宅基地转让
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宅基地转让范文第1篇
转让方： （简称甲方）
受让方： （简称乙方）
甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：
一、宅基地坐落于 市、 区、 村， 号。四边分明为界，面积 平方米。
二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。
三、乙方不得改变此幅地块的使用性质，改扩建不得影响附近居民的权益。如采光等。由此产生的纠纷，乙方责任自负。
四、转让金额：双方议定此幅宅基地现价为人民币 整。
五、付款方式：双方在协议签字之日，乙方一次性付给甲方人民币 元整。
六、产权归属：协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。 在乙方修建房屋过程中，所需水、电由甲方负责办理，所有费用由乙方承担。道路有人干涉，甲方全部负责。 乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理，土地 使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。
七、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。甲乙双方如产生矛盾，应协调解决，协调地点由乙方确定，如诉讼由乙方确定诉讼法院地址。
八、违约责任：本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，即赔偿 元整。1年以后违约以每年15%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满二年算二年。以此类推。即：赔偿金额=原金额*2*（1+15%）^n。n=转让年限-1。举例如下：成交金额确定为100万元，第二年原房主反悔了，违约金=100万元*2*（1+15%）^（2-1）=230万元。如造成乙方损失（如基建费、装修费、安装费），甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。 甲方原有的房屋价值在甲乙双方签订合同后价值归零。
九、优先购买权：乙方转让房屋时应提前30天通知甲方，可以电话通知或发告知函，甲方电话变更或通讯地址变更导致通知乙方通知不到甲方，责任在甲方。乙方无责。
在同样价格同样条件下甲方享有优先购买权。可以在乙方签订转让合同前，决定是否匹配合同。一旦乙方与第三方签订了合同，优先购买权自动失效。
十、该宅基地如国家需要，需甲方配合提供相关手续，甲方不得推辞，赔偿金由乙方所有。如遇到拆迁占地等事情，甲方只享有户口所带来的收益，其他一切收益都归乙方所有。
此协议一式两份，双方各执一份为据。
甲方： 身份证号：
乙方： 身份证号：
证明人：
年 月 日
2022农村宅基地转让合同范本
转让方： （以下简称甲方）
受让方： （以下简称乙方）
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：
一、宅基地坐落、面积
甲方将拆迁所得的坐落于浏河镇紫薇园三期内的宅基地转让给乙方，具置编号和面积由乙方（以甲方的名义）竞买或摸号后确定。
上述宅基地的使用权归乙方享有。
二、转让金额
该宗地的转让价格为人民币25万元。
三、付款方式及期限
乙方在甲方原房屋拆除后3日内向甲方支付人民币2万元，余款在取得土地使用权证并交付给乙方后3日内付清。
四、房产归属
1。在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。
2。建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3。房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。
五、违约责任
本协议签订后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款25万元，并偿付违约金25万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）；如乙方反悔，则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。
六、未尽事宜
未尽事宜双方另行协商。
七、协议生效条件
本协议经双方签字后生效。
八、协议份数
本协议一式二份，双方各执一份。
甲方： 乙方：
2022农村宅基地转让合同范本
转让方（以下简称甲方）：_________
受让方（以下简称乙方）：_________
甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的_________乡（镇）_________村_________组_________亩土地（地块名称、等级、四至、土地用途附后）的承包经营权转让给乙方从事_________（主营项目）生产经营。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元（没有补偿金时可填写为零元）。两项合计总金额为_________元人民币。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间为_________。
2、实物方式（一次或分次）支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为_________（具体内容见附件）。时间为_________。
五、土地承包经营权的.交付时间和方式
甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。
交付方式为_________或实地一次性全部交付。
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。
4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。
5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。
6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。
8、其他约定：_________。
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为_________。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第_________种方式解决：
1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农村土地承包管理机关调解；
2、提请_________仲裁委员会仲裁；
3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡（镇）政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执一份。
甲方代表人（签章）：_________ 乙方代表人（签章）：_________
身份证号：_________ 身份证号：_________
