房地产公司的盈利模式
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房地产公司的盈利模式范文第1篇
【关键词】中小房地产企业；基本现状；发展战略
1 中小房地产企业的基本现状及存在问题
1.1 企业融资能力受限，融资渠道单一
基于房地产行业自身开发规模大、建设周期长的特点，需要巨大的资金后盾力量作支撑。大型房地产公司可以运用雄厚的资金基础，通过控制强大的土地储备，对开发项目采取短期项目和长期项目相结合，大型项目和中小型项目相结合的连贯性的资金整合方式，从而增强了抗风险能力。基于中小型房地产企业自身资金实力的不足和融资能力的受限，较难通过依靠基金、信贷、债券等多元化融资渠道以获取足够的建设所用资金，因此，仅限于选择回收成本快的中小型项目和中短期项目作为启动项目。
1.2 管理制度不完善，缺乏鲜明的盈利模式
大多数中小房地产企业内部缺乏完善的管理制度和管理体系，管理者更多精力投身于工程管理，而忽视了对于投资成本的控制行为，往往使企业的管理目标无法实现。物业管理和售后服务等细节化管理缺乏合理的掌控，综合管理上缺乏对于员工的约束机制和奖惩机制，由于管理行为的不合理规范而严重制约了中小房地产企业对于新形势变化的应变能力以及可持续性发展战略。
随着获取土地成本的日益提高，无疑加大了中小房地产企业获得土地的难度系数，而面临着更为激烈的挑战。企业盈利模式已经突破了原来的获取土地就获得利润的观念，还应涉及到对产品的研发和建设的投入，如何确定合理鲜明的盈利模式，已成为当前宏观经济环境下亟待于解决的问题。
1.3 资本结构单一，产生了过高负债率
房地产业是一种资本密集型行业，由于中小房地产企业的注册资金和筹备资金力量薄弱，而单纯过分地依赖于银行的信贷，凭借银行的力量进行土地的购置、开发和售楼等一系列行为，仅依靠这种模式很快实现了资本积累，但是却产生了过高的负债率令人担忧。据资料统计，我国房地产企业总资产负债率占72.7%的比重，而中小房地产企业竟达到了80%。单纯过多地依赖于银行，过高的负债率潜在着巨大的经营风险。
1.4 缺乏长远战略规划，单纯注重短期行为
目前企业间的竞争已转化为经营模式和品牌意识的竞争，中小房地产企业面临的更为严峻的问题是缺乏市场化和多元化的长期发展规划，根本没考虑企业的可持续发展战略，尤其是缺乏足够的企业品牌理念和核心竞争力的重要意识，认为品牌战略是大企业所追求和强调的事情，只一味注重尽快地实现资本的积累。忽视了自身信誉度和美誉度的培养，短期套利的盈利观念很严重。因此，这些问题的存在，严重影响了中小房地产企业的生存、发展和壮大。
2 新形势下中小房地产企业的发展策略
2.1 加强融资渠道拓宽，有效解决融资难问题
一是股权出让融资的形式，企业通过出让一部分股权以获得资金的筹集，这种方式虽然在一定程度上使企业的控制权和收益权产生分离，但却提高了管理水平和扩大了市场份额，企业应密切结合自身实际来全面考虑。二是增资扩股的形式，主要是通过股东内部增资部分进行资金的积累，而达到扩大实际资本的目的。三是金融资源整合的形式，即凭借投资管理公司提供的广阔的融资平台，利用信托和收购等各种方式实现资金的聚集，形成庞大的资金后盾。待项目确定后时机成熟时，提供给开发商一定的资金支持。这样不仅不会使项目负债率增加，而且还优化了公司结构，方式比较灵活。四是买壳上市融资的形式，要合理确定“壳”公司的选择，比较理想的借壳公司应该是具有配股资格的上市公司。
2.2 强化内部管理，合理控制成本
房地产企业的成本管理，直接关系到企业利润的高低，甚至关系到企业的生死存亡。随着房地产市场恶性竞争的不断加剧，使建造成本逐步提高，而获得利润却逐渐降低。因此，中小房地产企业更应注重严格成本管理，将成本管理贯穿于每个阶段和每个环节，全面实施全员化和全过程的成本管理。
进行成本管理的关键在于对建安成本的严格控制，在不同阶段其可控程度也是有差异的。据统计资料表明，在设计之前的阶段占75%，招投标阶段一般占到20%，而施工阶段仅占5%。因此，对于设计之前的阶段进行严格的成本管理，达到事前控制则是中小房地产企业的管理目标。
2.3 制定长远战略性规划，提高企业的核心竞争力
中小房地产企业要想在激烈的竞争中获得足够的竞争优势，就必须做好长远的战略性规划，强化开发产品的品牌定位，并加强人才、服务和品牌等关键点的研究，逐步培养企业员工的学习能力和创新能力，以提高企业的综合竞争实力，能更好地达到消费者需求的满足，才能使企业得以生存、壮大和发展。
2.4 建立中小企业战略联盟，实现企业资产的重组整合
很多中小房地产企业为了共同的利益目标，建立了统一的战略联盟，以共同对抗市场风险和分享利益。一是各中小房地产企业共同投资，联合组成房地产投资公司，共同打造出有足够竞争优势的大企业。二是各中小房地产企业共同参与联合竞标，待土地中标后，依据土地规模的投资需求再重新组建项目公司。三是和大企业进行联合，小企业参与竞标而大企业进行投资，也可以承揽大企业的部分开发任务。
3 结语
总之，中小房地产企业虽然在残酷的市场环境中危机重重，但是企业经营者只要能及时解决自身的“瓶颈”问题，并依据不断变化的市场环境及时制定和调整发展战略，逐步实现多渠道的融资形式，并不断加强经营模式的创新，就能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1] 徐浩. 浅析当前中小房地产企业面临的问题及其发展策略[J]. 现代商业, 2008,(32).
[2] 孙光晨,王会珍. 中小型房地产企业发展战略的选择探析[J]. 企业经济, 2009,(06).
[3] 魏国平,温宝. 新形势下的中小型房地产企业战略选择[J]. 产业与科技论坛, 2010,(09) .
