商业中心运营管理
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商业中心运营管理范文第1篇
Macerich的警示
几乎每家商业地产企业都希望能够拥有那些处于都市核心区、大体量的豪华购物中心。宽敞明亮的购物环境和云集了国际一线品牌及各种奢侈品元素的购物殿堂，不仅意味着更高的销售额、更高的利润率，似乎也因其不可替代性而具有了更高的升值空间和更低的投资风险。然而实际情况却并非如此，高端物业并不一定总有更高的投资回报率，高收益通常与高风险相伴，以奢侈品为主的高端商业物业在经济周期的低谷通常会面临更大的销售下滑和租户破产风险。
美国知名的高端购物中心投资运营商Macerich就是一个典型的例子。2007年，Macerich旗下控股和参股的区域购物中心达74家，另有20家社区商业中心，总营业面积达8070万平方英尺。除了规模，Macerich更值得骄傲的是它的高端化能力，就像名字中“rich”字母所表达的意思一样，Macerich旗下物业大多是面向富裕人群和旅游人群的高端消费场所。2007年，其非主力租户的单位面积销售额达到467美元/年/平方英尺，显著高于同期行业平均300多美元的销售额，旗下9家商业中心的尺均销售额更是突破了700美元，成为美国高端零售业的旗舰。
其实，Macerich的盈利模式很简单，就是先收购繁华地段的标志性物业，然后将其改造为更高端的地标性建筑，并通过重新招商引入一线品牌，从而提升整个物业的利润率和租金水平。在经济繁荣期，奢侈品市场需求旺盛、利润丰厚，于是Macerich的高端化工程创造了11%-12%的投资回报率。而两位数的投资回报也使它的收购行为变得有利可图，通过并购扩张，Macerich从1994年上市时的15家购物中心发展到2007年的74家区域购物中心、20家社区商业中心，扩张速度不可谓不快。
不过，随着高端物业价格的持续攀升，公司的收购成本也在上升，高端化定位下的投资回报率呈现下降趋势，危机前的净租金回报率已降至8%以下。金融海啸中，资金成本的上升和主要租户的破产，使公司面临更严峻的债务危机，单位面积的销售额也从2007年的467美元/年/平方英尺降至2009年的407美元/年/平方英尺，相应的，租金水平从高峰时的41.39美元/年/平方英尺降至37.77美元/年/平方英尺。2008年，公司被迫重组了多笔银行贷款，2009年初其市值一度降至5亿美元，较危机前下降了90%以上。为了缓解债务压力，Macerich被迫放弃了多间优质物业的股权，到2011年，公司控股或参股的区域购物中心已减少到65间，另有14间社区商业中心，总营业面积也减少到6500万平方英尺，其当前股价较危机前仍下跌35%（图1）。
Macerich的危机显示了高端物业所面临的更高周期风险。那么，是否所有高端商业地产企业都面临不可回避的周期危机？高端物业的高收益与高风险之间是否存在更好的平衡点？
Taubman“核心物业+管理输出”的轻资产模式
谨慎的前期准备和合作开发
Taubman是Macerich的主要竞争对手之一，早在上世纪50年代就涉足了购物中心的运营管理业务，1973年重组为公司后于1992年以REITs形式发行上市。截至2011年底，Taubman旗下控股及参股的区域购物中心23间，总营业面积2470万平方英尺，规模虽然只是Macerich的1/3，但物业质量却更好。Taubman旗下的购物中心大多分布在美国的大都会地区，如纽约、华盛顿、洛山矶、旧金山、芝加哥、迈阿密等城市，单体营业面积在24万-160万平方英尺之间，平均110万平方英尺，其中有18间购物中心的可出租面积在80万平方英尺以上，即，所谓的“超级购物中心”—与Macerich一样，Taubman也十分钟爱大型的超级购物中心。
公司认为，大型购物中心作为区域性地标建筑，有较强的进入门槛，在区域经济中发挥着重要作用，不会轻易被其他形式的商业媒介所替代；此外，超级购物中心对管理者开发设计、运营管理和招商引租的能力都提出了很高的要求，而这正是Taubman多年积累的优势；而“优质的超级购物中心+经验丰富的管理者”，将吸引大批奢侈品牌的入住，进而吸引高端消费人群和旅游人群，成为整个商业地产市场上最高利润的部分。
商业中心运营管理范文第2篇
记：您认为一个成功的商业项目需要具备哪些要素？
杨：一个成功的商业项目必须具备两个要素，前期开发和后期管理是同样重要的。首先，地段是商业地产成功的一个保证，这就需要在前期开发过程中做好长效和短效的综合评估。另外，作为商业地产，它的后期运营管理是成功的另一个保证，这不但关系到项目的发展方向，也关系到广大业主的切身利益，也就决定了项目的生命力，所以说，前期开发和后期管理缺一不可。
记：目前很多地产商像潘石屹等都明确表示不碰住宅，只专注于商业地产，那么在济南，商业地产的竞争是否激烈？竞争压力是否过大？
杨：有开发就会有竞争，这是必然的。就济南目前的商业地产发展情况来看，以专业性和主题性居多，像海鲜大市场和以女性消费为主题的圣凯摩登城等，都是依据自身特色寻找最适合发展的方向。而像汇泉地王广场则选择了混合型业态，它的整合业态可以吸引不同业态的消费人群，与其它几家地产不会形成直接竞争。
另外，由于地处的商圈不同，每个项目所服务的人群以及对城市的影响也会不同，不会存在本质上的竞争，比如说，汇泉地王广场北边就是大明湖，大明湖改造后水面会延伸到明湖路，与项目一路之隔，到时候大明湖的南岸是免费开放的，类似于西湖的湖滨。所以，从小的方面来看，济南目前的商业项目是各具特色，八仙过海，各显神通，并不存在恶性竞争的情况。从大的方面来看，大家都服务于泉城的经济发展，都是为了更好地满足广大市民需要，更好的展现泉城风貌，也不存在所谓的竞争压力过大的情况。
记：北京等一线城市商业地产的多种新商业格局已经形成，但是目前济南还没有形成这样种格局，您认为差距在哪里？
杨：作为一个省会城市，济南近年来取得了长足的发展，其商业格局也是在逐渐形成并发展的。从总体上看，济南商业格局呈现出多元化及多中心化的分布态势，并已经初步形成了各具特色的商圈，这些商圈构织在一起，形成了一张巨大的商业网，覆盖了整个济南，衍射到周边地区。近两年来，在房地产市场和城市经济的综合作用下，这些商圈都不同程度得到了提升，在商业面貌和经营结构上得到显著改进。如西市场商圈以小商品批发为特色，山大路商圈以IT服务经营为特色，北园商圈以建材经营为特色，马鞍山路商圈以经营文化用品为特色等。特色经营为商圈的发展提升找到了最有利的发力点，同时也形成了各个商圈固有的风格和气质。所以，不能说济南还没有形成这样的商业格局，当然了，和一线城市相比，济南的商圈存在一个明显的不足就是形象性较弱。一个城市的发展还代表着一种对外形象，这就需要一个商圈可以集中展示这个城市的整体形象，就像纽约的曼哈顿、上海的陆家嘴。在这方面，恐怕我们还远远达不到。
记：听说汇泉地王广场建成后将会以一种济南城市名片的形象出现，您能否介绍一下它的特点？
杨：我们希望汇泉地王广场建成后，能成为一张城市的名片、标识。西方欧美国家现在已基本实现了由传统买卖式商业向现代体验式生活中心的转型，现在在国内这个概念还没有明确，我们把地王广场定位在这上面。在很多人的印象中，济南的商业中心就是泉城路、泉城广场一带，也就是我们说的泉城路商圈。泉城路商圈作为济南市的一级核心商圈，它独特的地理位置和特有的功能，决定了该商圈的中心区域商业核心地位不会动摇。但近几年来，如同绝大多数城市的传统商圈亟待升级一样，泉城路也同样面临升级的压力，以满足更高层次，更大范围消费者的需求。泉城路周边拥有济南市最具特色的自然景观和丰富悠久的人文景观，但是商业与景观缺少结合，商业人群与旅游人群尚未完全实现共享。
