房地产企业财税政策
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房地产企业财税政策范文第1篇
我们将以上海房产税试点改革前后房地产市场的相关统计数据为基础，通过对比分析房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标，评价上海房产税改革试点的政策效果。
(一)房地产企业开发投资:房产税的政策效果分析
房地产企业本年投资完成额可以作为反映房产税政策推出后对房地产投资预期影响的指标，本文将通过这一指标分析房产税政策对房地产市场价格与结构的影响。从历年房地产企业的投资完成情况来看，受金融危机影响，2009年房地产企业完成投资额仅比2008年小幅增长1．83%;随后房地产市场迅速回暖，2010年上海市房地产企业的投资完成额增长了35．47%;2011年初上海房产税试点以来，虽然房地产企业投资总额持续上涨，但上升趋势与试点前相比明显减弱，仅为13．79%。上海房产税政策初步遏制了商品房的过度供给状态。从市场结构来看，历年住宅投资约占全部完成投资总额的60%以上，因而房产税试点政策对住宅投资影响程度更大。2010年住宅投资增长33．87%，而2011年则回落至19．16%。从投资占比角度来看，2011年上海市房产税试点改革实施以来，普通住宅投资占整个住宅投资的比重有所上升，约为71．98%，而别墅、高档公寓投资比重则相对下降，为28．02%;从投资增速来看，两者涨幅均有所下降，特别是别墅、高档住宅投资增长幅度最小，为9．90%。这表明房产税实施以来，上海市房地产投资结构已经发生变化，房地产企业更注重建设普通商品住房以满足广大中等收入阶层的住房需求。这其中的政策含义是，房产税从供给角度调整了房地产企业的投资偏好，增加了普通商品住房的投资，减少了高档住宅、别墅的投资建设，优化了住房供应结构。
(二)房地产交易市场:房产税的政策效果分析
1．上海市商品房销售额分析。房地产企业投资完成情况仅能间接反映房产税政策对市场预期的影响，而房地产销售情况则可直接反映调控政策对房地产市场价格与结构的影响。除2009年外，商品房销售额持续下降，而房地产企业商品房完成投资额却逐年上升，这从一个侧面反映出上海房地产企业商品房投资报酬率下降，同时从商品房连年下降的销售面积也可以反映出上海商品房的空置率不断上升，房地产泡沫不断增大。住宅销售额占整个商品房销售额的比重由2008年的84．98%下降到2011年的77．81%，表明房地产调控政策在一定程度上抑制了市场投机需求。其中普通住宅销售额占整个住宅销售额的比重由2008年的79．15%下降至2010年的64．71%，而2011年(房产税试点后)这一比重重新上升到67．02%;别墅、高档公寓的变动则与之相反。其背后的政策含义为，政府多管齐下的房地产调控政策导致市场中各类商品房销售额均有所下降，普通住宅销售比重却显U型变化特征(拐点2011年为房产税试点时间)，因而房产税在一定程度上抑制了投机者的需求(特别是对高档住宅、别墅的需求)，优化了住房市场结构，相对减少了高档公寓、别墅的销售，增加了容积率较低的普通住宅交易。
2．上海市商品房售价分析。上海市商品房平均销售价格总体处于增长趋势，但增长趋势有所减弱，其中最高涨幅为2009年的56．68%，2011年商品房平均销售价格仅比上年增长0．96%。从结构上分析，虽然商品房平均销售价格整体处于增长态势，但是住宅平均销售价格在2011年有所下降，比2010年下降5．07%，而别墅、高档公寓平均售价增长5．79%。其原因在于，受到土地资源稀缺性及政府房地产市场调控政策的双重影响，房地产开发企业普通住宅开发比重上升，别墅、高档公寓开发比重下降，引起别墅、高档公寓的供给大幅减少(其销售面积下降了25．60%)，因而别墅、高档公寓的平均销售价格逆市而动，出现小幅上涨。
(三)房地产租赁市场:房产税的政策效果分析
房屋租赁市场与购房市场存在一定的替代关系，根据经典资产定价方程，在不考虑房地产泡沫的条件下，房价可以看成未来预期租金流的现值，那么租金上涨必然会进一步推高房价，两者呈同向联动关系。房产税改革必然会对房屋租赁市场结构产生影响，同时房屋租赁市场的波动也会影响到购房市场。历年房屋出租面积呈现出增长趋势，但增长速度逐年降低。从市场结构来看，住宅出租面积除2009年增长10．66%外，2010、2011年分别下降16．47%和12．93%。其中，普通住宅出租面积在2011年增长了31．17%。其背后的政策含义是，高房价的“挤出效应”使一部分人由房产交易市场转而进入租赁市场，同时地方政府的限价及限购等措施使相当部分的外地消费者也被迫进入租赁市场，进而导致普通住宅出租面积增长。
二、结论与政策启示
通过对比分析上海房产税试点改革前后房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标，得到关于房产税政策效果的结论如下:
(1)房地产泡沫仍在增大。上海房地产企业商品房年度完成投资额逐年上升，而相应的商品房销售额却下降。这表明商品房空置率不断上升，房地产泡沫仍在增大。
(2)房产税产生了抑价调结构的效果。上海房产税试点以来，虽然商品房平均销售价格总体处于增长趋势，但增长趋势有所减弱。同时普通住宅投资占住宅总投资的比重增大，别墅、高档公寓的投资比重相对下降;商品房销售额逐年下降，而其中普通住宅销售额的比重却有所上升，呈现出U型变化趋势。这表明房产税起到了抑价调结构的作用。
(3)限价及限购等购房管制政策具有局限性。普通住宅出租面积在整个房屋出租面积下降的情况下仍处于增长状态，表明限价及限购等购房管制政策难以区分房地产市场中的“真正需求者”与“炒房者”，短期内可致房价下降，而长期则陷入“越调越涨”的怪圈，因而不是一种理想的长效调控机制。相反，征收房产税能够加重“炒房者”的房产持有成本，迫使其退出房地产市场，减少投机需求，抑制房价的非理性上涨，这表明房产税是一种长期有效的调控工具。房产税试点对房地产市场供求双方形成税收约束，在抑制房地产投机行为、引导房地产企业提高普通住宅的投资比例、增加房地产市场上中小户型的需求、减少商品房的空置率、活跃房屋租赁市场方面取得了一定成效，但仍需在以下两方面完善税收及配套政策:
(1)扩大房产税试点范围。比照上海模式，并结合当地房地产市场发展状况，动态调整房产税率，实行差别化征收;增加对中小户型住宅的税收优惠，优化房地产市场结构。
房地产企业财税政策范文第2篇
关键词：房地产 税收政策 征收办法
房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为作为征税对象的税类，是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商要缴纳的税收的总称。房地产开发企业具有投资大、税负重等特点。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须充分了解我国现行的税收政策，并对筹资活动进行全方位、多层次的运筹，降低企业涉税风险和费用，以实现企业价值最大化目标。
1.房地产行业税收政策简介
我国现行的房地产税收政策主要涉及项包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税。据统计，目前房地产涉及的这些税收，几乎占到开发商销售收入的15%-20%,再加上房地产企业高额的土地获取成本，融资成本，房地产行业超额利润的神话很难实现。以下就各项税种的影响进行逐一探析。
2.房地产各项主要税种及其对企业影响
2.1营业税及其附加，在预收账款环节随即征收
