州政府则主要负责管理州政府所有的土地及地上的矿产、水、森林等，沿海各州还分别管理自己所属的3英里以内的海洋资源；地方政府则负责管理地方政府所有的土地等，私人土地则由所有者自主经营管理。因此，本质上说，美国的国土资源管理是按其所有权进行分权独立管理的。
美国的国土资源管理主要涉及联邦和州这两个层次上，地方政府和私人一般只起从属作用。在联邦层次上，美国国土资源管理主要涉及内政部、农业部和商业部，是一种既集中又分散的管理体制。内政部主要负责联邦土地及地上矿产、水、森林和外大陆架上矿产资源（包括石油、天然气）等的管理。农业部主要负责农用土地的管理，以及负责国有林地和林业管理。商业部主要负责海洋资源管理。在州层次上，在50个州中，以设立自然资源部或环境保护部集中管理土地、矿产、能源、水、森林占绝大多数，可以认为是以较集中管理占主导。1978年美国成立财政部，负责依法管理国家公共土地出售、财产收入的登记、组织和分配。1946年美国组建国家土地管理局，隶属内政部。1976年美国国会通过了《联邦土地政策和管理法》。土地局总部设在华盛顿，全国各地都设有派出机构。土地局主要职能是：代表国家对城（镇）土地的利用与保护实行统一管理；除直接管理联邦政府拥有的2.7亿英亩土地外，还负责综合管理全国的森林、河流、沼泽、珍稀动物、自然保护区和地表以下所有的矿产资源、水资源；对各州和私人的土地利用行为进行指导、协调和规范；规范全国土地交易行为。
在美国国土资源管理中，资源管理与产业管理是相辅相成、密不可分的。通常在资源管理中伴随着产业管理，在产业管理中也伴随着资源管理。通常，国土资源管理部门的工作主要着重于对资源的保护和管理，如政策制定、资源调查、产权登记、利用规划、资源调查、产权登记、利用规划、可持续发展、环境保护等，而在产业管理上，主要仅限于许可证发放、收取权利金、租金、转让费、监督生产经营活动有序进行、不违反国家法律等，在具体产业的生产、销售、发展和关联产业的开拓上管理较少。
目前，美国没有统一制定全国国土利用总体规划，各州一般也没有具体详细的国土利用规划。联邦政府主要通过制定相关的法律法规、政策来约束、引导、影响地方的土地使用及资源规划管理。
美国土地管理的相关法律法规、政策的核心与实质在于：宏观控制、科学开发、集约利用土地资源，确保全美社会、经济的可持续发展与国家安全。各州、县、市、乡有关土地利用规划方面的内容常包含、融汇在各地制定的交通、海洋污染资源保护等规划及土地利用方针或规划政策之中。美国资源法规的制定都是自下而上、在公众参与下完成的。一般是从基层的社区、市做起，逐级向上归并，一般只到县一级。公民有权决定是否编制资源利用规划，主要通过公告、召开听证会等形式，让专家学者、社区民众提意见，一般要经过半数以上民众讨论同意，方可进行。
相对于宏观的调控和管理，美国的州政府作为具体管理的操作主体，各州政府的农地管理行为更加具体。如在俄勒冈州，1973年立法机构首次成立了“土地保护与发展委员会”。作为州的规划权威，这个委员会贯彻全州性目标并将目标付诸于规划中。每项计划又通过起草、讨论、再起草、通过并在地方强制实施。在具体操作过程中，将“城市增长边界”作为一个与传统土地利用条例有质的区别的规划工具来调节土地利用，即只有在增长边界内的土地才能在某一特定的时间转变为城市用途，而在边界之外的土地一直要保护其作为非城市用地。
美国联邦政府、州及地方政府在其城市化发展的不同阶段制定或调整了一系列农地保护政策，使之尽量既能兼顾公平与效率，又具有可操作性，如可转移土地发展权政策。此政策允许土地使用受限制的土地所有者将其土地发展权出卖给土地使用不受限制的土地所有者进行额外土地开发。上世纪70年代中期，这一政策率先在芝加哥、纽约等地实施。由于这一政策不剥夺土地所有者的所有权，实际操作简单，成本低，因此在美国推广较快，20世纪90年代，这一政策不仅仅应用到城市土地扩张控制、农地保护当中，而且还推广到环境保护、生物多样性的维护之中。
二、美国农地管理对我们的借鉴
系统回顾美国农地管理政策及管理主体后，可以看出，美国农地管理的政策有效性较高。主要有以下几个方面值得借鉴。
一是基于产权明晰基础上的农地管理制度，在很大程度上可以排除潜在制度租金的可能，管理主体明确，使得管理主体制定的政策具有社会福利性。美国的土地产权有私有制也有公有制，且国家所有的面积高于私有制的数量。但其委托较为简单，联邦和州政府具有绝对的权威性，而地方政府和个人则处于从属地位，这也是其制定的农地管理政策能有效贯彻的基础。
二是有针对性的农地管理政策。美国自建国以来的农地管理发展变化是根据其社会经济发展变化的要求而发生相应的调整。主要表现在以下三个方面。
由重开发转为重保护。从建国至20世纪初的开发期，美国掠夺式的资源利用方式给西部脆弱的生态环境施加了很大压力，这使联邦的土地政策开始注意自然资源的节省和保护。20世纪初，西部大片土地被划为国家森林，使其免遭开垦，同时对干旱草场的载畜量进行控制。20 世纪30 年代以来，全国开始注意广泛的生态环境保护并陆续出台了一系列政策法令。
