房产投资管理
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了八篇房产投资管理范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
房产投资管理范文第1篇
2007年11月16日，李宁公司以人民币3.05亿元收购红双喜57.5％的股权。收购完成后，红双喜将成为李宁间接非全资附属公司。
兰馨亚洲投资翔博科技(800万美元)
2007年11月13日，北京翔博科技有限责任公司已完成首轮融资，由兰馨亚洲投资800万美元。
众安房产上市(HK:0672；5亿美元)
2007年11月13日，众安房产有限公司登陆香港交易所，此次众安房产在香港主板成功发行54300万股，证券简称为“众安房产”，证券代码为“672”。上市后，众安以6.67元开盘，当天盘中最高报价达7.02元，最终以6.71元收盘。融资5亿美元。
启明创投／海纳亚洲等投资至尊汽车(5000万美元)
2007年11月12日，由启明创投主导，海纳亚洲创投基金和香港麦达基金等共同投资至尊汽车5000万美元二轮融资。
雷曼兄弟等投资芯原微电子(2000万美元)
2007年11月12日，芯原微电子获得IBM公司和美国雷曼兄弟公司共同建立的中国投资基金(CIF)主导，VantagePomtVenture Partners公司和AustinVentures，Sierra Ventures，和华威国际共同注资2000万美元第四轮融资。
高盛收购熔盛重工(2.5亿美元)华奥物种集团上市(NYSE:GRO；2.82亿美元)
2007年11月11日，高盛以约2.5亿美元的价格收购江苏熔盛重工集团的少数股份，约在20％～25％之间。
2007年11月7日，华奥物种集团公司登陆纽约证券交易所，交易代码为“GRO”，融资2.82亿美元。
航美传媒上市(NASDAQ:AM-CN；1.8亿美元)
2007年11月7日，中国最大的航空电视媒体――航美传媒(AirMedia)在美国纳斯达克挂牌上市，首次融资1.8亿美元，上市首日总市值达到10亿美元。
阿里巴巴上市(HK：8288；267亿港元)
2007年11月6日，阿里巴巴在港交所创业板挂牌，股票代码为“1688 HK”。开盘价30港元，较发行价13.5港元涨122％，融资将近267亿港元。承销商为摩根士丹利、高盛和德意志银行。
网龙上市(HK:8288；16亿港元)
2007年11月2日，国内网游运营商网龙在香港联交所挂牌，招股价13.18港元，开盘价19港元，涨幅为44.16％，融资约16亿港元。
红杉资本／海纳亚洲投资乡村基(2000万美元)
2007年11月1日，红杉资本和海纳亚洲宣布对乡村基投入风险资金2000万美元，将在未来三年内注入。
巨人网络上市(NYSE:GA；10.45亿美元)
2007年11月1日，巨人网络成功在美国纽交所挂牌上市，发行价为15.5美元，融资8.87亿美元。加上约858万股超额配售部分，融资总额突破10亿美元。
蒋晓松退出博鳌投资 中信国安实现全资控股
原海南博鳌投资控股有限公司董事长蒋晓松17目表示，他已经将持有的博鳌投资30％的股份卖给中信国安集团，后者将全资持有博鳌投资。
中国三大银行拟收购渣打银行17％股权进军海外
近几个月来，中国工商银行(ICBC)、中国银行(BOC)和中国建设银行(CCB)的官员与新加坡政府投资机构淡马锡(Temasek)进行了接洽，以探讨收购其所持渣打银行(Standard Chartered)17％股权事宜。据悉，淡马锡对此予以了回绝。
京顺盛世投资中国宽带娱乐网(1亿元人民币)
2007年11月11日，视频网站中国宽带娱乐网获得了北京京顺盛世投资有限公司1亿元人民币的天使投资。
光大投资入股北交所获批成第二大股东(1000万股；10.53％股权)
光大集团通过旗下的中国光大投资管理公司收购北交所1000万股股份事宜，已获得北交所董事会通过。光大投资管理公司的持股比例为10.53％，成为北交所第二大股东。
房产投资管理范文第2篇
如今第四次创业成功的刘国和感慨良多，他想告诉想创业和正在创业的人一句话：不熟悉的领域不要做，做人成功才是真正的成功。
购买原始股赔了17万
1986，刘国和从厦门大学计统系毕业，被分配到沈阳变压器厂工作。在国企呆了4年，因为有名牌大学的光环，刘国和备受重视，荣誉接踵而来，但心高气傲的刘国和并不满足于国企缺乏激情的生活。1992年，全国上下涌动着下海热潮，刘国和同几个大学生一沟通，得知大家都有创业的想法，于是在厂‘里迅速辞职，领着大家凑了点钱，开上了冷面店。
