房地产资产经营管理
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房地产资产经营管理范文第1篇
关键词：房地产企业；经营；经济双重性
房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。
一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式
主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。
（一）双重管理
1.价值链管理
企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。
2.利益链管理
利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。
（二）双重管理的作用
1.适应市场竞争
我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。
2.企业发展的必然趋势
每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。
二、现阶段房地产企业双重管理策略
2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。
（一）国际平衡计分卡的应用
不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。
1.内外部指标的双重设定
平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。
2.财务指标与非财务指标的双重管理
平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。
3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准
这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。
（二）双重内部控制
1.不相容职务分离
房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。
2.资金管理流程的完善
房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。
三、结语
房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。
作者:李茜囡 单位:中国人民大学
参考文献：
房地产资产经营管理范文第2篇
【关键词】房地产行业；经营管理问题；空置房率；交易信息化；出让转让
我国房地产业正在不断地进步和发展，而且以势不可挡之势席卷整个国家，但是现在房地产业出现的问题还是比较多，比如说在商品房的经营管理方面或者是住宅居民楼方面等等，这些都是房地产业经营管理常出现问题。而且目前房地产业的问题日趋严重，人们虽然已经意识到房地产业的问题，但是由于房地产业的利害关系比较严重，因此采取措施要考虑多方面的因素。
一、房地产行业的空置房率比较高
（一）我国的房地产行业的空置房率最高的地方就是商品房，国际上一般将商品房的空置房率一般划分为几个阶段：空置房率控制在百分之五到百分之十就是商品房的合理区域；如果在百分之十和百分之二十之间就会被划为商品房的危险区域；如果在百分之二十以上的就会被划分为商品房的严重挤压区。
（二）房地产行业的相关部门经过调查，一些商品房的严重挤压区的空置房率已经达到百分之五十五，已经给社会的和谐发展带来很大的影响，而且对于我国的经济发展也有很大的影响，也就是商品房的空置房率在百分之五十五以上的就基本上接近于所谓的空城，空置房率过高会给我国的国有资产和经济效益产生很多一连串的不良反应，而且对带来很多的不良资产等等问题。
（三）房地产行业出现空置房率比较高的原因有很多：房地产行业的相关开发商没有意识到商品房的质量将直接影响到商品房空置房率的问题，对于商品房在施工的过程中也不注重质量的监督，商品房的功能就会出现滞后的问题，严重阻碍房地产行业的发展；房地产行业的房价比较高，在近几年的房地产行业中，哄抬高价，导致房地产行业的商品房的滞销，因为房地产行业哄抬高价，普通居民很难承担如此高的地价，而且商品行业的发展在最近也出现经济不景气的现象。
（四）空置房率过高不是近一两年出现的，而是在很早以前就出现这样的问题了，空置房率过高的问题成为影响房地产行业发展的重要因素，而且现在空置房率过高出现恶性循环的现象，原先的空置房率的问题还没有解决，房地产行业新增空置房问题又会接着出现问题。
二、房地产行业盛行GDP
现在在我们国家，房地产行业已经被列为一项经济政策，这样我国的房地产行业就开始盛行GDP，商品房有很高的消费价值和市场价值，还有很高的投资价值，而且现在人们对于房地产行业的期望值很高，认为房地产一定会增值，而且对此充满信心，贪心的开发商就瞅准这个时机，利用人们的消费心理和社会的预期囤积商品房和土地，但是购房者还是会不断地采取一切手段买房，这样就构成了炒房热，政府在房地产行业中扮演角色，只重视商品房的经济功能，不重视社会功能，盛行GDP将直接致使房地产行业的泡沫发展。
三、房地产行业的土地出让的转让问题
房地产行业一个比较争议的问题就是土地出让和转让的问题，对于土地权的使用权问题，一般都是先出让然后再转让，出让之后才能实现转让，如果没有出让就实现转让就是一种不合法、不合理行为，要转让的话必须要签订不出让手续，也就是平时我们所说的出让金。或是是走法律途径，公开进行转让和出让，也就是在市场上解决房地产行业土地权的出让和转让问题，但是实践中将会给市场经济造成很多不利的影响，经营管理的机制不是很完善，而且也缺乏相关的依据和凭证，会影响房地产行业的发展和进步。
四、房地产行业在交易方面信息化手段不高
房地产行业实现信息化是网络科学技术发展的必然结果，而房地产行业信息化的管理手段也是一种必然，房地产行业在交易方面实现信息化，能够有利于国民经济的发展，还有利于社会的和谐发展，政府还能够提供必要的房地产方面的数据，消费者在购买房子时还能够获得更多房地产方面的信息，传统的房地产行业的交易都是以登记和注册为主，信息化的管理还没有完全实现，因为一些相关部门没有认识到房地产行业实行信息化管理手段的必要性和重要性，房地产行业的信息化管理就得不到突破性地进展。
五、房地产行业解决经营管理方面问题的措施
（一）土地的制度要进行调整
土地的财政结构目的就是为了能够付诸于实践，土地征收使用费一般都是有偿的，而且比如像投资或者是出租等等，土地使用权的问题要从无偿变成有偿使用，经济发展也要依靠国家的相关政策实施，土地的制度要进行调整，确保土地制度的科学、合理性，土地制度的调整能够增强企业的可持续发展和市场的和谐，能够增强经济凝聚力。
（二）要控制房地产行业的交易规则
房地产行业的交易要想顺利进行，保障和谐、稳定发展，就必须在交易方面制定一些交易规则，比如说房地产行业的登记制度，交易的价格、房地产行业的估价制度以及交易的许可制度，这些方面的规则要按照国家的规定和相关法律法规、市场的实际情况来决定，房地产行业的交易规则一定要严格控制，要尽量避免哄抬高价的现象出现，也要禁止恶意地炒房等现象，房地产行业才会实现稳定、可持续发展。
（三）要完善房地产建筑的设计规划等问题
在房地产开发中，一些需要保留的建筑和地段要进行标注，要编制发展和设计的规划，比如说一些历史古迹和历史性建筑等等，这些都是一些必须要进行保留的名胜古迹，而且建筑的设计原则一定要符合生态建设和发展，要利用有限的土地资源实现无限的社会价值和经济价值。
结束语：
现如今房地产行业的发展已经超乎人们的想象，而且房地产的经营管理问题越来越显而易见，影响到国民经济的发展，对社会市场经济的发展也构成一定的威胁，要采取必要的措施重视房地产行业经营管理的问题。
参考文献
[1]程良波.房地产业的健康发展与政府转型问题[J].求索,2007年第3期
[2]郑国庆.关注房地产问题高发区——容积率[J].专题.视点，2009 年 7 月 .
