房地产公司财务指标分析
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房地产公司财务指标分析范文第1篇
[关键词] 房地产 因子分析 财务指标 MINITAB
一，因子分析简介
多元统计分析处理的是多变量问题。在实际问题中，变量之间可能存在一定的相关性，因此，多变量中可能存在信息的重叠。因子分析就是一种降维、简化数据的技术。它通过研究众多变量之间的内部依赖关系，并用少数几个“抽象”的变量来表示其基本的数据结构。这几个抽象的变量被称作“因子”，能反映原来众多变量的主要信息。因子分析是一种通过显在变量测评潜在变量，通过具体指标测评抽象因子的统计分析方法。
因子分析的数学模型可简单表示为：Z=AF+CU，其中A称为因子载荷矩阵,Z为
m×1m×p p×1 m×m m×1
可能存在相关关系的变量，F代表独立的公共因子，CU为特殊因子。上式需要满足几个基本假设条件：
(1)Pm.
(2)COV(F,U)=0,即F与U不相关。
(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip,即F1，…，Fp不相关，且方差皆为1，均值皆为0。
(4)E(U)=0COV(U)=Im,即U1，…Um不相关，且都是标准化的变量，假定Z1,…Zm也是标准化的，但并不相互独立。
1.样本选取。本文选取2007年深,沪两市证券交易所30家房地产公司的9个主要财务指标数据进行分析。
2.将数据降维，确定主因子。进行因子分析，根据因子分析所得到的9个公因子总方差中，选取三个主要因子来反映原始数据的信息，累积贡献率达到87.7%
3.建立因子载荷矩阵。为了更好的对所选公共因子赋予更好的经济解释，对提取的三个主变量建立因子载荷矩阵，使其更具代表性。对原始因子载荷进行方差极大正交旋转，使因子载荷系数的取值更接近0和1。结果如下表所示：
三、方案结果分析
从上表给出旋转后的因子载荷阵可以看出，经过旋转后的载荷系数已经明显的两极分化了。第一个公共因子在指标营业利润率(X3)、净利润率(X4)、速动比率(X7)、成本费用利润率(X8)、营业收入利润率(X9)上有较大载荷，说明这五个指标有较强的相关性，可以归为一类，从财务指标类型来看这五个指标属于公司成长能力指标，因此命名为“成长因子”；第二个公共因子在指标销售毛利率(X2)、流动比率(X6)上有较大载荷，命名为“变现因子”；第三个公共因子在指标每股收益（X1）、净资产收益率(X5)上有较大载荷，命名为“获利因子”。通过因子分值系数矩阵，根据表中的因子得分系数和原始变量的标准化值就可以计算各因子的得分。本文因子得分表达式可以写成：
F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9
F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9
F3＝-0.498X1-0.033X2-0.045X3-0.082X4-0.540X5-0.072X6+0.221X7-0.008X8+0.027X9
房地产公司财务指标分析范文第2篇
（一）部分房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理
房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。
（二）部分房地产公司的财务管理体系十分复杂，管理起来比较繁琐
房地产的开发建设，涉及项目繁多，各级管理单位在财务管理体系中对接标准不一致，导致最终的管理模式效率不高，而且管理起来也比较繁琐。在房地产开发前期，由于所需要缴纳的税费繁多，给公司的财务管理带来很重的任务。明目繁多的费用如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等。这些费用的管理均需要财务管理部门投入很大的精力，财务部门内部牵涉到很多岗位的参与，财务会计、管理会计等部门分工没有明确清晰的界限，在发生一些问题时找不到具体责任承担者。
（三）成本管理和财务预算的意识有待加强
一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深入详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。
（四）财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低
现阶段，一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。
二、房地产公司财务管理工作的对策
（一）创造良好的发展环境
任何企业要想取得良好的发展业绩，离不开一个健康、良好的行业环境。房地产公司的发展同样不例外，需要有支持公司发展的内部环境和外部环境。内部环境的建设要体现出公司的宏观发展理念，公司高层要有高瞻远瞩的战略眼光，制定公司中长期的发展战略，并将公司的发展目标具体落实到每一个会计期限内，从公司的企业文化、人力资源管理、后勤保障、市场营销等多个部门同时入手，健全部门之间的信息交流沟通机制，减少公司内部行政阻碍，优化公司的内部环境。对于外部环境，要严格遵守行业发展规律，规避可能的重大风险，公司的发展切不可冒险激进，要立足长远，实现稳定增长。遵守国家的相关法律法规，落实企业的社会责任，打造精品优质工程，树立企业的品牌形象，为公司的发展创造良好的外部环境。
（二）提高决策者的财务管理意识
房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
（三）提高财务人员的综合素质
房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。
（四）加大评审力度
公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改。建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。对于规模较小，没有内部审计部门的房地产公司，可以聘请第三方独立审计单位对公司特殊项目出具审计报告，提高对工程项目的评审力度。
房地产公司财务指标分析范文第3篇
关键词：房地产 上市公司 财务绩效
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01
房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。
1 房地产行业财务绩效现状
财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。
2 房地产财务绩效评价的思路
根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。
3 结语
本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。
参考文献
[1] 高健.浅谈企业财务绩效评价[J].山西财经大学学报，2007（S1）：193.
房地产公司财务指标分析范文第4篇
关键词：财务信息；公司治理信息：财务危机；Z分数预测模型
中图分类号：F275.5 文献标识码：A 文章编号：1008-2972(2008)01-0015-07
Z分数模型是最早用来对公司财务危机预测研究的模型，而且由于其模型简便、成本低、效果佳等优点而被众多金融机构竞相采用。如目前日本开发银行、德国、法国、英国等国家的金融机构在z分数模型的基础上研制了各自的判别模型。在本文中，将本着简单、实用、易操作的原则，利用财务和公司治理信息进行指标设计，采用Z分数模型来构建适合我国不同行业的上市公司财务危机预测模型。
一、基于财务和治理信息的Z模型构建
(一)Z模型构建说明
1．样本选择
根据沪深证券交易所的相关规定，ST(“specialtreatment”简写)公司主要指两种情况：一是上市公司经审计两个财务年度的净利润均为负值的公司；二是上市公司最近一个财务年度经审计的每股净资产低于股票面值的公司。
本文选择4个行业(按照我国证监会的行业划分标准)中2006年新增的ST上市公司作为财务危机公司样本，以这些财务危机公司2003年财务信息、治理信息为样本数据(根据以卜对sT的相关规定，2006年新增的ST上市公司在前一年(即2005年)就已经亏损两年了，在前两年(即2004年)这些公司开始亏损，因此，选择2004和2005年亏损年份的数据作为样本数据进行财务危机预警研究缺乏实质性意义；进一步，以2003年的数据来建立财务危机的预测模型比较恰当，而且这还可以根据对2003年样本数据的研究成果对2004年、2005年等年份的样本进行预测检验)；每个行业的样本都包括ST样本和非ST样本：ST样本主要是2006年新增的ST上市公司；非ST样本主要是整个行业除ST样本以外的几乎所有样本(在筛选样本时，剔除了数据严重缺失的上市公司、B股上市公司、深圳中小板块上市公司等上市公司)。
