房地产资金封闭管理
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房地产资金封闭管理范文第1篇
关键词:宏观调控 房地产 信贷风险
中图分类号:F830.572 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)07-188-02
一、目前我国房地产市场状况概述
2010年以来,房地产市场持续“高烧”,疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快,房价增速远超居民人均可支配收入增长,一般居民越来越难以承受。房地产市场秩序仍较混乱,亟待整治。在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下,房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。而且,房地产市场投机、投资行为较为普遍,哄抬房价现象较为严重,市场秩序需要着力进行治理。此外,商品房供应结构不合理,中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足、保障房建设投入不足。
为了防止地产市场的泡沫,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,4月14日和17日,国务院连续通知,其中4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为楼市调控“新国十条”,由此拉开密集调控序幕。“新国十条”公布后,楼市也开始出现了一些积极的变化,部分城市更是出现了“量价齐跌”。经历了2009年及2010年初的疯狂上涨后,中国楼市正面临着新一轮调整期,而且本轮的调整才刚刚开始,未来房地产市场无论是成交量还是房价均面临着较大的下滑可能。因此,商业银行不能忽视对房地产信贷风险的防范。
二、商业银行房地产信贷面临的主要风险分析
1.房地产开发贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年5月20日,按银监会要求,各商业银行公布了房地产贷款压力测试结果。若房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点,个贷不良率上升0.3个百分点。
目前,宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅,加之信贷紧缩,在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调整,一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中,银行特别要关注下列风险:一是“楼盘烂尾”;二是开发商的现金流出现较大问题;三是小企业运作大项目;四是房地产开发项目运作不合规。
2.集团资金链断裂导致银行损失。房地产市场调整,可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点,涉及多种项目资金的运用,对资金的衔接运用要求很高。中国目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作――通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力,特别是如果形成少量资本运作巨额资产的情形,无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题,均可能引起企业资金链断裂风险,进而导致银行贷款风险。此外,企业集团还存在资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险,相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期,商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。
3.抵押品市场价格大幅下降使得银行信用风险增大。在房地产市场调整时期,房地产抵押品的市场价值下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格,那么借款者很可能违约。而在借款人违约后,在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。在商业银行的抵押贷款业务操作中,抵押担保贷款额一般不超过抵押品变现值的70%,这通常意味着当房地产价格跌幅逾30%以上时,商业银行面临的信用风险将陡然上升。
4.房地产市场出现深幅调整时,银行个人住房贷款风险上升。中国商业银行个人住房贷款在总贷款中占有较高的比重,并且超过房地产开发贷款所占的比重。个人住房贷款常见的风险是由于个人投机性需求引起的。当房地产价格节节上涨时,在“正反馈资产价格效应”的影响下,个人住房投机性需求增加。而当房地产价格泡沫破裂时,由前期个人住房投机性需求产生的个人住房贷款产生坏账的风险加大。当房产价格急剧下滑时,会出现“断供”的银行风险。
当房地产市场出现深幅调整时,银行要留意两类个人住房贷款信用风险的爆发。一类是“理性违约”,当抵押房产的市价下降到低于贷款余额时,借款者从自身利益最大化出发主动违约;另一类是“被迫违约”,房地产市场调整会与经济调整相互作用,经济下行可能使得一部分贷款者的收入减少,可能出现借款者有偿还贷款的意愿,但由于偿付能力不足而无法如期还贷。
5.假按揭、假首付、假房价等增多使银行信贷风险增加。在房地产开发企业资金链趋紧时,部分过度扩张的企业可能采取诸多冒险行为,例如通过虚增注册资本金套取银行贷款、采用“假按揭、假首付、假房价”等手段套取银行贷款等,从而使银行信用风险增大。“假按揭”主要是一些房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段,骗取银行贷款;“假首付”是房地产开发商利用预售环节以分期首付或为购房者垫付首付款等手段违规为借款人办理首付;“假房价”主要是开发商通过虚构的房价来套取更多的银行贷款。
三、商业银行应对房地产市场深入调整的措施及建议
面对房地产市场深入调整可能给银行带来的巨大风险,商业银行除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外,还应进行内部经营管理的调整,加强房地产行业风险管理。
1.把好市场准入关,实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理。一是实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理,重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理,加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目,对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目,要严格进行限制。
2.坚持房地产开发贷款封闭管理,严防信贷资金挪用。首先,要明确项目资本金审核等要求,确保企业自有资金和前期销售收入全部到位,并加强与城建、房管、土地等政府部门横向交流沟通,及时获取最新项目信息。其次,贷款发放要掌握好节奏,要根据项目的销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度,合理安排贷款发放。再次,要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程,消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况,督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理,首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理,保证开发贷款能按期收回。