重视农地保护。自20 世纪60 年代以来，政府就一直注意城市化过程中的农地保护问题。70 年代和80 年代，对用于生产食物和纤维的国有土地资源的关注程度逐渐增强。针对生产性的农地向城市用地和其他不可逆转的用途转变，以及因水和风的侵蚀导致的表土损失，1981年的农地保护法特别强调了对农地的保护。与农地保护有关的法规政策的应用明显减慢了一些州的优质农田向非农用途转变的速度。
强调政策的灵活性。美国宪法将土地使用的管理权赋予各州，在宪法约束下，美国各州可根据各自自然和财政资源、政治、实际需求而制定处理土地利用问题的方法，这样美国在土地资源管理政策上具有很大的灵活性。在农地保护方面，不同区域公众的干预程度各不相同，农地用途变更存在着区域差异。例如，新纽约州可从佛罗里达或密西西比河三角洲获得新的耕地，因而在农地保护方面要求不很严格。然而，依靠需大量资金技术投入的边际土地来替代优质耕地以维持可行的地方农业经济并非良举。可见政策过于灵活，土地资源管理权力下放过多也存在弊端。
三是重视市场手段在土地资源管理中的应用。美国联邦土地资源的管理和利用体系是行政与市场配置土地的混合体系。从土地资源进入市场的过程来看，要经过计划、环境影响评价、经济评估、司法审查和公众参与等一系列复杂的程序。其中的市场手段主要体现在建立明确的私人使用权和要求使用者支付合理的市场价值两个方面。联邦土地上的各种资源使用权(如森林采伐、放牧和采矿权等)，一般是在国会和联邦法律控制下，由土地管理局和森林服务局等行政机关通过竞标方式，出售或出租给私人使用者。法律上通常要求，使用公共土地及资源时要支付合理的市场价值，主要通过竞标或经济评估确定。
当然，美国的土地管理政策也存在很多不足之处。主要表现在四个方面：首先下放给地方政府的权力还是过大，在很大程度上没有完全消除制度租金产生的可能。其次是应用的市场手段不完备。美国联邦的土地管理，在有关行政机构计划和管理过程中，受政治和行政干扰，私人使用权有时并不够明确，通常是可以谈判的。竞标的法律规定不彻底，并没有得到全面实施。法律要求使用联邦土地及资源要支付合理的市场价值，但同时也规定了法律上适用的另行规定。国会在联邦土地及资源管理上无限制权力，行政机构上很大的自由裁量权和复杂的法律与行政规定，造成游说和寻租的空间，限制了市场的有效运作。此外，主张耕地保护者往往忽视价格因素和生产效率，缺乏基于市场手段的耕地保护机制。再次，管理机构繁多并且政策持续性差。涉及到美国土地资源管理的机构很多，各机构管理政策和程序不一，阻碍了土地资源的有效管理。最后，管理过程中多短期目标而少长远规划。纵观200多年来的美国土地政策，往往是在出现某一个土地利用问题之后，就出台相应的土地政策，该政策对今后长期的影响及其与其他有关政策之间如何衔接，往往考虑得不够。
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近代土地制度的演变范文第7篇
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。
一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”
⒉肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。
否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度，并无不妥。”⒀占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。
否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。
持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。
二、不动产善意取得的理论基础
善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。
日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。
善意取得制度的前提是观念的所有权的产生。由于占有与本权分离现象的存在，始有善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则根本无善意取得制度适用的余地。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现象增多，从而为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”由此可见，占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，乃在于占有“外观之状态与实际之情形，一般而言系八九不离十。”因此,“基于此项概然性，占有即具有事实支配标的物之外观，自应具有本权。”然而，随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权得到了进一步的发展，从而致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被放弃，从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。
