城市合伙人协议
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城市合伙人协议范文第1篇
[关键词]：合伙民事主体团体性
合伙,早在公元前18世纪的古巴比伦《汉穆拉比法典》中即有明确规定。此后,在罗马法及后世法律中均作为一种重要经营方式予以调整。在中国,也早在西周时期就有了关于合伙的规定。此后,作为一项民间经营方式,也历来被广泛运用。就企业形态而言,合伙只是作为一种从私人独资企业向公司发展过程中诞生的过渡性经营方式而存在,但是,随着公司制度在全球范围内的广泛建立和完善,合伙不仅没有被取代,反而日益发展、成熟,成为现代市场经济国家中公司、独资企业并存的市场主体基本形态。然而,尽管如此,合伙的法律地位却一贯尴尬,处于一种无可归属的境地:民法只规定了自然人与法人两种主体,组织体形态的合伙只能归入无权利能力的非法人团体中去,自然就没有民事主体地位了。在合伙(企业)作为市场主体基本形态广泛参与市场经济活动的现实情况下,经历了漫长的非“人”(指民事法律上的“人”,即民事主体)待遇后,原本在大陆法系各国民法典中无主体资格的合伙(企业)纷纷以各种方式取得了独立主体地位。而追求实用的英美法系的主要国家英国、美国等国也逐渐确立了合伙的第三民事主体地位。因此,尽管在多数国家的民法典中尚未确立合伙的主体地位(即赋予其权利能力),但合伙的主体资格问题却已不再成为问题。
在我国，合伙则是近几年才兴起的。随着我国农村经济改革和城市经济改革的推行，国家法律和政策确认城乡个体经济的合法地位，允许其存在，促进其发展，个体经济随即以其强盛的活力而蓬勃发展。最初，是在城乡涌现了大批农村承包经营户和城镇个体工商户。后来，资金联合的要求推动了自然人（主要是两户）共同出资、合伙经营的萌发。合伙这一形式由于有利于集中资金，共同经营，共担风险，因而乐于为人们所采用。现在，合伙经营已成为我国经济生活中一种重要的合作经营组织，近几年崛起的私营企业中不少就是以合伙的形式出现的。合伙经营的范围也愈来愈广，合伙涉及的领域愈来愈宽，从农副产品加工、农业种植与养殖、运输、服务业、建筑、商业，以至到目前的合伙承包企业、合伙租赁企业（承包或租赁的企业可以是集体的，也可以是国营的）等，均采取了合伙的形式。然而即使在《合伙企业法》早已出台多年的今天,合伙(企业)独立的主体地位却仍然争议不断,倍受质疑。究其原因,首先应归咎于立法上的模糊规定;其次,应归咎于学界对国外立法与理论上模糊乃至错误的认识;最后,我国在法制现代化过程中大陆法系与英美法系的立法实践与理论的同步移植也导致了我国立法与理论上的体系矛盾。因此,在立法不够明确,理论尚待厘清的状况下,探讨合伙的法律地位绝非空谈,而实是维系合伙顺利发展、完善市场主体建设的务实之举。要做到这一点至少需要具备以下条件:其一,正确区分合伙,明确作为组织形态的合伙(企业)的团体性;其二,重新界定民事主体的要件,论证合伙能否成为民事主体。
一、合伙的概念与特征
（一）合伙的概念：
合伙是依法设立、由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享受益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。我认为合伙有广义和狭义之分。广义的合伙包括营利性合伙、非营利性合伙及临时性合伙。狭义的合伙专指营利性合伙。所谓营利性合伙是指由两人（包括自然人和法人）以上根据共同协议而组成的营利性非法人组织。合伙由合伙合同和合伙组织两个不可分割的部分构成，前者是对合伙人有约束力的内部关系的体现，后者是全体合伙人作为整体与第三人发生法律关系的外部形式。
（二）合伙的特征：
1.合伙是以合伙协议为成立前提的。《民法通则》第31条规定：“两个以上的公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的称为个人合伙”。在这里，合伙协议被规定为合伙的首要条件。从某种意义上说，合伙就是一种协议，即合伙人为达到共同日的而在协商、自愿基础上达成的协议，质言之，合伙的首要特征便是单个公民的联合，即人合。合伙协议不仅是合伙成立的前提和基础，而且也是合伙人权利义务的依据，并成为司法机关处理合伙债务纠纷的依据。民法上的协议可以是书面协议，也可以是口头协议，《民法通则》的上述规定并未明确是书面协议还是口头协议。目前的经济生活中，有不少合伙人因感情甚好、关系密切而在成立合伙时不缔结文字协约，仅凭“君子协定”互相约束，日后一旦发生纠纷，便因无据可查而难于裁判，因此合伙协议应当提倡采取书面形式。当然，如果尽管客观上没有订立合伙协议，但实际上已经形成事实上的合伙关系，相互都有出资，都参与了合伙经营，都分配了利益，在发生纠纷时还是应当认定为合伙，不能仅因没有合伙协议而否定合伙的事实。对此，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第50条有规定：“当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定合伙关系。”
合伙协议一经订立，便对各合伙人产生法律约束力，各合伙人依合伙协议而享受权利，履行义务，承担责任。由于合伙均建立于合伙人互相了解、互相信任的基础上，所以非经合伙人全体同意，不得随意修改合伙协议，不得随意退伙，不得随意转让自己的出资。若合伙人需转让出资，则其他合伙人在同等条件下应享有优先权。若需增加新的合伙人，也需经全体合伙人同意。合伙的这种带有一定人身性质的信任关系，正是合伙作为自然人的联合体本质特征的体现。