开冷面店的同时，刘国和发现当时一些要上市的国企正准备发放原始股，他认准了买原始股将是一个发大财的机会，所以利用原来在国企积累的人脉，用投冷面店赚的钱购买了大量股权证。没想到，这家公司最后竟然没能上市，所有的原始股成为一堆废纸。这次投资最终以惨败而告终，刘国和为此还背了17万元的债务。
收购油墨厂赔了60万
丧气的话说过以后，刘国和还是不甘心就此沉沦下去，觉得自己在股票投资方面的天赋还没有得到施展。经过朋友介绍，他成功应聘进入了当时炙手可热的南方证券公司，并做了经理助理。在南方证券的五年，刘国和在股市投资的眼光得到了证明，几个漂亮的大手笔就为公司创造了巨额利润，不仅偿还了之前所欠下的债务，还给父母在城里买了房子，积累了不菲的积蓄。
钱多了，刘国和的心里再一次蠢蠢欲动。他一边在南方证券打工，一边开始私下琢磨自己创业。当时听朋友说一个铁蛉的油墨厂项目挺好，如果收购过来会有较大的利润空间。刘国和动了心，几乎未做深入了解便收购了这个油墨厂。但因为分身乏术，又缺乏对这个行业的技术支持，他只好把公司委托给朋友管理，最后，油墨厂不但没赢利，反而还让他赔了60万。
投资股市赔了1000万
第二次创业虽然失败了，但刘国和在南方证券期间还是有了几百万元的积累。凭着在南方证券期间积累的人脉和经验，1999年的时候，刘国和选择再次创业，创立了自己的投资公司，专门为上市公司做证券业务和资产投资管理，最高时管理资金达上亿元。钱多了，刘国和的野心也迅速膨胀，很快将公司的规模扩大，谁想到，风险跟随而至。2001年始料不及的美国“9.11事件”让中国的股市出现连续5年的暴跌。刘国和也不例外，许多客户纷纷向他追债。
为了保全信誉，刘国和没有选择逃避，而是把所有风险都压在自己的头上，为了对投资的客户负责，他搭上自己所有的积蓄，又先后卖掉了大连、沈阳、鞍山等地的房产，总算摆平了此事。
再次创业诚信换来朋友帮助
一夜之间回到起点，而且还欠了许多外债，换作别人可能真的就永远倒下去了。可刘国和并没有像第一次创业失败时那么悲观。他深知在自己喜欢的这个领域，诚信的价值有多高。
房产投资管理范文第3篇
根据招商银行与贝恩公司联合的《2013中国私人财富报告》显示，约有三分之一的高净值人士已经开始考虑财富传承，而这一比例在超高净值人士中更高，接近二分之一。从产品需求角度看，家族信托位于首位，提及率接近40%。在超高净值人群中，家族信托的需求更加旺盛，提及率超过50%，并且有超过15%的受访超高净值人士已经开始尝试接触家族信托。此外，37%的高净值人士表示希望通过跨境资产配置进行财富保障和风险分散，约30%的高净值人士已经实际进行了跨境资产配置。
由此可见，家族信托俨然成了中国家族企业的“香饽饽”。所谓的家族信托，按业内的共识，指的是以个人作为委托人，以家族财富的管理、传承和保护为目的的信托，受益人一般为本家族成员。正如华宝信托财富管理中心总经理朱俊杰所说，“家族信托能够实现个人（家族）财富处理的专业化和社会化。”
纵观各大富豪，有的利用家族信托在离婚纠纷中保护财产安全、公司稳定，有的则实现了家族传承的作用。如今，在中国家族客户的心目中，家族信托地位已经日益凸显。
家族信托是个性化产品
虽然家族信托在国内刚刚起步，但是它却是针对家族客户的个性化产品。“家族信托是多目的的信托，其主要目的是传承到指定的人，同时还附带税务的筹划、信托财产再投资等目的。在这样的基础上，信托机构为客户提供类似于产品模块的服务。”华宝信托产品创新与研发中心总经理卢晓亮介绍，中国的家族财富信托的品种包括现金类家族信托和资产类信托，其中绝大多数是现金类家族信托。而这两类家族信托，在信托机构的服务范围内，包含了五大服务模块。
传承模块。由于目前国内第一代富豪家族成员已经进入中老年，借道家族信托需要实现的重要目的是“实现传承”的意愿。“客户通过家族信托要完成他益的分配规则，比如财富的受益人是谁，给多少，传承的形式如何等，通过信托机构帮助他们传递意愿。”卢晓亮说。
再投资的模块。目前国内积累的财富时间还很短，大部分家族都处于创富阶段，因此对于再投资模块非常重视。“无论是股权、房产等资产，信托机构会根据家族客户的投资偏好进行再运作，找到符合他们的投资管理方向。”卢晓亮介绍，比如由信托机构掌握控股权的再表决和管理、房产的出租、维修或是销售环节，让信托机构成为对外投资的平台，以信托的名义进行再投资。
税收筹划模块。虽然信托在国内无法达到免税和避税的目的，但是用信托进行税务的筹划成为家族不可或缺的“利器”。“一般而言，财富什么时候分配给后代就什么时候交税，在还没有交到实际利益人手上时，信托资产是免缴税的。”有了这样的保障，不少家族在进行税务筹划时，会把信托产品考虑在内。
