论不动产登记制度
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论不动产登记制度范文第1篇
一、不动产登记制度概述
（一）不动产登记的概念
所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。
（二）不动产登记的意义
首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。
二、我国现行不动产登记制度的不足
（一）欠缺统一的不动产登记法律
建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。
（二）不动产登记范围不明确
众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。
（三）法律责任风险控制机制缺失
不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。
（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明
我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。
三、完善我国不动产登记制度的构想
（一）制定统一的不动产登记法
建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。
我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。
（二）完善不动产登记范围
不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。
（三）建立科学的风险管控机制
所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。
（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题
笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。
四、结语
笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。
参考文献：
[1]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望.法学.2010.
论不动产登记制度范文第2篇
摘 要 不动产登记制度主要目的是为了交易安全，为了从外部保护善意第三人，它的法律效力仅适用外部关系，而事实权利人与登记权利人之间，显然是一种内部争执，不能适用公信制度，只能适用法律关于确权的规则。
关键词 不动产之公信力 例外制度 击破
一、不动产登记公信力概述
登记的公信力是登记在法律上的效力。史尚宽先生认为“是指第三人因信赖登记而受到的保护效力”。登记公信力制度包含登记权利的正确性推定和善意取得两方面的内同，前者是指不动产经登记者推定，其登记状态之物权与真实物权一致之效力，即不动产物权一经登记即推定其与实体法之权利一致，具有该登记所表示之实体法上权力关系。后者是在不动产登记簿记载的事项产生错误时，牺牲真正权利人的利益，而优先保护善意第三人的利益。
我国目前尚无专门的不动产登记法，已有的一些法律法规和《物权法》的规定比较简单，对登记机关、登记范围、登记公信力的适用情形等等均没有规定。理论基础不明确，观点不统一，反映在审判实践中就在不同的法院、法官之间产生了一些模糊不清的认识，各自接纳自己认可的理论观点，从而极易出现不同的裁判标准，使得我国不动产物权的法律调整未能达到一种比较理想的状态。
按照我国《物权法》第九条规定的不动产物权变动登记（公示）生效模式未经登记，不发生物权效力。因此，许多当事人或律师在进行涉及不动产确权诉讼中，都紧紧抓住登记问题不放，希望用登记的公信力说服法官，替自己或所的一方的最终胜诉辩护。许多登记权利人也都抓住登记的法宝，振振有词与原来相安无事的真正权利人打起来物权确权官司。那么，登记的法力到底有多大？它能作为认定、调整物权的唯一依据吗？登记物权能对抗真正的物权人吗？不登记是否就真的不能取得物权？不能对抗第三人？登记不准确、借名登记、行政机关不给登记的怎么办？农村根本没有登记制度，物权归谁等等。在登记无法履行的情况下，如何处理？这都是在我们的实际生活和审判实践中大量存在亟待解决的问题。因此，我们在研究不动产物权登记之公信力时，须结合实际，对下列问题有一个大概的清醒认识：
（一）我国《物权法》第九条确立了不动产物权变动以登记为生效条件的重要模式，因此，这就赋予了不动产登记的公信力，登记是对自己现有的不动产物权最有力的保护，是对抗第三人，防止权利不明不白丧失的最到位的保护措施，也是善意第三人最有力的保护。登记权利人，在法律上被推定为真正所有权利人，在确权之诉中，只要一方举出房地产证证明自己是争议房地产的权利人就完成了他的举证义务，无须再证明付款等实际关系。此时，非登记权利人有较重的证明义务，它必须对实质法律关系（即付款、建造、继承等等）举出充分证据去击破登记的公信力，并通过司法程序，才能与登记权利人抗争。在有第三人情况下，作为一个善意交易人，基于对登记公信力的信任，支付合理对价，购买了登记权利人的不动产并办理了过户登记手续，即使事后发现登记权利并非真正权利人，也可以取得物权（而不是债权），这就是《物权法》赋予登记的巨大的法律效力。
（二）我国目前没有不动产登记法，原有的一些不动产物权登记制度散落在不同的法规中，规定不尽一致，管理多头多层次也不统一，登记的范围、机关、审查程度等等都没有明确，与《物权法》确立的登记生效变动模式的要求是不相符的，因此，登记作为审查不动产物权的依据必然大打折扣。尽管目前的登记与《物权法》的要求有距离，但已按原法规定要求登记的发生物权法律效力，可以对抗第三人（也可以保护善意第三人）。这些登记也是确权和人民法院司法登记审查的主要依据。
二、不动产登记公信力的例外
目前的登记不是不动产物权确权的唯一依据，必须重视《物权法》规定的例外情形。我国《物权法》第九条规定了不动产物权登记生效模式，同时，以但书方式表述了法律有规定的例外。可见，登记不是物权生效的唯一情形，在法律有规定的情况下，虽未登记，仍可发生物权变动的效力，只是在是否可对抗第三人问题上，与登记物权仍然有区别而已。因此，大家研究物权变动或者在确权等诉讼中，就不能仅仅审查登记问题，还必须进一步审查法律规定的例外情形，这样，才能真正立于不败之地，这些法律规定的例外最少有以下12种：（1）《物权法》第九条第二款规定可以不登记的国有自然资源；（2）因人民法院生效法律文书导致变动的不动产物权；（3）因生效仲裁文书导致变动的不动产物权；（4）因人民政府生效征收决定导致变动的不动产物权；（5）因继承开始生效的不动产物权；（6）因受遗赠开始生效的不动产物权；（7）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭的物权（自事实行为成就时生效）；（8）最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17、19条规定的；（9）最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条；（10）最高人民法院《关于适用解释》第59条规定的优先受偿权；（11）自承包合同生效时设立的土地承包经营权；（12）土地承包经营权互换、转让产生的权利。
上述（2）―（7）项物权，处分物权时，依法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力，即文书生效后取得的物权，须凭生效文书进行物权变动登记后再处分才能发生物权效力。以上所有物权，均不以登记作为物权取得、生效的标志，但这些物权均是法律明文规定应予以保护的，在现实生活中占有很大比例，对有些权利，如三个司法解释种规定的权利，虽在理论中有较大争议，但它们能解决问题，而且最高院的司法解释是有效司法解释，是司法审查的主要依据，因此，同样不容忽视。
即使经过登记已取得公信力的物权也不是绝对不可击破的。当登记权利人与真正权利人发生冲突，在不影响第三人的情况下，法律保护真正权利人。此时，公信原则不能作为调整依据，而应适用确权规则调整。一般情况下，登记权利人与真正的权利人是一致的，即登记物权也是事实物权，二者不冲突，此时登记公信力无法击破，无论如何纷争都动摇不了登记物权人的对世权地位。登记权利人可以依法任意行使自己对不动产的占有、使用、收益、处分权，他人无权干涉。但是，当登记物权遭遇以下情况时，登记物权的公信力则有可能被击破。
