房地产企业财务共享
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房地产企业财务共享范文第1篇
一、房地产企业财务风险的表现
房地产企业财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业的收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。房地产开发有着它的两面性，在高收益的背后也隐藏着高风险。一般房地产企业的财务风险主要表现在下列三个方面：
（一）资产负债率偏高，存在偿还债务风险。据《2008年中国房地产上市公司测评报告》显示，尽管目前许多房地产企业销售额巨大，但普遍存在偿债能力薄弱的风险。报告显示，由于部分大型房地产上市公司普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64%，速动比率全都小于1。进而反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。
大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款组成，但是大部分企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。此外，很多房地产企业受高收益驱使，盲目进行多渠道融资活动，如将借贷短期流动资金贷款、资金空转、大面额存单质押贷款等，这很可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。
（二）再筹资风险。市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。企业筹集资金渠道有两大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资；二是借入资金。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行的资金运营能力面临挑战。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。
（三）利率变动风险大。利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。
二、房地产企业财务风险管理存在的问题
（一）大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。
（二）不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
（三）忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、加强房地产企业财务风险管理的对策
（一）建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
（二）优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
房地产企业财务共享范文第2篇
摘 要 随着我国城镇化脚步的不断加快，房地产热潮一浪高过一浪，大量房地产企业如雨后春笋般兴起。房地产企业的运作需要巨额的资本，因此，在房地产企业开发过程中，财务管理工作占据着核心地位。当前，房地产企业的财务管理工作普遍没有作到位，管理中存在诸多问题。房地产企业要想在激烈的竞争中占据优势，实现自身长远发展就需要改革和创新当前的财务管理制度，提高财务管理的水平。
关键词 房地产 财务管理 创新
近年来，房地产行业成为推动我国国民经济发展的重要力量，但是面对激烈的竞争要想提高企业的竞争力，就需要从科学管理的角度出发，改善管理最重要的是，提高中小房地产企业财务管理的水平，提高财务管理水平就需要改革和创新企业现有的财务管理制度。
一、中小房地产企业财务管理工作中存在的问题
财务管理观念滞后。现代的财务管理预测、分析等没有被应用到实际工作当中，大多财务决策只是凭管理者的经验做出，管理者依据的信息少而且可靠性、及时性都没有保障，影响企业健康、持续、快速发展。
