房地产产业投资报告

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房地产产业投资报告范文第1篇

    这份报告由中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞主持编写，由社会科学文献出版社正式出版。本年度报告对2005年中国房地产业的发展趋势进行了预测，并分别对北京、上海、天津、广州等中心城市的房地产业进行了分析和展望。

    对于2005年中国房地产发展趋势，报告从四方面进行了分析预测：

    投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控，但2004年的投资率仍然达到了51.33％，超过2003年创出新高，抑制投资过快增长的任务依然艰巨。2004年，中国房地产投资占到固定资产投资的近1／5，并且对上游产业拉动作用增强，压缩房地产投资应在情理之中。专家预计，今年房地产投资增速将有所放缓，但不会低于20％。

    土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。报告预测说，经营性土地使用权全部以招标拍卖挂牌出让，建立国家土地督察制度，土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审将更为加强，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，土地利用总体规划的调整审批权限将上收。被动需求有望下降，二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，报告预计今年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。此外，随着二手房交易管理政策的完善和实施，已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成。

    供应关系偏紧，房价增幅趋缓。报告预测，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。

房地产产业投资报告范文第2篇

摘 要 房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位和作用,“成也房地产,败也房地产”。一方面,房地产业是我国的支柱产业,房地产在国民经济中所占比重较大,房地产具有很高的产业关联度,能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展,在长时期内持续稳定健康发展的房地产业,对国民经济的带动作用非常重要。另一方面,房地产业自身的粗放发展,又有可能对社会经济带来严重的危害。可持续发展与房地产业的可持续发展在当今的各个产业发展过程中,如何实现自身的可持续发展也成为业界讨论的焦点。而房地产投资环境的研究对房地产可持续发展有很大的影响,研究房地产投资环境评价理论既是对投资环境理论的拓展,又是对房地产业的投资决策提供新的论证途径。

关键词 房地产 投资环境 投资环境评价

一、房地产投资环境及评价理论的分析

(一)房地产投资环境相关概念

房地产投资是一种将资金或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中,以期获得未来最大限度利润的经济行为。投资作为一种普遍的社会经济行为,笼统的讲,房地产投资包括房地产开发投资和置业投资。任何一项投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生着各种互动关系。因此,我们将在一定时空领域内影响投资者投资活动的各类外部条件的总和成为投资环境。那么,房地产投资环境即是指某特定时空领域内影响房地产投资者投资行为与投资效益的一切条件之综合。它是影响制约房地产投资效益的自然社会、文化经济、政策法规、基础设施等各类外界因素相互作用的矛盾统一体。

(二)房地产投资环境的特点

1.房地产投资受经济环境的影响纵深而重大。所谓纵深影响,即指从宏观、到中观、再到微观经济坏境都会对房地产投资带来影响,而非仅在其中某个层次产生作用。与其它商品相比,房地产具有高昂资格,成为人们财富的象征和一生追求的选择,当人们有了一定经济实力后,总会不断改善自己的居住和生存条件,从小房到大房、从多层到高层、从普通住宅到高级别墅,个人的经济实力成为房地产商品购买力最主要的制约力量,成为影响房地产投资微观环境的直接因素。

2.房地产投资环境是广泛而复杂。所谓广泛性,是指投资环境范围的宽广性,即从宏观环境到中观环境、再到微观环境。

(三)房地产投资环境的划分

从一般来讲,我们将房地产区域投资环境划分为宏观、中观、微观三个层次。房地产投资环境区域划分的最核心层是微观层,即具体的项目市场区域。从内到外,分别是中观层与宏观层。中观层指以城市为代表的房地产市场客户群所在区域。

(四)房地产投资环境评价

实践表明:房地产投资效益不仅取决于投资者的自身因素(如:资金实力、投资经验、经营管理水平),同时还与受资地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规等因素息息相关,因此,选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益的关键条件。纵观近年来的“开发区热”、“批地热”、“房屋空置率高”、房地产业的失衡发展等现象,在一定程度上都与房地产投资环境的估计不足和选择失误有关,所以,在投资之前,必须进行房地产投资环境的评价工作,它不仅是实现投资目标的手段,又是财务分析的前提,在整个房地产投资决策过程中起着承上启下的作用。

二、房地产投资环境评价理论与常用方法

(一)房地产投资环境评价依据

投资环境评价必须遵循投资环境评价的一般理论,在此基础之上形成投资环境评价的行业特色,并形成行业性的评价依据。综合而言,主要的投资环境评价依据如下:

1.区域经济学理论

2.投资环境评价方法论

3.区域经济与行业经济统计

4.行业项目投资经济评价方法

5.各种行业性调查数据、报告分析

6.行业投资可行性研究报告

7.专家意见

8.评价者个人专业知识与经验

9.行业管理相关法规

10.政府区域政策等

当然,实际进行投资环境评价时,能够收集到的数据资料都是有限的,不可能做到绝对充分,所以还是要将定性分析与定量分析相结合,能够得到或方便得到的数据可以纳入,不能得到或不方便得到的数据则要参考专家意见或结合评价者本人专业知识与经验用定性的方法进行评价,这样才能在有限的时间内凭借有限的资料及时做出评价,并使评价结果对于投资决策和区位选择发挥应有的作用。

(二)房地产投资环境评价的常用方法有:

1.多因素加权综合评价法

2.主成份分析法

3.聚类分析法

4.层次分析法

通过对投资环境评价理论的研究,可以发现,投资环境评价理论的存在以下特征:(1)从评价范围来看,存在从宏观到微观的变化特征。人们对于区域投资环境评价范围由最初对国家与国家之间的评价逐步细化到现在的项目区域本身。(2)从评价方法上看,存在定性向定量变化特征。评价因素的选择更加全面与量化,使得评价结果由主观趋于客观科学。(3)从学科应用来看,评价理论更加注重多学科的应用。由最初的单一数学学科发展到现在数学、物理、地理、经济、环境等多学科结合,评价系统更加完善。

参考文献:

[1]陈康幼.投资经济学.上海财经大学出版社.2004:150-200.

