房地产近期的走势分析
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房地产近期的走势分析范文第1篇
A股是最难投资的市场
在跌宕起伏的全球金融市场里，曾军认为A股是其中最难以判断和捕捉的市场，也是全世界最难投资的股票市场，原因依然是制度问题。
曾军分析认为，监管机制仅对上市公司和投资者中的弱势群体有效，而投资者利益仍然得不到充分的保护。同时，A股不具备可供企业长期成长的文化、法律环境。且资本管制使资本不能在全球市场自由流动，只能囤积于国内的房地产和股票投资，由此造成了股票和房地产被进一步高估。
“这些因素最终导致国内证券市场80%左右的投资者已基本放弃了宏观趋势判断，而专注于更容易理解和把握的个股进行长期投资。”
在谈及如何去应对长期大震荡的A股市场时，曾军表示投资者必须对困扰和阻碍国内市场投资回报的因素有清晰的认识。“既然不能选择市场，那么构造一个具备长期持续盈利能力的投资体系是基础和必须的工作，如建立从企业分析、行业研究、趋势判断相结合的包含多重安全边际的决策体系、制定风控制度等。”
投资A股还需揣摩政策动向，难度可谓“全球第一”，在海外市场仅需判断经济状况和基本面往往即可“十拿九稳”。“80%基本面+80%政策面，按概率的计算可得出64%的成功概率，而在海外市场仅基本面这一项就可取得80%的胜算概率。”
别因噎废食
对于近期市场在多重利好因素刺激下的反弹，曾军认为目前A股市场走势分析可围绕两条主线展开。第一条主线是市盈率和GDP增速的关系。目前，道琼斯指数的市盈率约为13倍，对应美国GDP每年3%的增长，而沪深300指数的市盈率约为12倍，却对应每年约8%的GDP增长率。
“不难看出我国的GDP增速是美国的2倍以上，但市盈率却比美国还低，这本身意味着A股存在估值修复的需要。”
曾军说，我国资本市场投资品种仍很有限，在房地产市场投资严重受限的情况下，资金仍将不断流向股市。因此，沪深300指数的市盈率也将修复到20倍左右的历史水平。
第二条主线是银行股的估值修复有望推动大盘上涨。目前银行股的市盈率为6.5倍左右，市场所担忧的地方债问题也在逐步得到解决，后市将迎来银行股的估值修复。由于银行股在股市中占有较大的比重，因此大盘也有望随之上涨。
针对坊间对大盘走势的众说纷纭，曾军认为，带着悲观情绪的投资者切不可因噎废食：“好比你说这件衣服我不喜欢，那么我就不穿衣服了。这样的思维完全偏离了问题的本质。” 投资者应更多地去探讨如何创造一个真正公正、公平、公开的证券市场，让更多成熟的机构投资者入市去加速证券市场投资理念的转变。
投资者要学会风控
近20年证券从业经历的积淀，不仅给了曾军丰富的金融市场趋势判断和金融衍生产品交易经验，也令他树立了强烈的风控意识。
“外汇交易员的经历对我日后从事投资的帮助很大，一方面培养了宏观思维，对宏观趋势的判断极为看重。另一方面，外汇交易杠杆有时候高达20倍，一个外汇交易员能否成功很大程度上取决于风险控制水平。”
风控是投资管理者最需要重视的关键，股市在3000点时的风险并不一定小于5000点，“因为股指处于3000点时对投资者的伤害可能更大”。他表示，价格本身就隐含了风险系数，在资本市场安全永远比利润更重要。而宏观判断和趋势投资是所有投资风险控制的第一道关口，只有判断对了宏观趋势，才能够把握股市的大方向。
经济会触底反弹
之所以对2012年乐观，原因是2012年的主基调是稳增长，这在准备金下调、减税赋和汇金增持等举动中都发出了同样的信号。“通胀将不是2012年的主要矛盾，货币政策会比2011年要宽松，因此经济在今年的第一、二季度触底后反弹。”
房地产近期的走势分析范文第2篇
【关键词】房地产；宏观调控；经济政策；走势分析
国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。
1. 我国房地产市场发展现状
虽然我国房地产市场保持了年均超过20%的增长速度，依然难以满足不断增加的需求，房地产市场似乎一直处于稀缺的卖方市场状态。原因主要有两个方面：第一，我国社会经济持续快速的发展，使得人们的收入水平也随之不断提高，此外，城市化进程的加快以及人口的增加，各种合力形成了对住房巨大的刚性需求；第二，房地产自身很强的投机性已经使之成为重要投资品，在预期房价上涨时，投资和投机需求快速进入市场。当前，这种投资和投机已经过度，推动房价非理性的快速飙升，房价的增长速度严重超过了经济和人民收入的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期福布斯已将房产泡沫列为全球六大资产泡沫第二位，其中包涵的风险不可小视，国家政府对此应引起足够的重视。
当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高；二、房地产开发结构失衡，有效供给不足；三、房地产市场秩序混乱；四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。
2. 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
2.1 财政政策调控对房地产市场的影响
财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。
2.2 货币政策调控对房地产市场的影响
货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。
首先，存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，减少各商业银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。其次，再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，影响房地产市场投资者的资金流动，从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求，从而对房地产贷款等进行控制，收紧银根，抑制房地产市场的过热发展，进而对房价进行间接调控，从而为人民解决相关的民生问题。
2.3 行政政策——限购令
合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。
3. 未来政策走势的初步判断
3.1 调控效果将显现
中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投机/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。
3.2 经济因素干扰调控
国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。
3.3 调控难以长期持续
尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。
4. 房地产企业的应对措施
4.1 根据资金供应状况，适度调整发展战略
由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。
开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
4.2 慎重选择开发项目，注意控制风险
房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。
4.3 开发适销对路产品，规避市场风险
我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。
总结
总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。
参考文献
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房地产近期的走势分析范文第3篇
Abstract： With the steady development of China's economy， the real estate market has rapid development. House is the rigid demand for residents. The change of housing price affects people's heart. Therefore， the study of housing price and land price has important practical significance to improve the living standard of the residents and coordinate the healthy development of the economy.
关键词： 大学城；房价；地价；研究报告
Key words： university city；housing price；land price；research report
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）36-0008-04
0 引言
随着中国经济的稳定发展，中国房价持续处在高位，其影响因素也是错综复杂。自二十一世纪以来，房地产投资增长迅速，房价也随之上涨。中国各地商品房房价一涨再涨，地价作为房价的一个重要组成部分，其上涨是推动房价上涨的主要因素。同样的，房价在受到市场这双“无形的大手”的推动下，通过一定的传导机制也影响着地价的变化。而人们对住房的需求属于生产资料消费需求，是维持生存的必要条件。而引起房价变动因素较多，因此，我们着手对房价与地价进行研究，对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。
1 对象与方法
1.1 对象江宁大学城内7个小区一年之内的房价走势（按月平均），见图1。
1.2 调查方法
①调查采用抽样调查，随机选取江宁大学城内七个不同的小区的房价和取得地价，以及江宁大学城房价的均价作为样本；
②期间为2015年10月至2015年9月；
③辅助调查中有问卷调查，为了获取人们对大学城房价地价变动的看法；
④总计发放问卷80份，收回问卷80份，其中有效问卷80份，有效回收率为100%；
⑤根据回收的样本数据，进行统计学处理分析。
2 调查结果
2.1 江宁大学城近一年房价回归方程（表1）
根据（图1）图像趋势，由于统计期间为近一年，是短期变化，可近似视作直线变化来测算，此处采用最小二乘法。
假设t坐标为时间，假定2015年10月为1，每增加一个月t增加1个单位；P坐标为房价，单位是元/m^2
设：Pc=a+bt
a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）
将a、b带入直线趋势模型中得出的江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）
以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t
2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数（表2）
测算方法：？籽XY=■
公式中Cov（X，Y）为X，Y的协方差，D（X）、D（Y）分别为X、Y的方差（X为每月江宁房价，Y为每月小区房价）。
2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价（表3）
3 调查分析
3.1 房价与地价的变动影响
①房价的基本组成是，房价=地价+建筑物价格，它是房地产经济的一个重要指标，也是房地产市场运作和配置资源最为关键的调节机制。
②地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。在我国，由于土地不允许自由买卖，所以地价也指出让一定时期内的土地使用权的对价。
③房价与地价的变动在无外界干扰的情况下基本趋于一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用。
3.2 数据分析
3.2.1 江宁大学城近一年房价
根据（表2）数据显示，随着月份的推移，江宁大学城在近一年房价逐月递增。我们小组利用最小二乘法数学建模求出江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t （2015年10月时t=1）。也就是说，在我们组最初统计的2015年10月江宁房价就达到了13841.3元/m^2，每个月江宁房价就会上升393.94元/m^2。为了方便数据比较分析，我们小组以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t。由此可见，江宁房价并没有南京整体房价长得多。