缺乏有效的财务成本管理。成本管理需要大量的有效的成本数据作支撑，现在我国企业对现代化的成本管理方法的运用表现的普遍比较消极，企业大多不愿花费过多的人力、物力、财力去做成本的分析和预测，这使得企业决策缺乏科学性，对企业的管理存在诸多不良影响。
资金管理和财务监控方面的欠缺。现行房地产企业的财务制度，没有有效地对资金结构和运作的可行性研究，许多企业追求多元化经营，存在大量的短期负债，加大企业的财务风险，这都是由于企业资金管理制度不健全造成的。
财务管理涉及诸多方面，管理难度大。房地产企业有别于其他企业的一个重要方面是其开发活动涉及到很多方利益，财务关系也就相应变得复杂。有关财务管理的决策都应该进行反复论证，财务管理的难度大，同时企业承担的风险也大。
管理人员业务能力不足。中小房地产企业财务管理上的一大弊病是，大多财务岗位由亲属担任，业务水平明显存在不足，家族式的管理模式造成企业财务管理工作的无序和混乱，而且管理和整治方面的难度都加大。
二、房地产企业财务管理创新
建立健全现代企业管理制度。现代企业制度要求产权分离、管理制度化，建立现代企业管理制度使得企业的日常管理活动处于有序的状态之下，为企业科学的财务管理活动提供一个良好的大的前提。
加强成本管理。中小房地产企业应该建立成本核算和控制制度，对成本数据进行记录、整理、分析和列报，引入现代化的成本管理和分析方法，做好企业的成本数据的分析和预测。合理进行资金分配、投资管理，对资金的运作要进行监控，实时了解资金的运作信息，避免投资损失，事后要进行分析，总结经验教训，对于不足的地方要加以改善。
健全内部控制制度及管理流程。内部控制制度是财务管理的有效手段，健全内部控制制度，落实内控措施，能够有效地降低企业的财务风险，使企业的财务管理和活动更加有序、高效。首先，应该将企业的财务管理程序以制度的形式确立下来，财务人员应该按照制度规定进行财务管理活动，确保财务管理工作的规范化，建立决策、经营、监督相互制约和协调的运行机制；其次，发挥内部审计的职能。
实施信息化管理。建立企业内部网络体系，实现信息共享和各部门管理的一体化，确保信息传递的实效性，同时降低管理成本。建立信息的收集和分析机制，有效识别有效信息和无效信息，对有效信息进行深入分析，进而为决策提供依据，提高财务决策的科学性。
建立全面预算体系。加强对预算的管理和对预算执行的监督，以预算为基础对各部门业绩进行考核，确保经营目标的实现。
扩宽融资路径。房地产业的高速发展不仅有利于国民经济的提高，也有利于国内消费的增长。从当前情况来看，房地产业的融资路径还不甚宽阔。房地产企业财务融资主要是银行开发贷款、房地产信托、房地产投资基金等。
加强涉税风险防控。房地产行业一直是一个税务风险偏高的行业，税务机关和房地产企业也都是非常清楚的，但是仍有很多房地产企业，特别是中小房地产开发企业心存侥幸，仍然没有对自己的税务处理事项及时做出清理，被税务机关稽查出的问题往往都会涉及刑事犯罪。为此，财务管理中应该提前做好财税风险预测，做好整个过程中的风险评估与把控，为企业的健康发展扫清财税风险障碍。
总之，中小房地产企业的长远发展离不开科学管理，而科学有效地财务管理是科学管理的重要组成部分，提高财务管理水平在当前形势下是势在必行的。企业应该认识到自身存在的问题，针对问题进行改革和创新，完善管理，控制成本费用，提高自身竞争力。
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房地产企业财务共享范文第3篇
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房地产企业财务共享范文第4篇
中国的房地产业自1981年开始商品房开发的试点，经历35年快速发展，2016年中国人均住房面积已经达到35平方米，以三口之家计算中国每个家庭都拥有一套商品房。但是每年在建和筹建的房地产项目仍不断向市场提品，市场供过于求的问题日益突出。本文在分析房地产行业财务风险特点基础上，提出了改善风险管理的方向和方法。
关键词:
房地产企业；财务风险；风险管理
房地产行业的“黄金时代”已经过去，如何在激烈竞争的“白银时代”继续稳步发展立于不败之地，如何在经济大潮中提高房地产企业的抗风险能力，尤其是防范管理财务风险的能力，关系到房地产企业的生死。