[2]鲁明泓.中国不同区域的投资环境评估与评价.经济研究.2004(2):25-30.

房地产产业投资报告范文第3篇

关键词：旅游驱动型房地产经济；关联产业；城市规划

一、肇庆市旅游业、房地产业发展情况

肇庆市作为国家级历史文化名城、岭南文化的发祥地，拥有国家级自然资源旅游景区鼎湖山和素有“岭南第一奇观”美誉的七星岩，先后被评为国家历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家园林城市等称号，有“中国砚都之称。凭借着优越的气候条件和美丽的自然景观，肇庆市每年都吸引着国内外无数旅客前来观光，以2009年为例，全市生产总值为862亿元，其中三产业生产总值为376.98亿元，旅游业收入（除外汇收入）为79.5亿元，占全市生产总值的9.22%，占第三产业生产总值的21.09%。可见旅游业成为肇庆市的支柱产业，每年为肇庆生产总值做出了不少贡献，如表1所示。

旅游业保持着强劲的发展势头，而与旅游业一起应运而生的房地产业，在近几年也得到突飞猛进的发展，如表2所示。最新数据显示，2010年上半年全市完成房地产开发投资37.38亿元，比2009年同期增长44.8%，增幅提高40.9个百分点。

房地产投资开发中存在的问题。目前，肇庆市房地产开发主要沿着两条线路：一是广州-佛山-肇庆轻轨开通沿线；二是旅游景区，如鼎湖山、七星岩、仙女湖、牌坊广场等风景区沿线。对于这两类房地产的开发又有着共同点，就是房地产开发商基本以“广佛肇一小时生活区”为契机，以景区的湖光山景为卖点，甚少提及其社区的配套设施和未来发展规划。当地政府为了创造良好的投资环境，陆续建起了大型的广场和音乐喷泉，城市面貌有了很大改变，但却没有得到由于房地产的投资开发而带出的连环效益，经济附加值不大，其中的原因在于：

第一，只是单纯的房地产开发，而没有与此相匹配的文化、娱乐、交通等基础建设，对城市环境以及当地居民造成不良影响，如交通、人口密度、城市面貌等等。

第二，房地产商开发目的在于赚取短期利润，不在乎长期发展。“排排坐”、“火柴盒”的开发模式，短期内利用“广佛肇一小时生活区”效应，炒作房价。

第三，房地产开发与政府城市规划部署各自经营，基础设施配套跟不上。

肇庆市房地产的开发主要是以传统的房地产开发为主，如七星岩、仙女湖和鼎湖山景区附近的房地产都是依靠景区边缘地带而建，地理位置限制十分大，而且众多房地产开发集中在几个景区，形成“排排坐”、“火柴盒”的开发模式，远远超出了人们的购买承载数量。传统的房地产限制了房地产开发商的发展，因此必须寻求一种更好的发展模式。

二、肇庆市传统房地产发展的转型问题

旅游业的发展带动了肇庆市房地产的投资热，然而仅以旅游项目为主，满足旅游功能的房地产开发显然不能向旅游业经营者和房地产开发商提供更广阔的施展平台，二者需要更大规模更高层面上的合作。合作的模式和实施必须突破传统房地产的运作和经营模式。传统的房地产主要是依托旅游景区的开发建设进行的房地产项目，其得以实现需满足几个苛刻条件：一是必须在景区边缘区域；二是满足旅客旅游度假的特殊需求；三是开发营销管理各个环节渗透融合，紧密联系。

（一）新概念的提出

传统的房地产开发一般都是依靠开发区域的优势，如优美的自然风光、便利的交通运输或宽松的投资环境，其完全取决于该地区的地理位置、地域资源赋存和旅游业的发展状况等等，在当前房地产业竞争日益加剧的状况下，传统的房地产开发和发展出现了瓶颈现象。与传统房地产不同，旅游驱动型房地产经济是以旅游开发为先导，采用旅游拉动地产，带动相关产业经济发展的一种运营模式。

（二）深圳华侨城的成功之路

20世纪80年代中期，华侨城集团旅游业从兴建中国第一个主题公园――锦绣中华微缩景区起步，相继成功建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园。在四大主题公园的发展带动聚集了超级人气随，这时，华侨城集团在景区周围开始不断融入居住、文化、商业、教育、医疗等配套元素。从1985年开发至今，华侨城城区变成为今天的一座综合配套功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区。华侨城集团也发展成为一个以电子通讯、旅游和房地产业为主导业务的大型投资控股企业集团。深圳华侨城就是旅游驱动型房地产经济发展的一个非常成功的例子，华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展路子。华侨城集团始终秉承在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”的开发理念，始终坚持“规划就是财富，环境就是优势，结构就是效率”的发展观，坚决摒弃以往“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统开发模式，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的新路子。目前，华侨城城区绿化率达53%，达到了国际城市绿化率领先水平，华侨城成为深圳乃至全国瞩目的最适宜人们居住的“绿色家园”，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了经验和示范。

（三）旅游驱动型房地产经济的特点

旅游驱动型房地产经济是以整体开发，综合发展为模式，把旅游、商业和地产综合起来开发，并且与相关产业的结合，如酒店、商业写字楼等一系列的产业，形成一个综合的产业链。大规模、高水准的旅游启动，促进了当地人气的聚集，扩展到商业圈发展，从而再带动房地产业的发展，最后整个区域的经济生活圈也得到提升。经过一系列的投资建设，包括娱乐设施、便民设施、文化投入等等，使区域具备完善的市政基础设施，而且资讯商贸发达，很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量。以此为发展核心，向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产业，生产销售和服务形成一套完整的综合产业链条，创造出巨大的经济附加值。可以看出，旅游驱动型房地产经济的收益性和影响性都非常强，不过其高额的启动费用，高效的运作投资和较长的回报期等因素也成为房地产商的顾虑和考验。