1．挂名登记。即在存在登记物权情况下，当事人又通过约定或权利人明确确认了与登记物权不符的事实物权，如夫妻共有的房屋约定登记在夫名下，约定各拥有50%的所有权；联建的房产所有权登记在有资质的一方名下，私下约定各拥有一定比例的所有权；登记权利人书面承认房产只是代持。
2．冒名登记。如父母是文盲，子女办理登记手续时，将房产登记在自己名下；公司房产被经理或办公室主任冒充登记在个人名下。
3．登记错误。包括行政机关工作失职发生的登记主体错登，登记申请人过错发生的错误，以及依错误文书、虚假文书发生的错误登记。
4．家庭财产登记在一人名下（实际也是挂名登记）。
以上登记均可以统称为瑕疵登记。对这些瑕疵登记，法律如何救济保护？事实上，瑕疵登记要解决的就是登记物权和事实物权的冲突问题。
三、登记瑕疵救济与不动产登记公信力之击破
我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。按照我国《物权法》设定的这种物权变动登记生效主义模式，不动产一经登记即发生物权变动效力。当发生权属争执时，当事人只要举出与登记簿一致的房产证即可推定其为该房产的正当所有权人，而无须再举其他证据。这是基于登记公信力产生的法律效力。如果第三人基于这种登记公信力善意向登记权利人支付合理的房价购买了这套房产并完成了过户登记，则此房产物权归该第三人所有。作为真正的权利人，为了防止自己的房产被善意第三人取得，必须打破这个登记的公信力，如何打破？能否由人民法院的判决直接击破？面对真正权利人与登记权利人的登记物权冲突，公信原则还能否适用？人民法院要适用什么规则来打破公信力？
1．《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日其十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”但第19条规定的“错误”是否包括符合当事人本意，而登记物权人与真正物权人不符的“错误”以及开始符合本意，但中途变脸的“错误”？
2．异议登记是否向人民法院的前置程序？
3．权利人、利害关系人是否需先向行政机关申请更正，并得到权利人明确不同意更正答复后才能？
4．人民法院的判决能否直接击破登记公信力？判决主文应如何表述？
经过笔者分析认为，《物权法》第19条规定的记载错误应该包括挂名登记、冒充登记导致真正物权人与登记物权人不符等各种错误情形。事实物权与登记物权冲突时，适用什么规则调整，公信原则还能否适用？此时，登记物权能否对抗事实物权。通说认为，公信原则主要目的是为了交易安全，为了从外部保护善意第三人，它的法律效力仅适用外部关系，而事实权利人与登记权利人之间，显然是一种内部争执，不能适用公信制度，只能适用法律关于确权的规则。根据确权规则，主张不动产归己所有，必须证明不动产权利来源的正当性。这时，登记权利不能仅从其是登记权利人为由进行抗辩，必须就实质性的法律关系是否存在、是否正当举证（当然必须建立在非登记权利人举出证明其是真正权利人的一定证据前提下，因法律对登记权利人的举证要求低于非登记权利人）。此时，公信制度对内部权属确认毫无用武之地。不论登记机关还是人民法院将根据双方的举证对实质性的基础进行严格审查，如查明登记权利人确与真正权利人不符，应通过判决确认所有权归真正权利人所有，从而击破登记的公信力，维护真正的公平正义。
可见，登记在存在瑕疵的情况下，其公信力是完全可能被击破的。这种击破是对事实物权，对真正权利人的一种必要的保护。根据《物权法》规定，对登记瑕疵的保护方式主要有：行使异议登记请求权；1．请求确认权属；2．行使履行合同请求权；3．行使更正登记请求权；4．对以例外情形取得物权的按法律要求及时进行变更登记（取得产生物权效力的处分权）。
参考文献：
[1]王利明.物权法研究(上卷).北京:中国人民银行出版社.2007.
[2]于海涌.论不动产登记.北京:法律出版社.2007.
[3]马栩生.登记公信力研究.人民法院出版社.2006.
论不动产登记制度范文第3篇
目前，我国法律对需要进行登记的物权范围规定得并不明确，现有的规定并未涵盖所有的物权种类，这就意味着有些物权不经法定登记方式也可获得。目前，我国不动产登记种类不健全，在不动产登记的种类中缺少预告登记、顺位登记等重要制度，不能满足市场经济发展得要求。
登记机关不统一也是我国不动产登记制度的重大缺陷。由于长期以来形成不同的财产分属不同的部门管理，因此，不同的行政机关负责对不同的不动产进行管理，最终形成了多个登记机关都有权从事不动产登记的现象。登记程序的不统一，使各登记机关各行其是，当事人无所适从，严重损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。
不动产登记信息缺乏公开化，只有将不动产登记信息公开，才能使不动产登记起到真正公示的效用，才能促进不动产交易的安全和高效。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度存在诸多缺陷，已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善。笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：
1.统一不动产物权登记的法律依据，结束我国目前不动产登记法律散乱、矛盾的情形，进而消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。在不动产登记法中明确规定不动产物权的登记范围，登记机关的组成、登记工作人员的资格、登记程序、不动产登记簿的管理以及不动产登记信息的利用等，从程序上完善不动产物权登记制度。制订统一的不动产登记法律，对于建立统一的不动产交易市场，促进我国市场经济的健康发展意义深远的。
2.统一不动产物权登记机关。统一不动产登记机关对不动产交易有着极大的促进作用，有利于不动产交易的快捷和安全，不动产登记机关统一后将不会出现一物交易多方登记的现象。未来的不动产登记机关在机构设置时，应以土地管理机关为主，辅之以房屋产权产籍管理部门，在国务院之下成立国家不动产登记总署，在县以上各级行政区域成立类似于现在各地行政服务中心的不动产登记专门机关，对各种类型的不动产进行统一登记。不动产登记机关实行垂直领导，以加强领导，统一不动产登记市场，达到不动产登记信息的共享。不动产登记实行在不动产所在地的县级不动产登记机关进行登记的原则。跨越两个行政区域的不动产，由不动产跨越的两个行政区域的共同上级管理机关指定由其中的一个登记机关进行登记。不动产登记机关不干预原各个行政职能部门的行政审批权力，如不动产权利的设定、变动、消灭须经审批的，先由各个管理机关批准，然后由不动产登记机关统一登记。
3.明确登记的物权制度属性。正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。
4.在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。我国现行法律对依法律行为和非依法律行为产生的所有权变动未予以区分，对因生产、继承、征收、强制执行，法院判决等原因发生的所有权变动，也需登记而生效。
5.应承认登记的公信力。登记公信力与登记要件主义之间在体系上是密切联系在一起的，实行登记要件主义，就应当承认登记公信力。只有在肯定登记公信力的前提下，方能更好地推进登记制度的完善。
6.登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义。除前文所详述的采行实质审查主义的优点外，由于法律赋予的登记的公信力难免会牺牲真正权利人的利益。为避免公信力的此一弊害，确保真实的权利，就必须使登记与真实的权利状态保持一致，为达这一目标，应实行实质审查制度。
7.完善的不动产登记类型。未来制订的物权法和不动产登记法应当包括各种登记类型。如规定实体权利登记和程序权利登记（不动产权利的顺位登记）；所有权登记和他项权利登记（所有权之外的一切权利均为他项权利）；终局登记（包含总登记、变动登记、更正登记、回复登记、涂销登记）和预告登记。
8.统一不动产登记的程序与不动产登记的权属证书。立法时可以在物权法中对此问题做以概括规定，不动产登记法规定具体的登记程序要尽可能简化、快捷。为简化登记薄的繁琐性，建议只规定两种登记簿即土地登记簿和土地定着物登记簿。在制发登记证件时，规定不动产登记机关制发全国统一的不动产权属登记证。不动产权属证书不统一，不但会加重权利人的经济负担，加重市场规范的矛盾，而且还会加剧了动产管理机关之间的争执。故不动产的权属证书必须统一，这一点在物权法和不动产登记法中应明确规定。
论不动产登记制度范文第4篇
【关键词】：不动产登记 不动产登记制度缺陷 不动产登记制度完善
一、不动产登记制度的概念和立法意义