公益基金模块。不少一代的家族成员，在资产到达一定程度时希望为社会做一些公益的事，并通过公益信托的平台进行交流。“在中国看重的是‘远亲不如近邻’，一般家族隔三代就是远亲，也成了旁系。因此在中国同姓的人很多，但很多都不认识，而公益信托可以充当一条纽带把所有的子子孙孙维系在一起。”朱俊杰介绍。
另外，由于国内和国外法律的规定，公益基金能够享受税收的优惠，在公益支出时也具有一定数额的抵值发票，在一定程度上，公益基金可以达到税务筹划的功能，这也成了公益信托基金受家族客户青睐的原因。犹如卢晓亮所说的，“这样一来，既可以满足家族做公益的目的，又能发挥税收筹划的功能，同时还能有一个平台维系家族成员之间的感情。”
专项基金模块。根据客户的需求，信托机构一般会为家族客户设置专项方向的基金。“比如教育子女的基金、为家族成员设立的养老基金，根据客户不同的需求，为其量身定制的专项基金，以便为家族更好地服务。”卢晓亮说。
收费模式分层级
“术业有专攻”，在为家族客户提供信托服务时，信托机构根据信托服务的不同，收费也不一样。其中比较核心的是设计产品的费用。“为家族信托进行顶层设计，实际上是为家族客户提供咨询服务，这里需要耗费较多的智力资源。”卢晓亮介绍，为家族客户进行产品设计需要单独收费，而且是一笔固定的费用，会根据家族客户的需求进行商定，如果不是简单的投资管理和财产转移，这笔费用由于折射不到投资收益的比例，所以收费不低。
投资运作的收费是重要的收费项目。卢晓亮介绍，投资管理人一般会按业绩基准与家族客户按分成来收费，即按照帮助客户获取投资收益后，对投资收益进行分成。比如证券类的二八分成，而股权PE投资的比例会更高。根据信托机构的不同，这种收费模式也不相同。“有的信托公司一定要有保底的费用，对于投资管理比较有‘自信’的公司，就会按分成比例。”
此外，家族信托中事务性管理的费用也占据了一块重要的内容。“在管理家族股权时，代表家族成员行使表决权等内容，由于没有体现太多的智力的资源，其收费也不会超过1%。”
国内家族信托还不健全
对于家族客户而言，找信托机构打理家族业务，“就等于把身家都给了信托机构”。也正因此，其沟通成本比较高，“即便信托机构有国企和政府的背景，家族客户也未必完全信任。”卢晓亮介绍，国内信托机构在与家族客户沟通时，沟通环节复杂，沟通时间也都比较长。
房产投资管理范文第4篇
关键词：事业单位对外投资管理途径
中图分类号： F830.59 文献标识码： A 文章编号：
为进一步加强和规范事业单位财务管理，提高资金使用效益，财政部对《事业单位财务规则》进行了修订。新修订的规则自2012年4月1日起施行。事业单位对外投资是国有资产的重要组成部分，也是事业单位履行事业职责、获取经济收益的来源之一。但长期以来，我国对事业单位对外投资的管理一直处于相对缺位状态，职责的缺位造成了管理的薄弱。如何加强事业单位对外投资的监管是当前摆在我们面前的重要课题。
一、事业单位对外投资的方式和概念
事业单位对外投资，是指事业单位依法用自身所拥有的固定资产、流动资产、无形资产等资产向其他单位进行的投资，包括组建全资或参股企业、合资、合作企业等投资行为。事业单位对外投资按资产形态分为固定资产投资、流动资产投资和无形资产投资。按照投资形式分为债权投资、股权投资。
二、当前事业单位对外投资管理存在的问题
1、对外投资项目决策程序不规范
自财政部"两个令"以来，从中央到地方纷纷加强了对国有资产使用管理的研究和探索，各地资产使用规章制度己经 基本建立，但是在执行过程中，却存在执行不到位的问题。按照财政部 36号令的规定"事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核后，报财政部门审批"但在实际执行过程中，却存在很多未经审批、未进行可行性研究、未签订对外投资合同等问题 为事业对外投资带来了很多的隐患。
2、对外投资资产管理不规范，资产使用效益低下
部分事业单位对被投资企业的监管不力，存在重投资、轻管理的现象，对投资项目的经营决策、经营管理情况、财务状况、经济效益等情况重视不够，造成投资资产使用效益的低下。主要表现在:被投资企业法人治理结构不健全，出资人管理缺位;企业内部管理制度不健全，内部管理混乱，投资企业没有进行有效的监督和管理;未建立投资项目后期跟踪管理监督机制，投资单位的合法权益受到侵害;缺乏有效的激励机制和约束机制，不能充分调动经营者的积极性;缺乏有效的财务监督，投资企业财务收支随意性较大等。
3、对外投资会计核算不规范
根据事业单位会计制度的规定，事业单位对外投资应在对外投资科目进行核算，但在实际操作中，很多单位将对外投资放在往来账中核算，既不符合会计制度的规定，混淆了财务关系 在实际中大量投资以及由此形成的收益游离子监管之外，又给私设"小金库"和不正当获利等留下了空间。