一、房地产企业面临的财务风险
(一)筹资风险
资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。
(二)投资风险
房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。
(三)经营风险
经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。
二、改善房地产企业财务风险的管理措施
(一)优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险
在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。
(二)科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险
房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
(三)提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险
“白银时代”的市场特点是，市场饱和供大于求，带来行业内更加激烈的竞争，房地长企业需要苦练内功，提升企业管理水平，在竞争中不落伍。房地产企业可以从建立健全内部控制制度入手，以制度规范企业日常管理工作，减少因为随意决策和管理混乱带来的经营风险。采用全面预算管理将不利的异常经营活动控制在初始阶段，减少企业不必要的损失，通过滚动预算，比较实际与预算的差异，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。采用财务集中管理，规避财务风险，保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，利于实现公司整体利益的最大化控制财务风险。企业管理涉及方方面面的工作，不同房地产企业应采用适于本企业的管理模式和方法，总体目的是提升企业活力和盈利能力，增强抗风险能力。
(四)树立财务风险管理意识，建立健全风险控制机制
建立起财务风险的全过程控制机制，对财务等经营活动的事前、事中、事后采取控制措施，使从决策、实施到评价得到有效全面的监控。建立健全财务风险预警机制，对企业的资本营运过程进行跟踪、监督，对财务报表和财务指标进行分析，一旦发现某种异兆就着手应变，以避免或减少风险损失。实行全员风险管理，将风险机制引入企业内部，使管理者、员工、企业共同承担风险责任，做到责、权、利三位一体，对每项存在风险的财务活动实行责任制。
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房地产企业财务共享范文第5篇
任何成果的取得，都离不开每一个角色的协作。财务是企业管理的核心，它的使命就是为企业的价值创造服务。企业环境的不断变化，要求财务管控也要随之而变，随着企业规模的不断扩大，财务管控模式也要不断在探索中成长。财务管控体系的建设离不开企业领导层的大力支持和各部门对财务环境的共同打造，企业领导要持续重视财务管理体系变革与创新的公司治理机制，打造实施与财务管理制度相匹配的内部环境。房地产企业要制定财务战略、实施财务集中管控、构建内部控制体系、构建全面成本管理模式，逐渐形成了具有企业特色的财务管控模式。内部财务管控机制的创新决不是财务专业议题，而必须纳入公司内部治理体系中，为此在实施过程中，董事长要亲自对财务战略的实施进行专题部署，总经理亲自做财务战略实施工作的动员报告，成立由总经理任组长的财务战略实施领导小组并下设办公室。
2重视制度体系的建设
房地产企业要制定一系列制度细则，将普通财会岗位的工作到总会计师的职责，一一落在了纸面上。将管理会计的思维方法和企业战略的承接，通过制度规范的形式，传递到企业的每个角落。制度再好，也需执行。人就是执行中最重要的动因。因此，用人同样是房地产企业财务管控体系建设的重点。目前中国房地产企业难以推进有效的财务管控体系，一个明显的“短板”就是企业内部财会人员的数量尤其是素质不达标，因此企业要将会计师队伍建成财务集中管控的抓手，建设一批德才兼备、综合素质强、勇于变革创新的财会人员团队，对财务人员有计划、有针对性的进行分批次业务辅导，实现财务人员持证上岗，为企业财务工作规范运行提供坚实的保障，建立完善总会计师制度，提升财务管理效能。财务集中管控系统的实施需要全体员工的支持，这样才能帮助管理会计得以迅速成长，持续前行。