房地产企业营业税税率为5%，可以作为所得税前利润成本扣除，是房地产企业主要税种之一。另外还有两个附加税费，即城市维护建设税和教育费附加。营业税、城建税、教育费附加即我们平常所说的“两税一费”，通常我们在计算开发成本时，可把“两税一费”综合计算为5.55%。区别在于：房地产企业营业税的计税依据主要是房屋销售收入；而城建税、教育费附加的计税依据是营业税。从中可以看出它们的层次关系，即城建税和教育费附加皆属于附加税费性质，本身并没有特定的、独立的纳税对象，随营业税缴纳而缴纳，亦随营业税的减免而减免。
一般情况下，开发商在开发建设过程只要取得政府部门颁发的销售许可证就可以进行房屋销售，此时商品房还是期房建设阶段，购房人不可能取得“商品”，开发商只能开具一般往来收据，往往在交房时才开正式销售发票，税务机构征收营业税依据发票金额，无形之中延缓了纳税时间，影响了国家税收及时上缴。所以随后规定中规范了营业税的征收，对预收账款环节随即征收营业税，而不是以往待销售发票开出以后再征税。这一措施的实行，对保证财政收入及时入库和防止项目公司解体而影响国家应得税收起到一定积极作用；但是对房地产企业来讲，税负相对提前，势必对其可调用资金带来影响，减少了资金流动量，导致资金运转滞延。
2.2土地增值税
土地增值税也是房地产企业主要税种之一。土地增值税实行4级超额累进税率，具体是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；另外如果纳税人建造普通住宅出售，对于增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征。
土地是国家资产，国家理应在出让土地时获取一部分政府收益；通过征收土地增值税，国家又一次通过征税形式参与土地增值部分的再分配。对企业意味着，一方面土地获取成本加大了，另一方面土地增值税又冲减了一部分利润，所以房地产行业市场在国家宏观税收政策调控下，房地产行业利润会越来越薄。房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发直接将空地转让的，也需要按照规定的4级超率累进税率计征土地增值税。所以土地增值税实施，抑制房地产开发中的投机行为，是宏观调控的需要加大了开发商房地产转让成本，在一定程度控制了土地炒作，规范了土地市场秩序。
但从另外一个角度来说，土地增值税的实施，使得开发商成本进一步加大，面临的生存环境更加残酷。
2.3契税
契税纳税对象为在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，属于行为税。对房地产企业而言，契税主要体现在土地招拍挂获取时的税负。房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：
第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函[2004]322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。
房地产企业财税政策范文第3篇
关键词：住房租赁；财税政策
1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策
工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。
2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”
1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。
2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。
目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。
3．与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。
目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。
4．住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。
首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。
住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。
3促进住房租赁市场发展的财税政策建议
1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。
同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。
为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。
2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。
3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。
在实物补贴的基础上，加大货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地（主要结合当地平均收入水平和一般住房条件）制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。
4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税；企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。
房地产企业财税政策范文第4篇
农民要发展生产最大的困难是贷款难。因此，建议发“惠农券”为农民贷款作担保，以促进农民扩大再生产。我正在组建针对农户的金融担保公司，担保对象是农户，担保公司向银行担保，让银行贷款给农户。通过担保，让农民得到银行资金的支持，帮助农民扩大生产。担保公司由政府、龙头企业、合作经济组织共同出资成立，目前在全国已经成立了12家。此外，我还尝试了一种更新的方式――发放惠农券。在政府支持、金融机构参与、龙头企业帮助下，把农民组织起来，为他们提供担保，农户拿惠农券就可以去银行贷到款。惠农券有不同的担保额度，由合作经济组织根据农户发展规模和风险情况以及经验水平评定，小规模的农户可能领到几百元，多的可以达到几十万元，具体操作还在探索之中。(本刊记者 吉吉吉 苏云峰)
建议国家“三控”降房价 本刊记者 苏云峰/摄
全国政协委员、恒大地产集团董事局主席 许家印
要降房价，应从构成房价的几大要素根源入手解决问题。应建立严格的“控制地价、控制税费、控制利润”的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位，从而保持房地产市场长期稳定健康发展。解决房价问题，首先要厘清房价的五大主要构成要素。第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。许家印建议在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。当然，实现这种控制地价的方式，前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡，这也符合供需必须保持平衡的经济规律。建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。房价过快上涨，超出市场承受度带来的泡沫破灭，危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益。从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降并保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展，这和房地产企业的长远利益也是一致的。(本刊记者 苏云峰)