1.不动产登记制度的概念
关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
2.不动产登记制度的立法意义
第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。
第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力，故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关，由国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障，使登记具有为社会一体信服的法律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。
第三，不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。
二、我国不动产登记制度的缺陷
综观我国现行的不动产登记的法律规范，可以用两个字来概括：“散乱”。尽管在物权法制定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没有一个统一的不动产登记法，且相关规定之间存在着冲突、矛盾，没有统筹协调和具体制度的统一。
1.登记机关不统一
我国目前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定：“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。
这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费。
2.不动产预告登记制度有待进一步完善
在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
不难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出，不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产物权变动的请求权，而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢，后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次，预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国赋予了此请求权具有排他效力，但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。
三、我国不动产登记制度的完善
2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条，对不动产登记进行了总的概括，但是不得不承认的是，时至今日，我国尚未建立一个统一的不动产登记制度，而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述，笔者从统一登记机关，完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。
1.统一不动产登记机关
世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是日本为代表的，行政机关负责不动产登记。
笔者认为，我国不适合法院登记制的模式。法院不适合做登记机关的原因有：第一，从目前的实际情况来看，各级法院承担着繁重的审判任务，如果再让其负责不动产登记工作，不免加重法官的工作量，影响审判效力。第二，从历史上来说，负责不动产登记的机关就是行政机关，如果将登记机关更正为法院，公民在观念上很难接受。第三，如果真的出现物权争议的情况下，法院必须要审查登记真实性的问题，如果法院本身就是登记机关，很可能出现徇私舞弊的行为，可能使司法失去其公正性。
因此，笔者赞同行政机关登记的模式。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这次符合我国的传统观点，以及民众的朴素的法律观，因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用，即力求贴近现实生活，使一般人发现法律规范背后的价值理念，并符合一般人的法律感情。其实，法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上，而是体现在法律自身合理性中。再次，这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时，出现徇私舞弊的可能性。如果既做审判机关又做登记机关，这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益。
2.完善预告登记制度
我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度，对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段，规定还是比较概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明确和细化。因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善。
在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记的内容，并且在“土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化。由于地缘因素以及同属于大陆法系，我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定，将预告登记如何实施进行细化。
此外，预告登记的内容也需要完善。明确不动产预告登记的适用范围，《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括：一是买卖房屋，二是买卖不动产。但是，这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比，过于狭窄，应该包括：附条件或者附期限的不动产物权请求权；不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等。
预告登记的程序也需要完善。如上文所述，要完善预告登记程序，首先需要一个统一的登记机关，这也是预告登记程序完善的前提。还要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。不仅如此，还要预告建立登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率，有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容，但我国目前的不动产登记制度还很不完善。
在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度，是作者的写作目出发点和目的所在。为此，本文讨论了不动产登记的概念和立法意义。并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点，比如登记机关不统一，预告登记制度不完善等。针对以上缺点，本文给出了相应的措施，统一登记机关和完善预告登记制度等。
【参考文献】
[1]孙宪忠，物权法[m]，北京，社会科学出版社，2011年版
[2]王利明，论我国不动产制度的完善（上）[j]，求索，2001-05
[3]王利明，论我国不动产制度的完善（下）[j]，求索，2001-06
论不动产登记制度范文第5篇
动产和不动产的划分在整个物权法乃至民法典中占有重要的地位。可以说，正是通过把物区分为动产与不动产，才构建起物权法和民法典的理论大厦。动产与不动产划分的历史也源远流长，一直可以上溯到罗马法时代。
罗马法的动产与不动产“是以能否移动和移动后是否变更其性质，损害其价值进行分类”。[1]这一分类标准基本奠定了两者泾渭分明的分水岭。自罗马法以来，大陆法系国家和地区以此为蓝本，构建出现代民法理论和近代立法中的分类模式。
在现代民法体系中，关于不动产的概念的界定，国际上有两种立法例。一种是不动产指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物。如土地，建筑物。此种体例为《德国民法典》，《日本民法典》，我国旧民法和《意大利民法典》②采用，也成为大陆法系国家民法典之外英美法系财产法规定的概念。
