房地产项目管理
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房地产项目管理范文第1篇
【关键词】房地产；项目管理；施工进度；施工质量；工程造价；成本构成；动态管理
一、引言
项目管理在房地产开发中起着重要的作用，是实现房地产开发科学化、系统化和合理化的有效工具，由于我国引进项目管理较晚，因此应对项目管理的研究和实践投入更多的精力，促进我国房地产项目管理水平的迅速提高。
二、房地产项目进度管理
1.房地产项目进度管理的方法。
1.1 表格法。表格法是描述进度计划的传统方法。由于标的不容，导致进度计划的内容随之不同，因此，表格的形式也存在差异。但在一般的实施过程中，作为进度计划标的，只需记录检查时刻正在进行的工作名称、所耗费的时间以及还需的时间，然后计算相关的参数，从而根据时间参数来判断实际进度与计划进度之间的偏差。
1.2 横道图法。横道图法又名形象进度表法，是对进度表的变形。该方法首先通过观察和检测的方式收集项目进展中的相关信息，然后将整理后的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行标示，最后通过对对二者的比较来衡量实际进度与计划进度二者之间的偏差。
1.3 S曲线比较法。在该方法中，用横轴表示项目进度计划的时间，纵轴表示项目任务的累计完成量。坐标系内包括两条S形曲线：一条S形曲线代表在项目进度计划时间累计完成的任务量，另一条S形曲线代表在项目实际执行过程中各检查时间实际完成的累计任务量，从而通过两条S形曲线对实际进度与计划进度进行直观的比较。S型曲线表明了项目在某一进度计划时间累计完成任务量的变化状况。在S形图上可以对项目实际进度与计划进度进行直观的比较。如果实际进展点落在进度计划S曲线的右侧，则表明实际进度拖后；如果实际进展点落在计划S形曲线的左侧，则表明实际进度超前；如果恰好落在曲线L上，则表示实际进度与计划进度相一致。
1.4前锋线比较法。前锋线比较法是由进度计划检查的坐标点开始，至进度计划检查时间的坐标点终止，依次用点划线连接各环节工作的实际进度点，根据形成的前锋线与工作箭线的交点位置来判断项目的实际进度与计划进度之间的偏差。
2.房地产项目进度管理的影响因素。
2.1 由委托方导致的进度变更。委托方没有按进度计划要求及时将设计图纸提供给承包商或未及时向承包商拨款，委托方临时加大工程量，委托方变更项目设计方案等，这些源于委托方的因素都会导致项目进度的变化。
2.2 由承包商导致的进度变更。项目进度也常由于项目团队的原因而被迫变更，如施工方案缺乏实际操作性，前期对项目地质条件项勘察不准确，项目各阶段脱节、配合不协调，物资供应及其它配套服务没有跟上等其它原因。
2.3 意料之外的变更。项目进度也常因为一些不可抗力或意料之外的因素而被迫变更。这些因素包括极端天气、地质灾害等自然因素，但更多的是人为因素或社会因素，如政策变更，审批手续的延迟，临时停水、停电，社会动乱。
三、房地产项目质量管理
1.房地产项目质量管理的特点。
1.1 全面性。全面性要求对与房地产项目质量有关的所有方面进行控制，主要包括项目的实体质量、使用价值与功能及工作质量，从而使它在性能、可靠性、表明状态、功能、安全性及可维护性等方面达到质量的符合性要求。
1.2 主动性与及时性。房地产企业开展质量管理的动力不应该只源于国家政策的压力，还应来自对项目质量所产生效益的追求，变被动为主动，做好质量风险分析和管理工作，对可能出现质量问题的环节采取有效的预防措施，消除质量隐患。
1.3 动态性。对房地产项目的管理是一个动态的过程，在项目的质量管理方面也是如此。房地产项目质量管理的内容应该随着项目建设时期、所处环节的不同而有所变化。
1.4 连续性和相关性。房地产项目各生命周期阶段的质量管理应该是连学的，并且衔接紧密，不能出现空白期。此外，房地产项目的质量控制涉及到承包商、设计单位、施工单位、材料设备供应商等多个单位，只有所有的参与单位在质量管理上共同努力，才能保证项目质量达到合同规定的要求。
2.房地产项目质量管理的内容。
2.1 地域质量。房地产项目具有一定的地域性特征，项目管理者要考虑项目所处的区域位置、配套设施、周边环境、城市规划。
2.2 规划设计质量。规划设计质量是指房地产项目的总体布局要科学、合理，达到造型设计美观、空间得到合理利用、生活环境舒适、配置设施齐全等方面的要求。
2.3 工程质量。烂尾楼、豆腐渣工程等现象的出现使得人们对房地产工程质量的关注度和重视度越来越高，有的购房者甚至对房屋的建造过程进行全程跟踪，这些现象也使得房地产开发商对工程质量重要性的认识逐渐提高。
2.4 设备、材料质量。所有房地产项目都应将节地、节水、节能、节材、环保等技术进步目标列入项目方案，并在项目施工过程中通过采用优质设备材料来保证上述目标的实现。
四、房地产项目成本管理
1.房地产项目成本的构成。
1.1 土地成本。土地成本是房地产项目中投入比重较大的部分，也是决定项目启动资金需求量大小的重要因素，它一般由国有土地使用权出让金、土地出让契税、拆迁补偿费等方面构成。
1.2 前期成本。主要包括施工设计费、前期工程费、地质勘察费、可行性研究等费用。
1.3 建安工程成本。指房地产项目在施工过程中按工程施工图施工所发生的各项工程费。由于前期对建筑结构已有了明确规定，因此此项成本基本固定，浮动较小。
1.4 公共基础配套设施成本。公共基础配套设施主要包括道路、绿化、供水、供暖、供电、供气、消防、安保等方面。
2.房地产项目成本管理的措施。
2.1 采用合理的项目设计方案是实现成本管理目标的基础；
2.2 通过项目招标有效的控制项目成本；
2.3 采取严格的合同管理措施，保证房地产；
2.4 施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键；
2.5 竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节；
2.6 高素质的项目管理人才是实现成本控制目标的根本保证。
五、结语
与过去相比，现在我国房地产项目管理能力得到了大幅提升，尤其是在一些经济发达地区，由于房地产业起步较早，房地产项目管理在项目定位、成本管理、质量管理等方面都取得了一些长足的进步。然而由于房地产项目管理是一个系统工程，最终追求的是项目整体目标的实现，而不是某个环节的最优化，但正是在这方面，我国很多房地产企业的项目管理还需要进一步改善，需要在理论和实践两方面开展大量的研究和探索。
参考文献
房地产项目管理范文第2篇
关键词：房地产；项目管理；分析研究