3.完善房地产贷款风险监控机制,做到风险的早发现、早处置。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警,建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系,及时分析掌握行业发展态势和区域特点,为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理,通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等,及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查人员的岗位责任,加强监督管理,切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风。三是盘活风险贷款,积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,要借助银行的信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。
4.高度重视个人住房贷款的潜在违约风险。商业银行要吸取美国次贷危机的教训,采取严格的贷前信用审核,注重客户资信状况和还款能力分析,避免出现假按揭现象;严格执行首付款政策,并根据客户资信状况适度提高首付比率,杜绝出现零首付或低首付现象。
5.加强抵押品价值管理,确保抵押合法和足值有效。一是加强对评估机构资质、信誉等方面的考察,判断其评估抵押物价值的可信度。二是根据不同区域房价变化的情况,选择房价较高或降幅较大的地区和城市,对开发贷款抵押品价值进行全面重新评估。三是逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款,认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的,应要求借款人及时追加贷款担保,确保贷款担保足值有效。
房地产资金封闭管理范文第2篇
【关键词】金融风险 房地产 措施
一、金融风险
金融风险，指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险。金融风险是金融市场的一种内在属性，它和金融活动相互依存，也可以说成是风险。人们通常认为的定义是，从事房地产金融业务的金融机构在房地产开发、建设、运行过程，因为决策者的决策错误、客观环境的变化和现实的各种不确定因素，导致金融机构本身可能的资产、收入损失和其可能的声誉损害。
二、中国房地产金融风险现状
（一）商业银行是房地产投资的市场风险和融资信用风险的主要集中地
房地产先天的高风险性与金融的天然联系决定房地产金融风险存在的必然性。此外，由于金融业务与金融机构之间的联系密切会导致当一方面出现风险另一方会受到牵连，且房地产金融风险是一种消极的外部效应。另一方面，整个金融部门很可能因为管理的外部环境变化和遇到的系统风险，导致出乎意料的损失。因此，目前中国房地产金融风险，主要表现在商业银行。
（二）购房者还贷存在风险
个人住房贷款业务开始进入风险敞口时期，因此，具有潜在风险的银行增加。大多数的个人通过银行贷款来购买还贷依赖于未来的收入。目前，我们的经济形势是好的，如果经济形势下滑或因为购房人自身因素导致未来预期收入不满足，那么所有的风险将集中在银行，因此，潜在的金融风险更大。
（三）土地储备贷款有隐性风险
目前，全国各地的城市化发展迅速，增加土地开发和重建的规模、土地本身的价值高，加上资产开发土地将需要大量的资金，这使得土地征用和开发很容易获得商业银行贷款。开发人员主要通过银行贷款的资金来源，还款将取决于土地出让金。
（四）金融机构产品的创新存在问题
房地产融资由于依赖银行存在不稳定性。目前，银行信贷融资和金融产品类别过于单一，不能满足快速发展的房地产行业和市场的需求的投资者。简而言之，金融机构产品创新有一定限制，蕴含巨大的风险。
三、风险原因
（一）房地产金融风险的内部原因
1.房地产企业自身资金匮乏，融资渠道缺乏
房地产企业发展资金来源的银行贷款，自筹资金和其他基金这三块有很大的比例。目前国内房地产开发企业融资结构对贷款有明显的依赖。由于回收期长、投资金额大等，通常银行信贷发展业务是一个非常重要的资金来源的方法。开发商的整个开发环节都需要银行信贷帮助，因此整个房地产投资过程的风险基本都由银行尤其是商业银行承担。
2.信息不对称
隐瞒信息、挪用资金等现象频频发生。银行无法充分掌握贷款人的信息，无法有效地估计贷款人的信用和还款能力，有些贷款人为了追求利益，对银行隐瞒信息取得贷款，产生了“道德风险”使得房地产金融风险进一步加大。
3.过快的投资增长率
房地产发展迅速，因此房地产投资已成为一个可以带来巨大的利润行业。部分开发人员为了获取暴利，贷款投资，大幅增加了市场泡沫，增加了房地产金融风险。
4.银行操作的不规范性
主要表现为：（1）贷款调查评估不规范。例如：一些评估公司为了迎合委托人的特定意图，采取各种违规违法手段伪造评估价值，以获得稳定的、较高额的收入。（2）滞后的贷后管理，监管不严格。某些银行为了完成任务，非常重视前台营销，忽视了贷后管理，使得贷后管理不到位；此外，某些银行没有认真落实对一些房地产项目贷款的限制性条款，且没有对项目贷款资金实行封闭管理，再加上对房地产开发商们的资金流动也不甚了解，缺乏有效的管理机制和人员。（3）过于注重审查第二还款来源。银行往往对借款人的第二还款来源的审查过于重视，忽视了对借款人的收入、现金流，还款意愿和能力及信用度等还款条件的审核，把贷前风险关转移到了贷后，推迟了本应该在贷前把好的风险关。
（二）房地产金融风险形成的外部原因
1.国家政策、法规的变化
整个房地产金融市场环境不能离开这个国家的经济政策和法律、法规，一旦后者变化将影响到前者，进而影响整个房地产市场未来的发展趋势，严重影响房地产金融风险。
2.汇率变动及本国利率变动
国际经济的变化将导致汇率的变动，进而影响其经济环境，但也影响了开发者的房地产投资，导致房地产金融风险变化。房地产市场的不确定性，因此增加。
四、预防措施
（一）制定完善的金融机构制度
现在，金融房地产业务和风险控制过程设计落后房地产市场变动率，金融机构也很难发现风险的存在，即使感知，也比较滞留。面对这样的形势，银行应采取以下措施：第一，进一步加强房地产市场研究工作，提高内部控制系统。第二是根据市场变化及时调险控制系统。
（二）加大中央银行的监管力度
房地产市场稳定是国家财政稳定的重要角色，所以国家必须对房地产市场有效宏观调控，减少房地产金融风险，使金融房地产市场的健康发展。中央银行将进一步的调查和分析，提高分析精度。同时，建立房地产风险预警系统，及时预期可能的风险，采取措施，对金融机构控制和指导、加强监督力度。
房地产资金封闭管理范文第3篇
目前,银行房地产开发贷款担保措施一般采用项目建设用地及在建工程抵押方式。在“在建工程”阶段,按规定在项目用地设定抵押后预售房销售登记前,未销售的房产往往处于无法管控的真空状态,如果出现开发商虚假销售、一房多卖、被查封、扣押、第三人提出工程款优先权、留置权等事件,银行仅仅拥有房屋建成前的净地部分的优先受偿权,纠纷的解决或处置将十分被动。遇到此类情况,银行的解决办法是要求项目用地及在建工程一并抵押。虽然青岛已经实行了土地使用权证和房屋所有权证“两证合一”,银行对押品价值评估(包括内部评估机构评估、外部评估机构委托评估)一般采取“假设开发”评估法,评估价值包括净地价值以及与在建工程形象进度匹配的在建工程价值。
二、房屋预售及抵押权解除后银行债权的清偿问题
商品房预售制度,实质上为开发商和购房者对应的期房融资提供方便。开发商“边建边售”行为往往造成“权利冲突”。一般土地抵押与商品房预售不能同时并存,在开发企业未经银行同意便擅自销售、销售款项不归还对应贷款情况下,即使法律赋予了抵押权人追及权,但购房人作为善意第三人,银行的抵押权无法对抗善意第三人。由于我国没有建立起一种可靠的风险分担机制来保证,开发商的道德风险无法约束,应由开发商承担的风险在一定程度上转移到银行或房屋买受人身上。为解决商品房预售制度造成的银行风险,首先应防范开发商道德风险,未经抵押权人同意,开发商不得擅自销售已设定抵押的房屋(包括期房),经银行同意解押的商品房销售,销售款项应归还对应的银行房地产开发贷款;同时,开发商销售房屋应履行告知义务,在媒体或售楼处公告所销售楼盘抵押情况,让善意第三人心中有数,自觉规避不必要的法律纠纷,确保权利不受侵害;实行房地产开发贷款封闭管理,销售收入按比例转存保证金帐户,专项用于归还银行房地产开发贷款。
商品房预售是一种交易行为,《物权法》出台后,房管部门在发放预售许可证时,依据“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”的规定,要求银行出具知晓且允许商品房预售,并同意预售项目办理产权转移登记手续的证明,间接要求银行承诺放弃土地的抵押权。因此,如果银行同意解押,作为抵押物的土地连同房地产将逐步地被分割出去,银行的抵押权就会逐步落空,除非银行的债权同步获得清偿,否则将面临巨大风险。
三、对房屋预售制度的意见和建议