[3]高峰.中国的房地产问题到底出在哪[J].楼市，2010年第3 期 .
[4]梁留科.任远哲.中国房地产业可持续发展研究[J].发展房地产业 .2011年4月
[5]朱哲媛.西安欧亚学院，陕西 西安.我国房地产行业经营管理问题研究.时代金融.2011年第4期下旬刊.总第442期.
房地产资产经营管理范文第3篇
一、房地产企业进行内部控制必要性
（一）内部控制是单位为了保证实现经营管理目标
内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，房地产企业受外部环境影响较大，有效的内部控制能够抵御风险。另外消费者对开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。只有加强和规范企业内部控制，才能促进企业可持续发展，实现企业利润最大化的经营管理目标的实现。
（二）内部控制是加强宏观调控对房地产经营的要求
企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展，以适应企业发展的需要。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡。从宏观上从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡，加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。内部控制是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式，也是加强宏观调控对房地产经营内部控制制度的内在要求。
（三）内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制
建立一整套完整的岗位责任制度、报告制度、内部审计与电子监控制度等各种规章制度，能够增强控制能力，加强内部控制，提高经营管理水平和企业素质。同时，也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行，做到紧密衔接，协调、均衡地发展，保证各项计划的完成和经营目标的实现。可以加强经济核算，改进理财方法，加强资金有效地运用，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。
二、完善房地产企业内部控制的相关原则
（一）合法性原则
内部控制的合法性应当贯穿决策、执行和监督全过程，房地产企业必须以国家有关的法律法规为准绳，在国家的法律许可范围内，必须符合国家有关法律、法规和公司章程的规定，包括《公司法》、《会计法》、《劳动法》等等。房地产企业的相关制度的制定必须限制在法律法规的框架内。坚持合法性原则应该是系统建立的前提条件，在合法的基础上提高其有效性。对加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险防范能力。
（二）全面性原则
内部控制是一个系统，其内容涉及单位的各个部门、生产经营的各个环节。系统全面原则要求，在符合内部会计控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能够覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。内部会计控制应贯穿于企业经营活动的各个方面，实现对整体经营管理活动的控制，关注重要业务事项和高风险领域。
（三）适应性原则
内部控制应当与企业经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。内部会计控制系统的制定应当具有前瞻性，并与房地产企业的外部环境和内部管理的需要相适应，应随着企业经营战略、经营方针及内部管理需求等内部环境的改变进行适时的调整与完善。这是内部会计控制系统有效性的基本保证。权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。
（四）制衡性原则
内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。内部会计控制的核心是有效防范各种风险。由于房地产企业经营的特点，为了使各种风险控制在许可的范围内，建立内部会计控制必须以审慎经营、化解风险为出发点。要充分考虑企业经营和业务各环节可能存在的风险，并设立适当的操作程序和控制步骤来避免和减少风险。
三、房地产开发企业内部控制的现状及问题
（一）公司治理结构不够完善
当前，国内各房地产开发企业的公司治理结构基本上都存在着不合理的问题，这也是其他行业共同存在的问题。从目前来看，在已经上市的房地产企业中，控股股东的持股比例过大，中小股东的权益得不到相应保障的问题比较突出。而股权的过度集中会使大股东占有表决权的绝对优势，其往往可以通过控制董事会来达到中饱私囊的目的，从而给中小股东的利益带来较大的损害。
（二）资金管理存在较多漏洞
货币资金作为企业变现能力最强的资产，其可以用来满足企业生产经营中流动支付的需要，而且也是企业还本付息和依法纳税的重要保障。但是，目前房地产开发企业在资金管理中普遍存在的问题是：一方面，项目开发需要大量的资金予以支持，而这部分资金多数情况下需通过银行贷款来解决，资金成本较高；另一方面，各项目资金沉淀严重，大量资金无法有效利用，资金使用效益欠佳。此外，某些项目在其内部资金的管理上也存在着一定的问题，项目经理在此过程中的权力较大，高度的资金使用自由性会大大增加财务舞弊事件发生的几率。
（三）收入核算不够合理
房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《企业会计制度》和《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
（四）工程项目管理存在风险
我国房地产企业适应招投标制度推行项目管理已有30余年，经过不断改进已渐趋成熟，但在房地产企业项目管理仍然普遍存在投标阶段与实施阶段相脱节的种种问题，突出表现在投标与工程项目管理结合不好、专业人员综合素质不高等方面。需要在人才队伍建设、改革内部奖惩机制、建立企业定额等方面进行改进和完善，不断提高企业自身的项目管理水平，以期更好地适应建设领域的制度改进，在市场经济的竞争环境中获取更好的经济效益。
（五）审计监督基本流于形式
当前，各房地产开发企业虽然大多数已在其公司内部建立起内部审计机构，但该机构的人员或管理职能基本上与财务部门存在着较大的重叠现象，财务人员兼职内审人员，财务部门的领导兼职内审部门领导的现象时有发生，且对于某些中小型房地产开发企业而言更是如此。而在外部监督方面，虽然目前我国已经形成了包括政府监督和社会监督在内的企业外部监督体系，但其监督效果却不尽人意，各种监督功能交叉，标准不一，管理分散，再加之监督主体之间缺乏横向的信息沟通，其监督体系难以形成有效的合力，甚至在很多情况下基本上流于形式。
