办理不动产证申请书
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办理不动产证申请书范文第1篇
1、没有房产证能办理不动产证，因为房屋不动产登记前需先办土地证，没有房产证无法办理土地证。
2、分割转让许可证的原件、宗地图复印件、房产证复印件、购房发票复印件、购房合同复印件、契税发票复印件、申请人身份证复印件、土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书。
（来源：文章屋网 ）
办理不动产证申请书范文第2篇
一 办理离婚登记应提交下列证件和证明材料
1、内地居民应提交： 本人居民身份证和常住户口簿。(原件及复印件。户口簿须盖有公安部门的公章。请将身份证、户口 簿复印在两张 A4 纸上。 居民身份证、常住户口簿与结婚证上的姓名、性别、出生日期必须一致; 不一致的， 当事人应 当先到有关部门更正。 )
2、香港和澳门居民应提交 ： 港澳居民来往内地通行证或者港澳同胞回乡证、居民身份证(原件及复印件);
3 、台湾居民应提交 ： 台湾居民来往大陆通行证或者其他有效旅行证件; 本人在台湾地区居住的有效身份证件(原件及复印件)
4 、出国人员、华侨应提交 ： 本人的有效护照(原件及复印件);
5 、外国人应提交 ： 本人的有效护照或者其他有效的国际旅行证件(原件及复印件);
6 、本人结婚证。 (双方当事人须提交结婚证，原结婚证丢失或损毁的须先补领结婚证。)
7、离婚协议书。 一式三份，当事人必须在登记员面前签署离婚协议书。(协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示 以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。
① 应写明双方现有房产及其他不动产的名称和详细地址，离婚 后所有权归谁所有;动产部分如何分割、债权债务如何处理，如何帮助生活困难的一方等 ;
② 有子女的，应写明子女姓 名、性别、年龄以及离婚后子女由何方直接抚养，未直接抚养的一方应付抚养费的数额、支付时间、方式及如何探视子女 等。)
8 、照片。
双方各提交 2 张 2 寸单人近期正面半身免冠照片(两张相同， 建议使用背景为红色或蓝色的彩照 )。
特别说明：离婚双方对财产处理及子女安排应谨慎考虑、妥善安排，离婚后需要更改和补充协议的，不在本处办理。
二 离婚条件 男女双方自愿离婚并对子女和财产问题已有适当处理的，可到婚姻登记机关办理协议离婚登记手续。
办理不动产证申请书范文第3篇
最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定
第一条 当事人、利害关系人申请财产保全，应当向人民法院递交申请书。申请书应当载明下列事项：
(一)申请保全人的身份证明、送达地址、联系方式;
(二)申请财产保全的事实与理由;
(三)争议标的或者请求事项;
(四)具体明确的被保全财产;
(五)保全担保财产证明或者资信证明，或者不需要提供保全担保的理由;
(六)其他需要记明的事项。
第二条 当事人在仲裁过程中申请财产保全的，申请书应当通过仲裁机构提出。仲裁机构收到申请书后，应当及时提交人民法院，并附仲裁案件受理通知书、委托保全函等相关材料。人民法院作出保全裁定或驳回申请的，应当及时通知仲裁机构。
第三条 人民法院依申请或依职权进行财产保全的，由人民法院审判部门作出裁定后，移送执行部门实施。
第四条人民法院接受财产保全申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。对非紧急情况的，应当在接受申请后5日内作出裁定;需要提供担保的，应当在提供担保后5日内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当在5日内执行。
第五条 人民法院依照民事诉讼法第一百条、第一百零一条规定责令当事人、利害关系人提供担保的，应当根据案件的具体情况，按照下列标准，确定担保数额：
(一)保全银行账户资金的，不超过被保全资金的30%;
(二)保全土地、房屋等不动产的，不超过被保全土地、房屋等不动产同期市场交易价格的30%;
(三)保全车辆、机器设备等动产的，不超过被保全车辆、机器设备等动产查封期间的折旧费用;
(四)保全非上市公司股权或投资权益的，不超过被保全股权或投资权益出资金额或者转让金额的30%;
(五)保全古玩、字画、知识产权等其他财产的，不超过被保全财产市值估价的30%。
财产保全期间，申请保全人提供的担保不足以赔偿可能给被保全人造成的损失的，人民法院应当责令其追加担保;拒不追加的，裁定解除保全。
第六条 保全上市公司股票、债券的，申请保全人应当提供与该股票、债券市场交易价格相当的财产担保。
被保全的上市公司股票、债券需要及时交易处置的，人民法院应当允许被保全人交易处置，并保全其变价款。但股权、债券作为争议标的的除外。
第七条 他人为申请保全人提供财产担保的，应当向人民法院出具担保书。担保书应当载明担保人、担保方式、担保财产、担保范围、担保物的价值、担保责任的承担等内容，并附相关证明材料。
他人为申请保全人提供保证担保的，应当向人民法院提交公民的身份证明、法人或其他组织营业执照、法定代表人或主要负责人身份证明、组织机构代码、财产或财务状况等证明文件。公司法人作为第三人提供保证担保的，还应当提供公司章程及公司股东会或者董事会同意提供担保的决议文件。
保全担保应当符合物权法、担保法、公司法等有关法律的规定，不符合规定的，人民法院应当裁定驳回申请。
第八条 申请保全人可以与保险公司订立诉讼保全责任险合同，作为保全担保。
诉讼保全责任险合同的保险利益应当确保保险事故发生时被保全人所遭受的损失得到赔偿。
第九条 具有下列情形之一的，人民法院可以不要求申请保全人提供担保：
(一)在工伤赔偿、交通事故人身损害赔偿诉讼中申请财产保全的;
(二)商业银行、保险公司等金融机构申请财产保全的。
(三)案件事实清楚，权利义务关系明确，不及时采取保全措施可能造成严重后果的。
追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬的，可以直接申请人民法院先予执行。
第十条当事人、利害关系人申请财产保全，应当向人民法院提供明确、具体的被保全财产。当事人、利害关系人申请诉讼保全时，确因客观原因不能提供明确、具体被保全财产的，人民法院可以酌情裁定采取保全措施。
第十一条 诉讼保全裁定未指明具体的保全财产的，在该裁定执行过程中，申请保全人可以书面申请人民法院查询被保全人的财产。
申请保全人应当在申请书中写明被保全人的基本情况，以及请求查询的财产数额和范围等事项。
申请保全人提出查询申请的，已建立网络执行查控系统的人民法院可以在请求保全的数额范围内，查询被保全人的财产。
第十二条