房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。同时,房地产预售制度降低了开发商的门槛,使得不具备开发实力的企业进入了市场,增加了开发商投资出问题的几率,银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。央行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”取消现行的新房预售制度,毫无疑问,对于打击房地产市场过度投资,降低金融链条当中的上游风险都有着重要意义。要理解这一政策的意义,首先要明白房地产市场的基本运作规则。一般来说,开发商会通过地方政府拿到批租的土地,这些土地通常是以非常合理的理由从市民特别是农民手里拿到的。开发商通过进行土地评估,使土地坐地增值,因为以公益的名义征得的土地再以商业土地标准进行评估,增值是必然趋势。开发商以增值了的土地向银行进行抵押贷款。不过,银行的贷款通常也不足以支持开发商建设楼盘。这时候,由于现行的新房预售制度,居民购房者的购房预付款就会源源不断地进入开发商的手里。开发商再通过银行贷款和预付款进行楼盘建设和其他后续工作。这样,楼盘建成了,房子也基本上都卖出去了。整个流程下来,开发商以非常少的自有资金,“四两拨千斤”,有的甚至是“空手套白狼”。从整个运作过程来看,风险主要集中在银行方面。目前房地产市场所蕴涵的风险,指出目前中国房地产商获得的银行资金占其资产比例70%以上,其高负债经营的财务风险已经出现。随着房地产市场监管力度不断加大,开发贷款门槛提高,房地产企业资金链条将日趋紧张,一旦资金链条断裂,风险就会暴露。从银行房地产不良贷款状况的分析可以看出,不良贷款率为5%左右,相对于个人购房贷款,房地产开发商贷款的不良率较高,其不良贷款比率要高出个人购房贷款不良比率6倍左右。
房地产资金封闭管理范文第4篇
一、实行购房优惠政策，提升消费能力
（一）减免住房交易税费。自年月日起，对个人首次购买平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）调整住房贷款首付比例和利率。自年月日起，金融机构对居民首次购买普通自住住房和改善型普通自住住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调个百分点。
（三）适当提高普通商品住房标准。针对近几年住房价格变化较大的情况，市、县价格管理部门会同房地产管理部门可对享受普通商品住房优惠政策的住房价格标准适当上调。
（四）调整销售住房缴纳营业税的时限。自年月日起，个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时不负担营业税。
（五）对转让住房缴纳个人所得税的转让人给予财政补贴。自年月日起至年月日止，个人转让住房缴纳个人所得税的，由市、县财政部门对转让人给予所缴税额市、县留成部分等额的财政补贴。
（六）实行购房落户政策。在城市区和各县县城，对购买价值万元以上商品房（含商业用房、办公用房和居住用房）的外地购房者，可办理购房人及其配偶和其未成年子女的户口落户手续。
二、加大金融支持力度，提升融资能力
（七）扩大住房公积金贷款的发放范围。对未缴存住房公积金的购房人，由正常缴存住房公积金且未申请使用住房公积金个人住房贷款的职工（不少于2人）提供担保，可申请住房公积金个人住房贷款。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，及时进行纠正。
（八）建立政府、银行与企业的沟通协调机制。搭建政、银、企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的资金困难，为企业进一步发展提供金融支持。在符合上级信贷综合收益率要求和收益覆盖风险原则下，对有效益、有市场、有信用的优质房地产开发企业，积极向上争取信贷额度，合理确定贷款期限和贷款利率水平。
三、加大保障性住房建设力度，提升保障能力
（九）建立以廉租住房为主的住房保障新模式。一是统一廉租住房和经济适用住房保障条件。自年月日起，城市区和各县县城，将廉租住房保障条件和经济适用住房保障条件并轨，统一为经济适用住房保障条件。二是实行租售并举。符合保障条件的家庭可自主选择租赁、购买实物廉租（经济适用）住房或货币配租。实物配租租金按照维修费和管理费两项因素确定。已经租赁的住房也可以购买。出售价格按照当年经济适用住房指导价执行。货币配租标准为当地住房租赁市场租金与实物配租租金的差额。三是进一步加大保障力度，至年年内，对并轨后的保障对象做到应保尽保。实物配租与货币配租的比例原则上各为。四是完善住房保障管理体系。各县成立住房保障专门管理机构；在城市区街道办事处和社区增设住房保障工作专职管理人员，做到住房保障工作常态化，住房保障申请窗口管理。
（十）调整“内循环”政策，鼓励居民增加财产性收入。对于已经购买经济适用住房的，购买不满年，不得直接上市交易；购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。
（十一）进一步加大实物廉租（经济适用）住房筹集力度。筹集方式包括：在普通商品住房和经济适用住房项目中配建、利用国债资金集中建设、从市场上普通商品房中购买、租赁商品住房或存量住房；通过棚户区（危陋住房区）改建解决低收入家庭住房并将其纳入廉租住房。
四、强力推进“三改”工程
（十二）加快旧住宅小区改善。进一步完善工作推动机制，明确责任分工，摸清底数，完善计划，加大政府投入，多方筹措资金，加快实施步伐，在确保改善标准的前提下，确保到年底全部完成旧住宅小区改善任务。
（十三）大力推进棚户区（危陋住宅区）改建。坚持政府主导和市场运作，多渠道、大力度招商引资；不能通过房地产开发形式实施的，政府可授权国有房地产开发公司或廉租住房和经济适用住房管理中心直接组织实施。
（十四）积极推进“城中村”改造。积极探索改造方式，加快改造步伐。推行货币补偿、异地安置。对“城中村”改造实行较为宽松的政策，以市场为主导，政府加大政策扶持力度。到年底，的“城中村”完成房屋拆迁、村民安置任务。
（十五）加快拆迁安置住房建设。已拆迁且需要对被拆迁人进行实物安置的，要支持、督促房地产开发企业加快拆迁安置住房建设；房地产开发企业无力继续实行开发建设项目的，要协助其尽快将项目转让；无企业受让的，政府可先行承担拆迁安置住房建设任务，确保被拆迁人及时得到安置。
五、进一步加快住房供应结构调整
（十六）加大土地收储力度。利用城镇面貌三年大变样、加快城市改造的时机，积极筹措资金，加大土地收储力度。因土地收储和公共设施建设需要对房屋被征收人进行实物安置的，应主要通过购买商品住房的方式对其安置。
（十七）进一步优化土地管理政策。根据房地产市场发展实际，适度调整土地出让规模，科学合理地确定土地出让的节奏、数量、结构和价格，引导理性竞买土地。
（十八）对于已通过招、拍、挂等方式取得国有土地的“城中村”和旧城改造项目建设用地，符合城市规划并具备地块分宗条件的，可在总平面方案审定的前提下，经土地受让人申请，原批准人同意，签订有关补充协议，根据批准的宗地划分方案，可分宗办理国有土地使用证。
（十九）鼓励企业重组与项目合作。通过出让方式取得国有土地使用权的开发企业，允许以国有土地使用权与他人合作；对具备转让条件的开发项目，积极鼓励开发企业以投资、入股或转让等方式寻求合作伙伴，增强抵御风险的能力，避免出现问题楼盘。
（二十）年度土地供应计划中，应优先安排普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地，其年度土地供应量不低于年度居住用地供应量的70%。对具备分宗条件的地块，积极探索“统一规划、按功能切块、捆绑出让”的开发模式。
（二十一）进一步加快普通商品住房的开发建设。各县、区要认真组织实施住房建设规划，制定年度建设计划，重点发展与普通居民合理住房需求相适应的中小套型的普通商品住房，落实平方米以下套型面积的住房占到以上的要求。要积极创造开工建设条件，加快普通商品住房的开工建设。
六、提高政府服务水平，优化市场发展环境
（二十二）提高服务水平。相关职能部门要进一步简化房地产开发领域的审批环节，缩短审批时限，提高办事效率，对“城中村”、旧城改造和保障性住房项目实行审批“绿色通道”，限时办结，营造良好的发展环境。
（二十三）缓缴行政事业性收费和政府性基金。物价部门会同房地产管理部门对房地产开发和交易环节的行政事业性收费和经营服务性收费进行一次全面清理，没有政策规定的坚决取消。
对“城中村”改造、旧城改造和保障性住房项目，城市基础设施配套费等行政事业性收费和劳保基金、墙改基金等政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。
七、防范风险，强化房地产市场监管
（二十四）强化信贷管理。加强房地产开发贷款资金管理，各商业银行积极履行项目资金封闭管理职责；加强诚信管理，实现各商业银行与房产管理系统信息共享，规范市场行为，防止住房贷款假按揭、假首付等现象的发生。