3加强预算管控
任何一笔资金进入房地产企业，就有了两条“出路”。一条是购买原材料，进入日常生产系统，也就是进入了全面预算管理体系下某个生产部门的一个分项之中，通过生产工序的流转，最后卖出产品获得收益，完成了业务上的一个资金循环。另一条是进入了投资系统，在资本市场上经财务人员运作，获得理财收益，完成了财务上的另一个资金循环。无论哪一条出路都需要企业财务部门的参与，为此企业要实施全面预算管理将外部投资、内部投资、筹资预算、收益分配预算等的资金全部纳入集团财务管控之中，从而对确保集团资金链安全、提高资金运行效益、实现企业价值最大化起到了不可或缺的重要作用。房地产企业要根据预算管理的要求，加强预算管理体系，强化预算管控力度，确保成本可控再控，通过全面预算管理体系这个平台，使用总会计师组织体系这一有效手段，在财会政策制度体系建设这个根本和会计信息报告体系建成的基础上，用财务监督检查体系有力地保障了财会集中管控系统的实施，用工作考核评价体系坚实地支撑财务集中管控系统的落地。紧紧围绕着企业战略制定的财务战略，通过资金管理和风险管控注入了企业全身，通过全面预算管理体系接进各个部门的业务流程，再通过工作考核评价体系落实到各级人员的工作之中。无论资金管理还是风险管控，无论全面预算管理还是工作考核评价，都要通过制度和人实实在在地进行信息传递和监督检查，才能知道企业这个有机体到底在运行中有了什么样的症状？不断变化的环境到底给它带来什么样的影响？哪些地方被阻滞了？哪些地方在活跃？哪些地方需要破旧立新？哪些地方需要深入推进？……这些信息的反馈和收集是会计信息报告体系的工作。而信息真实性和可靠性的保障，则是财务监督检查体系的职责。为此要建设高效的财务组织体系，确保财务管控体系的能够有效贯彻实施。
4信息化提高财务管控水平
财务信息化要求房地产企业内部搭建统一的基础数据管理平台，按照统一规划、统一标准、统一制度、统一数据管理的原则实施部署。企业在进行财务信息化建设时，必须整合各类数据资源，在企业内部施行同一套财务制度，使企业各单位产生统一标准的财务基础数据。随着云计算、大数据、移动互联网等IT技术越来越渗透到人们的生活和企业的运作当中，作为传统信息之一的会计信息在大数据时代依然是核心信息，其相关数据种类和规模迅猛增长，会计与财务的理念、功能、模式和方式方法正在发生一场颠覆性的变革，集中、共享、服务的财务共享模式满足了集团管控的新趋势。财务共享服务中心这一发展已久、但信息化手段并不成熟的管理模式逐步开始受到了新兴技术带来的体验冲击。财务管控系统要求在统一的信息化平台的技术支撑前提条件下，把整个公司的财务进一步进行专业化的细分，实现数据标准化以及要素精确化，大到企业之间的合同，小到出差的发票，对每一个财务要素进行标准化制定，在这个基础上，全面实现企业财务凭证无纸化，任何财务单据都要直接进入财务管控系统中，实现财务服务、财务管理、资金管理三中心合一。随着财务管控系统的逐步开发与完善，系统会根据既定逻辑，即时的预测财务风险，让管理者能够在第一时间采取有效措施来降低风险。信息化财务管控体系的构建对于总会计师的职责也提出了新的要求，在传统意义上，总会计师的专长是保持财务记录清晰准确、保证符合法规要求。但是由于财务管控系统的信息化，使得公司的全部财务数据能够保存在云端，实现大数据分析。深藏在企业后端系统中的数据走上了前台，这将使企业在制定业务战略时发挥重要作用。财务工作已经远远超过了传统的编制报表和静态分析等工作，总会计师要更深入的了解企业预算的使用与分配，以向其他部门提供深度信息，为他们创造价值。随着管控系统的信息化，这些统一集中起来的财务数据能够为企业的关键决策者提供实时的、有战略意义的洞见。不仅是总会计师，传统的财会人员也将面临着挑战，数据标准化的发展，使得原始数据在信息系统平台中自动生成企业所需的财务数据或其他管理数据成为可能。传统财会人员将成为名符其实的“bookkeeper”（簿记员）。正如机器人抢了传统工人的饭碗一样，财务管控的信息化会抢了会计的饭碗，这是大数据时代的必然趋势。