2.合伙人必须共同出资。合伙人的共同出资作为合伙组织的价值形态表现，是合伙得以进行合伙经营事务的物质前提。所谓共同出资，就是各合伙人为了共同经营的需要，各自将自己拥有的资金、实物、技术、劳务等生产要素组合起来。合伙人的出资数额可以是均等的，也可以是不均等的。出资种类不限，既可以是实物形态的，如房屋、资金、设备、工具等；也可以是无形财产，如劳务、技术以至信誉。技术既可以是专利技术，也可以是未经专利登记的专有技术，还可以是一技之长的某种技艺。此外，债权、商标使用权、商号使用权也可作为合伙人的出资。总之，只要其他合伙人同意，出资方式几乎可以说是没有限制的。出资种类是随着合伙的不断发展而愈趋丰富，也反映着合伙代表了较高层次的生产力发展水平。
合伙出资构成合伙财产，各合伙人对合伙财产享有平等使用权，且合伙人的经营权利不因出资多少而不同。
3.合伙必须由合伙人合伙经营、共同劳动。合伙是一种共同经营、共同劳动的关系，在共同出资的前提下，各合伙人均应直接以自己的行为参与合伙经营，这是合伙在经营方式上的重要特征。如公民之间没有在共同需要、共同目的和共同利益之下的共同劳动与共同经营，便不构成合伙关系。例如一公民将其房屋出租给某甲，某甲以此房屋为出资与某乙合伙开办一饮食店，则某甲与某乙为合伙人，而该公民不参与饮食店的经营，只收取租金，便与某甲、从乙之间不存入合伙关系，而仅有与某甲之间的租赁关系。
4.合伙人必须分享利益，并对合伙债务负连带责任。合伙经营的利益是合伙人共同追求的，合伙人共同出资、共同经营的最终目的就是为了分享合伙经营而带来的利益。每个合伙人对合伙事务和合伙效益都是至为关心的，因为合伙经营的盈亏及利润大小都是与合伙人的利益直接相关的。合伙的利益分配方式依合伙协议执行，一般按出资比例划分，合伙期间如出现意外事故等风险，其所受损失由合伙人共同负担。合伙的对外债务由合伙人连带承担，即对合伙经营所欠之债，债权人可向任一合伙人追偿，而受追偿的合伙人不能拒绝，包括不得以自己的份额为由进行抗辩。
二、合伙组织民事主体论
关于合伙组织是不是民事主体，是一个历来有争议的问题，主要包括以下两种观点：
（一）、合伙是不具备民事主体资格。支持这一观点的理由主要有：合伙本身不是民事权利主体，不具有法律直接授予或实际承认的独立的民事权利能力；合伙本身不具有独立的财产；合伙不能独立地承担民事责任。
（二）、合伙具备民事主体资格。支持这一观点的理由综合起来，主要有以下几个方面：
1、合伙的财产共同共有，相对独立。因为合伙人在合伙关系存续期间，对于全部共有财产不分份额地、平等地享有所有权，实际上失去了自由支配、处分个人出资财产的权利，只有在合伙散时，才能对合伙财产主张相应的权利。个人合伙财产的这种相对独立性，足以使其成为民事主体。因为财产自是作为民事主体的必具条件。个人合伙，它既然能够作为商品交换关系的一方来处分商品所有权，就说明享有财产权，即使这种财产权不是独立的所有权、经营权而是由合伙的应有份额所合成的共有权也并不影响其民事主体资格的成立。
2、合伙具有相对独立承担民事责任的能力。合伙作为一个组织实体，是以自己相对独立的合伙财产为基础开展各项经营活动，并以这些财产承担债务和责任，只有在合伙财产不足以补偿合伙债务和亏损时，才由合伙人以自己其它的个人财产承担无限连带责任。即合伙组织承担的是直接责任，合伙人承担的是补充责任，因此，合伙组织具有相对独立承担责任的能力。
3、国外民事立法先例表明，部分国家确认了合伙的民事主体地位。1804年的《法国民法典》并没有规定合伙为法人，由于合伙几乎适用有关法人的一切规定，后来，法国不得于1978年重新修订《法国民法典》，通过新的立法澄清旧法含混的规定，明确宣布合伙为法人；美国《统一合伙法》赋予了合伙独立法律实体地位。我国应借鉴国外的民事立法先例。
4、赋予合伙独立民事主体地位是合伙在社会经济生活中的地位和作用决定的。1900年的《德国民法典》，为适应进入垄断阶段的资本主义经济发展的需要，正式确立了法人制度，并明确了法人的主体地位。从而打破了自然人作为唯一主体的格局。法人被法律确定为民事主体归要结底是由法人在社会经济生活中的地位所决定的。当前，由于合伙本身的特点和经济形势，决定了合伙在社会生活中会发挥巨大的作用，赋予这类组织民事主体资格，不仅有利于维护合伙组织及债权人的权益，而且有利于国家对其进行必要的管理与监督，从而确保社会经济的稳步发展。
5、合伙具有独立的法律人格。对于任何法律制度来说，无论它在立法中是否承认，也无论在何种情况下，法律都将赋予一定的人、团体、机构和组织以法律人格，否则，他们无法在社会中以自己的名义进行活动。现代法律只赋予了自然人和法人以人格。但从逻辑上讲，并非不可能将法律人格赋予其他团体，如合伙。法律人格的构成要素来看，合伙完全符合相关要求，因此，合伙也应成为民事主体。
三、现代意义上的合伙应属于独立的民事主体