给“走出去”的中国企业一个“家” 本刊记者 苏云峰/摄
全国政协委员、北京华旗资讯科技发展有限公司总裁 冯军
我认为，应简化企业“走出去”的签证审批手续。中国企业实力相对薄弱的情况下，只有在政府的大力支持下，才能打造良好的中国形象，完成从“中国制造”到“中国创造”的转变，他建议：一是在海外建立“孵化器”机构。由政府牵头并出资，在海外地区建立一些“孵化器”机构，向有实力和有意向在海外拓展市场的国内企业提供办公、市场推广、品牌建设、研发、生产场地，提供政策、融资、法律和市场推广等方面的支持。从而鼓励企业“走出去”的积极性和开拓性，降低他们的创业风险和创业成本，提高他们的成活率和成功率。二是实行“孵化器”机构与国内税收挂钩的机制。国家可以设定一个纳税金额作为能够享受此项优惠政策的门槛。还可以分设不同的等级标准，根据企业纳税的金额设立不同的级别，不同级别的企业享受不同的优惠政策，实行“孵化器”机构与税收挂钩的机制。三是简化签证审批手续。希望中国政府能就此与外国政府进行协调，为中国企业“走出去”铺平道路。(本刊记者 苏云峰)
电信重组有利于行业发展本刊记者 苏云峰/摄
全国政协委员、中国联合通信网络有限公司董事长 常小兵
有关部门正在积极推进电信业重组，但重组的具体时间表尚未敲定。重组是趋势，有利于行业发展，并可以让消费者从中得到更大的实惠。一方面，通信行业的发展和其他行业一样，有它内在的发展规律。行业重组是适应通讯技术发展的需要。另一方面，电信企业的重组，是为了优化市场竞争格局，延伸产业价值链。按照目前的重组思路，重组后，电信运营商都会做全业务运营，而全业务运营可以有多种实现方式，可以直接发3G牌照，或者企业之间重新排列组合，由此推进全业务经营下的服务多元化，优化竞争格局，营造公平、有效、有序的市场竞争环境。(本刊记者 苏云峰)
加大财税政策改革 鼓励资金流向农村
全国政协委员、中国民生银行董事长 董文标
为鼓励资金流向农村，建议从货币政策、财税政策、产权政策和监管政策等方面加大改革力度，董文标建议，在货币政策上，实行差别存款准备金率政策，大幅度降低农村金融机构存款准备金率；扩大支农再贷款的规模；实行差别利率政策，准许农村地区存款利率适当高于城市存款利率，减少农村资金外流和吸引城市资金流向农村。 在财税政策上，则应对农村金融机构实行税收减免政策，引导商业银行到农村去。在产权政策上，应对农村住宅资产加速产权明晰工作，允许农民以经营权证进行投资入股，成为农业化公司或合作机构的股东；在监管政策上，免收农村银行类金融机构监管费，鼓励引导各类资本到农村新设金融机构，准许并购和重组农村金融机构等。(本刊记者 苏云峰)
建议用税收杠杆调整房价 本刊记者 苏云峰/摄
房地产企业财税政策范文第5篇
【关键词】营改增房地产销售额销项税进项税
【中图分类号】F812.42；F299.23
2016年3月国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，并将新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。2016年3月23日，财政部国家税务总局出台了财税【2016】36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（下面简称《试点实施办法》）。从5月1日起，营业税退出了历史舞台，全面“营改增”政策终于落地，正式开启我国增值税的新时代。
文件从出台到实施只有不到2个月时间，这么短时间内，要完成对增值税从认识到熟悉的过程，让很多财务人员感到无所适从。笔者结合《试点实施办法》，以及国家税务总局出台的2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（下文简称18号公告），谈谈针对房地产业营改增的具体应对措施和操作方法，分别针对新、老项目的增值税核算和缴纳情况进行分析。
一、房地产老项目
《试点实施办法》规定，房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。针对有些项目的许可证未注明合同开工日期，或者开发项目没有取得许可证但4月30日前已经开工建设的实际情况，18号公告进行了补充规定，确定建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目也属于房地产老项目。18号公告的补充规定，实现了房地产老项目和建筑工程老项目划分标准的一致性，有利于房地产业和建筑业（甲方和乙方）税负均衡，避免出现房地产按照新项目11%税率而其建筑商按照3%简易征收办法征税，造成房地产抵扣税款偏低而实际税收负担畸高的不公平现象，对未及时取得建筑工程施工许可证的房地产业是及时雨。
（一）销售额
增值税的销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1.代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。房地产企业可能发生的价外费用主要有代收的住宅专项维修基金、代收的契税、代收的房产证费用、违约金等费用，在这些价外费用中，房地产企业代收的住宅专项维修基金，根据《试点实施办法》规定，可以做为不征税项目免于征收增值税。这项政策属于营业税政策的平移。其他价外费用，如果符合以上条款的规定，也可以不计入销售额。
（二）税率
按照销售额是否达到500万元的一般标准，可以分为一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人按照一般计税方法计税，适用税率11%。《试点实施办法》规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，在收到预收款时都要按照3%的预征率预缴增值税。虽然文件规定房地产老项目在征收方式上有选择权，但实际情况是，房地产企业因为销售收入大，一般都能达到一般纳税人标准。但由于老项目前期没有产生进项税抵扣，按照一般计税方法纳税负担过重，常规情况下会选择按照简易方法征收。但对于在2016年4月份刚开始的房地产项目，可能会选择一般计税方法。这里针对一般纳税人的老项目，按照简易计税办法进行分析，如果老项目选择按照一般计税方法进行计税，和新项目的核算是一样的，我们在新项目核算中一并分析。
小规模纳税人和采用简易征收的一般纳税人，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。在预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。在规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
这样看来，因为没有进项税抵扣，房地产老项目的核算较为简单，如果选择一般纳税人选择按照简易办法征收或者是小规模纳税人，只需确定销售额和征收率，简单计算后纳税即可。
二、房地产新项目
（一）销售额