3.2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数
根据（表3）显示，江宁大学城各个小区房价变动几乎与江宁大学城房价变动趋同。为了更有说服力，我们小组随机抽样了江宁大学城7个小区，利用资本资产定价模型中测算相关系数的方法计算出这7个小区和江宁大学城总体房价的变动的变化趋势。结果显示，相关系数最低的方山熙园也达到了0.70，相关系数最高的东方龙湖湾和文博苑更是达到了0.96，其他小区的相关系数情况由表3显示波动并不大。因此，我们小组得出的结论是，整体房价趋势可以表现房价变动。
3.2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价
①根据（表4）显示，江宁大学城各个小区地价大概占房价的50%。其中，楼面地价房价比最低的保利梧桐语是29.40%，楼面地价房价比最高的方山熙园是60.71%，楼面地价房价比均值是48.40%，而全国平均水平大概是33.3%，由表4的数据，我们小组分析出江宁大学城的地价较全国占房价比高出15%左右，集资房楼面地价房比商品房楼面地价房比低。
②我们知道，楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。现在，只需要了解江宁大学城地价的情况，就可以粗略估计出江宁大学城大概的房价情况和变化趋势。但是，也要注意，房价上涨并不能全部归于地价上涨，地价的波动也未必会促使房价波动。
综合分析：由调查数据不难看出，江宁大学城内的房价与地价仍处于持续上涨的趋势，但增长速度相比于南京市的增长速度基本趋同，但根据近期拍下来的高价地块可以推论，若政府不及时出台相关政策控制过高地价成交或限制房价上限，江宁大学城房价在16年10月之后仍会保持一个持续高增长的态势。
江宁大学城内的各个小区房价的变化也与整体房价的变动有着密切的联系，地价上涨推动着房价；外来人口由于难以支付市内过高的房价，将眼光放在了房价较低的大学城地区，从调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。
从地价角度来看，江宁大学城地价在近五年内暴涨近五成，房价也在两年内番了近一倍，房屋的基础设施建设费以及地价作为既定成本，对房价的变化虽不直接，但作为一个必要成本，房价的市场变动时刻影响着房价的变动。
因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。
4 大学生房价和地价的影响因素
一个地区的房价首先决定于它本身的地理位置，所处地区的经济发展水平，交通等。南京的江宁地区，原本位于江北，交通相对于南京其他地区而言相对落后，产业结构简单，经济相对不发达，房价也自然比南京市房价均价底许多。而随着政策，以及地铁1号线的通车，对其房价与地价产生了巨大的影响，近期在2016年9月22日的土拍会上，江宁方山区域紧邻老小区印湖山庄的G61地块地价超2.2万元/平米，成为区域新高价地，根据分析推测，未来江宁大学城方山地区的房价可能达到近4万元/平米。
4.1 政策因素
在这个市场经济社会，价格由市场这只看不见的手操控，但房地产这一特殊的产业，由于关乎国民的根本生活，关乎着国家经济的基础，以及近年来出现的不正常快速的房价上涨情况，相关政策也就随之而出台，对房地产市场进行调控。
“去库存”是今年楼市政策的主基调。各地一季度纷纷出台鼓励去库存的系列措施。虽然政策的落地需要时间，但各地纷纷跟进“去库存”，至少说明在供给一侧，楼市有部分供大于求的现象。作为楼市“四小龙”之一，南京房价自今年上半年开始开启了一波快速上涨，截至2016年9月份，南京二手房挂牌均价达到24108元/m2，同比上涨32.31%。房价的快速上涨，使得购房者加快入市步伐，市面上的优质房源显得格外抢手。
飞速上涨的房价引发了消费者与市场的高度关注，人们对于楼过度火热的担忧以及调控政策的期盼也不断加深。
不可否认的是，调控政策对于房地产市场有着直接的影响。成交量受政策影响巨大，可谓是立竿见影。
①2011年年初的限购令直接把楼市成交量推进谷底。
②2013年年底“宁八条”二套房首付提至7成，再加2014年3月出台“宁七条”控制房价，让2014年整年成交低迷。
③从2014年年底到2015年整年，从取消限购令到营业税改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降准降息，一系列政策导致南京楼市的十八连涨。
2016年下半年，南京更是出台了最严厉的限购措施，规定本市二套房家庭不得购房，一度引发了离婚潮。
目前看来，南京市场的拐点已经出现，成交量开始下降，库存量呈现逐渐上升的趋势，政策调控已经显示了效果。
4.2 “炒房热”带动“地价热”
“炒房热”带动“地价热”，这个在现今房价与低价问题上，已经是一个非常明显的现象。以江宁大学城为例，方山大学城作为风头最劲的版块当仁不让。近期的金洽会上，江宁高新园区更是吸金200亿投资，引入了11个重大项目。方山大学城本次共有3幅地块出让，其中G66地块为龙眠大道以西、格致路以南的商办混合用地，G57、G61皆为住宅用地。G56地块则相对较远，沿着G53地块最南端的云台山河路，一路向西，大约需要走1、2公里后。G56地块最高限价仅有15965元/平米，是本次出让的九龙湖4块地中唯一没有突破1万9的，是4块地中最"便宜"的一幅地。
从版块现状（九龙湖为例），方山大学城板块整体均价在2万/平米+左右。中粮祥云、中航樾广场，分别以23520元/平米和24450元/平米的售罄价让南京人看见了方山的潜力。九龙湖板块整体均价在2万8/平米+左右，且整个九龙湖板块在售楼盘并不多，且多处于“房慌”状态。有多个楼盘已经断供好几个月了，板块内一房难求。
具体来看，其中主力热盘8盘仅有3盘有少量房源在售，且面积、楼层可选的较小，"房慌"之言所言非虚。其中，最值得一提的要数新城玖珑湖和万科翡翠公园，目前都无房在售且下批房源放风都要卖3万+/平米。最有意思的要属骏景华庭，不仅是九龙湖唯一的在售毛坯住宅，也是板块的价格洼地，但最后一栋房源加推时间一推再推，大半年了还是没有动静。目前，项目最后一栋确定毛坯改精装上市，加之即将到来的土拍大战，房价""成为必然。在如此热销且明显还有很多剩余需求量的版块，土拍结果达到地块最高限价（直逼2万）也并非不可能。此次九龙湖4幅地块的出让，很有可能就将板块推上新的高度！
综上，房价与地价始终始终是相辅相成的。
4.3 周边设施条件
在调查问卷中，江宁地区购房的人们更倾向于选择在高校学区内或地铁附近购房。地铁交通、学区等因素成为人们购房首要考虑的对象。
①教育设施：教育资源质量作用大于学校数量。
教育的地位越来重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。教育资源对周边住宅价格存在正向影响。教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。从整体来看，小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。以江宁百家湖为例，其辖区内的百家湖小学，翠屏山小学的学区房房价都逼近两万。而其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。比如江宁大学城带动了地铁周边市场的发展。
②交通通达度：大学城地区由于新校区的建设和整个城市规划的需要，往往位于城市的郊区等房价较低的地区，广大大学生和居民通往市中心主要依赖的就是地铁，地铁是他们出行最便利、快捷、廉价的方式。
在没有地铁前，到达江宁、仙林要花上一个多小时的时间，地铁一号线南沿线及二号线的开通，使南京真正构成了老城新城“半小时便捷圈”。地铁的开通让人们住的更远，当然，也刺激到这些地方楼市的发展，“地铁楼盘”成为人们关注的焦点。
根据一号线刚刚开通时江宁地区二手房价的走势图，08年1月09年8月江宁房价较为平稳，并有一段短暂的下跌。自09年9月开始，房价呈现波动式快速增长趋势。10年的5月是江宁房价的顶峰，而此时也是南延线通车的时候。在一号南延线建设的3年中，江宁房价翻了整整三倍。江宁地区的房价不仅持续上涨，并且和南京市的平均房价差距越来越小，南京市的均价上涨了大约2000元，而江北地区的房价均价上涨了4000元左右，是南京市均价上涨价格的两倍。
江宁的房价快速上涨正说明了地铁对房价有着巨大的影响。交通通达度往往决定了一个地区的发展前景，对房地产市场而言是一种巨大的推力，大大提高了买房需求，由于投资人和买房者的集中大量购买，房产市场顿时变得火热，市场上有钱买不到房的现象出现，房价在供求关系的影响下，一路快速上涨，也就不难理解了。
4.4 房价和地价的相互影响
从初期调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。
房价与地价上涨趋势基本一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用，此结论与立项初期设想一致。
另外，房价与地价的变化是相互影响、相互作用的，而不是简单的单方向影响。
简单来说，地价的上升会提高房地产开发的成本从而提高房价，这是显而易见的；地价提高后，政府为了考虑到房地产开发商的利益，将会大幅提高容积率，使得分摊到每平方的地价减少，减轻房地产开发商负担，因此高层住宅房增多，刚需提高，导致房价的进一步上涨；而这一轮上涨趋势会被消费者误以为是房价又将上涨的信号，导致人们更加急需要买房，需求进一步被刺激。
因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。
4.5 需求推动
商品房是特殊商品，房价主要由供求关系决定。在中国买房的除了炒楼盘的人和有钱人外，大部分都是普通工薪阶层，买房目的不是为了投资生财，而是简简单单为了满足生存需求。多少人买房是因为孩子要上学，是因为有户籍享受当地福利和住房保障。由数据可知大部分买房人的心里价位维持在一万左右，然接连上涨的房价已经让许多买房者望而却步。
在过去10年时间内，我国的物价大幅上涨，但是涨速远远小于房价上涨的速度。蔬菜大米食品价格大约上涨了4-6倍，也就是说通货膨胀大约4-6倍。但是房价大约上涨了20倍左右。现如今的高房价已然成为一个恶性循环。一方面高房价会迫使普通民众大量贷款来买房，造成一定的经济泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的现在，一路高歌的房价使人们仿佛看到了它可观的稳定的盈利能力，促使人们将更多的资金投入房地产，进一步又推动房价上涨。
5 关于大学城未来房价地价走势分析
5.1 高地价必然推动高房价
随着近日江宁地区土拍频繁爆出高价江宁大学城板块甚至拍出22241元/平米楼面价的天价地块（G61），而其余的地块也大多过万，目前江宁方山大学城板块的整体均价已经达到了2万/平米的水平，所以，我们有理由相信，坐拥方山这样得天独厚的自然资源，又具备地铁1号线以及景枫KINGMO、太阳城等新建大型购物广场，在加上不断涌入的外来人口和应届大学毕业生的住房刚需的江宁大学城，房价快速上涨是必然趋势。按照统计的趋势，来年江宁大学城均价破2.5万几乎已是板上钉钉之事。
5.2 未来政策将主导江宁大学城房价走势
在南京，买房人怕买不到房，开发商却怕抢不到地。这使得本身稀缺的土地资源变得更加紧张。
苏州在今年年中的时候，出台土地限价令，设定了地价红线，按照政府给出的最高限价，最高的一幅地块溢价率为231%，最低一幅地块溢价率为89%。此政策比南京和杭州更为严厉，若超过最高限价，则竞价无效。将熔断机制作用于管控房地产行业，其效果也值得期待。
南京市人大常委会第二十七次会议中，京市市长缪瑞林作关于2016年上半年工作情况和下半年工作安排的报告。他在报告中指出，南京房地产市场风险加大。近日来连续拍出的天价地块也验证了这点，未来南京市是否对严格落实房地价管控标准，设置价格管控线，严控区域楼王，是控制未来江宁大学城房价的关键因素。
6 结语
房价和地价持续上涨已成必然趋势，也是众所周知的现实。对于来自各方面的因素的推动，房价的上涨显得波动但总体是上升趋势。房价与地价的变化是相互影响、相互作用的。无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。本文认为，如今房地产市场的调控，政策的导向才是最为关键的因素，若一味由市场导向，必定会使得房地产泡沫加剧，重蹈美国次贷危机的覆辙。
参考文献：
[1]中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，2001.