房地产公司的盈利模式范文第2篇
关键词：房地产开发 资金募集管理 策略
一、我国房地产行业项目投资的资金募集管理现状
房地产行业在我国进入快速发展的阶段已经有将近20年的时间，目前全国排名较为领先的房地产开发企业也基本上经历了15年以上的发展历史，这些企业在房地产行业的规模快速扩张阶段基本是在2000年至2010年这10年间，这10年正是中国经济快速增长、中国城市化进程突飞猛进的10年，这些房地产企业正是把握住了这一阶段的历史性机遇，从而实现了企业规模和资金规模的快速膨胀。在进入2010-2015年这一个5年阶段后，随着中国经济增速逐渐放缓，城市化速度的减慢，房地产开发行业也从快速的粗放式增长进入了稳定的精细化发展阶段。在之前的10年中，不论大规模的集团型房地产开发企业还是仅有一两个项目的小型房地产开发企业，其资金的募集基本上是通过银行融资和销售回款来完成的，而且其操作模式极为简单，只要在建设期通过银行融资拿到充足的建设资金支持，项目开始销售以后基本上可以很快实现贷款的归还和投资回收，这种模式在中国房地产行业发展的这一特定阶段中被证明是高度有效的资金募集方式。
从银行方面来说，在这10年间全国各地的土地价值均出现了快速增值，开发商不论大小只要成功拿地，手中的土地就会快速增值，当开发商用快速增值的土地作为抵押到各个商业银行申请贷款时，便实现了抵押物对融资额度的高比例覆盖，同时各商业银行看到了房地产企业实现销售以后的快速资金回流和房屋销售价格的高溢价，也更愿意发放贷款给房地产企业。
从销售回款方面来说，消费者在看到了土地快速增值和不断上涨的房价后，也对整个房地产市场产生了强烈的涨价预期，全国各地出现了刚性需求提前释放的恐慌性购买和投资性购买，日光盘、月光盘频现，在此期间房地产开发企业实现了巨大的资金回流和快速的资金周转。
因此，在这一阶段内我国房地产开发企业资金募集和资金来源管理的成败其实并不取决于资金募集管理手段是否成功，而是取决于是否拿到了溢价潜力的土地和能否快速实现销售。
但是，自2010年以来，尤其是在2011年以后，政府部门陆续出台了限制各个城市房地产市场价格过快上涨的多项措施，包括限购、限贷、销售资金监管等制度。这些制度的出台一方面放缓了开发企业的销售量和销售速度，影响了资金回收速度；另一方面房地产市场的观望情绪逐渐升高，影响了土地增值的速度，在2010-2015年这五年间，房地产行业的盈利模式已经从主要依靠土地增值的方式，开始向楼盘品质、品牌附加值等更注重于产品本身的溢价能力因素发展。从目前房地产行业发展的现状来看，房地产开发项目的资金募集也不可能再继续依靠之前简单的方式去解决，这就需要房地产开发企业通过多元的融资渠道、合理的融资节点安排、高效的资金使用效率来完成房地产开发项目筹资工作。
二、房地产开发项目资金募集的主要来源分析
（一）股权融资
股权融资的资金主要分为两类资金。
1.股东自有资金的投入
这部分资金属于投资者或公司所有者投入的项目启动资金，由于房地产项目投资的资金需求量巨大，一般很少有项目能够依靠股东自有资金投入作为项目资金募集的主要来源。
2.上市融资
上市融资即通过资本市场进行融资，主要方式就是公司上市，在资本市场上募集资金。此类融资的金额和规模较大，而且成本较低，但是有可能稀释所有者对公司的控制权，而且目前我国对于房地产企业在A股上市存在较多的限制，H股上市的条件也较为苛刻，因此这种方式不适合规模较小的开发企业。
（二）负债融资
1.债券融资
（1）公司债。这类债券是上市公司通过资本市场发行的长期债券，此类融资期限较长，但融资成本较高，还本付息压力较大。这类债券首先要求发行企业是上市公司，因此同样不适用于规模较小的开发企业。
（2）企业债券。这类债券主要是由政府部门或者国有控股企业经过审批部门核准发放的债券，对发行主体和审批程序有着严格的要求。
2.银行贷款融资
银行贷款融资是目前国内房地产企业采用的最为普遍的融资方式，企业通过将土地或者在建工程抵押给商业银行，然后在取得“四证”后即可得到开发贷款。此类融资成本相对较低、期限较长、对债务人主体没有过于严苛的限制，但是根据目前我国各大商业银行对于房地产开发贷款的基本条款，普遍对授信贷款采取受托支付的方式进行管理，开发商无法将此部分融资用于新项目拿地，另外对还款条件等有着较为严格的限制。
（三）房地产信托基金
房地产信托基金是由有资格的基金发行商或相关的商业银行定向发行的专门用于项目建设的基金，此类融资的资金可以用于项目开发前期拿地，对于资金使用的限制很少、融资额巨大，但相应的融资成本也较高年融资成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向发行融资，融资期限固定，及时企业有较为充裕的现金流时也不能提前还款，因此对于项目整体的投资效果有较大影响。
三、规模不同的房地产公司应采取的筹资管理策略分析
（一）具有上市条件且公司股东较为集中的公司
这类公司往往属于国内房地产行业规模排名较为领先的公司，在总资产和项目数量上都十分巨大，这种类型的公司在全国都有几十甚至上百个项目在同时开发，其资金需求的规模无疑是巨大的。因此，此类公司集团层面较为适合采用资本市场中的权益类融资或者债券融资，因为这些公司一般都符合在资本市场上市或者是发行债券的条件，而且这种渠道的融资量巨大，可以满足整个集团公司进行项目投资的长期结构性自有资金需求。
另外，结合公司旗下各项目的融资渠道，合理利用开发贷款、信托基金等方式，以资本市场的权益融资为建设投资资金来源，以开发贷款、信托基金作为项目建设资金来源，合理地搭配融资渠道、保持稳健的资金结构。
筹资策略的核心：这种规模的集团公司筹资策略往往属于战略级别，而且资本市场融资工作具有长期性，一旦实施短期内不可能进行大的结构性调整，因此必须根据集团公司发展定位来制定，为公司的可持续发展做出长远规划。
（二）不具有上市条件中等规模的集团型房地产公司
这种类型的公司一般短期内不具备上市条件，项目分布基本上在本省市或者两三个省市范围内，项目数量一般在20个以内，股东数量较少，资金结构基本是采取股东自有资金加负债融资的模式。由于整体资金规模的限制，这类集团公司一般在新投资项目时主要考虑采取以已有项目进行信托基金融资，信托基金对于资金用途的限制较少，公司可以将信托资金在满足本项目开发建设的前提下，将其余资金用于新土地的摘取和投资，这样以实现滚动开发。
筹资策略的核心：此类型的公司一般资产规模中等，资金链稳健程度较弱，各个项目滚动开发之间的资金需求连接十分紧密，因此在选择融资渠道及规模时一定要考虑后期整个公司的还款压力和资金平衡能力，否则一旦出现某一个项目的销售回款情况未达到预期，便很有可能产生多米诺骨牌效应，致使整个企业的资金链断裂，甚至产生破产风险。
（三）小规模的房地产开发企业
这类企业股东的主业往往不是房地产行业，而是在其他行业积累了一定的资金量以后进行房地产开发的投资。这种企业的自有资金规模一般都极其有限，所能开发的规模一般也就1-2个项目。其自有资金的来源比较复杂，甚至还有采用民间借贷的资金进行摘地的，所以这类企业的资金链非常紧张，单一项目的销售回款速度直接影响了其投资成败。因此，这类企业一般采取成本较低的开发贷款来满足开发资金需求。