三、肇庆市向旅游驱动型房地产经济转型对策

（一）肇庆市城市规划部署

2008年出台的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》肇庆被整体纳入珠三角，在《肇庆市城市总体规划（2010-2020）》报告上指出，2020年，肇庆市域人口将达470万-475万，城镇化水平将达75%，将形成以端州、鼎湖为核心的中心城区，人口规模将达95万，成为珠江三角洲城镇群西部中心城市，西江经济走廊的区域中心城市，形成以高新技术产业、资金密集型产业和旅游业为主导，以历史文化和山水风光为特色的最适宜旅游的花园式风景城市，最适宜人居的生态型山水城市和最适宜创业的现代化工业城市。报告体现了肇庆市政府着重对房地产圈、商业圈、旅游圈、产业圈做好部署和统筹。然而，要像深圳华侨城那样取得瞩目的成功，就不仅仅是规划的问题，还涉及了政府与房地产商之间的合作问题。

（二）向旅游驱动型房地产经济转型的几点建议

从《肇庆市城市总体规划（2010-2020）》报告中的《中心城区土地利用规划图》了解到，具有特色的商业圈或居住圈并没有体现出来。借鉴深圳华侨城的成功案例，除了房地产商的投资外，政府对房地产开发这一方面还应该加以支持，只有通过政府和房地产商的共同合作，才能达到双赢局面。

综合上述分析，要走旅游驱动型房地产经济这条可持续发展道路的关键，在于政府如何在其中合理筹划和安排，以下提出几点建议：

第一，政府独自或与开发商共同开发、共同承担风险、共同分享收益的合作形式，投建基础设施、娱乐设施，目的在于通过便利的交通运输和大型的娱乐设施，积聚人气，营造起城市招商引资的良好环境。

第二，政府应该对开发商进行综合的评分，衡量比较后，对资质状况良好的开发商给予支持，适当的政策倾斜。

第三，带动关联产业的发展。旅游驱动型房地产经济的其中一个优势在于它的发展能够带动起周边相关产业的发展，比如建筑业、酒店业、餐饮业等等，因此，政府对于这些关联产业也应该给予支持。

第四，产业的良好发展不但能够解决劳动就业问题，而且还给政府税收收入做出非常大的贡献。而政府将把这部分的收入重新再投入到城市建设和维护以及保障居民生活质量上面，只有不断地良性循环，才能更加促进城市的进一步发展。

另外，作为投资者的房地产开发商，也应该以获得长期收益为目标，配合城市的总体规划，以“在花园中建楼房”而不是“在楼房中建花园”为开发理念，只有这样，市政府、房地产商和居民三者才达到双赢局面。

参考文献：

1、魏峰群.论旅游驱动型房地产经济的发展――以深圳华侨城西安曲江房地产开发为例[J].城市规划,2006(5).

2、王学发.实用评估与房地产估价业经验案例[M].人民出版社,2006．

3、徐蜚，任宏.房地产市场中的博弈分析[J].生产力研究,2007(14).

4、刘艳红.对河北省发展旅游房地产业的思考[J].区域经济,2004(13).

5、朱介鸣.政府与市场的合作机制中国房地产市场在经济改革中的发展[J].城市规划汇刊,1996(2).

6、罗明义.旅游经济学[M].高等教育出版社,1998.

7、夏超英.上半年肇庆房地产开发投资大幅增长[DB/OL].广东肇庆统计信息网,2010-08-10.

房地产产业投资报告范文第4篇

关键词：房地产　融资　信托机制

房地产业投入大，周期长的特点决定了单纯依靠商业银行单一融资渠道来发展房地产业，将大量资金积压在房地产投资上，加大商业银行的风险，适应不了房地产的快速发展,却迫切需要依靠多种融资途径。

1.中国房地产业发展现状分析

1.1中国房地产市场总体概况

当前的房地产开发总体上与中国经济发展和城镇化发展要求相适应，但局部地区出现了投资过热等问题。中国住房制度改革所期望的个人购房的局面已成为事实，商品住宅市场价格的增长有收入增长的支撑。从总体上看，由于2011-2012年房地产行业仍然保持了一定的增长速度，尤其是主要大中城市的商品住宅开发，继续保持地旺盛的发展势头，同时，房地产开发过快所带来的调整压力已初步显现。

1.2中国房地产业总体效益水平分析

1.2.1负债状况

房地产行业主要依靠负债经营，其资产负债率较高，近几年维持在68%左右，除金融业外房地产业是国内所有产业中资产负债率最高的。这也说明我国房地产的发展前景很好，用较高负债经营以获得更多的收益；更主要的原因是我国房地产行业融资渠道有限，企业的自有资金严重不足，对银行资金的依赖非常严重。

1.2.2盈利状况

房地产行业的毛利率（不计土地成本）近两年一直保持在40%左右，最近几年由于受国家宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增加，但利税率有所下降，较高的盈利水平使得房地产商非常看好该行业，纷纷举债进入。

1.3中国房地产市场投资价值与来源分析

我国金融市场上的金融工具很少，目前普通投资者能够投资的品种有储蓄、国债、股票加上房地产。储蓄利率的不断下降，股市的持续低迷，再加上债券市场的不发达使得中国百姓的投资渠道非常狭窄，迫切渴望新的投资工具。房地产也是一项投资品种，尤其在通胀较高的时候，以房地产的形式保存资产，可以使资产价值得以保存。