住址：_________ 住址：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
发包方（签章）：_________ 鉴证单位（签章）：_________
宅基地转让范文第2篇
一、我国农村宅基地使用权概述
农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。主要有以下几个特征：
(一)农村宅基地使用权主体的特定性。在我国，农村宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，该集体经济组织成员申请宅基地只可以向本集体经济组织提出。
(二)农村宅基地使用权取得的无偿性。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村宅基地使用权的取得，原则上是无偿的。这充分体现了农村宅基地使用权的福利性，即保障农村村民“居者有其屋”。
(三)村民一户只能拥有一处宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
(四)农村宅基地使用权转让的范围特定。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”由此，我国法律将农村宅基地使用权转让限定于本集体经济组织内部。
由此可以看出，我国农村宅基地使用权具有主体的特定性、使用的无偿性、数量的有限性和转让范围的特定性等特点，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，是维系几亿农民基本生存权利的基础。
二、我国农村宅基地使用权自由转让的利弊分析
随着社会经济的发展，农村闲置房屋不断增多，农村房屋所有权转让也越来越频繁。伴随着农村房屋所有权的转让，农村宅基地使用权的隐性转让也在不断增加。《国土资源部规定》：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”因此，我国只允许农村宅基地使用权在本集体经济组织内部转让，严禁农村宅基地使用权在城乡之间转让。
关于如何规范农村宅基地使用权的转让，学界提出了不同的观点，有的学者认为，宅基地使用权可以在城乡之间自由转让；反对者则主张，农村宅基地使用权只能在农村集体经济组织内部进行。
(一)自由转让论者的理由及评析
赞成者认为自由转让可增加并充分实现农民的经济利益，具有重要的经济价值。
1.以农民为“弱者”，而由立法者充当其“监护人”，未必真正维护了其利益。“弱者”并非“弱智”，农民自有农民的智慧，立法者不必杞人忧天。保护农民的利益，真正的症结不在于防范城市居民对农村集体土地的“侵入”，而在于防范国家和行政机构对于集体土地的“侵入”和肆意剥夺，后者才是真正的农民利益的威胁所在。仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，会损害出卖人的利益。
2.现实中，农村宅基地使用权的转让多为隐形转让、随意定价。一方面，农村宅基地的价值不能得到合理体现，农房的出租或者转让，只是房屋的收益，农村宅基地近乎无偿使用；另一方面，集体经济组织的所有权不能得以实现。农村宅基地所有权归集体经济组织，农民只有农村宅基地的使用权，则农村宅基地使用权和农房转让的收益应在集体和农民之间分配。在现行条件下，如果农户转让住宅的所有收益都归个人所有，那么集体经济组织想要分配增值收益不可能实现。禁止农村宅基地使用权交易的制度，在建立之初，对保护农民的合法权益起到了积极的作用。在市场经济的今天，该制度已经暴露了其弊端，必须进行相应的调整，允许农村宅基地使用权在一定范围内转让。规范农村宅基地使用权的转让，是法律界不可回避的问题。
3.强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上十分困难。尽管目前宪法尚未赋予公民迁徙自由，但在户籍制度已经放开的情况下，城镇居民和农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的”。城镇居民受让农村宅基地使用权，必须符合农地转用审批制度的规定，同时要经过本集体同意，进而对我国农业生产和耕地保护不会造成损害。
笔者认为，顺应社会经济的发展，扩大农村宅基地使用权转让的范围是必要的。然而，在我国，农村宅基地使用权具有社会保障功能，农村宅基地是维系几亿农民基本生存权利的基础，为此，必须对农村宅基地使用权予以充分保障。中国的城市化发展还不全面，尤其在广大农村地区，农村社会保障体系还没有完全建立起来，农民的私有财产无论从数量上还是从增长速度上都远远落后于城市居民，其住房安全保障在农村显得尤为重要。如果允许城镇居民购买农村宅基地使用权，将会造成农村宅基地的不断减少，对农村居民的生活构成严重威胁。因此，禁止城镇居民购买农村宅基地使用权，合理限制农村宅基地使用权的转让是使“居者有其屋”、保证农民不会成为流入城市的无业游民、避免两极分化的需要。
(二)自由转让吾定论者的理由及评析
反对农村宅基地使用权自由转让的学者则认为，自由转让会导致失地农民流离失所，而将宅基地使用权的转让限制在集体经济组织内部可以保障农民的基本生存利益，具有重大的政治意义。
1.农村宅基地交易与农村宅基地分配制度互不相容。农村宅基地分配制度有两个含义：其一，农民有权基于生存的理由无偿取得定量的宅基地。每户居民只能分得一处宅基地以及每户用地标准，确保了每户农民都能得到一块栖身之地。无论贫富，结果均等，富者不能多占，贫者不会少得，体现了强烈的社会公平，实现了基本的社会保障。其二，宅基地分配必须真正起到使农户安居乐业的作用。宅基地使用权不得抵押、转让或被强制执行，确保了每户居民不因贫穷而流离失所。按户分配一处住宅决定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性决定了按户分配一处住宅的有效性。如果农户可以多次或多处分得宅基地，就没有必要禁止宅基地交易，反正卖地不怎么影响农民
的安居；如果宅基地可以交易，就很难坚持按户分配一处宅基地，因为卖了地后农户还得生存下去，总得有存身之处。
2.农村宅基地交易主要是满足强势群体的利益诉求。财产并不是因为流通而成为真正意义上的财产，农村宅基地交易可以解农民的燃眉之急，却带来农民无家可归的后果，这种救济的代价过于昂贵。得益于农村宅基地交易开禁的是中国社会中属于强势群体的那些人：有本事分到多处或超标准宅基地的农民，有能力在农村买地盖房的城里人，从事房地产行业的商人、掮客和投机者，农民并不能从中得到实实在在的利益。
3.土地管理法应当坚持农村宅基地不得交易，其他形式的流转必须有明确的法律依据。农村宅基地的使用权必须以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体组织以外的自然人和法人。除继承外，农村宅基地使用权在集体组织内部的移转必须经过集体组织的同意，并且必须具备土地管理法及其他法律规定的移转事由。禁止集体经济组织以外的人取得农村宅基地使用权。
笔者认为，鉴于农村宅基地的福利性质及社会保障功能，不允许农村宅基地在城乡之间自由转让是可行的。然而，从实践来看，农村承包权转让机制的建立客观上要求宅基地使用权的转让不宜再局限于本集体内部，否则，当外来人员受让或者以其他方式取得土地承包经营权以后，其建造住房所需的宅基地，只能通过受让本集体农户的宅基地使用权来解决，而允许非本集体经济组织成员通过房屋转让取得农村宅基地使用权，有利于保证农地承包权的顺利流转。对宅基地的转让施加过多的限制，是与经济规律相违背的。
三、完善我国农村宅基地使用权转让制度构想