Abstract: With the development of the real estate product quality and increasing the comfort requirements, real estate project management requirements are also getting higher and higher, to achieve social and economic benefits of real estate projects, will use the advanced management method, in order to improve project management level, to achieve the greatest social and economic benefits. This article discussed how to strengthen the real estate development project management.
Key words: real estate; project management; analysis and research
中图分类号：F293.33
房地产项目的工程管理是指从项目筹备到后期的竣工验收的全过程管理。由于房地产开发项目建筑施工与施工任务通常是承包给施工单位来完成，合同管理是房地产开发和项目管理的主要手段，它是根据国家的相关规定和合同条款，使用计划，组织，协调，控制，检查和验收的技术和经济活动中的发展项目的施工建设，严格监督，控制和管理，以确保最终实现的总体目标，从而确保房地产开发项目总体目标的最终实现。房地产建设项目，直接控制的投资目标，进度和质量，确保各方面的安全性的前提下，根据该投资计划，进度和质量来完成项目目标。这三个目标彼此之间既对立又统一，施工中很难同时满足并达到最优，所以对三者的运用应以项目整体达到最优为目标。
当前房地产开发项目工程管理中存在的主要问题
1.1 房地产项目开发的前期调研不足，可行性研究不够
目前，中国的房地产项目存在着盲目决策发展的情况，在项目开始之前，往往缺乏事先的研究和论证，缺乏可行性研究。一般动工建设，而不是完全其技术，经济方面的考虑和论证，在项目管理，导致无法预测和控制，致使后期出现了一系列问题，如商品房户型单一，结构设计不合理，成本高，公摊过大，滞销严重的问题，影响土地和资本流动和优化配置。
管理体制不健全，进度和成本偏离预期目标
在房地产项目在中国的发展，没有足够的深入了解项目管理的应用复制的项目管理模式的过程中，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理上出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，房价难以控制开发成本，管理成本保持高位，等等，都超出许多人预期。
1.3 物业和售后服务不到位，矛盾冲突较为严重
房地产业是资金密集型产业，房屋单体价值大，居民在购买时往往高度重视后期的维修和设施齐备，但许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就可能导致买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期商品房屋销售有负面影响，忽略后期的管理和控制的做法不利于项目管理的整体效益。
设计和监督制度达不到标准，制约了行业的规范化运行
当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量的设计问题，经常出现在施工中，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，结果不仅浪费成本，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的监理制度本来不够完善，许多建设单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监督的情况下，建设单位缺乏有效的制度以确保标准化操作。
2 房地产开发项目管理的具体措施
2.1 房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从整个系统的开发成本控制和严格的监控，以采取合理的措施来降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。特别要注意项目的成本控制和监督，在项目实施过程中，尽量减少不必要的开支，降低生产成本，使企业利润最大化，但也能满足消费者的需求。
2.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制
房地产开发和项目管理，旨在建立一个理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。
2.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流
房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。
3 房地产项目管理实施与改进
房地产项目管理在房地产开发和管理，包括规划，开发和管理，建设管理及物业管理，很显然，如果你要完成一个成功的项目部在这四个方面做是为了能够实现。因此，协调的关系的四个内容是相互促进，共同协调与发展。
房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难。从而影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中．以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的，最经济、最容易施工的方案：项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划。施工管理人员或承包商根据自身的施工(管理)经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。
总 结
总而言之，一个真正的房地产开发项目管理是一个庞大而复杂的任务。这是必要的区分小学和中学，抓住关键，但也考虑各方面的协调推进，需要一个总体规划，但也注重细节。建立科学的项目风险管理机制，确保房地产项目管理，房地产开发风险管理的正确性，加强预防和控制损失的风险，保护开发项目能够顺利实现。
参考文献
[1]陈慧萍,唐志贤.房地产建筑分析[J].中国建筑.2008.