人民法院查询发现可供保全财产的，应当立即采取查封、扣押、冻结措施。查询发现的财产有存款、动产、股权、不动产等多种类型的，应当优先保全存款等方便变现处置的财产。
第十三条人民法院对查询的被保全人财产情况，应当依法保密，除根据申请保全人的保全请求应当采取查封、扣押、冻结措施的财产外，不得向申请保全人泄露被保全人其他财产信息，也不得在诉讼保全、强制执行之外使用相关信息。
第十四条 申请保全人通过虚假诉讼等方式恶意获取信息，侵害被保全人合法权益的，应当承担赔偿责任。对有上述妨害民事诉讼行为的申请保全人，人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条的规定依法追究责任。
第十五条 人民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结措施时，需要有关单位协助办理登记手续的，有关单位应当在保全裁定书和协助通知书送达当日办理登记手续;有多个保全裁定书和协助通知书的应当按照送达的时间先后办理冻结手续，不能确定当日送达先后时间的，视为相同顺位的保全措施。
第十六条 财产保全裁定执行中，人民法院发现据以执行的裁定书内容与实际情况不符的，应当予以撤销或纠正。
第十七条 申请保全人申请续行保全的，应当在保全措施期限届满15日前向原作出财产保全裁定的人民法院提出申请。逾期申请或者不申请的，自行承担不能续行保全的法律后果。
第十八条 有下列情形之一的，首先采取保全措施的法院应当将保全财产移交已进入执行程序的另案轮候查封法院执行：
(一)首先采取保全措施法院消极执行，超过三个月未对保全财产采取变价处分措施的;
(二)债权人无正当理由，超过三个月未申请人民强制执行的。
第十九条对符合本规定第十八条规定的案件，首先采取保全措施法院未主动移送的，另案轮候查封法院可以要求其移送。两地法院就移送保全财产发生争议的，可以逐级报请共同的上级法院指定该财产的执行法院。
共同的上级法院可以根据保全财产的所在地、种类及各债权数额与保全财产价值之间的关系等案件具体情况，指定执行法院并限期处分保全财产。
第二十条申请保全人对驳回申请保全裁定不服的，可以自裁定送达之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议一次。人民法院应当自收到复议申请后十日内审查。理由成立的，裁定撤销或改正并采取保全措施;理由不成立的，裁定驳回复议申请。
第二十一条 利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。
利害关系人对保全裁定不服，基于实体权利对保全财产提出足以排除查封、扣押、冻结异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查处理。
第二十二条 本规定自公布之日起施行。本规定施行前的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。
财产保全的执行程序
(一)人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
(二)利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。
(三)保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。
财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。
(四)财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。
财产保全的解除
(一)被申请人提供担保;
(二)诉前财产保全的申请人在采取保全措施后30日内未起诉的;
(三)申请人撤回保全申请的。
办理不动产证申请书范文第4篇
一、物权独立意思表示存在的客观性
在我国物权法制定的过程中，曾经就这一特殊的、然而却有着重要意义理论问题发生过激烈的争议。争议点在于：这是的买受人也就是实际占有房屋的人，是否可以成为法律上的所有权人。一种观点认为，既然物权法承认了物权公示原则，那么就应该坚持不动产登记对于不动产物权变动发挥决定性作用的原则，没有登记的，就不能认为已经发生了物权变动，因此，这时的买受人不能成为所有权人。另一种观点认为，出卖人交付房屋的意思表示，和买受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他们就是依房屋的实际交付来移转所有权的，其成立完全符合处分行为的生效要件，这一意思表示合法合理；按照这一生效的意思表示，买受人已经成为所有权人。
从这些争论就可以看出，上面所说的这一特殊的交易环节的法律制度建设所涉及的法律理论问题，就是是否采纳物权行为理论的问题。而对于这一问题的不同解决方法，反映了一种理论是否科学其根据应该在于是否符合实践的要求，而并不在于坚持这种观点人数多寡这个最基本的道理。近年来随着物权法知识的普及，那种依合同是否成立生效作为物权变动的更具的观点，已经被历史淘汰。但是，由于我国民法学界大多数学者没有经受过潘德克顿法学的训练，因此在我国，很够确切解释物权变动与债权变动的法学原理以及法学律制度的观点，虽然已经开始为很多人理解，但还是有相当的一些人不能正确的理解其中的道理。
现在否定物权行为理论的学者的一般观点是，债权合同加公示方法就可以发生物权变动，物权独立意思表示是不存在的，或者说，有没有独立物权意思表示也可以不必要考虑。这种观点就是许多人所说的“债权形式主义”。这种观点来源于日本，曾经在我国泛滥一时。我曾经在《再论物权行为理论》、《从几个典型案例看民法基本理论更新》这篇论文中对这种观点的起源、理论缺陷和实践错误做过细致的分析。考虑本文篇幅的限制，今天无法就此完全展开讨论。但是我们必须看到，否定物权行为理论的作用，在房屋买卖已经发生交付而买有办理不动产登记的这种例子终究出现了严重的“故障”。
1.主张在不动产物权变动的时候，依据债权法意义上的合同和行政管理意义上的不动产登记两个因素确认不动产物权变动的效果的观点，最清晰的弊端就是不能彻底地坚持意思自治理论，不把物权变动从根本上当做当事人意思自治的结果，而当做行政行为的结果。行政行为真的是当事人交易发生的物权变动的原因吗？当然不是。因为任何交易，本质上都是当事人法律行为的结果，而不是行政确定的结果。事实上现在很多不动产登记机构都认为，自己的登记是当事人权利合法性正当性的来源，因此他们一再依据“确权”的方式侵害当事人权利。行政登记怎么能是民事权利的来源！坚持这种观点，就是为这种做法提供根据。