和采用简易计税方法征收的老项目相比，新项目及按照一般计税方法计税的老项目确认销售额有一个不同之处。《试点实施办法》规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。同时规定，扣除的土地价款以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。18号公告同时规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。这样看来，该土地价款应该为土地出让金价款，人们常规理解的土地价款中包括的契税以及在取得土地过程中支付的拆迁补偿款，可能会因为不符合税法规定而不能扣除。18号公告进一步明确的土地价款的扣除方法：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
（二）销项税
如果为小规模纳税人，新项目的纳税核算和老项目相同，前文已经进行分析。针对大多数房企达到一般纳税人标准的情况，作为新项目，企业没有选择权，只能按照一般计税方法计税，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。项目确认收入时，企业应按照11%的税率计算销项税，减去当期可以抵扣的进项税，计算出企业的应纳税额，然后扣除预缴税款，计算本期实际应缴纳的增值税。
（三）进项税
房地产企业开发过程中，涉及很多行业的很多成本费用，会取得不同行业不同税率的增值税进项税抵扣凭证，这也会成为房企营改增过程中比较难于操作的部分，下面结合房地产开发成本费用明细项目就可能在成本费用中产生的进项税抵扣项进行分析。
1.土地开发成本。前文已经说明，根据税法规定，企业取得土地支付的土地价款可以在销售额中扣除。
2.土地征用及拆迁补偿费。该项费用预计企业将会因为以下原因无法扣除进项税额：①不是向政府部门支付；②无法取得省级以上财政票据；③无法取得增值税专用发票。
3.前期费用。政府部门的配套费，因为无法取得扣除凭证而不能抵扣进项税。勘察费、策划费、设计费、咨询费等费用，按照《试点实施办法》规定属于现代服务业，税率6%，三通一平属于建筑业范畴，税率11%。
4.建筑安装工程费。该项支出在开发成本中占较大比例，能否取得相应的进项税抵扣凭证直接决定着企业税负的高低，应该引起财务人员的高度重视。
建筑安装工程，主要包括建筑工程和安装工程。主要涉及建筑安装、设备和材料采购。建筑安装工程税率11%，设备和材料一般税率为17%。《试点实施办法》规定，建筑服务如果采用清包工方式或者甲供工程方式，可以选择简易计税方法计税。税率为3%。这样看来，房地产企业将会面临一个选择：是选择大包方式取得建筑行业11%的进项税票进行抵扣，还是选择甲供工程方式，自行取得设备和材料按照17%税率、建筑服务按照3%征收率进行抵扣进项税，这需要企业根据项目实际情况进行测算，同时也是和建筑商博弈和协商的结果。
5.基础设施费。主要包括发生的水、电、燃气、通讯管网等费用。《试点实施办法》规定，有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。安装服务属于建筑服务，企业可以取得税率为11%的进项税票进行抵扣。
6.配套设施费。主要包括企业为项目配套建造的水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚、学校、会所等配套设施。这些设施建造涉及的增值税抵扣凭证与建筑安装工程费相似，可以参照执行。
7.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员薪酬、办公费、开发利息支出、项目营销设施建造费等支出。房地产开发企业，一般贷款利息支出较多，在开发间接费用中占较大比重。但遗憾的是，《试点实施办法》做了明确规定：贷款服务产生的利息支出以及纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等相关费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。笔者觉得这是国家对房地产企业高负债率经营从税法角度的一个限制，鼓励企业稳步发展，降低风险，防止盲目负债扩张。
8.企业取得不动产的进项税抵扣。营改增后，企业在2016年5月1日后取得并在会计制度上按照固定资产核算的不动产或不动产在建工程，其进项税额可以自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年60%，第二年40%。但是不包括房地产企业自行开发的房地产项目。那是否意味着房地产企业就不能享受自建自用不动产抵扣进项税的规定呢？笔者认为，房地产企业如果想自建办公楼自用，应该在项目立项时就和自己的开发项目分开立项，并进行单独的会计核算，只要不定性为自行开发的房地产项目，是可以抵扣进项税的。
9.期间费用。包括销售费用、管理费用、财务费用。这些费用的进项税额的抵扣和其他企业相似，没有特殊之处。
房地产企业财税政策范文第6篇
关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划；清算
随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业税收也随之升高，税收数额比较大，一般占项目收入的12%左右，一般一个房地产项目的税收总额都有数千万，有的甚至高达数十亿。房地产管理人员和财税人员如果可以制定科学完善的税收筹划方案，不仅能够减少企业税负压力，也能提高企业盈利水平，在减少企业税收风险的同时，帮助企业健康发展。虽然大多数企业都知道可以通过税收筹划来实现利润最大化，但仍有大部分企业在实际工作中缺乏详细的筹划策略，导致企业税收筹划过程存在一定的风险，还有的企业只关注眼前局部利益，没有着眼于企业长远的整体利益。基于以上背景，探讨房地产企业土地增值税的税收筹划及清算具有重要的现实意义。
一、房地产企业土地增值税税收筹划与清算概述及其意义
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋[1](不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为)，具有征税面广、按次征收、实行超率累进税率，以转让房地产的增值额为计税依据等特点。土地增值税清算是指房地产企业在合法合规条件下，科学合理计算房地产开发项目中需要缴纳的增值税的资金额度。土地增值税税收筹划是房地产企业在合法合规合理范围内，通过采取不同的缴税渠道、采纳合理的缴税时间等方法和手段，从而达到降低企业税负成本的目的。从房地产企业角度来说，土地增值税税收筹划和清算起到的作用主要有两点：第一，便于完善现有的法律体系。当前我国在土地增值税税收法律体系上有待完善，一方面减免税相关要求缺少规范性，另一方面税率设定缺少合理性和科学依据。通过土地增值税税收筹划和清算，能够对现有的土地增值税政策进行探究，及时找出存在的漏洞和不足，完善相应法律机制[2]。第二，可以有效提升房地产企业整体效益。通过土地增值税税收筹划和清算，可以提高房地产企业财务管理效率，并且强化企业税务筹划意识，结合现有的法律保证，降低土地增值税，从而保证企业的整体利益。
二、当前房地产企业土地增值税税收筹划及清算工作存在的问题
(一)税收收入问题房地产企业在进行土地增值税税收筹划和清算过程中，普遍存在收入不规范等问题，实际工作中主要存在以下两个方面的问题。一是部分房地产企业不重视纳税筹划工作，工作实施不及时，有的企业在销售房产项目时没有第一时间申报销售金额；有的企业推迟结算工程，将预收购房资金或者本期收房资金长时间记录在往来账目中，作为调整效益的依据，在结转收入过程中缺少实效性，没有及时开具房地产专用发票。二是部分房地产企业对于直接销售的房产项目，采取一房一价方式，存在销售金额和实际记录金额不相符的情况，影响最终筹划和清算结果。