房地产项目管理范文第3篇
【关键词】房地产，工程项目，管理
1 房地产项目管理的重点
房地产项目管理的重点主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。 1 房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。 2 房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 3 房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。 4房地产开发项目的控制管理。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
2 房地产开发项目的工程管理
房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。 转贴于 中国论文工程项目直接目标管理方法。对一个建设项目而言，其直接控制的目标有三个，投资、进度、质量，即在保证安全的前提下，按计划的投资、进度、质量完成项目目标。这三个目标彼此之间是对立统一的关系，难以同时达到最优，其实施应以项目整体最优为目标。
3项目成本管理
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。
房地产项目管理范文第4篇
关键词：商业地产；项目管理；工程
中图分类号：F293.33 文献标志码：A？摇 文章编号：1674-9324（2013）21-0266-02
近年来，随着国家屡次针对住宅房地产市场进行调控，不少以往以住宅为主的开发商为规避政策性风险，纷纷转向商业地产开发，逐年增加对商业地产的投入，万科、世茂、龙湖、万达等一些较大的地产商在近年迅速扩张，同时一些外资也不断加大在国内商业城市综合体的投资力度，如中信、凯德置地等。商业地产开发的项目管理同一般住宅、办公楼开发建设同样遵循项目管理的规律和基本程序。一般情况下在项目完成可行性研究、立项、决策定位、规划、施工审批之后就进入了开发建设管理阶段。但商业地产的开发建设管理与一般房地产项目在项目管理上有一定的区别。其主要区别在于：①项目设计需要多个专业的整合与项目招商定位相互结合。②市场招商与市场推广作用突出。③明确商业地产项目的目标体系，运用目标管理进行有效控制及实现。④经营战略与策略决定项目的方向。⑤与政府有关部门（商委部门等）关系密切。⑥资金资本运作要求更高等方面。下面，重点介绍商业地产项目管理的几个主要方面：项目设计、项目定位与招商合作、项目目标体系的有效控制及实现在实际商业地产项目管理中的应用。
一、商业地产项目中的设计管理
商业地产项目各专业的整合设计管理，并与项目招商定位有效的结合是项目成功的关键。
1.项目整合设计管理的团队对项目的实施非常重要。目前在国内的大城市如上海、北京等，少数外资投资的商业项目一般委托专业的管理顾问公司来实施，当然要求专业的管理顾问公司具有整合大的商业地产规划设计、设施设备运行管理、招商经营等方面有丰富的管理经验。如果没有委托专业的管理顾问公司，发展商应筹建自己的项目设计管理团队，这对团队的成员应有一个较高的要求，并充分征询专业顾问的意见建议，否则在规划设计管理的过程中将会出现脱节现象。在本公司（外资）之前投资一个项目设计管理中，由于外资开发商刚进入内地，来不及组建自己的设计管理团队，就聘请了一家专业的顾问管理公司，在项目规划、设计中起了非常大的整合相互关联专业之间的作用（如建筑功能与分布、机电设施配置），避免了许多建设与之后招商使用之间的矛盾。
2.设计与项目的招商对接是项目成功与否的关键。如果项目定位确定后，项目的招商及定位策略应融入项目的规划、设计之中，贯彻进入建筑方案设计、施工图纸设计之中。一般大型商业建筑应按最终用户的商家的要求进行设计、施工的，如万达商业地产的“订单式”发展模式。在本人之前经历的一个商业项目（上海外滩三号楼），是一个商业改造项目，大楼从四层到七层分别是港式餐厅、法国餐厅、意大利餐厅及美国餐厅，这个项目就是典型的定单式设计装修，在设计之前，发展商已与上述各家餐厅直接签定合同，按照他们各自的要求进行设计，将他们各自要求的建筑布置、机电配置、运营管理的要求贯入到设计施工中。如果在招商延后，未明确最终用家的情况下，规划设计要保持一定的灵活性。比如公司现在开发的项目（静安寺交通枢纽及商业开发项目），与政府职能部门沟通后，先用“毛胚房标准”进行设计施工，只是按市场一般要求进行设计配置，商场区域基本毛胚状态，机电设施预留接口到每层设施井道，以待今后招商租户确定后再进行末端到位设计施工。
二、项目开发与招商合作
商业地产开发，招商工作尤其重要。开发商应从下面几个方面入手。
1.根据市场对项目进行准确商业定位。商业地产开发商在项目开发之前，应对当地的经济水平、商业形态以及项目周边市场需求等进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样可以避免今后出现招商、销售、出租不顺利的情况。同时应考虑主力店的设置，一般商场主力店将起到一定的引导、市场推广的作用，在与主力店有合作意向后，发展商可考虑与主力店共同完成市场调研及商业定位，进行后续的规划设计及施工。