2.这种观点严重损害买受人的利益。因为老百姓买房子，都是先获得房屋的实际占有，之后很长时间才能办理登记获得权利证书（这个期限短的几个月，长的好几年）。如果只承认不动产登记机构的作为，而不承认当事人以实物交付所体现的所有权转移的物权意思表示，那么，在登记之前，这些买受人的地位是什么人呢？按照债权形式主义的观点，因为没有登记，不能承认他们的所有权人地位，法院也无法按照所有权人的地位对他们予以保护。在一点对房屋购买人构成了实际的威胁。如果开发商这个时间里对房屋有处分的行为，那么，卖房子的人就倒霉了。
不承认物权行为理论的学者主要来自于某大学，他们这些教授购买的房屋，已经居住数年了也没有登记。那么他们现在是房屋的什么人呢？按照这些学者的观点，他们当然不是所有权人，而只是一个占有人或者还是债权法意义上的买受人。有一个自己也买了房子但是没有登记学者提出，他们的占有是债权法意义上的占有。但是我要问的是，如果是债权法意义上的占有，那么是基于什么债权意思的占有呢？是租赁呢，还是借用呢？你所主张的占有，能不能足够地保护你们的权利呢？如果开发商将房子设置了抵押或者再次出卖，那么你们作为债权意义上的占有人还能保住你的房子吗？因为按照债权形式主义的观点，这时候房屋的所有权还保留在开发商手里，开发商对于房屋的处分行为可以涤除债权意义上的占有。由此可见，这种观点对于老百姓的利益损害极大。
3.这种观点不符合交易的实际。其实，交付房屋占有乃是基于开发商和买受人之间的转移所有权的合意，这就是一个物权行为。这种行为，在主观上以当事人之间独特的意思表示为要件，在客观上已交付房屋的实际行为为要件。无论是从法理上看还是从事实上看，这个行为完全符合独立而且生效的物权行为的特征。因此交付住房就是转移了所有权。在接受交付之后，买受人的占有是基于所有权的占有。如果只承认买卖合同中的债权合意，不承认交付中的物权合意，那么开发商仍然保有所有权，那么开发商就可以行使这种所有权，因此他既可以进行一物二卖，也可以将房子抵押出去。由此可见，不承认独立物权行为存在的观点，不但不符合事实，而且也会对购买方造成非常有害的后果。反之，如果承认物权合意，并且依据占有交付的客观事实，以确认所有权已经有效转移的事实（这就是物权独立意思表示加上物权公示行为发生物权变动的法理），就能够对于开发商形成有效的法律约束。
二、交易安全与第三人保护
考虑到我国市场经济已经比较发达的事实，我国物权法的制定必须考虑到交易安全这个十分重大的问题。而交易安全的制度，主要体现在物权变动的制度之中，原因非常简单：债权意义上的合同只能发生债的请求的效果，所以交易安全的目标，主要依据物权法来实现。这一点应该没有大的争议。
交易安全问题，在法理上涉及相互联系但是又有所不同的两个方面：一，对第三人的安全。关于什么是实体法上的第三人以及为什么要保护第三人的问题，我曾经在多篇论文和著作中谈到。简而言之，实体法所谓第三人，就是指不参加当事人之间的法律关系但是和当事人之间法律关系的结果有直接利害关系的人，比如与合同债权人或者债务人的一方有直接法律关系的人，对合同的另一方面当事人而言就是第三人，或者说他们和合同的另一方面第三人互为第三人。因为债权意义的合同对第三人不发生效果，所以债权意义上的合同生效或者效力变化，一般来说不会损害第三人，因此依据合同为第三人设定义务的行为是无效的（但是为第三人设定利益的合同是有效的）。因此，债权法意义上的合同法律行为一般来说不涉及交易安全的问题。但是因为物权具有排斥第三人的效果，而这种对第三人的效果，总是发生在物权变动之中，因此应该在物权变动的制度中建立保护第三人的制度。保护第三人制度的核心就是依据物权公示原则，将物权变动对第三人公开展示，以达到保护第三人的效果。对于房屋买卖这种交易来看，最好的公示行为就是不动产登记。
交易安全另一方面的问题，就是对于交易当事人的安全，尤其是物权取得人的安全。比如在房屋买卖中，买受人就是这种物权取得人。保护买受人的交易安全，就是要使得买受人所取得的所有权成为能够得到法律认定的所有权，也就是具有充分物权效力的所有权。如果该物权取得人和他人发生物权争议，法律可以根据该方当事人的证据，认定其为物权人。显然，如果买受人如果只是和出卖人订立了债权意义的合同，则该买受人无法被法律认定为物权取得人。显然，只有在某种具有公示效果的行为成立后，法律才能认定买受人为所有权人。对于房屋买卖这种交易而言，最好的公示行为当然还是不动产登记。
所以不论从交易安全的那一个方面来看，不动产登记都发挥着很好的作用。但是在不动产登记之外，有没有可能存在其他的具有公示效果的行为？依据债权形式主义观点来看，不可能存在其他的公示行为，而且不动产登记还不是民事行为，而是行政行为。但是，依据潘德克顿法学科学，不动产登记之外，当然还有其他的公示行为。因为，交易的基础是当事人之间的法律行为，也就是说，当事人之间权利义务关系的设立、转移、变更和废止等，是民法“意思自治”这一原则的外在表现。只有符合当事人内心真意的法律效果，在民法上才具有正当性。因此，不动产登记的本质不是行政管理或者行政授权，而是不动产物权独立意思表示的公示方式，或者说是不动产物权法律行为客观表现方式。所以，不动产登记的本质，不是行政管理。
既然不动产登记和动产占有交付是当事人之间内心真意的表达方式，那么，在不动产登记和动产交付之外，不论是从事实上还是在立法上都不应该排除还存在着其他方式，比如不动产占有交付的行为，也是一种典型的公示方式。
确认不动产交付占有作为不动产物权变动的公示方式，其意义十分重要。从保护交易安全的角度看，至少在承认实际交付的时候转移所有权对于买受人也就是物权取得人非常必要，因为，买受人这时不论从心态上还是在事实上都是在行使着所有权。另外，坚持这一点也符合“标的物的风险随同所有权和交付转移”这一物权法的基本原则，交付之后不能再让出卖人承担风险，否则对于出卖人也是不公平的（如果标的物这时发生自然灾害的灭失，风险当然应该由买受人承担；但是如果依据债权形式主义的观点，风险应该由出卖人承担，这是不公平的）。
以交付确定所有权，对于第三人是否公平呢？
近年来随着物权法研究水平的提高和物权法知识的传授，坚持物权与债权的法律性质相区分、物权变动的法律根据与债权变动的法律根据相区分的观点，又逐渐回到我国民法学的主流地位。这种观点的要点，是不动产物权的设定、移转、变更和废止以不动产登记为依据、动产物权的设定、移转、变更和废止以占有的交付为依据。或者简单地说，也就是以不动产登记作为交易中的不动产物权确权的法律根据，以动产交付作为动产交易中物权确权的根据。这种观点是根据潘德克顿法律科学建立起来的，其基点当然是科学的。根据这一观点建立的物权变动规则，可以比较清晰地将债权意义上合同的成立生效、与物权意义的各种法律行为的成立生效区分开来。我国立法和司法如果能够做到这一步，我国民法在物权变动制度建设上的理论成就和实践效果就已经超过了坚持“同一主义”理论的法国民法和日本民法。
（一）案例
案例3：交付“房产证”能否作为所有权转移的依据？