在社会经济不断发展的今天，为了更好地维护农户的合法权益，充分保障农户“居者有其屋”，合理体现农村宅基地的资产价值，笔者认为，我国农村宅基地使用权的转让应区别对待，即区分单纯农村宅基地使用权的转让和农村宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让。单纯宅基地使用权的转让应该限于集体经济组织内部农户之间，而农村宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让则可以发生在不同集体经济组织的农户之间，这种区分对我国农村宅基地使用权转让制度设计将有重要的意义。
(一)把未建房屋农村宅基地使用权的转让限制在集体经济组织内部。一方面可以解决有两处以上宅基地或确有宅基地转让需要的农户的房屋转让问题；另一方面，也可以为需要宅基地的农户提供便利。为了规范单纯农村宅基地使用权在集体组织内部的转让，法律应该对此作出规定：曾经申请过宅基地使用权，因宅基地使用权的转让而没有宅基地的农户，不得再申请宅基地使用权；因宅基地使用权的转让而拥有两处以上宅基地的农户，应该向集体缴纳一定的宅基地使用费；因宅基地使用权的转让而拥有一处以上住宅的农户，仍然可以申请宅基地，但应该缴纳宅基地的使用费。
(二)允许宅基地上有房屋的宅基地使用权在不同经济组织的农户之间转让，有利于保证农地承包经营权的顺利转让。随着我国改革进一步深化，异地承包现象逐渐增多。转包方将土地转包出去后，多会外出务工，其宅基地和房屋便闲置下来。若允许农村宅基地和住房在集体经济组织内部流转，于异地承包、规模经营的农民，可以通过购买或租赁当地农房，降低生产成本，更好地行使土地承包经营权或经商的便利；于进城务工的农民，则可以增加一条融资渠道，降低城市务工生活成本。法律应该对此作出规定：允许集体经济组织以外取得土地承包经营权的农户，农户向外转让宅基地使用权的，必须经本集体同意且本集体内符合宅基地使用权分配条件的成员享有优先受让权；通过转让取得宅基地使用权，但应该向该集体缴纳一定的宅基地使用费。
四、结语
宅基地转让范文第3篇
关键词：宅基地使用权；流转；探析
宅基地流转是当前农村土地产权制度改革和土地管理制度改革中的一个“”。在城镇化日益发展的今天，农民外出打工，佼佼者涌入城市购房置业，而农村宅基地空闲，于是现实中大量宅基地隐性流转。笔者就宅基地流转这一话题进行探讨，允许集体建设用地使用权流转，可以盘活集体存量建设用地，显示集体土地资产价值，实现集体土地资产的保值增值，实现资源有效配置。
1 目前农村宅基地管理中存在以下问题
1.1 自发转让
农民外出打工，佼佼者进城买房，举家迁入城市，农民的房屋自发转让。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地，不予批准。”因此冒名顶替占用，新农村建设、移民建镇等户头很多，农民买卖土地是私下隐易。
1.2 村庄闲置
“一户一宅”规定，农民建新须交旧，退还村集体组织。“户”的概念模糊，土地法上以“户”为单位作为申请宅基地标准。有的农民钻这一空子，削尖脑袋也要多分几户来，到小区买房子，而旧村庄里房屋未拆除。青年人常年在外打工，老年人要照看好几套房子。
1.3 矛盾不断
农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律、法规，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”用意是保护农民的生存权。农村宅基地是农村村民建房及建造附属设施用地，农民申请宅基地后只可自由建房，没有处分权和收益权。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内（受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人）。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。农村房屋买卖，这里面既有本集体内部，又有外来务工人员，尤其是城乡结合部，地理位置优越，吸引人们买卖房屋。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化。
2 对策
2.1 法律上变“堵”为“疏”
宅基地转让首先是要明确向哪些人群转让，谁来负责宅基地转让？宅基地有其特殊性，是村民的一种福利，并非漫无边际地扩大范围。目前法律上规定的农村宅基地使用权还不能转让给城市居民。但法律规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，对宅基地流转不利。“生命在于运动，资产在于流动”，土地是资源，作为人类赖以生存的生产要素，只有合理配置，才能发挥最大效益。
“堵”政策不变。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次提出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。同年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》则提出两个“严禁”：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。法律和政策做出禁止性规定，是为防止政府自己和房地产开发商利用农村宅基地牟利；防止以建设新农村的名义，在农村宅基地上做文章，这是不能突破的。
“疏”要想办法。“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”立法的目的是保护农民拥有宅基地的权利，但客观上也不利于保护土地。因法律不允许宅基地流转，一方面农村人口到结婚、分户年龄时，要建房，就得占用土地，在土地紧缺的情况下甚至占用的是耕地；而另一方面村庄内空闲的宅基地因没能流动起来，村集体组织也无力来划分一块土地给予农民用以建房。十七届三中全会《决定》在宅基地流转问题上提出“完善宅基地制度，加强宅基地管理”，“保护农户宅基地用益物权”。归纳现行宅基地制度的基本内容就是：所有权归集体，使用权归农民；宅基地由村集体依法设立，一户一宅，使用权可长久行使且受法律保护，但不准出租、抵押、转让或买卖等。法律和政策上“禁止”要变为“放开”与“搞活”。
宅基地流转的思路：一是要明晰产权。土地权利包括所有权、使用权、收益权、处分权。产权明晰，农民拥有处分权，宅基地可抵押、转让。农民得不到宅基地补偿是不愿意退出宅基地的。明晰产权，是农村宅基地突破性的进展，像国有土地可以流动，旧村庄的土地得到合理利用，乱占耕地建设的行为可减少。二是农村宅基地使用市场化。用经济杠杆来约束超占土地行为，对超占的土地，按照《土地管理法》第七十七条规定“由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除非法占用土地上新建的房屋”，从法律上而言对超占土地的惩罚有法可依，但实际工作无法操作。农村房屋前庭后院超占是个司空见惯的现象。国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》明确指出，“对超过当地规定面积标准的宅基地，经依法处置后，按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求予以登记的，村集体组织可对确认超占的有偿使用”。改革农村宅基地无偿分配的方法，变为有偿使用。农民花钱心痛，超占宅基地须缴纳一定超占费用。同时退出宅基地可得到补偿。村集体组织有了收入可用于旧村庄改造、基础设施配套等。三是开展宅基地登记时也开展农村房屋登记，同步进行。当农民个人要依法维护自己的合法权益时，常常无法提供相关的权利凭证，处理宅基地问题十分棘手。农民的房屋是农民倾其毕生心血，不仅是安居乐业的场所，更是心血的凝结。目前农村开展宅基地登记发证只显示宅基地的面积、宗地位置等情况，不能显示房屋的建造年代、面积。当农民房屋拆迁时因年限拆旧，补偿无依据。建议开展宅基地登记时也开展农村房屋登记，同步进行。