4、对外投资收益收缴管理制度不完善
目前，由于事业单位对外投资收益收缴方面没有明确的管理办法，使得事业单位对外投资收益未能上缴财政;此外，大多数事业单位对外投资也没有明确的收益分配约定，造成许多被投资单位自成立以来，从未进行利润分配，投资收益大都留在了被投资单位，使投资收益游离子财务管理和预算管理之外，极易成为某些单位或个人的"小金库在一定程度上扰乱了社会分配秩序。
三、事业单位对外投资管理体系的方法途径
1、严格对外投资审批程序，加强可行性论证的具体几个方面
一是严格对外投资审批程序。为控制事业单位对外投资风险，减少对外投资的盲目性和投机性，事业单位对外投资应实行严格的审批程序，未经监管部门批准，一律不得对外投资。
二是加强对外投资的可行性研究。事业单位对外投资项目前期决策是决定投资效益的关键，对外投资项目要进行详细的可行性论证，全面分析在市场、财务和法律等方面的风险，对重大投资项目还应建立专家论证制度，充分昕取意见、建议，保证可行性研究报告的可靠性、真实性、客观性。
三是建立部门配合、相互制约的联动管理机制。未经事业单位对外投资监管部门的批准，土地、房产、车辆等产权管理部门不予办理产权、户籍过户手续，工商行政管理部门不予进行工商注册登记。通过部门间的联动，全面加强事业单位对外投资的监管。
四是规范事业单位对外投资账务处理。对于经批准的对外投资项目，事业单位应当按照《事业单位会计制度》的要求，在对外投资科目予以核算，严禁挂往来账款。
2、履行财政部门监管职责，建立健全基础管理制度
事业单位对外投资作为事业单位资产的一部分，由财政部门履行监管职责。目前，财政部门对事业单位对外投资尚未形成系统的监督管理制度，制度体系有待于继续完善。作为监管部门，财政部门应加快研究制定事业单位对外投资的出资管理、产权管理、考核管理、薪酬管理、收益分配等基础管理制度体系，为履行监管职责提供制度保障和管理依据。
3、完善公司法人治理结构，事业单位通过向被投资企业下达经营业绩考核指标，与被投资企业经营班子成员签订经营业绩责任书等手段，逐步建立健全经营收益分配制度，完善考核及奖惩制度，充分调动经营者的积极性，以提高对外投资企业的经营效益。
4、合理选拔管理人才，建立科学的选人用人机制
目前事业单位对外投资企业的负责人基本上由事业单位人员兼任，难以履行有效的管理责任。为加强对被投资企业的经营管理，提高企业管理水平，事业单位应选派或外聘思想政治水平高、组织能力强、懂得经营、善于管理的优秀管理人员专职担任企业主要经营者，由熟悉业务、善于理财的人员担任财务主管。同时，应建立投资项目的经营责任制，明确被投资企业负责人的经济责任，通过责任意识进一步提高投资效益、实现国有资产的保值增值。
5、加强对被投资企业的财务监督检查
被投资企业应当严格执行企业会计准则和会计制度以及企业内部各项财务会计管理制度，及时向财政部门及主管部门报送相关财务报表和财务资料，接受出资人和监管机构的检查和监督，并定期委派中介机构对其进行财务审计监督，切实管好人、管好账本，创新集团管理模式。加强战略管理，科学制定和适时调整企业发展规划。建立健全内控体系，切实把好对外担保、应收账款、债务等风险管理关口。强化对子公司重大事项的管控，加强对二、三级企业和项目单位的监督检查，确保集团公司的管理理念、管理方法得到贯彻落实。
参考文献:
房产投资管理范文第5篇
像多数年轻父母，当鲁伊吉，带着年轻漂亮的妻子和三个女儿，分别是1岁，3岁和5岁。来到我的办公室时。他明确讲，“我要给她们三个设立教育储蓄账户。”鲁伊吉三十多岁，是芝加哥西郊的一家生意不错的汽车碰撞维修公司的拥有人。40分钟后，三个教育储蓄账户设好了。鲁伊吉分别为子女在教育计划里面放了7000，8000，9000美元的最初始投资。尽管开设最初教育储蓄账户仅仅需要25美元就可以了。经过我的讲解，鲁伊吉为三个子女挑选了Oppenheimer Funds公司的下属投资管理公司OFI Private lnvestment公司提供的以年岁为基准的投资配置模板。
这里要强调的是，尽管教育计划总的说是由州政府设立管理的。但具体账户资金的投资管理是交由OppenheimerFunds公司这样的共同基金公司来管理的。州政府需要借用这些投资管理公司的专业能力来使每一个教育基金账户得到最佳的收益。州政府的责任是挑选并监督他们。比如2007年以前伊利诺伊州政府选择的是美国花旗的关联共同基金公司美盛集团(Legg Mason，Inc.)来管理。但因为其业绩不好。换成现在的Oppenheimer Funds，Inc.该公司为账户收益人，也就是儿童，设立了两类投资的资产组合类别。分别是年岁基准和选择基准的投资配置类别。年岁基准类别里分别又分主动配置策略组合和指数策略组合两种。