(二)费用扣除问题房地产在成本费用扣除过程中，存在随意扣除或者混淆扣除的问题，具体体现在以下三个方面。一是存在虚构工程项目或者虚构工程量等现象，例如，在虚构工程项目中虚假编制工程决算规划方案；或者在税务部门中，利用建筑发票进行减税。二是降低成本归属期比较混淆，在成本结算过程中随意控制，一些企业没有根据工程项目实际要求做好成本明细划分工作，将不同工程项目成本相混淆，或者把结束施工和没有结束施工的项目成本相混淆[3]。三是存在虚增扣除项目现象，有的把物业管理费用、车库管理费用等纳入到住宅成本中，还有的把不具备产权的车库销售给业主，无法保证增值税筹划和清算结果的真实性。
三、房地产企业土地增值税税收筹划及清算的相关策略
(一)应用合理税收优惠在房地产企业土地增值税税收筹划和清算过程中，为了保证工作结果，需要对工程项目类型进行合理划分，并独立核算出土地增值税。房地产开发项目不仅仅包含了普通住宅，也有可能涉及各种不同类型的房产项目，所以结合不同类型房产项目核算土地增值税，从而让购买普通住宅的居民可以享有税收优惠政策，实现合理避税的效果。根据现行税法要求，纳税人在向外销售自身建设的普通住宅过程中，增值额不大于扣除项目数额的20%，则可以获取免除土地增值税优惠政策[4]。如果增值税率大于20%，则应结合不同增值税率及增值额核算出土地增值税。与此同时，纳税人如果能把住宅预售价把控在合理范畴中，并在保证自己利益不受侵害的情况下控制好产品价格，且把土地增值税率控制在20%以内，就可以实现免税。一般情况下，房地产开发企业会在项目前期户型设计阶段，尽可能多设置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以内，免征土地增值税”的税收优惠政策，降低企业税负，提高企业效益。但是也应避免“普通住宅越多越好”的认识误区。有的房产项目，项目类型多样化(同时含有高容积率的高层住宅，低容积率的别墅、商业公寓、写字楼等多种类型)，售价差别化，面积小的高层住房售价低增值率低，面积大的别墅住宅售价高增值率高。此时应该逆向思维，反其道行之：拉大低售价高层住房的面积到非普通住宅，与大面积的别墅住宅合并为一类清算类型，从而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值税金额，提高企业利润。
(二)加强利息支出管理房地产企业在房地产项目开发时，产生的利息数额，在应用利息数值土地增值税核算过程中，应采取两种核算方式。首先，结合获取的土地使用权所支付的资金数额和房地产开发成本之和，如果在5%以内可以扣除，这种方式主要应用在无法按照转让房地产项目计算分摊利息支出中。其次，结合实际扣除利息情况，但是扣除的数额没有大于商业银行机构贷款利率标准计算的数额。由此可以得知，这两种扣除方式存在一些差异，在应用要求上各不相同。房地产企业应该结合项目实际情况，合理选择最佳的计算方式。
(三)选择最佳清算时机预征主要指在工程项目建设完成以后，通过合理预征率对土地增值税进行筹划和清算。在我国，当前土地增值税征收采用的方式主要以预征方式为主。这种方式需要房地产企业根据预征率，把获取预售资格以后的销售收入当作计税依据，之后在满足项目清算要求的情况下，对土地增值税进行清算处理。但是，实际上我国不同地区政府部门对预征率提出的要求有所差异，在实际预征过程中，如果出现应缴税额低于清算过程中纳税数额时，应推迟清算；在应缴数额高于清算过程中应缴税额时，应尽早清算。房地产企业在土地增值税筹划过程中，应该合理设定公衡项目清算时间，在土地增值率高于土地增值率平衡点时，需要推迟清算，在低于土地增值税平衡点时，需要提前清算。房地产企业应时刻关注清算时间，在工程项目符合清算要求的情况下，严格控制好清算时间点，让企业土地增值税清算更加合理、规范、优惠，保证企业利益最大化。
(四)明确可扣除项目金额可扣除项目金额在土地增值税及增值税确定上发挥着重要作用。所以，合理设定可扣除项目数额，能够减少土地增值税税收压力。通过做好土地增值税筹划工作，能够让房地产企业税后效益得到大幅度提高。在整体上，企业税收效益随着可扣除项目数额的提高而增加，所以，在可扣除项目金额确定过程中，应尽可能满足税收筹划要求[5]。在确定可扣除项目数额的情况下，结合企业实际状况，合理设定数额，顺利实现企业税后效益目标，达到税收筹划的最佳效果。房地产企业在土地增值税清算过程中，确认扣除项目时，要特别关注以下三种特殊清算。一是无偿提供给业主的停车场，无偿移交给政府的幼儿园、学校等配套设施，其成本可以作为土地增值税的扣除项目予以扣除。但如果是有偿提供的，不能作为扣除项目予以予扣除。二是列入质量担保的工程安装费用可以作为扣除项目予以扣除，且该费用必须要有施工单位开具的增值税专用发票。但是一定要注意，因为工程延期导致的土地闲置费用，不能作为扣除项目予以扣除。三是开发过程中建造的供工人居住的板房、供销售的销售中心等产生的费用可作为扣除项目予以扣除[6]。
(五)优化土地增值税清算方式因房地产企业根据四级累计税率进行清算处理，在开展土地增值时清算工作时，企业应密切关注土地增值税增值率，若造成税率累进则会大大提高企业税负。比如，普通住宅需要参考免税零界点定价系数进行设计，单纯的提高售价，不一定能带来利润的提高，尽量把增值率控制在20%以内，避免造成售价提高，利润反而降低的现象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地产金额市场中行情比较理想，如果提高房地产销售价格，土地增值税也会随之产生，且随着销售价格的增加而增加。
房地产企业财税政策范文第7篇
随着税制改革的进一步深化，房地产行业“营改增”势在必行，对房地产行业的发展影响深远，相关企业应准确理解政策，审视企业自身经营管理以适应新的税制环境。
现行税制涉及房地产行业的有14个税种，而各种收费有几十项。目前，在房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节，征收很多税种，主要包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。房地产行业涉及的产业链很长，须对整个纳税环节链条提前梳理清晰，未雨绸缪，早做税收规划，有效加强企业管理。本文从营业税改增值税将对房地产开发企业的建造成本、税负、利润、现金流情况产生的影响进行分析并藉此指出如何提前做好前期准备工作。
一.“营改增”对房地产企业建造成本的影响
建筑业是房地产开发企业重要的上游行业。在《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）规定建筑行业适用11%增值税税率，原则上适用增值税一般计税方法。建筑业实行“营改增”会直接造成房地产企业建造成本增加。
首先，由于建筑材料来源方式较多，势必会增大建筑业增值税进项税额抵扣难度，而且其所面对的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，且基本上都由个体户、小规模纳税人供应，所购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。