2.2 流转模式
因地制宜，政策引导，整理后的宅基地退宅还耕，村集体收回，按一定年限出租、转让，提供土地承包经营者使用，土地所有者从中获得收益。“他山之石，可以攻玉。”浙江省嘉兴市“两分两换”，其特点就是把宅基地和承包地分开，搬迁和土地流转分开，以宅基地换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障。土地置换后，不改变土地所有者性质和用途，所有权仍属集体，流转产生的大部分收益以股金、租金、农民社会保障等形式由农民获得，部分收益作为城乡一体化建设的建设资金。天津市“宅基地换房”，农民以其宅基地按照规定的标准换取小城镇的住宅，实现土地置换；同时以土地升值预期作为担保，由政府成立融资公司向开发银行贷款进行建设。农民除得到按一定标准换取的城镇住宅外，还能得到一定标准的补偿金和社会保险。
2.3 厘清宅基地使用权取得主体即“户”的概念和含义，并做好产权登记
在农村宅基地使用权取得方面，须厘清宅基地使用权取得主体即“户”的概念和含义。《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。在农村宅基地登记工作中“户”的概念宽泛，国土部门的“户”与公安户籍的“户”中碰撞。国土部门分户的条件是家庭只有一宗宅基地，其两个以（含两个）农业户口达到法定婚龄领取结婚证书，需在农业户口之间侵害房地产，或宅基地面积未达到标准，析产后另申请宅基地的，可以确认土地使用权。国土部门“一户一宅”，即一户只能有一处宅基地，以节约土地。公安部门往往以房定户。如户主有2个儿子（含2个以上）并且都达到法定婚龄的户，公安部门常常将户主与两个儿子进行分户，形成三户，按国土部门“一户一宅”拥有三处宅基地。在国土部门常规操作中户主可以随任一儿子作为一户，不得单独作为申请主体。《户口登记管理条例》中有关“户”的内涵规定，显然不能适用于宅基地使用权取得。笔者的意见是以婚姻为基础，一对夫妇只能算一户。如果子女已经成年但未结婚，比如考上大学户口未转，有的甚至未分配工作，是“口袋户口”，具有不稳定性；倘若过早确立其可以单独立户，申请宅基地使用权，具有一定不稳定性，也易造成农民以户为由头，卖“户”给城镇居民建房等。因而笔者以为《土地管理法》中以“户”为单位申请宅基地使用权的规定不具有合理性，若以“户”为单位参考依据，再根据每个人所能申请的宅基地使用权的面积，综合起来最终确定每“户”可以申请的宅基地面积。
2.4 政府介入
具体工作中必须做到：
符合规划。农村农民建房要符合所在乡镇土地利用总体规划和所在村庄规划，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地进行建设，决不允许占用基本农田。加强规划编制和管理工作。各地要抓紧编制村庄布局规划和建设规划，并做好与土地利用总体规划的衔接，在新一轮土地利用总体规划修编中调整好新村规划点用地。新村规划点用地要尽量利用荒山、荒坡或低丘缓坡等非耕地，原则上不得占用耕地。严格控制单家独户建房，鼓励建设多层农民公寓。确保整理后农居点人均用地指标明显下降，确保复垦耕地面积大于新农居点建设占用耕地面积。
因地制宜。农村农民建房规划应结合当地实际，突出规划先行，高起点、高标准建设，打破行政区域和地域观念限制，节约集约用地，鼓励和提倡建设多层和小高层。整合项目资金，将国土部门的土地复垦整理、财政部门的农业综合开发、水利部门的水利清淤、农业部门的测土配方等涉农项目叠加，整体规划。
加强建房日常管理。防止以“宅基地登记”、“宅基地流转”名义，非法占地、非法转让土地、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途和批新不交旧等各种违法行为存在，造成了农村宅基地管理混乱的局面。为了遏制乡村肆意占地建设蔚然成风、乱占滥占耕地现象，加强日常土地动态巡查，切实提高监管的有效性，做到“早发现、早报告、早处置”。尤其在农村土地执法上，充分发挥村级执法监察网络体系作用，加强基层执法能力建设，守护好每一寸土地。
2.5 配套服务
建立农村土地流转服务机构。乡镇成立“农村集体土地流转服务中心”，各村成立“农村集体土地经营权流转服务站”，实施对农村土地承包和农村土地流转工作的管理，做到有办公地点、有牌子、有工作人员、有经费。各村要整合资源，建立农村土地承包和农村集体土地流转档案电脑管理，积极推进镇、村二级土地流转信息计算机网络化，实施数据及时传递、实时查询、定时监控。
明确农村土地流转服务中心和村级土地流转服务站的职责。镇级农村土地流转服务中心职责是收集农村土地流转信息，指导签订流转合同，建立土地承包和土地流转台账，监督土地流转合同的履行，组织开展土地流转政策宣传和信守合同的教育，开展对受让方的资信状况、经营能力、环境保护等方面的核实把关。村级农村土地流转服务站要及时收集承包户土地流转信息，建立流转台账，参与监督流转合同的履行，并及时向镇农村土地流转服务中心传递土地流转的各种信息。
加强农村土地流转的纠纷调处工作，维护流转双方的合法权益。
认真做好宣传和引导工作，加快农村土地流转进程。鼓励和引导农民以各种形式流转，退宅还耕的土地向规模经营户集中。
做好农村社会保障工作，出台政策，把16周岁以上，男60周岁、女55周岁以下的被征地农民纳入城镇职工养老保险。
积极引进工商资本参与农村土地整治。
参考文献
[1]范德种. 对农村土地流转的思考[J].小城镇建设，2005（10）：87-88
[2]范德种. 农村宅基地探微[J].国土资源，2005（11）：25-27
宅基地转让范文第4篇
根据2015年农村宅基地改革试点工作相关指导意见和实施细则，属于突破现行法律规定、扩大农村宅基地权能的改革主要有三项：
一是开展农民住房财产权抵押担保转让试点，探索宅基地权益的实现方式和途径。相关试点指导意见进一步提出农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押，并明确了实现抵押权的条件;
二是明确农民宅基地可以按照自愿、有偿的原则，以转让、出租等方式在集体经济组织内部流转，受让、承租人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员;
三是村庄内部退出的闲置宅基地，探索由农民集体经济组织回购并留足再分配宅基地，按照规划通过土地整治后，在县域范围内统筹使用。
在这三项改革内容中，第一项赋予农户宅基地有条件抵押权，突破了物权法关于宅基地不得抵押的规定，最具实质意义;第三项主要是对近年来开展的城乡建设用地增减挂钩试点政策的确认，一定程度上赋予了农村村民对宅基地使用权的处分权，但不少地方也认为节余指标限定在县域范围内使用抑制了市场潜力。
第二项仅是对法律未明确禁止的宅基地转让、出租行为作了允许的规定，且规定“受让、承租人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员”，这在不少人士看来“实质上是倒退”，因为即使现行法律也未规定宅基地出租要限定在集体经济组织内部进行。
试点实践中所反映的农村宅基地权能问题，确实值得深入研究。在许多农村地区，宅基地和住房仍然是农民安身立命的最后保障，如果允许自由处分和自由流转，务工农民一旦在城市无法立足，就会流离失所，带来社会问题。