四、房地产开发企业内部控制的完善策略
（一）积极优化公司治理结构
针对于房地产开发企业股权过度集中的问题，各企业应从实际出发，通过引进独立董事制度来健全董事会和监事会的职能，积极避免大股东在企业决策中损害中小股东利益或者舞弊事件的发生。另一方面，随着房地产企业开发版图的急剧扩大，许多企业的经营范围已拓展至全国，呈现出集团化的发展趋势，因此企业的管理模式也由集团直接管理逐步转变为区域多元化管理。为此，进一步建立与完善业务授权制度也将成为今后内部控制体系建设的重点之一。
（二）建立资金结算中心
针对房地产企业资金管理存在较多漏洞，有效的解决方式就是构建企业内部的资金结算中心。在资金结算中心结构下，房地产企业下属各成员单位的资金收支均需通过该中心予以解决，为此各单位需在中心内开设收入户和支出户，实施收支两条线管理。若某单位的本月资金支出超出月预算，则需通过追加预算予以补充，因此从这一点上看企业资金控制力将大大增强。
（三）强化会计核算系统控制
会计控制是企业内部控制的核心内容，有效的会计系统可保障企业会计信息的真实性、完整性、可靠性，进而为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供客观、及时、准确的决策分析依据。对房地产企业而言，一个有效的会计系统除了能够对经济业务进行真实记录、科学分类、及时合理的表达经济业务和披露相关事项外，还应重新定位会计的战略着眼点以及价值最大化目标，从而将管理的职能更多融入至会计系统。
（四）适时引入风险评估机制
从目前来看，房地产企业为了充分规避风险，减少经营不确定性所带来的损失，应适时引入风险评估机制。例如，可通过SWOT分析法来改善企业自身的内部控制。SWOT分析法不仅可用于企业的战略目标管理，还可用于对企业内部控制系统的评估，分析内部控制环境的变化可能对企业产生的各种影响，并据此制定具有针对性的措施。
（五）加速推进企业绩效审计
现代内部审计已从过去单纯的财务审计逐步向经营审计倾斜，除关注财务数据的准确完整外，更侧重企业资产的安全性、政策法规的遵循性、经营与目标的一致性等方面的内控审计。内部审计在向股东和董事会提供全面翔实的资料、评价企业经营活动过程中的绩效、评估内部控制效果及对舞弊迹象发出预警等方面所发挥的作用，已越来越受到人们的重视。通过内部审计，客观地评价经营者履行经济责任实现经营目标情况。
五、结论
通过上述分析我们看到，目前房地产企业的内部控制还存在很多漏洞，建立健全的房地产企业内部控制体系，不仅仅是企业发展的需要，更是市场经济的发展需要。只有不断思考寻求新思路，从根本上保证企业持续稳定发展，有效监督房地产内部治理，确保资本市场有效进行，才能使房地产行业在国民经济中发挥更加有效的作用。
参考文献：
房地产资产经营管理范文第4篇
一、房地产投资信托概念
房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要,为房地产企业拓展新的融资渠道,并且,依托房地产信托,投资者可以通过资本市场,投资房地产领域,增加了新的投资渠道。所以,开展房地产信托,可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。
1、房地产投资信托种类
根据资金投向的不同,REITS(房地产信托)可分为三类:
权益型(Equity REITS)
权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同,但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益。
抵押型(Mortgage REITS)
主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和
抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收
益。混合型(Hybrid REITS)
此类REITS不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。
另外,REITS 还有很多其他分类方法。
2、房地产投资信托特征
特征一:R E I T S 的主要投资对象是房地产
以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。
特征二:R E I T S 是资金信托和财产信托的结合
其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外,
还接受房地产。
特征三:R E I T S 持有者只享有收益权和知情权
普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利,投资者如对REIT 的管理者不满,只能“用脚投票”,即在市场上卖出或要求REIT 发起人赎回其发行的资产收益凭证。
特征四:REITS 价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值
普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入,与每股的账面价值关联程度不大;而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。
3、办理房地产信托企业资质
信托投资公司办理房地产信托业务时,涉及的不动产经营企业应具备下列条件:
条件一:有国家认可的执业资格;
条件二:注册资本不少于1000 万元人民币;
条件三:具有完善的法人治理结构;
条件四:具备足够的人力、组织及技术资源,其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5 年
以上可追溯的记录;
条件五:中国银监会要求的其他条件。
二、房地产信托融资操作模式
1、美国模式
美国的REITS 通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要运作流程为:
(1 )评估资金
基金发起人为满足自身需求,进行REITS 基金募集的筹划,主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REITS 基金为筹资工具,并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。
(2 )接洽承销商
发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
(3)接洽律师及会计师