三、不动产善意取得的制度基础
考察先进国家的立法，各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第714条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，与原有条文210条，增订75条，删除15条，修正127条，变动幅度甚大。在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产善意取得，于第759条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。
然为何各国立法对善意取得是否适用于不动产存有如是差异？究其原因，主要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实行契据登记制度，该登记制度具有如下特点：（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，该登记制度的特点有：（1）实质审查主义。(2)登记具有公信力。我国台湾民法规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得为处分。至于登记，对于第三取得人之关系如何，以之让与登记法，未为明文规定。依台湾“土地登记规则”第49条、50条之规定，登记机关接受申请案件后，应即依法审查，如有瑕疵，应通知补正。由此可见，我国台湾的土地登记制度亦实行实质审查主义。德国虽实行形式审查主义，但其采“窗口的审查”的同时，采取了公证制度。这样，公证人便首先对内容进行审查。由于有此审查，登记管理纵只作形式的审查，也可保障登记的正确性。因而德国的形式审查实可起到实质审查同样的效果。只有正确的公示，公众才有理由相信不动产登记有正确的权利归属，才能赋予不动产登记以公信力。在实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵不予过问，因此经常会出现登记外观状态与实际情形不相一致。因不动产的登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。并且，此时如将善意取得制度适用于不动产，则显然不利于保护不动产所有权人的正当利益。善意取得制度的目的虽然在于保护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平衡善意第三人与权利人之间的利益。因此，在设计善意取得制度时，不能片面的追求动的安全，而忽视了善意第三人与权利人之间的平衡。对不动产登记实行形式审查主义的国家未将善意取得制度适用于不动产，皆因如此将可能摧毁近百年来精心构建起来的所有权的法秩序。
我国对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。
我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。
【注释】
（1）〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33页
（2）肖厚国：前引，第33页
（3）梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页
近代土地制度的演变范文第8篇
【关键词】股东异质性；两权分离；利益冲突
一、股份公司的起源与股东的形成
近代股份公司雏形发端于十七世纪的英国。人们普遍认为分别成立于1600年和1602年的英国和荷兰的特许贸易公司是现代公司的起源。据豪斯赫尔（1987）记载，英国的东印度公司最初是一种临时性的组织，在1601年2月按合股原则组织了远征队。那时的股东是为每一次航海出资，公司每航行一次就募集一次资本，每次航行结束后就进行结算，资本退还给投资者，获得的利润则按资本的大小在股东之间进行分配。这样每次航海的投资者都有所变化。拥有该公司1000镑以上的股东有500余人，但有决定权的股东数量非常小。
1602年建立的荷兰东印度公司是世界上第一个永久性公司，它具有近代公司制的一些基本特征：靠募集股本建立，具有法人地位，由董事会领导下的经理人员来经营。但在公司中，有支配地位的是商人寡头，只有主要股东才有可能成为经理，其他股东对于公司的经营毫无影响，只能享受到公司控制者随心所欲决定的分红①。在近代股份制企业的最初发展阶段，成为股东似乎是对成为合伙人的一种替代选择，目的是为了降低投资的风险。合伙人拥有企业的经营权，必须关注企业的经营过程；股东则已经脱离了具体的经营过程，成为专门关注投资所得的人。
现代公司从一开始就存在大股东同其他小股东之间的差别。前者有股东大会的选举权和被选举权，而后者只有看决算书的权力。因此大多数的股东不参与公司的活动，只享有对利益分配的请求权。比如当时在英国的东印度公司，权力集中在股东大会手中，而只有大股东才能参加股东大会。荷兰东印度公司组建时共2153股，56.9%的股份为阿姆斯特丹商会所有，其余43.1%面向全国招募；公司由大股东组成“主要出资者会”作为公司最高权力机构；由“主要出资者会”选出60名董事组成董事会，作为公司决策机构（梅慎实，2001﹚。