同时，大量城市人口到农村购地购房，也会加剧宅基地供需矛盾，加大农民宅基地保障和耕地保护、粮食安全的压力。但在发达地区的农村，宅基地的保障功能已大大弱化，经营要素功能则不断凸显，宅基地流转隐形市场大量存在。
显然，只看重宅基地的福利保障功能，或者只看重宅基地的资产资本功能，都不符合现阶段农村实际，也不符合大多数农民利益，应当顺势而为、因地制宜赋予农村宅基地更多权能。
农民住房财产权抵押为农村宅基地用益物权的实现提供了重要方式和途径，是农村土地制度改革的重大创新。
《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《抵押试点意见》），对确权登记颁证、流转平台建设和抵押价值评估等提出了明确要求，国土资源部门应抓紧推进相关工作，为开展农民住房财产权抵押试点创造有利条件。
目前农民住房财产权抵押担保转让试点还没有实质启动，如何保障农户基本住房权利和化解宅基地抵押权实现风险尚未形成清晰的思路，是制约试点工作的主要因素。
关于如何保障农户基本住房权利，《抵押试点意见》提出，“因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物”，并且“农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定”。
保证农户基本住房权利，是由宅基地的福利属性和保障功能所决定的，但这与金融机构的商业化运作之间确实存在一定矛盾，需要寻求有别于商品住宅的抵押物处置方式。有几个办法可供选择。
一是采取集体经济组织担保、多户联保的方式，一旦农户个体发生偿贷困难时由集体出面扶助，确保农户不致失去基本住房，同时承贷银行也能顺利实现抵押权。发达国家农地金融业务也大都采取类似合作组织作为平台，它具有聚合土地和互助支持、降低交易成本等优点。
这种方式要求集体经济组织比较健全，集体经济相对发达，目前我国许多农村尚不具备条件，但可以作为发展的方向。
二是由地方政府提供担保，可以起到集体经济组织担保同样的作用。缺点是易形成过度激励，导致担保风险转嫁至地方政府。
三是由政府出资成立农房抵押机构，一旦需要实现抵押权，银行可将该农房卖给抵押机构，抵押机构再将房子租给农户居住。此办法可避免对农房抵押的过度激励，但需政府提供初期启动资金。
当然，不管采取什么办法，严格抵押贷款条件都是必不可少的。
关于如何化解宅基地抵押权实现风险，《抵押试点意见》要求，“完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权”，且“探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益”。
将保证农户基本住房作为前提，加之农业投资赢利率低，回报期长，都增加了宅基地抵押权实现的风险，导致金融机构望而却步。
化解宅基地抵押权实现风险，一方面需要建立保证农户基本住房的机制，另一方面需要有针对性制定农业农村投资的保护和支持政策，两者都需要做好与农村土地制度改革的衔接和协调。
例如，符合宅基地转让出租和有偿使用等改革条件的宅基地，一般无农户基本住房不保之顾虑，可优先列为抵押贷款对象。
宅基地转让范文第5篇
关键词：宅基地；整理；集约利用；置换；产权
近年来，我国经济取得快速发展，城市化水平也有较大的提高。尽管我国总人口规模将扩大，但农村人口数量却由上升转为下降的趋势。据统计年鉴显示，2004年我国农村人口比1996年减少了11％，而宅基地面积却增加了1.7％。这种城市人口和农村人口比例转型将改变农村居住模式，致使农村宅基地用地浪费问题日益突出，对于不堪重负的农地资源和生态环境将产生直接的影响，同时也会直接影响着我国土地资源的可持续利用模式，乃至经济社会的持续发展。因此，在快速城市化和工业化的发展大背景下，面对农村居民用地的发展趋势，对其科学地进行土地整理，是非常必要的。而土地整理工作的进行，却存在着许多困难和问题。
一、我国农村宅基地土地整理工作中存在的问题
（一）宅基地土地整理专项规划滞后
要科学地整理宅基地，必须有一个科学合理的规划作指导，而乡镇一级制定土地整理专项规划却面临着不利的因素。首先是乡镇一级规划的技术力量薄弱，不仅缺少技术人员，也缺少对规划的技术资金的投入。其次是近几年农村中已建成了大量新房，新房的更新需要好几十年的时间，对它们进行拆迁的费用相当高，这对制定出的规划的实施又带来了困难。
（二）土地整理资金筹集问题难以落实
如何在较短的时间内建立起一套高效的土地整理资金筹措、运作和监督机制，保证整理过程资金的按时足额到位以及资金的高效利用，是一个急需解决的问题。
同时，由于资金投入的问题，会导致一些政策措施的长期性和连续性问题。因为农村宅基地土地整理关系到千家万户农民的切身利益，是一个较长的过程；尤其是采用引导农民自主搬迁的方式，更是需要坚持不懈的多年努力，才能见到明显成效。
然而，在开展农村宅基地土地整理过程中，由于资金的筹集问题难以落实，往往各级领导的决心难以坚定，各届政府的工作不能持续，法定程序确定的规划甚至随意修改，一些有利于农村宅基地土地整理的政策措施必须难以稳定下来。从而致使农村宅基地土地整理的成果难以形成，达不到量变到质变的过程。
（三）农村居民缺少对宅基地进行整理的积极性
我国《土地管理法实施条例》第18条规定:“土地整理所需费用,按照谁受益谁负担的原则,由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。”显然，根据该规定,村集体和农民是农村宅基地土地整理的主体,农村居民或作为农村居民集合的村集体进行土地整理则是从土地整理可能带来的经济收益出发,如果宅基地整理为耕地的经济收益不能补偿整理的经济成本,农村居民或村集体就不会有进行土地整理的经济动力。从村集体和农民的角度看,闲置宅基地的土地整理成本主要有待整理宅基地上房屋的拆毁成本、对房主的房屋补偿成本以及土地转变为良田的整理成本，而收益则是宅基地整理为耕地后的种植业收入。近几年我国农民纯收入中源自农业收入的比重持续下降,农业在农民家庭生活中的重要性减弱,一些地方甚至出现耕地抛荒现象。由于种植业的比较收益较低,闲置宅基地土地整理的收益无法补偿整理的成本,使农民和村集体无法自动产生对闲置宅基地进行整理的利益驱动。此外,由于宅基地的所有权属于集体所有,对农民将宅基地整理为耕地后的使用权缺乏明确的规定,也降低了农民自己进行宅基地整理的积极性。
（四）农村宅基地超占土地严重，“一户多宅”情况普遍
我国宅基地实行无偿使用，加之我国农村宅基地观念上的一些落后思想，宅基地监管力度不够，事后查处难度大，多占土地难处理，导致农村宅基地超占严重，成为宅基地管理中的普遍难题。国家相关法律要求农村宅基地只能“一户一宅”，但由于历史、继承、买卖、建新不拆旧等行为，造成了我国目前宅基地上的“一户多宅”现象突出，同时没有相关的法律制度给与处理。
（五）土地空间置换难度大
在对宅基地进行土地整理的过程中，不可避免地会出现土地的空间置换问题。土地空间置换是土地使用权属的调整和土地利用方式的变更，涉及不同主体之间用地关系和利益关系的协调问题，致使土地置换的难度很大。因此，怎样把土地整理和农村经济政策(即经济机制)有机结合起来，实现用地置换过程中的利益平衡，也是亟待解决的问题。
（六）土地产权不明晰
土地登记发证是农村宅基地管理的基础，对明晰产权，为有效控制农村宅基地建设中的违规违章建设，提供有效凭证，但目前各地发证情况不一。主要是土地部门没有及时开展宅基地的土地登记工作，另外，农村村民对宅基地登记意识淡薄，宅基地变更后无法及时进行变更登记。导致宅基地上权利状况不清，家底不明，管理也相对混乱，宅基地民事纠纷频发。