2.利用信托机制发展中国房地产业的必要性

2.1中国房地产业发展中产生的融资问题

作为产业链首环的融资渠道一直以来都是房地产开发的瓶颈。之前国内的房地产项目开发融资渠道非常单一，一般只有自筹和贷款两种，连集资都比较少见。而房地产开发所需的巨额资金，一般开发企业难以承担，所以银行贷款成为最主要的渠道。银行对房地产业资金支持的减少会对我国房地产业的发展产生负面影响。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高，而没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。因此，房地产企业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。

2.2信托机制运用于房地产发展的必要性

在西方发达国家，作为最具国际语言的财产管理制度，几乎所有的社会财产都可以通过信托方式来管理。发达国家的房地产金融现状从某种意义上揭示了我国房地产行业的发展方向。我国金融监管部门出台的一系列政策，限制银行资金大量进入房地产行业，也给出了强烈的信号——我国房地产金融应该向国际方向转变，尽量使用直接融资。在这个房地产行业的历史性转折过程中，信托投资公司被越来越多的人所看好，将历史性地承担房地产金融转型的载体。

3.信托机制在房地产发展中的运用

3.1信托贷款

相比商业银行贷款，信托贷款具有期限较短但对资金及收益安全性要求较高的特点；贷款利率较高；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份，筹集5000万每份不低于25万)；适用于滚动式开发形式等。信托贷款的操作流程和商业银行贷款类似，所不同的是资金来源不同。信托投资公司的资金主要通过发行集合资金信托计划筹集。由信托投资公司设计信托产品向社会募集闲散资金，和投资者签订信托合同，以贷款方式运用于房地产项目。

3.2股权信托

股权信托在合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求也较高。重庆国投推出的“世纪星城股权信托计划”是个典型例子。

3.3财产受益权信托

信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业。这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥得淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。

3.4房地产投资信托(REITs)

房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产投资信托是致力于持有和经营收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司。它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。它具备如规模经济、规范化管理、透明度高、专业化管理、股权大众化、管理民主、可吸收众多小投资者的资金等优势，对我国房地产行业的发展有重要的推动作用，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制；促进房地产市场的消费、有助于房地产购买力积累和市场价格发现；有助于构建良好的房地产产权运行机制；利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，增强资产的流动性和抗风险的能力。

随着房地产行业的进一步规范以及信托投资公司本身能力的不断增强，利用信托机制的独特性，信托投资公司必将为房地产行业提供更好、更强的金融服务。

参考文献：

[1]2010中国房地产金融行业分析报告

[2]邢成：《房地产信托模式的再选择》

[3]魏国雄．信贷风险管理.北京：中国金融出版社.2008

房地产产业投资报告范文第5篇

【关键词】保障房；REITs；融资

一、我国“保障房”之融资现状分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或称保障性住房，其作为一种政策性的安排在我国并不是一个新生的概念。究其功能，是政府主导的并由政府筹集资金对中低收入者住房的社会保障；究其对象，应该是社会中低收入的家庭，当然每一种保障性住房又有其特定的申请条件和退出的条件。在我国，保障性住房政策应大致可以分为经济适用房，廉租房，公共租赁房，棚户区四大类（限价房根本上属于商品房，享受保障政策的居民享有完全产权）。“十二五规划”中在“提高住房水平”中提到了加强保障性住房供给“强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。”①

2.我国保障房融资现状分析

据测算，今年开工建设1000万套保障房，共需投入资金约1.3万亿元，其中，中央财政投入保障性安居工程的专项补助资金将超过1000亿元。即便如此，仍有约90%的资金需要地方政府解决。如此大的资金量，地方政府能否筹集到，以保证建设任务顺利完成？②目前更多的资金来源还是要依赖地方政府，地方政府将面临巨大的资金募集的压力。在当前的经济形势之下，我国地方政府财政的主要来源一是地方税收，另一个就是土地出让金的净收益，保障性住房的任务不仅将减少土地出让的收益（减少出让而增加了划拨），过多的将政府财政用于保障房的建设开发，政府资金的缺口将无以应对市政建设以及突发事件的到来。因此，地方政府解决当前保障房资金来源过分依赖政府的窘境的方法，莫过于吸引社会闲散、多余资金进行社会融资。在我国保障房融资领域借鉴国外成熟的房地产融资模式―不动产信托投资基金（REITS），不失为当下相对较好的一种选择。

二、我国“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是专门用于房地产直接融资的一种新型的金融产品，亦可是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。③简单而言，REITS类似于股票和债券，通过打包上市发行公开募集资金并用于房地产项目的建设，广大投资者投资REITS，以获得房地产经营收入和资本利得增值的分配。REITS将房地产与资本市场结合，通过标准和有规模的资本市场募集到资金，将房地产业与大众直接投资紧密联系起来，使房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到一个主要由社会资本支撑的产业。

根据REITs的投资类型，可以将它们分为三大类。1）资产类：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。2）房地产贷款类：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合类：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。④由于我国保障房体系中主要为租赁性质的住房，房地产贷款类REITS和混合类REITS受利率的影响更大，因此而产生的收益分配不如资产型REITS稳定。诸多原因导致我国保障房的REITS融资模式显然更应该选择“资产类REITS模式”。具体运作见下图：

首先，由政府确定保障房项目的基本情况，包括户型、面积和租金收益水平，然后公开招标房地产企业进行建设；同时，政府划拨土地按照预先设定的标准进行建设并用募得的资金建设保障房项目并给予房地产企业一定的收益。在确定收益率的问题上，可参照同时间的出租物业的收益率，但最好高于同时间段的银行存贷款利率，这样就能够吸引到足够的各大社会投资机构和广大的社会公众投资者。

其次，由基金管理公司组合投资于各大保障房项目，以分担风险获取收益的最大化，并公开发行保障房投资基金产品，进入证券交易所交易或者柜台交易。在资金募集方式上，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以财政专项资金为保障，进行保障房项目的开发建设。