在现代社会，合伙这种联合经营方式并没有因法人等高级联合经营方式的出现而走向衰落，相反，无论是在发达国家，还是在发展中国家，都出了蓬勃发展之势。而合伙之所以如此发展，主要原因在于其能够随着社会的发展变化而变化，其典型代表即是注重团体性的合伙的出现。这种新的类型的合伙，作为一种社会组织，具备了意志单一性，组织整体性，行为统一性，财产独立性等特点，已完全符合团体性人格的标准，因而应属于民事主体。但这种民事主体既不同于自然人，也不同于法人，而是一种独立的民事主体，它的出现必将会打破原有的民事主体二元制结构的体系。第一，合伙已形成了单一的意志。我国民法通则规定，“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定”，由此可以看出，合伙的对外决策已不再是合伙人的个人意志，而是全体合伙人的共同意志。（即使由单一的合伙代表人所做出的决策，同样也是反映了了全体合伙的共同意志，因为其代表权是由全体合伙共同决定的，是以全体合伙人的共同意志为基础的，其个人的行为只不过是共同意志的反映形式。）同时，在一定情况下，这种共同意志又被抽象为单一意志。当然，并非所有合伙的共同意志都会被抽象成为单一的意志，其共同意志未有被抽象成单一意志的合伙并不具有团体人格。第二，合伙具有整体性特点。如个人合伙可以起字号、刻图章，可以在银行或信用社开设账户，可以以自己的名义申请注册商标，可以成为独立的纳税单位，并可以以自己的名义、应诉，所有这些合伙都是以整体性质的组织出现的。第三，合伙行为具有统一性。如各合伙人可以委托一名或数名合伙人执行合伙事务，执行合伙企业事务的人，对外代表合伙企业。并且，依法已经委托一名或数名合伙人执行合伙企业事务的，其他合伙人不再执行合伙企业事务。对于不参加执行事务的合伙人，只是享有监督检查权。第四，合伙的财产相对独立。合伙可投入的财产，由合伙人统一管理和使用，合伙经营积累的财产，归合伙人共有。但这种共有，并非合伙人财产所有权的简单合并，而是在合伙存续期间，合伙人对于全部财产不分份额地、平等地享有占有、使用、管理权。合伙人实际上已失去自由支配、处分其个人出资的权利。只有在合伙解散时，才能对合伙财产主张相应的权利。同样，作为具有团体人格的合伙，其所形成的团体人格会对合伙人的权利做出了一定限制。如合伙人不得自营或者同他人合作经营与本合伙企业相竞争的业务，合伙人不得人事损害本合伙企业利益的活动等。总之，合伙已具备组织团体人格的所有特征。由于具有团体性特点的合伙既不同于自然人，又不同于法人，因而应确定为第三民事主体。
四、能成为民事主体的合伙的范围界定
由于现代社会合伙存在形式的多样性，并非所有的合伙都具有团体人格，只有具有团体性的合伙才是民事主体。判定是否具有团体性的主要标准在理论上体现为：意志的单一性、组织的整体性、行为的统一性、财产的独立性。如果将这些理论具体为法律规定，我认为至少应包括以下几个方面：1、依法定程序成立，并经当地主管部门登记核发营执照；2、有自己的名称或字号，并以其对外进行民事活动；3、可以自己的名义应诉；4、有自己的负责人，并由负责人进行相关的诉讼行为，其行为对全体合伙具有法定效力。5、合伙目的的营利性。当然，团体性质的合伙同时还应具有一般合伙所具有的特征，如共同出资、共同经营、共负盈亏、组成人员多数性等基本特征。依此标准，商事合伙，包括两合公司、无限公司、合伙企业等都应属于具有团体性特点的合伙，应当第三民事主体。其它的以营利性为目的、并且符合上述条件的合伙也属于第三民事主体。隐名性合伙、临时性合伙、非营利性合伙等不具有团体性特征，应排除在第三民事主体之外。
当然，合伙要成为民事主体，最终还需要法律的确认。但法律只是社会经济生活的反映。只要社会存在符合社会发展的需要，在其需要制度认定的情况下，法律就必须适应其需要，而不应人为的设置阻碍。“法律原本是社会结构的一部分，每一项法律制度都应该积极发现和承认合理的社会存在而不是人为设线控制之。”
五、结束语
我们在考虑是否应承认某种组织的民事主体地位时，必须和实际经济生活的需要结合起来。随着社会生活的多样性及人的自由权利的扩大，其形式也越来越多。合伙以其自身的特点决定了它不可能成为一类独立的民事主体，但合伙作为与独资企业，公司并驾齐驱的一种经营方式。为了方便经济活动的开展，保护合伙人和合伙组织及相对人的利益，便于国家对其监督，民法承认合伙组织的民事主体地位是十分必要的。
参考文献
[1]彭万林《民法学》中国政法大学出版社（修订第三版）2002
[2]魏振瀛《民法》北京大学出版社2000
[3]罗玉珍《民事主体论》北京:法律出版社1997
[4]王卫国《商法》中央广播电视大学出版社2001
[5]江平龙卫球《合伙的多种形式和合伙立法》，载于《中国法学》1996年第3期
城市合伙人协议范文第2篇
2014年7月，河北海沧资本爆出涉嫌“庞氏骗局”和其旗下地产基金兑付危机，引发了国内基金乱象。那么，有限合伙基金究竟有哪些兑付风险呢？
首先了解一下概念。
有限合伙制度源于英美法系，它是指由普通合伙人和有限合伙人共同组成的合伙组织，在经济活动中发挥着灵活高效的作用。有限合伙企业是普通合伙人与有限合伙人共同组成合伙，其中普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其出资为限承担有限责任的营利性组织。有限合伙集有限责任与无限责任于一身，具有普通合伙与公司法人所不能同时具有的特殊优势。有限合伙是如今现有的所有企业组织形式中最有利于高风险投资的组织形式。
所谓“刚性兑付”，就是信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。事实上，我国并没有哪项法律条文规定信托公司进行刚性兑付，这只是信托业一个不成文的规定。目前我国基金产品也实行刚性兑付。
“庞氏骗局”是一种最古老和最常见的投资诈骗，是金字塔骗局的变体，很多非法的传销集团就是用这一招聚敛钱财的，这种骗术是一个名叫查尔斯・旁兹的投机商人“发明”的。庞氏骗局在中国又称“拆东墙补西墙”、“空手套白狼”。简言之就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。