因此，一个兼具实用性与形象性的区域，除了完善的商业功能以外，还要有强有力的对外吸引力。根据《济南市商业网点规划》对济南市商业格局的引导，将把由趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、泺源大街围合的区域进一步改造提升为都市级商业中心，形成立足济南，服务山东，辐射周边省市的大都市级商业中心。以古城、泉水、老字号商业为特色，把现代化商业设施建设与传统泉城特色的商业旅游文化融为一体，建成既能体现泉城特色和古城风貌，又能体现现代化大商都形象的标志性商业中心。
汇泉地王广场南接泉城路，北依大明湖，位于济南老城区的中心县西巷，它整合了泉城济南的最具特色的景观资源和最为悠久的历史文化资源，同时，它又地处济南的核心商圈，可以说是处在一个商业中心、景观中心、文化中心三圈交会的地带。另外，地王广场地处老城区，西边就是芙蓉街，不但恢复和迁建了九华楼、武岳庙这样的经典建筑，还修葺了保存完好的四合院，再加上项目内的十八处天然泉水，可以说这是一个最能代表泉城文化特色和景观特色的区域，所以说，地王广场将作为一个泉城人和外地人交流的场所，吸引那些外地游客和对泉城文化有着深厚情结的老市民。汇泉地王的落成将改写金街区域的新篇章，它所承载的意义除了满足人们的购物需求外，从某种意义上来说，还将肩负起提高城市形象的作用。
记：成功的商业地产将会带给城市商业的发展，汇泉地王广场的落成会对济南商业发展带来什么样的影响？
商业中心运营管理范文第3篇
根据地产顾问公司仲量联行的数据，包括亚洲投资者在内的全球投资者今年上半年在亚太地区共收购了600亿美元的商业地产，规模较上年同期增长21%。第二季度期间，投资者们在中国商业地产的投资达到60亿美元，较第一季度的36亿美元增长65%。
可以看出，在整体经济调整的背景下，商业地产的投资不降反升。以北京为例，个人投资者占到商业地产投资比例的50%。此前曾传出的“房哥”、“房姐”坐拥几十套房产，其中大多数都是商业地产。
商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿，预计到2020年，其甲级办公楼存量将新增3000.万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。
目前国内房地产公司对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，万达、恒大、SOHO中国等地产公司都是这种模式的代表。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，但却对商业地产影响不大。
由于商业地产的投资本来就对贷款有着严格的限制，而且其本身就具有投资属性，加上商业地产的物业成本维护更高，因此很难像住宅地产那样被恶炒。这也迫使部分投资者从住宅地产转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。
商业地产投资可大可小
现代的商业地产已经不像是以前买几间铺子等待收租那么简单了。不同的地理位置、配套设施、物业管理等都决定了商业地产的投资价值。与住宅地产投资不同的是，商业地产投资可大可小。往小了说，一间铺子、一个商场柜台都可以算得上商业地产投资；往大了说，写字楼、公寓、甚至是大型的多功能商业中心都是可以投资对象。
从商业地产投资的功能属性上看，其主要可以分为专业性的批发市场、购物中心、商铺、地区商业投资。
专业性的批发市场是我们最为熟悉也是最常见的投资方式。一个柜台、一个卖场门面都是这类投资。在城市商业中心投资这类地产相对比较容易出租，收益也相对稳定。但实际操作起来并不容易，由于其所处的商场、市场的特性，对该行业的专业水平要求很高。如果看不准或者是投资地段没有充足的人流量作为保证，投资很可能有去无回。
商业街的商铺投资算是最悠久的投资标的。随着城镇化的发展，国内几乎每个城市都会建有自己的商业街，类似于北京西单、上海淮海路、南京新街口里的商铺早已经是“千金难求”。
这不仅是因为其巨大的人流量保证了其商铺的价值，更重要的是商业街已经形成品牌效应。商业街的商铺投资方式较多，可以出租、自营，风险相对可控，比较适合中小投资者。当然，不会每个城市都有那些知名的品牌商业街。专业的管理和商业规划对一个商业街发展至关重要。对于投资者而言，在投资商业街商铺时应当了解其背后的物业管理团队和未来发展定位再决定是否投资。
购物中心投资相对商铺投资要更加规范。由于拥有统一的物业管理、较为规范的营销策划，一些购物中心的产权商铺近年来开始进入中小投资者们的视野。当然，其投资价格也要高于普通的小商铺投资。一个购物中心的投资价值主要由其后期的运营管理将决定。良好的经营环境可以使购物中心成为焦点，但如果管理不善，购物中心很可能门可罗雀。
社区商业涵盖范围比较广，主要出现在一些一、二线城市，SOHO中国便是其中代表。除了写字楼投资外，社区中的商铺、配套应用设施都可以进行投资。在欧美，这类投资已经非常成熟，在中国也是未来最具潜力的商业投资类型。不过这类投资的适用人群比较固定，而且在三、四线城市很难成规模，投资回报率很难估算。
商业地产投资泡沫需提防
商业地产投资潜力巨大，但其中风险也不可不防。据清科集团统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。
清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，容易产生商业地产泡沫。
从普通投资者角度来看，现在国内的商业地产不管是单户独栋的写字楼、办公楼还是大规模房产企业开发的商业中心、步行街、城市综合体，都普遍存在着对商业地产概念认识不清的问题。
商业中心运营管理范文第4篇
文化已醇厚，经济更在腾飞，跨越发展呈现出的良好态势让世人瞩目。大势所趋的城市综合体的发展模式更是将南通稳步推向成为长三角北翼经济核心区。
近年来，在市政府的大力推动下，新城区发展得如火如荼，高端商圈云集的新地界吸引着众多企业进驻于此，成为南通一座又一座的新地标。如今，八年商业地产运营实力，横跨商业、旅游、住宅以及城市运营四大产业的圆融集团也来到南通。为此，本刊记者对话南通圆融房地产开发有限公司总经理张亮，一同感受圆融的独特魅力。
三角洲：我们知道“圆融”一词源出佛语“圆满融通”，那么圆融的企业文化与此有无关联？
张亮：圆融的企业文化在圆融的企业标志里已经有非常完整的体现，如果你到过苏州工业园区，你会见到一座圆融企业标志的巨型雕塑，它外圆内方，寓意“方圆正合，融通便达”，契合着“天人合一”的古老东方智慧；方型图案如同一扇开启的窗，透过这扇窗，与外相通，与内相融，这正是圆融企业作为城市运营商所追求的一种和谐发展的精神。而圆融的标志色彩采用的是橙色和灰色，橙色热情奔放，积极进取；灰色大气稳重，内敛而不张扬，二者相辅相成。
三角洲：今年9月圆融时代广场荣膺“中国十大最佳经营购物中心”，与其他购物中心相比，圆融的购物中心具备什么样的优势？
张亮：购物中心在商业地产项目中一直都占据着非常重要的地位，而圆融集团作为一个有着八年商业地产运营经验的企业，一方面有着经验与专业上的优势，另一方面则是“视野”上的优势，前面也有提到，圆融的企业文化里，橙色的部分是进取，是不断地学习，不断地超越，正是这样的进取精神，让圆融的“视野”更高更远，基于此，在对产品的打造上是创新的而不是守旧的，所以圆融打造出来的购物中心，总是会带给消费者一些独特的休闲和购物体验，比如整体的动线布控、业态组合、品牌组合等，这些都直接作用于消费者的感受。
三角洲：由圆融冠名的体育竞技比赛有很多，例如今年8月在苏州举办的中国乒乓球公开赛，这与圆融的企业文化有怎样的联系？