5加强风险管理和内控建设
房地产企业财务共享范文第6篇
【关键词】 货币资金 内部控制 主要措施
房地产行业一直以来是支撑我国经济高速增长的重要产业。随着房地产行业的蓬勃发展，如何在激烈的竞争中获得最大的经济利益成为房地产企业最为关注的问题。房地产内部控制就是企业运用先进的信息管理技术、综合与局部结合的方法、多样化的会计手段，对企业从事的所有经济活动进行科学的规范、控制和监督，以此来提高企业的工作效率、资产的安全和财务信息的真实度，最终提高企业整体的经济效益。货币资金是指资金循环周转中停留在货币形态的资金，是资产的重要组成部分，是流动性较强的一种资产，按货币资金的用途和存放地点的不同，分为现金、银行存款和其他货币资金。由于货币资金具有高度的流动性和较高的控制风险，企业在组织会计核算的过程中，加强货币资金的控制与核算，对于保障企业资产安全完整、提高资金周转速度和使用效益都具有重要意义。
一、房地产企业资金管理现状及存在的主要问题
1、资金管理现状
随着2010年，国家出台的房地产调控政策，银行紧缩银根等政策致使房地产企业外部资金来源不畅，流动资金供应不足。投资住房、自住住房等处于观望状态造成房地产企业的资金会越来越紧张。特别是流动资金的紧张，使企业的“输血”功能不足。改善外部影响因素，创造一个宽松的外部资金环境固然非常重要，但因其涉及面广，关系复杂，不是一朝一夕，靠一个企业便可以完成的。因而，企业必须立足于自身，挖掘内部潜力，深入分析造成企业资金紧张的内因，并采取有效对策，加强对企业资金的有效控制，以促进资金的合理使用，增强企业的“造血”功能。但是，大部分房地产企业集团由于缺少专门的、统一的、集中的资金管理系统，各个项目公司、物业公司、管理公司的各种业务对资金流动的影响没有形成关联在一起的完整信息，缺乏有效监督，造成极大风险。部分子公司资金出现缺口，只能向银行贷款，另一些子公司资金富裕，但由于分散管理，又无法利用，导致整个集团公司的资金成本上升，资源极大浪费。因此，集团型房地产企业需要建立资金集中管理体系、建立内部业务监督体系来增强对资金的内部控制，达到“造血”目的。
2、存在的主要问题
一是资金结构不合理。企业增加固定资产投资而没有落实必要的配套流动资金，致使建筑企业先天的供血不足；许多企业依靠借债创建，自有资金不足，因而在一开始便背负着沉重的债务负担；许多企业盈利有限，不注重自我积累，致使流动资金的利用结构长期得不到改善；长期负债与流动负债结构不合理。二是流动资金周转不畅。从主体来看，阻碍流动资金正常周转的核心在于成品资金和结算资金的膨胀，导致流动资金在正常的周转过程常中途搁浅。三是流动资金管理失控。流动资金耗费补偿不足；流动资金“睡眠”导致的损失严重；流动资金的非正常侵蚀；现金流动的意识还比较淡漠。流动资金是企业生产经营不可缺少的物质条件，要用好流动资金就必须努力加强和提高对流动资金的管理和处置水平。提高流动资金利用效果的途径主要有两个方面：降低流动资金占用率；加速流动资金的回笼周期。
二、房地产企业资金内部控制的必要性
房地产内部控制就是企业运用先进的信息管理技术，综合与局部结合的方法，多样化的会计手段，对企业从事的所有经济活动进行科学的规范、控制和监督，以此来提高企业的工作效率、资产的安全和财务信息的真实度，最终提高企业整体的经济效益。现阶段我国采取了一系列政策和措施来稳定房价，同时国家在银行信贷方面也给房地产开发商增加了一定的压力。房地产企业的发展在面临这个困难时，应注重将企业对外发展逐步调整为对内部的管理，加强对企业财务的控制，以减少成本输出来获得最大的利益。
首先，内部控制是整个企业的管理水平的一种体现。企业内部控制能够调节各个部门之间的关系，协调部门之间的财务活动，通过企业财务预算和监测对资金进行控制，保证企业向预期的方向发展。其次，企业内部控制可以完善公司治理结构，把企业分散的经济活动统一起来，在完成企业长期目标的过程中起着重要的作用。最后，企业内部控制是信息化财务管理的必然要求。随着信息技术在内部控制中的广泛应用，简单的内部控制方法已经不能满足企业的要求。网络化、开放化的内部控制体系出现在企业的运营中，完善内部控制体系被提上日程。