宅基地的产权制度问题涉及政策层面，但对我国农村宅基地管理起到了根本上的作用。我国目前农村宅基地的集体所有制，农民有宅基地使用权，一定程度上造成了产权上的混乱。随着经济和市场的发展，禁止农村宅基地转让，阻碍了农村宅基地市场的建立，扼杀了一些有利土地利用的农村宅基地转让，也导致了目前隐形市场的存在，成为宅基地管理上的盲区。
（七）土地整理专业技术较为落后
土地整理是一项跨学科的技术性和实践性强的系统工程，需要一套技术支持体系。目前，参与土地整理的主体是农村居民。由于他们没有掌握相关的知识和技能，而相应的各方面专业技术服务跟不上，土地整理常常出现受阻或成果不符合要求的现象。
（八）集体土地流失严重
随着市场经济的发展和经济体制改革的不断深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。
二、我国农村宅基地土地整理的对策
（一）逐步健全宅基地使用制度，制定完善土地整理的法规和政策
逐步健全宅基地使用制度,加强执法力度,严格宅基地审批，为解决多占、超占、强占宅基地问题提供可操作的政策法律依据。
制定完善土地整理的法规和政策，引导各地按计划、有组织地规范开展村庄整治工作。要加快土地整理责任制度、奖惩制度、资金筹措、使用与专项管理制度及村规民约的建立,制定宅基地整理优惠、鼓励政策,使宅基地整理的责任能真正落实到户、到人,并充分调动广大干部群众参与宅基地整理的积极性。
（二）开展农村宅基地普查登记工作
居民点用地普查登记,是农村宅基地整理的前提,通过摸底调查,可以了解各居民点人口及其结构、用地总规模、建筑占地面积、建筑容积率、闲置土地面积及其比率、农宅布局、所在村土地总面积、耕地面积、粮食亩产水平及存在的问题等。从而为土地利用总体规划、土地整理规划、村庄建设规划与详细设计提供依据,使宅基地整理做到有的放矢、措施到位。
宅基地转让范文第6篇
1、农村房子宅基地使用权可以在同村居民之间进行有限制地转让，但不能卖与非同村居民或者城镇居民。
2、农村的房屋买卖问题涉及宅基地比较特殊，根据《土地管理法》相关规定：农村土地都是归集体所有的，土地管理法中有明确的相关规定，农村集体的土地是禁止转让、买卖。如果双方均为同一经济组织村民的，经村委会允许的，可以有条件的转让。
3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
（来源：文章屋网 ）
宅基地转让范文第7篇
[关键词]产权；宅基地使用权；流转；规制
[中图分类号]F321.1
[文献标识码]A
[文章编号]1002-736X（2012）06-0082-04
我国人口众多且集中在农村，致使农村宅基地占地量并非少数，加之现行法律对其流转施加严格限制，随之而来的是违法审批和占用耕地的膨胀，如此种种因素导致农村宅基地占地数量惊人。由于宅基地已经审批确定便具有永久性，很难随外迁居住、生老病死等情景变化进行及时的效用性调整，使许多宅基地处于闲置状态。随着土地资源的日益稀缺，宅基地的处分利用可在一定程度上缓解人多地少的矛盾，化解经济发展对土地需求的危机。如何使现有宅基地资源被充分利用，涉及许多政策和措施，其中深化农村宅基地使用权之流转不失为当前行之有效之举。
一、农村宅基地使用权流转实践之探索及放宽流转之功用考察
随着对现有土地资源的珍视，受实现其价值的强烈愿望所驱使，尽管没有国家的统一号召，但各地纷纷展开了宅基地使用权流转的实践探索，出现众多不同模式。如2008年浙江嘉兴市委、市政府结合实际，以打造城乡一体化先行地为目标，启动展开了以“宅基地与承包地分开、搬迁地与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、土地承包经营权指挥社会保障”为主要内容的“两分两换”试点工作。其他宅基地流转模式为天津的“宅基地换房模式”、重庆“双换模式”以及其他地区适用的“填实插建”、“部分搬迁”、“整体搬迁”等模式。另外，根据2009年对全国4省（贵州、湖北、山东、黑龙江）480户农民的调查表明，把宅基地转让给城镇居民的比例为13，8%，赞成转让的受访农民在2009年的调查中所占比例为32，9%，把宅基地转作他用的情况也较为普遍，受访农民认为宅基地可以专门用作住房以外的经营性用途的占38，02%。这些实践探索和调查资料表明：市场经济的深入发展已产生巨大动力，并促使各项制度规定必须适应现实需要，否则，这些制度就会在一定程度上阻碍实践发展，而且实践也会突破这些规定，创设新的发展模式。同时，这些宅基地使用权流转时间也折射出放宽农村宅基地使用权流转具有盘活土地资源存量，发挥资源合理配置之功用，具体表现为以下三点。
（一）实现土地用益物权之功用
物权的收益之功用实现需要物权主体充分行使其所享之权，使用方式表现为转让、出租、抵押等。宅基地使用权作为一种用益物权要实现其收益功用，也需采用这些流转方式和途径，而流转的自由程度对宅基地使用权的实现具有很强的关联性。原因在于：一方面，使宅基地使用权的相关主体获得很大解放，引发社会进步之动力，这些主体的主动性、创造性大大增强；另一方面，由于宅基地使用权之流转，不仅可实现土地资源之收益，还可发挥土地所附之物之效益，使客体物的价值在流转中得以展现。
（二）使国家所有权和集体所有权趋向平等
我国土地所有权分为国家所有权和集体土地所有权。当今，国家土地所有权可在法定范围内采用抵押、出租等较为自由的方式流转，而集体土地所有权的流转相对受限，如家庭土地承包经营权不准抵押、农村宅基地使用权禁止转让给本集体组织之外成员。这些法律规定使国有土地所有权和集体土地所有权的实现方式差异很大，由此导致集体土地所有权的价值无法实现。另外，这些流转差异之规定并没有阻止市场经济背景下集体土地使用权的违规交易，加之管制不够规范，致使集体土地所有权在私下交易中滥用权利、侵权现象不时发生，不仅浪费了部分土地资源，同时损害了相关集体和农民的合法权益。
（三）保护耕地，实现土地资源的充分利用
随着城市化发展步伐的加快，对土地资源的需求相对增加，现有农村建设用地量难以适应经济发展要求，许多耕地被侵占，甚至一些地方连基本农田都被破坏。另外，由于农村人口增加，致使农村居民住宅建设大幅度增加，且仅仅利用地面空间。此种情势下，许多耕地被违法批为宅基地使用。同时，一些农民进城购置楼房之后，原有的宅基地就处于闲置状态，其数量巨大，导致土地资源的浪费，这一现象在一定程度上可归因于宅基地使用权不能自由流转所至。若农村宅基地使用权能像国有土地那样自由流转，一方面，可大大减少新宅基地之审批，减少对耕地的侵占；另一方面，现有宅基地经过不同方式流转后可腾出更多土地，以补偿农村建设用地和耕地之用。
二、现行法律对宅基地使用权流转之限制所导致的冲突