（二十五）加强商品房预售和二手房交易资金监管。加快建立健全预售合同网上备案和资金监管制度、二手房交易合同网上备案制度和交易资金银行托管制度，切实维护购房人的合法权益。
（二十六）加大对小产权房的查处力度。严禁城镇居民购买宅基地、农民住房和小产权房。市国土资源部门会同监察、规划、建设、公安和房管等部门，对擅自利用集体土地进行商品房开发的房地产项目进行逐一清理，并依法严肃查处。
（二十七）建立健全房地产风险预警机制。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，实时监控房地产企业的经营活动，完善市场信息披露机制，制定突发公共事件应急预案，实施必要干预，有效化解市场风险，维持良好的市场交易秩序。
八、加强组织领导和正确引导
（二十八）加强组织领导。各级政府要高度重视解决城市中低收入家庭住房和促进房地产市场健康发展问题，切实加强领导，采取有力措施，确保国家和省各项住房保障和市场调控政策落实到位，推动城镇面貌三年大变样工作，促进房地产市场健康发展；住房保障、建设、规划、发改、财政、国土、税务、金融等部门要加强信息沟通和协作配合，共同做好有关工作。
房地产资金封闭管理范文第5篇
关键词：城镇化建设；金融；政策；建议
近十年来，我国房地产行业保持快速的增长，其较高利润率使大量社会资金趋之若鹜，房地产作为资金密集型行业，从筹备期、建设期到销售期均吸纳了大量的资金，这些资金是银行存款的重要来源，中小城市商业银行对房地产企业存款的依赖性更为明显。
一、中小城市房地产市场在城镇化中的地位和特点
1.中小城市在经济社会发展中具有重要的战略地位
我国中小城市数量众多、分布广泛，具有十分重的要战略地位。截至2011年底，中小城市及其直接影响和辐射的区域，行政区面积大927万平方公里，占国土面积的96.57%；总人口达10.16亿，占全国总人口的75.4%。2011年，中小城市及其直接影响和辐射的区域，经济总量达26.51万亿元，占全国经济总量的56.22%；地方财政收入达22609.50亿元，占全国地方财政收入的43.12%。因此，中小城市在我国经济建设及城乡发展中居于重要地位，而对于中小城市房地产市场来说地位则更加重要。
2.中小城市房地产市场在拉动地方经济发展中起主要作用
在众多中小城市中，除少数资源城市外，大部分中小城市基本没有成熟的支柱产业或产业经济链，地方经济基础薄弱。房地产在拉动内需上具有重要作用，一方面，房地产市场的火爆带动当地土地市场的发展，土地收入直接为当地政府带来了大量的财政收入，另一方面，房地产具有产业链长、波及面广的特点，可以对当地的金融保险业、建筑业、制造业、社会服务业等相关行业产生需求拉动和供给推动的双向作用，大大促进了当地的经济发展和就业水平。
3.承载着未来城镇化的主要功能，发展潜力较大
改革开放以来，我国城镇化进程得到了快速发展，根据世界城镇化发展普遍规律，我国仍处于城镇化率30%-70%的快速发展区间。由于一、二线城市城镇化率已达到较高水平，且政府明确提出要严格限制一、二线城市规模，放开城区100万以下人口城市的落户限制，引导农村人口向中小城市转移。可见，未来一段时间，中小城市将在城镇化进程中发挥重要作用，新型城镇化将成为未来中小城市发展的最大助力。
4.开发商不断加大中小城市布局力度
中小城市房地产发展初期，以本地中小房地产企业为主，整体开发能力有限，资金实力较弱，往往需要通过对外融资来完成整个的项目的投资建设，且开发能力参差不齐，为中小城市房地产市场发展埋下了诸多隐患。近年来我国房地产市场火爆，开发商到中小城市发展的积极性越来越高。知名房企纷纷入驻中小城市，万科、万达、保利、恒大等房地产开发商加大了中小城市布局力度，此举不但可以改善中小城市房地产市场的结构，同时可以刺激当地房地产金融市场的发展。
5.推动跨区域中小城市金融联动
建立金融信息共享机制是解决金融信息不对称导致的金融风险的关键。从信息共享的主体来看，可以分为地区间政府部门的金融信息共享、地区间金融机构的金融信息共享、地区间企业的金融信息共享以及政府部门、金融机构和企业之间信息共享。政府部门之间信息的共享可以避免金融监管中的行政壁垒和地区间利益冲突，必要时候按照机会均等、公平竞争和利益兼顾的原则进行有效的利益协调。金融机构之间金融信息的共享有利于不同金融机构之间的金融合作，这些合作包括资金的相互融通、企业信用档案的共享、一致的信息披露，可以进一步促进更广泛的征信系统的建立。企业之间金融信息的共享对于企业在融资过程中理解国家和地区的金融政策法规、金融机构和政府部门金融资源管理的重点和资金的流向等有着重要的意义。
6.金融要积极支持基础设施建设
对基础设施建设的支持包括公共基础设施、安居工程和产业园区建设。这些建设一般都是采用开发性金融支持为主，商业性金融支持为辅的方式。对于城镇服务业发展的金融支持他现在构建完善的金融环境、创新金融产品、拓宽服务业融资渠道等。
二、银行对河南省中小城市城镇化建设中的政策建议
1.梳理筛选我省PPP项目库，推进重点项目营销
河南省目前对PPP项目库实行动态调整机制，并在国家财政部网站向全国公开。2015年6月15日河南省政府公布了最新PPP项目库，涉及333个项目，投资规模4396.37亿元，其中一些已经完成了签约。银行应提前了解河南省PPP项目的调整情况，积极梳理入库项目，择优介入符合银行信贷政策的项目。对于城镇化建设重点项目，省分行要加强业务指导、督导和各部门协调配合，抢抓机遇，扎实推进。
2.主动适应投融资体制改革，大力发展投行业务
银行以净资产、现金流和盈利能力为基础的传统信贷方式已难以适应新型城镇化建设的巨大融资需求。目前，河南省已全面开放市政公用事业市场，逐步建立健全政府与市场合理分工的城市基础设施投融资体制，大力推广实施PPP模式。在融资方式上呈现多元化趋势，省政府已成立多支新型城镇化建设基金，以此带动多方资本参与。通过采用个性化设计的理财产品等全方位的金融服务，对城镇化建设提供融资支持逐步成为共识。因此，银行应主动创新适应投融资体制改革，大力发展投行业务，破解城镇化建设融资问题，保持银行在新型城镇化建设领域的市场地位。
3.分析研究配套制度改革政策，积极创新信贷产品
国家支持开展排污权、收费权、集体林权、特许经营权、购买服务协议预期收益、集体土地承包经营权质押贷款等担保创新类贷款业务；鼓励探索利用工程供水、供热、发电、污水垃圾处理等预期收益质押贷款。目前，河南省已经建立了省级土地交易平台，在试点地区建立农村产权交易中心、土地信托中心，土地承包经营权确权工作全面铺开。这些制度的建立和逐步完善，为开展创新型信贷业务奠定了基础。银行应对有关制度的改革推进情况，加强跟踪研究，提前研发针对性的创新产品，抢抓业务发展先机。
4.梳理创新型业务的关键风险点，加强风险管控
近年来，银行通过理财产品等方式介入的城镇化项目开始逐渐增多，对风险管控提出了更高要求，因此银行要提前梳理创新型业务的关键风险环节和风险点，切实加强风险管控。
5.关注银行新农村城镇化建设贷款存在的问题
对目前已出现风险事项的贷款，经办行应持续关注问题化解的进展情况，协调相关方面切实落实协议承诺，避免风险进一步增大。对于项目停工的，明确责任人持续跟踪项目复工进展情况；对挂钩还贷土块难以按预期进度完成出让的，要提前谋划，积极采取有效措施，督促政府相关部门加快工作进度。对于当地政府出现未按协议履行承诺义务的，经办行不得再新介入当地其他项目。
6.关注地方政府财力及信用风险
城镇化建设项目实施很大程度上取决于政府行为，对政府具有较强的依赖性，地方政府财力强弱应作为重要的考量因素。在当前对政府举债严格规范、房地产行业出现调整的政策形势下，地方财政收入能否足够支撑地方建设发展、公共事业支出、承担债务偿还等存在很大的不确定性。项目拆迁整理出的土地通过出让所形成的土地出让净收益返还，需经财政部门拨付。地方政府如不能实现对项目的支持承诺等是影响贷款按时足额偿还的一项因素。财政实力和偿债能力的强弱，也影响着项目的还款能力。建议各商业银行分行加强对借款人所在地区财政收支情况的分析，密切关注财政承担还款责任的政府背景负债情况及期限结构，是否列入当地政府性债务管理和承贷范畴，对借款人所在地区的财政总体偿债能力形成谨慎、合理的判断。
7.加强对当地房地产市场区域性情况的研判
城镇化建设贷款还款来源与房地产关联度很高，而房地产市场具有很强的地域性特点。因此依靠配套商品房销售收入还款的项目要重点分析商品房项目的选址、地段、土地成本、销售价格等信息，重点关注项目主力户型、市场定位（销售对象），把握项目销售风险，做好资金的封闭管理。依靠土地出让收入财政专项返还资金的项目要按照要求对还贷地块所处的区域的位置、城市规划、预计的收储出让进度、周边环境、商业氛围、地价情况等情况进行充分的调查研究，做出审慎选择。
参考文献
[1] 王永苏.试论中原经济区工业化、城镇化、农业现代化协调发展[J].中州学刊，2011（，3）：73-76.