[2]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J].社会科学研究，2005（6）：44-48.
房地产近期的走势分析范文第4篇
关键词：自贸区境外融资政策 ；自贸区境外融资模式；美元对人民币汇率；汇率期货；远期合同对冲率风险
DOI：10.13939/ki.zgsc.2015.31.104
一、自贸区境外融资政策及融资模式分析 自贸区境外融资政策及融资模式的分析分为以下两个部分。
（一）自贸区境外融资相关政策解读
近年来，由于在融资成本上显著低于国内市场，国内企业在以香港为代表的境外金融市场开展融资的情况不断增多。其中，以人民币计价的融资成本低于国内1%以上，而以美元等外币计价的融资成本下降的幅度可能更高。因此，国内企业都在寻找如何便利快捷及成本较低的打通境外融资渠道。作为国务院指定的便利跨境贸易和投资的“试验田”，上海自贸区为解决这一问题提供了良好的政策支持，极大地降低了境外融资的操作难度和总体融资成本。详见表1。
从表1可见，自贸区为便利境外融资进行了较为全面的顶层设计：不仅在境外融资资金流入、对外担保和融资租赁等方面，简化审批和外汇管制要求，而且在风险可控的前提下放宽融资额度，拓展业务开展地域，并减少了限制条件。
（二）通过自贸区进行境外融资的融资模式分析
首先，企业不论想在境内或境外融资，都需要满足一定的基本条件，通过自贸区进行境外融资也不例外。基本条件包括：企业生产经营正常，财务实力较强（最好有被市场认可的公开的较高信用评级等级），有可为融资提供担保增信的资产等。下面，表2提出了对应于前述的自贸区政策，国内企业可采取的三种融资模式。
在业务实践中，国内企业操作境外融资的难题不仅在于融资本身，融资资金如何合法合规的回流并在国内加以使用仍是企业最关注的问题，主要原因就是我国目前还没有放开资本项下的境外资金出入。自贸区实现了一定的政策突破，使得通过特定融资模式将境外相对成本较低的融资引入国内成为可能。这对我国逐步探索实现资本项下可兑换具有重要意义。
二、境外融资的汇率风险对冲
由于截至2015年3月末，美联储将利率保持在0～0.25%的历史低位，境外美元融资成本较国内人民币融资普遍低2%以上。所以许多
国内企业对在境外进行美元融资很感兴趣，但近期美元对人民币大幅升值，使企业担心融资到期时的汇兑损失会大幅增加整体融资成本。现将美元对人民币的汇率走势及汇率风险对冲策略分析建议如下。
（一）美元对人民币汇率走势分析
在2008年7月受全球金融危机影响、人民银行事实上将人民币即期汇率定调整至1美元兑6.83元以来，人民币一直保持强劲的升值态势（2014年1月美元兑人民币汇率达到历史最低值6.04）。这一趋势在2014年1月才出现变化并持续波动：2014年1～7月美元对人民币汇率一度连续上升至6.26，8～11月却转跌至6.12，12月至2015年3月再度最高升至6.27，3月20日回到6.21左右。
究其原因，主要是美国在2008年金融危机后，通过量化宽松和超低利率促进企业重组并降低债务水平，同时“页岩气”革命成功降低能源成本和美元贬值迎来部分制造业复苏，及房地产市场触底反弹，信息科技等高新技术行业竞争力依然强劲带来股市繁荣。而我国由于2009年“4万亿刺激”而进入了经济结构调整期，正在推进“新常态”。
但是，人民币相对欧元等主要货币，对美元的走势依然稳健。
图2 2013年4月―2015年3月美元指数与美元对人民币汇率对比
资料来源：
从上图可见，美元对人民币汇率呈窄幅波动，波动幅度为-1.8%～+1.7%，但美元对一揽子货币在这一时间区间内波动幅度较大（-2.8%～+19.9%）且在2014年6月以后一路升值。所以人民币实际上与美元一样，对其他货币均已较大幅度的升值了。
从表3可见在整体经济发展上，中美两国拥有不同的特征。
第一，美国经济各种产业和经济类型占GDP比重基本稳定，1997―2013年变化并不明显。而且美国以服务业为主（占比超60%），其中的子行业“金融和保险”、“房地产”和“专业和商务服务业”等占比较高，而以制造业为代表的工业占比基本保持在20%左右。
第二，我国产业呈现明显的变化趋势：第三产业在2013年（占比46.10%）第一次超过第二产业，且占比仍在不断提高，表明我国已从单一的工业化迈入工业化和服务业共同发展的新阶段。
目前，我国以航空航天、铁路、电气和造船、汽车及机械等装备制造业正在加速追赶以美国为代表的世界先进水平，在高铁等部分领域甚至实现了超越，同时在美国最强的电子信息制造、通信和互联网及相关服务行业，我国以华为、阿里巴巴、浪潮、展讯等为代表的企业，在国家大幅度提高信息安全要求及国内旺盛需求的引领下，在芯片和软件、技术标准等关键领域实现突破。更为重要的是，我国对内采取“新常态”系列政策推进国内经济结构调整，对外以“一带一路”带动亚洲和欧洲等地区加快经济发展，同时金融业对内构建多层次资本市场，推进“利率和汇率市场化”；对外推进人民币国际化，加速贸易结算便利化并逐步开放资本项下的资金流动，竞争力不断提高。
综上，虽然中美两国经济基本面不支持美元对人民币汇率的大幅持续走高，但在目前美联储加息不明朗的情况下，汇率仍可能面临较大幅度的波动，所以必须采取措施预先控制汇率风险，不让意外的汇兑损失（如2%或以上幅度的人民币贬值）抵消境外融资的成本优势。
（二）利用汇率期货/远期合同对冲汇率风险
期货或远期合同是标准化的、可用于锁定未来一定时间汇率水平的工具。由于2014年以来美元对人民币汇率波动加大，建议在进行美元融资时购买相应的汇率期货/远期合同来对冲风险。
从表4可见，不论是国内、香港还是美国市场均预期美元会在2015年4月至2016年6月保持升值（原因不仅是美国经济走强，而且美联储很可能在2015年下半年加息）。但是，三个市场预判的升值幅度并不一样，价格最好的是国内市场。所以，企业可以选择在国内购买对应期限的汇率期货/远期合同进行套期保值。
另外，购买汇率期货/远期合同时机非常重要，应选择美元/人民币即期汇率出现进一步贬值、市场转向看好人民币走强的时间点进行套期保值操作，可进一步降低对冲的成本。
三、结 语
本文基于自贸区的优惠政策，对以何种模式通过自贸区进行境外融资，及在进行美元融资时怎样购买汇率期货/远期合同进行套期保值进行了初步分析。在工作实务中，国内企业也可以通过在境外发行债券进行融资，并通过将融资与资金运用进行币种匹配（如都使用美元）来对冲汇率风险。总之，对越来越频繁开展贸易和对外投资的国内企业来说，用好自贸区政策开展境外融资已成为一个重要课题。
注释：
[1]国家外管局《跨境担保外汇管理规定》（汇发〔2014〕29号）。“内保外贷”指担保人注册地在境内、债务人和债权人注册地均在境外的跨境担保。
[2]集团指包括区内企业（含财务公司）在内的，以资本关系为主要联结纽带，由母公司、子公司、参股公司等存在投资性关联关系成员共同组成的跨国集团公司。
[3]经中国银行业监督管理委员会批准设立的金融租赁公司，及经对外贸易经济合作主管部门（商务部及其下属机构）批准的设立的内资试点融资租赁公司和外商投资融资租赁公司。
[4]外商投资企业投资总额与注册资本的差额。
[5]本图衡量的是2013年4月1日至2015年3月1日间，“美元指数”与“美元对人民币汇率”两个指标相对于各自在2013年4月1日初值的百分比变化情况。美元指数是纽约棉花交易所（NYCE）的一个衡量美元对一揽子货币的汇率变化程度的指标。指标中的一揽子货币包括欧元（权重57.6%）、日元（13.6%）、英镑（11.9%）、加拿大元（9.1%）、瑞典克朗（4.2%）和瑞士法郎（3.6%）六种。
[6]以2015年2月23日和3月20日为例，2月23日的期货价格在各期限品种上就比3月20日贵了约1%以上，因为2月23日时美元升值的预期更强，而3月20日汇率走势转向，人民币开始走强。
参考文献：
[1] 国家外汇管理局上海市分局.国家外汇管理局上海市分局关于印发 支持中国（上海）自由贸易试验区建设 外汇管理实施细则的通知（上海汇发〔2014〕26号）[Z].2014-02-28.
[2] 国家外汇管理局.跨国公司外汇资金集中运营管理规定（试行）（汇发〔2014〕23号）[Z].2014-04-18.
[3] 国家外管局.跨境担保外汇管理规定（汇发〔2014〕29号）[Z].2014-05-12.
[4] 中国人民银行上海总部.中国人民银行上海总部关于印发的通知（银总部发〔2015〕8号）[Z].2015-02-14.