2．财务指标选择
对于样本的财务数据，由于国内外学者研究财务危机的预测模型时基本采取公司的营运能力、盈利能力、成长能力、偿债能力等方面的财务指标的数据为样本，本文也遵循这种方法。本文所涉财务信息指标如表1。
3．治理指标选择
从成熟市场的经验看，上市公司治理的好坏主要从股权结构(如流通股比例、股权集中度)、董事会(如外部董事构成、独立董事比例、薪酬委员会等专职部门是否建立)、管理层特性(管理层持股比例)等方面反映。
长期以来，我国上市公司第一大股东绝对控股、“一股独大”比较普遍，所以公司的董事会成员以及投资决策、财务、人事等基本为第一大股东控制，公司股东大会也同样如此。尽管上市公司治理法规在2002年出台，但是董事会内部结构及其相应实际功能存在不少问题。总体上，目前董事会的特征明显为股权结构所决定。
另一方面，由于上市公司股权激励的法规2006年才开始实施，对于国有上市公司，高层管理人员基本没有在自己服务的公司里拥有股份。对于其他性质的上市公司，高层也很少持有激励股份，股权激励机制在绝大多数上市公司至今并没有有效实施和发挥。而且对于国有上市公司，不少高层身兼国家公务员职位，再加上职业经理人市场还处于萌芽时期，高层的聘用制度存在较大弊端。总体上，我国上市公司管理层的特征也基本由股权结构所决定。
因此，在我国上市公司治理结构还没有实质性改善的背景下，股权结构的特点基本能全面反映目前公司的治理情况，加上公司治理的信息披露并不翔实。基于此，本文中反映公司治理信息的指标主要为股权结构中的指标。
一般来讲股权结构有两层含义：一是指股权构成；二是指股权集中度。
(1)股权构成。股权构成是指各个不同背景的股东集团分别持有股份的多少，即国家股东、法人股东、社会公众股东的各自持股比例。陈晓和江东发现，在竞争性较强的行业，国有股比例与公司业绩负相关，流通股比例与公司业绩正相关；而在竞争性较弱的行业，则没有发现这些结果。陈小悦和徐晓东发现，国有股比例和法人股比例与企业业绩之间没有显著的负相关关系，但在公司治理对外部投资者利益缺乏保护的情况下，流通股比例与企业业绩之间负相关。以上学者的研究表明股权构成对公司发生财务危机有显著影响。本文认为，国有股比例和法人股比例本质上是一致的，在股权分置改革尚未完成之前是不能流通的，应当作为一个整体；而社会公众股比例是可以流通的，同时，为方便起见，以下研究将以社会公众股比例(即流通股比例)作为衡量上市公司的股权构成的关键指标。
(2)股权集中度。在公司治理中股权集中度主要表现出两种相反的效应，即利益趋同效应和利益侵占效应。Shleifer和Vishny指出，股权集中型公司相对于股权分散型公司具有较高的盈利能力和市场表现。Agrawal和Mdelker认为，当股权越集中于大股东手中时，其越有动机监督管理者，因而可提高公司价值。另一方面，Leech和Leahy的研究显示，股权集中度与企业价值及利润率之间显著负相关。Mudambi和Nicosia也发现股权集中度与公司业绩之间存在负相关。LaPorta等人则认为，在缺乏外部控制威胁，或者外部股东类型多元化的情况下，股权分散型公司的绩效和市场价值要优于股权集中型公司。国内学者也有这方面的研究，但也没有得出一致的结论。许小年和王燕、张等人发现，股权集中度与公司绩效存在正相关关系。但是施东晖的研究显示，股权分散型公司的盈利能力和市场表现都要好于股权集中型公司；郑德程和沈华珊也认为，股权高度集中与公司的经营绩效存在负相关关系。孙永祥和黄祖辉等发现，第一大股东持股比例与公司业绩呈正“U”形关系。以上学者的研究表明股权集中度对公司发生财务危机有显著影响。本文选用第一大股东持股比例、第一大股东控制力(由于大股东之间存在力量差异，在其他条件相同的情况下，第一大大股东的控制力度对公司会有更大的影响。为了界定第一大股东对公司的控制力度，本文采用第一大股东与第二大股东持股比例的比值)等两个关键指标来衡量股权集中度的情况。
4．行业分类的必要性
不同行业有不同的特点，因此财务预测模型研究
需要对所研究的公司进行行业分类处理，这样才能建立适合不同行业特点而具有针对性和现实意义的预测模型。
第一，经营方式不同影响财务目标及风险。以房地产为例，房地产是高负债高风险的行业，目前53家房产上市公司资产负债平均为70％，超过其它行业的平均水平(一般行业，70％是负债水平的警戒线)，尽管高负债是该行业的普遍现象，但是这很容易受到宏观调控等外来因素的影响，因此，高负债公司就特别需要加强和提高资金的营运能力和周转速度，保持充足的现金流以应对突变的市场和政策调控因素，有效避免、减少财务风险。
第二，上下游产业影响财务目标及风险。对于上游企业，比如一些生产性工业企业，在扩大经营收入的同时需要严格控制成本，提高毛利率等盈利指标；处于下游产业的批发零售业公司，毛利率上升的空间较窄，因此必须扩大经营实现规模经济，从而降低单位成本和费用，提高销售净利率，这样才能有效规避和降低风险，提升公司竞争力。
第三，竞争开放程度影响财务目标及风险。对于准入门槛较低的批发零售公司需要攻城略地以实现扩大规模、抢占市场，国美电器收购永乐就是经典案例；而国民经济基础性行业，如大型机械装备的行业，其开放程度相对有限，但是行业内部竞争也是残酷的，因此公司应当实施科技为核心的战略，严格控制经营成本，不断提高盈利能力，徐工机械引进战略投资者凯雷就是经典案例。
第四，信息技术因素影响财务目标及风险。信息科技类公司由于前期的资金投资比较大，投资期限又相当长，因此公司要开辟多渠道的融资方式，又要不断加强自身的经营管理，不断提高资金的使用效率，以避免因为负债水平的不断上升而陷入偿债危机。以中兴通讯为例，该公司为了抢占3G市场早在3年前就大幅度对3G的科技研发、网络基础建设、人才引进和培训等多方面进行了巨大的投入，而如果未来的3G业务不能为公司创造较高的盈利，公司可能陷入财务危机。
第五，不同的行业，需要不同的公司治理结构。在遵循我国公司治理相关法规下，考虑到各个行业的经营特点、发展周期、影响因素等方面的不同，发生财务危机的相关因素各有千秋。比如，对于资金投入较大、容易受到宏观调控、而且经营风险巨大的房地产可能就需要相对集中而不是较为分散的股东结构，这样才能快速而有科学决策，从而较少财务危机的风险；对于第一大股东控制力并不大的批发零售行业来讲，第二大股东持股数量的增加在一定意义上就意味着是对第一大股东控股地位的挑战，这可能对公司本身来讲产生不少消极影响。因此，不同的行业需要不同的公司治理结构，这样才能有效地减少财务危机。
(二)Z分数模型的形式
本文选择的是z分数模型。在不少相关文献中，Z分数模型中右边的变量都是自变量，没有常数项。本文在建立模型当中发现，设置有常数项(模型以“C”代指)的Z分数模型更容易通过检验指标的检验，对模型预测的效果也更好。基于此，本文Z分数模型的基本形式设定为：
Z=C+a01X01+a02X02+a03X03+…+a27X27+a28X28+a29X29… (模型1)
在模型1中， “C”为常数项； “X”为自变量，为上表1的财务指标； “a”是“X”的系数； “Z”是因变量，反映上市公司财务状况的指标(是一个虚拟变量)，分别以“0”、“1”代指，即如果上市公司出现财务危机，则以“0”表示；如果没有出现财务危机，则以“1”表示。
二、四大行业的实际应用研究及分析
(一)房地产上市公司的财务预测模型
1．预测模型的参数估计及检验
在房地产行业中，选择的样本数据包括上市公司财务和治理信息的29个指标，其有效样本以2003年的数据为准，总共53个，其中，ST样本4个，非ST样本49个。经统计软件运算，其z分数模型的主要结果[主要检验值：R-squared：0.513；D-W：1.728；Prob(F-statistic)：0.000]： Z=0.626X07+1.010X10-0.217X22+0.573X26+0.733X28… (模型2)
2．预测模型的预测能力检验
从表2看出，使用z分数模型对2003年的估计样本进行实证检验，在最佳分界点为0.50的条件下(Z值小于或等于0.50的为财务危机公司；Z值大于0.50为没有财务危机的公司，以下类推)，4家被ST的公司被误判的概率0％；49家非ST的公司被误判的概率为2％，总体上，53家房地产上市公司的回归准确率为98％(不过，这跟非ST公司样本的绝对数量较大有关，以下同)。在相同的分界点的条件下，使用z分模型对2004年的样本进行预测，结果显示，被ST的上市公司被误判的概率25％；预测准确率为98％(不过，这跟非ST公司样本的绝对数量远大于ST公司样本有关，以下同)。