三、建立资金内部控制的主要措施
从房地产企业资金管理的重点来看，就是建立资金集中管理模式、建立精确的现金预测模型和实时检查现金的使用情况。从内部控制设计原则出发，以信息系统为平台，构建信息透明、数据共享的整体结构，资金计划、预警监督、结算中心牵制业务流程，通过预警参数相互牵制，各个业务操作与岗位匹配，岗位之间协调配合，建立成本效益最优的房地产企业资金内部控制制度。从上述角度出发，房地产企业资金内部控制应实施以下措施。
1、集团成立结算中心，集中对各单位资金进行管理
成员单位的资金集中到结算中心，形成集团的总资金池。结算中心采用内部账户来记录被集中管理的资金，成员单位则把被集中的资金作为内部存款。集团一般采取收支两条线的方式来控制成员单位对于其银行账户的资金的使用。成员单位资金收入一般直接被归集到总资金池，对内部成员单位的付款可以直接在总资金池内转账，对外部客商的支付则需要从总资金池申请回拨资金到单位的外部账户然后支付，或者由总资金池代为支付。成员单位的资金就被分成了外部存款和内部存款。外部存款是在银行的账户的存款，而内部存款则是在结算中心的存款。成员单位的外部账户（收入户）资金上收/上缴后，总资金池增加，同时成员单位的内部存款也增加。成员单位对于内部账户的资金不能直接使用，需要由结算中心将其内部存款回拨到外部账户上，或者结算中心直接从外部总账户来替成员单位支付同时冲减内部账户。
2、建立职责分工与职权分离制度
货币资金收支应由出纳人员和会计人员分工负责、分别办理，职责分明、职权分离。应设置专职出纳员，负责货币资金的收支和保管、收支原始凭证的保管和签发、日记账的登记。会计不得兼任出纳；出纳不得兼任稽核、会计档案保管，不得兼管收入、费用、债券债务账目的登记工作并且所有现金和银行存款的收付都必须通过经办会计在审核原始凭证无误后填制记账凭证，然后由出纳员检查所附原始凭证是否完整后办理收付款，并在原始凭证上加盖“收讫”或 “付讫”戳记。
3、坚持预算控制制度
编制资金预算控制旨在对企业一定时期资金的流入与流出进行统筹规划。资金预算编制是否准确直接影响到企业资金流转是否通畅，影响到资金的利用效率，乃至企业的生产经营。因此，要加强货币资金预算的可靠性控制，避免或减少预算编制的主观性和随意性。
货币资金预算编制和货币资金业务核算应分离开，以便更有力地控制货币资金业务。货币资金预算编制后，财务总监应认真监督预算的执行，对经营过程中实际现金收支的结果应定期同预算进行比较分析。如果出现重大差异，可采取必要的措施来调查实际的收支结果。
4、实行内部稽核制度
所有货币资金的经济业务必须按会计制度规定进行记录，并且各种收付款业务应集中到会计部门办理，任何部门和个人不得擅自出具收款或付款凭证。经济业务进行记录时，必须采取一系列措施和方法，按照规定的程序办理货币资金支付业务，把好支付申请、支付审批、支付符合三道关，以保证会计记录的真实、及时和正确。内审人员应负责收支凭证和账目的定期审计和现金的突击盘点及银行账的定期核对。
5、加强安保工作
对货币资金须有健全的保护措施，有专人负责保管，有专人进行内部监督。货币资金收付和保管只能由出纳员负责，其他任何人员（包括单位负责人）非经单位领导集体特别授权，不得接触货币资金。出纳地点与外部办事人员间要设置安全护栏。出纳人员不得擅自离岗，出纳人员离开时必须将现金、有关票据存入保险柜。保险柜的密码、网上银行操作所需网卡及密码要由使用人保管，不得任意移交他人，如需移交他人要有书面记录，并及时更改密码。
四、结论
资金内部控制涉及到企业的各个环节和各个方面，特别是涉及到管理层的态度、管理层对风险的看法和对控制措施的配合，作为一项综合管理活动，为了获得有关内部控制充分准确的信息，为了使控制措施得到充分的响应和有效地配合，同时也为了使风险评价客观公正，广泛的信息来源和相关人员之间的充分沟通与理解是内部控制中十分重要的工作环节。但资金内控体系的建设并没有适用于所有企业的万能“药方”。房地产企业资金管理内部控制需要因地制宜，综合考虑每个企业的差异，进而建立起一种符合企业实际需要的体系。
【参考文献】
[1] 孙凯：房地产企业财务管理核心问题研究[J].中国外资，2011（6）.
[2] 邹佳佳、黄淑芬：房地产企业流动资金内部控制研究[J].商场现代化，2010（5）.