房地产资金封闭管理范文第6篇
1、金融危机下我国商业银行面临的风险
(1)房地产信贷风险。近年来,以房地产业为代表的基础设施投资快速增长,银行的贷款资金也集中到这些行业上来。我国的房地产企业自有资金很少,大部分都是靠外部融资满足项目资金的需要。房价上涨吸引了更多的开发商进入,加大了对信贷资金的依赖,给商业银行带来了很大风险。我国商业银行既为房地产开发商建房提供贷款,又为购房者提供个人住房按揭贷款,承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险。由于我国的房地产泡沫在部分大城市很严重,而房价不可能只涨不跌,一旦房地产泡沫破裂,将导致银行大量坏账产生,严重危害我国的金融稳定。
(2)粗放式信贷管理风险。我国商业银行现行信贷客户评级办法在总体结构、等级结构、评级程序、信息收集等方面都比较粗,所用的信用等级划分也较粗,例如,一些商业银行将客户信用分为四级,即AAA、AA、A、BBB,而巴塞尔协议要求至少为八级,在每一级别存在略升和略降的情况,如出现AA+、AA-。这种粗放式的信贷管理方式,在宏观经济环境好的情况时并未显露,但在目前金融危机环境下,很可能使商业银行踏上未知的“地雷”,使信贷资产遭受损失。
(3)企业信用风险。次贷危机对我国银行业造成的直接损失虽小,间接影响却不容低估。其中之一就是不良贷款率的上升。在出口企业风险方面．我国的出口需求下降,纺织、钢铁等出口导向型企业以及周期性行业企业的盈利大幅下滑。出口企业关闭现象增多,私营企业出口受到较大冲击,尤其对中小、民营、劳动密集型出口企业影响较大。随着国际经济环境的恶化,我国经济增长速度的放缓,企业经营面临越来越复杂的经营环境,多种因素交织在一起,对企业的经营状况和盈利水平产生明显的不利影响。在后金融危机时代,银行的信用风险将会增大。
(4)内部信贷控制风险。商业银行内控薄弱是普遍存在的问题。近年来发生的多起骗贷案件及信贷的操作制度不健全、执行不到位等问题,充分暴露了国内商业银行内部控制存在的缺陷。如缺乏系统的内部控制制度和主动的风险识别与评估机制,内部控制措施零散等。信贷风险的内部控制还没有形成体系化、标准化。这就要求信贷风险管控水平在经济的下行通道中进一步提高。
(5)利率、汇率变化带来的市场风险。尽管我国经济目前因人民币升值而承受着巨大的调整压力,但一旦人民币汇率急剧贬值,我们同样要蒙受严重冲击,特别是为了降低利息支出和取得额外汇兑收益而借人大量外币债务的企业。届时将陷入类似1997年金融危机后韩国财团的境地,我们对这些风险必须予以足够的关注。固定收益类产品对利率变动的敏感性较高。在利率变化比较大的情况下,市值变化也可能比较剧烈。
2、金融危机下银行加强风险管理的措施
(1)严密监控房地产市场风险。房地产业作为我国繁荣的支柱产业之一,直接或问接地关系到上下游几十个行业,客观上决定了房地产业在传导危机中,能够使危机迅速地扩散蔓延到宏观经济的各个领域。因此我国中央银行及商业银行应密切跟踪监测房地产市场发展和风险变化,对风险向上下游行业传递的情况加以关注,防患于未然。结合国家产业政策变化和各行业之间的关联影响,及时动态调整行业和客户授信政策。严格授信标准,对受房地产市场风险影响较大的上下游行业,实行贷款总量控制:对行业内规模小、实力弱的企业的信贷予以约束。加强对已发放的相关行业贷款的风险监控,加大客户实地查访频率,密切关注企业经营情况,及时发现和预警潜在风险。
(2)改进和完善内部评级体系。随着商业银行业务不断丰富和发展,信用风险的范围和特点也在发生变化,对内部评级体系必须不断加以改进和完善。为此,商业银行应健全专业机构和队伍,负责内部评级体系的运行、维护、升级和创新。建立起适合国情的内部评级体系,并在实践中不断修正和完善。正确把握贷款投向,切实加大贷款封闭管理执行力度。以重点产品和优质客户为营销对象,实行差别化的产品准入、客户准人和区域准入策略,促进信贷结构的优化,强化风险控制力,进一步改善贷款质量。重点支持资金实力较强、信用记录良好的客户,利用宏观调控的契机,积极做好房地产客户的结构调整。同时要强化大局观念,提高风险防范意识,建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制,防范房地产企业向商业银行转嫁风险,确保房地产金融业务稳定健康发展。
(3)加强对贷款企业资信的审查。在金融危机背景下,商业银行应充分重视企业基本经营管理能力和财务稳健性。第一,建立信贷风险预警体系及企业信用风险等级评价模型。贷款风险预警体系可对企业因财务变动、经营状况变动、重要管理人员变动等所导致的问题贷款的出现发出及时的报警信号,使信贷人员及时采取对策避免损失。企业信用风险等级评价就企业的管理状况、财务状况、信用状况、生产经营状况等诸多项目进行打分,然后加权平均得出总分值,确定其风险级别,进而确定贷款方式和贷款定价。第二,加强对贷款企业经营状况及发展前景的分析和监测,建立贷款企业资料数据库,加强企业违约、破产的预测、预报工作,使商业银行信贷资产避免或降低损失。第三,运用资产组合管理法,综合考虑经济环境、行业前景、企业发展等多方因素,降低和分散信贷风险。
(4)建立信贷风险内部控制制度。内部控制是操作风险管理的重要工具,绝大多数操作风险事件都是与内控漏洞或者与不符合内控程序有关。内部控制体系建设是系统工程,需要强化各部门职责,使其互相配合,提高内控体系的效率。我国商业银行应从以下几个方面加强内控机制建设:完善科学、有效、系统的内部控制制度,操作风险管理者可以制订针对性、操作性强的制度来进行防范。要改变过去内控制度重复与缺失并存局面,整合全行各业务部门的制度,形成全行科学、系统的内控制度;要建立相应的监督制约机制和科学的员工激励奖惩制度,确保内控制度的严格执行;加强对基层营业网点的有效监督,尤其要加强对基层分支机构负责人和重要岗位人员的监督,从源头上防范和控制操作风险损失事件的发生。
房地产资金封闭管理范文第7篇
关键词：土地储备资金；风险；对策
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-0000-02
一、土地储备资金管理中存在的风险
1.土地储备资金自有规模小，资金来源单一
土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。因此，该资金投资规模大，周转周期长，相应的风险较其他资金而言较大。如果土地储备机构自身拥有一定的资金规模，在资金急需时能够在一定时间采用一定方式筹集一定资金的话尚能承担土地储备资金所面临的风险。事实上，大多数土地储备机构的自有资金规模相当小，资金来源也比较单一，主要是商业银行的贷款，据调查，商业银行贷款在土地储备金的规模中竟占到80%以上，商业银行利率较高，一旦不能及时归还，整个资金链条将受到影响，这无疑又加大了土地储备资金的风险。虽然，关于土地储备资金的相关政策规定：“财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例的资金，建立国有土地收益资金，主要用于土地收购储备。”[1]但是到底划出多大比例的资金，并没有相应的细则进行规定。况且，各地方财政情况不同，对土地储备资金的认识程度也不同。因此，在实际的操作过程中，各地对土地储备资金提取的基数和比例也各不相同，造成土地储备资金自有规模小，来源单一，结构失衡，难以抵御一定的风险。