张亮：今年8月，圆融2012中国乒乓球公开赛在苏州市体育中心成功举办，比赛由中国乒乓球协会、江苏省体育局、苏州市人民政府主办。来自中国、韩国、日本、新加坡、马来西亚、德国、俄罗斯、白俄罗斯等国家的乒坛名将都悉数参加了这次比赛。而事实上不只是体育赛事，圆融参与的社会事业还包括文化教育、抗震救灾、慈善、电影等众多领域，这一切在圆融的企业文化里面，都是圆融在行使社会责任的行动表达。
三角洲：圆融作为国企，在苏州的发展可以说是有举足轻重的地位，能为我们简单介绍一下吗？
张亮：可以说时尚新苏州的点睛之笔离不开圆融，自2005年成立以来，圆融集团就以商业地产、旅游地产、住宅开发、商业运营管理为四大支柱，尤其是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力，迅速发展壮大为专业化、市场化、品牌化的企业集团。与此同时，圆融集团更是肩负着城市运营的时代使命，配合苏州城市化发展战略，先后完成了苏州工业园区的建设以及苏州CBD核心的开发建设。包括李公堤、圆融时代广场、阳澄食街、莲花堤、圆融大厦、圆融星座、阿卡迪亚等诸多知名项目，物业形态涉及新城市商业中心、SHOPPINGMALL、商业步行街、时尚娱乐街区、特色餐饮街区、写字楼、酒店式公寓等。
三角洲：圆融为什么选择南通作为长三角战略的第二城？
张亮：圆融进驻南通与南通的“十二五”规划有着必然联系。“十二五”规划是南通全面加速发展，向江海交汇的现代化国际港口城市和长三角北翼经济中心迈进，加快构建沪苏通“小金三角”的黄金机遇期。对圆融来说，“十二五”规划是南通的发展机遇，也是圆融的战略机遇。圆融紧随南通的“十二五”规划，带着雄厚的实力以及长达八年的商业地产运营经验进驻南通，再次肩负起城市运营的使命，助力南通的“十二五”发展。
三角洲：请为我们介绍一下南通圆融广场整体的布局与规划？
张亮：南通圆融广场地处南通新老城区的黄金交界线——南通迎宾大道工农路与青年路的交汇处，总建筑面积约38万平方米，总投资超过30亿元，集合有时尚商业、超甲级写字楼、精品酒店、精装公寓、臻品住宅五大业态。
其中，总建筑面积约12万平方米的高端商业——圆融购物中心涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等主要商业业态，主力店、旗舰店、概念店、体验店一应俱全，是目前南通定位最高端的商业体。并且，规划有近700个国际、国内知名连锁品牌的圆融购物中心实行统一招商、统一运营，目前已签约金鹰百货、幸福蓝海IMAX影业，更多国际连锁服饰品牌、国际连锁餐饮品牌、KTV、电玩城、健身SPA会馆、精品生活超市、精品数码家电等商业品牌正在陆续进驻圆融广场。
而以“尊贵城心名邸”为定位的臻品住宅——圆融公馆更是邀请到李嘉诚御用设计师全程担纲空间设计，且以汉斯格雅、杜拉维特、威能等国际一线大牌奢华精装，旨在打造南通最高端的城市中心住区。2012年12月8日，圆融公馆首次开盘即以3亿的销售佳绩享誉全城，后期新品现在正陆续加推。
三角洲：对于金鹰入驻圆融广场的定位与规划？
张亮：事实上，早在去年，南通圆融广场整体工程刚刚启动的时候，金鹰百货就已与我们完成了签约仪式，一方面是双方许多年来的战略合作关系，另一方面是金鹰百货对圆融实力与经验的完全信任。金鹰作为国内一线高端时尚百货连锁商，此次将会以“南通首个金鹰旗舰店”的量级入驻南通圆融广场，无论是规模上还是档次上，势必为南通带来不少惊喜。
三角洲：创新是商业地产的发展之路，圆融与其他竞争对手（如南大街等南通老牌商圈）相比有什么样的创新？
商业中心运营管理范文第5篇
关键词：住区会所；公共服务设施；空间关系；供需关系
伴随经济发展和生活水平提高，住区公共服务设施发生巨大变化，特别是进入商品化开发以来，住区会所广泛建设将设施发展推进一大步。近年住区会所已从房地产必备公建变身楼盘营销卖点，大肆美化以获取附加效益，前后错位的建设导致绝大多数住区会所处于亏损状态，同时纠纷案件逐年上升，理想现实间的差距使住区会所成为各界关注的焦点。将住区会所问题上升到公共服务设施配置及公共产品供给层面深入思考，结果是对公共服务设施规划体系的完善补充，以求设施供给达到规划先行优化配置并完成自我更新的过程。
1.住区会所与公共服务设施互动发展
1.1 设施发展与住区会所演变
“会所”一词可上溯到17世纪欧洲，后随殖民文化传入亚洲。“会所+地产”模式在香港发展得到认同，90年代初“住区会所”概念传入深圳、广州进而蔓延到北京、上海等地，在我国有深厚的历史背景，是伴随设施发展而生长变化的。
表1 我国公共服务设施发展与住区会所演变（据[1]整理绘制）
年代 体制特征 住区规划 设施发展 住区会所演变
建国初-50年代末 计划经济 移植苏联模式 住区内设置日常设施，绿地与儿童老人活动结合，发展缓慢 有住区会所影子的配套设施
改革开放-80年代末 计划向市场过渡 住区规模扩大；1980颁布《城市规划定额指标暂行规定》 规定居住区和小区级公建指标，建设均质，类型渐完善 类会所性质的建筑住区服务中心出现
90年代至今 住宅商品化 居住区规划理论及指标体系形成：93版《规范》 重视公共设施，对文化营造要求渐高 住区中出现会所，并迅速发展
1.2 国际比较下的住区会所规划认知
比较发现，我国住区会所在产权与规划认知上存偏差，产权归开发商而非业主，性质为营利设施，开放经营，功能贪大求全，盲目提高档次。同时承载配套服务和营利双重性质，是我国住区会所陷入困境的重要原因。
表2 国际比较住区会所规划认知
美国 香港 中国
少量建设；业主共有；不对外
各有分类 建设普遍；开发商建业主共有；业委会管理；非营利 产权 定位 分类 功能
不明确；大多归开放商所有 不明确；大多为营利设施 按照档次经营形态 类型 项目
文化体育 康体
娱乐
商业 休闲
餐购
其他 业委会等
1.3 住区会所建设与公共服务设施供给现实困境
我国现行公共服务设施指标体系和原则仍带有计划经济色彩，市场建设中诸多不适应，政府低效、资金缺位导致设施供给结构不足，表现为空间布局不均衡和不同类型规模失衡。同时住区会所现状维艰，与售楼风光对比是亏损经营问题，明知面临亏损，开发商追捧仍未停止。
两者困境均存在规划定位不足、缺乏管理等问题，在市场经济下我国住区会所的经营性质同时使其具备市场调节功能，两者的关联性为实证奠下基础。
2.由会所营销看住区会所与公共服务设施空间关系特征
样本以01-09年上海四高小区为基础，范围外环内及周边区域，过滤剩余样本300个。设施以《上海市商业网点布局规划纲要（2009-2020年）》中各级商业中心建设现状为基础。
2.1 住区会所建设总量趋势
（1）建设广泛、营销诉求高。建有会所住区占所有样本的93.3%，会所营销住区占建有会所住区的46.4%。
（2）跳跃式圈层差异。市区核心三区会所营销比例高于平均；市区边缘六区及浦东内环内比例较低，近郊四区及浦东内环外会所营销比例又高于平均。
数据表明，上海市区核心区和近郊区住区会所营销建设呼声较高、居民对其潜在需求更强烈；市区边缘区相较前面两区低。
2.2 住区会所与公共服务设施空间分布关系
（1）中心城区分布特征
从设施可达性较好到较差区域，会所营销比例递增；营销住区30%位于可达性较好区域，70%在此之外。
两者空间关系呈现环线差异，环线从内至外设施覆盖率递减，位于可达较好区域会所营销住区数量迅速减少，反之比例上升。
表3 不同区域会所营销住区数据统计
设施可达距离 评价 该类样本总量 该类会所营销住区量 营销占总量比例
< 500米 可达性较好 101 25 24.8%
500-1000米 可达性一般 51 22 43.1%
> 1000米 可达性较差 41 35 85.4%
（2）近郊区分布特征
郊区新城范围内会所营销比例高达60%，会所营销住区中94.5%位于设施可达性较差区域，与郊区开发迅猛但缺乏成熟社区、设施环境较差成正相关。