筹资策略核心：这种小规模公司在进行融资时的首要因素是融资速度和融资规模，即如果不能在一定时间内获得足够量的资金，其投资风险就会大幅增加，因此这类企业应在成本可接受的范围内尽可能地提高融资速度和规模。
四、结论
房地产公司的盈利模式范文第3篇
一、房地产市场集中度分析
分析房地产市场的集中度主要是进行房地产企业之间的横向比较，以及在时间维度上对未来趋势的研究。集中度的分析一般主要是从房地产企业当年的销售金额和销售面积上考虑，来分析房地产市场中排名靠前的大企业市场占有情况。本文选取的数据是房地产企业的总量销售数据，计算集中度的公式如下所示：
销售金额集中度=当年入榜企业的销售金额/当年全国商品房销售金额*100% （1）
销售面积集中度=当年入榜企业的销售面积/当年全国商品房销售面积*100% （2）
需要说明的是，因房地产企业单独的住宅销售额和销售面积数据难以收集，故本文选取的是房地产企业的销售额和销售面积总量数据。根据上述公式，本文分别计算了销售金额和销售面积排名前10、前20、前50的房地产企业最近三年的集中度，结果如表1和表2所示。从表1中，我们可以看出，最近三年，无论是TOP10、TOP20还是TOP50，房地产企业销售金额的集中度都在逐年上升，表明大企业的实力有进一步增强的趋势和倾向，截止2012年，全国所有的房地产开发企业一共有89859家，鉴于房地产开发企业数量如此之大，目前上榜的这10家、20家、50家企业的销售金额集中度可以说是相当高，进一步从表2看，也可以得出同样的结论，销售面积的集中度也是逐年上升，且占比相对较高。未来，在日趋激烈的市场环境中，大的房地产开发企业具有明显的资金实力、开发规模等优势，在利率市场化的大背景下，未来一段时间内利率中枢有抬升的趋势，这对小的房地产开发企业而言，面临被洗牌的风险较大，而大的开发企业在市场重组中能获得相对较多的优势和收益，产生明显的马太效应。
表1 上榜企业销售金额集中度
注：数据来源于CRIC，中国房地产测评中心。
表2 上榜企业销售面积集中度
注：数据来源于CRIC，中国房地产测评中心。
表3 上榜企业销售金额/销售面积之比
根据表1和表2，将二者的集中度相除，其比值数据如表3所示，该表至少反映了以下两个问题。第一，表中历年的数字显著大于1，即相对上榜企业的销售面积而言，其对应的销售金额占比更大，表明上榜企业的品牌价值较大，产品的认可度高，最重要的是定价能力强，这可能是基于两方面的原因，其一，即使在同一区域，大的房地产开发企业的产品也可以比小企业的产品定价高，因为品牌的认可度高，定价相对偏高也可以顺利实现销售;其二，即使在行情不好时，大的房地产开发企业由于资金实力雄厚，不需要通过降价或者只进行小幅度的降价销售来回笼资金，而小的房地产开发企业由于资金链的高度紧张，通常更愿意进行更大幅度的降价促销来促使资金回笼。无论是上述哪一个原因，都表明大的开发商所面临的风险比小开发商要小的多，且收益率相对高很多。第二，从最近三年的变动趋势来看，都有显著降低的趋势，表明市场的竞争日趋激烈，即使大的房地产开发商也有利润下滑的趋势，这很可能是源于土地的价格持续走高，导致其成本显著上升。
综上所述，未来市场的集中度有进一步增加的趋势，大企业发展所面临的风险相对较小，而小的房地产开发企业则在日益激烈的竞争环境中生存的压力更大，面临被洗牌的风险。尤其是未来随着房地产企业盈利模式的转变，小的房地产开发企业在转型过程中面临资金支持不足的问题，其被淘汰的概率大幅度上升。
二、房地产企业股东背景分析
为了进一步分析上述上榜企业实力背后的影响因素，本文侧重从股东背景和是否为上市公司两个角度展开分析。相关的统计结果如表4和表5所示。
表4 2013年上榜企业的股东背景
表5 2013年上榜企业上市融资情况
表4显示了上榜企业的股东背景，主要从是否是国有控股还是民营控股两个角度看，统计结果显示，上榜的企业中，无论是TOP10、TOP20还是TOP50，上榜的企业中民营企业的占比达到了半壁江山，总体维持在60%的比例左右，说明目前的房地产市场，并不是国有企业一家独大，民营企业由于在管理理念、盈利水平等定位比较清晰、目标比较明确，所以在未来的市场发展中，更有可能获得较大的发展，可持续性也较强。上述结论主要是鉴于以往房地产企业发展的一些标志性事件来判断，在过去十年房地产市场发展的黄金时期，尤其是在地王频出的几年里，我们可以看到，获得地区地王称号的基本上是国有或国有控股的房地产企业，由于其资金实力雄厚，加上领导的考核模式，国有房地产更加注重企业的规模大小，而对利润等指标的重视程度不够，导致他们在做决策时往往强调的是市场份额、开发区位等，盈利能力相对较差。他们的决策使得房地产市场在过热的时候起到了添油加醋的效果，最终导致所有参与者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，国资委针对78家央企进入房地产行业表态：“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。”由此可见，今后民营房地产企业由于较高的效率会更上一层楼，整个市场也会表现的更加理性。
实际的市场表现也确实如此，我们可以从最近十年的房地产开发企业的数量变化当中看出一些端倪，从1998年国有房地产开发企业{1}一家独大，经过短短几年的发展，民营房地产企业在数量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是达到了90%以上的绝对多数，但是不可否认的是，现存的国有房地产开发企业在体量上平均明显偏大，而民营房地产开发企业发展参差不齐，比如在2003年和2008年出现两个房地产企业显著增加的时段，当时由于房地产行业的火爆，一些主营业务并非房地产开发的企业通过成立项目公司的形式，购买一两块土地就开始搞房地产开发，这样的企业在行情不好的时候很容易被淘汰。但不可否认的是，目前民营房地产企业在国内的房地产开发、投资中地位不可同日而语，排名靠前的企业相对实力有了显著的提升，在未来的发展中处于相对有利的位置。
其次，从上市的角度分析，如表5所示，上榜企业各层次排名中上市的比例基本维持在80%以上，说明上市的房地产企业在市场当中很有竞争力，这一点不难理解，通过上市这一行为，可以大量的扩充自有资本金，企业的实力自然快速提升，在房地产这样一个资金密集型行业，资金的优势往往就是企业实力的象征、行业地位的保障。从今年3月份开始，房地产企业的上市融资重新开闸，可以想象，获得上市融资的企业实力可以获得进一步的增强，在应对市场行情周期波动中也可以游刃有余，因此，可以说，房地产企业上市的好处是显而易见的。
三、未来房地产企业的走向
我国房地产市场经历了十多年的市场化发展，虽然市场的集中度有所上升，但目前仍然呈现比较分散的竞争格局。究其原因，一方面是市场供不应求和土地红利为行业提供可观的利润空间;另一方面在整个价值链当中利润集中在拿地环节，其他环节技术粗放，均可外包。形成了高利润、低门槛，因而分散割据，并形成行业以拿地环节和贷款为核心的“土地红利+高杠杆”盈利模式。但自从土地实施招拍挂后，土地价格的飞速上涨压缩由土地红利带来的利润空间，且受持续的宏观调控影响，融资成本的大幅攀升和银行开发贷款的限制，进一步压缩开发商通过低成本杠杆套取土地红利的能力。再加上，各类宏观调控行政干预政策，使近年来行业的竞争门槛和行业风险不断提高，让具备资金规模、融资能力、区域土地获取能力强的企业加快兼并市场，加速了行业的整合。因此，我们看到了近几年市场的集中提有了一定的提升。