其次，根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税率低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可以选择简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物都是建筑工程的主要原材料，且所占工程造价比重较大。假设建筑施工企业购入以上原材料均能取得正规的增值税发票，可抵扣的进项税率6%，而据了解建筑业增值税销项税率11%，相对于营改增之前，施工企业购入上述建材后增加了5%税负成本，根据2010年公布的该行业产值利润率3.55%而言，营改增无异于将增加建筑业税负，挤占利润空间。
再次，建筑工程人工费占工程总造价的20～30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为施工企业提供专业的劳务服务，原来按3%支付营业税，而实行“营改增”之后，税率将大幅提高，但没有进项税额可抵扣，在当今人工成本不断上涨的趋势下，作为微利企业的劳务公司或是走向破产或是将税负转嫁到施工企业，另外，零散的农民工提供劳务所产生的人工费也没有增值税发票，亦无可抵扣的进项税，势必加大建筑施工企业人工费的税负。以上两方面导致成本增加也必然被摊销在商品当中随之转嫁给房地产开发商，最终由消费者买单。而现在房屋的价格趋势是政府通过宏观调控手段抑制房价继续上涨。房价不能对应上涨，那么由于税制改革所带来的成本增加只能由施工方和开发商自行消化。
二、“营改增”对房地产企业税负的影响
实行“营改增”，延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，降低了开发产品的成本，能让房地产企业降低税负。我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产行业的税款，原因是价内税形式较为隐蔽，不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小，由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。此外，由于征收价内税的商品的特殊定价机制，随着商品的流转还会出现“税上加税”的重复征收问题，且流通环节越多，问题越严重。而作为一种价外税。增值税，其数额通过层层抵扣的方式实现了课税数额的正确性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品价值的联系。因此建筑业、房地产业全面实行营改增后税收上引入了增值税的抵扣链条。上一层行业带来的增值税可以扣除。
在假定建筑业、房地产行业均适用11%增值税率，其他部分现代服务业适用6%税率，所有属于抵扣范围的进项税都能取得增值税发票的前提下，笔者依据天津地区房地产行业基础数据推算营改增后房地产行业税负较之前下降约1%，具体推算如下：
假定天津地区某非普通标准住宅项目单价15000元/平米，地价及大小配套费2300元/平米，前期勘察及设计等费用140元/平米，建安工程费（含桩基、建安工程、监理费、楼宇智能化等）4600元/平米，配套及基础设施费（含水、电、气、热、配套工程监理费、有线电视等）480元/平米，公司承担的维修基金费225元/平米，其他费用（含造价咨询、结算审核费及不可预见费等）480元/平米，期间费用（含财务费、管理费、销售费）1400元/平米。
营改增之前推算：
营业税金及附加=15000x5.65%=847.5（元/平米）；
土地增值税：
增值额=15000-（2300+4600+140+480+480）×1.3-15000×5.5%-225-1400=2150（元/平米）
增值率=2150/[（2300+4600+140+480+480）×1.3+15000x5.5%+225+1400]-16.73%
土地增值税额=2150x30%=645（元/平米）
企业所得税=（15000-2300-4600-140-480-480-15000x5.65%-225-1400-645）x25%=970.63（元/平米）；
税负率=（847.5+970.63+645）/15000=16.42%
营改增之后推算：
销项税额=15000/（1+11%）x11%=1486.49（元/平米）
进项税额=（4600+480）/（1+11%）×11%+（480+140）/（1+6%）x6%=538.52（元/平米）
增值税额=1486.49-538.52=947.97（元/平米）；
城市维护建设税=947.97x.07=66.36（元/平米）；
教育费附加=947.97x0.3=28.44（元/平米）；
地方教育费附加=947.97×0.2=18.96（元/平米）；
防洪费=947.96x0.1=9.48（元/平米）；
土地增值税：
增值额=15000/1.11-（2300+4600+140+480+480）×1.3-225-1400-947.97-66.3628.44-18.96=426.78（元/平米）
增值率=426.78/[（2300+4600+140+480+480）x1.3+225+1400+947.97+66.36+28.44+18.96]=3.26%
土地增值税额=426.78x30%=128.03（元/平米）
企业所得税=（15000/1.11-2300 4600—140—480—480—225—1400—128.03—66.36-28.44-18.96-9.48）×25%=909.31（元/平米）
税负率=（947.97+66.36+28.44+18.96+9.48+128.03+909.31）/（15000/1.11）=15.60%
税负率降低=16.42%-15.60%=0.82%
基于上述推算，未来房地产业营改增有助于房地产业发展及房价合理回归，减轻购房者负担的同时，促进了房地产行业健康理性发展，优化产业链条，使房地产企业做大做强，更加专业、规范，达到了通过经济杠杆有效调整房价的目的，使两种增值税的“自动稳定器”作用更加明显，增强了对房地产市场的调控，熨平了经济周期。
三，“营改增”对房地产企业净利润及现金流的影响
房地产是地方政府最强劲的收入来源。根据相关机构对139家A股上市公司进行统计发现，自2007年一季度至2013年一季度139家房地产企业的税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿元。房地产企业缴税额与净利润额逐年递增。从2007年缴税仅为509.05亿元，一路猛增至2012年的2606.91亿元。2008年至2011年的年度缴税额分别为619.85亿元.1128.9亿元.1142.93亿元.1463.98亿元，自2007年以来至2012年，房地产企业逐年增长的净利润为452.02亿元、640.40亿元.879.19亿元.1177.72亿元.1401.18亿元.1589.25亿元，值得关注的是，房地产企业缴税增长的曲线与房企净利润增长的曲线保持正相关，但净利润总额一直低于缴税额，房地产企业每赚1元钱，政府就要收取1.02元的税款。
分析房地产企业税款增加的原因不难看出，由于其营业收入、净利润等增长导致营业税金及附加、房产税、企业所得税等随之增长；另外随着土地出让金收入增幅下降，已对土地财政产生严重依赖的地方政府加大对房地产企业的税收征管，例如对土地增值税预缴和清算力度的加大。房地产企业税负增加将使企业面临更加严峻的财务压力。这会使房价的刚性成本增加，并会在一定程度上转移到房价中，最终由消费者买单的局面。