最后，保障房项目建成后将出租给满足条件的社会中低收入者，他们向保障房项目缴纳一定的租金，作为基本的投资收益分配给投资者。然而考虑到中低收入者能够支付的租金有限，保障房REITS将面临收益较低的问题，这也是REITS制度用于保障房建设所面临的最大问题。

三、REITS用于保障房建设的优势与制度障碍

1.REITS制度的优势

（1）风险低，收益稳定，资金来源稳定。

REITS从根本上来说，属于投向房地产行业的（只不过本文中资金投向的是保障房项目）证券投资基金，它通过发行房地产基金份额募集资金，由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益，以房地产项目组合的方式从事证券投资活动的投资基金。

现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品，有到期日和预期收益率，其本质上是债券类产品，REITs是以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品，属于股权类的投资产品⑤。众所周知，债券类金融工具具有其固定的收益率，但极容易收到利率、通货膨胀等因素的影响，与债券类固定收益凭证相比，REITS收益凭证还有抗通货膨胀的能力。⑥此外，由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，这些都能够获得广大投资者的青睐，故而将会获得长期连续稳定的资金来源。

（2）采用上市方式募集资金，REITS用于保障房项目的建设，建议采用公开发行上市的形式，因为保障房建设是整个“十二五规划”中的重点内容之一，乃关系国计民生、社会稳定之核心问题，保障房建设是一项长期工程，需要的资金数额大，且持续的时间长，采用公开上市的方式，⑦必然会对REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于证券发行和交易价格的合理形成，有利于维护投资人的利益，⑧其运作过程更加透明也更加能让公众放心参与投资，以获得稳定广泛的资金来源。

（3）采取组合投资战略，抵消风险。不用于传统意义上的房地产项目投资，REITS的资产不单单投资于单独的房地产项目，它采用分散组合投资的方式，由基金管理公司将资金根据事先的研究报告，投资于不同地区、不同类型、不同经营方式的房地产项目，将投资的风险互相抵消，并获取最大的投资回报，将基金持有者，即投资人的风险降到最低。

2.REITS在我国的制度障碍

我国目前已经出现部分房地产信托产品，但是目前的信托产品和REITS是截然不同的金融产品。《信托公司集合资金信托计划管理办法》中的信托产品采用私募的方式，并且对于购买者有最低投资门槛，故流通性较差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相应的法律监管体系。所以，我国业已出现的房地产信托产品依然是一种过渡阶段的产品，它还不能做到通过投资组合的方式有效分散投资的风险。建立REITS具有前者无法比拟的优越性，并适合我国保障房项目的建设，但是在我国建立REITS本身也亟需解决如下问题。

（1）建立房地产信托投资法律制度。

《信托法》和《信托公司管理办法》这为信托业务的开展，包括REITS的建立提供了一定的法律基础，但尚需进一步规范某项产业投资、某种信托业务的投资实施细则和操作规范流程。而《信托公司集合资金信托计划管理办法》及其配套规定中规定目前的房地产信托大多采用私募的方式募集资金，而且有最低投资门槛，根本不能解决保障房建设所需庞大的资金问题。我认为应该由银监会出台产业投资信托基金法甚至REITS的专项实施办法，专门对诸如投资信托的设立、投资范围、运作模式、税收或政策优惠做出细致的规定。

（2）建立REITS公开发行和上市交易制度平台。

保障房体系作为长期稳定的需求，必然要求来源于投资者的长期稳定的资金需求。我国目前的信托产业还停留在私募的过度阶段，不能公开发行和交易流通将严重限制资金的募集。建立完善的REITS收益凭证二级市场流通机制势在必行。《信托公司集合资金信托计划管理办法》第11条规定了信托计划的文件包括认购风险申明书、信托计划说明书和信托合同，证明我国目前信托业务主要依托于“信托合同”的形式，并非在我国《证券法》规定可以发行和交易的“证券”之列。⑨在相应专项立法保障的情况之下，REITS收益凭证可以按照《证券法》的规定在交易所上市交易，让标准化的金融衍生产品在证券市场上上市和交易，在银监会和证监会的监管之下，发行人的信息披露义务更高，投资者可以随时进入或者退出，增加了交易的安全性和资金的流通，也更好的为保障房项目服务。

注释：

①“十二五规划”全文请见:省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:7.深证综研字第0089号.

④毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:6.深证综研字第0089号.

⑤毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:34.深证综研字第0089号.

⑥王重润,刘颖等编著.房地产金融[M].北京大学出版社,2010,1.291

⑦强力主编.金融法通论[J].高等教育出版社,2010,1:193.

房地产产业投资报告范文第6篇

进入21世纪以来,国内的房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。财政部财科所所长贾康表示,房产税进一步推进的大方向已经明确,在对重庆、上海两地试点情况总结后,将讨论和决定下一步扩大试点的方案。北京中原地产市场总监张大伟在接受本报记者采访时认为,最近以北京、武汉等为代表的城市,修改了普通住宅的认定标准,有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其的《房地产蓝皮书》中则建议说,房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广,宜从量从价综合征收,并作为收入调节的重要手段。当房地产企业不再暴利之后,其将开始逐渐成为一个成熟的产业,是否对相关的项目进行投资也被人越来越多的仔细评价。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面,但是仍然有很多在项目经济评价实际操作中存在的问题可以引起我们的思考,从而指导我们今后更好地完善这个产业。

一、行业内对项目经济评价不重视

其实从之前来看,国内在十几年前房地产市场刚刚开放的时候就已经就项目经济评价方面的内容进行了引入和阐述,只不过开放商和地方政府都未能引起足够的重视,甚至部分地区的银行等金融机构也忽略了其存在,从全国范围内来看,有一些比较大的甚至知名项目都没有经过投资项目经济评价,其可行性从未得到评估。不过随着时间的推移,越来越多的机构、企业和部门开始逐渐对此问题给予了足够的重视,这是一个好的现象。希望越来越多的企业能够认识到这个问题的重要性,真正的将房地产作为一个企业认真去做。