展望未来十年，行业整合步伐继续加速，参考发达国家与地区的房地产行业演进，本文认为随着行业的精细化、专业化分工的发展，未来行业将向综合型和各环节专业型公司两大类分化。因为土地红利空间的下降迫使行业的盈利模式，从仅仅集中在拿地环节，逐步向下游各个环节延伸。通过各环节的精细化管理发展，提升盈利能力和可持续的竞争力。
房地产公司的盈利模式范文第4篇
继银行贷款、股市融资两大融资渠道被切断之后，房地产信托这根地产商最后的“救命稻草”也面临被折断的危险。作为房地产信托最强销售渠道的银行已经暂停代销，信托业务的收紧无疑会进一步加剧开发商的资金压力。
当然也有特例。2010年接连完成四笔信托融资，今年年初再接再励又添一笔的南国置业(指“武汉南国置业股份有限公司”)显然已经做好了准备。南国置业CFO袁林在接受《首席财务宫》杂志专访时也证实了这一点。
“根据市场和大环境的发展趋势，CFO需要提前对公司的融资规模做出理性判断。不是融的越多越好，合理的融资规模才是最好的。”浑身充满学者气质的袁林主张地产开发经营要理性。
转型升级
与商业地产开发商大佬万达相比，南国置业在市场上的声音偏小。这与其长期偏安于湖北一隅不无关系。
南国置业成立于1998年，次年由于南湖机场被新机场取代，留下大片空地，遂被建成一个30多万平方米的大型社区。当时南国置业董事长许晓明把深圳住宅的设计理念带回湖北，社区建成后获得了空前的成功。自此南国置业一直在房地产行业继续深耕细作。
南国置业目前是一家商业地产开发商，主要产品线分为两条。一是专业建材卖场，当地百姓耳熟能详的大武汉家装便是这一产品线的经典作品。该项目原址曾是个破旧的建材市场，小商户开的小店铺比比皆是，显得杂乱无序。南国置业遂接手将此建成了日后武汉最大的家装卖场。南国置业通过对商户进行环保审核、成立退还中心和产品质监所为绿色家装筑起了一道防火墙，同时也得到了商户的认可。大武汉家装的成功开发运营也就成了南国置业进军商业地产的转型之作。
第二条产品线则是购物中心。从最早开发的南湖都会到西汇城市广场、北都城市广场，南国置业在区域购物中心的运作上越来越得心应手。
公司最新的产品研究集中在LifestyLe式的生活广场。作为纪念的重点项目，南国置业更是被政府委以重任开发首义汇项目，公司希望能够将该项目打造成武昌的新天地，成为武昌区乃至武汉市的城市客厅、城市名片。
尽管相比开发住宅，商业地产建设周期长、资金回笼慢、体量难以迅速扩大，但南国置业却还是坚持将商业地产作为战略主线。眼下地产行业的从业者与专家纷纷表示，商业地产将迎来“黄金10年”，南国置业在坐享无限商机的背后也将承受更多转型的压力。
过去10年由于房改和城市化的助推，房地产企业一路野蛮生长，开发商在获得惊人暴利的同时导致市场过热，也沉淀了各种畸形发展的问题。如变更规划、违章建筑、环保超标、物业管理不到位等。目前，国内房地产调控力度日益加强。就住宅而言，一波接一波的限购令，限制了购买和投资的需求，另一方面是持续上涨的土地价格。双面夹击之下，住宅开发商开始将目光转向商业地产。华润、保利、金地等开发商的进入进一步加剧了商业地产的竞争。
过去积攒的问题不断暴露在日光之下，加上新竞争对手不断抢夺市场，商业地产企业急需转型升级。袁林表示，目前竞争格局发生变化，获得资金和土地仅这两个要素不再能轻易获利。未来商业地产是否赚钱更应考验开发商的前期规划定位能力和后期的商业运营管理能力。同时，地产行业随着宏观环境的变化，精细化管理水平的高低也将逐步成为房地产企业能够持续健康发展的关键因素。从目前商业地产的竞争来看，购物中心的设计定位、施工建设、招商运营、后续管理各个环节都需要更高的管理水平。过去的“钱越多越好，地越多越好”这种单纯的盈利模式已逐步失效了。
事实上，商业地产开发所涉及的整条产业链都在转型。首先，商业地产开发已从北京、上海、深圳向中小城市转移。其次，商业地产的盈利模式也日益多元化。袁林表示，住宅主要用于出售，写字楼既可出租也可出售，但购物中心更希望持有。原因在于自持物业不仅可以获得租金收入还可以获得升值回报。第三，商业地产的开发流程和管理模式也开始转型升级。在袁林看来，商业地产的投融资未来对技术性分析要求更高。在投资方面，项目所在地的宏观经济状况、居民消费能力、市场竞争环境分析等宏观因素以及项目自身的规划定位、财务资源和人力资源匹配等可行性分析都会纳入评估体系，最终确定项目是否值得和能够投资。融资方面也要经过宏观和微观市场等环境的趋势分析，结合公司的资本结构安排以及项目自身现金流短缺峰值和试点合理判断与安排融资规模，以此匹配公司整体经营计划用以达成公司战略。
优化管理
外界环境不容乐观，南国置业显然看到了这一点。
就在2009年上市后不久，南国置业为了提高公司的核心竞争力和管理效益，保证商业地产多项目开发、高效运营，就组织架构做了一些调整，全面实行扁平化集中化管理。目前南国置业由公司总部和项目部两个平台构成。总部按房地产开发流程下设五个中心，即投资发展中心、研发中心、开发中心、商业运营中心和资源管理中心。项目部则分为开发项目部与商业运营项目部两块。
对此袁林表示，公司总部今后的主要任务就是从战略角度出发，确定目标和方向，同时定期对项目部进行指导和监督，最后对项目的开发运营管理情况进行反馈和考核。实质上是对管理流程和管理理念的重新梳理。新的组织架构将有利于资源的合理分配，中间层级的减少使得管理决策效率大大提高，同时也为后期的发展奠定了基础。
组织架构的调整仅仅是南国置业优化管理的一部分。另一方面，从20lO年开始南国置业开始引入平衡记分卡进行管理。平衡记分卡是一种绩效管理体系，其目的在于将精炼笼统的战略细化为一个个细小的目标并最终落实在行动上。平衡记分卡主要分为财务、客户、内部运营、学习成长四个维度，四者之间存在一定的逻辑关系。员工通过多方面学习可以提高对行业的认识和了解，对公司运营和管理能力从而推动公司内部流程的创新，满足客户需求，最终实现营业收入的提升。
事实上，此前已有多家房地产公司采用平衡记分卡进行管理。原因在于很多开发商以获取利润作为唯一目的，注重短期利益，经营过程中多有违法违纪现象，只求“一竿子买卖”，后期的开发经营难以为继，故引入平衡记分卡确保持续发展。
袁林认为，大多人一般更关注企业的财务数据，事实上财务数据只是经营的结果，并不是源头。如要从根本上提高公司收益，包括高管、中级管理人员和基层员工在内的所有人都应重视经营业绩产生的源头并将自身绩效与部门、公司绩效捆绑在一起，实现从上向下层层分解，从下向上层层聚焦。每个员工都充分发挥自己的价值去实现公司的战略目标。
袁林进一步介绍道，公司的管理团队基本出自“学院派”，董事长是香港科技大学和美国西北大学的EMBA，总经理是加拿大海归，其他管理人员也都上过国内及中欧等著名商学院就读过EMBA，因此对员工的学习成长非常重视。公司属于典型的学习型组织。