与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
(4 )接洽不动产顾问公司
若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约,
确定权利义务关系。
(5) 申请募集
当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事
宜。投资者通过券商购买REITS 证券,投资收益则从保管机构处获得。
2、日本模式
日本信托运作流程为:
步骤一:房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房
地产公司;
步骤二:投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;
步骤三:信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;
步骤四:房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;
步骤五:信托公司向投资者发放红利;
步骤六:信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配
给投资者。
3、香港模式
2005 年6 月16 日,香港证监
会经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤消了香港房地 产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际
上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS 形式到香港上市。同时将
REITS 的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS 中
心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金
提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。
(1 )香港税制
从总体上看,目前HK-REITS 以信托作为载体,不设区域限制,最低持有年限为2 年,对股份
持有的限制同挂牌,房地产投资比例至少需占资产净值的90%,分红比例至少需占税后收入的90%,
最高负债率限制在总资产的45%不享受特定税收优惠,但在香港税制下分红及资本增值部分免税
(2)香港REITS 运作模式
(3)香港R E I T S 开放为内地房地产市场带来的机会优势
优势一:对于内地房地产商而言,REIT 是一种全新的经营模式,REITS 的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式,以获取稳定的租金收入和REITS 管理费。
优势二:REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道,业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增强资金的流动性。
优势三:REITS 对银行贷款的依赖度很低,拥有资金成本较低的优势。
优势四:HK-REITS 的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。
优势五:REITS是一种长期投资模式,非处置不良资产或劣质资产的变现捷径,它的出现有利于减少房地产市场的投机成分,促进市场的长期稳定发展。
优势六:香港发行REITS的经验可供内地借鉴,对内地房地产商来说影响深远,将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。
4、内地房地产信托运作模式
(1 )传统贷款型信托融资模式
① 操作流程
第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;
第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;
第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;
第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;
第五步,信托公司回收资金。
② 优点
管理比较简单,收益比较稳定。
③存在问题
由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,信托公司面临着较大的风险,并将严格对项目的基本素质的要求。
(2 )股权型信托融资模式
这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城项目。
①操作流程
第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。
第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。
第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件(例如,重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押;杭州工商信托所运作的浙江水泥项目,是由第三方提供担保)。
第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。
第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。
②模式优点
能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。
三、房地产信托优势分析
1、REITS 自身优势
(1 )具有流通性与变现性
由于房地产本身的特性,导致交易过程需要借助中介机构,不但费力,且转移手续繁杂,变现性差,从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值,证券在发行后可以在次级市场上进行交易,投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券,有助于资金的流通,一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。
(2) 专业化经营
由于REITS经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高,直接影响REITS 证券价格的上涨,使投资者可以分享房地产专业投资的成果。