二、评价内容不准确,甚至作假

项目评价是围绕项目来展开的,所作为的评价也基本上是为开发商服务的,有些开发商意识到了这一问题,便对房地产经济评价的结论进行了部分更改,使得其作为房地产开发商投资决策的依据不再充分,也许有的开发商的出发点是好的,但是其性质已经有些变了。还有的开放商则明目张胆的作假,做出多份经济评价报告,有的是给自己看的,有的是给银行看的,有的是给政府看的,除了自己的那一本是相对真实的之外,给政府看的和给银行看的往往含有夸大和虚假性质,或者是为了获取补贴,或者是为了减少税费,或者是为了骗取贷款等等,真实性值得怀疑。

三、项目经济评价方法缺乏科学性

对很多房地产开发商来说,除了评价内容的准确性有待商榷之外,在评价方法上也不怎么科学。现在从事房地产投资项目经济评价的主体一般就是房地产开发企业自身又或者是一些房屋中介,很多企业并不具备作出评价的资质。其实房地产投资项目的经济评价工作是一项非常复杂,工作量很大的工作,这个过程包含的环节众多,既需要对所开发的项目进行地理位置上的评估,又要合理的估计市场,更要对周围的市场消费能力有着清晰的认识,而且成本的估算也是非常重要,等等这些工作都需要体现在房地产投资项目经济评价中,如果基础数据来源和计算方法不准确,那么这个报告就没有什么意义。作为房地产开发企业来说,其本身很难能准确地来对周边的市场进行准确估算,又没有多少专业的人才来进行调查和分析,而中介机构的能力与之相比更加不如,结果就导致很多报告都是人为编造而成,根本不具备科学性。

四、房地产投资项目经济评价的从业人员较少,且素质不高

虽然受国内房地产市场持续火爆的影响,从事房地产工作的人员比较多,但是专业人才相对较少,像是各房地产开发企业投资项目经济评价的工作主要由策划部来做,但是由于许多房地产公司规模较小,而且许多为项目公司,所以策划部规模较小,从业人员有限,而且从业人员素质不是很高,很难完成高水平的投资项目经济评价。另外也有一些开发企业委托中介机构进行经济评价,但上述在开发企业中存在的问题在中介机构中同样存在。本文在对十二家较大的房地产开发企业与八家大型房地产中介企业(十二家开发企业中包括大型房地产开发企业华远、万科、天鸿等,八家大型房地产中介机构包括伟业、金网络、戴德梁行等)从事房地产投资项目经济评价工作调查的结果显示,平均只有约不到1%的员工用于相关工作的开展,而且基本上都在本科学历以下,根本难以完成重要的工作。

五、评价软件较少而且实用性不高

作为房地产投资项目经济评价来说,由于工作量比较大,需要考虑的因素比较多,单纯依靠人工的难免有些方面容易遗漏而最终影响到评估结果的准确性,所以评价软件是比较不错的选择。从对当下的市场调查情况来看,有关于房地产投资项目经济评价的软件比较少,用的比较多的主要有这么几种:前卫咨询的前卫投资项目评价系统、清华同方的投资项目经济评价系统软件房地产版、北京普乐投资咨询公司的《普乐》投资评价软件、中润在线的《金房子2000》经济评价软件。这些软件都有这样一个缺点,实用性不是太好,因此在实际工作中运用这些软件比较少。

六、房地产投资项目经济评价的结果与实际情况差

距很大,评价报告缺乏参考意义目前,由于房地产投资项目经济评价自身的复杂性和前文所论述到的原因,经济评价的结果很难保证与实际情况相符合。另外实际评价中还存在这样的问题:首先是先定结果,后做评价,主观因素诀定评价结果。做经济评价之前,都定好了结果,内部收益率要大致在多少,资金回报率要保持什么样的水平,这些评价的关键指标都有某些人定好了,评价人员只要尽量添加合适数据即可。某些人的意志甚至可以决定关键数据的选取,比如销售单价,每平方米拆迁补偿费用等等都可以有几百甚至几千的变动。即使是在开发企业给自己作参考的评价报告中也存在评价人员对自己不了解的数据不经过查询和核实变随便估计的情况。有这些情况存在,最后的报告怎么可能是准确的呢?其次,还有一种问题是许多开发企业为了使报告尽快得到审批,经济评价报告是由计委的人员代做的,这样做的结果是计委既当裁判员,又当运动员,这样的评价报告,其评价结果的参考意义可想而知。某危改项目实际评价报告中提到,投资回报率达到了84.88%,内部收益率达到了54.78%。这样的结果,与实际相差太大,如果危改项目的投资回报率和内部收益率有这么高,那么,为什么开发商对危改项目都敬而远之?这样的报告,显然没有参考意义。

房地产产业投资报告范文第7篇

关键词：产业投资基金房地产投资基金REITs公司型

我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道紧缩，房地产开发商资金普遍吃紧，前期资金运作面临着极大的考验，寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。

房地产投资基金概述

基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。

房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。

由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。

国内外房地产投资基金的比较分析

美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。

在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。

日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。

我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。

我国发展房地产投资基金的意义

完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。

整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。

为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。

我国房地产投资基金的障碍

现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。

专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。

投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。

我国发展房地产投资基金的对策

健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。

改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。

开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。

拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。

参考文献：

房地产产业投资报告范文第8篇

关键词 房地产上市公司；风险；融资

一、我国房地产业的发展现状

1．房地产业呈现持续迅速的增长态势

目前，我国的房地产业呈现持续迅速的增长态势，房地产投资额每年以超出20%的速度增长，销售额的年增长率更达到了27%以上，增长的速度远远超出了GDP的增长。

根据北京中经纵横经济研究院《2008-2010年房地产业发展研究报告》，2007年我国房地产业发展依然迅速，市场正处于景气高位期：全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点；全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点；与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降幅较上年加快8.6%。