3．预测模型的经济意义及特点
第一，从整体上看，在房地产行业，公司的财务风险与总资产周转率、销售毛利率、资产负债率、第一大股东持股比例、流通股持股比例5个变量均显著，具有统计意义(R、D-W、Prob等统计值基本符合检验要求，下同)。表明这些变量对公司是否发生财务危机均有显著影响。第二，从变量符号的含义看，总资产周转率、销售毛利率、第一大股东持股比例、流通股持股比例等变量增大，公司陷入财务危机的可能性减少；资产负债率等变量增大，公司陷入财务危机的可能性增加。第三，从变量系数的大小看，销售毛利率、总资产周转率、流通股持股比例是对公司是否发生财务危机最重要的3个财务指标；从各自对公司发生财务危机的权重(或影响力度)看，销售毛利率的权重为31.98％，位居第一，而且其权重进行简单加总后的结果反映，财务指标信息的权重为近60％，公司治理指标信息的权重为近40％，因此财务和公司治理的主要指标的信息可以对公司是否发生财务危机进行有效判断和预测。详见表4。
注：其权重的计算方法，以总资产周转率为例，总资产周转率=0.626/(0.626+1.010+0.217+0.573+0.733)×100％=19.83％，其他类推。
从以上可看出，对于房地产上市公司，一方面公司需要加快资金的周转以扩大经营收入，严格控制经营成本以提高盈利能力，销售毛利率显然是其中一个关键性的财务指标。
另一方面，房地产公司是资金密集型企业，高负债是行业普遍现象。从这个角度看，负债率水平很难成为一个直接反映公司是否陷入财务危机的关键性指标。但是，这类公司很容易受到宏观调控等因素的影响，因此，这要求公司加快资金周转以实现用最少的
资金产生最大的收入，从而保证充足的现金流。因此提高总资产周转率才能保证公司稳健扩张，否则，过高的负债容易在突发因素的影响下引致财务危机。
公司治理指标在预测财务危机的权重高达41.33％，这说明对于以资本密集型的高风险的房地产公司，调整和优化公司治理(从而制定和实施科学的发展政策)是防范财务危机的重要手段。在房地产公司的股权集中度相对分散的情况下(第一大股东平均持股比例为37％左右，许多行业的这一比例都超过了40％)，提高第一大股东持股比例、流通股持股比例都有利于防范财务危机的发生，只不过是提高流通股持股比例更有效。
4．仅基于财务信息研究的缺点
在仅基于财务信息的相关研究中发现各预测模型的参数估计及检验情况都不错，而且其预测能力也达70％以上的准确率，但常数项C对是否发生财务危机的权重上升到35％～40％，这可能会掩盖除财务变量之外的其它变量在发生财务危机中的影响，降低对公司是否发生财务危机预测的准确性。因此，增加财务信息以外的变量有利于降低常数项的影响力度或权重，从而能更全面、真实、准确地对公司是否发生财务危机进行预测。
(二)批发零售上市公司的财务预测模型
1．预测模型的参数估计及检验
在批发零售行业中，选择的样本数据包括上市公司的财务和治理信息的29个指标，其有效样本以2003年的数据为准，总共58个，其中，ST样本13个，非sT样本45个。经统计软件运算，其z分数模型的主要结果(主要检验值：R：0.582；D-W：1.919；Prob：0.000)：
Z=1.275+0.101X07+0.429X09-0.949X22-0.910X27…
(模型3)
2．预测模型的预测能力检验
研究发现：使用Z分数模型对2003年的估计样本进行实证检验，在最佳分界点为0.60的条件下，13家被ST的公司被误判的概率23％；45家非ST的公司被误判的概率2％，总体上，58家批发零售行业的上市公司的回归准确率为70％。在相同的分界点条件下，使用z分模型对2004年的样本进行预测，结果显示，被ST的上市公司被误判的概率15％；预测准确率为70％。
3．预测模型的经济意义及特点
第一，从整体上看，在批发零售行业，公司的财务风险与总资产周转率、销售净利率、资产负债率、第二大股东持股比例4个变量均显著，具有统计意义。这表明这些变量对公司是否发生财务危机均有显著影响。第二，从变量符号的含义看，总资产周转率、销售净利率等变量增大，公司陷入财务危机的可能性减少；资产负债率、第二大股东持股比例等变量增大，公司陷入财务危机的可能性增加。第三，从变量系数的大小看，销售净利率、资产负债率、第二大股东持股比例是对公司是否发生财务危机最重要的3个财务指标；从各自对公司发生财务危机的权重看，资产负债率的权重为25.91％，位居第一。而且其权重进行简单加总后的结果反映，财务指标信息的权重为近40％，公司治理指标信息的权重为近25％，因此财务和公司治理主要指标的信息基本可以实现对公司是否发生财务危机进行有效判断和预测。
上述表明，对于批发零售行业的公司，一方面需要不断扩大经营规模，严格控制费用及成本，以提高销售净利率等盈利指标，避免规模不经济现象。
从该行业的公司经营性质看，由于可以有效占用生产企业(上游)的资金，加上其快买快卖的经营方式，决定了其资产负债率并不很高，因此，过高的负债水平可能导致财务危机，由模型结果看，资产负债率对公司是否陷入财务危机的关键性财务指标，因此，该类公司必须严格控制资产负债率。
从公司治理角度看，该行业上市公司股权结构目前相对比较分散(第一大股东平均持股比例为36％，许多行业的这一比例都超过了40％)，第二大股东持股比例的上升很可能危及控股股东的地位，从而导致控股股东为了维护控股地位而采取的行为很可能不利于公司的长远发展。近年来，该行业不少上市公司连续被举牌并购现象而给公司发展带来较大的消极影响就是一个佐证。
(三)信息科技上市公司的财务预测模型
1．预测模型的参数估计及检验
在信息科技行业中，选择的样本数据包括上市公司的财务和治理信息的29个指标，其有效样本以2003年的数据为准，总共67个，其中，sT样本15个，非sT样本52个。经统计软件运算，其z分数模型的主要结果(主要检验值：R:0.568；D-W:1.67；Prob:0.000)：
Z=0.993-0.002X02+0.218X07+0.994X13-0.766X22-0.0676X23… (模型4)
2．预测模型的预测能力检验
研究发现：使用z分数模型对2003年的估计样本进行实证检验，在最佳分界点为0.75的条件下，15家被ST的公司被误判的概率20％；52家非ST的公司被误判的概率10％。总体上，67家批发零售行业的上市公司的回归准确率为88％。在相同的分界点的条件下，使用z分模型对2004年的样本进行预测，结果显示，被ST的上市公司被误判的概率13％；预测准确率为87％。
3．预测模型的经济意义及特点
第一，从整体上看，在信息科技行业，公司的财务风险与存货周转率、总资产周转率、净资产收益率、资产负债率、产权比率等5个财务变量均显著，具有统计意义。这表明这些财务变量对公司是否发生财务危机均有显著影响。第二，从变量符号的含义看，总资产周转率、净资产收益率等变量增大，公司陷入财务危机的可能性减少；存货周转率、资产负债率、产权比率等变量增大，公司陷入财务危机的可能性增加。第三，从变量系数的大小看，净资产收益率、资产负债率、总资产周转率是对公司是否发生财务危机最重要的3个财务指标；从各自对公司发生财务危机的权重看，净资产收益率的权重为25.91％，位居第一，而且其权重进行简单加总后的结果反映，财务指标信息的权重为67％，而公司治理指标信息在本文中对预测公司的财务危机的影响不显著，因此对于该行业上市公司，财务指标是预测公司是否陷入财务危机的主要指标。
信息科技公司需要大量的启动资金，成长性阶段的公司尤为明显，这就要求公司加强资金的运作能力。如提高和改善存货周转率、总资产周转率，最大可能提高有限资金的效率，节省更多的资金，从而减少现金流的压力、避免陷入资金不足的尴尬困境。另一方面，从现实来看，这类公司资产负债率总体上处于40％～50％的水平，虽然并不是相当高，但是借款的绝对数额较大，而且其投资大都是长期投资。因此这类公司对资产的盈利要求非常高，只有不断提高净资产收益率等财务指标才能有效克服偿债风险，否则，资产负债率的上升很可能成为公司发生财务危机的诱因。
(四)工业行业上市公司的财务预测模型
1．预测模型的参数估计及检验
在工业行业中，选择的样本数据包括上市公司的财务和治理信息的29个指标，其有效样本以2003年的数据为准，总共202个，其中，ST样本33个，非sT样本179个。经统计软件运算，其z分数模型的主要结果(主要检验值：R:0.572；D-W:2.17；Prob:0.000)：
Z=0.694-0.002X02+0.188X07+0.519X10+0.220X13+0.114X15-0.444X22+0.258X26… (模型5)