另一种立法例规定不动产是其性质不能移动，其用途不能移动，其权利客体不能移动，法律规定不能移动的财产。如房产，地产。此体例以法国民法典为代表。③这两种分类标准的根本区别在于，前者认为不动产归根到底是物，是不可动之物。而后者认为不动产归根到底是权利，是不可动之物上的支配权利。
德国民法典第94条规定：“附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。种子自播种时起，植物自栽种时起，为土地的重要组成部分。为完成建筑物而附加的物，属于建筑物的主要组成部分。”④可见，德国民法典中不动产被称为地产，地产不是泛指的土地，而只是在不动产登记薄业已登记的地表部分。正如孙宪忠所说：“这是一个具有物理和程序双重意义的分类标准，土地，房屋和永久附着物是不动产，首先是出于其不可动性，同时还在于业经不动产登记的程序性质。”⑤
德国民法典先规定不动产，不动产之外即为动产。与德国不同，瑞士民法典采用了给动产下定义的方式区分动产与不动产。《瑞士民法典》第713条规定：“性质上可移动的物以及法律上可支配的不属于土地的自然力，为动产所有权的标的。”其不动产基本限于土地，矿山及其土地定着物。其分类依然凸现出以物可否移动的物理标准为主的特点，我国澳门地区民法典第195条的规定更将其体现得淋漓尽致。
法国民法的动产，不动产的分类受罗马法和日耳曼法的双重影响，除了物可否移动的物理标准外，还有价值范畴的判断，“动产的价值是‘脆弱’的，”⑥正说明了这一点。法国民法典第526条规定：“依其客体 ，下列权利为不动产，不动产的使用收益权；地役权；请求返还不动产的诉权。”。⑦可见法国民法典给不动产的定义是绝对的物理标准，但不动产的法律体系却建立在不动产是一些重要价值的财产的思路的基础上。
由上述种种立法例可以看出对不动产范围界定的标准有二。
一是自然标准。即根据其不能移动或移动有勋于其价值；如土地，建筑物。此种标准业已被大陆法系国家民法典采信，英美法系财产法基本上也与其一致，也是我国众多法学者普遍认同的标准。梁慧星先生认为：“不动产指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地，土地定着物，与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。”⑧
二是添附标准。所谓添附是指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物。在这里，难以分割物并非绝对不能分离，而是说分离会影响其社会效用，经济上不合算。此标准将不动产扩展至动产，扩展了动产的范围。关于添附后物的归属问题，罗马法中用主物与从物的关系已有规定，并且此规定基本上被现代大多数民法典国家采信。
除了通行的自然标准和添附标准之外，有些国家还规定了其它相关的标准。如法国民法典还规定了另外三个标准。一是为确保不动产合理正常使用的物，如农具，耕畜。二是产生于不动产之上的一些用益物权，如地上权，地役权。三是依法律特别规定，如法律规定的股票为不动产。⑨
我国的《民法通则》没有动产不动产的概念，但在民法理论和近几年的立法中，接受了这一分类。《担保法》第92条规定：本法所称不动产指土地以及房屋、林木等地上附着物。鉴于此，本文界定不动产概念采用通说，即“不动产是指性质上不能移动或虽可移动就会损害价值的物，⑩”以《担保法》第92条规定，包括土地，房屋和林木等地上定着物。
二、物权法中的公示公信原则和登记的制度价值
公示公信原则是物权法的基本原则之一，也是设立、变更、终止物权所必须遵守的基本原则。所谓公示原则，物权变动行为需以法定公示方式进行才能生效的原则。所谓公信原则是指物权变动行为经公示后，即使标的物出让人事实上无处分权经公示的，善意出让人基于对公示的信任，仍能取得物权的原则。⑾
物权的公示原则要求在动产的物权变动中，以占有标的物为生效要件。不动产物权的变动，已完成登记为生效要件。这是采用了德国式的公示成立要件说。⑿由于物权是对世权是绝对权。其变动涉及的范围大。不公示不足以明确财产归属，不公示不足以确保商品交换的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，设立物权的公示制度。
公信原则是公示原则的逻辑结果。物权变动公示的，即发生权利变动的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务，只能由有过错方的人承担责任，在快节奏的现代生活中，商品的交换要求及时、可靠的将商品的物权转让给受让人。因此，保护交易中的善意受让人的利益，维持一个稳定的经济秩序。保障交易安全成为更高层次上的立法与实践追求。物权变动中的公信力与公示公信原则正反映了这样一种价值取向。
物权的变动对动产大都采用占有为生效要件，而对于不动产各国一般都建立起独立的不动产登记制度加以管理。
从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系以12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载与市政会议所掌管的都市公薄（stadtbuch）上为其发端。其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而与多数地方废止，仅个别地方略有采行。至18世纪，由于形势的需要，登记制度与普鲁士和法国抵押权中重新复活。自此以后，登记制度遂与欧陆各国广泛推行。法国抵押权之登记制度表明近代意义的不动产登记制度正式诞生。
登记由于其对象是具有社会重要意义的财产。在大陆法系中其地位和作用绝非无足轻重，在很大程度上，登记是民法中必不可少的部分。大陆法系民法有相当数量的登记内容。如法国民法典涉及抵押权登记的《登记簿的分布和登记员的责任》由8条，德国民法典《关于土地权利的一般规定》则有30条规定土地登记的，瑞士民法典在每一种不动产物权中配之以如何登记，可见。登记是民法尤其是物权法中必不可少的。
登记作为不动产物权的公示方法，见物权变动事项等给予特定国家机关的薄册上。从不动产物权的角度看登记的制度价值，大致有二：
一、保障交易安全。这是设立不动产登记制度的初衷和最终落脚点，反映了不动产登记的高层次的价值追求。我们很难设想在一个缺乏登记制度经济和社会环境中的稳定美好的生活。若没有不动产的登记，很难说那些区有重要社会意义的财产究竟带给我们的是幸福还是灾难。没有法律确保的秩序，一切可能都不现实。
二、更能体现出不动产的“庄重”与社会价值。不动产不同于动产，应该说他承载了更多的社会意义和社会价值，我们从价值范畴就能做出基本的判断：不动产决非一般动产，他应给与更大程度的关注与宠爱。这体现在物权的公示上就是动产已占有为要件，而不动产需经过登记的繁琐程序，只有这样才够庄重。
应该说，不动产的登记制度与物权的公示公信制度原则上有着天然的契合点，那种天然的合拍使“不动产公示天然是登记”，登记一直是人们忠贞不渝的选择。
正如王泽鉴先生指出的：“以登记作为不动产物权变动之公示手段，是人类法律生活之以项重大制度。登记制度为不动产交易提供了一个明确的基础，是不动产物权变动的不以交付标的物之占有为要件，在同一不动产上得成立多种用益物权和担保物权。对于整个社会经济活动具有重大贡献。”⒀
三、各国（地区）不动产登记机关立法例
不动产登记作为一项重要的物权公示手段，关于登记机关由各国制定专门不动产登记法或不动产登记法规或者在民法典中加以规定。下面是各国的立法例：
日本不动产登记法第8条第12项：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局，地方法务局。或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。”可见，日本不动产登记机关是性质为司法行政机关的法务局，支局及派出所。
德国土地登记条例第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权。”
在瑞士，依瑞士民法典及州法的规定，不动产登记机关通常为各州法院。
在英国，统一管理城乡土地权属于登记的机构，为“政府土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。⒁
中国旧土地登记规则第4条第1款第1句就规定：“土地登记，由土地所在地之市县地政机关办理之。”
在我国台湾地区，依《土地法》第39条的规定，不动产登记系由市县地政机关办理。具体言之，由台湾市县政府与辖区内设置的专门的地政事务所，主办不动产登记。