房地产近期的走势分析范文第5篇
从发展趋势来看，我国宏观经济仍将保持较快增长态势，但增长速度较一季度有所下滑；受翘尾因素的影响，消费价格上涨幅度有所提高。针对经济运行中出现的问题，需要进一步加强和改善宏观调控，缓解国际收支不平衡状况，适当收缩货币供应，引导社会资金投向社会薄弱环节，调整房地产供给结构，切实抑制房价过快上涨。
一、2007一季度宏观经济运行分析
（一）宏观调控目标分析
1．经济增长高出预期，工业生产增速加快。2007年一季度，我国经济增长在高位基础上进一步加快，国内生产总值达到50,287亿元，同比增长11.1%，增速比去年同期快了0.7个百分点，比去年全年加快0.4个百分点，比去年第四季度也加快了0.7个百分点。其中，第一产业增加值3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21,104亿元，增长9.9%。如果再继续加快的话，经济运行存在着偏快转向过热的风险。农业生产形势平稳，粮食播种面积略有扩大。农作物种植意向调查结果显示，2007年全国粮食播种面积预计为10,610万公顷，比上年增长0.5%，连续4年保持增加。其中，夏粮面积2660万公顷，早稻面积605万公顷，秋粮面积7345万公顷。(见图表1)
工业生产增长加快。在连续四年保持16%以上增长的基础上，今年以来工业生产呈现高位加快增长态势。一季度，全国规模以上工业增加值同比增长18.3%，增速比上年同期加快1.6个百分点，比上年全年加快1.7个百分点，达到近十年同期最高增长水平。拉动工业较快增长的原因，既有工业化、城镇化加速推进和消费结构加快升级的长期因素，也有当前国内外市场需求旺盛、电力和资金供应较为宽松的短期因素，在一定程度上也是货币信贷增长过快、贸易顺差继续增加、固定资产投资存在反弹压力等问题在工业领域的反映。
从主要行业看，纺织业增长17.2%，化学原料及化学制品制造业增长22.1%，非金属矿物制品业增长23.5%，黑色金属冶炼及压延加工业增长27.5%，通用设备制造业增长23.8%，交通运输设备制造业增长24.9%，电气机械及器材制造业增长19.1%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长16.9%，电力热力的生产和供应业增长14.5%。从主要产品看，原煤、原油产量和发电量分别为49,493万吨、4604万吨和7012亿千瓦小时，同比分别增长14.8%、1.5%和15.5%；生铁、粗钢和钢材产量分别为10,852万吨、11,470万吨和12,634万吨，分别增长19.7%、22.3%和26.2%；水泥产量24182万吨，增长14.5%；汽车产量225万辆，增长22.3%，其中轿车121万辆，增长32.1%。(见图表2)
2．价格总水平有所上升。今年以来，价格走势延续了去年年底的高增长态势，单月增幅呈扩大趋势，1月份CPI同比增长2.2%，2月份升至2.7%，3月份进一步升至3.3%，不但超过了今年《政府工作报告》3%的预定目标，而且创下了2005年3月份以来的历史新高。一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%，涨幅比上年同期上升1.5个百分点，比上年第四季度增幅高0.7个百分点。分类别看，有些项目的较快上涨值得关注：一是食品价格上涨6.2%,其中粮食上涨6.7%，肉禽及其制品因饲料运输、劳动力成本等费用提高,上涨15.1%，蛋上涨24.1%，鲜果上涨6.2%；二是居住类价格上涨3.8%，主要是因原材料涨价导致建房及装修材料价格上涨5.6%；水、电、燃气分别上涨5.1%、3.4%、3.7%；其他的服务项目，比如说物业管理费等也在不同程度的上涨。今年以来居民消费价格存在着一定的通胀压力。但是如果扣除上年因食品价格上涨1.5%的翘尾因素，1季度新上涨仅为1.2%，与去年同期持平。3月份，工业品出厂价格同比增长2.7%，增速明显低于1月份的3.3%和去年12月的3.1%。原材料、燃料、动力购进价格同比增长3.7%，继续2004年10月份以来的下滑趋势，而且已接近2003年1月份3.2%的增长水平。一季度,商品零售价格同比上涨2.1%;工业品出厂价格上涨2.9%；原材料、燃料、动力购进价格上涨4.1%。
3．就业工作进展平稳。2007年一季度，全国累计实现城镇新增就业267万人，完成全年900万人的30%，就业情况好于往年。其中，下岗失业人员再就业120万人，完成全年目标任务500万人的24%。其中就业困难人员再就业34万人，完成全年目标任务100万人的34%。此外，今年以来，各项社会保险覆盖范围继续扩大。
4．国际收支不平衡矛盾加剧。3月末，国家外汇储备12020亿美元，同比增长37.36%，比上年末增加1357亿美元，同比增加795亿美元，增长率超过100%。其中，由于热钱流入，导致外汇储备新增规模大于贸易顺差和外商直接投资的情况越来越严重。一季度顺差及外商直接投资仅为623亿美元，另外有734亿美元的非正常资金流入，特别是三月份，新增外汇储备447亿美元中70.77%是非贸易和外商直接投资的外汇流入。尽管其中有一部分是通过经常项下的非贸易账户以及资本项下的证券账户进入，但根据经验数据，这其中有相当数量的外汇是看好人民币升值以及中国经济前景等而通过各种途径进入中国，并投资于国内房地产和股票市场的。如果这种增长形势发展下去，流动性过剩的问题不容乐观，会导致大量资金流入资本市场，推高资产价格，会积累风险甚至危机。
（二）三大需求分析
一季度经济增速明显高于预期，主要是外贸顺差高速增长进一步加快，消费品市场进一步活跃和投资增长有所反弹,使得社会总需求的扩张加快,对经济增长的拉动作用加强。
1．固定资产投资增速高位回落。一季度，全社会固定资产投资17526亿元，同比增长23.7%，增速比上年同期回落4个百分点。其中，城镇固定资产投资14544亿元，增长25.3%（3月份增长26.8%），回落4.5个百分点；农村投资2982亿元，增长16.7%。从产业分布看，城镇投资中第一产业投资99亿元，增长20.3%；第二产业投资6381亿元，增长27.0%；第三产业投资8064亿元，增长24.0%。从行业看，煤炭开采及洗选业投资同比增长4.1%；电力、热力的生产与供应业投资增长15%;石油和天然气开采业投资增长22.6%；铁路运输业投资增长27.0%；非金属矿采选、制品业投资增长41.2%；黑色金属矿采选、冶炼及压延加工业投资增长12.7%;有色金属矿采选、冶炼及压延加工业投资增长54.8%。一季度新开工项目和新开工项目计划投资规模都得到了明显控制，新开工项目数较上年同期减少2294个，新开工项目计划投资规模增速较上年同期下降13.9%，但由于目前在建规模依然很大，在建项目投资规模足以维持投资的高速增长，尤其是房地产项目都以较快速度施工，一季度房地产开发投资同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。到目前为止，各投资热情依然很高，固定资产投资反弹压力依然存在。(见图表3)
2．社会消费品零售总额增速加快。在居民收入快速增长、宏观经济景气持续高涨、证券市场活跃等因素的带动下，一季度消费需求增长较快，国内社会消费品零售总额为21188亿元，同比增长14.9%，尤其是正常年份一般3月份增速会出现下降，但今年3月份增长15.3%，比前两个月还提高了0.6个百分点，说明扩大居民收入确实起到了带动消费增长的作用。其中，城市消费品零售额增长15.5%；县及县以下消费品零售额增长13.7%。分行业看，批发和零售业零售额同比增长14.7%；住宿和餐饮业零售额增长17.4%；其他行业零售额增长4.4%。分商品类别看，限额以上批发和零售业吃、穿、用商品类零售额同比分别增长22.4%、27.2%和25.8%。其中，粮油类增长30.4%，肉禽蛋类增长32.5%，服装鞋帽针纺织品类增长27.2%，文化办公用品类增长12.9%，体育、娱乐用品类增长14.5%，日用品类增长23.4%，家用电器和音像器材类增长21.0%,家具类增长37.6%,建筑及装潢材料类增长25.3%，化妆品类增长24.8%，金银珠宝类增长37.9%，通讯器材类增长10.6%，汽车类增长38.5%，石油及制品类增长24.0%。消费增长速度的继续稳步提升，主要与流动性过剩有关，也与居民收入增长速度的提升有关。在投资增速回落的情况下，消费在经济增长中的贡献提高是经济运行的良性趋势。
3．外贸进出口继续快速增长，外贸顺差迅速扩大。2007年一季度，我国进出口总额4577.4亿美元，同比增长23.3%。其中，出口2520.9亿美元，增长27.8%，增幅同比提高1.2个百分点；进口2056.5亿美元，增长18.2%，增幅同比回落6.6个百分点。出口增速回升而进口增速回落，导致外贸顺差进一步扩大，一季度外贸顺差达到464.4亿美元，比2006年一季度增长近一倍，是三大需求中增速最快的。利用外资增速加快。一季度全国新批设立外商投资企业9297家，同比增长4.36%，而上年同期为下降4.26%；实际使用外资金额158.93亿美元，同比增长11.56%，增幅同比提高5.16个百分点。(见图表4)
（三）政府、企业和居民得到经济增长的实惠
2007年一季度，国家财政收入11784亿元，增收2484亿元，同比增长26.7%，比上年同期加快7.2个百分点。工业企业利润大幅增长。前2个月，规模以上工业企业经济效益综合指数为186.51，同比提高20.65点。其中，成本费用利润率、总资产贡献率、流动资产周转率均有不同程度提高。规模以上工业企业销售收入达到48764亿元，同比增长27.7%，比上年同期加快2.9个百分点；实现利润2932亿元，比去年同期增长43.8%，比上年同期加快22个百分点，为2004年5月以来最高水平；亏损企业额同比下降12.4%。在39个工业大类行业中，35个行业利润同比增长。新增利润前5大行业为钢铁、电力、化工、交通运输设备制造、石油加工炼焦业，占整个工业新增利润的68.4%。一季度，规模以上工业企业产品销售率为97.1%，同比下降0.07个百分点。原油价格的下降在成本上为工业企业利润的增长创造了条件，国内外消费增长在需求上为工业企业利润增长创造了条件。居民收入的快速增长成为经济增长中的亮点，农民收入增幅为十年来同期最高。一季度城镇居民人均可支配收入3935元，同比增长19.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%，增幅高于上年同期5.8个百分点。农民人均现金收入1260元，同比增加166元，增长15.2%，扣除价格因素，实际增长12.1 %，增速高于上年同期0.6个百分点，是1997年以来同期增幅最高的。