以年岁基准为例，细分为新生儿～6岁，7～9岁。10～11岁，12～14岁，15～17岁以及18岁六种投资组合。鲁伊吉的子女全部都小于6岁。所以她们都采用投资期长，注重通过股票投资达到投资长期增长，通过部分固定收益产品减缓股票投资波动的组合，即新生儿～6岁的组合。也就是股票投资占90％，固定收益类投资占10％。
另外需要提及的是，由于税收，投资的复杂性，美国各州政府的教育计划是交给专业的经纪公司来卖的。产品的特性需要由各个经纪公司或资产管理公司的投资顾问来为客户做详尽的讲解。投资顾问可以给客户讲解教育账户在税务上的好处，但如果没有注册会计师的执照，提供税法方面的建议给顾客是被严格禁止的。所有涉及税法的建议必须来自于注册会计师或会计师事务所。
教育账户的税收优惠
那么教育账户到底有什么好处呢?教育账户的好处简单讲是在投资阶段的递延税赋。和使用期(比如儿童入学)的合格教育花销的免税。递延税赋是在投资期间不付税。如果以我们国内的税收作比喻的话，那么就是在投资期，在教育计划账户里的投资，不论你具体投资的是股票还是公募基金，你不需要缴纳印花税和股息税。这些钱继续留在账户里年复一年地为你的投资增值做贡献。
右边的表格可以简要说明一个递延税赋的账户和一个一般投资账户增长的差别。对于同样的投资，像教育计划这样的递延税赋投资账户长期回报一定会超过普通付税的投资账户。这个假想表所示的是1万美元的最初投资在年8％增长率情况下的增长。该付税账户假设的是28％的联邦税率和5％的州税税率。该表不代表任何具体投资账户或投资。也没有将计划费用和收费记入考量。如果这样的因素被考虑进来的话，回报会低于图表显示。
对于“合格教育支出”比如，学费，书本费，住宿费等涉及到教育的开支，从教育账户里提钱出来用于支付的时候。不需要再缴纳这笔钱的联邦税和州税。对于什么被称谓为“合格教育支出”，该计划有严格的定义。这主要被用来防止该计划的税收好处被滥用。
基于以上的事实，比较用普通没有税收优惠的、给子女积攒将来用于教育开支的账户相比，递延税赋账户(如教育储蓄账户)的税收好处显而易见。所以这是地方州政府和联邦政府给予大众子女教育的税收优惠待遇。对于多数家长而言是不拿白不拿。也因而教育账户的最大投资不能超过320,000美元。并且如果该账户的资金被挪作教育之外的用途的话，要付一定比例的强制性罚款。比如盈利部分将被收取普通联邦收入税，和任何可能适用的州收入税，以及额外10％的联邦税作为罚款。
教育计划的另外一个税收上的好处是爷爷，奶奶可以以赠予的方式每年给教育账户里注入一定额度的投资金额，而不需要为此付税。这也因而给老年人传递资产给子女提供了一种选择。
用投资配置保证账户稳定增值
对于教育账户的投资人。州政府指定的投资管理公司一般会提供多种投资配置选择。比如伊州目前的投资管理公司Oppenheimer Funds Inc，为投资者提供基于不同年龄基准的不同投资组合。
教育开支在美国对于大多数家庭而言，是除房产之外的最大投资。芝加哥大学，美国西北大学，哈佛大学的学费2007年是每年36,000美元左右。如果以每年6％的增长率计算，那么每过12年就会翻一倍。也就是说从现在到2020年，每年的学费会大约达到72，000美元一年。这对多数家庭都是不可小视的投资。所以教育计划投资对于美国家庭而言是越早准备越好。
下面的表格揭示的是免税优惠情况下，投资有利滚利的增长。越早投资享受的好处越多a这个例子里，初始5千美元的投资，每个月额外追加100美元直到您的小孩到18岁，假设每年6％的回报率。这个计算只为显示长期投资的结果而非实际投资收益。这个图表里没有将计划费用和收费计算在内。否则收益会低一些。另外这种定存投资也不保证在下降的市场情况下盈利。
房产投资管理范文第6篇
2014年2月21日，世邦魏理仕宣布为中国绿地集团收购美国洛杉矶中心区最受瞩目的开发板块之一――大都会项目提供投资物业咨询服务。
这是世邦魏理仕自2013年10月15日转型为商业地产服务和投资公司之后，很大的一个交易。它不仅是绿地集团在美国的首个收购项目，也是世邦魏理仕中国与洛杉矶的团队在此次交易中通力合作，体现全球业务平台与本地知识相结合的成果。
世邦魏理仕，一个公众并不太熟悉的名字，但这家总部位于美国洛杉矶，有100多年历史的企业，是全球最大的商业地产服务和投资公司（按2013年的营业额计算），它服务的“业主”大都赫赫有名――世界最高的10栋大楼中，有8栋它曾提供过服务，如纽约帝国大厦、台北101大楼、上海的世界金融中心、金茂大厦等。而“租户”中，绝大部分都是世界500强企业：索尼、高盛、福特、摩根士丹利和麦肯锡咨询等。