事实证明的确如此。南国置业经常外派员工调研成功的商业地产项目。北京的大悦城、来福土；上海的新天地、正大广场；深圳的万象城，南国置业都考察过，部分员工甚至去日本和新加坡吸收先进的管理经验。其内容涉及到项目的定位、招商、财务、管理运营各个方面，使公司员工对商业地产运营流程有一个全面的认识。此外也通过分析失败的案例来规避开发运营中的风险。
“目前我们做了一年，效果还是比较明显。公司组织结构发生了一些变化，绩效考核也紧跟每个员工，战略真正得到落实，同时也进一步满足了客户的需求。公司短期利益和长期目标得到平衡。”袁林简单总结了过去一年里优化管理带来的效果。
融资有道
2010年财务报告显示，南国置业总融资额为9.07亿元，同比增加36.92％。其资金主要来源于房地产信托。2010年5月南国置业首次尝试信托融资，通过江西国际信托发行3亿元的信托产品，随后在10月、11月、12月通过信托完成了3次融资。四次信托融资总计8.68亿元。
2010年的大力度融资在满足公司资金需求的同时，也省下了一大笔融资成本。袁林表示，公司的信托融资成本不高于15％，而今年在银行信贷、股市融赘进一步收紧的情况下，房地产信托非常火爆，融资成本也一路飙升达到20％左右，部分企业甚至更高。
在袁林看来，商业地产建设周期长，对财务规划的要求较高，资金安排也是一个长期的过程。因此根据公司战略规划提前确定融资规模、制定融资计划显得尤为重要。而资金来源主要有经营性现金流、筹资性现金流和投资性现金流。公司目前主要依靠前两类现金流形成财务资源。经营性收入很简单，主要是通过销售或出租回笼资金。根据2010年年报，南国置业2011年将通过销售首义汇，北都城市广场和悦公馆三个项目实现约17亿元主营业务收入。
相比之下融资复杂得多。银行贷款、股市融资去年收紧的迹象不断增强，南国置业一早看到了这个发展的趋势，上半年以银行信贷为主，充分挖掘公司融资潜力；下半年信贷趋紧后，果断进行信托融资。目前南国置业的长期负债从上市前的1／3迅速上升到2／3，公司的负债结构得到优化；同时固定利息债务的比重也达到2／3，在一定程度上弱化了加息带来的负面影响。除债券以外，公司的资本结构基本完整，从银行贷款、夹层融资到股权融资，公司都进行了不同程度的尝试。
房地产公司的盈利模式范文第5篇
关键词：房地产融资
作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
一、银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。
二、上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。
三、房地产债券融资
房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到
期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。
四、夹层融资
“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。五、房地产信托
在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其
产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
六、海外地产基金
目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。
七、房地产信托投资基金(REITS)
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(1109．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地
产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。
八、其他方式
1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。
2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。
房地产公司的盈利模式范文第6篇
【关键字】房地产投资信托 风险控制 措施
自2003年6月央行121号文件以控制房地产银行信贷以来，我国房地产投资信托得到了快速发展，对拓宽房地产融资渠道、完善房地产金融体系起到了积极的作用。但在发展房地产投资信托的过程中，由于我国房地产市场和资本市场本身的不完善，以及缺乏相关法律法规的支持等原因，存在着一系列的风险。2005年9月，银监会在《加强信托投资公司部分风险提示的通知》（212号文件）中指出，在到期未能按时清算的信托计划中，房地产信托项目占61%，并在该文件中提高了房地产信托发行门槛以控制风险。据用益信托工作的统计显示，房地产投资信托在2005年高速增长之后开始放缓，其产品的发行数量由2005年的115个减为2006年的102个，而2007年仅为54个。因此，我国在大力发展房地产投资信托的同时，也必须分析各种潜在的风险，采取相应的控制措施。
一、我国房地产投资信托的风险分析
房地产投资信托作为一种专项投资于房地产行业的信托产品在我国刚刚起步，既受到房地产业、信托业和金融市场等多重风险带来的不确定性因素的影响，也面临着产品运作过程中的诸多隐患。一般情况下，可以将房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险：市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或信托公司内部的经营管理等造成的风险。
1、市场风险
（1）国家宏观政策风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，尤其房地产业是资金密集型产业，与金融业关系也非常紧密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地使用、出让的政策，对环境保护的政策，对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等，都会给房地产投资者带来风险。在我国现阶段，房地产市场和资本市场都还很不完善，政府的监管也缺乏足够的经验，经常会针对发展过程中出现的问题而制定一系列相应的政策和法律法规。例如在2007年政府接连出台了一系列方针政策，包括提高第二套住房贷款首付比例、连续五次提高存贷款利率、加强对房地产开发企业土地增值税清算、增加二手房个人所得税、严厉查处限制土地、90/70方针等等，对房地产和金融市场都产生了一定的波动，也给处于发展初期的房地产信托带来了巨大的风险。如果投资者投资项目选择不当，必然会遭受损失。
（2）房地产行业风险。除了国家政策的宏观调控，房地产行业还面临着市场及自身周期波动带来的风险。城市居民年均收入水平、人口数量及结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对城市或地区的城市建设、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房产价格和租金收益。如果遇到房地产市场的不利情况，会使信托计划的预期收益降低甚至出现损失。