(3) 资本积累
REITS是以受益凭证在资本市场募集资金,再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场,有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合,有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得,加速资本积累,促进土地的有效利用。
(4) 投资风险分散
由于房地产投资往往需要庞大资金的投入,个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划,造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金,从事多样化的投资,除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外,也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。
(5) 正确引导房地产市场机能
由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项,均受到相关法规的严格限制,其目的在于预防房地产短线交易的投机行为,使资金的投入
能促进房地产的有效利用。另外,通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资,既可顺利推动建设,也可使投资大众分享公共建设投资成果,且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市,可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果,最终能使整个市场机能得以充分发挥,增加社会福利。 2、商业地产开发REITS 融资优势
通过REITS 方式融资,对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势:
(1) 可用以融资的物业范围宽广
任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写
字楼、工业厂房等。
(2) 可融资金额巨大,资金来源丰富
例如华银控股目前操作的REITS,单个物业可融资金额从3亿元起,根据物业实际价值,多多益善。而海外REITs 市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。
(3) 风险分散
将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策。
(4) 融资总额相对较高
一般情况下,采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额,交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下,商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%~70%的资金。REITS 则是根据市场标准综合物业整体考虑,对物业进行整体定价,吸引投资。
(5) 融资方式灵活
对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业,比如,华银控股可以协助业主,以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业,华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。
(6) 可选择长期获益
物业业主也可以自持一部分基金单位,与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外,控制REITS 管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。
(7) 节税
REITS融资具有不可替代的节税优势。
(8) 提高企业知名度
采用REITS 融资,可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉,扩大行业内和国际上的影响。
(9) 有助企业经营管理规范化
由于上市过程中的各个环节都要求信息公开,管理规范,通过REITS运作可以带动企业完善治理结构,规范经营管理。
房地产资产经营管理范文第5篇
关键词自身经营；财务管理；资产增值
中图分类号：F275标识码：A
做为盈利性组织的企业，为获得利润进行经营管理，一方面是对企业产品或服务的经营，另一方面是对企业自身的经营。对企业自身经营体现在企业整体以及组成整体的各类资产的增值，并在企业重组购并活动中获取盈利回报。企业自身经营成为现代企业追求盈利的重要方面。
一、企业自身经营的内容
企业自身经营是以提高日常经营获利能力为基础，利用与适应社会经济环境条件的发展变化，对企业经营有关的资产进行筹划运作，促使其市场价值上升和缩小减值的一种经营管理活动，其核心是企业资产的增值。企业购并中对企业自身的价值评估包括企业资产的价值和企业的盈利能力或潜力，企业盈利能力主要通过企业资产价值进行表达，这些资产价值通过企业自身经营而得到增值。企业自身经营的成果通过企业购并所产生的市场价值及利润数量来体现。企业自身价值由企业各类资产的价值构成。
（一）企业生产经营模式及商誉
企业的产品设计、生产装备、技术能力、市场网络、销售方法等形成能够使企业获取利润的经营模式。以此为基础加上企业文化、广告宣传、人员素质、公共关系、社会形象、区位优势等形成企业的商誉，其实质为超过正常盈利水平的盈利能力，形成于企业经营管理过程之中。一方面，优秀的企业生产经营模式及商誉能够使企业获利而形成企业资产的增值。另一方面，在购并重组活动中成为企业资产价值升高的重要内容[1]。
（二）无形资产
在企业经营过程中创造和使用无形资产是资产增值的重要方面。企业在经营过程中通常都会有商标的使用，在使用商标销售产品过程中既要满足目前经营销售的需要，又要通过营销传播不断提高商标的知名度。这就需要对商标进行精心的设计及使用策划，有一套使之扩大影响、增加信誉的经营方案，在经营销售过程中确立和增加商标的影响力，使其不仅能够满足产品销售的需要，又能使其成为有效增值的无形资产。随着企业营销影响力和广告宣传声势的扩大，商标权价值也在增加。专利权只有在被市场有偿使用或形成企业的技术或市场垄断状态下才有其真正的价值。企业利用自己在行业的技术优势发明创造及申请专利权，能够获取超额利润或被别人使用而收取专利费。专利权随着专利技术能够创造利润数量的增加而升值。企业的经营特许权和非专利技术能为企业带来利润，也成为资产增值的一部分[2]。