2.土地储备资金周转周期滞后于贷款期限造成高额的财务费用
土地储备资金来源单一，主要依靠商业贷款。按照中国人民银行对土地储备资金贷款的相关规定，商业银行对于储备项目的贷款最长不能超过两年。而对于土地储备的实际操作来说，土地征收时虽有经政府批准并予以公告和相应的补偿条例，但在征地拆迁中仍面临重重困难，拆迁标准难以满足住户要求，出现“钉子户”，不仅增加征收难度，而且耽误了工期，客观上增加了土地收储资金成本；即便土地征收完毕，还要进行相应的道路维修、保证一定的绿化率、水电暖正常供应、相应的基础设施完善后才可出让，出让后资金的回笼也需要一个漫长的过程。从土地的征收、开发、出让再到资金的收回，这个过程远远超过两年。土地储备资金周转周期严重滞后于银行贷款周期，造成的直接后果是贷款本金不能及时归还，同时还产生大量的利息和滞纳金，这笔巨大的财务费用无疑给土地储备机构带来巨大的负担，长此以往整个资金链条将会中断，后果不堪设想。
3.房地产市场的波动和政府的干预给土地储备资金带来一定的风险
“房地产市场具有固有的周期性，各个周期中的拐点是由市场、政策、资金流等多种因素共同决定，很难通过一定的手段进行预测。虽然，土地储备机构的作用是通过土地储备资金来调控土地市场，保证房地产市场的稳定，防止出现大起大落现象。但是，房地产市场的波动也会给土地储备机构带来直接的影响。”[2]”在我国，土地储备资金执行的是收支两条线管理，房地产市场景气时，土地出让产生的收益大部分归入地方财政；而房地产市场萧条时，土地流拍比例较高，出让的土地资金难以回笼，成本难以弥补，此时，地方财政能否给予支持直接决定土地储备机构的资金链条能否正常运行。”[3]此外，由于我国的土地具有公有性质，土地属于国家或者集体所有，为了保证集体的利益，政府会通过一定的规章制度、政策的制定、税收优惠、协议出让等一系列的措施进行干预。而这种干预是不以市场变动为基础的，具有非市场性。往往这种干预滞后于市场调节，造成土地资源配置的不合理，影响土地储备资金的使用效率。
4.土地储备资金所面临的其他风险
土地储备资金面临的其他风险主要包括：一是，政策变动给土地储备资金带来的风险；例如：金融、房地产和其他相关政策变动直接影响土地储备资金。央行上调存贷款利率、提高存款准备金额度、提高贷款门槛，土地储备资金的融资成本直接受到影响。“又如，国家银根紧缩，市场中流通资金不足，造成的直接后果是土地储备资金融资困难；再如国家税收的调整也会对土地储备资金的管理带来一系列的不利影响；二是，资金的筹集规模和资金的回笼周期滞后于土地的收购和开发，造成资金链条断裂。目前，旧城改造如火如荼，为了加快旧城改造，土地储备机构迅速、大规模地收购、储备土地，而这需要庞大的资金支持，倘若资金筹集不足、出让土地资金难以迅速回笼的话，整个资金链条将迅速崩裂；三是，在土地出让过程中，由于各种不确定因素的出现，难免造成土地流拍或者以低于成本的价格成交，造成资金不能及时回笼或者亏本收回等。”[4]
二、对于土地储备资金管理存在的风险提供的几点建议
1.拓宽土地储备资金的融资渠道，改善结构，合理规划用途
创新和拓展储备资金的融资渠道，增加土地储备资金的规模，改善土地储备的结构，摆脱对商业银行贷款的依赖，不仅降低了土地储备资金的风险，也提高了土地储备资金的使用效率。新的融资模式可以通过以下几点来实现：（1）央行给予一定的政策支持，降低土地储备资金的贷款门槛并给予一定的政策优惠：如降低利率、延长贷款周期、延长还款周期，对于不能及时归还的贷款能减收或免收滞纳金等；（2）“根据自身实际，效仿企业发行债券、保险、信托、中期票据等方式进行社会融资，其收益应高于银行同期利率，当然这种情况需要结合自身实际进行可行性探讨与探索。（3）积极争取拥有一定闲置资金的机构的支持。例如，社保机构和住房公积金管理中心等机构存在一定的闲置资金，可采用一定的方式获取此类机构的支持。土地储备资金是以政府为担保的公益基金，具有一定的安全性和稳定性，既可增加土地储备机构的融资规模，又可提高社保机构和公积金管理机构的收益，对其具有一定的吸引力。（4）效仿期货市场，进行平衡交易。根据市场变动情况，购买、出让土地期权，最大限度的少市场变动、部门协调、基础开发等因素带来的不确定性。”[5]
“此外，在融资渠道和融资规模有一定保证的前提下，还应合理规划土地储备金的用途，最大限度提高土地储备金的收益。可以依据年度土地储备计划、上年度土地储备费用结合年度储备土地坐落、原用途、前期开发程度等情况，科学拟定土地储备费用、合理安排土地储备融资规模。土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。”[8]
2.建立土地储备资金的内部控制体系，防范资金安全风险
强大、有效的内部控制机制是土地储备资金正常、安全运行的有力保障，对于深化房地产改革，促进土地集约化利用，推动城市建设，保证国民经济健康发展具有重要作用。“建立健全有效的内控体系首先要有一个良好的内控环境。良好的内控环境需要从战略上、组织机构、人员配置、人力资源管理等方面进行综合管理；其次，良好的内控体系，需要有效的控制措施来保障。财务机构根据实际情况制定有效的控制措施。如：不相容职位相互分离、定期轮岗换岗、授权审批控制、绩效考核控制等。”[6]此外，进一步增强同级审计部门和财政部门对土地储备资金的使用进行审计检查，确保土地储备资金的安全。
3.建立土地储备资金的预警应急机制，及时应对各种风险
宏观经济变化无常、各种政策法规层出不穷，而这些都会对土地储备资金带来严重影响。“因此土地储备机构应密切关注宏观经济和政策法规的变化，并据此建立有效的预警应急机制，以应对各种突况。土地储备机构可以自行建立，也可委托具有一定资质的机构对城市土地的规模、需求、结构进行全面调研，获取准确的市场信息，分析市场发展方向，制定一定时期内土地储备的发展规划，对于可能出现的风险，制定一定应急机制，尽可能的将风险降低到最低。”[7]
4.加强督查考核
“建立年度绩效考核，通过制定一系列的考核评价指标对土地储备机构进行考核，如年度土地收储计划实施率、储备项目前期开发进度等，对于违反规定的单位和各人，将依照相关法律法规规定处理。”[9]
参考文献：
[1]贾胜奇.建立和完善土地储备财务管理运行机制的思考[J].江西财税与会计，2013（56）.