房地产业的周期波动也可能给投资者带来风险。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。最后，由于房产本身既是耐用消费品又是投资品，在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险，产生房地产泡沫。
（3）利率风险。利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。房地产投资所需资金量大，利率的升高会对房地产投资信托产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，尤其是中长期信托项目，甚至可能出现负的净现值；二是会抑制对房地产的购买需求，从而导致房地产价格下降。
2、非市场风险
（1）信息不对称导致的风险。房地产投资信托中存在的信息不对称主要来源于两个方面：房地产开发商及信托投资公司。在我国目前监管制度还不健全的情况下，房地产开发企业为获得房地产投资信托公司的青睐，往往会利用财务手段制造虚假报表。此外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发和“拆东墙补西墙”已是众所周知的秘密，这种短期盈利模式也使得中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。一旦房地产开发企业“资金链”断裂，就会造成项目停工，信托资金必然会遭受到毁灭性损失。
投资信托公司同样也存有信息“失真”风险。例如，有些投资信托公司只宣传了“预期收益率”，却没有讲清楚风险投资带来的“实际收益率”。由于房地产信托不作保底承诺，“预期收益”是不受法律保护的，这意味着一旦项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。此外，房地产投资信托在本质上是一种委托关系，由于其在我国刚刚起步，尚未形成完善的运作机制，也未形成对受托人的有效约束和激励机制，可能会发生受托人道德风险，即信托公司借项目之名挪用资金或投资于与自己相关联的房地产企业等，这些都可能影响项目的进展和信托收益，导致委托人利益受损。
（2）运营风险。运营风险产生于适应竞争环境的管理能力和创新能力以及业务经营的效率。它主要是由于信托公司对信托资金的运作管理不善而造成收益损失的风险，主要包括项目的选择和评估失误、违规经营、投资者不能胜任经营管理工作、运作模式和产品结构单一等。
投资者如果想在规避风险的前提下提高投资收益率，则必须要对拟贷款企业或投资的房地产项目本身能否产生预期效益进行分析与评判。当投资项目或贷款对象确定后，要对投资（贷款）对象使用的信托资金的安全性、效益性情况进行监督，如果信托公司决策失误，或对信托资产的管理执行不到位，甚至发生挪用资金等道德风险，都势必会造成投资者的损失。
在房地产投资信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的，而中国的房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司又缺乏经营管理房地产投资信托的经验，在我国既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，这使得信托财产的管理风险加大。
我国的房地产投资信托运作模式和产品结构单一也会带来运营风险。目前我国多数房地产投资信托资金都是直接贷款给房地产开发商，绝大部分信托计划只是针对特定的一个项目募集资金，单笔规模多在2亿元以下，运作模式较为单一。据用益信托工作室统计，在2005年发行的115个房地产信托项目中贷款类73个，发行规模为总发行规模的65%，而在2006年发行的102个房地产信托项目中，贷款类占到58个，发行规模达到总发行规模的70%。这意味着一旦投资的房地产项目出现问题，投资者将面临着损失的风险。
（3）信托资产流动性风险。房地产投资信托的信托财产多以土地、房屋、房地产企业股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。按照《资金信托管理暂行办法》，一旦投资人（委托方）与信托公司（受托方）签订了《资金信托合同》，投资人不得违反《合同法》的有关规定随意解除已签订的合同，而国内目前也没有明确资金信托业务可在证券二级市场进行交易。另一方面，房地产作为不动产属于非货币性资产，销售过程复杂，很难短时期内将房产兑换成现金。因此，如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
二、我国房地产投资信托的风险控制
通过上面的分析可以看出，我国房地产投资信托风险的产生既有政策法规、房地产及金融行业方面的宏观原因，也有自身业务经营、风险控制、人员素质等微观方面的原因。因此，本文从宏观和微观两个层面来分析我国房地产投资信托的风险控制措施。
1、房地产投资信托风险控制的宏观措施
（1）建立我国房地产投资信托的法律法规体系。房地产投资信托业务涉及很复杂的权利义务关系，而且这种权利关系需要专门的法律予以调整确认。建立成套的法律法规体系，可以有效地防范房地产投资信托带来的风险，为控制风险提供法制基础。海外的立法和实践能给中国很多的借鉴，美国等国家己经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区，韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》。中国台湾地区也于2004年出台了《金融资产证券化条例》。亚洲国家这一系列立法变革，无疑能给中国房地产投资信托的顺利开展提供有益的参考。我国可以借鉴美国等经济发达国家的做法，建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。另一方面相应配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商升记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时还要针对我国房地产信托业务发展，设定相关的约束机制，确认有效房产所有权，建立银行托管制度，保护投资者的合法利益。
（2）加强对信托业务的严格监管。为了真正有效地防范和控制房地产投资信托业务风险，必须建立对信托业务的监管机制，并建立起科学的监管模式。首先要制定有关监管的法律法规，使监管部门对房地产投资信托机构各项业务的监管具有相应的法律依据，如对投资信托公司直接参股股东的企业进行资格审查，投资信托公司内部要有独立管理机构，项目资金要严格分账管理、独立运营等。其次，要尽力构造相关业务监管的统一框架，实现监管模式的统一化和集中化，这样可以减少监管部门之间的摩擦，有利于实现监管对象、监管方法、监管目标的统一，从而有利于提高监管的效率，而且可以为房地产投资信托业务经营主体创造一个公平合理的竞争环境。再次，根据目前我国房地产投资信托的发展情况，为了最大限度地防范和控制信托业务风险，应强化中央银行对信托业的监管职能。中央银行应从机构管理、资信管理、资本金管理、高级管理人员管理、财务管理、资产负债比例管理等方面着手，逐步构建一套针对信托投资公司的监管系统。