（三）房地产
包括土地使用权和建筑物。土地使用时间的增加和建筑物的折旧是对他们的消耗，但区位地段优势等因素的影响往往使它们的增值大于消耗。随着人类活动聚集中心的扩大与转移，以及公共设施的增加和完善，不同区位地段的土地和建筑物会有不同程度的升值。在创建企业或企业扩张建设中需要分析预测所筹建的建筑物及所在地段土地使用性质未来的变化，以及可能升值的前景。在发展中城市地区，这些分析筹划会对企业未来房地产的增值有较大的影响。针对土地区位地段性质的变化，建筑物使用性质也会有较大的变化。在筹建设计时既要考虑满足目前经营的需要，又要兼顾到未来区位地段性质变化带来的建筑物使用性质的变化，提高升值效应。随着城市的扩大与繁荣，房地产升值成为企业资产增值的重要部分。
（四）机器设备
机器设备在使用中以折旧的形式被耗用，由于科学技术的快速进步和市场需求的变化，机器设备精神磨损的速度加快而使其快速贬值。企业一方面需要尽快使用新的技术装备以提高产品质量、性能和生产效率等，从而通过降低生产成本和增加销售量获取更多的利润。另一方面需要尽量延长已有机器设备的使用时间，充分发挥设备的生产能力，降低设备使用的成本。这要求企业要很好的选择技术装备更新换代的时机和方法，将其减值风险尽可能的降低。
（五）存货
存货包括原材料、在制品和产成品等。存货的市场价值随着供应市场和销售市场价格的变化而变化。企业应建立供应市场和销售市场动态价格下的采购、存货及生产决策系统，对两个市场价格变动的方向、速度和拐点进行监控与实时分析，预测变动的趋势，回避价格变动造成的风险，充分利用价格变动的有利态势。使企业尽可能减少存货的减值损失，提高存货运用的盈利能力。
（六）人力资源
企业人力资源价值在购并价值评估实务中往往占有重要位置。有时还成为关键因素。但目前还没有对人力资源对企业作用的市场价值评估指标及评估体系。购并实务中往往将其综合在商誉里面。笔者认为，企业人力资源是企业盈利能力的关键性因素，与前述资产相比其重要程度更高，应当进行独立考核。不妨将其与商誉并列，在购并价值评估中独立设置项目。并做为企业自身经营的内容之一，促进企业强化对人力资源的管理。
二、影响企业自身经营的因素
随着市场竞争的日趋激烈和市场运作过程的复杂化，影响企业自身资产增值和贬值的因素越来越多，变化的速度越来越快，资产价值的不确定性也越来越高。企业自身的经营对内部是如何促使企业资产增值，对外部是如何利用市场和政策的变化提高企业资产的市场价值。
（一）影响企业资产增值的内部因素
1．资产的选择与优化
从创建企业开始，各项资产的购置对未来的增值速度及幅度有着基础性的影响。企业处所的区位及地段影响着未来房地产的价值，选择的机器设备影响着技术水平和工作效率，选择的企业名称和产品商标影响着销售能力，如此等等。
2．企业文化
企业资产增值需要在多方面不断创新。技术能力，包括专利权和非专利权技的发明创造等。社会影响力，包括公共关系和广告宣传等。经营模式，包括特许经营权和商标权等。都需要良好的创新氛围，需要高度凝聚与激励的企业文化。
3．企业经营管理能力
企业经营战略、内部管理秩序、市场营销渠道、产生利润和现金流的能力等，既决定着企业存在的稳定性和获利能力，又影响着企业资产的增值能力，是企业自身经营的基础。
（二）影响企业资产增值的外部因素
资产增值表现在资产市场价格的提高，某种资产现在市场交易价格与购买获取时价格的对比，其差额反映资产的增值或贬值。资产的增值或贬值受社会经济各方面因素的影响：
1．持有资产的稀缺性
稀缺性不仅表现在持有资产的市场需求与供给关系，还表现在持有资产本身特性形成的难以替代性，例如，房地产的区位地段，持有技术的先进性等。
2．货币流动性过剩及通货膨胀
市场流通货币数量增加过快和持币人对价格上涨的预期等，使企业资产价格出现持续上升。一些刺激经济增长的政策也推动着物价的升高。
3．经济周期
市场经济对资源优化配置过程也带来经济增长的周期性。从繁荣到衰退的失衡，延伸到萧条和复苏过程的调整，再重新走向繁荣。资产价格也随着经济周期出现高峰与低谷的轮回，影响着企业资产价格的高低。
4．投机炒作
一些大宗物资、房地产及交易性金融资产等的价格受各种利益团伙炒作的影响出现价格的升跌。
5．产业政策
公共管理者为了达到某些既定目标而采取的各种产业政策会改变企业持有资产的有用性程度，从而影响其价格。
三、建立企业自身经营管理系统
企业自身经营的目标是促使组成企业的各种资产以及企业整体的增值最大化。企业经营管理既要获取日常经营利润，还要推动资产的增值，两方面相互促进、相互依赖，使企业整体盈利能力达到最大。企业资产增值的经营管理需要做好如下几方面工作：
（一）设置专门的企业资产增值经营管理机构
随着市场经济的深入发展，资产增值的经营管理越来越重要，企业需要制定资产增值经营管理的战略方针和具体措施方案，需要有专门的机构和人员进行分析和监管，强化企业资产增值的经营管理。
（二）建立优越的生产经营模式
任何行业的企业或产品的经营过程可以有不同的管理流程组合，不同管理流程的组合在收入与成本的数量关系方面都存在着差异。选择与造就优越的生产经营模式是提高企业盈利能力，促进资产增值的基础。
（三）有效的信息和决策系统
针对企业房地产、无形资产、商誉和机器设备等方面的信息，把握市场动态，进退有序有利。针对交易性金融资产的信息进行前瞻性分析，判断获利点和止损点，严防期望值过度拔高。针对企业经营相关的原材料、在制品和产成品等方面的信息，及时调整经营策略，使企业能够利用价格变化获利，以及避免价格变化造成的损失。关注企业能力所及的新的利润增长点，适时适度介入。企业应有自己适用的各种形式的智库，追求决策的快速、正确和优化。
（四）高度创造知识的能力
现代企业资产增值管理需要较高的内部创造知识的能力，包括企业的社会形象及美誉度、企业文化、商标权、专利权、非专利技术、特许经营权和经营模式策划等方面的工作都需要有较高素质的人材。企业必须强化人力资源管理，注重对高素质专业人材的招聘、培训和开发利用。
（五）对资产增值或贬值的监控
企业资产增值的数量通常可以表现在资产可变现价值量的增加，或专业机构资产评估数额的增加等。企业资产增值或贬值的计算公式：
C：综合资产价值；x：单一资产的价值； R：综合资产增值率；r：单一资产增值率； t：时间序数。
对连续年度的资产价值和增值率的计算可以反映企业资产增值或贬值的数量和速度，分析企业资产增值能力的变化，从而采取相应的措施。
参考文献
[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社.2007:127.
[2]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社.2007:126-146.