2．预测模型的预测能力检验
研究发现：使用z分数模型对2003年的估计样本进行实证检验，在最佳分界点为0.70的条件下，33家被ST的公司被误判的概率18％；169家非ST的上市公司被误判的概率15％，总体上，202家工业行业的上市公司的回归准确率为85％。在相同的分界点的条件下，使用z分模型对2004年的样本进行预测，结果显示，被ST的上市公司被误判的概率27％；预测准确率为80％。
3．预测模型的经济意义及特点
第一，从整体上看，在工业行业，公司的财务风险与存货周转率、总资产周转率、销售毛利率、净资产收益率、主营业务收入增长率、资产负债率、第一大股东持股比例7个变量均显著，具有统计意义。这表明这些变量对公司是否发生财务危机均有显著影响。第二，从变量符号的含义看，总资产周转率、销售毛利率、净资产收益率、主营业务收入增长率、第一大股东持股比例变量增大，公司陷入财务危机的可能性减少；存货周转率、资产负债率等变量增大，公司陷入财务危机的可能性增加。第三，从变量系数的大小看，销售毛利率、资产负债率、第一大股东持股比例、净资产收益率是对公司是否发生财务危机最重要的4个财务指标；从各自对公司发生财务危机的权重看，销售毛利率的权重为21.3％，位居第一，而且其权重进行简单加总后的结果反映，财务指标信息的权重为61％，公司治理指标信息的权重近11％，因此财务和公司治理的主要指标的信息基本可以实现对公司是否发生财务危机进行有效判断和预测。
由前述，本文中的工业包括的范围相当广泛，其具体特征比较复杂，这就需要多个指标来反映预测该类行业中的上市公司发生财务危机，主要指标涉及到营运能力、盈利能力、成长能力、偿债能力、公司治理等。进一步，在财务指标上，不难判断，工业公司需要总资产的营运能力，加快资金的周转以提高销售毛利率、净资产收益率等关键性的盈利指标；另一方面，公司必须控制资产负债水平。
在公司治理上，对2003年股权结构的统计结果表明：由于第一大股东与流通股股东持股比例相差无几，第二大股东持股比例比较高，不难判断，第一大股东对第二大股东以及流通股股东的控制力比较弱，因此，从这个意义上讲，提高第一大股东持股比例有利于增强公司抵御财务危机的能力，不过，由于第一大股东持股比例在对财务危机预测中的权重仅占10.6％，可见，该比例的提高对防范财务危机的积极效果是有限的。
(五)四个行业研究的综合分析
以下是对以上4个行业研究的综合分析：
第一，财务危机预测模型中的总体情况：批发零售、信息科技、工业类中的常数项c的权重为30％左右，财务和公司治理信息的权重合计70％，表明财务和公司治理信息在预测财务危机中具有重要地位；而且，各行业的预测模型中的统计值基本符合检验要求，这表明基于财务和公司治理信息建立的财务危机预测模型是有效的、合理的。另外，在房地产的财务危机预测模型中，没有常数项，这说明对于以资本密集型的高风险的房地产公司，调整和优化公司治理(从而制定和实施科学的发展政策)在防范财务危机中尤为重要。
第二，财务和治理在财务预测的权重对比上：财务信息所占的权重平均为56.84％，房地产、信息科技、工业等三个行业之间的水平相差不大；而公司治理的权重变化较大，这说明不同行业的上市公司在建立预测模型中，治理因素的影响是不尽相同的，相应地，在预防财务危机中，公司治理因素的影响也是不一样的。
第三，各行业在各组财务指标的权重对比上：营运能力指标上，总资产周转率房地产公司的财务预测中排第一，然后是工业、信息科技，批发零售为最小；盈利能力指标上，总资产周转率在房地产公司的财务预测中的权重相当大；销售毛利润率在批发零售公司的财务预测中的权重比较大，净资产收益率在信息科技公司的财务预测中的权重相当大，销售毛利润率、净资产收益率在工业公司的财务预测中的权重相当大；成长能力指标中，只有在工业公司的财务预测中，主营业务收入增长率因素的影响明显；偿债能力指标中，资产负债率在四个行业的财务预测中的影响都明显，除房地产占6.86％外，批发零售、信息科技、工业等三个行业平均水平为23.1％。总之，在各行业的财务危机预测模型中，各组别中的各项财务指标的权重或影响是不同的。
三、研究结论及对策建议
通过上述研究，我们可以得出以下结论：各行业的上市公司产生财务危机的方式是多样的，采取一种模式对各个行业进行财务危机防范是不切实际的。本研究的意义在于，弥补了中外很多学者在进行财务危机研究时没有进行行业分类，从而导致其研究得出的不少防范对策缺乏针对性、实用性。因此应当针对不同的行业，采取不同的防范措施。
1．建立Z式的财务预测模型
z分数模型目前被发达国家的众多金融机构应用，同时，通过以上研究发现，在行业分类前提下构建z分数模型进行财务危机的预测是可行的、有效的，因此，本文认为可以在借鉴发达国家的成功经验的基础上尽快建立适合我国不同行业的财务预测模型，以便作不同行业的指导以减少财务危机。
2．注重公司治理等非财务因素的作用
财务危机发生的最终体现是公司主要财务数据不断恶化，采取以财务指标进行预测研究是必要的，但是，导致财务危机的因素是多元的，通过以上实证研究表明，公司治理指标因素也是有效预测财务危机的重要手段。因此，为了减少、防范财务危机，公司必须不断健全和优化治理结构。不过，由于我国上市公司的治理结构依然处于完善和发展阶段，选择合理、有效的反映我国公司治理情况的指标应当慎重，不能照搬某些发达国家的成功经验。而且，还需要注重除公司治理以外的非财务信息，只有这样，财务危机的预测模型才能更全面、更准确、更实用。
3．实施动态方式进行财务预测
导致财务危机发生的因素也是多变的。行业发展周期、竞争开放程度、证券市场发达程度、宏观调控、全流通等因素都可能诸多行业产生深远的影响，财务危机的预测显然需要及时考虑及权衡这些不断变化的因素。
4．公司自律为主，外部监督为辅
房地产公司财务指标分析范文第5篇
【关键词】万科；房地产；财务指标
一、房地产行业现状
1988年中国住房制度改革以来，中国房地产投资额占GDP的比重越来越大，2003年房地产被国务院确立为国民经济支柱产业，2008年受国际金融危机影响，全国房地产投资额增长率开始下降，2009年国家为了应对金融危机，拉动经济发展，放宽了货币政策，房地产业出现投资加速、销售增加、价格快速上涨的情况，2010年，为了打击投机性购房行为，政府颁布了“国十一条”等严厉调控政策，随后又密集出台了信贷、土地、税收等政策，房地产市场开始降温，随后几年，政府相继颁布了“国八条”“限购令”等措施，坚决制止部分城市房价继续暴涨。
二、万科集团简介
万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。过去二十年，万科的营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
三、财务指标分析
（一）偿债能力分析
企业的偿债能力是以资产变现能力来衡量的，资产按变现能力或流动性强弱分为短期资产和长期资产，因此，偿债能力也分为短期偿债能力和长期偿债能力。
1.短期偿债能力
流动比率与速动比率一起使用，用来判断和评价企业短期偿债能力。流动比率和速动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。
近三年来万科的流动比率和速动比率都呈下降趋势，说明万科的变现能力和偿债能力都有所下降。而且与同行业保利地产相比其流动比率相差较大，万科的短期偿债能力显然没有保利好。
2.长期偿债能力
长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力，它不仅取决于企业在长期内的盈利能力，还取决于企业的资本结构。一般的长期偿债能力分析侧重于对资本结构的分析，即企业资产对其债务保障程度的分析。
主要指标：资产负债率、产权比率、有形净值债务率、现金债务总额比等。
以资产负债率为例，可以看到万科的资产负债率08、09年保持较低水平，之后逐渐上升，一直都保持了较高水平，属于较高的资产负债率水平，可见其财务风险较大。
（二）营运能力分析
营运能力指企业营运资产的效率与效益。营运能力分析是通过对反映企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。
1.应收账款周转率
应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业应收账款回收越快，企业在应收账款方面的管理工作效率越高，资产流动性越强。
2.存货周转率近三年来稳步上升，说明资金利用的效率提高，存货积压的风险降低。
（三）盈利能力分析
1.期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关，13年与12年相比，营业费用增长率较大，其原因是销售规模增长。