（3）强制信息披露制度。我国房地产投资信托的健康发展，必然依赖于信托市场对投资者利益的切实保护和投资者对市场的信心。政府必须实行强制信息披露制度，约束房地产开发企业行为，并将所有相关信息公之于众，以免投资者因信息不对称遭受损失。银监会已于2004年出台了《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，确定了30家信托公司首批公布年报，并要求3年内所有信托公司实施年报披露制度，应以此为契机，督促信托公司加强房地产投资业务数据的统计和披露工作。另一方面，房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、则务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。
2、房地产投资信托风险控制的微观措施
（1）信托公司提高自身风险管理水平。信托公司应提高自身风险管理水平，降低管理风险。一是要做好投资项目的风险分析和对房地产企业的贷款资格审查。由于房地产各个项目的特点和经营方式不同，这些不同又影响着投资项目的风险大小，因此投资项目风险分析的关键是要做好项目评估和可行性研究，同时还应加强对贷款人信用等级、财务状况、偿还能力的审查和评判，从源头上控制信托财产风险。二是要为信托资金的安全保障引入担保措施，以分散风险，并保证担保机构的资质。三是要对合同执行情况，房地产开发商的财务情况，以及项目的进展情况进行跟踪了解，当发现资金违规使用或项目出现风险时，要及时采取补救措施，如按合同约定向担保人追索或及时处置抵押物，尽量将信托财产的损失降到最低限度。信托公司应通过加强对信托财产的日常管理，提高信托财产的安全性与效益性，降低投资人的风险和损失。
（2）引入第三方评价机构或仲裁机构。目前，大多数投资信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足，风险控制能力较差。因此，引进或建立专业的房地产经营管理机构或中介机构，让他们提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，可预见并有效控制房地产金融风险。房地产信托可将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险。同时，各专业机构也以自身信誊为信托计划提供了无形担保，具有信用增强作用。出现相关的法律问题时，信托公司如果以单方决定，或者以主观意志为转移地判断，变现价值与市场价值是公允的、通过主张抵押权或质押权实现信托受益时而支付的成本是合理的等行为，往往不能得到投资者的真正认同。因此，引入专业会计事务所运用多种评估方法对信托财产进行评估，并引入专业律师事务所对评估材料的正确性和合法性给出法律意见，能有效地解决很多法律问题，更有效地控制房地产投资信托的风险。
（3）不断进行产品创新。信托公司要不断进行创新，不仅要在房地产投资信托的投资组合、期限、规模等方面进行优化改进，还应进行产品的创新。121号文件之后，房地产信托进行了一些创新，出现了股权信托模式和财产信托模式，但仍以贷款给房地产项目为主，这种方式不仅规模有限还面临巨大的信用风险。目前，房地产投资信托基金（REITs）模式越来越成为房地产投资信托的新方向，其核心特征是以出租型物业的租金收入为基础向股东分红派息，而我国的商业房地产自2005年以来快速发展，存在大量在优质的可供持有和运营的物业。由于REITs可以公开发售上市，并且需要定期向投资人分配信托利益，因此可以很好的降低房地产信托的流动性风险。
（4）加强人才的培养和储备。信托公司应重视对专业人才的培养，在房地产投资信托的运作过程中以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才。但从本质上讲，房地产投资信托运作更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以必须加强培养一批具有战略投资眼光、精投资银行业务、懂财务通法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心业务80%的利润实际上是由20%的高管或专业人员承担和完成的，能否建立一支经过专门训练，具备良好的心理素质、完美的人格品质、灵敏的市场嗅觉和综合的业务能力的管理队伍，将是房地产投资信托兴衰的关键所在。
【参考文献】
[1] 刘玲玲：我国房地产投资信托的发展对策[J].中国房地产，2007（1）.
[2] 楼当：信息不对称所致的中国房地产信托风险与防范[J].上海房地，2006（9）.
房地产公司的盈利模式范文第7篇
据中钢协统计，今年前三季度，会员钢铁企业累计实现利润为113亿元，但销售利润率仅为0.41%，仍处于工业行业中的最低水平。“去年钢铁行业是全行业亏损，今年以来销售收入利润率不到1%。”朱继民表示，“现在行业平均负债率已经接近70%，并有进一步恶化趋势，如果任由发展，将给国家金融体系带来很大风险。”
种种数据显示，昔日的辉煌一时产业目前正面临严峻的生存局面，鞍钢、马钢等大型钢厂都出现资金问题或改变主营范围的情况，在上游企业的产能过剩以及下游市场的低迷双重打击下，生存在夹缝中的钢贸企业更是苦不堪言。
钢贸行业具有高流水额低盈利的特点，对银行依赖程度很大，银行在钢铁业好的时候给予较大的授信额度，加速了钢贸企业的发展，但在整体市场出现低迷的情况下，银行业出于自身的盈利模式会收紧对钢贸的授信额度，导致钢贸企业资金链出现周转不畅甚至断裂的可能。在如此严峻的情况下如何从财务的角度帮企业管理好资金，加强财务管理就是一个比较现实的话题。下面就从个人的观点谈谈我的想法：
第一，从公司制度上保证资金的使用：一般的钢贸企业都是从小的门市销售这样一步步发展起来的，人员的整体水平相对较低，应该说是会做生意，但是不会做管理，企业的领导层在做生意上比较灵活机动，但是缺乏一般的企业的“规矩”，甚至往往打破规矩的就是领导层本身。因此做钢贸企业的财务首先要在资金的每月使用计划上比较强势，要说服领导支持财务对资金的流出控制，确保当月支出必须是月初指定的计划范围内项目，不允许挪用既定资金，防止资金使用不可控所导致的资金链紧张。
第二，严格审核公司合同付款条款：作为钢贸企业在当前市场行情不好的情况下，多数倾向于签订背靠背合同，尽量在赚取少量利润的情况下，可以保证将货物降价的风险予以转移。但是作为财务除了希望公司签订这样无风险的合同外，也要对合同条款进行严格把关，甚至要帮助企业如何争取最大的收益，例如在上游钢厂需要企业帮忙出货的前提下，可以适当的提出通过支付银承，免部分贴息的条件，帮助企业延迟资金的支付，同时还可以获取银承保证的利息，变相帮公司实现资金的理财。对下游企业如果进行赊销，也要考虑赊销所产生的资金占用，保证企业不损失任何的资金的货币时间价值。