[3] 张良：如何加强企业现金管理的内部控制[J].科技经济市场，2008（4）.
房地产企业财务共享范文第7篇
关键词:房地产;税收;土地增值税;税收筹划
税收是影响企业发展的重要因素之一，进行税收筹划不但能够有效减少企业的税收支出，为企业带来更大的经济效益，而且对于企业财务管理水平的提高和保障企业的市场竞争力具有重要意义。作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产企业需要解决的税问题也有很多，比如增值税、企业所得税、土地使用税、土地增值税等，其中土地增值税是房地产企业众多税收问题中的重点，对于企业的经济效益的提高、企业发展以及提高房地产企业的核心竞争力具有重要意义［1］。2019年我国土地增值税新管理规程的提出对房地产企业的税收提出了新的挑战，因此房地产企业必须要提高财政管理水平，加强对土地增值税的税收清算才能够实现可持续发展［2］。
一、房地产开发企业的土地增值税税收清算中存在的问题
(一)土地增值税清算机制不完善，税收清算意识不够强就目前而言，很多房地产企业的管理对于土地增值税的清算都没有深刻的认识，也没有意识到对土地增值税进行清算的重要性，对于企业土地增值税的清算工作也不够重视，因此也没有具备完善的土地增值税清算机制。每提到对于土地增值税的清算筹划通常都会想到财务部门，觉得这应该是财务部门负责的工作，但土地增值税的筹划是涉及企业各个部门的。如果没有健全的土地增值税清算机制，房地产企业的清算工作也很难展开。因此未来确保房地产企业的土地增值税税收清算工作的顺利展开以及未来能够达到理想的清算结果，建立起健全完善的土地增值税清算机制是非常有必要的。很多企业内部各个部门之间没有进行合理协作和实现信息共享，这也很大程度上为企业土地增值税的清算增加了难度。目前我国土地增值税的税收发展研究现状还处在初探阶段，很多企业对于税收筹划的意识都比较弱，在很大一部分企业的观念中，进行土地增值税税收筹划反而还要花费更多的成本，而偷税、漏税则会更加方便，受到的惩罚程度也比较轻，这也是很多企业对税收筹划不够重视的主要原因之一。另外还有很多企业在进行清算时并未对整个开发流程进行考虑，没有全局意识，为了实现土地增值税的融资功能以及降低土地增值税税额，对土地增值税的清算工作进行混淆，对管理费用和开发费用以及虚增开发成本等进行干预。
(二)会计核算不符合土增税清算要求很多房地产企业的管理者因为缺乏财务管理意识和对国家政策的理解不够透彻，目前仍然使用传统的财务管理方式，没有做到与时俱进，也没有利用企业的其他项目合理的进行土增税税收清算。我国在实行营改增政策后，很多房地产企业对企业相关新产品的利用没有及时进行合理调整，对于企业产品的利用意识也有很大的欠缺。会计科目设置也不合理，对于成本费用的收集也不科学。
(三)未能准确把握土增税清算的时间要求企业在进行土地增值税的缴纳过程中会对各个项目进行清算，部分公司在进行清算的过程中会把竣工结算工作进行推迟，实例中经常可见，销售发票开具、房款支付、销售合同和装修合同签订等时间节点把握不准，会影响土增税清算结果。因此要把握好清算时间点，对相关数据进行仔细核对。
二、房地产开发企业土地增值税税收清算对策
(一)合理利用公司组织形式目前我国采用的土地增值税的计算方法是四级超率累进税率，一些增值率没有达到20%的普通住宅就可以不用进行土地增值税的征收。所以纳税人可以在不动产的销售中或者是土地使用权的转让中增加销售环节，这样实现高增值额到低增值额的分解，从而达到降低增值率和土地增值税的适用税率的目的。增值额被分解的次数越多，能够节省的税收也更多。在房地产企业的支出中，开发成本的支出是必需的，而开发成本的支出多少是和企业增值额的高低有直接关系的。房地产项目在对土地增值税进行清算时，可以通过分开签订装修合同、或通过关联交易在规定扣除额度内列支有关费用来进行土增税的核算。比如将房地产的建筑装修交给建筑装修公司来承办;比如在与客户进行合同鉴定的时候可以将毛坯房的装修和精装修合同分开签订，虽然合同总收入没有变，但单个合同的销售收入却减低了，土地增值额也降低了。另外房地产企业在进行经营的过程中，可以建立起有法人地位的销售公司来完成房地产的销售，通过销售公司来完成房地产项目的销售，通过人为来对房地产企业和销售公司的增值率进行有效的调节，从而减少企业土地增值税的缴纳。