对比现行法律规定和实践需求，现行宅基地使用权流转之规定具有以下缺陷。一是国家法律与地方性法规的冲突。为指导现实的宅基地使用权流转实践，一些地方政府颁布了突破现行法律规定的地方性法规。如2005年10月，广东省政府了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，其中规定：集体建设用地使用权与国有土地使用权同权、同价，可以进入土地一级市场流转。这是全国首个在全省进行集体建设用地流转规范化管理的省份。2010年7月，重庆市颁布了《重庆市统筹城乡户籍制度改革意见》，确立农民工转户进城、宅基地可换城镇住房的宅基地使用权流转模式。地方性法规的突破性规定反映了市场实践的需求和广大农民的心愿。二是宅基地继承与一户一宅的冲突。现行法律制度承认房屋的所有权转移和地随房走之做法，故而出现已经拥有一处宅基地使用权的人，会因房屋买卖、继承而获得两处以上宅基地使用权。这与我国现行《土地管理法》第62条第l款规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准”相矛盾。三是宅基地使用权有限流转与用益物权性质的不相符。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（[1999]39号）中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅。另外，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》都规定：严禁城镇居民在农村购买宅基地。这种制度造成农村宅基地使用权只能在本集体组织内部而不能跨区和在城乡之间流转，影响了土地使用价值的发挥。另外，我国的《担保法》和《物权法》明确规定宅基地不能用于抵押。这些规定与宅基地使用权作为用益物权的性质存在冲突。用益物权是指对他人所有的财产依法所享有的占有、使用和收益的权利。宅基地使用权是集体组织成员在本集体土地所有权上继受取得的用益物权，本应享有占有、使用和收益三项权能，但由于宅基地使用权流转的限制，致使其通过转让而获得收益权能缺乏真正的意义。
三、现行宅基地使用权流转制度所引发的现实问题
（一）严重浪费土地资源
随着科技的发展，农业生产日益现代化，农村劳动力出现大量剩余，纷纷涌向城市发展，一些发展好的务工人员在城市购置了房产，因而使其在农村的宅基地和房屋闲置。再者，国家30年土地承包期不变的政策，除部分村委自行调整土地承包之外，导致许多农户人口增加或减少，而承包地的数量却没有变化，使得许多农村集体组织的村民拥有的土地出现严重不均，有的家庭人均几亩之多，而有的家庭人均不足1亩；也导致部分村民因进城上班或务工离开原集体之后却还拥有承包地之现象。这种现象致使一些土地不能得到很好耕种，一定程度上出现土地资源的浪费，难以实现物尽其用的功能。
（二）引发私下宅基地使用权流转
现代社会的竞争发展机制引发了人们对发展资源的格外重视，其中包括土地资源。国家基于保障农民利益的考虑做出了禁止宅基地自由流转的规定，使得宅基地使用权具有鲜明的社会福利和社会保障性质。这阻碍了部分农民欲实现其多余土地资源效益的愿望。一旦具有发展动力和土地资源效益愿望的双方产生契合，他们就会规避国家的监管，私下进行土地使用权交易，或者变相进行交易。这种私下混易现象不仅不利于集体，也不利于农民利益，同时造成国家法律制度的破坏。
（三）不利于农民融资发展
改革开放和市场经济政策给农民提供了广阔的自由发展空间，造成发展方式和收益方式多样化。同时，预防和减少风险的心理促使他们采取合伙、合资等融资发展模式。作为资金来源渠道较少的农民迫切想利用有限的部分土地资源。在国家法律明确禁止抵押的情况下，农民利用土地使用权进行融资发展的愿望受到遏制。
（四）减缓城乡一体化发展的步伐
农村宅基地使用权流转受限与城市土地交易自由化形成了鲜明对比，造成农民不能利用土地资源获得最大收益，压制了农村发展的部分动力，这在很大程度上造成城市发展快，而农村发展慢，城乡分化严重，使本来发展不平衡之现象更加严重。而且，这种制度形成城乡居民迁徙之障碍，影响城乡一体化的发展。
四、农村宅基地使用权流转应坚持的基本原则和具体的完善建议
快速发展的社会现实对现行农村宅基地使用权流转制度提出拷问和严峻的挑战，许多地方根据党的十七大关于深化的精神，在宅基地使用权流转方面进行了积极探索。总结有益经验，完善现行立法进一步规范土地流转实践、保护农民利益是当务之急。
（一）农村宅基地使用权流转应坚持的原则
1 以农民利用为出发点，兼顾集体利益。在我国十多亿人口中，八亿农民切除了一些承包地之外无更多财产。因此，宅基地使用权流转制度应更多反映农民的愿望和要求。同时，对作为土地所有权主体的集体应给予考虑，以维护体所有制的基础。在处理宅基地使用权流转的利益分配关系时，应优先保护农民的利益。同时，对作为土地所有者的集体也应予以兼顾。对实际占用土地面积超过标准的部分的流转收益应全部上缴，以保护集体利益，从而防止个别农民利用宅基地使用权流转损害集体利益。
2 土地使用权制度改革应遵循相应法理和实践要求。土地使用权作为一种用益物权，应充分体现他物权的原理。因此，土地使用权制度的改革应重点放在与土地他物权相关联的产权交易上，充分实现个人权利最大自由化，以促进土地使用权制度与其他物权制度的深度结合，探索和发展土地公有制条件下的多种实现形式。另外，部分地方政府和农民个人根据本地实际情况推行的宅基地使用权流转创新实践对现行法律规定提出严峻挑战，要求立法做出回应，以便宅基地使用权流转的规范运行。
3 根据农村社会保障完善程度确定宅基地使用权的流转自由度。农村社会保障体系不健全时，依据身份分配的宅基地具有一定社会保障功能。然而，目前这种保障方式却限制了宅基地使用权的流转，影响到其使用价值的充分实现，造成部分宅基地闲置、私下流转和农民融资困难等弊病。宅基地使用权流转受限与现代物权制度的发展趋势不相协调。基于此，我国的现行宅基地使用权流转制度应随着农村社会保障体系的完善状况作相应调整，适度放宽以发挥土地资源的效益。
（二）农村宅基地使用权流转的完善设想
1 宅基地使用权流转主体应扩大。现行法律将宅基地使用权的流转主体限制在本集体组织成员之间，既不利于宅基地使用权的流转，有时也会造成宅基地主体身份的冲突。为此。宅基地使用权流转受让人的主体资格不应以本集体成员为限，应作放宽处理，可包括本集体组织以外的人，既包括其他集体组织的成员，也包括城镇居民。至于宅基地使用权的流转是否必须征得集体所有权人的同意，学界有不同建议。我们认为，若未来法律规定集体组织有权从宅基地使用权的流转中获得利益时，应取得宅基地所有权人的同意，但不应干涉过多，以集体组织和其成员的利益不受损害为限。
2 宅基地使用权流转方式应多样化。根据物权及其流转法理，宅基地使用权属于他物权，理应允许采取租赁、抵押等多种流转方式。但同时应体现宅基地使用权的特殊性，其流转方式的多样化不应造成土地使用权的滥用和乱转。无论是宅基地使用权单独转让或是宅基地使用权随同房屋一起转让，转让宅基地农民不允许再分配宅基地。
3 实行宅基地使用权有偿和有期制度。按现行法律规定，宅基地使用权实行的是无偿、无期限制度。这种制度保障了农民的利益，但在土地利用方式多元化的今天，日益暴露出很多弊端，如一户多宅、耕地大量被占等。这不利于总体上维护集体组织的利益。因此，为保证宅基地的合理利用，宅基地使用权应实行有偿和限定期限制度。此种制度的实行可带来相应好处：一方面，可提高土地使用效率，避免宅基地多占滥用；另一方面，可发挥土地的市场价值，盘活农民的房产价值。0这符合他物权有期限限制的法理。借鉴城市住宅用地使用权为70年的规定，可规定宅基地使用权的有效期为70年，期间届满是否可以续期及续期次数应根据其他国家的通常做法明确做出法律规定。
五、促进宅基地使用权流转之配套制度建设
（一）强化宅基地使用权及房屋产权的登记制度
根据物权的基本原理，产权明晰是进行规范流转的前提。由于过去行政干预和法制不健全，宅基地使用权和房屋的产权登记工作很不到位，基本适应了过去宅基地使用权流转较少流转的状况。当今，各地已出现更多土地流转现象，物权法也对不动产的变更登记提出严格要求，如我国《物权法》第10条、第14条、第155条对不动产的设立、变更、转让和消灭事项做出了明确规定。同时，现行不动产交易的复杂性也对宅基地使用权和房屋产权变更登记工作提出了更为严格的要求。为此，为使宅基地使用权交易中少出风险和差错以及便于纠纷出现后快速、公平地处理，就必须强化宅基地使用权及房屋产权的登记制度的实施。