2.盈利指标分析
尽管1354.19亿元的全年营收让其收入稳坐行业老大的宝座，但受到行业整体成本上涨等因素影响，其毛利率、净利率出现双双下滑的局面，而这可能也是房企未来共同需要面对的问题。虽然利润率进一步降低，但是万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%，与2012年历史最高位持平。
（四）发展能力分析
净利润的增长幅度较2012年下降了10个百分点左右，营业利润较2012年下降了15个百分点左右，说明企I的利润增长幅度回缓，已度过高速增长期，进入平稳发展期。
四、万科发展建议
（一）为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入；充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。
（二）万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。
（三）在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要高度重视现金的管理。
（四）做好财务预算和计划，严格控制各项费用支出，逐步降低建筑成本，提高营业额和营业利润。
（五）政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，万科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。
参考文献：
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作者简介：
房地产公司财务指标分析范文第6篇
近年来数据挖掘技术是数据库方面的研究热点，很多领域已经开始运用于实际中。数据挖掘技术有利于企业的财务诊断，对企业财务风险的降低作用巨大，是一种基于人工智能和统计学及数据库的商业信息处理技术，从财务数据中提取提炼并自动进行分析，做出总结归纳，提出相关解决办法，从而帮助企业管理层做出市场战略策略，有效地降低其做出的战略的风险。财务数据是企业财务运行的基础，也是财务风险的来源之一，运用数据挖掘技术对财务数据进行诊断分析，能够从中找出企业存在的财务问题，提出有效的财务风险预警措施而帮助企业稳步经营。因此，数据挖掘在财务诊断中，无论在理论上还是实践上，都应有其重要意义。
二、应用数据挖掘财务诊断体系构建
（一）应用数据挖掘财务诊断体系流程 数据挖掘是基于财务比率分析、杜邦分析等模型而运用于财务分析、预警及决策中，并进行财务诊断。故财务诊断不仅是对财务报表的分析，而且以系统的角度将财务诊断分为诊断数据系统、财务专项判断、财务预警系统、财务决策系统四部分。
财务诊断系统分为三个阶段，分别是：数据收集阶段、分析诊断阶段、形成报告阶段。图1为应用数据挖掘的财务诊断模式及流程示意图。
从图1可以看出，数据收集阶段包括收集非财务辅助数据、三大报表数据、财务指标数据。运用XBRL具有实时标准性，可以有效减少录入转换时间，具有针对性、实用性，可以更高效地表达数据的内容及意义，提高了财务诊断的效率及精确度。分析诊断阶段主要是将收集的数据进行专项判断，通过XBRL与财务指标进行对比分析，再进行财务诊断并作出财务预警和决策。在此阶段中，对目标公司采用遗传算法、回归模型等进行建模，需要选择决策树方法、关联分析等，高效简单地完成数据分析。考虑到了影响企业财务的各种因素，故保证了分析结果具有完整性、实效性。
通过以上的两个阶段的缜密分析便可形成财务诊断决策报告，并将报告方案提交到管理经营系统。决策报告涵盖了数据挖掘的主要判断信息，综合考虑到了企业的财务风险，并通过发现企业现状问题形成解决方案，为企业经营提供了方便。
（二）应用数据挖掘财务诊断指标体系 财务指标体系需要将企业外部和内部环境结合起来考虑，将进行定性分析及定量分析来完成企业财务诊断指标的设计。在财务诊断体系中，构建财务指标体系必不可缺，有效的反映了企业的财务状况，为数据挖掘系统提供了依据。整个诊断体系覆盖方面需要从以下几方面考虑：
（1）内部环境：包括一系列的定性指标，有员工素质（如知识结构、能力结构）、工作环境（主要对员工满意度、员工忠诚度方面考察）、内部控制（包括内部控制组织、内部控制有效性等），通过考察内部环境说明企业的内部控制情况。
（2）外部环境：包括定性指标有经营环境（如经济政策、法律制度、行业发展前景、金融环境等），从宏观角度考察企业经营所面对的外部环境状况。除此之外还有一系列定量指标，包括产品市场（如市场占有率、产品销售利润率、客户满意度等）、社会效益（包括贷款履约率、环境保护指数、合同履约率），定量恒定了企业的销售情况、经营业绩。
（3）财务活动：主要包括筹资活动（有财务风险、支付能力、资本结构、资本成本等）、投资活动（包括投资收益、投资风险、资产利用率等）、经营活动（如盈利能力、经营风险、资产营运能力等）、分配活动（如股利支付率、自由资产增长率、资本金增长率）等定量指标，有效地考虑了企业经营活动中的效益及存在的财务风险。
财务指标的获取较为容易，能够客观地反映企业经营状况及风险水平，且可以预测企业未来的经营水平及竞争力。故选取财务指标需要考虑可操作、全面性、灵敏性、协调性、相关性、可比性六大原则，如此分析的结果才有助于企业做出合理的投融资决策。
三、案例分析
本文以GA房地产公司为实例，进行财务诊断中的数据挖掘演示。GA公司是一家上市多年的以房地产为主业的综合性集团公司，主营业务有房地产开发与运营，建材装饰，建筑施工，物业管理，房地产咨询等。对GA公司进行财主争端的目标首先是确定其经营现状及风险程度，其次对其投资决策提供参考依据。主要步骤如图2：
（一）数据收集 本文利用XBRL语言对GA公司自2002年到2012年期间的半年报原始数据进行收集和筛选，并将其中相关性较高和负相关的财务指标剔除，如流动比率、资产收益率等，以避免信息重叠影响准确性，保留下来十七项财务指标构成GA公司财务诊断的指标体系，节选部分如表1：
（二）分析诊断
（1）聚类分析。结合前述研究基础，因GA公司数据量相对较少，本文采用较为快速、适合混合字段和数据集合的两步聚类方法进行分析，按GA公司的发展阶段划分聚类，设定聚类数最小为2，最大为15，根据处理数据和GA公司经营管理信息划分出2002年至2007年和2008年至2012年两个聚类。建立两步聚类模型。
（2）财务初评。初步判断GA公司目前财务状况比较稳定，可通过投融资加快企业发展。模型数据显示对GA公司发展最重要的主要指标有固定资产周转率，资产负债率，存货流动负债比率，流动资产周转率，资本充足率，净资产收益率和债务资本比率。
（3）财务预警诊断。首先，确定对GA公司进行数据挖掘的目标需求为识别其经营财务状况。自2002年至2012年筛选出的共21组数据，17项指标进行分析，识别出财务状况良好的年份和它们的经营财务特征，如该年的盈利能力如何，现金流如何等。其次，选择Clementinel软件将以上数据输入模型，运用决策树规则对目标变量――各年的财务状况进行数据挖掘。本文采用经典的财务预警模型――Z值模型作为财务状况综合评分的依据。鉴于数据有限，本文将Z模型据经验值加以划分：Z>300，充盈，财务状况良好；80
（4）建模分析。鉴于GA公司数据有限，在分析设置时需选择“使用推进”和“交互验证”，以提高分析结果的准确度。然后建立C5.0预警诊断模型。运行模型决策树的显示的结果，将根据Z值评分设置的危险、困境和正常三类状况进行了分类，首先按照第一重要字段即带来最大信息增益的“每股收益”字段分为两个节点，经不同规则路径显示数据。在数据重叠部分，又经次重要字段“固定资产周转率”进一步分析确定，最终达到100%准确度的分析结果。另外还可导出散点图来更直观地对比这两个指标对GA公司财务状况的贡献程度。
（5）结果应用。以上结果一方面可知GA公司应在财务管理中注重每股收益的管理，积极通过融资等方式提升税后利润，提升股东所有者权益。GA公司固定资产以实物为主，因此变动幅度不会很大，以维持现状为主即可。
（三）决策诊断 依据以上分析结果，以下对GA公司融资决策加以诊断分析。本文将运用关联规则当中的财务决策分析理论，使用Clementinel 2.0的Apriori算法生成频繁项集，再据此生成关联规则。本文自两大证交所数据及调研样本中选取30家与GA公司主要财务指标类似的成功融资公司作为关联分析的样本集，汇总出7种可选融资渠道项集，如表3所示：
30家样本公司的融资偏好如表4所示：