（四）货币供应量快速增长，流动性过剩仍较突出
3月末，市场货币流通量（M0）余额为2.74万亿元，同比增长16.68%，加快6.2个百分点；狭义货币供应量（M1）余额为12.79万亿元，同比增长19.81%，增长幅度比去年同期高7.14个百分点，比上年末高2.33个百分点。广义货币供应量（M2）余额为36.41万亿元，同比增长17.27%，增长幅度比去年同期低1.49个百分点，比上年末高0.33个百分点。今年1～3月累计净投放现金315亿元，同比多投放875亿元。3月末，金融机构人民币各项存款余额为35.42万亿元，同比增长15.94%，增长幅度比去年同期低3.66个百分点，比上年末低0.88个百分点。3月末，全部金融机构人民币各项贷款余额为23.96万亿元，同比增长16.25%，增幅比去年同期高1.52个百分点，比去年末高1.18个百分点。1季度人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1678亿元。
同时，银行间市场利率有所下降。今年3月份，我国银行间市场同业拆借月加权平均利率1.74%，比上月低0.93个百分点；质押式债券回购月加权平均利率1.62%，比上月低1.15个百分点。针对今年前几个月信贷的高增长和物价的走高，央行在货币市场上加强了回收流动性的力度，一季度在货币市场上共收回资金7903亿元，加上存款准备金率和利率上调，资金回收超过万亿元。但是，货币市场利率未被拉高，尤其是加息后利率又回落至原来的低水平。货币市场利率的下降,从另一个方面说明了我国流动性过剩问题仍然存在。此轮货币政策紧缩效果有限，需要在“微量、小步、频调”的方针指导下，进一步加大调控力度。(见图表5)
二、当前经济发展中存在的突出问题
（一）国际收支失衡未有改观，解决流动性过剩异常艰巨
国际收支失衡，导致货币政策调控的难度越来越大。由于外汇储备增长迅速，外汇占款渠道被动投放的基础货币增长过快，我国货币政策自主性受限，对冲过剩流动性的成本和压力越来越大，2005年下半年以来广义货币供应量增速加快，使得信贷扩张、投资反弹和资产价格过快的压力一直存在，并且波及范围越来越大。3月末，广义货币供应量（M2）余额虽然增长幅度比去年同期降低1.5个百分点，但仍然属于较高增速。不仅如此，周转较快、对经济活动影响较强的狭义货币供应量（M1）增长加快，3月末较上年同期增长19.8%。由于一季度货币供应量延续了2005年下半年较快增长的势头，货币供应宽松的局面没有明显改观，银行贷款增长出现了反弹。3月末，全部金融机构人民币各项贷款余额增幅比去年同期高1.6个百分点，今年前3个月人民币贷款同比多增约1700亿元。可见，我国今年一季度货币信贷扩张并无舒缓，尤其是信贷增幅大幅上升，超过去年超高增长的同期水平；狭义货币供应量（M1）增速超过广义货币（M2），创下2000年4月份以来的次高纪录。从发展趋势来看，今年人民币贷款仍将保持旺盛需求，贸易顺差扩大的趋势也不会因为三月份出口增速大幅下降而改变，流动性过剩的来源仍然存在。适当的流动性是维持经济体系正常运转所必需的，但是一旦超出合理的界限，则可能会对金融、经济体系产生不利影响，主要表现在助长固定资产投资增长、造成资产价格膨胀、导致利率风险和信贷风险上升等几个方面。目前，流动性过剩已成为影响我国国民经济“又好又快”发展的重要不利因素。
（二）资产价格上涨面临较大上涨压力，高位振荡风险加大
在人民银行连续提高法定准备金、提高人民币存贷款利率的情况下，证券市场在经过去年的快速上涨之后，2007年又不断突破前期高点，社会资金流入证券市场的速度和规模均创历史纪录；今年一季度，A股新增开户数高达478.59万户，已经大大超过去年全年308.35万的新增A股开户数，其中3月新增A股开户数即高达253.53万户；新增基金开户数亦高达374.42万，其中3月份新增基金开户数为149.72万户。3月份A股市场存量资金大幅增加2012亿元，创历史新高，其中包括沪深两市的保证金存量上升1400亿元和新发股票基金募集611亿元；截至3月末，A股市场的存量资金达到了8661亿元，存量保证金达到8050亿元，均为有统计数据以来的历史新高。从资金入市速度和A股动态市盈率变化看，A股市场资产价格上涨趋势还在加强，证券市场整体风险加大。资产价格的风险也体现在部分城市的房地产市场上。一季度城镇房地产投资完成3543.8亿元，同比增长26.9%；住宅投资完成2764.4亿元，同比增长29.7%；完成商品住宅投资2462亿元，增长30.4%。与此同时，房地产价格在高位基础上进一步上涨，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点，其中北京一季度房屋销售价格指数累计为109%，涨幅比2006年同期提高1.9个百分点，新建商品房销售价格指数累计为108.8%，涨幅比2006年同期提高2.2个百分点。但是，一季度北京商品房销售面积减少，住宅降幅明显。一季度，我市商品房现房和期房销售面积均较大幅度下降，现房销售面积为87.2万平方米，期房销售面积为235.4万平方米，分别比2006年同期下降51.8%和28.6%。其中，住宅现房销售面积61.5万平方米，下降59.3%；住宅期房销售面积179.6万平方米，下降40.8%。我们分析，可能是由于目前供给中大户型还占有较高比例，与广大中小户型的需求不匹配。如果这种状况继续下去，房地产开发与需求的错位有可能导致房地产结构性过剩，面临一定风险。
（三）高耗能产业再次抬头，资源环境压力加大
2007年一季度GDP和工业增长加快，在很大程度上是由于重工业增长加快带动的，特别是重工业中的高耗能行业增长明显加快。一季度轻、重工业增加值分别增长15.6%和19.6%，增速比上年同期加快0.9和2个百分点，轻、重工业增速差距由上年同期的2.9个百分点拉大到4个百分点，重工业对经济增长的贡献提高。其中，钢铁、有色、化工、电力、石油加工及炼焦、建材等六个高耗能行业的增加值占规模以上工业的33%左右、用电量占工业用电量的64%左右、能耗占全国工业能耗的70%左右。它们是开展节能降耗、完成总体节能减排目标的重点对象。一季度，这六个行业增加值增长20.6%，比规模以上工业增速快2.3个百分点；用电量增长18.2%，比工业用电量增速快1.4个百分点；钢材、氧化铝、铝材、铁合金、十种有色金属等原材料产品产量分别增长26.2%、53.7%、43%、44.4%和30.8%。一季度工业增速较上年同期提高1.7个百分点，但发电量增速较上年同期提高4.4个百分点，反映了增长结构变化对能源消耗的影响。一季度能源生产总量累计增长12.1%，原煤产量增长14.8%；均明显高于GDP增长速度，原煤产量在全部能源中的比例提高，如果这种状况得不到改变，必将会使得煤炭消耗和污染物排放数量增加，对资源环境带来双重压力，使节能减排目标的完成带来很大困难。
（四）部分高耗能、高污染制造业投资增速加快
受市场销售看好、行业利润大增的驱动，部分高耗能、高污染制造业投资增速加快，投资结构调整效果较差。今年一季度，钢铁、有色冶金、化工、建材、电力、石油加工及炼焦六大高耗能行业中，有三个行业出现投资大幅反弹走势。这三个行业是:黑色金属冶炼及压延加工业投资增长13.5%，比去年同期加快15.7个百分点，比去年全年加快16个百分点；有色金属冶炼及压延加工业增长高达56.5%，比去年同期加快40.4个百分点，比去年全年加快28.6个百分点；非金属矿物制品业增长高达43.8%，比去年同期加快5.4个百分点，比去年全年加快10.8个百分点。此外，电力、热力的生产与供应业投资增长15%，比去年全年加快3.9个百分点，增速基本反弹到了去年同期（15.8%）的水平。除这些高耗能行业之外，还有一些制造业投资增速也出现了大幅反弹走势，导致一季度制造业投资增长达到31.7%，比去年全年反弹了2.3个百分点。与之相反，一些本应加快发展的服务业，投资反倒呈现走低趋势。两相比较，投资结构不仅没有在调整中得到优化，反而出现与经济结构调整目标背道而驰的苗头。从发展趋势看，率先反弹的这些行业的快速增长,还将带动与之相关行业的投资走高。这种走势不仅使去年下半年以来形成的投资增速逐步回落的局面发生逆转，而且潜藏着使整体投资增长再次加速的风险。
三、2007二季度经济走势分析与预测
（一）GDP增长略有下滑
2007年二季度，我国经济发展的国内外环境依然较好。
1．世界经济今明两年将继续持续增长。国际货币基金组织4月11日发表的《世界经济展望》报告预测，全球经济2007年和2008年均将增长4.9%。这一预测与该组织去年9月的估计相同。预计美国经济增长率今年降到2.2%，比6个月前的估计下降了0.7%，但明年可望回升到2.8%；欧元区经济今明两年均将增长2.3%，增速低于去年的2.6%，增速略有放慢主要是由于货币和财政紧缩效应以及外部需求有所下降;预计日本经济今明两年分别增长2.3%和1.9%，而去年增速为2.2%;亚洲发展中国家经济今明两年分别增长8.8%和8.4%，增速低于去年的9.4%。世界经济增长面临的主要不确定因素有：住房市场形势恶化可能导致美国经济更急剧地降温;金融市场不稳定性增加可能导致风险资产减少;通货膨胀压力可能随石油价格飙升而死灰复燃；全球失衡可能无序调整。