据了解，海沧资本成立于2009年，正式开始运作在2012年底，短短的一年多时间，就通过旗下6支基金募集5亿元，而且每个项目均有河北融投担保，安全性应该很高。同时海沧资本与北京、上海和深圳多个第三方机构合作，业务看起来也蒸蒸日上。然而，在公司负责人失联以后，相关方面才发现出种种问题：1、项目无中生有。比如瑞泰房地产投资基金是一个虚假的项目，募集的资金并没有到达融资方的账户，资金不知所踪；2、虚假募资。实际募集的金额大于合同募集金额和实际担保额；3、任意挪用资金。通过基金账户查询，6月26日前后海沧资本从多个有限合伙账户转出巨额资金，且去向不明。
有限合伙基金的兑付风险主要存在于以下几个方面。
第一，缺乏监管
在我国，有限合伙基金其实是缺乏监管的，与信托、资管计划不一样，信托和资管分别由银监会和证监会监管，而有限合伙基金没有明确的监管部门，普通合伙人的设立只需在工商局注册登记便可成立，资产规模超过5亿的需要在发改委报备，后续的基金设立、发行、管理、风险控制、问责等问题都没有直属的监管部门和相应的法律法规进行规范。监管的缺失，使得有限合伙基金在我国最终成为非法集资、诈骗、职务侵占的重灾区。
目前有限合伙制基金没有监管部门，所谓的银行托管，银行仅负责托管资金的安全和按照规定负责资金的往来支付，对其投资运作并无任何监管。例如根据宣传资料上所说的风险防范，包括担保机构、融资主体、抵押物等，很有可能全是凭空捏造，或只签了空头协议，并未执行，很难判断投资风险。
2014年1月，北京融典投资管理有限公司（下称“融典投资”）“中商财富・融典龙鼎十三期基础建设投资基金”（下称“融典十三期”）出现了兑付危机，投资者未能如期获得本金及收益。
公开资料显示，融典十三期投资领域为房地产，规模为3.5亿元，期限12个月，预期年收益率为10%～13.5%。资金投向成都市青白江区拆迁安置房工程项目。青白江区政府将其所拥有的两块土地进行抵押，以担保融资方建设资金的按时偿付，土地抵押面积为420亩，中商财富融资担保有限公司为本次融资提供担保，融典投资为基金承担无限连带责任。
然而，根据融典投资网通报，该项目被融资方要求兑付展期，称在未来3个月内通过对项目公司资产清理、中商担保及其控制公司提供资产变现等方式对投资人的本金及收益进行偿还，展期期间的年化预期收益将比原来提高1%。
无独有偶，同样由融典投资发起设立的“中商财富・融典龙鼎十二期基础设施建设基金”（下称“融典十二期”）已经确定违约，进入担保公司代偿程序。
“融典十二期”总规模为2.4亿元，期限为12个月，预期年化收益率为11%～13%，资金向成都金牛城建投资公司（下称“金牛城建”）贷款，用于成都市金牛区“余家新居”拆迁安置房工程建设项目。金牛城建以其名下所有的金牛区国际商贸城配置地（521亩）、茶花片区（400亩）和量力片区（818亩）地块出让后政府收益部分作为支付投资款及投资回报款的保证。同样由中商财富融资担保有限公司为基金提供第三方连带责任担保，融典投资为基金承担无限连带责任。
同一个基金发起机构、同一个融资担保方、类似的拆迁安置房工程、类似的土地抵押形式几乎同时出现了兑付问题，这其中到底有何“猫腻”？
由于近几年的楼市调控“堵塞”了房企的融资渠道，私募基金等融资方式顺应市场需求开始茁壮成长。虽然私募基金的资金规模仅占全年房地产开发商资金来源的2%～3%之间，相比主流资金来源不值一提，但是2013年后市场上超过1000支的房地产基金也陆续进入了兑付期。
然而正是因为我国在私募股权投资基金领域监管的部分“缺位”，使得部分私募股权投资基金变了味，甚至演变成无法兑付的投资黑洞。曾经有人提出，中国的地产基金还处于婴幼儿状态，市场环境并不成熟，主要表现在投资者的接受程度以及法律环境的不成熟。
北京一家私募基金项目部人士称，以房地产私募基金为例，房企能找银行贷款的，不会找信托贷款。能找信托融资的，不会找其他渠道融资。大部分房企都被卡在房地产开发二级以上资质条件上，只能通过私募基金来融资。市场的逆向选择使得私募基金的风险变大。像融典投资的龙鼎系这类私募基金产品，它的运作方式跟类信托类似。区别在于信托有严格的监管，能够在一定程度上把控风险，而私募基金存在监管空白，关于后期兑付要看项目的还款来源、保障措施和融资方实力等等。一旦出现兑付违约，如果通过处置抵押物获得还款资金，那是很困难的。
第二，发行机构风险承担能力较弱
为了规避风险，几乎全部有限合伙制基金都采取有限责任企业担任普通合伙人。理论上需要承担无限责任的普通合伙人，其实质是仅以出资额承担有限责任，连带担保能力非常弱。如果一个企业注册资本是200万元，作为有限合伙企业的普通合伙人，从法律意义上他只需要承担200万元的连带责任即可。很多销售人员声称GP给LP投资者进行无限连带责任担保，实质是一种忽悠。更何况很多企业作为GP时，都特地新注册公司，经常性有抽逃注册资本的问题。
比如：
中融信托：鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司
项目性质资金投向风险事件
房地产股权投资投资鄂尔多斯伊金霍洛旗棚改造和城市之巅两大房地产项目受宏观经济影响，鄂尔多斯2012年房价大跌，大批房地产在建项目停工。当地多款信托资金有被挪作偿还民间借贷之疑。
风控措施
1、信托公司持有项目公司96%股权，凯创地产以其大部分收益保证信托投资收益。
2、产品结构化设计，优先次级比0.75：1 ，有效控制产品风险。
危机原因
项目方开发资质为四级，实力较弱。当地政府在棚户改造中资金紧张，完工遥遥无期，而“城市之巅”项目也已停工近一年，去化不利影响回款。
中融信托：青岛凯悦置业集团有限公司
项目性质资金投向风险事件
房地产股权投资凯悦中心项目的建设及约定的其他合法资金用途。因项目方去化不利违约还款，中融申请法院拍卖抵押物。抵押资产评估价缩水高达38.85%，引起业界关注。