融资分析中的数据处理与前类似，需要根据“类型”节点进行实例化处理。本文按T/F的二分类变量设置类型，建立Apriori运算模型。为保障运行结果的有效性与代表性，将最小置信度设为50%，支持度为10%，运行模型，步骤同上。运行结果就适合GA公司的成功率交稿的一种、两种及三种融资渠道给出多种最优组合方案，为GA公司融资活动提供了数据指导。
（四）提交报告 最后，在上述预警诊断与决策诊断的基础上，形成预警环节与决策环节的结论性诊断报告，提交给管理者作为管理决策的重要财务依据。同时，要不断对上述分析进行后续的跟踪反馈与调整。
房地产公司财务指标分析范文第7篇
关键词：财务风险；偿债能力分析；
陕西安德房地产开发有限公司地产随着改革开放的深入发展和中国特色社会主义市场经济的日趋完善，我国房地产行业逐渐呈现出一种活跃发展的势态。比如当下的"房地产热"等虚拟经济繁荣的现象广泛存在。由于我国的房地产企业起步较晚、缺乏雄厚的基础、规模较小， 企业运行没有实现其一定的标准， 与国外房地产业比相差程度高。同时又受国家宏观政策调控影响， 国际经济变动的影响，金融政策的严格控制， 使得我国很多房地产企业存在一定的财务风险，这是企业生存发展需要迫切解决的现实问题。
本文以企业财务风险管理理论为基础，通过理论与实际相结合的原则，以陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司为例，通过分析其偿债能力，制定其财务风险的防范措施，并得出有一定意义的结论和建议。
一、财务风险的概念
（一）财务风险的概念
财务风险是指企业受多种不确定因素的影响，未能实现其预期的收益，从而产生损失的可能性。狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险， 是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。[1]
（二）财务风险的基本类型及其影响因素
1.财务风险的基本类型
企业的财务活动是一个完整的系统，其包括融资、投资、资金回收、收益分配这四个环节，在各个活动环节都可能会产生风险。因此，财务风险也是个综合性较强的概念。首先，财务风险也同样涉及到了该企业资金运动的各环节、该企业内部的各方面以及该企业环境中的各因素。其次，企业中的其他风险，如政策风险、经营风险等，其影响的效果最终也同样会归结到该企业的财务成果上。 因此按照财务活动的具体内容，财风险主要由融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险等构成。
2.财务风险的影响因素
财务风险的概念及类型决定了影响财务风险的因素是多种多样的。只有了解了影响财务风险的因素，才能进行合理调控，从而使财务风险降到最低的合理范围内。而对于房地产行业，一般的影响因素有以下几点。
（1）企业是否有合理的融资结构，是导致企业财务风险的重要影响因素之一。不合理的融资结构会带来较大的资金成本，导致负债过大，带来财务风险。
（2）是否有合理谨慎的拿地制度也是影响财务风险的重要因素之一。不合理的拿地政策会导致过多资金冻结，使资金无法在短的时间内带来收益。
（3）财务风险同样受产品结构影响。产品结构多样化，可以促进销售，利于资金循环，从而分散风险。
二、陕西安德房地产开发有限公司地产以及房地产行业的财务风险现状
（一）企业背景
陕西安德房地产开发有限公司地产的总称是陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司，成立于1984年，总部位于深圳。它是以集中销售、租赁、物业管理为一体，物业品种齐全的大型房地产开发集团。陕西安德房地产开发有限公司地产是一个典型的资金密集型行业，对于一个房地产企业来说，健康的资金链相当重要。但是由于我国的金融市场发展落后于形势的发展，房地产行业过多依赖银行贷款，筹集资金的途径有限等问题， 使得房地产行业的资金状况一直处于临界状态。目前，政府为了控制房价过快增长， 推出一系列宏观调控政策， 对各大银行均收紧了房地产贷款限额， 很多房地产企业面临着较大的压力。
（二）目前房地产行业财务风险现状
2010年， 随着我国房地产市场调控的加深， 房地产市场已有回归常态的趋势， 对房地产企业资金链的影响主要体现在资金筹集、资金使用以及资金回收三方面。
1.资金筹集--融资全面收紧
受我国宏观调控政策的影响， 房地产企业筹资渠道全面收紧， 银行贷款限额收缩， "定向宽松" 政策限制资金流向房地产开发企业， 资金来源结构变化明显。主要表现在： 企业自筹资金比重有所增加， 国内贷款所占比重下降， 利用外资比重明显下降。在国内融资困难加大的情况下， 借助海外融资将是房地产企业缓解融资困境的有效途径。外资的使用将减小我国房地产企业受宏观政策调控的影响， 也有利于企业管理的升级创新， 因此我国房地产企业应积极拓宽外资的融资渠道， 提升资金管理能力。
2.资金使用--面临土地价格高压
在房地产开发成本中， 土地费用、各种税费等土地成本比例达四成左右， 是房地产项目开发中最主要的成本， 其不确定性也是最大。房地产企业在2009年、2010年拿地迅猛，但地价较高。在严厉的房地产调控政策下，房价涨幅明显速度变慢， 部分地区房价下降， 市场成交量持续低迷， 房地产企业资金筹集受到很大限制。另外财政部、 国土资源部等五部发文加强土地出让管理， 规定缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不低于5 0%。 如果这一政策严格执行， 之前进行土地储备的房地产企业将面临巨大的资金压力。
3.资金回收--楼市交易惨淡
房地产市场受限购、限价政策以及房产税区域可能扩大的影响， 房价下降期望逐步加强， 市场观望态度进一步加重， 市场成交量下降。2011年房地产市场成交量为940万平方米， 同比下降1 0%， 房地产企业的销售房子可以直接拿回的资金受阻， 其资金状况面临巨大挑战。因此，降低商品房库存、促进销售、加快资金回笼， 成为房地产企业的重要任务。
三、陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险分析
（一）陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险形成原因
陕西安德房地产开发有限公司地产企业开发实行的是资本金制度，但是在企业开发的初期阶段以负债开发为主，自有资本比例相当低。大量的开发资金来源于银行贷款。如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期的经济收益，公司将无法归还所欠的债务。当前，我国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、预收款以及外资投入，企业可自由支配且无需偿还的资金较少。这就使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率高，承担利息费用高，资金周转余地小。这是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因[2]。
（二）陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险分析
本文从偿债能力入手，通过计算分析营运资本、速动比率等数据，从而对该企业的财务风险进行分析。企业偿债分析的内容受企业负债的内容和偿债所需资产内容的制约，通常分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析[2]。
1.从短期偿债能力分析
短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力。资产的流动性、流动负债的规模与结构等是影响短期偿债能力的主要因素。[3]
（1）营运资本的计算与分析
营运资本是指公司对于短期资产的投资， 如现金、可转让证券、存货等流动资产。净营运资本是指流动资产减去流动负债的余额。[4]在静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的营运资本说明其有一定的偿债能力，因为其流动资产抵补了流动负债后还有一定剩余，即37，106，336，746.00元。从动态上分析：该公司的短期偿债能力与近三年第一季度的营运资本进行对比，可得出从2010年开始到2012年，营运资本年年递增，并且增加幅度明显。从2010年至2012年增加了16，697，560，938元。营运资本之所以增加是因为该企业当期流动资产的增长速度比流动负债的增长速度快。同时，营运资本的增加也说明陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力每年都有明显增强，并且用于日常经营需要的资本也稳步增强。