2.在商业地产开发前，开发商先应该进行招商。在商业地产开发前，先开展招商工作，可以为开发商将要开发的地产开拓商业市场，可以避免开发商项目的商业建筑布置不能满足商业客户的需要而出现招商难、空置率高等问题。前述公司开发的项目（静安寺交通枢纽及商业开发项目），目前项目将进行“毛胚房标准”竣工验收，招商工作一直没有开展，因为招商工作的严重滞后，将会给招商工作带来很大的难度。
3.是否请专业招商顾问值得考虑。招商可借助国际知名专业顾问的招商资源，比如境外比较知名的“四大行”（仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕）他们掌握较大的商业客户资源库，一般可提供给发展商较好的建议。但有时因商业合同关系，招商招来的租户的可持续性值得关注。在公司之前经历中的一个商业项目，经过招商一年的招商与谈判，项目商铺基本满租，但是大部分租户的经营业绩不能持续，导致许多租户退租或经营不下去的情况，到后来不得不进行商业重组及二次招商。当然，开发商可考虑自身需要，建立自己的招商团队，对招商工作可持续性发展有一定优势。
三、项目目标体系的有效控制及实现，是项目管理的核心
商业地产项目的成功实施是工程开发项目管理的总目标。其中项目质量（功能）目标、工期（进度）目标，成本（费用）目标、安全（现场施工文明安全管理）目标，共同构成了项目管理的目标体系。
1.要注重控制商业地产项目管理的质量目标。根据利益相关方的需求，合理利用各种有效资源，保证项目质量及功能的完善。商业项目竣工完成，首先应满足有关的验收规范，在此基础上具备应对商业市场灵活性，能使招商工作顺利进行（配合招商尽量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租户入住，或多或少都要求发展商进行配合整改。
2.要注重控制商业地产项目管理的工期目标。在预定的时间内完成商业地产项目的建设、不拖延项目的进度。在实施过程中充分利用周例会、专题会议合理控制进度中的各个关键点：如打桩完成节点，基础施工完成节点，结构封顶节点，幕墙装修完成节点，机电设施完成节点等关键进度节点，一个一个地落实，确保整体进度目标的完成。
3.要注重控制商业地产项目管理的成本目标。在质量不降低，进度不拖延的前提下尽可能降低成本，使项目在建设、使用过程中能够经济、安全、高效地运行。
4.要注重控制商业地产项目管理的安全目标。在施工前期、施工中间及完成后确保项目内部的安全及外部（对周边居民、单位或其他建筑物）的安全。要千方百计避免安全事故的发生及尽最大可能消除不安全因素。
在商业项目实施的过程中，根据现场情况合理确定上述各个目标及子目标的优先性，采取有效的措施确保项目总目标的实现。
参考文献：
[1]王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息[J].2011，（7）.
[2]蔡少文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用[J].建材发展导向，2011，（10）.
[3]胡辉玲.论商业地产的发展[J].建材与装饰，2010，（10）.
房地产项目管理范文第5篇
关键词：房地产;项目管理;存在问题;措施控制
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1前言
一个房地产项目能否成功关键在于能否做出正确的措施控制及对项目进行合理的管理;房地产项目管理是一个比较复杂的过程,它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。
2房地产项目管理的意义
房地产项目管理是房地产开发的重要环节,也是实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是困扰房地产开发商的主要不足，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动论文范文企业的健康发展。
3房地产项目管理存在的问题
3.1项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。
3.2由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。
3.3项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。
3.4物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。
3.5从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
4房地产工程项目管理措施
4.1建设工程项目组织模式管理
建立建设项目标准化管理体系需成立专门的组织机构，组成人员主要由工程设计、施工、造价、财务人员组成。该系统的建立和有效运行是一项复杂的系统工程，涉及建设项目每个岗位，甚至每一个员工，因此需要建立一个科学、合理、精干、高效的跨部门组织机构来指挥协调整个标准化管理体系的制定和落实过程。这项工作由公司领导层直接参与和决断，遵循责、权、利统一的原则明确划分职能，尽量避免只归口不负责的情况，从而避免各部门之间因职能分配不当而造成扯皮和纠纷。因此，明确和落实职能分工是建立该系统的先决条件和重要基础。