在江苏省某市，某农业信托公司与某房地产开发商订立了一个房屋开发合同。双方约定由农业信托公司投一部分资金，作为回报，其可以分割一部分房产。当房屋建好后，房地产商开发首先以自己名义办理了全部房产的产权证书（即实践中所谓的“大产证”）。此后，该房地产开发公司的董事长因重病住进了医院，于是他将农业信托公司代表人请到了医院，表示尽管自己重病在身，但是履行合同的诚意没变，还是要把房屋交付给农业信托公司。作为证明，他把应归属农业信托公司的那部分房产的产权证书交给了农业信托公司公司，并表示等他病好后，双方再去有关部门办理登记过户手续。但是不幸的是，房产证交付后不久，该董事长因病重去世。其后不久其公司也沦于破产。这时为房地产开发商的资产清算问题发生了争议。农业信托公司是否取得了指定房地产的产权的问题，成为房地产开发公司清算的焦点问题。因为此时发生了其他债权人主张权利的情形，甚至有外省市某法院直接将全部房产（包括农业信托公司应得那部分在内）予以查封，并欲以拍卖来实现债权人的债权的情况。显然，如果认为农业信托公司公司取得所有权，那么这部分房产就不再纳入房地产开发商的资产清算范围之中。如果这部分房产所有权仍归属房地产商的话，那么就要作为破产人财产进行清算，则农业信托公司公司的利益就会落空。一审法院的判决，是不承认农业信托公司取得房屋所有权，因为没有办理不动产登记手续，房产证交付的行为在法律上没有意义。
另外，本人在实践调查中发现大量的案例：法院为了坚持登记原则，甚至否定交易中房屋实际交付的效力：在房屋买卖合同的双方当事人交付了房屋、但是没有办理登记手续的情况下，法院判决认为这种情况下不能发生所有权的转移，甚至买卖合同都有无效。在这些判决中，房屋实际交付在法律上的重要意义完全被否定了。我们应该想一想，难道当事人自己所为的交付行为，在民法上都没有效果吗？仅仅从这里我们就可以看出，以前关于不动产登记的法理依据和效果的看法，应该是有问题的。
案例4：公证能否作为所有权转移的依据？
在内蒙古某地，某甲从某乙处购买捷达汽车一辆。订立合同并交付汽车时，甲乙双方拿着合同和汽车的其他证件到当地车辆管理处进行过户登记手续，被当地车辆管理处拒绝，因为在当时，当地还没有开展私人汽车登记工作，而且当时有关规定要求，私人买卖汽车只能在汽车交付一年后才能进行登记。为避免日后出现权利的争议，甲乙双方就汽车所有权过户一事进行了公证证明。不久，乙驾驶汽车时，出现责任事故。法院判决，因为甲仍然是汽车登记上的所有权人，因此甲应该承担汽车侵权责任。至于当事人之间就所有权转移过户所进行的公证证明，法院认为不能作为所有权转移的根据。
（二）法理分析
一般来看，以不动产登记和动产的占有交付作为物权变动的有效根据是可以的，但是必须明确，发生物权变动的真正根据，并不是不动产登记和交付的本身，而是支持不动产登记和动产交付的法律行为，也就是当事人要求以不动产登记和占有交付这种方式来完成不动产物权和动产物权变动的意思表示。具体来说，当事人设立、转移、变更和废止某种不动产物权时，向不动产登记机关所作的表达，就是这种意思表示。比如出卖人要将自己的房屋所有权转移给买受人时，当事人双方在登记机关所作的出让和受让所有权的表达；再如当事人设定抵押权、土地使用权时，向不动产登记官所作的请求为他们登记这些权利的表达。在不动产交易中，当事人之间发生物权的设立、这种意思表示常常可以从当事人登记申请书中可以得到确定。因此，我们说，以不动产登记作为不动产物权确权的依据一般情况下是正确的。
在民法上，由于汽车、车辆和飞行器具有不动产的特征，所以虽然这些物品自然性质为动产，但是在法律上被视为不动产，它们的物权变动遵守不动产的规则。法学上将这些物称为“准不动产”， 在不特指时，一般提到不动产的法律规则时同时适用与准不动产。
同时，在动产物权的设立、转移、变更和废止的情形，当事人之间常常是以动产占有的交付来作为这些物权变动的意思表示，所以，一般情况下以动产占有的交付作为动产物权变动的有效根据也是正确的。当代德国民法科学对交付有十分深刻的分析。德国民法学的通说认为，一项交付必须具备如下因素：（1）“受让人方面”取得了对物的占有，而让与人方面彻底地脱离了对物的任何关系；（2）出让人已经将占有取得的处分权（或者支配权Disposition）移转给了取得人；（3）该项占有以及支配权的移转当事人之间的“故意”的结果，即当事人的出让和受让的动机相结合形成的结果。 在这三项表示交付有效成立的要素中，第一项说明的是对物的事实上的控制的移转；第二项说明的是占有的受让人获得的，是有权占有；第三项说明交付中包括着明确的转移物的支配权给受让人的意思表示。因此，交付是一个十分典型的法律行为， 即物权变动的“合意”。合意就是当事人之间就物权的设立、转移、变更与废止的法律行为，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效条件判断其是否生效，在民法学上，“合意”是广义合同的一种类型，所以这种合意也被称为“物权合同”、“物权契约”，它的成立与生效，要遵守法律行为中关于合同的一般法定生效条件。当然，因为要发生物权这种独特性的排他性后果，所以这种法律行为还必须遵守“公示”这一特殊的法律条件。
从日本民法学引进我国的一种观点，认为交付是事实行为，不是法律行为。这种观点为我国一些学者采纳，但是不用仔细分析就知道这是一种错误的观点。因为事实行为是不以当事人的意思表示为要素的行为，即当事人没有意思表示或者意思表示不发挥作用的行为；但是谁都应该理解，在当事人之间发生物权交易时，他们怎么能没有意思表示？他们的意思表示怎么能没有作用？显然，即使是根据合同，如果出卖人没有交付的意思表示，买受人也不能到出卖人家里将出卖物拿走！如果出卖人交付行为有法律上的瑕疵时（比如精神病人将自己的房子交付），这种行为还是可以撤销的。而可以撤销时法律行为的特征，事实行为就不可以撤销。从这种将交付当作事实行为的看法，可见日本民法学研究粗泛不精深之一癍。
动产交付上所体现的法学原理，即当事人的意思表示或者法律行为推动他们之间的物权变动的情形，在不动产登记方面照样可以清晰地看出来。对此本文不必赘述，读者自己稍加推理就可以理解。
在着其他物权意思表示方式。比如，如下这些可以表达当事人关于不动产物权变动的内心真意的方式是很常见的：
1.交付房屋。当事人订立买卖合同或者其他转移不动产所有权的合同之后，出卖人将房屋交付给买受人，比如交付房屋的占有使用、交付房门的钥匙等，买受人也予以接受，这就表明了当事人之间的“合意”产生。在不违背法律的情况下，它当然应该按照法律行为的生效条件产生效果。所以当事人之间以实物交付的方式，当然可以证明表明他们之间的不动产所有权以及其他物权的转移的意思表示。依据民法规则，这一行为的正当性毫无疑义。既然动产的占有交付表明物权变动的效果都是正当的，不动产的实物交付证明这种效果也是正当的。