2．国内经济增长环境良好。一是二季度消费品市场销售保持较快增长。2006年以来居民收入保持快速增长，一季度增长势头进一步明显加快，加上证券市场继续保持上涨势头，居民消费性支出保持较快增长势头。五一黄金周对消费的拉动作用增强，商务部最新监测显示，5月1日至7日中国实现社会消费品零售总额3200亿元，比2006年“五一”黄金周增长15.5%，其中餐饮业增长17%。初步预计，上半年社会消费品零售额增长14.8%，增速比去年同期加快1.5个百分点，与一季度基本持平。由于居民消费在三大需求中占有比例最大，消费增长的加快有利于经济持续稳定增长。二是二季度外贸顺差增幅明显降低。2、3月份我国出口和贸易顺差出现了大幅度波动，但这主要是受企业预期4月份要调整出口退税的影响，4月份以后这种影响会逐渐消失，外贸出口趋于正常。但从2006年外贸顺差的变动情况来看，2006年二季度外贸顺差较一季度大幅度增加，几乎增加了将近1倍，因此，上年二季度外贸顺差的基数较一季度大幅度增加将会使今年二季度外贸顺差的增幅明显缩小。此外，进入2007年以来，人民币升值步伐明显加快，会对部分行业出口产生一定的抑制作用。美国经济在2006年下半年增长势头逐渐放缓，考虑到美国经济对我国出口的影响存在半年以上的时滞，2007年二季度我国出口受到的影响也会加大。此外，2006年下半年以来我国又降低了部分产品的出口退税，这些也对出口产生一定的抑制作用。因此，预计二季度外贸出口的增长会有所放慢，上半年出口增长速度将达到25%，增幅比上年同期下降0.2个百分点，比一季度下降2.8个百分点;受国家扩大进口政策的影响，二季度进口增长将有所加快，上半年进口增长速度将达到19%，增幅比上年同期下降2.3个百分点，但比一季度提高0.8个百分点；贸易顺差约988亿美元，增长60.8%，增幅较一季度明显缩小。三是固定资产投资增速将略回升。国家不断加强对经济运行的宏观调控，抑制固定资产投资增长过快的势头。去年下半年，我国投资水平已经出现了高速回落的迹象，今年初的效果也较为明显，一季度，全社会固定资产投资增速比上年同期回落4个百分点。但这并不能令人放心。目前，国家抑制投资的主要方式是“节源”，即控制信贷、限制土地供给及缩减项目数量等方法，而事实上人们的投资冲动并没有减小。尤其是我国经济增长保持了良好的态势，加之奥运会临近，人们对未来宏观经济的预期变得更高，进一步推动了投资热情的高涨，这并不能简单的通过宏观调控解决。另外，一季度工业企业利润的大幅增长也会成为刺激社会投资欲望的重要因素。按照中央优化投资结构的要求，在优化投资的区域结构、行业结构和产品结构过程中，国家会加快重大水利、能源基地、铁路干线、国道主干线等重要基础设施建设，积极引导社会资金投向农业农村、社会事业、自主创新、资源节约、环境保护和中西部地区，新农村建设、西部大开发、中部崛起、东北振兴和滨海新区开发的投资，会继续保持较快增长。因此，在今后一段时间内并不能排除投资水弹的可能。初步预计上半年全社会固定资产投资增长23.9%，增速比去年同期下降5.8个百分点，但比一季度略快0.2个百分点。其中，城镇固定资产投资增长25.7%，增速比去年同期下降5.6个百分点，但比一季度加快0.4个百分点
综合以上分析，考虑到上年二季度基数较大的影响，使得二季度经济增长势头在一定程度上有所减弱。除了前述外贸指标的情况之外，上年一季度GDP增长10.4%，但二季度同比增长速度达到11.5%，二季度比一季度提高1.1个百分点；上年一季度投资增长27.7%，但二季度同比增长速度达到30.9%，二季度比一季度提高3.2个百分点；上年一季度规模以上工业增加值增长16.7%，但二季度同比增长速度达到18.5%，二季度比一季度提高1.8个百分点；上年二季度几项主要指标基数都明显增大，这会对今年二季度经济增长速度产生一些影响。初步预计，上半年GDP增长11%，增幅速比去年同期提高0.1个百分点，但比一季度微降0.1个百分点。
（二）消费价格涨幅有所提高
2007年二季度居民消费价格上涨的压力还比较大，居民消费价格涨幅较一季度有所提高，上半年居民消费价格上涨2.9%左右，高于上年同期1.3%的水平，也略高于一季度2.7%的水平。主要原因如下：
一是自2005年四季度开始，广义货币供应量M2一直处于增速较快的状况。2006年年中开始，对经济运行影响更为直接的狭义货币供应量增速也逐渐加快，目前两者都继续保持较快增长。由于货币供应明显宽松，使得固定资产投资和消费品市场都比较活跃，尤其是社会消费品零售总额出现了较快增长，一季度增长率达到了近十年未有的高增长率，加上出口的高速增长，使得社会总需求扩张步伐较快，对价格水平形成拉动作用。考虑到货币变化与价格变化之间存在一定的时滞，未来一段时间价格上涨的压力仍然较大。
二是粮食价格上涨并带动食品价格上涨。2006年底以来消费价格的上涨，主要是受到粮食价格上涨推动，粮食价格上涨主要是受到国际粮食价格上涨的影响，以及由此引起的粮食净出口增加对国内市场供求平衡状况的影响。根据农作物种植调查结果，2007年夏粮播种面积2660万公顷，与2006年相比不仅没有增加，还略有减少，考虑到2006年粮食单产水平大幅度提高，2006年下半年以来降水量不如2005年底2006年初那样丰沛，对今年夏粮作物生长产生一定影响，因此，这意味着粮食价格上涨的势头可能将保持到2007年秋季。
三是近年来房地产销售价格持续上涨。房地产销售价格上涨，正在逐渐向租赁价格传递。由于房地产销售价格不直接计入消费价格，但租赁价格计入消费价格，租赁价格的上涨会对消费价格产生一定的推动作用。
四是翘尾因素导致二季度消费价格涨幅高于一季度。根据笔者的估算，2006年消费价格上涨的翘尾因素对2007年各月的影响存在明显差异，2005年消费价格上涨的翘尾因素对2006年的影响大约0.5个百分点，由于2007年受翘尾因素的影响比2006年高1.2个百分点左右，这将影响消费价格涨幅提高。从翘尾因素的变化来看，2007年年中翘尾因素的影响比较大，四季度翘尾因素的影响逐渐减弱，这一因素将导致消费价格涨幅在2007年年中前后上涨幅度会较高，四季度涨幅将会减小。
五是价格预期影响也促使价格维持上涨态势。根据中国人民银行一季度居民和银行家调查结果，由于近期粮油食品价格上涨，居民对下季度物价预期延续了上升的趋势，有44.3%的受调查居民认为物价会继续上行，比去年同期提高15.6个百分点。银行家的判断与居民基本一致，有65.3%的银行家预期消费品价格上升，比去年同期提高25.2个百分点。国内外理论和实践经验表明，在居民和企业的价格上涨预期没有消除的情况下，价格上涨势头很有可能会维持一段时间。
四、对策建议
从当前经济运行趋势看，经济增长趋热的势头有所发展，国际收支不平衡带来的负面影响波及范围扩大，价格上涨的压力有所加大。为了保持国民经济又好又快的发展，我们认为，应该从多方入手，实施微调政策措施，化解经济运行中存在的突出问题，防止经济由偏热向过热发展。为此，我们提出如下建议：
（一）加快人民币实际有效汇率升值步伐，从源头上控制流动性过剩局面的进一步发展
从今年一季度外贸顺差急剧扩大的情况来看，2005年7月人民币汇率形成机制改革以来，人民币实际有效汇率升值幅度没有对调节国际收支起到较为预期的作用。因此，在对外汇市场的调节过程中，应密切监测一揽子货币中欧元、日元等主要货币与人民币汇率变动情况，适当加快人民币对欧元等货币的升值步伐，争取使人民币有效汇率升值幅度适当加大。扩大人民币贸易结算范围，尝试人民币境外融资。扩大国外机构在境内发行人民币债券的机构范围，允许人民币出境使用。尝试允许境外企业在境内直接上市，使人民币融资逐步国际化。严格控制短期外债规模，控制短期外债的结汇。
（二）加快进出口结构调整步伐，抑制贸易顺差的过快增长
抑制外贸顺差的增长，应该在增加进口、调整进出口结构方面加大力度。除了多进口国内需要的资源类产品外，在固定资产投资过程中，要加大先进设备的进口规模，用先进设备来淘汰落后产能，既缓解国际收支不平衡的压力，又促进我国产业技术水平和竞争能力的提高。
（三）加快资源价格改革步伐，建立节能减排的价格体制机制
应该适度加快资源类产品价格改革和调整的步伐，抓紧研究出台燃油税政策， 适当提高资源税率，油气资源由从量计征改为从价计征，尽快完善促进资源节约和环境保护的生态补偿财税机制。要从价格机制上理顺资源类产品进出口关系，形成利于进口、抑制出口的比价关系。可通过调整资源类产品价格，加大这类产品的价格弹性，充分利用价格杠杆来调整国内外资源的配置，避免出现由于价格不合理导致的资源类产品国内紧缺、出口增长的不协调局面。
（四）大力发展资本市场，引导社会资金更多支持科技创新
针对当前国内资金充裕的状况，应抓住当前证券市场持续上涨、人气较旺的时机，加快具有技术创新能力的企业上市的步伐，同时鼓励原来在境外市场上市的国内资质良好的企业回到国内市场发行股票，为证券市场进一步扩容，化解市场价格上涨的压力；抓紧时间，加快创业板推出的进程，为企业科技创新建立健全融资渠道。积极发展技术产权交易市场，使其成为企业创业的融资场所。积极发展面向科技型企业的债券市场，为优质中小企业开拓融资渠道。
（五）选择适当时机，进一步提高利率和准备金率
为缓解国内市场流动性过剩的状况，抑制资产价格过快上涨，应该加强对金融市场和价格走势的跟踪监测，在条件适当的情况下，可考虑进一步提高存贷款利率和法定准备金率。尤其是考虑到二季度消费价格上涨的幅度加大，应该加大利率调控的幅度。同时，可考虑取消利息税，既可为进一步提高利率腾出空间，又可增加居民收入。
房地产近期的走势分析范文第6篇
然而人民币是否真正存在升值压力,我们通过实际测算一下来得出结论。本文依据利率平价理论,构造出一种估计货币汇率升值或贬值压力的方法,并运用升值压力指标对人民币对美元汇率变动进行了检验,得出人民币对美元确实存在升值压力。
Abstract: Trade surplus will lead to exchange rate appreciation, which is the understanding many people get from the Western economic theory. As China's foreign trade surplus and foreign exchange reserves expand year after year, they make a lot of pressure on RMB appreciation in the foreign exchange market. RMB exchange rate has become the focus of world attention. In recent years, Western political and academic circles threaten RMB revaluation in the ground of China's trade surplus repeatedly. The reality is the Europeans and Americans want China to buy more for the financial crisis by further appreciation of the yuan using the so-called "rebalancing the global economy".