风控措施
1、凯悦中心1-5层商业部分在建工程抵押。
2、法定代表人及股东提供连带保证担保。
危机原因
2011年，青岛凯悦曾因四川信托接盘未果而名声大噪，成为业界著名的“烂尾”信托。抵押物价值虚高，受国家宏观调控影响，中高端楼盘去化速度和经营管理不善造成销售不畅是危机爆发的原因。
第三，GP是否诚实可靠
LP和GP是私募基金组织形式里的有限合伙里面的两种当事人形态，由发起人担任一般合伙人（GP），投资人担任有限合伙人（LP）。在法律上，一般合伙人须承担无限法律责任，有限合伙人承担以投资额为限的法律责任。一般合伙人也扮演基金管理人的角色，除收取管理费外，依据有限合伙的合同享受一定比例的利润。我国的《合伙企业法》修改后，已允许出现有限合伙的形式。私募通过信托实现阳光化的“上海模式”，私募机构在信托产品中担当一般受益人的角色，按照一定比例投入资金，作为保底的资金，同时在获取的收益超出预期的时候，一般受益人也可以获取超出预期部分的绝大部分收益，有限合伙接近这种形态。LP等同于有限合伙人，GP等同于普通合伙人。
城市合伙人协议范文第3篇
汽车驶过砂石路。不远处，连绵起伏的大山披上了绿色的外衣，头顶上，天空湛蓝。
在贵州省遵义市习水县二里乡红工村，阿里巴巴农村淘宝服务站矗立在村头。服务站的合伙人是刚满24岁的胡太美。
她坐在电脑前，正在农村淘宝页面的搜索栏中输入“不锈钢铜鼓锤”。旁边的沙发上，一位50岁上下的中年男子眯着眼睛盯着电脑屏幕。
2015年10月底，胡太美成为红工村农村淘宝服务站的合伙人。从此，在村民眼中，她便成了无所不能的网购达人，很受信赖和倚重。
谁能想象，半年前的胡太美连打字都不太熟练。而现在，通过阿里巴巴的农村淘宝项目，她不仅能够帮村民购买更丰富、更优质、更便宜的消费品，还因此成了红工村的村长助理，筹划着在村里拉起一支电商小组，探索如何利用电商帮村民将本地的农产品销售出去。
目前，像胡太美这样的农村淘宝合伙人，在全国已有16000人。
他们生长在农村，多数去了城市打拼，有的甚至已在城里成家立业。但在当地政府的号召和父母的呼唤下，借阿里巴巴的农村淘宝项目回到故土，立志改变贫穷落后的农村。
在实现自身创业梦想的同时，他们也犹如散落在中国农村的火种，点燃了城乡一体发展的星星之火。
平均每个县有超过2500人报名
中专毕业后，胡太美曾在江苏省苏州市的一家电子产品生产厂打工，2013年因病回家修养后，她在村里开了一家小卖部。2015年9月，胡太美看到阿里巴巴招募农村淘宝合伙人的广告时，立即报了名。
当时，仅是习水县报名的就有6000多人。
威宁彝族回族苗族自治县是贵州省有名的贫困县，但年轻人回乡创业的激情毫不输于经济实力较高的习水县。2015年11月，威宁县启动第一批农村合伙人的招募，短短一个月时间吸引了近7000人报名。
大学毕业，曾在城里做过老师，后返乡准备创业的李臣果也报了名，并顺利地成为威宁县迤那镇合心村服务站的合伙人。
“2014年我带学生去深圳实习时，见到了许多创业公司和创客，他们的创业激情和活力深深地感染了我。我觉得偏远地区才是电商发展潜力最大的市场，农村淘宝项目对我们来说是个天赐良机。”李臣果对《t望东方周刊》回忆说。
“在农村淘宝项目已经覆盖的300多个县中，平均每个县都有超过2500人报名参加合伙人项目。”阿里巴巴集团合伙人、集团副总裁孙利军在接受《t望东方周刊》采访时表示。
农村淘宝合伙人的选拔通常由阿里巴巴和地方政府一起组织。
第一轮是笔试，主要是考察报名者对互联网和电商的了解情况。然后，是考察报名者的积极性、口头宣讲能力和行动力，比如：动员微信朋友圈的力量，完成规定次数宣传文案的转发；向村民进行农村淘宝的宣讲，寻求村民的支持；进村入户调研，了解村民家庭的基本情况及近期消费需求。
最后一关是实战演练，要求每人在规定时间内帮助村民完成一定的下单数量。
“除了技能之外，最重要的是观察他们是不是真的能吃苦耐劳，并且真心愿意为村民服务。”阿里巴巴农村事业部贵州省总经理戈新县告诉《t望东方周刊》。
而在成为农村淘宝合伙人之后，他们还需面临严格的考核。
每个月，阿里巴巴都会以县为单位，主要从业绩和价值观两个维度对各服务站点进行考核：
对表现优秀的农村淘宝合伙人，给予数额不等的现金奖励；对工作态度消极、达不到最低订单要求的农村淘宝合伙人，阿里巴巴县域负责人会发出红牌警告，并帮助其分析原因、提升业务能力；而对于发生投诉事件、口碑极差，从而影响到农村淘宝声誉的合伙人，县域负责人则会联合当地电商办、服务站点所在乡镇的负责人对举报内容进行查证，若情况属实，情节较轻的便会被降为淘帮手，情节严重者则会被清退。
“今天要解放这个村子”
让常年居住在山里的村民们相信“看得见摸不着”的网购，是一件非常不容易的事。
为了迎接2015年12月26日的开张日，李臣果和他的团队不眠不休地整整准备了20多天，挨家挨户地上门去跟村民解释怎么用农村淘宝来网购。
每天早上出发之前，李臣果的团队都会仪式般地摞掌誓师。“我们当时喊的口号就是，今天要解放这个村子！”
势单力薄的胡太美虽然没那么大的阵仗，但她总会不停地告诉自己“我是在帮助村民，改变农村”，以此给自己打气。
刚开始进村宣传时，胡太美总是直接扑上去跟村民介绍农村淘宝，这引起了村民的反感和排斥。“很多人都会用奇怪的眼神看着我，问我是不是在搞传销。”
失败了几次之后，胡太美开始琢磨转换策略。
她自己制作了宣传板，写上“我愿意为你们服务，请支持我”，然后印上阿里巴巴的LOGO和“农村淘宝”的字样。以类似于行为艺术的方式，她成功地吸引了很多好奇的村民，然后就换成他们主动来询问关于农村淘宝的一切了。
同时，她还从自己熟悉的同村人开始，挨家挨户地上门宣讲，并通过他们的口口相传影响更大的亲友圈。