事实上，从1988年为北京国贸大厦一座提供租赁顾问服务开始，到1996年正式成立北京世邦魏理仕公司，至今世邦魏理仕进入中国内地市场已经超过26个年头。而随着公司的转型，“投资”业务正在被前所未有的重视与发展，其业务范围进一步扩大，具体产品与服务实现了物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等360度全方位的覆盖。 转型第一步：并购
世邦魏理仕的转型源于2008年的全球经济危机。之前，世邦魏理仕在中国的的主要业务是提供房地产顾问服务，包括研究分析、策略顾问、物业估值、买卖与租赁、投资、物业与资产管理等。2008年，全球经济危机爆发。在经过了经济危机的“冷思考”和多年的资本积累之后，中国房地产企业从2009年开始走上转型之路，发展商业地产、走到海外、介入金融等成为许多房地产品牌企业的转型方向，新一轮的投资热和资本转移开始。
形势的转变、客户的需求，都使得世邦魏理仕必须完善自己的服务领域，进入自己之前并不太熟悉的投资金融领域。为了实现这一目的，世邦魏理仕选择了其一贯的方式――并购。
事实上，并购一直是世邦魏理仕的一大发展动力。在世邦魏理仕100多年的历史中，前60年的成长靠自己开店，后40年的成长靠并购。而每次并购之后，世邦魏理仕都会收获新的发展空间。
于是，在经过一番筹谋和运作之后，2011年2月15日，世邦魏理仕宣布将以9.4亿美元收购荷兰国际集团（ING）的大部分房地产投资管理业务。此项收购包括ING在欧洲和亚洲的房地产投资管理业务，管理资产达598亿美元。同年10月3日和10月30日，分别完成了收购 ING 亚洲房地产投资管理业务和欧洲房地产投资管理 （ING REIM） 业务。
ING 房地产投资管理业务被收购以后，成为世邦魏理仕全球投资有限公司（CBRE Global Investors）独立经营的一个业务部门而存在，简称CBRE GI 。
收购ING房地产投资管理业务，是世邦魏理仕完成的自2006年收购 Trammell Crow Company 以来最具转型意义的一笔交易。ING是一家植根于荷兰的全球化金融机构，尤以金融服务、保险规划及投资管理独具心得，在银行领域，ING为其境内和境外投资者提供投资选择，正好可以有效补充CBRE的弱项。世邦魏理仕中国区总裁潘可维在《商业价值》采访时表示，“我们看重的其实不仅是实体的房产，我们希望提供资产背后股权的服务。因为我们一直都没有这方面的经验，所以通过并购ING，可以掌握投资银行的业务，为实体的房地产提供更多财务和金融方面的服务，而世邦魏理仕的服务也将更加完整。”
在接下来的几年里，世邦魏理仕加速并购步伐。范围从美国到英国，从越南到土耳其，并购业务公司的业务范围从住宅到商业，从零售地产服务到医疗保健咨询与项目顾问。
循着世邦魏理仕的并购路径，人们可以发现：世邦魏理仕喜欢并购有金融性质的企业，这些并购对象在后来不仅直接带来收入，还帮助其增强核心竞争力，拓宽了主营业务收入。而其连续在资产管理咨询服务、按揭贷款服务和企业物业设施管理及投资管理业务展开收购，不仅使得世邦魏理仕收入又一次被提升，更重要的，世邦魏理仕得以更深层次进入资产管理和金融服务领域，为其之后的转型全产业链发展奠定了基础。 新的运作模式
就在世邦魏理仕完成对ING房地产投资管理业务收购的时候，中国乃至全球的房地产和资本流向发生了新的变化。商业地产如火如荼，物流地产方兴未艾，互联网和移动互联网时代的到来，诞生了一批科技新富豪。
商业地产，一个玩资金的行业，最大的风险是财务风险，特别是只租不卖的话，现金流就非常重要。真正的商业利益在于运营成功以后租金持续增长的资本化率，因为未来任何收益都可以被证券化或者基金化。然而，目前中国的商业地产行业存在一个硬伤，即没有REITS（房地产信托投资基金）等退出机制，外资和本土的商业地产基金投资也并不活跃，所以下单寥寥可数。在中国，除了极少数央企开发商拥有相对低成本的资金外，绝大部分商业地产项目都面临着极大的融资与资金周转压力。
在这种情况下，资金市场的需求方和供给方，无时无刻不在寻找对方。于是，世邦魏理仕转型后，除了原有的业务，把目光更多地投在了资本运作上。
事实上，世邦魏理仕的客户多数是“高端写字楼和商场”，住宅只占小部分，同样也定位于高端。世邦魏理仕的“利益相关者”主要有两方：业主和租户。业主追求更高租金；租户追求优质服务和品牌。这两种需求，表面上有冲突，但在其高端品牌定位”和“严格质量管理”之下，却达到契合。
在潘可维看来，一栋大厦的价值，不是入伙后几年就能全部实现，而是要在几十年、甚至上百年内，实现保值增值。物业能否保值增值，在于物业设备设施状态、功能配置、服务水平，是否能满足高端客户需要。而世邦魏理仕把“物业管理”称为“资产管理”，并通过两个途径，来提升价值。一是通过前期“设计评审与顾问服务”，优化发展商方案，使之更符合市场和行业方向，减少设计缺陷，避免施工变更造成浪费；二是通过后期“全权委托管理服务”，提升项目竞争力。