3.由会所纠纷看住区会所与公共服务设施供需特征关系
案例选取以会所纠纷住区为基础，按不同区位选择分别是内环内、内外环间和外环外三个住区。概况显示，纠纷起因多种但归于一点即住区会所使用现状与初期营销、合同存在差距。从纠纷入手易于认清矛盾及背后动因，进行比较发现异同，对阵下药。
3.1 设施供给环境差异
对住区日常生活圈设施进行统计发现两个特征：（1）供给主体二元化。政府提供公益型设施也即公共产品，私人建设营利型设施即私人产品。（2）不同类型设施供给差异化。医疗设施供给结构较完整，商业设施供给呈现区位差异，文体设施供给呈轻公益重营利现象。
3.2 需求特征差异
设施供给环境差异同时反映在居民日常生活需求上。综合满意程度高低，反映住区日常生活圈设施环境优劣。单项设施满意度越低反映其在区域内供给越不足，不同类型有个体差异，如文体设施不满意度远高于其他，商业设施不满意度表现为对某种商业业态的需求。
不同设施供给环境下居民对住区会所项目需求存在差异。（1）康体项目需求高于休闲餐饮。（2）对住区会所项目要求高于基本生活需求。（3）住区会所满意度评价除项目类型和项目规模，还包括项目使用费用。
4.建议与展望
4.1 住区会所与公共服务设施关系特征
（1）定位特征
住区会所已然是公共服务设施体系组成部分，是住区内部公共设施，有准公共性。
（2）空间关系特征
住区会所建设一定程度已成为住区外部设施供给不足的补充手段。普通会所营销住区常位于设施可达性较差地区，外部供给不足成为会所营销契机。
（3）供需关系特征
住区会所纠纷实质是设施供需矛盾的激化。设施供给环境差异下居民对设施需求及住区会所需求也呈现差异。
4.2 基于特征总结的建议展望
（1）完善政府供给。加强政府对公共产品供给，协调不均衡，缓解外部压力内部化。
（2）强化城市规划公共管理职能，加大调控。住区会所公共属性应受重视，不能视其为私人产品完全交市场供给，指标上控制其规模，审批时注意引导其功能配置。
（3）PPP模式引入。在政府市场双失灵情况下，引入PPP模式，确立政府、市场、社会多方协作参与机制。利用住区会所准公共性，从供给主体、决策和监督三方面保障使其成为设施供给的有效补充。
在住区会所建设问题上，必须意识到区域平衡的价值观，前期盲目定位开发、夸大营销，都为后期运营管理带来极大难处。同时须意识到住区外部公共服务设施完善对居民生活的重要性，只有与开发同步甚至前瞻、兼顾公平效率的设施供给才能更便利居民的生活。
参考文献：
[1] 黄幸.困境中住区会所的建筑学反思:[硕士论文],天津大学,2007年
商业中心运营管理范文第6篇
[关键词] 创新导向；区域科技公共平台；资源整合；服务模式
[中图分类号] F273.1 [文献标识码] A
信息技术发展改变了传统的科学研究与技术开发模式，科技资源占有、配置、开发和利用的方式随之也逐渐发生变化。科技创新公共服务平台是支撑和推动科技进步与自主创新的重要力量，各国均将科技创新公共服务平台建设作为重要的战略性资源投入和提高国家竞争力的重要内容。我国在《中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》中明确提出要加强科技创新平台公共服务平台建设，完善科技创新的发展环境，提升支撑科技创新的水平。突出本地产业创新特色，加强区域科技基础设施和条件建设是促进区域创新能力提高、推动区域经济和社会发展的重要保障。
一、资源共享的区域科技公共服务平台
科技创新服务平台是社会平台的重要组成部分，从其本质来看，是服务型政府理念的体现，即由服务政府向社会提供的一种科技类的服务产品，该产品主要就是为全社会的科技创新创业活动提供服务的载体，并以提供具体的服务促进载体建设和完善，弥补创新主体创新资源不足的劣势，在一定程度上合理配置和有效利用区域科技资源。从科技创新公共服务平台的功能组成来看，可以归纳为三类科技平台。
（一）共性技术平台
许多国家将支持共性技术研究作为科技政策的一项重要内容。共性技术是指在很多领域内已经或未来可能被广泛采用，其研发成果可共享并对一个产业或多个产业及企业产生深刻影响的一类技术，对整个行业或产业技术水平、产业质量和生产效率都会发挥迅速的带动作用，具有巨大的经济和社会效益的一类技术。共性技术有两个主要特征，一是共性技术有很强的外部性，因此导致较严重的市场失灵。共性技术具有相当广泛的用途，可以在一个行业甚至多个行业得到应用。如果完全依靠市场机制，一般情况下单个公司不愿意或很少投资于共性技术研究，势必导致共性技术研究的投入严重不足。二是共性技术研究一般处于竞争前阶段。共性技术有较大的经济效益和社会效益。在共性技术研究成果上，企业可以根据自己生产或产品的需要进行后续的商业化研究开发，形成企业间相互竞争的技术或产品。根据对国民经济的重要程度和外部性大小，可以将共性技术划分为关键共性技术、一般共性技术和基础性共性技术。从各国实践经验可以看出，支持共性技术研究作为一种政策工具，最重要的是抓住其经济和社会效益大、影响面广的特点，从本国国情出发，在不违反国际规则的前提下，支持本国产业进行共性技术研究，为提升国内产业竞争力奠定技术基础。
（二）创新创业平台
创新创业平台主要针对地方创新创业需求，增强基层科技基础设施建设，提升地方科技创新能力，以综合性、专业性和区域性三大类科技创业平台为重点，统筹规划建设区域科技创业平台体系，依托各类科技创业载体建设创新创业平台。
创新创业平台是指聚集科技创新创业创意企业、研发机构、公共技术、商务服务机构，集成技术、人才、资金等要素，联合官、产、学、研、介，开展技术研发、成果转化、企业（项目）孵化的聚集体。集专家公寓、休闲、商业中心、中介、体育、文化、教育设施以及绿化等配套设施于一地，成为科技创新创业创意人才开展研发、试验、中试及生活的聚集地。其中创新载体主要是指聚集为科技创新提供服务的公共服务平台、各类专业技术服务平台和科研机构、企业研发中心、工程技术中心等研发机构的载体；创业载体（孵化器）主要是指聚集科技型创业企业以及促进成果转化、孵化的载体；创意载体是指聚集以创意产业为支柱的现代科技服务业的载体。
（三）资源共享平台
资源共享平台针对经济社会发展和民生科技的主要需求，以科技资源集成开放和共建共享为目标，以提供科技资源共享服务和解决重大社会共性问题为主要任务，建设科技资源共享平台。资源共享平台涵盖工程技术文献信息资源和数据库、大型科学仪器设备共享服务平台、知识产权公共服务平台、重点实验室、检测实验室、工程技术研究中心等科技平台，集成优势资源，打造区域创新中心。
二、区域科技公共平台资源整合
区域综合资源服务平台的功能主要体现为两个方面：一是综合系统集成；二是无缝存取连接。由于以往区域内各个主体的资源平台基本上是各自规划、独立建设，相互之间的协调性、互通性比较差，因此架构面向区域创新的资源服务平台，需要通过网络系统把区域创新系统内的各种资源结合起来，建立统一的数据和信息交换平台，提供面向用户的跨区域、跨部门的共享服务。（见图1）
这一系统先通过政府、高校、企业、研究机构、中介建立各自的资源整合服务系统，然后提交给综合资源整合服务平台，再传递给需要的不同层次用户。用户不仅包括平台内各团体用户，也包括普通个人用户。
三、区域科技公共服务平台支撑体系建设
整合区域内科技资源，增强区域创新能力，促进区域经济和科技的崛起，已成为各区域实现跨越式发展的必然选择。基于区域经济社会发展特点和发展要求，需要各区域以政府主导搭建基于区域创新的区域科技公共服务平台支撑体系，包括基础设施规划建设、平台基本架构和功能拓展。
（一）政府主导，多方共建，突出资源共享