房地产资金封闭管理范文第8篇
关键词：金融危机银行风险管理
一、金融危机的成因——对风险管理的忽视
美国的次贷危机目前已经引起全球性的金融危机．表面看来。次级债问题是由美国低收入者的房贷所引发的。实质上。本次危机起源于刺激经济的目标下，过度的信贷以及信用风险互换等衍生工具的滥用．终致危机恶化。而贯穿始终的是，无论是监管者、金融机构和个人都存在忽视风险管理的因素。产生次级债的直接原因主要有三点。即“资产过度证券化”、“杠杆效应”和“政府监管不力和错位”。而所有这些问题总的来说可以归结为对风险管理的忽视。
金融机构特别是投资银行，在追求业绩的目标驱动下，片面追求业务规模和业务利润的快速增长，而忽视风险甚至无视风险，道德风险和逆向选择在金融行业更加普遍，从业人员的道德水准与风险管控水平下降；另一方面，金融机构对金融衍生工具过分信任，认为一切风险可以通过工具创新转嫁给别人，忽视了衍生工具内在的风险，最终导致金融风险被成十倍地放大。
低收人人群在消费信贷的刺激下．对房价的上涨抱有不切实际的幻想，对自己财务能力弱小的现实视而不见，盲目贷款购买大面积住房，最终无法还清贷款。
信用评级机构则在此中扮演了极其不光彩的角色．甚至故意为投资银行提高其产品的信用等级．某种程度上对金融风险的扩散起到推波助澜的作用。
从监管者的角度，由于长期的经济繁荣和市场繁荣．自由主义的理念在监管者的头脑中占据上风．放松管制、让金融更加自由化成为这一阶段监管者的核心价值观。如果美国所有债权式金融资产都由美联储来监管。也许风险可以被控制在有限的范围之内。比较而言．美联储对银行的监管是严格的。而恰恰次级债以及衍生产品均由美国证监会监管，作为长期监管股权资产的机构，对债权资产的利害关系肯定不如美联储．监管错位也可以看作是危机爆发的重要原因。
综上所述，尽管金融创新和美国次贷危机关系密切，但次贷危机的真正罪魁祸首却是隐藏在这些创新背后对风险控制的极端漠视。从长远看，问题的本质不在于如何限制金融业的创新步伐．而是在于如何强化金融机构的内部控制和风险管理，如何提升监管机构监管金融风险的能力。
二、金融危机的启示
尽管美国这次金融危机与大量衍生工具的推出不无关系，但这绝非是禁锢国内金融市场改革和推动金融创新的理由。事实上，金融创新是把“双刃剑”．既会给银行业带来新的利润，也会带来新的风险。因此。创新是推动金融业发展的动力之源，没有创新就没有效率。但在推动金融创新的同时，必须注重风险管控机制的配套建设。由这次金融危机我们得到如下启示：
(一)加强金融机构的内部管理。从事金融商品创新会为金融机构带来更多的利润，但也让金融机构在承销和交易过程中承担了巨大的风险。由于金融衍生商品的构成相当复杂，创新或复制后金融商品的风险可能与原产品不一样，不仅受标的资产的报酬率和风险所决定。同一金融商品对发行者和使用者的风险也不同。因此金融机构在从事此些业务时必须了解这些业务的风险．并采取必要的防范措施。
(二)合理运用衍生工具，建立风险防范措施。随着国际金融业的迅速发展，金融衍生产品日益成为银行、金融机构及证券公司投资组合中的重要组成部分。因此，凡从事金融衍生产品业务的银行应对其交易活动制定一套完善的内部管理措施，包括交易头寸(指银行和金融机构可动用的款项)的限额，止损的限制，内部监督与稽核。金融创新在分散风险、增加流动性等方面发挥了积极作用，但是它也有可能带来新的风险。以次级按揭贷款为例，其证券化程度很高，但由于其从贷款人到最终投资者之间的交易链很长，有多重的委托关系。导致信息极度不对称，促使金融风险产生。我们在提倡金融创新的同时．应当考虑其可能对实体经济带来的负面效应；在积极推出金融新产品的同时，要制定相应的规章制度和管控措施，把握好效率和安全的关系，避免可能带来的风险。
只有结合我国金融业的现实发展水平和承受力．审慎推进各项创新，金融市场上各种风险和收益组合的工具越来越多，投资者用以避险或投资渠道增加，整个金融系统效率提高，安全性增强，中国经济才能获得持久发展的动力。因此，在积极倡导金融创新的同时，必须提高风险管理能力。
三、金融危机对我国银行业的影响
在经济环境恶化等不确定因素的影响下．我国经济下行体现在出口业、制造业、房地产业以及房地产业相关的26个行业的利润下滑，这些下滑的公司都是银行的重要客户．银行业面临下滑产生的资产质量变化以及由此对银行收益产生变化的风险。
为了应对金融危机，银行将进行更多的拨备并加强银行的流动性，从而增加资金的成本；在未来利率下调的预期下．由于银行存贷款期限结构的非对称性，将可能缩小银行的利差；资本市场的大幅下跌导致银行理财产品、业务等中间业务和创新业务的收入增长缓慢。上述因素共同作用，将对未来我国银行业的盈利能力造成较大的负面影响．预计未来银行业的净利润增速将会显著下滑。
去年以来，银行业金融机构几个方面的风险逐渐暴露。并且部分风险与全球金融危机有直接或间接的关系。各类风险特征如下：
(一)房地产信贷风险压力明显增大。
首先，在我国众多注册的房地产企业中．自有资金能达到35％的企业不到20％，只能靠外部融资满足项目资金内在需要。统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房地产企业自有资金2001年为l8．84％，2002年为l7．53％，20o3年为l6．94％。由于房价上涨。开发商获得了高额的回报，会进一步吸引更多的开发商进入，导致更多的银行贷款进入房地产业，同时，开发商在获取项目后．都会充分利用财务杠杆．借人数倍于其白有资金的银行资金。房企对银行贷款的依存度越来越高，给银行业带来了巨大风险：其一．房地产企业以银行贷款为主进行开发建设．等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上。一旦房地产业发生逆转．银行随时面临危机。其二．一些开发商携银行贷款和预售房款潜逃，也给银行带来风险。其三，由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的时间将房价拉高牟取暴利，而高房价所暗含的风险一直是银行界所担忧的。
其次，对于银行来说，由于房价上涨较快，房地产项目利润较大，收益有保障，银行乐于为房地产企业贷款，而住房按揭贷款被商业银行视为风险较低的优质资产业务。导致房地产开发贷款及按揭贷款在银行贷款中所占比重较大。我国的商业银行既为房地产开发商建房提供贷款，又为购房者提供个人住房按揭贷款，承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险。