二、股东的分化
近代股份公司在美国的流行开始于十九世纪，小艾尔弗雷德·D·钱德勒（1977）在其史诗般的巨著《看得见的手—美国企业的管理革命》中，对十八世纪四十年代到十九世纪四十年代美国现代企业的产生和发展进行了全面的描述，从中可以看到美国最早的企业主、投资者和股东等角色的历史演变。
商业贸易发展中，商人们在个人资金不能满足需要时，首先利用的是有一定共同经营利益的资本，公众股东是最后的资本来源，这种情况出现在纺织、铁路与运河经营等早期工业化企业中②。铁路股票的发行带来了近代的投机技巧，造就了第一批在全美国有名的股票投机商，他们是最早的公众股东，并控制了一些铁路公司，但对于公司的长远利益或日常经营状况丝毫不感兴趣，他们控制的公司后来都出现了管理和经营上的问题，不得不进行一系列的合并。一直到十九世纪八十年代后期以前，其他工业界的人士可以从当地商业银行借到他们所需要的资金，因此这时的“股东”基本还是关心或从事经营的主要投资者、家族经营者。
从十九世纪五十年代到该世纪末的时期内，能够在董事会上派有代表并成为董事长和财务主管的投资者类型发生了变化。起初，投资人都是商人、农场主和制造商，他们为了改善其特定城市和区域的经济利益而投资。当发展需要更多资本时，董事长和董事会越来越代表能筹集到资本的一般企业家。与经理和投资者不同，他们对自己的企业没有长远利益，并不打算经由服务的提供来取得收入，而是通过附带的经营，如取得铁路沿线的土地和矿产所有权，以及最常见的操纵股票的价格来赢利。
随着股东概念的变化，股东利益的获取方式也发生了变化，企业本身经营利益的重要性开始逐渐降低，企业利润的使用也开始发生变化。私营铁路公司的股票投资至1859年已超过11亿美元，其中将近7亿美元是铁路公司在前10年中累积下来的；到1870年前后，投资者对于经营红利的关注，使得大规模扩建铁路的方案受到质疑，股东追逐的投资利益已经与企业进一步发展产生的经营利益出现偏离。
从股东的历史起源上我们可以看到，股东一开始就是不同质的，完整意义上的一致的股东利益实际上并不存在。一部分人是出于降低风险以及自身能力的考虑，不愿或难以承担经营责任，因此成为股东而非合伙人或企业主。一部分人则出于扩大经营的目的成为股东。不同的目的以及能力差异，使得股东在公司中有不同的地位，而真正能够起支配作用的只能是有能力的主要股东。随着公司规模的扩大以及资本市场的活跃，公众股东的范围也越来越广泛，股东的盈利方式也出现了明显的不同，从最初的关注经营收益扩展到关注股利收益以及股票价格变化带来的收益。
三、股份公司中股东权利的裂变
（一）法人财产权的独立
现代企业的建立首先是一个原始产权与股票所有权的转换过程。股份公司的原始资本来源于全体股东的出资，全体投资者投入资产的总和形成一种特殊的资产——法人财产。在这个转换过程中，投资者让渡了原始产权取得股份公司的股东资格，依法享有公司法赋予股东的权力与义务。同时，原始产权向股票所有权的转换是不可逆的，鲁道夫·希法亭（1994）指出：“这种一经让出的资本，股东便不能再收回。他对这一资本没有要求权，而只是对收益的一个相应部分有要求权。”伴随着原始产权与股票所有权的转换，是股票所有权与公司法人财产权的分离。原始财产注入公司转换为股票所有权之后，出现了两种主体对两种财产控制的运行机制，即股票财产和公司法人财产，相应形成了出资者所有权（也即股票所有权）与公司法人财产权并存的两种独立权利。
古典企业绝对意义上的所有权在股份公司里得到了现代意义的改造。所有权自身裂变为出资者所有权与法人财产权，并且法人财产权中的占有权、使用权、收益权和处分权等权力在股东和公司之间进行了重新分配，股东尤其是普通股股东获得了最终收益权（股息收益权、购股优先权和剩余索取权）以及间接处分权（包括股份转让权、表决权和知情权等），而公司则获取占有权、使用权、暂时收益权和直接处分权等。实际上就是，股东拥有公司即拥有财产的消极所有权，经营管理层行使公司财产控制权。
（二）股票所有权与公司控制权
图1-1描述了现代公司制度中财产与权力的分离。财产与权力分离的结果，是股东作为公司的所有者可以任意处置其拥有的公司股票，但无权处置公司的资产。公司作为一个在形式上不依赖其所有者而独立存在的法人，可像一个所有者那样占有支配和使用公司资产，享受资产权利，承担民事义务，与其他法人或自然人发生各种关系。
从本质上讲，股东大会（或股东会）可以行使公司的一切权利，因此在股票所有权与法人财产权分离的情况下，股票所有权与企业控制权是否也发生了分离，不是一个必然的命题。各个国家的情况是不一样的，需要具体问题具体分析。首先股权的性质、结构和集中度不同，其次作为公司决策和监督机构的董事会、监事会的职能和作用不一样，再次外部审计市场、控制权市场、经理人市场、金融市场、产品市场等市场的发育程度参差不齐，加之政治、法律、文化等等因素的综合作用，因此在不同的国家里，企业的控制权掌握在谁的手里，由此对企业效率、治理结构的影响如何，需要进一步的探讨。
四、两权分离与利益冲突主体的演变