2.交付不动产权属文书。在我国由于建立了房地产发证制度，不动产的权利人会获得权属证书，以证明自己的不动产物权。这些权属证书，有国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产产权证、房地产所有权证等。 不论是从一般民众的认识来看，还是从立法的目的来看，这些权属文书当然对于交易的民事权利具有证明的作用。因此，如果当事人之间发生了不动产权属文书的交付，比如出卖人将其房屋的产权证交付给买受人、而买受人也予以接受时，当然可以表明他们之间就房屋所有权的转移形成了“合意”，已经发生了房屋所有权转移的行为。
3.公证。如上案例4所述，当事人之间就是依据公证来表达他们之间的所有权转移的意思表示的，这种公证在任何意义上都能够证明当事人之间的物权“合意”，而这种合意没有任何违背法律的情形，所以依据这种公证来确认当事人之间物权变动的有效性在法理上没有问题，在实践中也不会产消极的后果。
事实上，如果当事人之间在订立以物权变动为目的合同之后，又对该合同进行公证，那么可以说明当事人之间在债权法意义的合同之外，又产生了新的“合意”。 在不妨害第三人的情况下，根据这种合意，也可以作为确定物权转移的根据。
4.当事人双方向不动产登记机关提交的登记申请书，或者登记机关在登记之前向当事人双方做出的收到其登记申请的法律文件。这些申请书或者法律文件，同样可以证明当事人之间物权合意的存在，所以也可以用来证明当事人之间物权变动的真实性。
5.当事人双方向公证机关提交的、目的在于发生物权变动的公证申请书。这种申请书同样可以证明当事人之间的物权合意存在。
办理不动产证申请书范文第5篇
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。下面给大家分享一些关于北京廉租房的申请指南，更多北京廉租房申请指南点击“申请书大全”查看。
北京廉租房申请书范本_人民政府、社区：
申请人：_x，女，汉族，现年47岁，现租住在_x号。
申请原因及理由：我本人原是粮油加工厂职工，因该厂破产倒闭于20_年下岗至今无事可做。同时解除了劳动合同。
下岗后既无国家的收入和其他经济来源，更无经济购买住房，为了生存，现外出打工维持生活，又丢不下小小年纪的女儿。儿子也没有工作，在家待业，想在本城找工作又难找到适合我们的工作，所以致使经济和生活十分困难。
上班时单位已交养老保险，但下岗后没有交养老保险，连生活都成问题，所以交不起养老保险金。
为此，根据现在特殊情况和实际问题，恳求政府解决廉租房补贴，渡过住房难关为谢!
此致
敬礼!
申请人：申请书模板
__年__月__日
北京廉租房申请条件符合下列条件之一的，可以申请公共租赁住房：
1、"三房"轮候家庭
即廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。
2、其他具有本市城镇户籍家庭
家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下;3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。
注：市住房城乡建设主管部门会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等对上述标准及时进行动态调整。
3、外省市来京家庭
(1)申请人应具有完全民事行为能力(年满18周岁)且年龄不超过45周岁(含);
(2)申请人持有本市合法有效的居住证;
(3)申请人家庭成员在京均无住房，在京没有购房记录，且未享受过保障性、政策性住房;
(4)申请人在京连续缴纳社保或个税满5年(60个月及以上);
(5)申请人在京有稳定就业，工作单位须在北京注册，所处行业符合北京市产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录。
注：具体条件由各区人民政府结合本区产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。
4、产业园区
主要用于解决引进人才和园区就业人员住房困难，具体申请条件由产业园区管理机构确定并报区人民政府批准后实施。
注：2017年北京有几个公租房项目试点过面向京籍无房职工和非京籍无房职工(新北京人)申请，但是2018年以来，还没有哪个项目是以上两类人可以申请的。
北京廉租房申请材料以下是针对京籍家庭的申请材料：
1、按要求填写的《北京市保障性住房申请家庭核定表》(一式两份);(不用自己带，现场领表)
注：若想查看核定表主要填写哪些内容，可见文末提示获取样表。
2、申请人及家庭成员身份证(正反面印在一张纸上);
3、申请人及家庭成员户口簿，(首页、本人页、变更页印在同一纸张上，正面是首页和本人页，背面是变更页);
4、外省市在京工作人员提供本市公安机关出具的同期《居住证》;
5、已婚家庭成员的婚姻状况证明，离异的提供离婚证或法院判决书;
6、申请家庭成员承租公房的《公房租赁合同》，或名下住房的《房屋所有权证》、《不动产登记证》(未办理不动产登记的，应提供房屋网签合同、房屋征收或拆迁安置协议、购房发票、契税完税凭证)或集体土地上房屋确权证书;
7、夫妇双方一方户口不在申请所在地的，需提供其户口所在地的住房证明;
8、家庭成员工作单位或街道办事处(乡镇政府)出具的收入证明;
离退休人员需提供由管理部门出具的领取离退休费的有关凭证。
如您为以下人员，还需提供以下材料：
9、无业、失业人员应就收入、住房情况诚信申报，出具书面承诺书;
10、申请人有工作单位的，应就签订的劳动合同、就业单位情况诚信申报，出具书面承诺书;
如您属于以下特殊情况，还需提供以下材料：
11、原住房已经拆迁或征收的，需提供房屋征收或拆迁安置补偿协议;
12、申请家庭成员有重残人员的，需提供本市区(县)残联出具的《残疾证》;
13、申请家庭成员中有患大病的，需提供本市区(县)级医疗机构出具的《大病诊断书》;
14、劳模家庭需提供市总工会出具的省部级《劳动模范证》;
15、成年孤儿提供本市民政部门出具的成年孤儿《安置证》;
16、申请补贴类资格的家庭，需提供民政部门核发的《供养证》、《低保证》、《低收入证》;
17、计划生育特殊困难家庭需提供《计划生育特殊困难家庭扶助卡》;
18、优抚对象及退役军人需提供区武装部或部队出具的优抚证、退伍(转业)证;
19、见义勇为人员需提交《见义勇为光荣证》(市级及以上);
20、申请人及家庭成员承租公房已腾退的，应当提供原承租公房腾退协议;
21、申请家庭出售自有住房或将自有住房赠与他人的，需提供《房屋买卖合同》或《赠与协议书》。
(上述材料需提供原件检验，留存复印件一式两份，采用A4纸可正反面复印)
北京廉租房申请流程京籍家庭申请流程：
1、申请人到街道(镇)领表
2、家庭填写表格，相关单位盖章
3、街道办事处、镇政府受理申请
4、街(镇)组织对申请家庭入户调查
5、街(镇)组织相关部门对申请家庭进行评议
6、街(镇)组织在申请人户口所在地、居住地、工作单位一次公示(10日)