第三，严格审核下游企业的信用资质：钢贸企业面对的下游客户所涉及的行业比较繁杂，例如施工工地、路桥、房地产公司、生产作坊等。因此在签订合同前对下游客户进行适当的了解，甚至实地调查是十分有必要的。理论上来说对第一次予以合作的客户是坚决不会提供赊销服务的，信用等级相对较低，合作过几次，有过良好回款记录的公司可以依据公司的经营规模以及企业的资信情况给予一定程度的赊销额度，具体的情况可根据公司的实际条件予以指定。
第四，因为市场低迷，导致很多钢贸企业的库存成本高于销售价格，从毛利上就已经亏损，只能像购买基金定投一样通过买进卖出不停的稀释成本单价，在做库存计价方法上，要不选择后进先出，要不就选择加权平均法对目前的市场比较有利，否则又要维持一定的税负率，又要尽量使当年的报表相对好看，以应对银行的检查还是比较困难的。
第五，从管理费用方面加强支出控制，对用车、对业务招待费、对办公用品等杂费进行详细审核，不必要的支出坚决取缔或限制，从费用上避免浪费。
房地产公司的盈利模式范文第8篇
财务报表分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成对特定决策有用的信息，减少决策的不确定性。在具体分析过程中，财务报表仅仅是数据，分析的核心在于解释数据，并寻找深层次的原因，关键是要透过数据发现是否存在影响贷款安全的风险隐患，从而得出借款企业有无还款能力的结论。财务报表分析是把整个财务报表的数据，分成不同部分和指标，并找出有关指标的关系，以达到认识企业偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力的目的。当然，财务报表分析只是一个认识过程，只能发现问题而不能提供解决问题的现成答案，只能作出评价而不能改善企业的状况。银行在信贷审查中把握的一条重要原则是，针对借款人存在的风险因素提出控险措施，若风险在可承受范围内则可予以贷款支持，否则不予支持。
二、银行信贷审查中财务分析的内容及方法
银行信贷审查人员进行财务分析最关注的是借款人现在和未来的偿债能力。借款人偿债能力与其盈利能力、营运能力、资本结构和净现金流量等因素密切相关。财务分析可从以下三方面着手：（一）结合企业所处行业及发展阶段分析：不同行业、不同发展阶段呈现不同财务特征，有不同评价标准及审点。（二）研究规模、结构及质量：不同规模的评判标准不同。而“平衡、和谐”的结构是一个重要感觉。资产的规模、结构及质量反映企业经营和投资战略；负债和权益的规模、结构和质量反映企业融资战略和资本结构的合理性；收入和利润的结构和质量反映企业盈利模式及持续盈利能力；现金流量的规模、结构和质量反映企业现金流量运转的顺畅程度、现金的赚取能力、筹资能力和投资战略。（三）详细分析三张表：三张表应互相印证、有机统一。运用一些分析方法（如指标分析法、因素分析法、比较分析法、趋势分析法等），对异常变动找原因，并预测未来现金流情况，对整体财务状况尤其是偿债能力给予综合评价，为贷款决策提供参考。
财务比率的比较是重要的分析手段。这些比率涉及到企业经营管理的各个方面，可分为：变现能力比率、资产管理比率、负债比率和盈利能力比率。银行审查中比较关注变现能力比率，即企业流动性风险的分析。如银行在与一担保公司合作前，对其财务状况进行分析，发现该担保公司注册资本及资产都较大，但其资产多是固定资产，资产的价值和快速变现能力较差，其担保能力并非财务数据反映的那么强大，与其合作应审慎。
三、银行信贷审核中财务分析的关注点
除上述常规分析方法外，结合银行信贷审查的特点，实际操作中重点关注以下几点：（一）关注存货、应收帐款。存货有太多沉没成本还是固定资产增加闲置资产，还是技术落后或营销体系不完备导致滞销？分析存货结构、价值、期限以及变现性。应收帐款关注集中度、回收率、变化趋势，详细分析帐龄、结构及质量，确定坏帐风险及其坏帐准备的计提是否充分。特别提示的是“其他应收款”不可忽视，往往隐藏很多问题，如大股东或关联企业占款，极大地影响了企业的偿债能力，也对银行监控贷款资金的使用带来难度。通过其他应收款大额往来明细及款项性质的注释，可了解企业大额资金是否被其他企业占用，有无往来单位名称异常（如投资公司、期货公司、房地产公司等）、往来性质异常的款项，对分析企业的资金流向及风险有很大作用。（二）关注销售收入增长但利润下降情况，分析主营业务成本的变动，是否成本增长率高于销售增长率？关注销售收入增长但经营活动现金流下降情况（应收帐款增加）。财务分析关键是解释数据，如利润率下降是由于市场原因还是原材料价格上涨因素造成的，是整个行业的下滑还是个案，对企业影响有多大，是短暂的还是持续的，这些分析都很重要。（三）分析盈利能力应分析各层次利润，如毛利润、营业利润、税前/后利润及与销售净额的比率。以存货作为营运周期主要部分的贷款对象，重点分析毛利润，同时结合考察主营业务成本增长率。对于以成本控制为成败关键的贷款对象，重点分析营业利润。（四）负债中的“应付款”同样分析账龄和集中程度，还涉及商业风险问题，影响供应链的稳定性。“其他应付款”也是一个需花时间核实的科目。往往隐藏着向股东、关联企业或职工的大额借款，削弱了企业未来的偿债能力。资本的特征就是具有稳定性，而流动性负债具有很大的不稳定性，可能影响其持续经营及偿债能力。银行审查中会详细了解该科目构成、还款期限等，通常的控制措施是在借款合同中约定“在结清我行贷款前不得归还股东借款/职工集资款”。
（五）核实资产的真实有效性和价值。
如资本公积中的资产评估增值，是否有虚增情况。若评估增值所占比重过大，将严重影响企业资产真实性，影响对其偿债能力的判断，只有还原为真实有效的资产所作的评价才是有意义的。例：一户造纸企业，所有者权益1.8亿，实收资本2000万，资本公积逾1亿（大部分为评估增值），资产负债率69%，若剔除虚增资产部分，资产负债率高达83％。（六）重点进行现金流量分析。现金流量分析不局限于现金流量表，还要与资产负债表、损益表等结合起来对照分析，相关数据是否一致统一，可互相解释，这样才能全面而深刻地揭示公司的偿债能力、盈利能力、管理业绩和经营活动中存在的成绩和问题。现金流量分析应集中在：借款人的现金来源和用途有哪些，是否围绕其主营业务；是否存在现金流不足或为负情况，其主要原因何在；借款人未来的现金需求如何；借款人未来的经营活动产生的现金流是否稳定等。而且还应注意现金的性质，如公积金、公益金有很多专业性质或专门用途，不能用来还款。只有“自由现金流”可直接用于还款。另外，货币资金中有多少已用于质押，用于承兑汇票保证金，对正确分析企业短期偿债能力很重要。（七）在对企业申请流动资金贷款需求分析时同样需结合其财务状况分析：为什么需要贷款？是规模扩大产生的需求还是市场销售不畅造成资金回笼不及时产生的需求？究竟资金链中缺口产生在哪个环节？需特别说明的是，银行在衡量大额贷款客户风险度的五条标准中涉及财务指标的两条重要标准为：现金流量的脆弱性和财务杠杆比率的高低。可见银行在风险把握上对现金流量和负债率指标的重视。
由于银行非会计师事务所，对财务报表的分析不够专业，其方法体系不够完善，还有很多提升的空间。不可否认，很多情况下是凭经验判断。但，我们在实践中发现，通过对企业进行财务分析往往可以获得很多有价值的信息并发现其中的风险隐患，为信贷决策起到很好的参考作用。我们将不断总结、探索更加有效的分析方法使之发挥更大的作用。
参考文献
[1]《中国银行信贷》2005年度，中国金融出版社