基于上述问题，本次营改增的主要目的就是为了减税，税负的降低会使相同业务状态下支付税款的现金支出减少，从而改善房地产企业现金流状况。但是由于市场竞争的有效性，建造成本的增加，税改后房地产企业很难实现更多的超额收益；现金流方面由于税负的降低，有望实现现金流情况地改善，当前房地产企业在经营中为了提前回笼资金多采用预售制，同时税法规定采用预收款方式的房地产企业纳税义务发生的时间为收到预收款项的当天，因此在营改增纳税时点还没定论的情况下较难与营业税时点进行比较，基于减税的改革初衷，房地产企业现金流有望实现改善。
四、房地产企业应对“营改增”的前期准备工作
第一、针对建造成本增加，房地产企业应提前做好以下准备工作：提高纳税意识，杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延；加强会计核算工作，提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收，会计核算结束。
第二、针对房地产企业应避免储存大量原材料及捂盘惜售现象，因为实行“营改增”后，房地产企业税负降低导致房价可能下降，若之前储存大量原材料或是捂盘惜售则会使商品成本偏高，价格不具竞争力。
第三、要处理好期初税款抵扣问题。当今房地产企业普遍推行精装修策略，在营改增税制改革的大背景下，房地产企业势必加大精装修力度，购买大量家用电器，一方面充实了商品的卖点，另一方面在增值税进项税抵扣及土地增值税清算方面占得先机，因此房地产企业应更加规范的收集、审核、整理增值税发票，以备在实行营改增后，期初增值税进项税额抵扣顺利实施。
第四、对于大型房地产企业而言，由于开发项目众多，分布也比较广，为了发挥规模优势获得最大的折扣力度，由集团公司统一对外采购所有物资并直接向成员公司提供，由于集团公司统一集中采购的物资是由集团公司与供应商签订的合同，取得的增值税发票的购买方名称是集团公司，只能由集团公司缴纳增值税时全部进行抵扣。这样会使各成员单位无法抵扣增值税进项税，而且一旦营改增后，开发项目所在地可能会按一定比例就地预缴增值税，对于作为一级法人的集团公司要预缴增值税，开发项目所在地公司也要预缴增值税，会对集团整体现金流管理产生巨大影响，因此笔者认为可以由集团公司统一与供应商进行洽谈，但签订合同时，由集团公司和成员企业分别与供货商签订合同，各自取得增值税发票，各自分别进行抵扣。或者对既有或新设立具有法人资格的成员企业重新进行战略定位，撤销具有法人资格的成员企业，变更或新设立不具有法人资格的分公司，这将有利于减轻集团公司和成员企业纳税的工作量。
第五、由于增值税纳税和管理较为复杂，营改增后企业机构需要设置专门的税务岗位，增设相关专员，统一管理企业税务筹划。
第六、营改增税制改革由于涉及到企业方方面面的工作，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使营改增能在房地产企业顺利平稳过渡。
房地产企业财税政策范文第8篇
关键词：营改增 房地产 影响 对策
中图分类号：F810 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）02-151-03
一、引言
自市场经济体系构建以来，财税体制改革都是国家治理现代化过程中的重要组成部分，而其中“营改增”更是影响到社会方方面面的重大改革。《“营改增”方案》在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。（财税[2011]110号）文件指出，建筑业劳务将会适用11%的增值税税率，但该文件没有提及房地产业未来的增值税处理方式，财税部门也没有出台细则明确纳入“建筑业”税目的具体范围。而房地产问题又是关乎政府和百姓的重大问题。房地产业的“营改增”势必是“牵一发而动全身”的决策。因此，在房地产业“营改增”尚处在“犹抱琵琶半遮面”之际来研究“营改增”对房地产行业的影响以及针对其影响提出几点对策十分有意义。
二、研究背景
我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产行业的税款，由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。此外，由于征收价内税的商品的特殊定价机制，随着商品的流转还会出现“税上加税”的重复征收问题，且流通环节越多，问题越严重。而作为一种价外税的增值税，其数额通过层层抵扣的方式实现了课税数额的公平性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品价值的联系。因此建筑业、房地产业全面实行“营改增”延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，相对降低了开发产品的成本。潘明星（2013）对上海等省市营改增试点地区分析了“营改增”试点的税制优化效应、结构减税效应和经济增长效应。杨卫华（2013）对上海试点结果分析发现，“营改增”运行平稳，成效初显，但也存在着一些问题，比如部分行业税负上升、增值税专用发票难以取得无法抵扣等等。马海涛、李升（2013）认为“营改增”目前已于多省市试点，并采取了一系列缓解改革难题的过渡性措施，但全面推进这项工作将会进一步触及纵向税收收益权的调整与税收征管难题，必须进一步明确改革方向并采取相应措施化解困难。张伦伦、段义德（2013）分析了“营改增”的联动效应认为，“营改增”改革涉及多方面，并提出在推进改革的同时应具有若干的配套措施以保证改革顺利推行，减轻改革震荡。魏陆（2013）基于对上海试点行业和重点企业的跟踪研究发现，“营改增”的企业减税效应比较明显，绝大多数行业和企业的税收负担是下降的。同时发现，对产业发展的联动效应正逐渐显现，从制度层面解决了影响服务业发展的税收瓶颈问题。然而在试点过程中出现了一些新情况和新问题，在税制设置、试点范围、配套政策、征收管理以及财政体制等方面都需要进一步完善。陈晓光（2013）以增值税为例，利用Hsieh和Klenow模型和企业层面数据，对由增值税有效税率差别导致的全要素生产率损失进行测算，结果显示，2000-2007年之间，全要素生产率损失年均高达7.9%，之后他结合目前“营改增”实施过程中出现的增值税多档化趋势，多档增值税率意味着税率差异以及由此造成的效率损失，为了避免效率损失，在推行“营改增”改革过程中应当尽可能减少增值税率的档次。禹奎，陈小芳（2014）从当前建筑业“营改增”面临的问题入手，结合其行业特征和征管现状认为，建筑企业适用11%的增值税税率将不会增加其税负；对建筑企业“营改增”前购进的设备、原材料等货物在“营改增”后用于新的建设项目的，应准予计算扣除进项税额；“营改增”后建筑企业应以分公司和项目部作为独立纳税人就地纳税。然而，“营改增”试点过程中出现部分企业税负“不减反增”的现象，由此对“营改增”前景产生了一些疑惑和顾虑。潘文轩（2013）从这些疑惑和顾虑出发，理论分析并结合现实情况发现，由于“营改增”对服务业企业税负的影响具有双重效应，部分试点企业税负“不减反增”并非反常现象。进行深入研究发现，适用增值税税率过高、企业中间投入比率偏低、固定资产更新周期较长、改革试点范围有限以及获得增值税发票困难是造成该现象的主要原因。李晓红，魏微（2015）基于房地产行业总体税收负担平均水平与其他行业相比较高因素，通过多元线性回归方法分析各因素对所得税税负、流转税税负及总税负的影响发现，从公司内部角度来说，会-税差异、融资结构与企业税负负相关，公司规模、盈利能力与企业税负正相关；从外部条件来说，相比于所得税税负，流转税税负对房地产行业的总体税负影响更大。流转税存在的税制问题也是使其税负较高的直接原因，但没有从房地产行业设计的各利益方出发分析“营改增”对房地产行业的影响因素，本文基于房地产行业特有的特点分析“营改增”对房地产企业各利益方的影响，并提出建议。国务院、财政部多次公开表明，“营改增”的全面改革，将于2011年至2015年的5年时间内完成。在此项改革的收官之年，研究尚未进行改革的房地产行业具有一定的现实指导意义。