7、街(镇)提出初审意见、配租方案
8、区组织第二次公示(5日)
9、区住保部门提出复审意见
10、市住房保障部门备案
11、配租登记(房源申请)
12、公开摇号
摇中：家庭配租保障房
未摇中：继续轮候申请家庭每年申报家庭人口、家庭收入、家庭住房和家庭资产等情况，区住房保障管理部门定期核查符合条件继续轮候，不符合条件取消资格。
13、按顺序选房
办理不动产证申请书范文第6篇
阿婆有家难回
2012年10月19日，记者欲到邝婆婆的房子一探究竟，巧遇邝婆婆在一个朋友的陪同下刚回来。只见房子青绿色的铁门紧闭，通过窗户向内窥视，家具已经搬空，只剩下一些凌乱的杂物。邝婆婆用手推了几下门，大门纹丝不动，她显得很失落。
邝婆婆虽然久不居此，但很多街坊见到邝婆婆，都主动围过来跟她打招呼。邝婆婆是地道广州人，她掏出户口簿给记者看，“你看，我们一家的户口都在这里，这是我的根，是我在广州的栖身之地。我们在这住了几十年，哪怕它再小，再旧，我也不会卖它。”邝婆婆说着说着，眼睛就湿润了。
邝婆婆在家门口徘徊再三，她向五金铺借来了锤子，想破门而入。但理性思考后，她决定还是等法院判决下来后，再采取行动。
一手买家自认是“炒楼客”
法院受理案件后，邝婆婆才从被告房管局提供的证据材料中得知，黎先生是第一次产权转移的买方。邝婆婆向法院提出申请，追加黎先生为本案第三人，理由是根据《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。
邝婆婆的申请书上写道：“无论该房产转手几次，原告作为该房产的所有权人，有权向参与转手交易的任何受让人追讨，以恢复该房产的原状。”
黎先生是谁？他当初是怎样买下邝婆婆这间房子的？记者辗转联系上黎先生。
黎先生向记者大方承认自己是一名“炒楼客”。他告诉记者，2010年9月，房屋中介人员容沛麒联系上他，说建设六马路有一间很便宜的小面积房屋。“由于价格实在太便宜了，只要15万元，我只在门口看了一下就决定买了，然后容沛麒带我去办了过户。”提到容沛麒，黎先生说：“他的手机号经常变，我现在也没法联系上他。”
伪造身份证为何能办过户
庭审证据显示，当时持这间房屋的房产证去房管局办理过户的是容沛麒。但邝婆婆表示，自己不认识容沛麒，也从未去过南方公证处办理委托卖房的公证。而且，公证书上邝婆婆夫妇的身份证系伪造。
房管局的人称，根据广东省内相关登记办法规定，当时中介容沛麒提供了经公证处公证的委托授权书，其只需提供邝婆婆夫妇的身份证复印件，即可办理过户手续，无需身份证原件。
邝婆婆的老伴已于2010年去世，但公证书的日期是2011年9月8日。已经去世的人，怎么可能去办公证？邝婆婆说，这间房的房产证一直是由老伴保管，老伴过世后一直没有找到。为此，邝婆婆2011年还曾去房管局、派出所等部门报失，但由于补办的程序复杂，邝婆婆年纪大了不愿多动，此事就不了了之。
有人怀疑，邝婆婆的房产证可能被人拿走，用非法的手段交易了。但谁拿走了房产证？目前却不得而知。
律师建议阿婆申请撤销公证
房子经过几手转卖手续，邝婆婆如今追偿变得异常艰难。广东明境律师事务所主任胡福传律师建议，邝婆婆可以改变维权策略。
办理不动产证申请书范文第7篇
关键词：商品房；预抵押；商业银行；风险
中图分类号：F830.5 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2012（5）-0042-04
预抵押登记是《物权法》中规定的预告登记制度的一种，是为了维护当事人的合法物权，在商品房未取得产权证书前，因借款人（购房人）向商业银行申请办理个人住房贷款的需要而设定的非正式抵押登记，其目的旨在防范一房多贷。对于个人住房贷款，目前商业银行的普遍做法是：借款人（购房人）与商业银行签订《个人住房借款合同》的同时，签订《抵押合同》，以借款人所购商品房为抵押物。但鉴于该商品房尚未取得产权证书，因此，根据《物权法》的规定，在房地产管理部门进行预抵押登记，待商品房取得完整的产权证书后，再办理正式抵押登记。在预抵押至正式抵押登记之间的还款期限内，为防止借款人违约，发放贷款的商业银行还会与借款人和销售商品房的开发商签订担保协议，要求开发商在房屋产权证书办理完毕之前，对借款人（购房人）的该笔个人住房借款承担连带保证责任，俗称阶段性担保。在这个过程中，看似商业银行已经为贷款采取了“人保”及“物保”等多重有效措施，但在实际操作中，商业银行仍面临着对预抵押房屋能否行使优先受偿权、能否配合开发商单方撤销预抵押登记、能否要求借款人承担预抵押登记费用、预抵押商品房被查封等诸多风险，亟需商业银行给予足够重视。
一、预抵押登记制度概述
预抵押登记制度是德国民法学者在中世纪创设的，后来陆续被瑞士、日本及我国台湾地区的民法理论所吸纳，成为民法中的一项重要的物权制度。该制度是预告登记制度的一种，是指通过对涉及在建工程等不动产的抵押合同进行预告登记，赋予其公示力，以保护将要取得抵押权的合同当事人的一种民事法律制度。
（一）我国法律有关预抵押登记的规定
预抵押在我国法律规定中并不是一个明确的概念。根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：“以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”《房屋登记办法》第六十七条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。”从上述条文可以看出，我国的预抵押登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其具有对抗第三人的效力，并使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
（二）预抵押登记的性质
对于预抵押登记的性质，在国内法学界主要存在以下三种观点：一是请求权保全制度说：该观点认为预抵押登记不是设定物权，而是以保全不动产物权变动请求权为目的的具有物权效力的法律手段。二是准物权说：该观点认为预抵押权是一种具有物权性质的债权，或称之为准物权。三是债权物权化说：该观点认为预抵押权综合了物权和债权的特性，预抵押登记使不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的物权效力。笔者同意上述第二种观点，因为预抵押权乃是基于其物权的本质才被规定在《物权法》中的，同时，其又具有债权的请求特性。但不论学术界对预抵押登记性质的界定如何，都无法掩盖其保护合法的、可期待权人利益的目的。
（三）预抵押登记的效力