But whether RMB appreciation pressure really exists, we should reach a conclusion by the actual calculations. This article which is based on interest rate parity theory constructed an estimate of currency appreciation or depreciation methods and tested the yuan-dollar exchange rate changes using of upward pressure index on. We obtained the existence of the yuan appreciation pressure on the dollar.
关键词:人民币汇率;人民币升值;利率平价理论
Key words: RMB exchange rate;RMB appreciation;interest rate parity theory
中图分类号:F82文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)22-0025-04
0引言
2005年7月21日我国对人民币汇率制度进行了改革(简称“汇改”),实行“以市场供求为基础,参考一篮子货币进行调节,有管理的浮动汇率制度”。此次“汇改”的主要目标是在坚持主动性、可控性和渐进性的原则下,建立健全以市场供求为基础的人民币汇率形成机制,以保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。自从2005年“汇改”以来,我国确立和坚持了人民币汇率改革的市场化方向,但也是从2005年开始国际上要求人民币升值的呼声从没间断过。2007年爆发的国际金融危机之后各国货币竞相贬值,在客观上也对人民币汇率的形成造成了冲击。
在这种内部改革和外部冲击的双重作用下,如图1所示,人民币兑美元汇率在维持了将近十年的稳定状态之后开始逐步波动起来,而且基本维持的是升值的趋势。至2010年6月份人民币兑美元累计升值了将近20%,从目前的形势来看,目前国际上正在酝酿新一波的人民币升值压力。在人民币汇率日益成为国际经济界热门话题的同时,其也对中国的出口、外汇储备、短期资本的流入、央行的货币政策与国内资产价格走势均产生显著影响。面对人民币升值的巨大压力,如何应对人民币升值问题,已成为中国当前经济面临的一大挑战。
1人民币汇率问题研究综述
针对人民币汇率问题,已有大量文献从不同的研究视角作了一些探讨。McKinnon(2006)就指出,“汇改”将使得国际资本市场形成人民币持续升值的预期,这种预期将迫使人民币汇率不断升值,就像当年欧元与美元汇率“脱钩”之后的表现一样。林远洲(2007)认为美国国内的政治原因致使市场形成了人民币汇率升值的预期,从而使得人民币汇率的形成与中美之间的政治关系联系紧密。栾晓婷等(2008)通过对“汇改”至2008年1月1日人民币兑美元汇率的波动进行了计量分析,认为人民币的升值预期使得人民币汇率有加速升值的趋势。
文献中关于汇率与利率的动态关系有着两种对立观点:一种观点认为,汇率变动与利率波动之间存在负相关关系,即“波动协调假设”(Kchow&Kim,2006)。另一种观点认为,汇率变动与利率波动是正相关的,即“风险加强假设”(Kchow&Kim,2006)。对于汇率与利率动态关系的实证研究结果也是不确定的。国内许多学者也对人民币汇率与利率关系进行了实证研究。王爱俭、张全旺(2003)归纳了利率与汇率之间联动关系的作用途径,并用格兰杰因果检验法对人民币利率与汇率之间的联动性进行了考察,指出中国的利率和汇率不论是名义的还是真实的,两者之间的联动性都非常低。赵华(2007)基于向量自回归多元模型对人民币汇率与利率之间的动态变化关系进行了实证分析,结果得出人民币汇率和利率之间就波动率而言不存在价格溢出效应。蒋治平(2008)运用DCC多元GARCH模型研究人民币利率与汇率之间的动态相关关系。结果显示两变量之间的相关关系并非常数,而是随时间变动。从目前国内文献来看,人民币汇率与利率的研究大多集中于其相关关系的研究,一些文献也仅限于汇率与利率在时间上的线性波动关系研究,但研究人民币汇率对利率的动态影响文献却不多见。汇率与利率也受到多种因素的影响,因此,在研究汇率与利率的相互作用时,必须要考虑汇率制度的结构性变化和控制外生性影响因素。
作为最重要的汇率决定理论之一,利率平价理论一直备受关注。近年来,对利率平价理论的研究无论在理论模型层面还是在统计验证的层面都有所发展。一是在初始的利率平价模型中加入新的解释变量。比如Hoffmann和MacDonald(2000)就在利率平价公式中加入了实际货币需求因素,即汇率由两国利率差异决定,而利率是一国实际货币需求和产出的函数。二是在统计检验上采用了新的技术手段。比如:Simone和Razzak(1999)、Hoffmann和MacDonald(2000)、Chinn和Frankel(1994)等都采用了单方程协整的分析方法来研究汇率波动与利率差异的关系;MacDonald和Nagayasu(1999)则在一般协整方法的基础上应用截面数据来研究汇率波动与利率波动之间的协整关系;Rios(2006)则同时使用结构化的利率平价理论向量自回归(VAR)模型来进行分析。三是在统计变量的选取上更贴近实际。比如考虑到物价波动差异的影响,一些实证研究采用了实际利率和实际汇率来代替名义利率和名义汇率。如MacDonald和Nagayasu(1999)、Hoffmann和MacDonald(2000)在检验利率平价时就以实际利率和实际汇率来进行分析。实证研究表明,利率平价理论对高度市场化的货币汇率波动有一定解释力。Rios(2006)通过建立一个基于利率平价理论的汇率结构模型,对1976年1月到2004年12月间美元-英镑、美元-加拿大元这两对货币的汇率利率走势进行了研究。发现利率平价能够成立。
总的来说,上述这些研究从不同的研究视角对人民币汇率问题进行分析阐述。在本文中,主要是利用利率平价理论构造出一个模型对人民币兑美元的汇率进行实际测算。以2008年11月至2010年4月的人民币兑美元汇率的月度数据进行分解,来研究人民币汇率的升值压力,进一步分析人民币升值压力的原因,进而针对缓解人民币升值压力提出相应的政策建议。
2利用利率平价定理分析人民币汇率问题――升值压力
2.1 利率平价理论模型的假定
2.1.1 利率平价理论介绍利率平价公式是描述即期汇率和远期汇率之间的关系的公式,他表示了远期汇率升贴水应等于国内外利差,并且高利率货币在外汇市场上表现为贴水,低利率货币在外汇市场上表现为升水。用公式可以描述如下:
≈i-i(1)
其中:F为远期汇率(直接标价法);S为即期汇率(直接标价法);i为国内利率;i*为国外利率。
我们认为,利率平价理论描述的是一种均衡状态,它同时隐含着以下含义:1)当>i-i时,本币即期汇率有贬值压力,汇率取值是上升的;2)当
需要指出,实现严格的利率平价需是建立在资金在国际间具有完全的流动性,套利资金规模不受限制以及交易成本为零等的假设基础上的。因此,在现实中,从利率平价公式引申出的上述三点含义更有实际意义。
2.1.2 对即期汇率升贬值压力的度量我们定义P为:
P=i-i-(2)
P值则可以用来衡量本币即期汇率的升值或贬值压力(P值为正,则说明本币即期汇率存在升值压力,为负则说明存在贬值压力,且P的绝对值越大,相应的升值或贬值压力也越大)。根据公式分析可以看出:1)本币升值压力P与本国利率i为正相关(提高本国利率,本币即期汇率升值压力增大);2)本币升值压力P与国外利率i*为负相关;3)本币升值压力P与本币远期汇率F(直接标价法)为负相关(本币远期实际贬值,本币即期汇率升值压力减小);4)本币升值压力P与本币即期汇率S(直接标价法)为正相关。
2.1.3 数据说明及来源本文分别计算人民币对美元升值压力时所用数据包括:人民币对美元即期和1年期DF远期汇率;美元名义利率(LIBOR一年期)数据,人民币名义利率(SHIBOR一年期)数据;美国核心CP1月度数据,我国CPI月统计值。以上数据来源于中国人民银行网站、中国银行网站和国研网。
2.2 实证分析:人民币对美元的升值压力计算
2.2.1 远期汇率升贴水与两国利差之间的关系根据公式,我们测算出远期汇率的升贴水以及中美两国实际利率之差,即图2中的与i-i。图2中显示2008年11月到2010年4月这段期间,两者之间的关系,可以看出从2009年2月开始,人民币对美元一直有升值压力,而且2009年9月之后与i-i的差值变大,说明人民币所面临的升值压力增大。
2.2.2 对人民币对美元即期汇率升贬值压力的度量根据上述给定的公式(2),我们可以算出人民币升值压力的幅度,即P值(参见图3)。图2中显示,从2008年11月到2010年4月这段期间,P值有正有负,但明显可以看出,出现正值的次数要明显多于出现负值的次数,说明人民币的总体趋势上一直有升值压力。尤其从2009年10月之后,P值一直为正,且取值越来越大,说明人民币的升值压力也呈上升趋势。