在我国香港，不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。
由上可见，关于不动产登记之主办机关，现代各国（地区）的立法例大致有二：一是司法机关，二是隶属于政府的专门的不动产登记局（大多称为“土地登记局”）或“地政事务所”。并且无论是司法机关还是隶属于政府机关的专门机构都实行统一管辖登记，从而避免因分散管理而出现的混乱。
考察世界各地的不动产登记制度，可以发现，关于不动产登记机关有两个规则性的特点：
一是不动产登记机关大致有二，司法机关和隶属于政府的专门的不动产登记局，但一般是司法机关。在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局，在日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所；在瑞士为各州的地方法院。我国历史上制定民法之初也曾用法院统一登记的体现，但还来因为民国时期法的混乱而改为行政机构的地政局统一登记，此法用在我国台湾至今。
二是登记机关的统一性，各国不动产要么由司法机关统一登记，要么由隶属于政府的专门机构进行登记，而不是多部门多头执政。
不动产登记机关的两个特征是物权公示原则决定的，也很好的反应了物权公示原则的要求。
四、设立不动产登记机关之原则
鉴于对历史上和现代各国（地区）对不动产登记机关规定的考察，可以清晰的凸现几条设立不动产机关的特点，这些特点也成为从法理和实践中设立登记机关的原则。
一是登记机关的统一性原则。在国际上，从不动产登记机关的立法例看，如法国，日本、瑞士等无不如此。从法理上看，登记机关所统一是登记信息集中化，拥有详备的不动产登记资料，利于查阅和办理，节省了成本，提高了效率，能从根本上与市场经济的效率原则合拍。反之，登记机关的不统一必然造成麻烦。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的利益，而且会扰乱正常的法律秩序。例如，抵押权因登记而成立，但如果两个或多个登记机关都要求当事人在自己的机关登记，那么就不但会增加当事人的经费开支，而且会造成抵押权（其他权利也一样）的成立由多个时间标准而难以判断其到底是何时成立的问题，如果当事人是在其中一个部门进行了登记，这就造成了物权变动的法律基础的互相冲突，最后的结果是“因为立法造成的司法环境”。如果此期间由第三人的权力纳入登记，那么法律关系间更加混乱。
二是不动产登记机关一般是司法机关而不是行政机关。从立法例上说，不动产登记机关，在瑞士为各州的地方法院，在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局；在日本为司法行政机关法务局，地方法务局，及其派出所。司法机关是国际上常见的不动产登记机关。
从法理上说，首先，登机行为是一种程序司法行为或准程序司法行为。检讨英、发、美、德、日、瑞士等不同法系国家的不动产登记制度，登记机关的职权范畴在性质上都不承担公法上政府管理监督的职能，而是赋予给民事个体自由去行使，选择，判断，登记机关只是一个消极的确认和向社会公众公示以达到物权变动公示原则要求的目的，这种行为不是行政行为而是司法行为。其次，因不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，利用登记信息最多的是诉讼机构，仲裁机构。故登记应建立与司法机关的直接联系。如在德国不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必起诉，而是直接向上级法院上诉。我国历史上制定民法之初也采用过法院统一登记做法。最后，司法机关作为登记机关节约了诉讼成本，充分利用不动产信息资源，同时提高了审判效率和经济生活效率。
总之，从国际经验和法理上均可说明不动产登记机关应是司法机关而非行政机关。
关于设立不动产登记机关，到底是由民法典的物权编（或者物权法）来规定还是由特别制定的不动产登记法来规定，在立法例上并无一定之规。在德国民法、日本民法中和中国台湾地区民法体系中，对这些问题由特别的土地登记法或不动产登记法来规定，但是瑞士民法典却直接规定在民法典中。所以这要根据各国实践的需要而定。
五、我国不动产登记机关现状及物权立法中的改革建议
我国的现行法中至少有五种登记机关：土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门，这是一种以财产的类别分别设立登记机关。登记制度的特点是登记与行政管理部门的设置和职权结合在一起。如土地由土地管理部门管理；土地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记已在该部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记亦在该部门进行。
中国在不动产登记上的“多部门登记”，“分级登记”“多头执政”，因登记机关分散，既不利于当事人进行登记（如同一块地山有林木，要在两个机关登记），也不利于有关交易当事人查阅登记，且各个部门采用的登记程序和效力也不尽相同，给不动产交易带来了不少障碍。使得登记成为一个社会成本颇高的环节和过程，翻盖财产的流通设置，使不动产登记地籍资料缺乏统一性。
透视我国现存的不动产登记的法律法规，尚属房地产改革过渡性产物，属于宏观调控措施，在实际上仍属于行政范畴。关于不动产登记存在着“多头执政”的局面，且各自依据的法律也不同。如担保法第42条明确规定的不动产登记部门就有四个，而且这些部门都是有关不动产的行政部门，进行登记只有行政管理性，而没有物权公示性，即司法性。
所以我国的不动产物权登记机关的现状特点有二：一是分散性，多部门登记，分级登记，多头执政：二是行政性，登记机关是隶属于政府的行政机关，登记只有行政管理性。这两大特点是与登记机关设立的原则大相径庭的。在实践中和法理中都是有问题的。因此在物权立法的改革中，不动产登记机关的改革也是势在必行。
首先，中国的不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。而且将来的统一，必然是以土地为基础和核心的统一，因为这是自罗马法以来一切建立不动厂登记制度的市场经济国家和地区的共同做法。其理论依据是不动产物权的核心是土地的物权；非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权为基础的。例如，在大陆法系国家，一般来说，独立的房屋所有权必然建立在地上权之上。现行体制中的不动产登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记制度而独立的情况，即不合法理，也严重妨害了不动产市场经济体制的建立。
其次，中国的不动产登记机关应设在县级法院，由法院成立专门的登记庭办理有关登记业务，在选择中国的不动产登记机关时，有如下考虑：1.以建设部管理下的房地产部门系统作为登记机关。虽然该系统目前拥有中国最为详备的不动产登记资料，但该部门的登记是以房产登记为基准的登记，其内容不但不能概括不动产的全部，而且更为重要的是它只能容纳房产登记，而无法容纳最为重要而且是基础不动产性质的土地登记；另外，该登记只涉及城镇，辐射不到农村。故以建设部门属下的房地产登记（只有房产而无地产的登记）不能满足物权公示的要求。2 .现在属于国土资源部的原土地管理部门的登记。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足要求，而且中国台湾地区不动产登记就是以不动产登记为基础的。从法理上说，土地登记制度也可以覆盖全部不动产登记。但由于中国土地制度恢复较晚，其地籍资料不太完善，由于部门利益的关系，将不动产登记纳入土地登记的做法将遭到房产登记和林业登记等部门的反对。
鉴于以上考虑，将不动产登记机关确定为法院，并进一步确定为县级法院另设专门的登记庭，使中国的不动产登记直接与国际上最常见的司法机关登记相统一。有关不动产信息的查询可采用双重数据库查询子系统。即一套通用来供社会大众查询某财产的法定归属人，便于保证交易信息安全；另一套只对司法行政机关开放，用来供有关机关查询某人所属的财产，私人无权查询。这样既保证了个人隐私不被公众知晓，又便于相关的司法机关及行政机关工作。
在我国物权立法中由法院办理不动产登记，势必会影响一些行政机关的既得利益，遭到他们的反对。但此项改革不仅在物权法，民法领域举足轻重，而且也将大大提高法院司法系统的政治地位，可能会减少很多略显微弱的法院面对强大的行政机关时的尴尬。
参考书目：
孙宪忠《论不动产的登记》载《中国法学》1996年第5期、《德国当代物权法》、《论物权法》
王利明《中国物权法草案建议稿及说明》
梁慧星《物权法》《中国物权法草案建议稿》
谢在全《物权法》