（2）速动比率的计算与分析
速动比率是指企业的速动资产对流动负债的比率。计算速动比率的关键在于计算速动资产。速动资产就是流动资产减去存货的差额。速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。通常，如果速动比率为100%，就说明企业有偿债能力；相反，如果速动比率低于100%，就说明企业的偿债能力不强。因此，该指标越低，企业偿债能力越差。但是如果该指标过高，则说明企业拥有了过多的货币性资产，也就意味着失去了一些较好的投资及获利机会。其计算公式为：速动比率=（流动资产-存货）/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与近三年来第一季度的速动比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，速动比率年年递增，并且增加幅度很明显。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速动比率之所以增加是因为该企业的期末流动资产中，速动资产规模降低，存货周转加快的结果。但是，从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的速动比率为0.65，远低于企业的安全边际1，说明其偿债能力很低，短期债务存在风险，也可能导致企业陷入财务困境。
（3）现金比率的计算与分析
现金比率是通过计算企业现金类资产与其流动负债之间的比率，来衡量企业资产的流动性。通常在企业的流动资产中，现金及其等价物的流动性是最好的，可以用于偿还企业的短期债务。由于现金比率是量度所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此，用现金比率来衡量企业的偿债能力是最为保险的。其公式为：现金比率=货币资金/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与三年来第一季度的现金比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，现金比率波动较大，但是总体幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。从静态上分析：企业2012年第一季度的现金比率为0.41，从总体上看还比较高，表明该企业有一定的偿债能力。
2.从长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业长期债务到期时企业盈利或资产可用于偿还长期负债的能力。长期偿债能力分析对企业债权人、投资者、经营者以及与企业有关联的各方面等都有极其重要的意义。因此，一个企业具有良好的长期偿债能力其财务风险也会较小。
（1）资产负债率的计算与分析
资产负债率是综合反映企业偿债能力，尤其是反映企业长期的偿债能力的重要指标。它也是指企业的负债总额与资产总额之间的比率。其计算公式如下：资产负债率=负债总额/资产总额。资产负债率同时指企业资产总额中债权人提供资金所占的比重，也可用于反映债权人发放贷款的安全程度。对于企业来说，资产负债率为50%为合适，这样利于风险与收益的平衡。如果指标大于了100%，说明该企业已经资不抵债，可以视为达到破产警戒线。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同时越来越偏离了50%。说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有较为减弱，从而使财务风险有增大的趋势。
（2）净资产负债率的计算与分析
净资产负债率是指某企业的负债总额与所有者权益总额之间的比率。可以用来反映总资产结构的指标。如果某企业的净资产负债率过高，说明企业负债过高。从企业的所有者和其经营者的角度看，如果该指标过低，则不利于扩大生产经营规模以及取得较好的财务杠杆收益。因此，适当的负债经营也是有益的。一般会认为净资产负债率为100%最为合适。从静态上看：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的净资产负债率为2.37，远高于100%，表明所有者权益对所负债可偿还的保证程度较低，这样债权人就较不安全。从动态上分析：该企业的长期偿债能力与近三年第一季度的净资产负债率进行对比，可得出从2010年开始到2012年净资产负债率年年递增，增加幅度较为明显。2010年到2012年增加了0.85，但明显偏离了100%。从此角度看，说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有明显减弱，从而大大增加了财务风险。
（3）长期负债率的计算与分析
长期负债率是分析该企业的长期偿债能力的重要指标之一。通过企业的非流动负债与非流动资产之间的比率来进行计算。长期负债率越低，该企业的长期偿债能力就会越强，这样对于债权人来说，其安全性也就越高了。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力与近三年来第一季度的长期负债率进行对比，得出从2010年开始到2012年，长期负债率持续上升，增长幅度明显。尤其是2012年，由于非流动负债大大增加，而非流动资产却较前年有所下降，因此导致长期负债率明显上升。从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的长期负债率为3.14，较为偏高。从此角度看说明其长期偿债能力较低，对债权人来说，其安全性也较低。该企业存在不可忽视的长期偿债风险。
四、陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险的控制和预防措施
基于上述财务风险的分析，并结合陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险现状，提出了解决其财务风险的防范措施，同时也可作为该公司应对财务风险的思路：
（一）要合理调节融资结构
陕西安德房地产开发有限公司地产的流动负债以及负债总额等都偏大，导致资产负债率等比率过高。这样会带来不容忽视的财务风险。由此可看出，造成陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险最主要的原因便是资金压力。据资料显示，陕西安德房地产开发有限公司地产将商业地产定位于"城市区域综合运营开发"，导致每个项目所需要的资金量很大。因此要合理地调整融资结构，合理减少负债，从而降低目前的资产负债率，使其尽力保持在50%，从而减少财务风险。此外，陕西安德房地产开发有限公司地产还应该寻找一条不同的融资渠道，来摆脱困局。如果按其计划，能够顺利在香港上市的话，港股融资渠道众多，可使用的工具包括发行债券、可转换债券或者股权融资，任何时候只要股东同意或有人愿意购买就可以集资，而在A股上市的房地产企业因房地产调控则无法进行再融资。通过以上调节，使其融资更加合理，从而减少财务风险。
（二）进行战略性转移
陕西安德房地产开发有限公司地产从去年已经开始进行战略转型，分拆商业地产，将商业地产业务整合到招商商置进行运作。做大做强商业地产是招商地产的一个重要的战略方向。这是非常好的趋势。此外，陕西安德房地产开发有限公司集团的支持和强大背景，是陕西安德房地产开发有限公司地产今后发展的最大优势。在招商集团的帮助和支持下，企业可以获取一些更好的资源。对企业未来的业务增长和利润增长有推动作用。同时结合产业协同，尤其在产业方面进行相互协同，获取更多土地资源。这在某种程度上来讲，也会给招商集团公司带来更好的竞争力。这样进行战略性转移，寻找新的机遇，更好地发展强大企业。
（三）合理开发土地以及加大营销的力度
每个房地产公司都要开发土地，这是公司维持生产的主要行为。面对财务风险，陕西安德房地产开发有限公司地产应该要采取更谨慎的开发政策。譬如像四线城市，地价相对较低，是一个不错的尝试。同时也要尽量保证拿下来的地块具有抗风险的能力，要有很好的创造效益的能力。同时还要更有效的发扬陕西安德房地产开发有限公司地产在全国老客户的资源，扩大销售业绩。过去陕西安德房地产开发有限公司地产过多地将重心放在一二线城市以及高端产品。今后应该有所调整，进行结构性的转变，适当地考虑三四线城市和大众化产品，从而提高销售量，加快资金循环，更好地应对市场。
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[13]刘淑莲.公司财务管理[M].北京：中国财政经济出版社，2009.