而为了争取到更多的村民，威宁县龙场镇龙丰社区农村淘宝服务站的合伙人向丽萌也想了个新鲜的点子。
“我打算在店门口做一个促销活动，就像城里的卖场那样，当场下单的可以享受一定额度的减免，而当场扫码下载农村淘宝APP并且下单的还可以拿到一份礼物。”向丽萌告诉《t望东方周刊》。
21岁的向丽萌2015年刚刚从遵义医学院毕业，头脑灵活，且吃苦耐劳。她一个人顶住了开业时门庭冷落的巨大压力，短短的4个月内，月均收入达到5000元以上，成为威宁县名列前茅的优秀合伙人。
让村民百分百放心
大多数村民都没有网购的经历，对不能实实在在触摸到的商品总有许多顾虑和担心。
李臣果接受采访的时候，其站点的“小二”正坐在电脑前帮助一名年轻妇女选购产品，这个过程持续了一个多小时。
实际上，村民经常看上两个小时也不下单，但他们仍要耐心对待。
然而，考虑到时间和效率，到店里来买东西终究不是好方式。因此，他便开始劝说有智能手机的村民们下载村淘APP，自助选购商品。此外，他还专门为村民们建了一个村淘的交流群，及时一些热卖的爆款或优惠的产品。有的村民也会发产品链接给他，由他代购。
对农村消费者来说，没有什么比“眼见为实”、“一手交钱一手交货”更踏实了。更何况在农村，许多村民连银行卡都没有，更别提网银或支付宝了。
因此，在农村淘宝的体系中，为最关键的支付环节作了特别的设计。如村民需要，由合伙人先行垫付，在商品到达村民手中之后，再与合伙人结算。
能够接受先行垫付，是目前农村淘宝项目对所有合伙人的要求。而为了缓解合伙人垫资的压力，阿里巴巴会根据合伙人每个月的考核结果和自身信用等级，通过蚂蚁金服的“花呗”，每月为合伙人提供1万元以上的无息信用贷款。站点综合业务的数据越丰富、基数越大，农村淘宝合伙人自身信用情况越好，“花呗”额度就越高。目前习水县的合伙人中，额度最高的超10万元。
售后服务也是个不小的挑战。而农村淘宝服务站的存在，让村民享受到了线下实体店带来的安心感。当然，这也要求合伙人能够提供，至少帮助村民解决售后服务的问题。
李臣果就曾遇到过一次考验。一台电冰箱运送到村民家里时，由于他们不熟悉流程而没有当场开箱验货。后来，买家打开包装时发现，由于运输不慎导致箱体有一块凹痕。于是，村民便找到了服务站。
“其实售后服务是由厂商来提供，但一是需要和厂家协调，二来换货可能需要一些时间，村民难免心里会打鼓。所以脆就把店里的一台全新的样品给他们，退换货的风险我自己来承担。当然最后厂家也解决了问题。”李臣果告诉本刊记者，这件事之后，村民们对网购感到彻底踏实了。
“代管”留守儿童
在胡太美的服务站，很多老人即使不买东西，也总是喜欢到她的小店里坐坐。山里的冬天总是显得格外冷，为了方便到服务站闲坐的老人取暖，胡太美自费在服务站安装了取暖设备。这样，老人们到了服务站，便可以围着温暖的火炉，喝杯热茶聊聊天，很是惬意。所以，2015年的冬天，胡太美的服务站每天都挤满了人。
向丽萌的服务站临近两所中学，平时的顾客以学生为主。午休和放学的时候店里最热闹，成群结队的学生总会挤在唯一的电脑前，七嘴八舌地选东西。
时间长了，她发现几个孩子放学后总会在店里逗留很久，也不见得会买什么东西。打听之后，她得知这些孩子都是留守儿童，家里缺少亲人照顾，便请这几个孩子放学后在店里帮忙，一来有了事情做他们不至于到处乱跑，二来她每周都会给他们发“工资”，并且管饭。
让向丽萌印象最深的是一个沉默寡言的小姑娘，干活总是很勤快，也能吃苦，有一次因为冒雨帮她取快递，浑身都湿透了。项丽萌深受感动，便特地从农村淘宝上给她买了一身衣服。从此两人就建立了姐妹般的情谊，小姑娘还常常去向丽萌家里过周末。
有的农村淘宝合伙人看到留守儿童常年见不到父母，便把孩子们集合在服务站，通过网络视频让孩子定期跟家长“见面交流”。
还有一些农村淘宝合伙人，平时经常看望村里的空巢老人，陪他们聊天，在他们生日和节日时还会送上小礼物。
这些小小的善举，已经成为农村淘宝合伙人为村民服务的日常事务。对于他们来说，这些举动，不仅温暖了村民，也为他们自己收获了忠诚稳定的客流，还通过口碑传播收获了更多的顾客。
抓住B端客户
对于农村淘宝合伙人来说，散单很重要，但与成本相比，收益率却相对较低。尤其是一些到服务站选购商品的顾客，为了买一些日常用品有时需要一两个小时。
相较而言，对B端客户的服务效率要高得多。
习水县农村淘宝服务中心温水镇街上服务站的合伙人陆通便深谙此道。
2016年5月，他看到镇上有家店面在装修，便主动找店主攀谈。通过闲聊，他了解到对方准备把原来的服装店改成洗脚店，当时还不知道需要购买哪些设备。于是，陆通便陪店主一起去镇上已经开业的洗脚城考察，然后为店主在农村淘宝上列齐了开店所需的所有设备并推荐给他。
最初，店主并不信任陆通，且担心在网上买到假货。陆通就建议他先去实体店看看质量和价格，然后跟网上作个对比。而当店主决定请他代购按摩椅时，他也并不强迫其一次买齐，而是先买一张看看，“行了再上网买其他的，不行了就退货，退货的费用我来承担。”
最终，店主不仅在陆通的服务站买了11把按摩椅，开店所需的其他东西全都通过农村淘宝下单。
“现在基本上每个月都会拿到几个这样的大单，有我们自己主动出去找的，也有客户介绍过来的。”陆通说。这样，没有大型促销活动的情况下，他的服务站每个月都能保证10万元以上的GMV，他也能因此拿到近万元的佣金。
李臣果对此也颇有心得。
与多数村淘合伙人不同，李臣果拥有一个较为成熟的团队，所以在开拓大客户业务时更加得心应手。目前，他的服务站已经与迤那镇的几家超市和2家汽车修理厂建立了稳定的合作关系，通过农村淘宝定期为他们供货。
他的业绩在整个威宁县数一数二。以2016年4月为例，其服务站收入为5万多元。