公共服务平台通过共建、自建等多种方式，以区域科技资源共享为首要目标，省、地、市各级区域科技资源进行整合。如黑龙江省科技创新创业共享服务平台目前已基本形成覆盖全省的科技资源共享服务网络。截至目前，共享平台依托全省十三地市子平台，初步整合集聚了省内特色产业资源信息，包括齐齐哈尔的装备制造业、鹤岗和鸡西的石墨产业、佳木斯的农机、电机、电缆等产业的资源及技术、研发与市场信息；并利用平台集聚的这些资源信息，面向企业开展资源共享服务。
（二）“总门户+服务端点”成为基本布局
如黑龙江省中小企业公共服务平台网络承担着资源统筹、资源共享的核心作用，负责整个服务平台网络的运营管理，并对服务的质量进行监督管理。省服务平台提供中小企业服务的统一入口，提供在线服务和呼叫服务的入口。基本建成1+1+2+7的省服务平台网络体系，包括：1个运营管理中心；1个共享数据资源中心；2个服务入口（在线服务和呼叫中心）；7个应用管理系统。以共享数据资源中心为基础，建成覆盖全省的、以在线服务系统、呼叫服务系统和服务资源门户为龙头、以网络运营管理、服务质量考核、企业信用管理、知识库管理为支撑、以专业化系统为补充的上下互动的大型信息网络和服务平台，各个系统之间将通过资源共享交换接口实现信息互动和资源共享。（见图2）
（三）拓展公共服务平台知识服务功能
科技研发公共服务平台建设绝不仅仅只是以资源和服务共享为最终目的，而是要在此基础上实现从科技资源服务到知识服务的深层次转化，用知识服务来支撑整个平台运行和发展。知识服务的内涵和能级直接体现了科技研发公共服务平台的价值，在实现科技平台应用升级和功能扩展方面有着举足轻重的地位。目前，国内一些科技研发公共服务平台已经初步具备了知识服务的基础和空间，它们拥有多元化的信息资源、人才结构以及知识交换和协作空间。黑龙江省科技创新创业共享服务平台除整合万方数据库、清华同方数据库和国家科技图书文献中心（NSTL）哈尔滨镜像站外，平台还整合了包括俄罗斯科技信息数据库、新兴产业战略情报数据库、企业创新创业动态数据库、重点产业发展动态数据库等14类特色文献数据库，年均完成文献下载、全文传递等服务15万次左右。其服务已从传统的文献检索、原文传递向代查代检、情报收集、科技查新专家特约、产品研发、检验检测等知识服务方向发展。
[参 考 文 献]
[1]涂勇.地方科技资源共享平台建设研究[J].科技进步与对策，2013（10）
[2]桂萍.国内外科技公共服务平台研究综述[J].科技管理研究，2008（7）
商业中心运营管理范文第7篇
苦练内功
武侠小说中，有人的地方就有江湖，而江湖当中“内功”修炼较强的侠士总能在对决中取得胜利。当电商来袭，在各种应对之策中，“苦练内功”提高竞争力是商业地产的根本。
近几年，北京商业地产项目关门大吉的、半死不活苦苦挣扎的不胜枚举，之所以面临这样的境地，除了电商的强劲进攻外，也有其自身缺陷的原因。北京睿意德执行董事张家鹏表示，“内力不足”是很多项目乃至整个商业地产行业存在的普遍问题。在电商来势汹汹吞噬商业地产版图的时候，“苦练内功”完善自己显得特别重要。
张家鹏介绍，由于对商业地产并不了解，一些商业地产项目单凭住宅经验而不遵循商业地产规律，因地理位置等造成客户资源不足，甚至无人光顾的局面。另外，也有些是在同一商圈内有多个类似的大型购物中心，产品趋同化严重，这些商业地产项目在以后的激烈竞争中必将被淘汰出局。定位不清、选址失误，是对商业的致命打击。有些商场选址不准，路途比较远、停车困难，商场内设施条件都会受到一定的限制，更不可能满足所有顾客的不同要求。
“前期定位对于商业项目是至关重要的，要基于对项目所处的城市、区域、文化、消费人群和竞争格局的充分分析，制定出准确的具有差异化的客户可感知的项目定位。后期的产品设计招商推广等各个环节都要围绕这一定位进行展开。”张家鹏说。美罗城购物中心从2007年开业起就频繁变换业态规划，在高端百货、外贸大集和社区配套商业三者间举棋不定，最终丧失了本就有限的客流，最终以挂牌出让的方式黯然收场。
张家鹏指出，商业企业在进行项目选址时，除将商圈、目标消费群体的需求作为重要的考察因素外，还应更加重视物业所有者的经营资质，更重要的是对其是否有足够多的商业运营经验的考察。还是以美罗城为例。紧邻东四环的选址就先天不足，事实证明，将一个如此大体量的商业选在四环这样的城市快速道旁，貌似交通便利，但实际上四环的存在却将对面百子湾区域大量购买力隔绝起来，而且由于交通缓冲区域有限，节假日很容易出现交通堵塞，影响客流。
地产评论人马跃成接受本刊记者采访时表示，做商业地产除了先天条件，着力点还要放在以后的运营管理上，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。不能把房子盖好了再招商，一定要招商在前、设计在中、建造在后，这样才能根据招到的商来合理设计，才能把风险降到最低。万达从第一个万达广场失败的教训中认识到了人流动线的极端重要性。他们认为，做购物中心还是要以块状为主，不要做长条的，这样便于人流的迂回沟通。做商业地产，从考察、定位、招商、运营管理需要大量的投入，从招商到品牌成型大概需要3-5年的时间。这就要求开发商拥有完善商业链，以及在商业地产开发上拥有丰富经验和资源。
马跃成表示，商业地产大多为持有型物业，采取的是只租不售的模式，是长线投资行业，资金回收期很长，这就要求发展商需要有雄厚的资金支持和漫长等待的耐心，同时也更加考验开发商的持续运营能力。他认为，人才和制度非常重要。一般情况下，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟需要2-3年，这需要企业内部具有良好的人才储备和梯队培养模式，以适应快速的规模扩张；同时，由于商业运营的细节很多，依靠“人制”是远远不够的，企业应建立完善的标准化、流程化的管理制度，建立知识文件管理体系。这些都需要开发商脚踏实地、扎扎实实地修炼内功。
打好“体验式”牌
在北京三里屯SOHO佳能影像乐天地里，消费者不单能了解到佳能的全系列产品，还有DV、相机、打印机等不同类别体验区、课程区，以及专门为摄影爱好者设置的实体场景拍摄区。
佳能影像乐天地的展厅面积为950平方米，分为上下两层：一层以时尚易用的影像类产品及输出设备为主，二层则以展示专业产品为主。超过70款EOS系列机身和镜头整齐地陈列在展厅入口处的大玻璃柜内，体现出佳能非凡的技术实力。在一层的4个菱形展台，分别展示了伊克萨斯IXUS、博秀PowerShot的系列产品。消费者可以在一层的产品展示区，零距离接触并试用佳能小型数码相机、入门级数码单反相机、数码摄像机等任一款产品。与其他品牌的体验中心不同，佳能影像乐天地只“玩”不“卖”。佳能影像乐天地工作人员表示，消费者可以过来体验任何产品，但这里不进行产品销售。“如果有用户咨询，我们会提供官方定价以及特约经销店的地址。”
佳能交流中心相关负责人表示，佳能在售的镜头、单反机身都会摆放在展示厅里，只要消费者有要求，就会安排试用。记者采访当天看到有消费者在轮候体验，现场除了有已布置好的拍摄区外，还有专业店员在旁指导。
单单是产品试拍绝对不能符合“体验店”的要求。在二层的数码课堂，还定期有免费的摄影课程，会员只要提前预约就能参加这些课程，其中包括摄影入门课程、人像摄影讲座、影像后期处理等，课堂还会邀请一些知名的摄影家前来讲课，每堂课大概是1小时的时间。采访当天，记者在课堂上看到，尽管非周末时间，但教室内大约坐了三分之二的位置，有年轻人也有中年人，大家都不时与现场讲师热烈交流，现场气氛十分火爆。一位大学生告诉记者，刚买了单反，所以想来学学如何拍摄。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，如今面对电商的压力，包括购物中心在内的众多实体商业向体验式商业转型，成为紧迫的现实。他认为，商业地产引进类似于佳能这样的体验式业态的优势很明显：1.聚客能力强，互动性较强的体验式业态可以更好地吸引消费者参与其中。2.有效缩短新项目市场培育期，加速项目成熟。3.延长消费者的滞留时间，从而提高他们的消费可能性。