预抵押登记的效力在整个预抵押登记制度中处于核心地位。我国预抵押登记制度仅规定了预抵押登记后请求权的权利保全效力：即预抵押登记后，未经预抵押权人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但在国际上实行预抵押登记制度的国家和地区，普遍认为预抵押登记应具有以下几方面的效力：1、权利保全效力，即预抵押登记后，未经预抵押权人同意处分不动产的行为无效。2、顺位保全效力，即当预抵押登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预抵押登记的日期来确实的。3、破产保护效力，即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或履行条件并未成就时，预抵押权人可以将作为请求权标的的不动产排除在破产财产之外，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先于破产债权的效力。4、预警效力，即通过预抵押登记使得第三人认识到预抵押权人日后成为本登记权利人的可能性，从而不敢为妨害预抵押登记所保全的权利（或权利顺位）的行为，而且，也不能以不知预抵押登记为由进行抗辩。
（四）预抵押登记的意义
我国法律设立预抵押登记制度具有以下两方面的意义：一是保护预抵押权人的合法权益。通过不动产登记机关对预抵押事实进行登记，可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制，当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。二是保护善意第三人的合法权益。预抵押登记作为一种具有公信力的公示手段，经过登记可以向社会公众宣告不动产已经抵押的事实，从而达到保护交易安全和善意第三人的合法权益的目的。
二、商业银行因预抵押登记面临的风险
典型案例：自然人李某与A公司签订了《商品房买卖合同》，并向B银行申请个人住房按揭贷款。为了防止违约，B银行在与李某签订了《个人住房借款合同》后，又同其签订了《抵押合同》，并向抵押登记部门申请办理了商品房预抵押登记，李某承担了登记费用80元。随后，B银行又与A公司签订了《保证合同》。在合同履行过程中，因李某失踪，造成贷款逾期。B银行在追索欠款过程中了解到：李某因与他人的经济纠纷，导致预抵押的房屋被C法院预查封。因联系李某未果，B银行遂要求A公司承担保证责任，但A公司认为：该房屋已办理预抵押登记，其承担的也仅是保证责任，根据“物保优于人保”原则，B银行应首先主张预抵押权。鉴于此，B银行向法院申请行使预抵押权，但法院认为：该抵押登记只是预抵押，非正式抵押，且抵押物处于查封状态，因此无法通过法院执行直接行权，必须另案。数月后，因房价上涨，A公司希望回购该房屋。经协商，B银行扣划了A公司保证金账户内的资金替李某归还了欠款。随后，B银行向抵押登记部门出具了撤押通知，预抵押权解除。半年后，李某出现，并提讼，要求法院判令：1、A公司回购房屋的行为和B银行单方撤销预抵押的行为无效。2、B银行向其退还办理预抵押登记的费用80元。3、两被告共同承担本案诉讼费。
此案即是涉及商品房预抵押登记的典型案例。其中，商业银行面临着预抵押权如何实现、能否单方撤销预抵押、预抵押物的查封及预抵押登记费用的承担等多重风险。
（一）商业银行能否行使预抵押权的风险
如上述案例所述，在预售商品房抵押贷款中，如借款人违约，银行要求借款人提前归还全部贷款本息时，如果此时预售商品房抵押仅进行了预抵押登记而尚未办理正式抵押登记，银行是否能行使预抵押权？这在我国各地法院存在不同看法。如2010年《浙江省高级人民法院民二庭关于印发〈关于商事审判若干疑难问题的理解〉的通知》（浙法民二[2010]15号）中指出：“按揭购房法律关系涉及银行、购房人、房地产开发商三方，其中购房人与银行之间存在抵押借款关系。与现房抵押不同，按揭购买期房的抵押登记应属于物权法第二十条所规定的不动产预告登记，在按揭购房人取得房屋产权证并办理正式的抵押登记之前，银行的抵押权尚未确立，当按揭购房者断供违约时，银行有权解除合同，提前收回全部贷款；银行对抵押期房主张优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，并根据物权法第一百九十五条的规定，以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖房屋所得的价款优先受偿。”根据此通知规定：作为预抵押权人的商业银行并无优先受偿权，其只能等待抵押物从期房变成现房，并且办理正式的抵押登记后，方能就该房屋主张优先受偿权。但是，统计数据显示：大多数个人住房贷款形成逾期的原因，皆是因为商品房烂尾或无法办理产权证书所致，且此时开发商均处于资不抵债情况。如法院必须要求预售商品房变成现房，并办理了正式的抵押登记之后，方能主张优先受偿权，那么，我国商业银行预售商品房抵押贷款业务将面临巨大的金融风险。
（二）商业银行单方撤销预抵押权的风险
在商业银行追索债务的过程中，只要开发商履行了还款责任，则借款人与商业银行之间的《借款合同》关系即告终结，而开发商则享有了就所还贷款向借款人（购房人）追偿的权利。但此时商品房已预售给购房人，并也办理了预告登记，那么此时开发商享有的债权与购房人可期待的所有权能否相互抵消呢？原先的预抵押登记是否无需作为抵押权人的商业银行出具任何证明即告自动失效呢？纵观《担保法》、《物权法》及《城市房地产抵押管理办法》等法律法规，对此均无明确规定。
（三）预抵押房屋被预查封的风险
在司法实践中，有一种常见情况，即预抵押给商业银行的商品房，因为抵押人或开发商的其他诉争，导致该商品房被预查封，如在此预查封期间，商业银行欲行使预抵押权，应如何应对风险？依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定可知，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。根据此规定，设定了预抵押权的商品房也可能因为抵押人的非涉及本抵押主合同关系的其他诉争使得该房屋成为被法院采取强制措施的标的物，从而给发放个人住房贷款并办理了预抵押登记手续的贷款银行造成一定的风险。
（四）预抵押登记费用承担的风险
根据《房屋登记办法》规定，如果购买的是预售商品房，则在整个购房过程中，有两处环节会产生抵押权登记费用：一是购房者签订《商品房买卖合同》后，在办理按揭时，与贷款银行共同申请办理商品房预抵押权登记，此时产生一次登记费；二是商品房竣工交付后，购房者需要与贷款银行共同申请办理房屋抵押权登记，此时又产生一次登记费。目前，商业银行的普遍做法是：两次登记费用均由抵押人（即贷借款人或购房人）承担。但随着近两年金融消费者对金融服务和收费的不断质疑，由此产生的风险也越来越大。
三、商业银行防范预抵押登记风险的措施
预抵押制度在司法实践中，将会面临各种各样层出不穷的问题，作为最常见的预抵押权人--商业银行，风险与收益共存。因此，商业银行应时刻认清法律关系，合理合法规避风险，确保预抵押权及其衍生的优先受偿权不被侵蚀。
（一）行使预抵押权的风险防范