王泽鉴《民法物权总论》
史尚宽《物权法论》
高富平《物权法原论》
引注：
①周丹著：《罗马法原论》，商务印书馆，1996年版第283页；
②法国民法典第90，94条；日本民法典第85，86条；意大利民法典第812，813条；我国旧民法第66条。
③法国民法典第二编第一节的规定，即517—526条，尤其是526条更能表现其不动产的性质，规定了不动产上的用益物权，地役权甚至是诉权均可。
④参见德国民法典。
⑤孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第7，8页。
⑥尹田著：《法国物权法》，法律出版社，1998年版，第86页。
⑦参见范牧野译《拿破仑法典》，延边人民出版社，第113页。
⑧梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿??第11条，中国法制出版社。
⑨参见法国民法典。
⑩张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社，2000年版第371页。
⑾张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社，2000年版第405，407页。
⑿梁慧星主编：《物权法》法律出版社1997年版，第73页。
⒀王泽鉴著：《民法物权》台湾三民书局1996年版第75，76页。
论不动产登记制度范文第6篇
关键词：不动产登记；登记错误；归责原则；法律救济
今年3月我国出台《不动产登记暂行条例》，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。不动产物权是物权理论中重要类容，不动产登记制度是物权制度中一个非常重要的制度。不动产一经登记就有公信力，不动产登记错误将会给权利人或第三人在成巨大的损失，本文对不动产登记机关登记错误的法律责任及法律救济问题进行分析。
通说认为不动产登记错误是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或者过失导致登记薄上的权利与物权的实际状态不一致的情况，包括登记有误和登记有遗漏。不动产登记机关登记错误是指由于登记机关的原因造成的登记错误。
1 不动产登记行为的性质
不动产是重要的生活资料，是财产的重要组成部分，具有重大的价值和意义。不动产只要登记就产生了公信力，如果不动产登记产生错误，可能会导致不动产物权及不动产期待权丧失，甚至会导致房地产市场经济的混乱，所以登记赔偿责任很值得研究。要确定不动产登记错误的责任，首先要确定不动产登记错误责任的性质。这是不动产相关问题研究的基础。不动产登记行为的性质是指不动产登记行为的法律性质，对此理论界有私法行为说、公法行为说、证明行为说和折衷说四种学说。
笔者赞成不动产登记行为是行政行为。行政行为是指行政机关行使行政权力，为实现行政管理目标而做出具有行政法律效果的行为。首先，从不动产登记机关来看，《物权法》没有对登记机关做出明确规定，而是适用其他法律法规的规定，《不动产登记暂行条例》中规定不动产登记由国土资源部负责。由此可见不动产登记机关是行政机关。其次，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，实现了国家对不动产的管理及不动产税收制度的完善，同时有利于维护不动产交易市场的秩序。此外，在我国不动产登记实行的是权利登记模式，登记生效主义。《物权法》明确规定登记是物权的设立、变更、转让和消灭，只有经登记才发生效力， 未经依法登记，不发生效力。可见登记具有强制性。登记机关的审查核准具有单方性和强制性，不动产一经登记的公信力需要行政行为的公定力，拘束力，确定力来保障。所以不动产登记行为是行政行为，并且以当事人申请这一民事行为为基础，会产生私法上的效果。
2 不动产登记错误赔偿责任的性质
《物权法》对不动产登记机关错误登记责任只是作出原则性登记，理论界存在对不动产登记错误错赔偿责任是民事赔偿责任还是行政赔偿责任的争议。有学者主张是国家赔偿责任，如梁慧星教授。有学者认为是民事赔偿责任，如杨立明教授。也有学者认为是双重性质。笔者认为定为行政赔偿责任有利于保护权利人的合法利益及不动产统一登记工作的进行。
登记机关工作人员对不动产进行登记是职务行为，代表的是国家行使职权，不是个人的行为，其后果应当归于国家，而事后对故意或有重大过失的工作人员追偿，是一种纪律手段是内部处罚。就现在司法实践而言，是将登记机关的责任定为行政赔偿责任，高人民法院制定的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定司法机关处理为模式通过行政诉讼获得国家赔偿。从操作方面看，将行政机关的赔偿责任定性为行政责任更能补偿受害人的损失。不动产登记错误赔偿责任数额较大，但是我国又尚且没有建立登记赔偿基金或者强制责任保险制度等配套制度，如果有工作人员直接对当事人承担民事责任，不利于权利人的权利得到根本的实现。
此外，如果把将登记错误赔偿责任认定为民事责任，那么按照"谁主张谁举证"的规则，当事人就负有主要的举证责任。由于登记机关当事人地位的不平等，当事人证明登记机关的登记行为有过错是十分困难的，这显然是不利于当事人权利保护的。同时也和现有的规则相冲突。
3 不动产登记机关登记错误的赔偿责任的归责原则
对于登记机关登记错误赔偿责任的归责原则，有的学者认为依据《国家赔偿法》第2条和《民法通则》第121条的规定，不动产登记机关赔偿责任的规则原则为过错原则 。有学者认为当适用无过错规则原则，如王利明教授。也有学者认为是过错推定责任，只要登记机关有违反登记制度的行为，就推定有过错，如许明月教授等。笔者认为以"违法性"来判断登记机关是否承担赔偿责比较好。
《物权法》第21条 并没有明确规定不动产登记机关的归责原则是适用过错原则，仅仅是涉及责任主题问题。目前，也没有其他法律对此做出明确规定。
依据《物权法》和《不动产登记条例》的规定，登记机关有义务对不动产登记申请人提供的材料是否齐全及合法进行审查，必要时还要进行实质性审查。如若采用无过错责任，那么对于行政机关是十分严苛的，加重了行政机关的责任负担，这样可能导致一些负面影响，例如造成行政机关的不作为，或者怠于拖延进行行政登记。其次不动产的价格高昂，在社会生活中有着重大的价值，其赔偿的金额巨大。
不论是过错责任，不过错责任还是过错推定责任，这都是民事责任的归责原则，是民事侵权行为的范畴。但是前文已经论述行政机关登记错误赔偿责任的性质是行政赔偿责任，行政赔偿的构成要件之一就是行政机关的职务违法，可见"违法性"是归责事由。依据高人民法院制定的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第9条规定：被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。可见在具体司法实务中，法院就是以登记机关是否违法，是否尽到"合理审慎职责"来判断登记机关是否应当承担赔偿责任。并且这个举证责任是有登记机关负责，这种举证责任的分配能更好的维护当事人的权益。
4 不动产登记错误救济制度完善的建议
没有完整的救济途径，权力也无法得到完整的实现。我国不动产登机关登记错误的救济途径有行政救济与司法救济两种。首先，行政救济主要包括更正登记和异议登记。更正登记是对错误登记的修正，以保证真实权利状态与登记薄上的权利一致。启动主要是依靠权利人和利害关系人的申请，是受动更正登记。异议登记是指实际权利人及利害关系人对登记薄上记载的权利提出异议登记。这是对登记公信力的对抗，向其他人发出此不动产登记的权利存疑的，但是异议登记是一个暂时性的保障措施，从根源上消除登记的错误状态。司法救济主要是采用行政诉讼救济。为完善不动产登记错误救济制度，提出如下建议。
（1）建立专项不动产登记错误赔偿基金。由于不动产价值高，赔偿数额巨大，如单靠行政机关支付，会给国家财政增加负担，也会影响行政机关继续履行职责。参考国外立法，德国、瑞士和美国都设有专项赔偿基金，用以赔偿权利人损失。我国台湾和深圳地区也建立了专项赔偿基金，将此制度在全国范围内实施，由登记机关建立专项账户，将登记费用中按一定比例提取存入账户中，用来作为赔偿基金。但因我国的不动产登记收费不高，国家可每年在财政预算中安排一部分资金，与登记费用中提存的部分资金共同组成赔偿基金。
（2）完善行政救济制度。增加登记机关依职权异议登记。当登记机关发现登记事项出现错误，但采用更正登记程序繁杂，花费的时间较多时。可先进行异议登记，并告知预登记不动产的权利人及相关的利害关系人，可及时保护当事人权益，也避免了在申请更正登记期间第三人的利益受损，维护了市场秩序。扩大异议登记范围。异议登记只是对原始产权登记错误提出异议，登记范围过于狭窄。建议扩大异议登记范围，对于登记薄上记载的不动产面积，位置等信息也应该适用异议登记。