(二)对项目进行合理定价在普通的房地产项目中，利用好土增税超率累进各段的空间进行数据精确测算和筹划，不但可以提高企业利润，而且可以享受免税优惠。例如某房地产企业的开发成本和销售总价分别为X和Y，假如该企业要享受起征点的税收优惠，在税收起征点为20%时，那该企业的销售总价Y只能等于1．6X，这样不但获得税收优惠而且还能够得到较高的利润。如果企业想要将售价提高来提高利润，那要确保税后利润筹划后大于筹划前。假如企业增值率低于50%，也就是土地增值税的缴纳税率为30%时，企业销售总额提价要小于0．46X，才能达到提高利润的目的，如果超过反而会减低利润和增加税收。
(三)合理利用特殊项目扣除规定《中华人民共和国企业所得税法》规定“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失及其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。其中的费用支出包括企业计入“财务费用”的利息净支出。利息支出在土增税扣除中根据具体情况有着不同的扣除标准，应加以区分。税务机构对于资本化利息和费用化利息的扣除也作出了如下规定:如果纳税人可以给主管纳税机构提供在银行借款利息的原始凭证(前提符合税法规定扣除标准要求)，使主管税务机构能够将企业的资本化利息和费用化利息区分开来，那可扣除费用的费用计算为支付了土地使用权地价费用以及相关的税费和项目开发成本相加后乘以5%再加上实际支付的利息。但如果房地产开发企业无法给主管税务机构提供原始借款利息凭证，那么主管税务机构也无法区分资本化利息和费用化利息，这时候可以扣除的开发费用是支付了土地使用权地价费用以及相关的税费和项目开发成本相加后乘以10%。因此为了更好的对利息支出费用进行扣除，房地产企业在进行土地增值税清算时应该分别测算上述两种利息扣除方式引起的税款变化，以选用最合适的筹划方法。
(四)合理利用核定征收办法土地增值税的征收是按照增值额的超率累进税率进行计算，最低税率为30%，按照具体的增值额来进行实际征收计算。对于无法提供相关费用证明的，那么税务机关的税费则按照预征额来进行征收。就以普通居民住宅为例，如果房地产开发企业的房产销售收入是X，扣除项目费用为Y，预征率为Z，增值率为W，那么土地增值税的计算分为两种情况:(1)在W低于20%，这时土地增值税是免征的，直接使用清算来进行计算;(2)当W大于20%小于50%时，税率为30%，在(X－Y)/X×Z的计算结果小于或者等于30%时，土地增值税的清算使用清算方式，大于30%时，缴纳的税费则按照核定征收方式计算。土地增值税按照核定征收方式清算是很多企业会选择的方式。
(五)做好清算证据链的收集和保存进行土地增值税的清算需要有完整的证据链的支持，为了能够为清算结果提供可靠依据使会计核算更加科学，房地产企业应该如实提供相应的资料。对前期规划手续、证照进行收集，包括《国土证》《建设工程规划许可证》《施工证》《商品房预售许可证》、竣工备案表等，另外还应该要提供土地出让合同、土地出让金收据、印花税以及契税完税凭证等支付地价款证明，商品房销售台账、完工项目成本表、竣工决算表验收报告等。财务部在对工程款进行结算时，要确保“四流合一”，即合同流、发票流、业务流以及现金流。
房地产企业财务共享范文第8篇
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。