4.2全面完善房地产项目成本管理
房地产项目管理范文第6篇
关键字：房地产、项目管理、问题、策略
前言
随着国家对房地产市场的调控，一些小型房地产企业因为资金短缺纷纷倒闭。就目前形势来看，国家对房产的调控仍将继续，在这种背景下，企业如何对其房产项目进行管理，合理对其投资进行控制管理，就可以说是未来几年房地产企业成败的关键因素之一。
一、房地产项目管理问题
1.1忽视市场调研，盲目进行开发。
一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。
1.2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大。
设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工，再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。
1.3项目分包转包严重。
工程项目分包转包问题是常见问题之一，分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。
二、房地产项目管理问题的应对策略
2.1积极调研市场，做好项目可行性分析。
在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。
2.2加强设计阶段的成本控制。
加强设计阶段的成本控制的意思并不是要减少设计费，而是要控制设计对后续开工建设阶段的投资的影响。在某种程度上，开发商可以增加设计费，邀请资质较高的设计院进行设计，因为开发商需要的是在保证项目品质和质量基础上花钱最少的设计方案。房地产商可以尝试一些新鲜的管理办法，比如价值工程理论，来引导设计工程 币对成本的控制。给那些造型美观而成本节约的一些项目重点表彰，增加这类设计师的薪酬，鼓励设计师去注重产品的实用性。这样，设计师们不仅会绞尽脑汁的去构建精美的建筑外形，同时也会思考建筑的使用功能，提升房产的性价比。另外，在设计阶段影响成本的另一个问题就是设计，施工，管理沟通少，导致项目因频繁变更而停工，浪费时间，浪费金钱。在这方面，管理者必须不辞辛苦的周转于双反之间，建立起双方沟通的桥梁。尽快的论证设计是否需要变更，分析变更与不变更对整个项目造成的影响对比。
2.3重点关注收尾阶段的项目管理。
要做好收尾阶段的项目管理，首先必须要在项目建设的分包合同签订的时候慎之又.嗅。开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。在合同签订时需按照国家合同法和行业的一些法律规范严格明确各分包商的责任义务，并建立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避免项目的接口工程的利益纠纷问题。但是在实际操作的过程中，开发商可能会为了节约成本，而忽略对分包商的资质审查，默许资质不够的施工的单位入驻工地。这些小的施工企业，没有固定的驻点，也没有承担责任赔偿的能力，若在日后出现问题就很难追究责任。所以在我国工程项目的质量问题只能是由开发商承担。因此开发管理者需要着眼大处，有全局成不控制的眼观，不要被蝇头小利引诱。
三、房地产项目优化管理措施
3.1选用正确的项目管理方法、紧抓基础管理与动态管理。
在运用科学管理的方法上，可通过掌握项目管理的自身特点，对管理中的薄弱环节进行完善，正确判断一种或者多种科学的管理方法。这种方法可以提升工作效率以及项目管理水平。我们对项目目标成本管理用量本利分析法进行分析时，并不单纯地只根据产量、利润、成本三者之间的关系，要依照企业生产管理的需求，通过使用数字模式预测一个目标值。通过目标分解建立目标成本管理制度，使成本管理不断推进，保证提高经济效益。现代化管理的实施必须要在基础管理的基础上进行改善，如监测手段、计量管理、编制以及执行全部定额、统计报表、信息管理等。一定要抓好所有部门的管理基础，掌握更多、更全面的基础资料，提供全面可靠的数据，使现代化管理方法在施工项目实施中发挥极大的作用。动态过程的管理要认真掌握，并且反复应用，只有这样才能使科学管理方法在项目上成为现实。
3.2科学实施项目管理、提高项目管理人员素质。
在项目管理理论与方法上，我国的建设和先进国家之间存在一定的差距。项目管理现代化想要成为现实，其管理人员必须要有现代化管理的经验和素质。项目经理极其重要，必须要跟得上时代潮流和社会的发展，具有与时俱进、不断创新的理念，掌握领导艺术与管理艺术。在项目管理中，必须本着以人为本的思想。项目经理一定要灵活运用电脑软件等工具，从而开展整体的网络管理。假使管理人员没有这些该具备的管理素质，则很难实现现代化管理。因此，项目的所有管理人员要随着社会经济的发展、科学的不断进步，掌握先进的项目管理方法。
结束语
只有合理运用管理的职能、培养技术人才以及科学的方法，才能在市场竞争中有自己的发展。我们一定要结合企业的实际情况，运用科学的管理理念与方法找到一条适合自己的道路，才能提高房地产项目管理水平。