（3）明确登记机关赔偿责任归责事由"违法性"的判断标准。上文已经论述了，登记机关不动产登记错误赔偿责以"违法性"为归责事由，要如何判断登记机关的行为是否违法，应做出明确规定。应当将登记机关是否尽到"合理注意"以及"合理审慎职责"纳入评判标准，这就要求进一步明确登记机关的登记审查义务。
参考文献：
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论不动产登记制度范文第7篇
关键词:不动产登记;公信力;登记生效主义;登记对抗主义
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-8631(2010)01-0038-02
由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。
一、不动产登记制度
不动产登记即经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障,是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。物权是一种绝对权,具有排他性的效力,根据“一物一权”原则,若一物上已经成立物权,则与之不能两立的有着同一内容的物权即不得再行成立。为了解决物权的排他性问题,从而确定物权的归属,法律J必须通过公示制度使物权为人所知,只有为人所知,才会得到他人的尊重。在占有和权利合而为一的情况下,占有本身即是公示的手段。但是在占有和权利分离的情况下,就必须找到一种新的方式来对物权加以公示,这样登记制度就应运而生。
登记制度的基本功能主要是为了实现物权的公示,它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障。
二、不动产登记的公信力
公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。物权经登记予以公示,就具有了公信力,使交易主体和其他利害关系人以及不动产的管理机关知悉其权利归属状态和物权人身份,并基于这种确信而作出是否与其进行交易等判断。所以,登记的最大意义是赋予已经成立的物权以公信力,而非创设物权本身。这样一方面有利于维护正当的交易安全。凡是参与交易的当事人在从事交易行为时,只要查阅了登记,了解了公示的内容,基于公示所表明的权利状况而从事交易则是完全可靠的。另一方面,公示和公信制度对于鼓励交易具有极为重要的作用。由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态,从而使交易当事人形成了一种对交易的含法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待,这就可以较为迅速地达成交易。
三、不动产物权登记的效力
不动产登记的效力在大陆法系国家主要有两种立法例,第一种立法例登记生效主义,是以登记作为物权变动的生效要件,此种主张认为不动产物权的变动,必须进行登记。如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意,而没有完成登记手续,则物权变动的意思表示不仅不产生公信力,而且也不产生物权变动的法律效果。非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。这种立法例主要为德国、瑞士以及我国台湾地区的立法所采纳。第二种是以登记作为对抗要件。认为当事人一旦形成物权变动的意思表示,便可产生物权变动的法律效果,未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立,只是在没有依法进行公示前,物权的变动不能对抗善意第三人,登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力,而没有决定其能否生效的效力。这种立法例主要为法国、日本等国家采纳。
在英美法国家,广泛采用托伦斯登记制度。其特点是除了登记之外,还有交付权利证书的要求,产权一经登记,具有不可之效力,国家给予保障;不强制一切土地所有权、他项权利申请登记,但一经登记,其后发生的房地产权利变更或设定,非经登记不生效力。登记机关对登记申请采取实质性的审查方式,并在登记的所有人缴纳费用中,设立一种保险基金,以赔偿因错误登记而导致所有权人所蒙受的损失。
四、对我国不动产登记制度的反思
我国现行的不动产登记制度不能满足现今社会的需要,是因为建立不动产登记制度不是为不动产物权提供公示的手段和方法从而为不动产交易提供便利和安全的制度保障,而是为满足行政机关对不动产管理上的便利的需要。定位上的错误导致我国现行不动产登记制度最大的弊端便是不动产登记的不统一。
(一)不动产登记的法律依据的不统一
我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》和
(二)不动产登记机关的不统一
登记机关的不统一主要表现在以下几个方面:第一,土地与地上建筑物的登记机关不统一。土地的登记由登记管理部门进行主管,而地上建筑物则由建设部门主管。第二,土地本身因其用途的不同而分属不同的部门主管。第三,每一部门内部的登记机关不统一。因此如规定不动产登记法不但要实现登记部门的统一而且要实现登记机关内部级别的统一,一定要将不动产登记确定为一个登记级别,而不能像现在一样由各级登记机关按照用地单位的行政级别进行管辖。
关于登记机关的设定国际上做法主要有三种。第一种是由法院统一主管不动产登记;第二种是由行政机关主管不动产登记,第三种是由中介性质的机构负责不动产登记。其中由行政机关主管不动产登记是适应我国国情的做法。理由如下:第一,在我国,登记也具有一定的行政监督作用。因此,登记与对不动产的监管工作联系在一起。正是由于这一原因,所以登记由行政机关来承担,也具有一定的合理性。第二,国土资源部门多年从事土地登记工作已经具备了足够的不动产登记条件、登记技术、登记知识,并且积累了丰富的登记经验,足以胜任不等产登记工作。第三,对于农地、林地、草原等虽然其用途各异,但都作为土地的一个部分是没有任何疑义的,况且农业、林业等主管机关只是管理职能部门,而不是产权登记部门。
(三)不动产登记效力不统一
登记对物权变动的影响,到底是采纳登记生效主义还是登记对
抗主义,仍然是争尘未定。但立法文件倾向于登记生效主,如《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《担保法》第41条规定:“抵押合同至登记之日起生效。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第1 8条规定:
“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”但学者们对登记要件说大都持批评态度。认为采纳登记生效主义,虽有利于进一步强化登记的效力,并能够简便处理产权纠纷,但从理论上看它存在着缺陷。因为登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,它不是针对合同行为,而是针对物权变动所采取的一种公示方法。如果双方达成协议以后,因双方的原因没有登记,出卖人反悔,要求返还房屋,根据登记生效主义,此种要求是正当的。这样一来,就会使出卖人随意置合同于不顾,合同关系将形同虚设。从实践来看,采取登记生效主义,对因各种原因未登记的交易一概宣布无效,就会出现许多问题:第一,不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,应区分导致房屋未登记的各种情况,尤其是当事人双方的过错问题来决定是否应宣告未经登记的交易无效。如果完全以登记为生效要件,则有可能鼓励一些不法行为人规避法律,利用房屋买卖欺诈他人,而损害善意一方当事人的利益。第二,绝对适用登记生效主义会冲击现有的财产秩序。如当事人之间在买卖房屋以后,虽没有登记,但房屋已经交付使用,买受人对房屋已进行了重大修缮,如果因未登记而返还房屋,就会扰乱现有的财产秩序。第三,从效益上讲,采取登记生效主义,不承认无因性,导致大量的合同的审查义务不得不由登记机关负担,登记的成本加大,在一个中国这样的人口大国,力图把所有的交易关系都纳入登记程序,并且由登记官员进行实质审查的话,其工作量之大,成本之高是可想而知的,势必导致登记时间的延长。第四,从公平角度讲,登记生效主义规定了只有登记才能取得物权,但是,又缺乏对登记的第三人的限制。在第三人明知合同无效或可撤销的情况下,仍然允许其取得其物权不公平的。对由于登记机关的错误而造成的真正权利人的损失的,法律只规定了登记机关更正的义务,而没有规定国家的赔偿责任,导致真正权利人的权利无法得到有效的救济。所以说,笔者认为,我国应采纳登记对抗主义。这符合当前市场经济的情况,有利于充分的鼓励交易,促进交易的发展。