“上行”的商机
在做好下行的同时，贵州省清镇市麦格苗族布依族乡新厂村的村淘服务站合伙人余海波，也开始尝试通过电商将家乡的土特产卖到全国去。
余海波寻思，苗家人世世代代与腊肉打交道，家家都对腊肉的制作方法一清二楚，因此可以将苗家正宗的烟熏腊肉、香肠加工成商品，进行网上销售。
在成为农村淘宝合伙人之前，余海波曾是贵州某酒厂天津区的经理，也曾自己创办过酒业商贸公司，有丰富的商业运作经验。因此，开展农产品出山的业务，也算是得心应手。
目前，余海波已经带领自己的电商团队，在新厂村建起了3000余亩的牧草种植和生猪饲养基地，并与当地1200多家农户签订了生猪天然喂养协议，聘请了专门进行屠宰、烟熏、加工包装的师傅。同时，他还在淘宝网注册了自己的网店，在贵州、天津、深圳等地建立了代销网点。仅2016年1月，余海波的团队就售出了近4万斤腊肉和香肠。
在看到“上行”的商机后，许多农村淘宝合伙人在帮助村民买东西的同时，也开始自己在淘宝上开店，尝试将村里的农产品卖出去。
城市合伙人协议范文第4篇
亚洲零售和消费品基金瑞寰资本（ARC Capital Holdings）于日前宣布完成其第二轮融资，规模3.75亿美元。
ARC本次通过在公开市场上发售275735294股完成其第二轮融资，每股价格1.36美元。加上之前发售的股票，ARC已共计发行395735294股普通股，公司现有股本已达5.74亿美元。
本轮募资由于受到众多新老投资者的争相追捧，获得了约2.5倍的超额认购。新一轮融资所得资金将继续用于中国零售及消费领域的投资，目前，该基金已经确定了一系列目标公司，预期将在未来6个月完成对这些公司的注资。
公司董事总经理张昀（Rachel Chiang）对AVCJ表示：“本轮募资反响如此之好，使我们感到非常振奋，说明投资者对中国市场的零售和消费行业信心十足。”
ARC Capital Holdings是一支封闭式基金，于2006年6月登陆AIM市场，股票代码ARCH，由Pacific Alliance的附属公司ARC Capital Partners Limited管理。随着中国消费者收入增加、消费模式的改变，基金瞄准中国零售及消费品市场进行收购、扩充以及上市前私募股权投资。
旧金山湾区委员会发起2亿美元中国基金
AVCJ获悉，来自美国的旧金山湾区委员会（Bay Area Council）与中国长江开发沪港促进会（Yangtze Council）日前签署了一份区域对区域的经济合作框架协议，双方将建立一个专项基金，用于环保、生物、信息以及物流类新兴公司。沪港促进会理事长、瑞安集团（Shui On Group）董事长罗康瑞表示，今后双方将募集2亿美元左右的资金，以扶持长江流域的企业。
根据协议，双方将以贸易、投资、物流、高新技术等领域作为切入点，作为合作和投资的目标，其先期优先合作项目主要在知识型社区、环保节能建筑技术及材料、物流和对外贸易及创投基金上。罗康瑞称，对于2亿美元的基金，主要由湾区委员会筹集，他本人也将有投资。资金筹集完成后，由设在上海杨浦区的机构进行运作投资。“新创立的创投基金与湾区、硅谷的科技企业落户杨浦，将帮助我们把杨浦知识创新区建设成一个以知识为基础的科技研发中心，建立一个创投基金支持科技企业发展的平台。”杨浦区区委书记陈安杰表示。
Infinity二期中以基金首轮募集资金1.55亿美元
以色列Infinity基金宣布其新的一支中以基金的首轮募资工作已于日前结束，资金规模达1.55亿美元。 Infinity声明，该基金将适当上调其目标规模，上调区间为1亿～2.5亿美元。
据悉，该支基金是Infinity的第二支中国基金，除了原有的合伙人，另有若干新的投资者加入该基金，其中包括私人投资者、FOF基金、以及来自美国、英国、加拿大、瑞士等国家和地区的机构投资者。Infinity基金中国区负责人李为对AVCJ表示：“该基金的募资工作尚未最后完成募资，细节问题不便透露。”
去年10月，Infinity开始筹集第二支以中基金，并于今年1月开始该基金在中国的第一笔投资，以色列媒特智能影视公司（Mate Intelligent Video）获得了该基金320万美元的注资。Infinity还帮助媒特公司同中国的一家信息技术服务商签订合作协议，同时根据情况，Infinity也表示有意向这家公司投资300万美元。截至目前，该基金已经投资6家公司，其中NanoMotion和Shellcase已成功获得退出。
2004年，Infinity Fund 携手以色列的IDB集团、中新苏州工业园和中新苏州工业园区创投成立了Infinity第一支中以基金，并于2005年6月联合以色列Shellcase Ltd.、英菲尼迪-中新创业投资企业、美国OVT公司等共同投资晶方半导体科技有限公司（China Wafer Level CSP Ltd.）2500万美元。该基金主要投资于以下三种公司：在中国开展业务的以色列的科技公司；中国-以色列合资企业；寻求全球扩展和全球市场的中国的科技型公司。
成立于1993年的Infinity风险基金，旗下管理着4亿美元的资产。Infinity基金致力于在导体、通信、商用软件、医疗器械领域寻找具有突破性技术的科技型公司。
黄光裕筹建第二支8亿美元私募基金
继3月底宣布和美国最大的投资银行集团之一贝尔斯登（Bear Stearns）联合组建5亿美元的零售业投资基金后，鹏润集团（Eagle Investment Group）总裁黄光裕日前透露，鹏润集团将成立第二支8亿美元（折合人民币62亿元）的私募基金，用以投资中国大城市的住房和商业地产与房地产业。该基金可能将国美集团储备的地产项目作为未来收购目标。