房地产公司财务指标分析范文第8篇
【关键词】基本分析；股票；政策；实战；应用
基本面分析是指通过对影响证券投资价值和价格的基本因素如宏观经济运行状况、行业结构、上市公司业绩、国家的政策法规等进行分析，评估证券的实际价值，为投资者的投资决策提供依据。从基本分析角度出发，影响股价的因素主要包括宏观经济因素，行业因素、以及上市公司本身的因素。选择基本面较好的股票投资，无疑是走好投资的第一步。
一、宏观分析在实战中的应用
宏观分析主要包括宏观经济因素分析和宏观非经济因素分析两方面。宏观经济因素分析主要从宏观经济指标和宏观经济政策两方面分析对证券市场的影响，如GDP、通货膨胀率、利率、汇率以及货币政策、财政政策等的变化都会影响证券市场价格；宏观非经济因素主要是通过影响宏观经济来影响证券市场价格的，如政局的变动可能引致经济的改变，从而影响证券市场价格，战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致证券市场价格变动。在证券投资领域中，只有把握住经济发展的大方向，才能把握证券市场的总体变动趋势，作出正确的决策。
首先，从政策对股票市场的影响看，2009年针对房价增涨过快的现象，国家多次采取措施来抑制投机以控制房价过快增长，使得2009年下半年房地产股价一直处于下跌状态。尤其2010年以来，国家加大了对房地产行业的政策管制。2010年1月10日，国务院出台了“国十一条”，之后房地产股就不再出现大涨的趋势。
2010年9月29日，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国家有关部委分别出台五条措施，被业界称作“新国五条”；2011年1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，提出了“国八条”。4月13日总理主持召开的国务院常务会议上提出要不折不扣落实房地产调控政策。国家频繁的出台了这一系列整治房价过快增长的政策，对房地产股产生了严重的负面影响，每一次调控措施出台后都会引起地产股明显的下跌，从而使一直处于较好涨势的地产股价格出现了连续的跌势，以至于2010年下半年至今，房地产股一直未出现较好的涨势。
其次，央行近两年提高存款准备金率和加息的举措也对股市产生了较大的影响。从2010年截至2011年5月4日，央行共九次上调存款准备金率、四次加息，其主要目的是抑制日益加剧的通货膨胀，这也直接影响到了股票市场。上调准备金率和加息会使得银行发放的贷款减少，对金融板块来说是利空。加息也引起了购房需求的减少，使得房地产公司效益降低，引致房地产股价格出现了一定程度的下跌。由于金融、地产等权重板块的持续下滑，使得上证A股和沪深300指数成分股整体静态市盈率下降，从2010年10月至今，大盘也跌了几百点，这主要就是经济通胀以及频繁加息政策密集出台引起的。如果通货膨胀状态好转，经济发展态势走好，股票市场就可能迎来一段表现不错的行情。总体看来，随着通胀压力加大以及在利率和准备金率政策双管齐下的影响下，我国股票市场短期来看，将处于以震荡为主的状态。
二、行业分析在实战中的应用
从证券投资分析的角度看，行业分析主要是界定行业本身所处的发展阶段以及在国民经济中的地位，同时对不同的行业进行横向比较，为最终确定投资对象提供准确行业背景的分析。行业分析的重要任务之一就是挖掘最具投资潜力的行业，进而在此基础上选出最具投资价值的上市公司。
一般来说，如果一个行业是符合国家发展方向、国家政策扶持的行业，那么它的前景比较看好，该行业未来的股票价值也相对高；如果一个行业的发展受到国家的抑制，那该行业的股票价格走势不会太好。行业分析主要从行业结构、行业景气、行业生命周期和产业政策等方面来分析。
中国的生物制药产业起步较晚，但在近些年仍旧取得了飞速发展，产业结构日趋合理化。随着行业整体技术水平的提升以及整个医药行业的快速发展，生物制药行业作为朝阳行业也是医药行业中最具投资价值的子行业之一，具备较大的发展空间。
首先，政策支持对该行业发展形成有利支撑。2009年政府出台了新医改方案，随后相继出台了许多配套文件，并将在三年内（2009-2011）投入8500亿元。2009年5月13日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会议认为，要以生物医药、生物农业、生物能源、生物制造和生物环保产业为重点，大力发展现代生物产业。这一系列利好政策都极大的促成了生物制药板块的不断上涨，2010年生物制药板块就取得了比较好的投资回报。
其次，医疗卫生水平的提高有利于生物制药行业发展。随着诊断在医学及其他方面重要性的增强，分子诊断药物行业也面临良好的发展环境，近年来某些恶性传染病的爆发对传统疫苗行业发展起到有利支撑而新型治疗性疫苗则为行业的快速发展注入新的活力。2009年6月份甲型H1N1型流感蔓延到我国，我国政府迅速展开预防整治措施，积极鼓励研制生产甲流疫苗。鼓励研发创新疫苗的举措迅速营销到了生物制药行业的发展以及其股票态势，从8月27日至31日，国内3家甲流疫苗生产企业华兰生物、天坛生物、海王生物连续三个交易日收盘价格涨幅累计超过20%，并一度出现停牌。在新医改推进、甲流肆虐的背景下，2009年医药股表现非常乐观，在132支医药股中，剔除11支09年才上市的新股和11支业绩差的ST股，有50余支医药股涨幅翻倍，其中海王生物涨幅超过400%，排名第一。医药指数在2009年11月份创出新高，超越大盘6000点时的估值水平，生物制药类的企业作为医药股的新兴主力，业绩更是有了很大的改善，股价也必然随之上涨。
三、公司分析在实战中的应用
公司面分析主要包括公司管理层分析和财务分析两方面。通过对这两方面的分析增加对公司的了解，进而判断该公司的投资价值。一般来说，公司基本分析着重于对公司经营管理能力和盈利能力两方面；公司财务分析着重于财务指标的分析。
公司管理方面的状况直接影响到其在市场上的竞争能力以及盈利能力。管理层行为的理性与否直接影响公司的未来走向。一般而言，在选股时我们注意看该上市公司的管理人员的管理创新能力、工作经验、专业技术能力等。一家良好的上市公司通过理性的投资取得较高的投资回报率，那么该公司的股价也会相应上升，利润回报日益增加，使得公司发展前景更加广阔。例如，苏宁电器，2004年7月21日上市。在管理者有效的管理下，苏宁电器通过细化市场定位、变联营为自营、推出自主品牌等一系列的创新，引领家电连锁营销新的变革，继而成为中国家电连锁零售行业的龙头和先锋，更是当之无愧的行业标杆。2008年半年报显示，2008年1-6月份，苏宁业绩继续保持稳健快速的增长，公司实现营业总收入259.19亿元，其中主营业务收入251.43亿元，比上年同期增长39.41%；实现净利润11.01亿元，比上年同期增长70.36%。经过多次派息、送股后，从2004年7月21日上市开盘价为29.88元一直运作到了2008年的74.84元，后期涨势依然喜人。苏宁电器具有高成长性和资本扩张的能力，2009年中国连锁百强榜苏宁电器位居第一。苏宁电器凭借优良的业绩，苏宁电器得到了投资市场的高度认可，是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。
在公司财务方面，通过对其资产负债表、利润表和现金流量表进行分析，从中提取有利于投资决策的信息。通过分析价值性比较高的财务比率指标来探究其盈利能力、偿债能力、投资收益等。公司盈利水平的不断提高，自然伴随着投资者收益的增加。一般而言，市盈率较低者比较高者的投资价值要高。例如，山东黄金，2008年动态市盈率仅12倍，09年市盈率为10倍，具有较高的投资安全边际，因此，这两年山东黄金发展趋势一直比较好，2010年全年业绩仍然处于持续增长状态，以至于其股票达到了历史最高值81元以上。上半年实现销售收入173.7亿元，同比增长68%；实现利润总额8.17亿元，同比增长19%；实现归属于上市公司股东的净利润5.72亿元；同比增加17.8%；基本每股收益0.40元；同比上升17.65%。虽然2010年山东黄金的市盈率较2008年和2009年增长了很多，但其发展状况仍被看好。
以上是我对基本面分析在实战中应用的一些见解，希望借此可以为投资者提供一些有价值的投资建议。当我们进行投资决策时，不要一味的跟风、听小道消息，这些并不能为我们带来切实的投资回报。只有通过对基本面进行全面的分析，抓住要点，对某一行业或某一只股票进行精确的判断与分析，才能做出良好的决策方案，进而取得更高的收益。
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