我国的房地产市场快速发展并且日趋成熟，呈现以市场机制为主导，以有效需求为依托的发展方向。

根据发达国家的经验，人均收入在1000-4000美元的阶段是房地产发展的旺盛时期，而我国在2004年以来的人均收入都处于1000美元以上的范围，因而居民将保持较为旺盛的购买需求，从长远看，房地产也仍然具有较强的生命力。

随着我国经济水平的不断提高，人们对于居住水平的要求也在不断的提高，老百姓对于居住环境改善的要求在一段时间内仍然旺盛，即使投资性需求被压抑，现实的消费需求仍然足以支撑房地产市场的稳定发展。

2．房地产上市公司的发展现状

目前在我国证券交易所上市的房地产公司共72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的为31家，我国房地产上市公司地区分布特征非常明显，上海、深圳、北京的房地产上市公司分别达到了15家、10家、7家。少数公司分布在陕西、山西等省份。我国这些房地产上市公司资产规模较大，正处于扩张阶段。东北地区的房地产上市公司主要

集中在沈阳(3家)，西南地区重庆、成都、南宁、昆明各一家。房地产上市公司在地域分布上，区域特征仍十分明显，上市房地产企业主要集中在省会城市，东强西弱、南强北弱的趋势仍没得到改变，北京、上海、深圳三地房地产上市公司占全国上市房地产公司总数的55%，其中上海地区房地产上市公司数高居各地区之首，深圳居次位。但随着我国西部大开发战略和振兴东北老工业基地战略的实施，房地产业的区域差距有缩小的趋势。

二、我国房地产上市公司目前存在的风险

1．流动性风险

流动性风险是由于企业缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务，满足必要资金需求的风险。

房地产开发周期长，而银行信贷资金来源主要是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，产生了流动性风险，而抵押资产多为不动产，不易变现，这造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，一旦出现房地产公司的资金链出现问题，必然引发流动性风险。

2．汇率变动风险

从2005年7月中国进行汇率改革起，人民币对美元汇率一改过去10年来在8.27比1上下浮动的稳定局面，开始了不断的升值。截至2008年3月14日，人民币对美元汇率中间价为7.0970元对1美元。相比人民币汇率形成机制改革前，就当时人民币8.1100元对1美元而言，人民币已经净升值1.0130元，人民币对美元升值比率约为12.5%。

我国人民币变动将会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动向会随着汇率的变化而发生变动。而我国房地产业是一个资金密集型企业，因而人民币汇率的变动将会影响我国房地产的发展的众多方面。

房地产行业的资金密集型特征决定了房地产行业实质上是一个准金融行业。由于我国房地产金融市场极不完善，房地产企业获取资金的主要途径只有商业银行，资本市场和其它融资渠道都相对落后，尤其是央行对房地产行业进行宏观调控以来，国内房地产企业资金普遍吃紧，融资问题已经成为房地产业发展的主要瓶须。因此，大量的流动资金进入资本市场将在很大程度上缓解房地产行业资金的需求压力，给房地产行业带来了充裕的资金，削弱了受银行贷款制约的程度，满足了房地产业的发展需求。同时，另一方面也削弱了国家政策对房地产业的控制力度，增加了房地产业的经营风险。

3．市场风险

市场风险是指由于整个市场状况而引起企业收入不确定的可能性。房地产业与宏观经济息息相关，经济发展、个人收入增加，对房地产业的需求就会扩张，但是由于房地产业的生产周期较长，在短期内供给弹性小，所以房价就会在比较短的时间内急剧上升，使房地产开发商获得高额利润。由于资本具有趋利性，高额的利润会刺激更多的投资者投身于房地产开发这一行业中，供给的增加会使均衡价格下降，同时由于房价过高，超越了居民承受能力，导致有效需求，更是加速了房价的下跌，由此带来了房地产业的快速收紧。

正是由于房地产企业具有如此多的风险，所以其在融资渠道和资金利用的方式和效率上更应该注重规避和控制风险。

三、房地产公司融资能力分析

房地产上市公司的融资能力强弱受多方面因素影响，除受国家宏观调控产业政策影响外，还包括融资方式、投资价值、募集资金使用效率、信息披露、企业信用等因素。

1．融资方式

企业融资方式一般分为股权融资和债务融资两种方式，不同的融资方式对房地产上市公司融资能力影响不同。

房地产公司对融资方式的选择与其债务水平密切相关。随着经济和金融市场的发展，房地产上市公司的债权融资偏好会更明显。这是因为规模较大的房地产公司结构合理、收益稳定，更倾向于用股权回购的方式来限制股权的膨胀，以免稀释股权并分享原有股东的收益，而且债务融资可以更好的约束企业管理层，激励管理层工作的积极性，提高危机意识和运作效率，同时我国房地产上市公司多为业绩优异的企业，在高额投资回报率的支持下，能够较容易地从银行获得贷款，而通过股市继续融通资金的步骤相对繁琐，因此其资产负债率水平也相对较高。资产负债率能有效地反映房地产类上市公司的债务融资水平。我国沪深两市58家房地产类上市公司2003年、2004年2005年年均负债率分别为62.33%, 71.6%, 76.8%。近三年资产负债率集中在40%-80%的房地产上市公司都是49家，占房地产上市公司总数的81.67%。可见，绝大部分房地产上市公司资产负债率较高，我国房地产类上市公司在通过股权融资的同时，也十分重视银行贷款与其它债务融资方式的应用。