(四)不动产登记簿及不动产权利证明文件不统一
实现了以上三个方面的统一后,统一不动产登记簿及不动产证明文件就只是一个纯粹的技术性问题了。
五、结语
随着改革开放的进行,市场经济的迅速发展与经济形式的日益多元化,迫切要求国家出台严格意义上的物权登记制度,但我国现有的登记制度仍然很不完备,并没有根本上解决不动产登记的不统一问题。因此在《中华人民共和国物权法>已经生效后的重要事情就是制定《不动产登记法》,以确定登记的功能、原则、具体规范等。以实现对不动产登记的统一,从而更好的适应经济发展的潮流,促进交易安全,维护经济秩序,促进交易的发展。
参考文献:
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论不动产登记制度范文第8篇
[关键词]不动产；登记现状；统一登记；意义
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）30-0191-02
随着我国经济的飞速发展，物权交易异常活跃。所以保护交易安全就显得尤为重要，这不仅与我国的社会稳定发展和现代化建设密切相关，更与每个公民的切身利益不可分离。不动产登记制度就是为了保护交易安全而设计的制度，它是物权变动制度的核心问题，是物权公示原则的具体体现。不动产物权在整个物权法体系中占据了大约2/3的内容，其在整个物权法中举足轻重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上设定科学合理的不动产登记制度，是物权法的重要内容。
1 不动产登记制度的概念界定
不动产物权登记，就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。我国《物权法》第十条第二款已经明确规定，国家不动产对不动产实行统一登记制度，可见登记制度是物权法的制度基础，在物权法中占据重要的地位，它不仅是人们进行不动产物权确定和物权交易的重要原则，也是保障物权交易安全性和公平性的重要工具，为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。
关于“不动产”，《物权法》只是提及概念，却始终没有对其界定。笔者认为我们完全有必要通过立法的方式明确界定《物权法》所称的“不动产”，可以借鉴大陆法系国家对于不动产的界定方式，并借鉴国内学者对不动产的认识，比如梁慧星教授在其《物权法草案建议稿》和王利明教授在其《物权法草案建议稿》中将不动产界定为：不动产，指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分离的其他物。
2 我国不动产登记制度存在的缺陷
《中华人民共和国物权法》的通过在很大程度上改变了我国不动产登记的混乱和不统一状态。如第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外；第十条规定：我国的不动产登记实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。除此之外，《物权法》还分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做出了相应的规定。但仍然可以看出，受现实的制约，现行的《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定，且规定得不明确，法律效力规定不科学，致使司法实践比较混乱，可以说这些规定几年来一直悬在空中，许多问题有待进一步完善。
目前，我国的不动产登记主要由相应的行政主管部门负责，登记机关主要分布在不同的行政部门。据不完全统计，不同财产的登记机关竟达到二十多个。在不动产登记制度实践层面，由于有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释中，这种依据散乱，内容多为有矛盾的不动产法律登记制度，它满足不了不动产资源分别管理的需要，也满足不了依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权保护的需要。不动产登记制度尚未在我国得到系统的建立，因此，实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则零散且法律层级低、效力不足，只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能适应不动产交易日益活跃的市场需要，不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。在没有统一的不动产登记法协调的基础上，房产、地产的分别管理，登记缺乏信息的流通，造成了第三人参与交易成本的增加和风险的扩大。其不良效应一方面体现在增加了政府的管理成本，同时由于不动产的交易需要在两个部门间交涉，在一定程度上也降低了不动产交易的效率；另一方面是由于在两个不同的部门进行登记，很容易损害当事人的正当权益，扰乱正常的法律秩序。
3 我国不动产统一登记制度的建立及意义
因此，探讨如何建立符合我国国情和适应我国社会经济生活要求的不动产登记的具体制度显得现实而紧迫。我国政府在2013年11月20日十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。主要内容包括：一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担；二是消除“信息孤岛”，建立不动产登记信息管理基础平台；三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。可以说政府意识到房、地分别设置登记的缺陷，尝试将两部门合二为一，从而实现房、地合一登记。笔者认为这一改革是符合不动产登记的发展趋势的，独立于统一的不动产登记机关对保护不动产的交易安全和社会财产的有序化具有重大意义，设置独立而统一的不动产登记部门是我国实行不动产统一登记制度的必然要求。
同时人们还从不动产统一登记制度中读出了“反腐”、“拉低房价”等作用，“房叔”、“房姐”的出现证实了登记制度不统一、房产信息不公开的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于搞清那些不正当交易的问题，对于发现腐败会有重大作用。还有人认为不动产登记制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是为房产税打基础，健全了全国不动产统一登记制度之后，也就扫清了房产税开征的最大障碍，特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。
笔者却认为国家建立不动产统一登记管理制度的根本目的不在于反腐，而是保护群众的不动产权益，保障交易安全，搞清楚全国不动产基本情况，利于宏观调控。其具体意义可分为以下几点：首先，不动产统一登记管理制度可以更好地落实物权法，保障不动产交易安全，强化登记的公示和公信功能，有效保护不动产权利人的合法财产权，鼓励交易。其次，它属于基础性制度建设，建立不动产统一登记制度是转变政府职能、提高行政效率、改善社会环境、完善市场体系、加快社会信用体制建设的又一重要步伐，可以说是市场经济发展的必然要求；最后，有利于反腐和预防腐败。在不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求关系，对降低当前过高的房价、减轻群众住房负担意义重大。前途虽然光明，但道路同样是曲折的，该项制度的实施必然会遇到某些阻力，这就需要各方的大力支持，我们群众也应切实地进行监督以期提高不动产统一登记制度的效果。
为达到不动产统一登记制度发挥其应有作用的目的，笔者认为应把以下几点做到实处：第一，不动产统一登记的机关要具有独立性，不依附于任何行政部门，也就是说，登记机关与行使不动产行政管理权力的部门必须绝对分开。这样，登记工作人员才不会受到人为因素的压力，更好地体现登记的公示公信效力。第二，强化登记工作人员的法律素质和道德素质，不断提高登记质量和登记效率，使他们能够爱岗敬业从而中立客观地履行不动产登记职责。只有这样，才能使不动产统一登记管理制度成为真正民法物权意义上的基础制度，在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。
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