《物权法》既然规定了预抵押制度，那么其根本目的无非是为了保护正常的社会经济和金融秩序，维护购房人和放贷商业银行的正当利益。一旦抵押人违约，首要的救济措施就是依据《抵押合同》行使预抵押所赋予的优先受偿权，只是鉴于抵押物的状态为在建工程，没有正式的产权证书，就否定了商业银行的抵押权人的地位，是片面和不公正的。正是基于商品房的在建状态，作为购房人才对其享有可期待的所有权，为了保护这种期待权，防止一房多卖，《物权法》明确了预告登记制度；同样，仍然是为了保护后继的放贷银行的可期待的抵押权，防止一房多贷，《物权法》又明确了预抵押登记制度。因此，商业银行对即便是在建工程的商品房仍然享有不可动摇的抵押权，可据此优先受偿。而且，《担保法》也规定：抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由此可以看出，抵押权人的优先受偿权是抵押权人最主要的权利，也是抵押权最主要的效力，抵押权人若无此权利，抵押权将失去存在的意义。因此，作为商业银行，可在诉讼中向受理法院详细阐明这一法理关系，明示作为预抵押权人享有的处分抵押物的权利，确保优先受偿权可以顺利主张。
（二）单方撤销预抵押权的风险防范
从法理上分析，签订《抵押合同》的双方当事人是商业银行和购房人，因此，解除该合同主体依然也只能是商业银行和购房人。同时，无论办理预抵押登记还是正式的抵押登记，均需要商业银行和购房人一起向登记部门共同申请，那么撤销抵押时，操作程序依然需要作为抵押人的购房人向登记部门申请，由作为抵押权人的商业银行确认后，方可撤销。如果商业银行单方申请撤销抵押，一是登记部门不接受，二是如抵押人与他人存在纠纷，商业银行将难辞其咎。因此，作为抵押权人的银行如何在充分保护债权的前提下，最大限度减少支出，并有效提高办事效率，是一个十分棘手的问题。根据目前的实践经验，最稳妥的做法莫过于：通过法院的生效法律文书解决问题。具体做法为：无论是购房人、开发商、商业银行或与购房人有利害关系的第三人，任何一方以诉讼方式要求解除《购房合同》、《借款合同》和《抵押合同》，商业银行在诉讼中均应坚持以下观点：即请求人民法院务必在《民事判决书》或《民事调解书》等法律文书中写明：商业银行在全部贷款结清后，应向房屋预抵押登记部门出具《同意撤销抵押申请书》，撤销争议房屋的预抵押登记。如人民法院不愿将此明确，而仅在相关法律文书中表明：由购房人配合办理撤销预抵押手续。那么。商业银行则不能主动撤押，只能要求申请人向人民法院申请强制执行，在执行过程中，由法院执行部门直接去房屋登记部门办理撤押手续。但此时商业银行仍然面临风险，必须严密跟踪执行程序，避免在贷款未全部清偿的情况下，预抵押权被强制撤销。
（三）预抵押物被查封的风险防范
从我国现行法律法规来看，查封仅是《民事诉讼法》规定的一项普通的强制措施，其目的主要是为了限制抵押人处分该房屋的权利，并不能限制优于抵押人权利的预抵押权人的权利。换言之：如果在法院查封期间，出现了预抵押权人需要行使预抵押权的情形时，预抵押权人仍然依法享有将抵押物以法定方式变现，并享有优先受偿的权利。只是此时由于存在法院查封，如果预抵押权人优先受偿后仍有余款，则此部分余款不能直接归还抵押人，而应作为抵押人的财产对抵押人的其他落后于预抵押权的债权进行清偿。同时，对于同一房屋上设立的两个预抵押权，则先登记的优于后登记的，在执行时亦有顺位上的区别。因此，预抵押的房屋被查封，并不能成为法院拒绝执行预抵押权的充分理由，一旦出现法院拒不执行的情况，应立即启动复议或异议程序。
（四）预抵押登记费用承担的风险防范
根据2008年4月国家发改委、财政部的《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）第五条明确，“房屋登记费向申请人收取”，但“按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取”。据此规定，因预抵押登记产生的费用，只能由预抵押权人——贷款银行来承担。但现实中，各家银行无一例外均是约定由借款人（购房者）缴纳，如果根据上述规定，则必须由发放贷款的商业银行来承担。尤其是2012年以来，国家发改委等监管部门加大了对商业银行各项收费的检查力度，因此，商业银行应立即着手改变现有做法，有效防止投诉或违规等声誉风险。
参考文献
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The Analysis on the Risk Prevention of Commercial Banks from the System of Pre-registration of Mortgage of Commercial Houses
REN Ying
（Shaanxi Provincial Branch of China Construction Bank，Xi'an Shaanxi 710002）
办理不动产证申请书范文第8篇
金绍达：房屋登记程序是房屋登记机构实施登记行为时应当遵循的方式、过程和顺序，登记的程序必须合法。
按《房屋登记办法》第7条的规定，房屋登记一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿和发证的程序进行，公告则是房屋登记机构认为必要时选择进行的程序。《房地产登记技术规程》对登记程序作了与《房屋登记办法》基本一致的规定：即“房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行”，这里用了个“宜”字。依照《房地产登记技术规程》对用词的说明，“宜”是“表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的”（《房屋登记办法》在规定登记的程序时也加上了“一般”这一前置条件）。所以，从上述办法和规程的规定可以看出，并不是所有的登记都是按申请、受理、审核、登簿、发证这一程序进行。
一、询问申请人是受理程序中的一项具体要求。由申请人提出登记申请时，受理是必经的程序，所以必须要对申请人进行询问。而在登记机构依职权直接启动登记程序时，并不需要由当事人提出登记申请，没有申请人申请，就谈不上询问申请人了。如《房屋登记办法》第41条所规定的登记机构可以直接办理注销登记的情形，以及第75条第1款所规定的由登记机构直接进行的更正登记，这些登记都是由登记机构依照职权直接启动登记程序。所以，不是所有的房屋登记都要进行询问。
二、发证列入了登记的程序，但也不是所有房屋登记的必经程序。如：属于小区全体业主所有的房屋不发证，注销登记、异议登记也不发证。
三、更正登记并不能说是异议登记的程序。登记的程序从申请人申请或登记机构依职权启动时开始，到发证或是记载于登记簿时就告结束。更正登记和异议登记是两种不同类型的登记，所以，一种登记不可能成为另一种登记的程序。