房地产资产经营管理范文第6篇
房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，企业持有房地产除了用于自身生产经营和管理活动的场所和作为存货对外销售外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务活动。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营性活动，主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产准则共六章十九条，主要规范了投资性房地产的范围、确认和计量、转换和处置、以及相关信息的披露等内容。
二、投资性房地产的范围
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围包括以下方面：(1)已出租的土地使用权。是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。(2)持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。在我国实务中，属于持有并准备增值后转让的土地使用权的情况较少。(3)已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括外购、自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
自用房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
三、投资性房地产的会计处理
投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在对投资性房地产进行后续计量时，通常应当采用成本模式。企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
(一)采用成本模式计量的投资性房地产会计处理成本模式下的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”等科目．可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折IH'’、“固定资产减值准备”等相关科目进行处理。
(1)投资性房地产的初始计量。企业外购或自行建造的投资性房地产，应当按照其实际成本计入投资性房地产。自行建造的投资性房地产，应当按照建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，由在建工程转入投资性房地产。自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产，必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，如改变房地产用途的书面决议、从自用状态改为出租状态等。转换日为租赁期开始日，转换当日应当将房地产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的人账价值，由固定资产、无形资产或存货转入投资性房地产。
(2)投资性生房地产的后续计量和有关的后续支出。企业对投资性房地产进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销。存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。取得的租金收入计入其他业务收入、主营业务收入等。对于与投资性房地产有关的后续支出，满足资产确认条件的，应当予以资本化，计入投资性房地产的成本；不满足资产确认条件的，予以费用化，在发生时计入当期损益。
(3)投资性房地产转换为自用房地产。投资性房地产转换为自用房地产，即企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。这种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期，转换当日应当将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后固定资产、无形资产、存货的入账价值。
(4)投资性房地产的处置。投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产会计处理根据投资性房地产准则的规定，采用公允价值模式计量投资性生房地产，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。
(1)投资性房地产的初始计量。对于外购或自行建造的投资性房地产实际成本的确定，与外购或自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产，应当将房地产转换当日的公允价值作为转换后投资性房地产的入账价值，计入投资性房地产(成本)。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积(其他资本公积)。已计提减值、跌价准备的，还应同时结转减值、跌价准备。
(2)投资性房地产的后续计量和有关后续支出。采用公允价值模式的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入投资性房地产(公允价值变动)和公允价值变动损益。取得的租金收入计入其他业务收入或主营业务收入等。与投资性房地产有关的后续支出，满足资产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本；不满足资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
(3)投资性房地产转换为自用房地产。投资性房地产转换为自用房地产，应当以投资性房地产转换当日的公允价值作为转换后自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
(4)投资性房地产的处置。投资性房地产处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。在转换日计入资本公积的金额转到当期损益。
四、投资性房地产准则新旧比较与衔接
房地产资产经营管理范文第7篇
［关键词］房地产企业；管理；内部控制
0引言
现在经济形势严峻，外部环境处于不断变化的状态，行业内竞争加剧。在这样的背景下，房地产企业除了保证融资顺利之外，还要做好内部控制管理模块。完善的内部控制管理不仅为房地产企业持续经营提供支持，还是为其在竞争市场站稳脚跟的提供保障。因此，解决内部控制管理问题，改进和改善内部控制管理模式，具有非常重要的意义。
1房产企业内部控制中存在的问题
1.1内部控制制度不完善
目前，我国房地产企业的内部控制制度不够完善，例如：未建立完善的内部控制体系，缺乏资金管理监督机制、会计的核算的方法不够严谨，控制目标不明确。这些问题直接影响财务管理工作的进行，使企业在进行项目评估、土地招投标、开发成本控制、预算管理和工地施工质量的监督方面难以取得良好的效果。
1.2资金管理不合理
房地产企业属于资金密集型企业，因此，对资金的有效管理具有十分重要的意义。但是，根据笔者的观察与调查，许多房地产企业，特别是大型房地产集团并没有专门设立资金管理部门，导致企业内部的资金不能实行统一的一体化管理。比如：进行项目开发工作，初期是需要将拍到的土地抵押给银行，向银行贷款来获取流动资金。但事实上，一些房地产企业没有设立专门的资金管理部门，使企业的闲置资金过多，即资金资源没有得到很好地运用，间接造成浪费，增加了企业的资金成本，降低了利润空间。
1.3内部监督不到位
我国许多房地产企业的内部监督依赖于内部审计部门，没有强烈的风险意识。但是许多房地产企业的内部审计部门缺乏独立性，难以与本企业的财务部门进行清晰的职责划分。换句话说，企业的内部审计人员往往同时兼任财务工作人员，使内部监督的工作仅仅是表面性的账目核查，并没有真正地实施内部核查与评价工作，审计的作用并没有真正地发挥出来，不能对经营管理工作实行有效的监督。
1.4资产购置管理不严格
房地产企业一般是大型企业，对于一些小细节并没有进行细化管理，比如：没有严格的资产购置计划和预算，对在外采购资产时没有进行统一管理及规范操作，使企业在资产限额购置和采购目录清单中的内部控制出现了问题，可能存在工作人员暗箱操作现象。对于这种不良现象，企业不加重视，使采购成本增加以及资产重复购置的情况时有发生，无疑是给内部控制管理增加了难度。
2解决内部控制问题的对策
2.1逐步完善内部控制制度
房地产的内部控制管理需要遵循透明化管理的原则，建设一个公平、公正、公开的阳光内部管理控制制度，例如：重大经济活动决策、项目进度评估、质量监督、项目安全性保证以及开发成本控制等管理制度，并且能够根据企业自身的发展情况作出判断和决策，为内部管理的有效进行提出实质性的建议，并能够使领导层对企业的经营权和财务权进行控制。
2.2优化内部监督机制
重视日常的监督检查工作，定时编制检查日记，使检查工作规范化、制度化。重视各项工作的监督检查，事无大小，主要对施工安全和房屋质量进行着重监督检查。如果工地发生事故，会给企业带来巨大损失和严重的负面影响。所以要积极监督并纠正内部控制过程中的不足与问题，对于相关负责人和单位的过失实行严格的责罚。要明确每一个岗位工作人员的责任，使其独立工作，使内部控制的监督工作顺利有效地进行。
2.3加强企业资金管理
资金密集型的房地产企业必须进行有效的资金管理。首先，要善于观察和分析财务报表的指标，特别是现金净流量，加强企业的资金管理，切实提高资金的利用率。比如：如果企业利润在升高，但是实际的现金流量却在减少，那么就说明的企业的经营效益在下降，需要实施恰当的措施，对此情况进行补救，减少危机损失。
2.4提高全体员工素质
人力资源是一个企业的灵魂，是内部控制管理的主要执行者。企业在进行项目评估时需要的考虑的因素不仅是成本与造价，还要涉及项目设计、施工管理和成本的控制，这些都要求房地产企业要有一支高素质的工作人员队伍。如果没有一支值得信赖的工作人员队伍，那么企业就会失去灵魂，失去灵魂的企业不能持续发展。因此企业要有优秀的人力资源，使公司内部管理能够有效进行，使内部控制管理能够发挥其真正的作用。
3结语
有效的内部控制对房地产企业来说，影响是十分巨大的。内部控制管理质量的提升不仅能够提高企业风险的防范能力，还能减少失误的可能性，间接地提高企业的经营管理能力和核心竞争力，使其在激烈的竞争市场占据优势地位。
主要参考文献
［1］汪文忠.房地产企业内部控制存在的问题及对策［J］.上海房地,2015(3).