（二）规范宅基地使用权收回制度
对于出卖、出租住房后，再申请宅基地的农民，坚决不予审批；审批后，查证确实存在损害集体利益之情况时，应坚决予以收回。对因继承引起的一户多宅现象，可由集体组织决定收回统一安排使用。对其宅基地上所附物，应给予适当补偿。对宅基地超过标准面积的部分应实行有偿使用。宅基地收回后应及时注销。另外，对举家迁出本集体组织超过一定年限的（可考虑10年期限），住宅没有被继承的和房屋坍塌、拆除两年以上仍闲置的宅基地也可实行收回制度。通过这种制度的实行以促进宅基地使用权流转的深入发展。
（三）着力培育宅基地交易市场
相对完善的土地交易市场体系可为宅基地使用权交易提供及时的便利条件，引导土地使用权流转向纵深发展，并保证公平、合理。基于当前土地流转的需要，许多地方自发形成的一些不太规范的市场，难以保证土地流转的有序合理发展。为此，应对土地流转效果反映良好的一些地方做法及时总结经验，详加研究，让其扩大推广。如成都市农村产权交易所建成后，以市场为导向，采取“确权、流转、收益、挂钩置换、耕地保护”的方案，通过“还权赋能”的手段，为农村产权流转和农业产业化项目投融资提供服务。
宅基地转让范文第8篇
关键词：农村；宅基地；制度改革
引言
农村宅基地制度是我国土地制度的重要组成部分。随着我国农村土地制度改革的深入，农村宅基地确权登记和管理工作稳步推进。然而，其作为农村重要的土地制度与如今的社会现实发生了激烈冲突，引发了农户土地权益保障与土地资源保护、宅基地使用权的福利属性与财产属性、宅基地的闲置与无序扩张等一系列矛盾，现有的宅基地制度已经无法妥善协调这些矛盾。随着社会经济的发展，市场机制在资源配置中发挥越来越重要的作用，但目前宅基地制度是计划经济的产物，已不适应当前经济的发展。当前宅基地使用权没有实质收益、处分权益，农民无法从价值数百万亿元的宅基地中获利，同时占用宅基地没有任何成本，宅基地缺少退出激励，导致土地的巨大浪费，并导致了城市房价飙升。我国农村宅基地改革与管理迫在眉睫。
1 存在的问题
作为土地管理中最基本的宅基地管理近些年虽然在保障农民权利、加强耕地保护方面起到了积极的促进作用，但随着社会的不断发展，农民生活观念的不断变化，一些新的问题层出不穷，主要表现在：
1.1 “空心村”流转问题
因农村普遍存在农民进城打工、经商以及子女赴省城上学等人口流动现象，大批空闲宅基地导致“空心村”问题。而“空心村”问题又将直接导致土地资源的浪费，并从一定程度上引发农村社会的不稳定因素，这将严重违背社会主义新农村建设的初衷。所以要加强对空闲宅基地的管理，做到开发合理，流转合法。从而达到维护农民权益，保护国土资源的目的。
1.2 一户多宅问题
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，因此对多宅、多占的违法占地应一律予以拆除。同时严格宅基地申请条件，对不符合条件的、不符合规划的不应予以审批。
1.3 城里人购买宅基地问题
1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，对城里人购买宅基地的，应要求退还所购土地。
1.4 使用权秩序混乱问题
现行法律对宅基地的使用限制较多，但明确赋予宅基地使用权人的权利较少。对于宅基地使用权的一些基本权能，如占有、使用、收益等，都未做明确规定，对于宅基地使用权人的处分权规定几乎没有。这不仅不利于使用权人有效利用宅基地，而且易导致邻里之间的纠纷。更为突出的一个问题是，依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，但法律并没有禁止房屋的出租、出卖，包括继承，导致了宅基地使用权转让秩序的混乱，宅基地非法进入房地产市场的行为，更是严重干扰了土地市场秩序。
1.5 农村宅基地立法和管理的问题
一是宅基地无偿使用的问题。我国《土地管理法》及相关法律均规定，我国的宅基地是无偿取得及使用的、这种方式虽然减低了农民建房的成本，保障了低收入农民住房问题。但也出现了诸多问题：（1）农民抱着“不用白不用”的心态，无限制利用宅基地，致使土地浪费现象严重，甚至在一些人口规模较大的村庄，由于村内宅基地用完，便大面积占用耕地建房，致使耕地面积逐步萎缩。（2）宅基地的无偿使用会使农民都想多占、多用，甚至会出现抢夺宅基地的现象，影响社会安定，也严重阻碍了农村宅基地的有偿退出。二是对宅基地的流转没有明确的法律规定。我国立法方面对宅基地是否可以转让以及如何转让一直模糊不清：（1）允许农村宅基地使用权人对地上建筑物（主要是房屋）进行出租出卖。然而，针对农村宅基地使用权是否可以转让，却未做出明确的规定，使宅基地的使用权转让与房屋转让相分离。（2）法律特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地向城镇居民流转，转让必须是同一集体经济组织内部成员的转让。阻碍了宅基地的有效市场配置。三是基层政府管理方面的问题。对于宅基地的管理，我国法律有着严格的规定，在实行中却出现大量问题：（1）农民宅基地的审批要经以下程序：村民向村委会提出申请：村民代表会议讨论通过并公布；报乡（镇）人民政府审核：县人民政府批准。在农民宅基地审批过程中，乡（镇）国土所必须做到“三到现场”。然而，实际上由于管理力度的不足，不经过法定程序而通过幕后交易直接拿地的现象比比皆是。（2）基层政府管理人员对工作没有主动性，不能亲自下到村，调查和解决宅基地中的不当利用问题。
2 如何做好当前农村宅基地改革与管理工作
为进一步贯彻落实实行最严格的耕地保护制度，有效合理利用土地资源，维护社会稳定，促进社会经济发展，对农村宅基地管理混乱现状，应从以下几个方面解决：
2.1 健全宅基地审批管理制度。在宅基地审批中严格执行一户一宅制度。申报前，对其所在村组的旧宅基地进行调查核实，确认无误符合条件的农户方可受理。在审批过程中，严格实行“三到场”制度，即批前踏勘，选址到场，审核是否符合审批条件：批后放线、打桩定位到场，确定四址：房屋建成竣工后验收到场，审核是否超标准用地。经验收符合标准，发放集体土地使用证，以证管地。
2.2 强化村镇规划管理。在村庄布点规划上，结合文明村建设，促进旧村改造和新村建设。要严格实行拆旧建新制度，对一户多宅但不居住的废弃、空闲宅基地统一规划、整理，不符合规划的不予审批。
2.3 加大“空心村”治理改造力度。政府应加大对“空心村”闲置宅基地、废弃地开发整理资金投入，盘活农村存量建设用地，增加耕地面积。村民建房使用村内空闲宅基地的，可制定优惠政策，积极推进土地集约利用。对荒芜未建的闲置宅基地，超过一年未建设的应当收取土地闲置费，超过两年未建设的由村集体统一收回，另行安排。
2.4 加大土地管理法律法规宣传力度。要广泛深入宣传《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》，增强全民法律意识，在全社会形成依法用地的社会氛围。
2.5 加大对宅基地私自划拨、倒卖处罚力度。对私自划拨倒卖宅基地的村民、干部，要追究责任，没收非法所得。村民申请新建住宅必须出具承诺书，承诺建新房拆旧房，退出原使用的旧宅基地，交由村委会重新安排使用。
2.6 处理继承和赠予的关系时，防止出现以接受赠予为名，实际是私下有偿转让，规避法律制裁而造成一户多宅的情况发生。
2.7 加大土地执法查处力度。国土部门和村镇规划部门要协同配合，做到日常巡查与执法检查相结合，事前防范与事后查处相结合，建立土地执法监察体系，把各种违法用地消灭在萌芽状态。
结束语
农村宅基地是农村土地管理的重要热荩科学有效的宅基地管理将改善农村村容村貌、提高宅基地和土地节约集约利用水平、有效保护耕地，从而为新农村建设提供充足的用地保障。