正是看好“体验式”的前景，2012年9月18日，SOHO中国宣布，将把前门大街打造成一个体验、展示中心，这是SOHO中国给前门大街新的定位。据悉，前门大街规划入驻包括韩国泰迪熊博物馆、巧克力博物馆、汽车博物馆、啤酒博物馆等不同主题类型的博物馆。未来SOHO中国还希望引入高科技公司，譬如5D电影院体验馆、具有前门大街特色的旅游纪念品等。
接受本刊记者采访时，潘石屹透露：“我们现在让一些没有实力的客户、条件不好的客户先出去。因为有几家客户要承租的面积非常大，都是做体验店而不是为了销售，三星。如三里屯的佳能体验店就不销售，客户到那里该用照相机用照相机，该用摄像机用摄像机，回家以后在电脑上下单，产品就送货上门了。”
2007年SOHO中国介入前门大街的改造，但前门大街一直表现平平、不尽如人意。这期间，各方关于其品牌设置与商街定位的争议一直没有断过。后期，经过潘石屹的几番调整，前门大街只有为数不多的几家老字号在运营，其余多是中端流行品牌店，且两成多的店铺仍为空租状态。
对于此次前门大街项目的重新定位、调整，潘石屹介绍，近年互联网的迅速发展，使中国的电子商务发展得如火如荼，网购成为人们日常消费习惯，而未来的实体店将以展示、体验为主。正是看到了这个发展趋势，SOHO中国决定将前门大街打造成体验、展示中心。前门大街平均日客流量在15万人次以上，节假日客流量更是达到日均30万人次，以中外游客为主，几乎不重复，给体验、展示店带来了绝好的商机。SOHO的前门大街物业将打破以往商业街、购物广场的招商运营模式，将旅游购物诠释为新型的展示和体验，引入各类产品体验馆，老字号、各色美食和科技产品等体验店将给游客创造独一无二的体验环境和文化，使消费变成令人难忘的经历。
商业地产专家鄂丽华认为，体验型消费有广义和狭义之分。广义的体验型消费，包括文化、旅游、体育、娱乐等。狭义的体验型消费，指发生在商业中心内以感官体验为主的消费，如看电影、打电玩、K歌、溜冰、健身、餐饮、儿童游乐等。有一组数字最能够说明传统百货与体验型商业的本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到70%～80%，是商业体中的绝对主导；而在购物中心，以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的“体验式”业态，的占比可达到10%-15%甚至更高，零售类业态的占比则降至45%～55%。主力店形成对其他业态消费带动显著，比如电影院这种业态，就会吸引很多前来观影的人群在其周边就餐或进行其他活动，这就会对影院周边的餐饮、书店这类业态起到极佳的推动作用。
鄂丽华表示，商业地产的多业种的组合、满足实体店挑选的购物心态，以及实际商品展示、试穿、试用的消费方式等，这些都是电子商务无法比拟的。大型的综合体项目要对自身定位进行细分，毕竟单纯的电子商务缺乏体验感，尽管有价格优势，走的始终还是中低端的路线。未来的商业地产在线上可以对自身的零售资源进行整合，而在线下产品功能则宜与网购进行区分。如果能将简单的购物消费转变到精神文化的层面，充分挖掘娱乐餐饮体验功能，并对交通停车、建筑设计、人性化服务、商场环境等客户体验的重视度进行提升，还是有很大发展空间的。为了应对电商，传统商业的发展则应该朝体验型商业发展。比如应调整与突破结构问题，例如应设计更多与消费者互动的活动、更灵活的价格策略与促销，以及更完整的商品展示方式。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民的观点和鄂丽华基本相似。“商业地产与电商的竞争是竞合关系，而不一定是你死我活。譬如电影院、高档奢侈品、餐饮、中介门店等，需要体验式的消费，是电商所不能及的，仍需商业地产提供相关服务。换言之，在电商兵临城下的情况下，商业地产必须展开前所未有的转型，力求在夹缝中求生存，与电商展开差异化竞争与合作才是正途。”蔡为民在微博上写道。
线上线下有机结合
在电商与传统商业大战正热的时刻，其实很多业内人士也发现，两者之间的相互渗透也悄然展开。苏宁电器旗下电商苏宁易购不断发展，国美网上商城更是异军突起，这两家传统商业企业进军电商，着实对龙头电商京东商城已经构成不小的威胁。2011年，苏宁电器制定的计划是：“十年后苏宁易购的年销售规模将达到3000亿元，实现再造一个与苏宁实体店等量齐观的网上苏宁。”国美电器继斥资4800万元收购库巴网后，计划2014年国美电子商务将实现150亿元的规模，占网购市场规模的15%。每年超过千亿元销售额，使得国美苏宁转战网络具有天然的优势，采购能力、诚信、物流等电子商务领域的难题对于传统卖场而言不是问题，对供应商较强的议价能力，通过规模采购降低成本，在制定产品定价体系的时候也更具灵活性。
无独有偶，“求变”商业地产商还有万达。虽然在年前的论坛上，王健林和马云就“电子商务十年后在中国零售市场份额能否超过50%”争得面红耳赤，并以“一亿对赌”把商业模式之争推上了舆论的风口浪尖之上。但近日，王健林却在接受媒体采访时公布了“触电”蓝图：要把旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假五大主营业务整合打包，打造“线上商业综合体”，形成“线上线下无缝结合的独特模式”。
作为中国规模最为庞大的商业帝国，万达早在2012年年初，就对外界表示要涉足电子商务。王健林接受外界采访时称万达有丰富的零售资源，其中百货、旅游度假和酒店等业务目前是电子商务业发展较快的细分领域，涉足电子商务符合其产业布局。
对于万达涉“电”，艾瑞咨询分析师苏会燕认为，电子商务企业逐渐侵蚀实体企业的利润，实体企业涉足电子商务是大势所趋。万达旗下的影院、零售和旅游都是电子商务发展的重点区域，万达再不进入，利益可能会进一步被瓜分。不仅如此，近几年万达发展迅速。据悉，万达集团2011年总收入1051亿元，同比增长43%。其中商业地产实现销售收入953亿元，同比增长了38.9%。万达的快速扩张，也为其进军电子商务领域打下了很好的基础。
就如金庸武侠小说里通过偷学对手的武功秘籍来战胜暂时优胜的对手一样，无论是早有动作的苏宁、国美等传统电器零售商，银泰、新世界百货等传统零售商，还是着手发力的万达，以及其他跃跃欲试的传统商业，都将目光投向了电子商务：你可以干，我也可以干。你们抢我们的地盘，我们也可以抢你们的地盘。
统计显示，截至去年6月，共有59家传统零售百强企业开展了线上商城，经营超过70家网店，大多是百货的业态。而国际巨头沃尔玛则通过收购一号店，一举成为B2C市场排名靠前的玩家。
关于商业地产如何应对电商冲击以及商业地产要不要发展线上业务，三益商业地产投资顾问机构副总裁、拥有近十年零售商业地产从业经验的马利东接受本刊记者采访时表示，放眼全球还没有任何国家电商扼杀传统经济，反而是传统商业在主导电商，绝大多数品牌的塑造必须依靠传统商业模式，电商是传统经济提供便利服务和体验的重要推手。“电商是传统企业扩大营收和影响的一种手段，电商并不是一种模式，只是一种应用平台。电商脱离不了传统商业的支撑。”所以，商业地产并不会死，但面临革命的选择，借助品牌的积淀，以不同的业态组合形式和线上有机结合，共同发展。“发展电子商务是商业地产发展下去的必然选择。要满足入驻企业发展需要，电子商务服务必不可少，这需要商场给予足够的硬件支持，如全WIFI覆盖，甚至实现现场试用试穿、网上下单等情况。这需要从根本上改变商业地产的经营方式，与互联网线下线上共享资源。”马利东认为。