参考文献：
房地产项目管理范文第7篇
关键词：房地产开发；项目管理；设计
中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：
前言：房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。包括前期管理，施工管理，成本管理等。本文中的设计管理，不仅仅只是施工图设计阶段的管理，还包括前期方案的设计管理，施工图的变更管理。
设计管理的本质主要包括：其一，确保设计师准确理解产品定位及意图，比如制度化的要求设计院必须仔细阅读业主提供的相关设计任务书，并提出正式的书面完善意见；其二，加强过程管控，比如促使设计单位内部工作外部化，利用合同保障业主监管等；其三，充分发挥设计人员控制的主动性，比如通过合同、激励、奖惩等措施调动设计人员工作的积极性；其四，提高设计人员的职业精神等。
方案阶段的设计管理
房地产开发公司取得土地后，现在房地产开发公司购买的土地已经含有土地的使用性质、用地强度、容积率等设计条件。根据政府部门的设计条件，就要进行项目调研：项目周边的环境，项目的市场情况，项目地点的风土人情。进一步进行项目的定位：项目的档次，项目的销售对象以及项目的目标。根据以上资料进行建筑方案的研究、设计和确定，做到建筑平面布置合理，结构设计施工经济。此阶段是决定项目成功与否的关键，决定项目的投资收益。例如:某房地产开发公司过高的估计项目所在地的消费能力，将其开发的高层项目的套型面积定位在130--200平方米的户型上，并且一次完成了5栋共计496套，结果该公司完全陷入了困境。因此，设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。
在建筑方案评审阶段，要组织有丰富经验的专家进行评审，考虑各方面因素，根据当下的需求，设计出深受购房者喜爱的项目。
施工图阶段的设计管理
施工图阶段的设计管理直接影响着土建施工的工程造价。在这一阶段，结构方案的选择显得尤为重要。这里以地下汽车库为例，目前主要有三种结构形式，分别是梁板结构，空心板无梁楼盖结构和实心板无梁楼盖结构。比较这几种方案，梁板结构用于覆土很少且跨度不大的地下车库顶板，可以减少楼板的厚度，配筋也相应的减少。而无梁楼盖结构可应用于覆土较厚且跨度较大的地下车库顶板，并且地下车库中不见梁，使用净高大大增加，可以很大程度上实现减小基坑开槽土方量的目标，这样不仅美观，而且节省成本。空心楼板则是考虑到楼板主要受弯的特点，去除对受弯贡献较小的中和轴附近混凝土，减轻结构自重，减低板的配筋。但是空心板需要专业厂家进行空心管的指导铺设，人工费上较多。总之结构方案的选取，要综合实用功能需求，工程造价，安全等方面综合考虑。
图纸交接的设计管理
我国建筑业企业职工的培训偏向对施工管理人才的培训，而施工现场从事一线操作的人员基本由农民工替代,且这些人员没有经过系统的培训，专业操作技术素质和文化水平普遍偏低，基本依赖现场施工管理技术人员的交底指导。因此，施工技术交底这一技术措施就更加突显其重要性。
设计图纸下发到施工单位之后，及时组织设计单位向施工单位进行施工设计图的全面技术交底，包括设计意图，施工要求，质量标准，技术措施等。交底过程中，设计人员要说明本工程施工过程中需要特殊注意且严格遵守的环节。同时，施工单位可以根据现场施工条件，将图纸中无法达到的设计要求与设计单位进行沟通，因地制宜，选择最优方案。这样可以激发施工单位的主观能动性，更好的领会施工与设计的关系。
图纸变更的设计管理
由于现在房地产市场竞争激烈，开发单位经常要根据先期开盘的市场销售情况，考虑购房者的各种实际需求，对后续在建工程进行适当调整。这就需要设计施工图纸的变更。同时，由于现在设计周期较短，图纸中也难免出错，这也需要图纸变更。但是，有些时候变更图纸不能及时到达施工人员手中，造成重大的工程事故。为了避免此类问题发生，应该做到设计单位作出变更，要及时通知开发单位，开发单位要及时告知施工单位变更情况，并发放变更图纸。在这个过程中，由于开发单位要对变更部分进行成本计算，时常造成图纸交接问题。这就需要开发单位对图纸变更进行管理，制定一系列的措施，减少变更图纸的发放对施工进度的影响。设计变更的管理应做到以下几点：
1. 应尽量减少施工中的设计变更与签证。
2. 工程设计变更的具体经办人是项目部经理，具体负责与使用单位、设计单位、施工承包单位联系，并负责分发设计变更通知单。
3. 所有设计变更必须有文字记载，禁止口头承诺。
4. 项目经理审核、签字确认后转发专业工程师组织实施。
5. 各专业工程师在接到设计变更资料后应当天分发到施工承包单位、监理单位并监督实施。
6. 设计变更的内容完成后三天内由分管的专业工程师填写执行结果，并报送项目经理审核。 经审核的执行结果在工程管理部备案登记，作为今后结算的依据。
总结：
总之，设计活动作为项目的领头羊、排头兵对项目发展至关重要。开发单位应做到前期方案与设计单位沟通；施工过程中组织设计单位提前预验收；竣工之后与设计单位总结工程中的问题与经验，向更好的得到工程作品努力。
参考文献：
雷群；建筑施工现场技术交底的重要性 [J]；江西建材；2010年01期,73-74.