这种资产管理不只体现在商业地产，还体现在物流地产。电商的发展催生了物流地产，而中国高水准的仓储却凤毛麟角。“在美国，仓储都是五六层高，物品分拣都是机器人操作。”潘可维表示，“一旦我们帮助企业运作了物流地产项目，还可以把企业自用之外的空间分租出去。十几年之后，仓储要卖掉，我们还会提供客户给企业，并帮助新的业主提供重新定位、运作模式。”
“甚至，世邦魏理仕可以为各界大佬组成一个房地产私募基金。”，按照潘可维的表述，未来，房地产私募基金基金规模将越来越大――从后台支持房地产开发商逐步走向前台，直接拿地开发，基金将倾向于拥有大量稳定租金收入的写字楼、商业物业。而在经过一系列并购之后，世邦魏理仕在不动产方面的经验积累已然完善，可以在房地产行业牛熊转换的剧烈周期变动中，为那些进入房地产的企业提供融资服务，在熊市时收购廉价物业，获取稳定租金。
以上的种种服务，其实是业主、租户和世邦魏理仕实现了三方共赢：业主和租户双方减少了搜寻时间，降低了成本；业主实现了物业的保值和增值；世邦魏理仕则获得较高收益。
因此，不管是商业地产、物流地产还是其他物业形态，世邦魏理仕的这种可循环的服务一直延续，而这正是它成长的关键。“对于市场，永远有看跌和看涨两种观点，我们就是把这两种观点的人组织在一起。曾经，世邦魏理仕在上海淮海路有一些资产，同一个办公楼我们帮他转手五六次，提供物管，提供租赁。”潘可维说。
房产投资管理范文第7篇
一、带租约销售
其实质是先租后售，即开发商先引入租户，提升商业氛围及开发产品的价值，然后以更高的溢价销售给投资人。具体有两种方式：
（一）开发商先出租房产，在销售给投资人的同时约定资人出租房产
即房屋的招商及商户的经营管理由开发商内部的租赁管理部门统一负责，房产的租赁收益根据合同约定在开发商收到后转给业主或由租户直接转给小业主。这样房产销售后，一方面招商管理、催收等专业工作有专人管理，另一方面投资人也可以从开发商（或租户）那里获得稳定收益，避免了投资人和租户直接接触，因不够专业而带来的麻烦。
风险分析：这种方式虽有利于开发商统一规划管理提升房产溢价，但受国家出台的《商品房销售管理办法》规定禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房规定的限制，开发商完成租赁实际发生在产品竣工备案之后。这就对开发商的前期设计规划、工程、招商能力、商业运营能力等都提出较高要求。若招来的商户并不符合规划定位或不能带来足够的人气，吸引消费，实际上是达不到吸引投资者或者溢r出售的目的。
此外，合同期商业运营管理也由开发商负责，实际上增加了开发商的后期运营成本，并且一旦商户经营不善发生提前退铺，开发商将面临被小业主的问责甚至承担空铺期间的损失的风险。
（二）房屋带租约销售，销售后开发商与承租人、买受人不再发生关系
即在开发产品竣工备案后，销售前，其开发商已找到商户并和承租人签订了租赁合同；开发产品销售后，开发商、买受人与承租人通过签订三方协议实现对租金的收益权的转移，此后，开发商将不再参与招商和商户的管理等工作，由小业主和商户直接对接。
风险分析：第一，这种方式看起来虽可以帮开发商售楼后全身而退，但如果所带租约的商户并不能带动商业氛围，则实际起不到吸引眼球促进销售的目的。且在售后，如商户经营不善提前解约或转租导致小业主损失的，小业主仍可能找到开发商维权。另外，商业后期的运营形象，商户和业主间的纠纷也会一定程度影响到开发商的品牌和长期发展。第二，此外，在三方交易合同中常常忽略约定带租约的房产销售后，其租金收益涉及的个人应缴税费由谁来承担开具发票义务（即是个人自行开具票据，还是租户代开或者开发商协助开具发票等）的问题。根据《税法》个人出租的房屋，将涉及增值税、房产税、增值税附加、个人所得税、印花税等。合同未明确约定发票开具义务人可能导致个人因不知开票方式或以为开具发票非本人义务未出具发票，而商户因未收到发票拒付租金引起的纠纷，并且相关各方最终可能还是会追溯到开发商。
二、售后返租
即指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业的商品房，并在约定的期限内向买受人按约定的金额或比例返还租金的售楼行为。这种方式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价，给予投资者和承租户以足够的信心。