［2］梁艳军.工商管理在房产企业管理中的现状探究［J］.现代经济信息,2015(18).
房地产资产经营管理范文第8篇
加强通识教育的核心地位。通识教育是一种教育理念（思想、理论、目的）与教育实践（制度、课程、内容、方法）的统一体，是高等教育的重要组成部分。美国受通识教育的影响深远，在大学本科教育中，一般都以通识教育为主。美国的大学大多在本科的第一二年级实行严格的通识教育，在人文科学、社会科学和自然科学三大学科门类中为学生提供大量高水平的既重视文理基础和思维训练，又体现人文关怀和思辨特色的通识课程。学生按照学校的规定，在本科前两年的时间里修读完规定的学分课时后，再选择房地产专业，进入专业学习。一般而言，通识教育的学分课时会占到整个本科教育学分要求的1/2，而全校性选修课程学分和房地产专业学分则分别各占1/4，由此可见美国本科教育对通识教育的重视程度。
设置专业课程。因专业所属的机构性质与研究方向的不同，美国房地产本科专业的课程设置也呈现出不同的特色。依附于建筑与城市规划学院的，其课程主要偏向于房地产开发管理、项目规划与设计、建筑设计、土地利用等方面；而依附于商学院、经济与管理学院的，在课程设置上则更偏向于经营管理类的如投资管理与投资分析、财务与金融、市场学与市场营销、法律、经济学及管理学等，且具体的课程安排根据不同的学位性质与培养方向而各有侧重。
创新教育教学模式。在教学上比较突出的特色是案例式、沙龙式课程的成功推广，通过案例分析、话题研讨等形式，加强教师与学生之间的平等对话和研讨，并进一步开发了学生的自主学习能力和对知识的掌握。在师资队伍建设方面，房地产专业所在学院都会请房地产开发商、房地产律师、建筑师、资产管理者、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，这在很大程度上加深了学校专业与行业之间的联系和密切合作，并且因行业资深人员更具房地产运作实践过程中的经验，这样的教学也使学生能够更好更快地掌握适应行业的需求，进而更好地就业和服务社会。经过多年的发展，美国房地产产业已经具备了丰富的经验，并形成了较为成熟的发展模式。其发展模式的特点是“房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展”，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达。美国各大高校的房地产教育正是围绕着这个产业链条开展教育与研究，客观地讲，美国专业教育与国家和地方的房地产发展水平是相适应的。诚然，不同国家和地区城市化发展进程与房地产业的发展水平对该国和地区房地产高等教育有直接影响，因此，在房地产教育中，首先必须考虑的是地方房地产行业的发展水平与高等学校人才培养定位以及专业课程设置之间的辩证关系。
对我国房地产人才培养的启示
房地产经营管理专业是融汇经济管理、建筑工程、金融法律等学科的具有高度综合性、交叉性的新型学科，并带有显著的应用性、职业性的行业特点，将其放在研究生教育中也许更加合适。因具体国情的限制，房地产行业急需大量的应用型人才，这也就为我国本科房地产经营管理专业的开设创造了条件。然而房地产教育作为本科教育的一部分，并不能脱离本科教育的一般教学规律，为更高层次的人才成长，创造更为肥沃的知识土壤。结合美国房地产专业教育经验，和我国特殊的发展背景，我国房地产专业的教育应在如下三个方面加强建设，以更好地为行业输送人才。
首先，夯实通识教育基础。在高等院校推行通识教育，其目的不在于仅仅向学生传播和灌输某些人文社会科学知识，而在于实现人的全面发展和综合素质的提高，例如学习能力、工作能力、道德素质、社会关系与个体素质的全面提高。在房地产本科教育的起始阶段，应继续加强通识教育的课程建设，拓宽学生知识面和深化学生认识层次，在通识教育课程设计上应体现知识的广博性、基础性、融合性和本土化特色。