房地产项目管理范文第8篇
【关键词】：价值工程；房地产；项目管理
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，我国的房地产项目每年投资在10000亿以上，在全国固定资产投资中占20%以上，在我国国民经济中占有重要地位。而要真正达到以上要求，将价值工程的学说应用到房地产开发过程中就显得十分必要。
一、价值工程的理论综述
1 价值工程的基本原理
价值工程是研究如何用对象的最低寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能，从而获取最佳的综合效益，即：价值=功能/成本。
因此，提高项目的价值主要有以下五种途径：一是在提高项目功能的同时，又降低项目投资成本。这是最为理想的途径。二是功能不变，成本降低。三是成本不变，功能提高。四是功能稍微降低，成本较大幅度的降低。这种情况下功能虽降低了些，但仍需满足顾客对项目特定功能的要求。五是功能大大的提高而成本略有提高。这种情况，虽然成本增加了，但功能的提高超过了成本的提高，因此价值还是提高了。
2 价值工程的评价方法
（1）对象选择的方法
①ABC分类法
这种方法是将意大利经济学家巴列特的不均匀分布定律，用在成本分析上，即：A类零件为占零件总数10%左右的零件，其成本往往占整个产品成本的60%到70%；B类零件为占零件总数20%左右的零件，其成本占到整个产品成本的20%左右；C类零件为占零件总数70%左右的零件，其成本仅占到整个产品成本的10%到20%。在选取价值工程对象的时候，我们主要是选A类零件作为价值工程对象，B类零件作为一般对象，C类零件则不考虑。这种方法主要是运用“关键的少数，次要的多数”思想来抓住主要矛盾。
②强制确定法
强制确定法，简称FD法。该方法兼顾功能与成本，主要是先求出分析对象的成本系数和功能系数，得出价值系数。从而分析对象的功能与成本是否相符，不相符或者价值低的就选为价值工程的研究对象。
③功能重要性分析法
该方法不但可以用于价值工程的对象选择，也可以用于功能评价与方案评价。该方法的步骤为：根据功能系统图决定评价功能的级别，划分功能领域；如果价值工程是新产品的设计，可设定新产品目标成本，分配到各功能领域作为功能目标成本，如果对象是老产品，老产品应以现实成本为基础，制定目标成本；确定功能区域重要性系数；确定功能评价值，选择价值工程对象。
（2）功能评价的方法
①0-1评分法
它的评分准则为：所有零部件按其重要性两两对比，重要程度高的得1分，重要程度低的得0分；两零件比较过程中，不允许认为两者同样重要而给两者都打1分，也不允许认为两者同样不重要都打0分。
②0-4评分法
首先把分析对象按矩阵排列，然后按相互功能重要程度采用0-4打分法两两作对比打分。即每两个产品构成部件的功能总分为4。如部件A、B，A相对于B而言非常重要，B对A而言其作用可忽略不计，则A对应于B的得分为4，B对应于A的得分为0，A与B部件功能总分为4。若A相对于B而言较重要，B对A而言比较次要，则A对应于B的得分为3，B对应于A的得分为1，A与B部件功能总分为4。若A相对于B而言十分必要，B对A而言也十分必要，则A对应于B的得分为2，B对应于A的得分为2，A与B部件功能总分为4。
③倍数确定法
简称DARE法，它主要包括以下几个步骤：第一，确定功能区域，决定评价功能的级别。如F0是饮水机的总功能。F0之后有四个功能区域：F1（加热）、F2（制冷）、F3（保温）、F4（控制温度）。第二，将上下相邻功能，从上到下两两对比，并将对比的重要性进行打分。例如F1的重要性为F2的3倍，F2为F3的2倍，F3为F4的2.5倍，最后的F4定为1分，这样打出的比分叫做暂定重要性系数。第三，对暂定重要性系数进行修正。从最低分的F4开始，将F3至F1的重要性系数按倍数递推上去，得到各功能的修正重要系数。如F2的修正系数为：1.0×2.5×5=5.0。第四，将各功能的修正重要系数除以其合计总数，就得到该功能的重要程度系数。如F2的重要程度系数：5.0/23.5=0.213。
（3）价值评价的方法
价值评价的方法采用价值系数法，步骤如下：计算方案的功能系数=方案功能评价总分/方案功能评定总分之和；计算方案的成本系数=方案成本/方案成本之和；计算方案的价值系数=方案功能系数/方案成本系数；方案的选择。
一般选择价值系数大于1且最高的方案为最佳方案。但是，价值系数大于1，有三个原因：一是对象目前具有的功能超过了其应有的功能水平，即存在功能过剩；二是目前成本偏低，难以满足对象实现其应有的功能要求；三是评价对象在技术、经济等方面存在特殊性，能够以较低的成本满足功能要求。因此，当价值系数大于1且为第三种情况时，我们才能把它选取为最佳方案。
二、建设项目中应用价值工程的特点