具体为三种模式：第一种模式：开发商将房屋销售给投资者，经开发商介绍，投资者与管理公司签订包租或委托经营管理合同，由管理公司按照合同约定的期限、金额定期向投资人返还租金，租户则直接与管理公司发生关系；第二种模式：投资者向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；第三种模式：投资者向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。
风险分析：对于第一种模式：第一，开发商先将房屋销售，小业主再委托商业公司代租或包租。这种操作在销售时点所售的开发产品并未实现真正意义的增值，所以，如果定价低则不能满足利润需求，定价较高将难以吸引投资者，如果定价高但给予的投资回报率也高则虽然可能吸引到投资者，但商业公司运营压力将增加，一旦招商或运营不利，所签约的租金水平不能达到返租水平或涵盖费用，商业公司则将承担相应的损失。第二，现实中，部分开发商为了去化产品又不体现实质上房产的降价贬值，会直接在售价中扣除头几年的返租款。为了避免法律风险（根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房），开发商通常不会在售楼合同中直接体现“售价已扣除返租款”的内容，而在管理公司和投资人的合同中则明确“头x年的返租款在售楼款中已扣除”。由此而来将出现另外的问题：一是开发商和管理公司并未形成相关契约，管理公司和投资人的合同中体现的“售价已扣除返租款”是单方面的，这样，售楼款中已扣除的本应由管理公司承担的返租款因缺乏抵税（所得税）依据，管理公司将多承担税负。二是由于返租合同中约定了固定金额或比例的返租款，管理公司需定期向小业主支付返租成本，一旦出现空铺或招商不利、收款不及时等情况，管理公司将承担很大的运营压力和风险。因此，实操中，如果不是较好地段的商业产品，承担小业主售后返租业务的通常是开发商的关联公司。
对于第二种模式：这种模式下，开发商既是房产的出卖人，又是房产的承租人，还是房产的出租人，多重法律关系在身（即开发商与业主之间的商品房买卖关系；开发商与业主之间是房屋租赁关系；开发商与管理公司或者商户之间存在房屋转租关系）意味着开发商将承担更多的法律责任，一旦发生争议将有可能牵一发而动全身，处理矛盾的复杂程度更高。此外，在开发商的销售房产、转租等有收益的环节都涉及流转税、附加税、甚至企业所得税，且根据《税法》要求“产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税”，即在一定情况下，开发商还存在替小业主缴纳房产税，即新增税负的可能。
对于第三种模式：开发商受业主的委托，代业主出租所购买的房产，业主与管理公司或者商户之间存在一个租赁法律关系，业主与开发商之间仅存在一个委托租赁的法律关系。这种模式表面上法律关系相对简单，有利于房产的销售和管理同样被自己掌控，但通常要求开发商在售前已吸引到足够实力的租户或开发商在业界本身已有较好的商业运作口碑深受投资者的信任和关注，否则开发商一旦没有找到合适租户，无法兑现小业主所期待的投资回报，或者难以吸引到真正投资者，甚至引起小业主的维权。因此，实操中，这种模式下的开发商一样会在合同中约定返租的金额和比例，当返租金额高于所招商户的租金金额时，开发商蒙受损失的风险也就应运而生了。
房产投资管理范文第8篇
项目管理工程师当今社会急需的人才，需要在各行业工程专业的学生、执业工程师和经理中培养更好的项目管理人才。本书的目的不仅是目前项目管理的原理和技术教授，同时也讨论项目管理标准、流程和要求，比如项目管理知识体系等。
本书每章开头由一个基本主题引入，该主题可被具有本科基础知识水平的读者理解，然后由此深入到更复杂的主题，到章节的最后，主题的难度深入到适合研究生水平。对于在行业中执业的专业人士和经理，本书还提供了项目管理实际应用的真实案例和项目管理的原理。本书讨论的项目管理发展领域包含：负责投资项目审核审批和招商引资的政府机构及相关部门，从事项目评估、投资决策工作的企业相关部门，银行或非银行金融机构信贷和投资管理部门，从事风险投资和产业投资的企业或部门，从事建筑房产、IT通讯机槭、石化、科研等企业或部门，以及自创企业。
书章节内容为：1.在工程中的项目管理需求；2.工程项目管理环境；3.重点项目管理工件；4.工程经济与项目管理；5.要求和范围管理；6.时间管理；7.成本管理；8.质量管理；9.人力资源管理；10.通信管理；11.风险管理；12.采购管理；13.利益相关者管理；14.道德和工程职业化。
这本书通过理论和实践相结合，以及工程技术问题和商业问题的整合，旨在消除笼罩在项目管理工程师这个行业的神秘面纱。本书适用于高年级的本科生和研究生，行业内的执业工程师和经理。