2.2.3 人民币升值压力与人民币即期汇率走势
图4中显示,2008年11月至2010年4月,人民币对美元(直接标价法)的汇率总体呈下降的趋势,说明人民币一直在小幅度升值。而之前我们分析,这一时期美元在绝大部分时间存在升值压力,说明人民币的升值压力与人民币升值走势是一致的。
利率平价理论描述的是汇率的一种均衡状态。在现实世界中更经常出现的是对均衡状态的偏离。对这种偏离程度的度量就可以成为检测汇率升值或贬值压力的一个参考指标P。对于市场化程度很高的货币,这一指标可能具有预测汇率走向的功能;而对于市场化程度低的货币,它可以反映汇率偏离均衡的程度,因此,通过进行测度,可以看出人民币对美元确实存在升值压力。
3升值压力形成的原因
3.1 人民币升值来自内部的压力通过分析,人民币对美元确实存在着升值的压力,而且人民币也一直在小幅度的升值。我国的通胀作用在继续深化过程中,人民币升值难以避免,即使人民币与美元继续保持(名义)挂钩,但由于包括工资成本在内的生产成本、土地和原材料成本稳步上涨,实际汇率将稳步升值。人民币实际上在被动升值。
从中国经济内部需求的角度来看,人民币升值的压力也很大。中国外汇储备持续高升显然是不可持续的,外汇储备的高增长,对于整个外汇储备的管理带来很大的压力。国务院发展研究中心金融所所长巴曙松撰文建议,人民币汇率之争突现中国加速内部改革和结构调整迫切性,包括要素资源价格改革等。要素资源价格扭曲实际上放大了汇率升值的压力。中国低估的本土资源价格使得中国的出口优势被放大,同时也使企业更倾向于依靠廉价资源进行出口。因此加快资源和要素价格改革,是促进汇率更合理,国际收支平衡,国内资源配置更合理的关键因素之一。
3.2 人民币承担着被迫升值的巨大外部压力
3.2.1 发达国家重提人民币升值问题现在国际上出现新一轮要求人民币急剧升值的压力,主要是由于中国外贸出口开始出现增长势头,外汇储备继续增加。根据国家统计局公布的数据现实,2009年前三季度对外贸易虽然继续下降,但降幅明显收窄。前三季度进出口总额15578亿美元,同比下降20.9%。其中,一季度下降24.9%,二季度下降22.1%,三季度下降16.5%,降幅明显收窄。从中国的出口表现来看,尽管出口额连续多个月出现同比负增长,但中国出口在海外市场上的份额却持续上升。中国人民银行近日公布的数据显示,截至2009年三季度末,国家外汇储备余额为22726亿美元,同比增长19.26%。其中第三季度,新增外汇储备1410亿美元,延续了二季度的高增态势。全球金融危机尚未完全结束的情况下,这种增长势头引起了中国的西方贸易伙伴的担心。
尽管美国白宫没有将中国列入“汇率操纵国”的名单,但是,中国承受的压力越来越大。2009年下半年以来,中国外部环境变得日益复杂。美国轮胎特保案、欧盟无缝钢管案都给我国带来巨大压力。二十国集团(G20)匹兹堡峰会将全球经济的失衡与再平衡作为主要议题,他们认为中国长期以来低估的人民币汇率水平使得中国获得了大量的贸易顺差,从而加剧了全球国际收支失衡。全球经济的再平衡自然需要人民币汇率的显著升值。最近结束的七国集团(G7)财政部长与央行行长会议,也再次将人民币汇率作为讨论重点,集体敦促人民币升值。
发达国家重提人民币汇率问题并非偶然。美欧日等主要经济体陷入衰退后采取扩张性财政货币政策,目前经济虽有反弹却缺乏持续动力。这一背景下,让本币贬值或迫使他国货币升值、以扩大出口等举措,就成为必然的选择。尽管承认中国不存在汇率操纵,但10月15日,美国财政部在其的半年度报告中称,中国的人民币遭到低估,因此美国将继续敦促中国采取更具弹性的汇率制度,同时建议中国应当让人民币升值。随着美国经济逐渐趋稳,美国重新在国际社会主导一场迫使人民币升值的行动,并力图将人民币汇率问题与世界经济再平衡挂钩,在所谓“推动世界经济平衡、强劲和可持续增长”的旗号下,大肆压迫人民币升值。
3.2.2 贸易摩擦的升级则增加了人民币升值的政治压力要求人民币升值的外部压力总是和一些国家的贸易保护主义相伴生的。在全球贸易保护愈演愈烈的风潮中,逼迫人民币升值的老调又被西方重弹,欧美各方对中国外贸施压的行动正在悄然升级。
2009年9月11日,美国宣布对中国轮胎实施三年惩罚性关税;10月6日,欧盟裁定中国输欧无缝钢管对欧盟产业构成损害威胁,决定征17.7%~39.2%的最终反倾销税。此外,欧盟欲延长对中国鞋当前16.5%的反倾销税最少十五个月;10月7日,美国商务部宣布,将对中国出口的无缝标准管、管道管和压力管展开反倾销和反补贴调查,10月19日美商务部又决定对原产于中国的部分铜版纸与紧固件产品进行反补贴和反倾销合并调查,贸易保护愈演愈烈。
贸易保护主义风潮,并没有随着已在底部并显露好转迹象的全球经济而有所减退,从各种数据和历史经验来看,这股强劲的保护态势还要持续蔓延一段时间。欧美贸易保护主义和施压人民币升值如影随形。美欧都先后提出要人民币对美元、欧元升值,其目的是通过汇率的变化,削弱中国产品的竞争力,增加对中国的出口,减少从中国的进口,也是一种变相的贸易保护主义。
3.3 人民币单边升值预期将导致热钱流入,增加人民币的升值压力中国目前经济较好的复苏,市场对中国经济基础的信心将推动人民币升值,因此存在资本大量流入的风险。中国经济基本面远远好于大多数其他经济体,这会吸引更多外国资本流入。
根据国家统计局公布的数据显示,我国前三季度国内生产总值217817亿元,同比增长7.7%,其中三季度增长8.9%,此外在人民币日益区域化的背景下,境外持有人民币的渠道越来越多,量也逐渐增大,一些境外的大型投资机构开始做多人民币。再加上目前人民币利率高于美元利率,人民币升值预期的日益增强,近期资本流入可能已经再度加剧,9月份流入我国的资金明显增多。根据央行公布的金融机构人民币信贷收支表显示,截至9月末,金融机构外汇占款余额为18.54万亿元,较8月份增加4068亿元,增加额创下年内新高。根据历史数据,今年前八个月,新增外汇占款基本都维持在1000亿～2000亿元左右。其中,最高为5月份的2426亿元,热钱的大量涌入正是造成9月外汇占款增加的主要原因。2009年9月末我国外汇储备余额达22726亿美元,其中三季度大幅增加1410亿美元。而三季度贸易顺差为393亿美元,外商直接投资为208亿美元,两项数据之和与三季度1410亿美元的外汇储备新增余额相差了810亿美元。巨额的外汇储备增量无法得到解释,基本上为流入境内的热钱。
这些热钱流入到我国流动性强的资产中,便可享受人民币升值带来的汇兑收益和资产上涨的收益。热钱流入不仅会增加人民币的升值压力,而且也会给中国经济注入更多流动性,从而加剧中国资产价格通胀的可能性。
4缓解压力的对策――通过内部均衡的解决来实现外部均衡
4.1 应该高度警惕出现泡沫经济首先扩大内需是一个中长期战略。中国目前也必须走扩大内需的道路,扩大消费需求可以在不改变产品和产业结构的情况下解决在中国制造的产品的需求问题。其次是适度的宏观经济政策。要采取稳妥和适当的经济政策,要把握好总供给总需求的政策。再次就是加强自主创新,实现“中国创造”。实现中国创造才能从供给方面提升产业结构和产品结构,提升含量和价值,因此加强自主创新,提升产业结构,是应对人民币升值的一个带有根本性的战略措施。
4.2 转变我国的出口政策面对现在人民币升值的巨大压力,我们应改变出口政策,主要有以下措施:第一、出口多元化,产品结构升级转型;第二、增加出口区域,开拓第三世界国家市场,特别是东南亚、中东市场;第三、紧跟国家战略投资方向(例如:东南亚、澳大利亚、台湾),紧跟国家大型项目,多做配套项目和主题项目零部件供应;第四、争取成套项目如;军工、船舶、汽车等项目的配套服务;第五、重视技术进步,加大技术投入,勇敢的转向高技术、高附加值的产品领域。要积极利用人民币升值的有利一面,加速引进外资,把握国际技术外溢的契机,推动技术进步,提前在IT、生物科技等未来新产业上布局,创造新的利润增长点。第六、既要重视出口,也要开拓进口业务。如既然中国制造已逐步丧失成本优势,我国可以考虑从东南亚等低成本国家进口物品。最后、关注国内基础设施,房地产业,农业,服务业和环境保护等产业都将有新的发展机遇。
4.3 改变我国的经济结构,减少对投资和出口的依赖中国经济结构调整从大的方面来看,就是减少对投资和出口的依赖,加大居民消费对经济的贡献。由于2010年美国将继续弱势美元政策,人民币若对美元汇率保持不变,会加大国内通货膨胀的压力,这将不利于居民消费。
我国应承认人民币升值的压力并且适度升值,但是该提前采取,缓解货币升值的压力,预防可能产生的恶果。具体有五方面措施:第一,由外向型战略向启动内部需求转变;第二,从保护资本向保护劳动转变;第三,对外资从超国民待遇向国民待遇转变;第四,从静态比较利益向动态比较利益转变;第五,宏观经济政策需要调整。稳健的金融货币政策向积极方面转变,积极的财政政策从发行国债向减税转变,相应精简机构。人民币不应该完全自由兑换,可以小幅度浮动升值,同时放松外汇管制,降低人民币升值压力。同时他强调,要严格监管控制热钱不良资金流入。
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