建设产品与一般工业产品相比具有许多特点，如建设产品具有多样性、寿命长等特点，建设产品的生产具有单件性、建设周期长等特点。建设产品的多样性决定了建设项目应用价值工程具有普遍性；建设生产的单件性决定了建设项目应用价值工程的一次性。投入建设产品的资金流动性大，决定了建设项目的价值工程活动具有高效性，开展价值工程活动的效益高。建设产品具有的使用寿命长的特点，决定了在建设项目中开展价值工程应注重测算全寿命周期费用。
三、价值工程的应用
价值工程在建筑行业实际工作中应用很广泛，我们每天的工作中都在进行一些方案、材料、工艺等方面的选择，我们在选择过程中遵循的原则就是在合理的情形下要降低施工成本，通过项目管理工作为项目的使用价值增值，这样施工企业的社会效益和经济效益才能达到双赢。
现如今的建筑市场竞争非常激烈，并且受到人工、材料等诸多因素的影响，行业的平均利润率在不断的降低，很多施工企业因为项目操作的不规范，导致企业既没有获得经济利益，也逐渐失去了市场份额。在现如今的项目管理过程中涉及到很多类型的经济、技术方案的比选与优化，比如技术方案的比选、原材料采购的比选、设备购买与租赁的比选等等，应用价值工程理论体系可以很容易选择经济、适用的技术、采购等方案，有效的控制施工成本，为决策者提供一定的便利。
运用价值工程进行项目成本控制，能够避免功能不足和功能过剩的情况发生。在项目的施工阶段，应用价值工程对技术以及物资方面进行重点管理，是施工成本控制的主要的有效手段。
1.价值工程在项目投标阶段的应用
由于施工企业在项目的投标阶段到项目结束之后的质保阶段，一直都有成本的发生。所以说从项目施工投标开始，就应当对项目进行价值分析，一直持续到工程结束之后的质量保障阶段。项目投标阶段的价值分析属于整个价值分析的重点阶段，因为这个阶段的价值分析结果能够成为决策者进行项目投标最直接的依据，良好的价值分析能够给决策者提供一份清晰的决策报告，让决策者依据价值分析的报告，来确定投标的限额。在这个阶段，施工企业应当在拿到对方的建设信息之后，针对要求，编制有效地项目信息表，并且要对项目信息表中的内容进行逐项的分析，得出最终的，有效地价值分析，来给企业的决策者提供有效的决策信息。
2.价值工程在项目设计阶段的应用
项目设计阶段对项目成本的控制有着重要的作用，在项目设计阶段运用价值工程是节约成本的有效途径。从建筑因素方面来说，运用价值工程法不但要根据建筑技术的要求做出设计方案，还要对设计方案的建筑功能进行详细的分析，把一些辅助功能去掉，选出最佳设计方案，保证设计方案的经济效果。
（1）成本控制
从结构因素来看，建筑设计中的技术与经济效益是密不可分的，项目设计应该考虑到施工成本和工程寿命周期内维修费的分配状况，去掉辅助功能，从成本控制的角度选择最优方案，并根据建筑物的形态构思选择结构类型。从设备因素方面来说，自然环境能够促进能源的节约，设备的配置要充分考虑这一点，在设计过程中，要充分考虑环境协调性、技术可靠性与使用方面性等因素，再运用价值工程对成本进行分析控制，起到节约成本的作用。
（2）质量控制
在施工过程中一切以质量、安全为前提，在此基础上充分应用价值工程中的节约型原则，在保证功能的前提下节约人力、物力、财力消耗，在各施工段的施工过程中减少材料的浪费，降低设备的投资，以达到降低施工项目成本的目的，从而提高价值。
（3）人员素质管理
价值工程对管理人员的素质有很高的要求。在价值工程实施的全过程中，人是主导因素，在各个方面的人员组成，都应该有丰富的经验和较高专业知识水平，并且有很好的团队合作精神，利用集体智慧来实施价值工程，把质量管理融合于价值工程的管理中，才能达到预定的目标。如果没有一个高素质的管理机构，就不能自如地应用价值工程来控制项目成本。
（4）编制施工组织设计
施工组织设计是施工管理过程中的具有指导性的技术、经济文件。在编制施工组织设计的过程中，应充分运用价值工程进行分析、研究，注意分析建筑工程特点，围绕项目的使用功能以及各项指标要求，确定施工方案。在选择材料时，应根据工程特点确定周转材料的投入，例如：单层建筑中模板的投入方案的选择同高层建筑模板投入方案的选择进行对比，在单层建筑的施工中模板只考虑周转一次，而在高层建筑施工中的模板要根据工程特点以及质量要求考虑模板的周转次数，所以同样应用在一层的模板在成本投入上就有很大的区别。在机械设备的计划方面，也可以应用价值工程进行比较，确定各种机械设备的合理进场时间，减少设备的闲置成本，也可以适当增加维护、保养方面的投入，使设备能够连续工作，避免因设备发生故障导致停工或降效，造成损失。
结束语
价值工程是一种非常好的技术与经济相结合的工具和方法，在房地产开发项目管理全过程都可以发挥巨大的作用。运用价值工程进行房地产项目管理，可以提高房地产项目产品的整体价值，使产品具有较强的市场适应性，从而提高房地产开发项目的效益。特别是房地产行业基本处于劳动密集型阶段，技术改进空间很大，因此在房地产开发项目中应用价值工程必将产生巨大的效果，这在建设节约型社会提倡和谐发展的当今社会具有非常重要的意义。
参考文献：
[1]李亮群.探讨在中国建筑业中价值工程的应用 [J].技术经济.2004(2):23-25.