由于房价上涨过快，且存在大量炒房投机现象。我国的房地产泡沫已然产生．尤其在部分大城市房地产泡沫更加严重。来自国家统计局的最新数据显示，截至2008年10月末。全国商品房空置面积1．33亿平方米，同比增长l3．1％。房价不可能一直上涨，而房地产泡沫的破裂将不可避免地导致银行大量坏账产生，严重危害我国金融稳定。一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的信贷风险。
不仅如此．房地产业对其他产业的发展具有严重依赖性，牵涉着数十种上游产业，比如从2004年开始，房地产就消耗了国内差不多一半的水泥和钢材。这意味着，除了目前银行已知的近四万亿房贷外，还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求，扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷，因此，房地产对银行业的影响进一步扩大。
(二)企业信用风险。
次贷危机对我国银行业造成的直接损失虽小，间接影响却不容低估。其中之一就是银行不良贷款率的上升。次贷危机导致世界经济增长全面放缓，在信用风险方面，目前各家银行涉及企业风险状况可以从两个方面来体现：一是出口企业；二是中小企业。
在出口企业风险方面．我国的出口需求下降，纺织、钢铁等出口导向型企业以及周期性行业企业的盈利大幅下滑。人民币汇率升值、出口退税率下调以及经营成本上升是影响出口企业生存最主要的因素。出口企业关闭现象增多，私营企业出口受到较大冲击，部分劳动密集型产品出口步伐明显减缓，尤其对中小、民营、劳动密集型出口企业影响较大。从目前来看，出El企业在银行信贷总量中占比不高，所形成的不良贷款占比较低，对银行信贷质量的总体影响有限．但2009年需密切关注2008年以来出口企业特别是劳动密集型出口企业出现的信贷风险有所上升这一问题。
中小企业信用风险值得关注。受经济增速回落和紧缩性货币政策影响，特别是中小企业，融资困难、资金短缺的现象十分突出，加上受人民币升值、外部需求减少等因素影响，部分中小企业甚至会面临生存危机。目前，珠三角等地区不少出口导向型的纺织、服装、制鞋等劳动密集型中小企业已停产或倒闭，所有这些导致不良贷款上升的风险加大。同时工业企业利润增幅下降也导致商业银行信用风险累积。对于中小企业在今年普遍遭遇生存困境．中小企业受损给银行业带来的实际信用风险相对有限．因为它们历来不是中资银行尤其是大型银行的放贷重点。中小企业的放款风险偏高，若银行主要从事中小企业放款，将有风险过于集中的问题。
随着国际经济环境的恶化和我国经济增长速度的放缓。企业经营面临越来越复杂的经营环境，多种因素交织在一起对企业的经营状况和盈利水平产生明显的不利影响．在一个经济增长下行周期内银行的信用风险将会增大。
(三)利率、汇率变化带来的市场风险。
尽管我国经济目前因人民币升值而承受着巨大的调整压力，但一旦人民币汇率急剧贬值，我们同样要蒙受严重冲击，特别是为了降低利息支出和取得额外汇兑收益而借人大量外币债务的企业。届时将陷入类似1997年金融危机后韩国财团的境地，我们对这些风险必须予以足够的关注。目前，商业银行代客境外投资的产品范围仅限于固定收益类产品，且不得投资BBB级以下的证券。但是．固定收益类产品对利率变动的敏感性较高。在利率变化比较大的情况下．市值变化也可能比较剧烈。
(四)流动性风险控制。
西方金融市场由于次贷危机深刻体验了流动性风险带来的教训，中国的金融业也受国外金融危机的波及。中小商业银行由于资本杠杆比率偏高、资产形式单一、变现能力较差、信贷资产质量低、流动性负债比例上升，流动性风险逐年加大。
(五)创新业务风险。
金融创新业务在拓展市场、提升利润的同时，也伴随着产生了新的风险。金融产品的创新在我国才刚刚起步，与国外发达国家相比，国内金融市场、资本市场的金融产品及衍生品还非常匮乏，融资与交易手段非常单一，相关制度与市场还处于发展的初步阶段。但国外多次的金融风暴以及当前美国次债危机引发的全球性金融危机再次提醒我们．金融创新在繁荣金融市场，为投资者提供更多交易工具的同时，也极大地方便了投机行为，无限扩大了金融系统的潜在风险。为此，我们在加快金融创新的同时，应加强对风险的控制与管理，积极研究与之相匹配的风险管理体系。
四、防范与控制商业银行风险
(一)树立风险防范与控制观念，提高风险管理意识。
次贷危机给中国银行业一个强烈的警示：金融机构必须强化风险意识，健全管理制度，规范经营管理，强调执行力度．其经营必须以规范审慎为原则。早在美次贷危机爆发前相当长一段时间．一些金融机构就发现了问题，但由于利益驱动，没有采取措施，关键还是风险防范和管理意识不够。要培养员工树立高度的责任感，在日常的监控中及时发现并避免风险。
(二)加强个人信用体系的建设，提高风险防范能力。
次贷危机爆发的诱因是房地产信用市场泡沫的破灭。房地产抵押贷款作为信用产品，依赖的是有信用的人．依赖的是整个市场的信用体系。因此要加强我国房地产市场和金融市场信用体系的建立，建立信用监管平台，降低信用风险。我国商业银行借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术，加强风险过滤机制建设，建立健全征信系统．有效进行客户区分，并在此基础上研发结构化住房信贷产品，对我国商业银行控制风险大有裨益。
(三)必须不断优化银行的信贷资产结构，分散信用风险。
面对宏观调控，银行业应主动适应，及时调整策略，在宏观调控中寻求发展机遇．加大结构调整力度。2008年宏观调控实行从紧政策，房地产业首当其冲。在当前房地产业迅猛发展、风险不断积聚的形势下，我国银行业面临的最大风险就是房地产贷款在信贷资产中占比过大，一旦市场形势出现逆转。各银行将不可避免地出现大量坏账。损失将极为惨重。各银行机构应积极采取各种措施和手段．尽快收回有可能出现风险的房地产贷款，尤其是资质、实力较弱的房地产开发商的贷款，降低房地产贷款在信贷资产中的比例，以分散风险；对长期经营不善，对银行综合贡献度不高的房地产贷款要尽快回收，逐步退出这些企业；对长期欠账不还的房地产贷款要进行全面的清理检查；要重点支持资金实力较强、信用记录良好的客户，利用宏观调控的契机，积极做好房地产客户的结构调整。
商业银行应正确把握贷款投向，切实加大贷款封闭管理执行力度。以重点产品和优质客户为营销对象．实行差别化的产品准入、客户准人和区域准入策略，促进信贷结构的优化，强化风险控制力，进一步改善贷款质量。同时要强化大局观念，提高风险防范意识，建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，防范房地产企业向银行转嫁风险，确保银行房地产金融业务稳定健康发展。