业内人士认为，从目前商业的发展趋势来看，为了获取差异化生存空间，未来商业地产的产品功能必将与网购区分开来，未来商业地产应充分发挥其无法取代的体验型、时间型消费，将简单的购物消费转变到精神文化的层面，并在业态组合形式上形成和线上电商子务的一种有效区隔，如品牌区隔、价格区隔、业态和业品区隔等。总而言之，未来商业地产的发展趋势必然是以综合体验型消费的模式为主，包括综合电影城、餐饮、电玩、健身、亲子等多种业态的大型综合体项目，并且对于建筑设计、人性化服务、商场环境等客户体验的重视度也大大提升。电商平台的商品品类和价格也将会与商业地产的实体门店存在一定的区隔，以标准化商品为主，并在产品组合及需求上与实体门店形成差异。另外在物流上，商业地产中的实体店可当作配送点，省去更多的物流成本。线上线下交叉营销，线下店塑造品牌和体验服务品质，线上店放量去库存，线下为线上销售提供改移和退换货服务等。所以线上和线下并非两虎相争，更应该是相辅相成、合作共赢。
为北京多家商场做过业态规划和招商工作的禾田摩尔投资顾问有限公司总经理张天翔则给出了可行性建议：
商业中心运营管理范文第8篇
关键词：快速轨道交通线网规划
一、前言
随着我国经济的发展和城市化进程的加快，如何合理地解决城市迅速增长所引发的交通需求和有限的城市空间资源规划与管理是目前我国各大城市所关注的问题。国内外实践证明，发展以轨道交通系统为骨干、以公共交通为主体、各种交通方式相结合的多层次、多功能、多类型的城市综合交通运输体系是解决城市交通问题的主要途径。城市快速轨道交通工程是一项大型的系统工程，技术复杂、涉及专业多、投资大、建设周期长。快速轨道交通线网规划（以下简称“线网规划”）作为轨道交通发展的基础和先决条件，具有举足轻重的作用，是关系到今后地铁建设及运营能否顺利实施，并能否有效地节省投资的重要问题。
线网规划设计中所涉及的问题很多。最近，笔者有幸参加了关于北京快速轨道交通线网规划的设计工作。笔者将结合此工程实例和一些粗浅的体会，谈谈线网规划中的一些新思路和方法。本文将从线网规模的确定、线网规划合理的设计原则、线网详细的统计分析、多标准评价体系、最佳方案的功能、技术和运营分析、最优方案分期实施计划等方面进行介绍。
二、线网规模的确定
线网的规划研究首先要确定城市轨道交通线网合理的规模，以此在宏观上判断一个城市大概的轨道交通规模范围。线网规模要以城市今后的发展、经济发展、城市交通发展政策和服务水平目标为依据，应当是出行需求与交通服务之间的最佳结合点，坚持近远期相结合、定性定量分析相结合原则和经济性原则。线路走向尽可能满足城市布局结构和出行总量需要，并适当兼顾城市将要开发地区发展的需要。线网规模的准确把握应使其在不同阶段都能满足出行客流的要求，发挥最大的作用。线网的规模要包括不同阶段线网的编织密度和服务水平等级。
1定性的确定
（1）线网的规模与城市发展规划紧密结合
根据城市发展规划，结合城市特点、出行需求、客流预测，对重点发展地区、商业区、高新技术开发区等进行重点开发。对人口增长和就业岗位的分布进行科学的预测，以指导和帮助我们更合理地确定不同区域中线网的编织密度。北京目前的规划布局为，进一步加强由天安门广场、长安街、复兴门、建国门组成的“超级中心”；发展CBD商务区；发展王府井、西单、朝外等主要商业区；优先发展具有战略意义的海淀高新技术开发区以及上地、丰台、石景山、望京等技术园区、2008年奥运会在北京的举行将为增加北京的城市活力以及发展交通基础设施起到积极推动作用；积极推动边缘集团和卫星城发展；加强对绿化环带和市区的规划绿地建设；加大对北京文化遗产的保护力度。作为首都、国家政治文化中心、历史名城，在保护其特色的基础上，改善生活环境、交通状况，提高市民生活水平和出行需求。
（2）线网的规模与经济发展政策紧密相关
经济发展是支持城市进步，活跃城市社会活动和影响全市居民出行的重要因素之一。很显然，出行率与市民富裕程度休戚相关。同时，发展交通的投资力度也与经济发展紧密相连。
由于经济发展与机动化程度，总出行率和私人机动化出行率之间有紧密的联系，因此，未来GDP的增长趋势对交通发展有重大的意义。根据经济发展的预测，可推算出未来各种交通模式的综合投资潜力及未来公共交通的投资潜力，从而更好地确定不同时期线网的规模。
（3）线网的规模与城市交通发展政策紧密相关
进行准确的交通调查，掌握居民的出行情况。如进行出行方式、出行率、主要出行客流分配等调查，以此确定合理的交通发展政策。
积极发展公共交通，有效控制私人机动化出行，对自行车出行人员合理引导，使这部分人能转向公共交通。必须推行合理的总体交通发展政策，使各交通体系协调发展。
（4）轨道交通服务水平目标的制定
轨道交通服务水平目标的制定对线网规模的确定起到重要指导作用，很大程度上决定了线网的发展方向和未来建设速度。北京市轨道线网服务水平目标制定时考虑如下几点:
a.易达性：居民住所或上班地点距与其最近车站的距离不超过750m；
b.出行时间：在市区范围内，出行时间不超过60min；
c.候车时间：高峰小时候车时间不超过3min；
d.舒适度：除座位外，6人/m2标准。
2定量的分析
在定性确定设计原则后，可根据公共交通客流总量、人均指标测算法和面积密度测算公式分别定量计算轨道线网规模。
对线网规模的影响作用有的可以量化，有的无法量化，所以确定城市轨道交通线网规模要采用定量计算和定性分析相结合的方法。定性分析对线网规模具有宏观指导作用，而定量计算是对定性分析的一种合理验证和修正，在以往的工作中，由于技术手段和调查数据积累的不足，定量计算的可信度大打折扣。今后随着数据采集手段的提高和城市公共交通信息化平台的建立，将为城市轨道交通的合理规划提供有力的技术保障。
三、制定线网规划的原则
在线网规模确定的基础上，制定合理的轨道线网规划设计原则，为下一步规划线网提供依据。北京作为首都，是政治、经济和文化中心,人口繁多、地域面积很大、地下状况复杂，为达到较高的交通服务等级，制定了很多的设计原则，列举以下部分内容来说明。
1.支持城市多中心发展和经济发展的政策，重点支持CBD、金融街、主要商业中心、文化旅游中心、边缘集团、奥林匹克公园、高新技术开发区及卫星城等已建、在建和规划建设的地区的发展。按照SOD和TOD结合的方式合理规划线网，是其更加适应城市发展和经济发展的需要。
2.根据不同的标准对各种交通模式进行分类，选择适合不同城市的不同功能等级和交通服务等级的交通模式。北京作为特大城市，其人口较多，我们就选择了重型大运量的市域线和市区线的模式。市域线服务于市区和城郊，站间距相对较大、速度快、运量大，较好地吸引远程的客流。市区线主要服务于市中心区域，站间距相对小一些，发车间隔较小，较好的吸引近距离乘客，但较小的站间距就势必造成工程造价的升高。所以，有效的确定站间距对于线网的合理性也是很重要的。而对于小型的人口相对较少的城市，也许，发展有轨电车就可满足出行的需求。
a.按照线路的服务功能等级不同分为市域线、市区线、局域线。
b.按照运量的大小分为重型大运量的地铁、轻轨、有轨电车系统。
c.按照封闭形式分为混合交通、半封闭、全封闭线路。
d.为满足不同等级的交通服务，车站分为大型枢纽站、一般换乘车站和一般车站。
e.根据客流的要求选择不同的车辆类型，目前我国规范规定：有A、B、C三种车型。
3.依据城市的出行特征来确定线网的结构形式。经过科学的客流预测，分区域测算出城市中的主要交通走廊，是从市区-市郊的放射形出行、还是穿越市中心的穿越形出行；是优先考虑线路走向，还是先锚固住车站的站位；多种设计思路组合运用可构造出不同的线网结构形式。但无论以哪种思路为出发点来设计的结构形式都需要用客流预测来验证其适用性，并根据结果进行调整后，再进行测试，直到其合理为止。
4.线路的铺设形式需根据所处的地理位置、地质情况、城市景观等来确定地下、地面和高架形式。例如，北京在三环路以内规定均采用地下线形式；而颐和园地区虽处三环外，但由于景观原因，从其门口通过的线路需埋入地下。