三、影响分析及建议
房地产业包含围绕不动产进行的开发、销售以及后续的物业管理、中介服务等阶段和行为。以下分析是以典型的房地产开发项目为基础，涵盖房地产项目的主要交易环节：（1）当地政府部门/土地出售方。房地产建设项目通常是从有关政府部门向房地产行业出让土地使用权开始的。在目前的营业税税制下，对该交易不征收营业税。如果征税，纳税人将是政府部门，即向政府自己征税。以此推论，营改增后的法规应该也不就政府向房地产行业出让土地使用权征收增值税，因此房地产企业付出的该部分成本无法取得增值税进项税发票，也就不能进行抵扣；（2）房地产开发商。目前，银行或其他金融机构的利息收入适用5%的营业税。预计金融服务包括贷款业务也会很快被纳入营改增的范围。从国际上来看，许多国家对利息收入免征增值税。由于金融业对实体经济各行业的影响较为广泛，如果不适用一般征收政策将导致抵扣链条的断裂。加上近期财政部又倾向于对金融业按一般税率征收增值税。因此，未来金融行业增值税政策对房地产行业的影响还存在不确定性；（3）总承包商。在现行营业税体制下，建筑业劳务缴纳营业税税率为3%。总承包商收到相应的建筑发票后，可以按扣除其支付给分包商费用来计算营业税应纳税额。对于建筑企业而言，增值税率提高的同时，建筑公司可以抵扣提供劳务所需的材料和设备进项税，即使建筑业劳务的适用税率从3%营业税增加到11%增值税，但纳税人使用的材料和设备将可以按17%进项税税率抵扣，这是在营业税税制下不曾享受的优惠。由于建筑行业经营的复杂性、人工成本占比较大及其上游材料供应商多为小规模企业或个人经营等情况的存在，“营改增”也可能导致部分建筑企业税负增加，鉴于供应链的传导效应可能会引起房地产企业成本上升；（4）其他服务提供商。房地产行业在项目建造的过程中需要各种专业服务提供商的协助，如建筑师、工程师、测量师、律师、房地产经纪人和物业管理公司。目前来看，上述专业服务中，只有法律服务和部分建筑服务属于增值税试点范围，适用的增值税税率为6%。假设在建筑和房地产业营改增的同时，其他服务提供商的服务也能适用于增值税。鉴于许多专业服务已经适用增值税（税率6%），预计上述的服务也应适用同样的增值税税率，房地产企业也可以获得上述专业服务费的进项用于抵扣；（5）商业地产出售。几乎在所有适用增值税的国家或地区，商业房产的销售被作为通常的增值税应税交易处理，即就销售缴纳增值税，而商业房产的购房者通常都可抵扣房款相应的进项。这意味着许多的购房者在获得足够的销项税之前，需要承担相关增值税占用现金流的影响。《财税[2011]110号》文件列明建筑业将适用11%增值税税率，但房地产行业适用何种税率仍未明确，考虑未来房地产行业可能的税率为17%或11%，基于当前房地产行业的上游建筑业税率为11%，假设房地产行业按同一水平即11%税率测算。根据《国家税务总局公告2011年第47号》，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应缴纳增值税；凡属于不动产的，应缴纳营业税。在整个房地产业适用增值税时，考虑到不同收入可能采用不同的增值税税率，则需要对总收入进行合理分配；（6）商业房产租赁。未来商业房产租赁将会被视同为通常增值税交易，不仅因为国际上大部分国家都这样操作，而且在现行营业税体制下，商业房产租赁和已实施“营改增”的有形动产租赁行业，均适用于5% 的营业税。借鉴有形动产租赁行业“营改增”政策，不动产出租很可能会采用17%的增值税税率。
结合以上分析，房地产企业应积极面对“营改增”带来的变化，采取有效措施，统筹多方安排，保证改革平稳过渡。结合企业实际采取以下措施：
1.密切关注国家最新建筑业及房地产行业“营改增”政策变化，根据公司经营情况，合理安排重大资产采购的时间进度，建筑施工合同的付款进度。在可能的情况下，大额资产采购安排在“营改增”后进行。有必要时，与总承包商在建筑施工合同中约定“营改增”影响条款。合理确定未来因增值税影响导致的建筑成本变化而引起的合同总价变动的承担方。
2.加强税收筹划。“营改增”改革全面完成后，各行业可能会出现适用17%、13%、11%、6%等不同税率以及适用3%征收率的情况。为公司不同交易事项及同一交易事项的不同部分进行拆分、筹划安排，为合理平衡税负提供了更大空间。
3.完善内部控制制度。由于增值税纳税和管理较为复杂，“营改增”后企业机构需要设置专门的税务岗位，增设相关专员，统一管理企业税务工作。完善增值税内部控制制度，加强增值税发票的购买、保管、开具管理；明确增值税进项税发票的取得、认证、抵扣管理。提高相关人员的税务意识，明确增值税进项专用发票取得的重要性。
4.加强内部人员培训。“营改增”税制改革由于涉及面广，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，实现“营改增”的顺利平稳过渡。尤其是对企业财税人员，相较于原营业税简单的计征方法及宽松的征管环境，增值税制度下复杂的税款抵扣环节、严厉的税收处罚措施等，都要求安排符合公司情况的专门培训以帮助业务人员积极应对。
5.完善会计核算制度。增值税的会计核算方法与营业税有较大区别，将加大财务核算的复杂程度及财务核算工作量。公司应及时修订财务核算制度，保证增值税核算的准确性。
6.充分享受财政补贴。就目前已进行“营改增”省市来看，“营改增”后为降低税收改革对试点企业的影响，各地方政府均出台了对税负增加企业的财政补贴政策，公司应做好相关补贴申报的材料准备工作，争取财政补贴资金以弥补损失。
7.在不同营业周期加强税务管理，合理应对改革。在做好上述“营改增”整体应对措施的情况下，公司在不同经营周期还需加强税务管理，应对增值税改革。在建设期，企业应考虑“营改增”在建筑业、房地产行业改革时点，合理安排建筑施工成本发生进度。考虑税务改革过渡性政策的影响，分析适用不同税法制度对税负的影响。全行业“营改增”后，合理筹划分析不同采购方式税务影响，比较融资租赁动产或不动产、售后回租、直接采购、分期付款采购对增值税税负及企业整体盈利水平的影响。在运营期，企业应重点关注“营改增”房地产行业、物业改革时点，合理安排交易结构。考虑税务改革过渡性政策的影响，分析适用不同税法制度对税负的影响。经营过程中加强增值税进项税发票的取得、抵扣管理，充分抵扣增值以降低税负。全行业“营改增”后，合理安排收入结构，分析租赁收入、物业收入、房屋销售收入对增值税税负的影响。测算不同收入类型、不同收款方式对增值税税负的影响后，合理安排收入确认方式。根据未来出台的“营改增”政策，考虑各种经营方式对增值税及企业整体盈利水平的影响，考虑创新经营模式的采用。
“营改增”税制改革对房地产企业的影响是系统的。增值税制度的改革过程从某种意义上看，是增值税链条不断完善的过程。“营改增”使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，有助提高经济效率。当然，房地产行业尚未进行“营改增”，前述的研究是建立在一定的假设基础上（如税率）得出的结论，房地产行业的“营改增”仍具有未来政策的不确定性，对房地产行业、不动产租赁行业的税负影响可能是巨大的、复杂的。对具体房地产公司的增值税税负影响，根据经营特点、筹划安排的合理性等影响可能出现不同的结果。这对公司税务筹划管理能力，也提出了更高的要求。在“营改增”整体政策导向为“税负水平不增加”的改革背景下，公司应统筹安排税务事项，加强筹划应对改革，最大化“营改增”改革红利，实现企业利益最大化目标。
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