2．投资价值

从资金供给者的角度讲，房地产上市公司的融资能力相当于这个企业投资价值。如果企业具有很强的投资价值，资金供给者把钱贷给某公司后能得到很高或者说令资金供给者满意的回报，那么资金供给者就愿意把钱贷给这个公司，这说明这个公司的融资能力强；反之，如果企业没有投资价值，资金供给者投资后得不到相应的回报，甚至亏本，则带钱给这家企业的人就会减少，这个企业的融资能力就弱。房地产行业上市公司对资金的需求非常大，因此，房地产上市公司的投资价值就成为影响房地产上市公司融资能力的重要因素之一。

3．募集资金的使用效率

这里指的募集资金指IPO募集资金。IPO募集资金的使用及其效率将直接影响上市公司再融资能力。目前，上市公司募集资金使用主要有两方面的问题：

（1）随意改变募集资金使用投向严重。我国《公司法》、《证券法》都规定公司募集资金只能用于招股说明书中列明的用途，即只能用于上市公司自身的发展，可现实中仍有相当部分的上市公司无视法律规定和中小股东权益，任意更改募资投向，主要表现为改变投向、委托理财以及为控股股东所占有。

（2）募集资金使用效益低下。募集资金的使用不能为公司的盈利做出巨大贡献规范、有效的募集资金使用会增强企业的投资价值和竞争力，也为公司的在融资奠定了良好的基础，增强企业的在融资能力。相反，若企业任意改变募集资金投向，募集资金使用效率低下将使企业的投机价值降低，严重影响上市公司的在融资能力。

四、房地产上市公司融资现状

我国的房地产业在经历了1987-1989年的起步、1989-1992年的徘徊、1992-1994年的快速扩张和1994-1997年的调整后，自1997年下半年开始步入了理性发展的阶段。在这十几年的发展过程中，房地产企业的上市融资之路非常曲折。

1997年，国家提出将住宅建设培育为国民经济新增长点的政策，房地产业的发展进入了一个新的历史阶段。这时，如果房地产企业仍不能上市，众多效益良好的房地产企业就无法吸收社会闲散资金用于房地产开发建设，不但会继续制约房地产经济的发展，还会影响房地产业作为支柱产业作用的发挥。为此，1999年下半年，国务院原则同意由建设部选择数家骨干企业推荐给中国证监会，进行上市试点。2001年1月，北京天鸿宝业房地产股份有限公司和金地房地产股份有限公司率先在证券媒体上刊登招股说明书，标志着对房地产公司上市的禁令已开始解冻。

事实上，禁止房地产企业上市期间，在直接上市受阻的情况下，有许多房地产企业通过间接的渠道如借壳上市或买壳上市的方式进入股票市场进行融资活动。如1998年上半年北京阳光房地产公司实现对原广西虎威控股；1999年初世纪兴业投资公司控股中大企业；1998年光彩集团入主南油物业等。另外，还有一些国内房地产企业直接或间接地在境外上市成功，为这些企业的房地产开发项目注入了大量资金。1996年11月，北京华远房地产股份有限公司通过其控股公司华润北京置地公司在香港联交所成功上市，就是其中的成功案例之一。由此可见，房地产企业为了开辟融资渠道，己经使出了浑身解数，只有给子房地产企业正常的融资渠道才能保证房地产企业正常健康的发展。

2003年至2005年为我国股市的低迷期，只有2家实施配股、2家实施增发、1家实施可转债。而万科A在2004年9月就实施了420000万元的可转债方案。可以看出，配股和增发方式所筹集资金萎缩，可转债成为新兴的再融资方式，也说明我国上市公司再融资方式多样化，房地产上市公司根据自身企业特点和需要可选择更适合资金的融资方式进行再融资活动。

在2005年股权分置改革之后，中国股市一片火暴，房地产上市公司也一改之前的融资难的困境，万科、金地、招商、中粮地产、金融街等等，融资的金额和频率是非常之快的。在2007年国内上市的房地产公司直接融资金额合计已超过1000亿元，这个金额是非常巨大的，同时上市的房地产公司也在加大资产注入、加强收购兼并等外延式的扩张。

而一些非上市房地产公司也加快步伐，通过重组和借壳推进上市公募的步伐。如苏宁环球，是通过股改借壳上市，在2007年非公开发行股份超过110亿元，大股东以资产认购不低于50%，其他机构以现金认购。莱茵置业也是通过借壳上市的房地产企业，2006年公开发行超过5.7亿元。

五、小结

从以上的分析可以看出房地产上市公司在地域分布上，区域特征仍十分明显，北京、上海、深圳三地房地产上市公司占全国上市房地产公司总数的55%，其中上海地区房地产上市公司数高居各地区之首。

同时由于房地产行业固有的风险，如极易受国家宏观调控等政策面的影响，随宏观经济的波动而呈现周期性变化等，所以我国的房地产企业应朝着规模化和多元化方面发展，同时在资金来源上，也不应仅仅将目光盯着银行信贷这一方面。随着我国资本市场的完善和发展，扩股增资，发行上市不失为房地产行业企业发展壮大自身的一条路径，在上市之后，房地产公司可以通过发行债券的方式进行债权融资，从而实现资金来源的多元化。

发行上市，通过股权融资，不仅可以充实资本金，增强抵御市场风险的能力，而且还可以极大地促进企业的规范化经营，为公司创造更大的发展空间。推动企业建立规范的现代企业管理制度，同时也提高了市场知名度和信誉。

综上所述，发行上市，运用资本市场筹集资金，发展壮大自身应当是我国房地产企业未来发展的方向。

参考文献

[1] 乔志敏. 我国房地产信托经营的发展模式，[J] 中国房地产金融，2002（6）.

[2] 薛英、王春峰.国际市场房地产融资方式创新与我国公开市场融资，[J] 现代财经2005.（2）.

[3] 李健飞、王晶.宏观调空背景下的房地产金融创新，[J] 宏观经济研究 2005.（3）.