5.对线网中线路和车站进行设计和施工的可行性研究，分析并选取最优方案。施工中针对不同情况选取与之相适应的施工方法，包括暗挖、明挖、盖挖；同时，车站设计中还需考虑站台的形式、站台和站厅的相对位置等问题。这些都是应该在线网规划中需考虑和确定的。线网规划作为前期工作，应该在大的原则上具有规范作用，一旦确定，就不应轻易改变。因此，在做这项工作，一定要慎之又慎，通盘考虑。
6.对于大型公交枢纽，我们应当根据枢纽站周边的环境条件及其所发挥的作用，以及对此区域的土地规划、预留发展和客流预测进行深入的研究，合理确定枢纽站的规模。并且优化其易达性，方便乘客进入车站或与其他交通模式的换乘（地面公交、出租车、自行车、步行），从而使其更有效地吸引客流。这就需要规划部门的大力支持，对于此规划区域得到合理安排和监控，尽量减少原则性的变动。
大型公交枢纽站的换乘形式多种多样，我们以前设计的车站换乘形式多为十字换乘、T型换乘和通道换乘，设计不够合理。一方面是设计上较为死板老套，另一个造成目前状况的重要原因是，规划和前期的准备工作做的不够细致深入，控制规划的后续工作执行的又不严格。比如多条线路在某一地段交汇，往往缺乏深入地综合分析和规划。在车站设计时，哪条线先设计，就把有利的土地资源占尽，很少为后续线路统筹考虑，从而导致土地资源的浪费、并使后续工程的施工设计难度加大、费用增加、换乘形式单一、换乘距离加长，甚至造成许多好的规划方案难以实施。因此，在开始建设时就需要统筹考虑,把大型枢纽站的土建结构一次建成，为后续工程的建设提供条件。例如：在西客站和东直门站的下方就已考虑和建成预留的地铁车站。
7.我们经常认为多线交汇的交通枢纽在设计上较为困难，因交汇线路越多，车站规模越大，投资越多。但为了提高乘客的换乘方便，对线路可进行适当合理的优化，使其换乘合理，同时有效降低投资。以3条线路交汇为例：图1(a)是有两条线路平行通过车站，形成换乘，另一条线路分别与其形成换乘，此形式为两层的较理想的车站线路形式。若遇到图1（b）的形式，即3条线路相互交叉，形成三层的规模较大的车站。我们可以对其进行合理的优化调整，使其中的两条线在同一标高平行通过交汇处，这样使其形成同站台换乘形式，即在同一站台上就可换乘其他线路上的车辆，大大地方便了乘客，在香港等许多城市都采用了这种换乘形式；也可使两条或更多的线路在此车站区域共用同一条线路和站台，形成共线运营的形式，德国法兰克福等城市的地铁就有许多车站采用这种形式，换乘极为方便，但同时对运营管理的要求大大提高，为图1（c）所示。
8.在规划阶段还应该考虑到线网中各条线路之间的联络线，使整个线网在各个阶段都能达到最佳的运营效果，成为一个有机的整体，相互协调，资源共享。同时还应考虑到与外部铁路专用线的衔接，使外部的资源有效的通过铁路专用线运送进入线网中来。
四、线网的规划
线网规模确定后，依据所设定的设计原则，在分析研究的基础上，设计并规划出合理的线网，形成城市交通骨架。
五、对线网进行详细的统计
随后对所设计的线网进行详细的统计和分析，得出的统计数据反映了路网的各方面的特征，为下一步对各线网方案做出客观的评价提供了有利的依据。详细统计分析包括如下几个方面：
1.分类统计体现线网主要特征的数据。包括线网总长、不同类型线路（市域线、市区线、局域线）的总长度和数目、各种功能等级的车站总数，包括一般车站、一般换乘站和大型公交枢纽站的总数。
2.体现交通服务水平的数据。此项是由线网对各大型城市活动中心和公共设施的覆盖程度来体现，包括商务区、商业中心、体育设施、医院、学校、工业区、高新技术开发区以及旅游景区等。这些区域都是城市规划中大力支持的项目。
3.客流预测分析是评价线网结构质量的有力数据。包括出行结构、出行量、出行率、各交通模式的出行比例以及对公交产生的影响。
4.线路铺设形式。统计不同铺设形式（高架、地面、地下）的线路总长度和不同铺设形式车站总数。
5.车辆总数。按照高峰时段市区线、市域线的不同行车间隔、旅行速度及车辆编组等数据来计算每天运营线路所需的车辆总数和需备用的车辆数。
6.车辆段和维修车间。统计线网中，所需设置的车辆段和维修车间的总数量。
7.投资总额。对基础设施（线路、车站）和设备（车辆、沿线设备和车站设备）进行估算，计算出整个线网所需的投资总额。
六、多标准评价体系
对各备选方案进行了详细分析并获得了相关数据后，要对各方案进行客观的评价。评价的标准应由乘客、运营者、建设者、经营管理和市政府等各方商讨形成一个全面、客观的多标准评价体系。评价体系应由以下几个方面组成：
1．乘客要求高品质的交通服务，提出线网的吸引性指标。
2．运营者要求降低运营成本、增加收入，提出运营目标。
3．建设者要求施工的可行性和简便性，提出建设目标。
4．经营管理者需要降低投资，并使各种交通模式之间良好衔接，提出经营管理目标。
5．市政府要求维持城市可持续发展战略，提出发展战略和对资源的全面管理目标。
各个不同的城市所适用的评价体系不同，这需要在长期的实践中进行摸索，形成了一套适合本城市发展的多标准评价体系。这套评价体系对于我们今后城市的发展、轨道交通的发展都有极为深远的意义。
在形成了完善的评价体系后，我们就须依照该评价体系对各备选方案进行客观的评价比较计算，其中需要针对各指标的重要程度进行适当的加权处理。在经过综合评价比选过后，较客观地评选出最佳的线网方案。
七、对最佳方案进行作进一步的分析
对评选出的最佳方案进行进一步详细的功能、技术以及运营管理方面的分析。对其进行总体评价，以检验这个线网是否符合所确定的相关原则。下面就从3个方面具体分析。
1．对各条线的长度、走向、车站定位、枢纽数目进行分析；对重点发展区域的覆盖、对城市布局、经济发展的支持程度等进行详细的功能分析。按公认的经验数据，市中心的线网覆盖率应在90%左右，线网的密度1~1.2km/km2，车站密度为1座/km2，即一个车站为市中心区1km2的市民出行服务，服务半径约为500m。
2．对线路走向、铺设形式及换乘车站的构成和组织形式进行详细的技术分析。尤其要对线网中的大型换乘枢纽进行深入的分析研究，如线与线间的换乘、地铁与城市公交的衔接、车站与城市地下空间的开发相结合等。例如:上海就在人民广场、徐家汇、静安寺、虹口体育场四大城市中心区组织了大量的人力、物力进行了方案研究，为下一步的设计、施工的顺利进行打下了坚实的基础。
3．检测线网在今后运营上是否能达到快捷、准点、安全、舒适；线路设计是否简便、灵活。科学的客流预测对确定合理的运营模式和选定合理的车型有很大的帮助。在运营中，可根据不同的线路特性和客流需求（各区段客流量不同）制定不同等级的服务（例如：常规服务、中间折返区间运营、支线运营、跨站运营等）；制定紧急事故处理方案；合理设置中间折返站和联络线；设置终点站折返区间和方案；设置运营规程、时刻表等问题。
在对最优方案进行详细的分析后，可对其不完善处进行适当的调整和优化，使其满足我们的设计原则和要求。
八、最优方案分期实施计划的研究
在对最优方案进行详细的分析和优化后，对此最优方案进行分期实施计划的研究。分期实施计划是使线网能够分阶段、有计划、有步骤、连贯协调的实施。对不同阶段制定不同的发展目标和实施计划。
首先，先确定已建和在建的线路；其次，再对建设资金的来源进行分析；最后针对不同阶段、不同投资额制定出切实可行的实施方案。
九、结束语
本文对快速轨道交通线网规划设计工作中，规划的主要制定过程和思路进行了简要的介绍，希望对于我国各大城市正在蓬勃发展的轨道交通事业，具有一定的借鉴作用。值得强调的是，轨道交通建设中，首先要做好线网规划工作，这是进行其他工作的基础和先决条件，对于轨道交通的全局建设具有举足轻重的作用。
参考文献：
1.法国SYSTRA公司，北京市城市轨道交通线网优化调整方案.北京，2002
2.毛保华，姜帆，刘迁,等.城市轨道交通[M].北京：科学出版社，2001