AVCJ获悉，这个封闭性基金（Closed-endfund）是由黄光裕旗下的国美置业（Gome Property Investment)与新加坡太平星集团（Pacific Star Group）合作，目前已经完成了第一期的资金募集工作，全部基金将分2至3期完成。这是继去年40亿元人民币投建北京丰台项目“鹏润时代广场”后，黄光裕再度在房地产投资领域进行大手笔运作。基金除了寻觅国内房地产领域具有增长潜力的企业外，也可以投资鹏润旗下的地产项目，持股比例最高可以达到35%。
软银赛富第三期11亿美元基金募集完成
AVCJ获悉，软银赛富第三期基金已于3月30日募集完成，规模达11亿美元。据了解，第三期基金只用了三个月的时间便顺利募集完成，这是亚洲这么短时间内融得的最大基金。原有主要投资人之一思科所占的比例大大降低，取而代之的是海外著名的养老基金、大学捐赠基金等机构投资人。
“现在海外的投资者都是有所选择的，并不是什么人都能募到钱，给我们的钱超过28亿美元，但我们只接受了11亿美元。”软银赛富首席合伙人阎焱表示。据了解，软银赛富将进入收获期 ，基金所投项目中，包括铭万在内的几个项目已经在筹备海外上市。
对于投资的领域，一期基金着重IT、互联网等相关领域，但“从第二期已经没有明显的投资领域，所有的领域都会看，互联网企业只大约占我们投资的20%。”阎焱表示。据介绍，人才的引进也成了软银的重要事务之一。就在基金募集的同时，软银赛富也在积极地进行人手招募，“我们最近新加入了合伙人。”阎焱称，另外软银还从其他机构找来一些人手任职高级经理。
在此之前，软银第一期基金名为软银亚洲，孙正义为基金管理公司控股者；第二期基金独立成立，规模达6.4亿美元，更名为软银赛富。从2001年到现在，软银赛富旗下总共管理着22亿美元的资产。
中信直投成立首支4.25亿美元中国PE基金
中信资本直接投资有限公司（CITIC Capital Partners）日前正式宣布成立首支中国PE基金，规模达4.25亿美元，超原计划募资规模7500万美元。
城市合伙人协议范文第5篇
关键词：房地产；合作开发；决策；管理；风险；控制
我国房地产市场经历了十多年的发展和随着近几个经济周期的起伏，已经进入后危机和后暴利时代。这一时期，面对房地产市场的诸多不确定性，高资本积累的房地产企业在战略上和运营上的任何失误，都有可能使企业面临极大的风险。尤其是以合作开发组织构架形式的房地产项目，往往会面临涉及政策、市场、战略决策、管理等诸多方面的更多的不确定因素和风险。作为高收益、高风险的房地产行业，在关注高回报投资预期的同时，应该更加关注所面临着各种风险因素，而这些风险因素对房地产投资的成败起着决定性的作用。随着土地资源的稀缺，政策的变化，非主流行业的盲目加入，越来越多竞争者的出现等，导致各种风险叠加、放大。我们应通过认识、分析风险，采取正确的战略决策，施行良好的管理，从而控制和驾驭风险，减少风险损失并获得风险收益，做到在承受最小的风险下获得最大的收益。本文基于某合作开发房地产项目失败的案例，给出房地产项目合作开发决策与管理的风险控制的初步分析。
1.某房地产项目合作开发案例的概况
2011年初，正在寻找合适投资项目的某投资公司（以下简称A公司）了解到某实业公司（以下简称B公司）因资金短缺、经营策略调整等原因欲寻找对象对其拥有某“商业综合楼”合作开发项目的45%股权进行转让的信息。该“商业综合楼”开发项目地处国家一级风景保护区区域内，是城市房地产投资的热点区域，土地性质属拆复建用地，用地成本相对较轻；项目总投资预算为5亿元人民币；项目股权为三方所有，B公司占45%，其余部分由当地村经济合作社（以下简称合作社）占51%，拥有另4%股权的合伙人为自然人（以下简称自然合伙人）；三方共同成立了相应的项目公司，由合作社推荐的自然合伙人担任董事长、B公司派员出任项目经理；至2011年初，项目的主体工程已结顶，总体工程形象进度进入中期过后阶段。A公司在经过一段时间的考察和评估后，认为该地块楼面价仅为3000元人民币左右，用地成本轻，地处国家一级风景保护区，项目具有明显的地理环境优势和地价优势，2009年后正处于房地产的快速复苏期，因而判定该项目具有良好的开发前景。于是A公司在2011年下半年受让了B公司占总股本45%的股权和相应的债权，介入自身并不熟悉的房地产开发行业，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人担任董事长、A公司派员出任项目经理。A公司涉足房地产开发行业之后，由于一系列失当的决策，导致该项目至今难以为继；更由于法人治理结构和权力制衡机制的不完善，产生了超出预期的管理风险，牵涉A公司卷入了多起涉及项目开发的经济纠纷。对于A公司而言，这无疑是一次失败的战略决策，造成了巨额的直接经济损失和声誉损失，成为房地产合作开发中典型的负面案例。
2.房地产项目合作开发主要风险因素分析及控制
目前，企业参与投资房地产项目多采用股权或债权的合伙人投资方式，这种投资方式决定了投资风险存在投资过程中的各个环节。根据风险源划分，房地产合作开发面临的风险主要有：决策风险、政策风险、管理风险、法律风险、开发流程风险和经营风险等六大类。根据房地产市场的调查和咨询实践，房地产企业的风险80%来源于决策、管理、流程和经营风险。以下从企业可控的角度，主要对决策与管理的风险控制作出分析：
2.1 决策风险控制的分析
城市合伙人协议范文第6篇
梁锦松在香港金融界和政界30多年，历任中国香港特别行政区财政司司长、摩根大通亚洲区主席，以及花旗银行私人金融服务亚太区主管等高职，他对金融市场丰富的经验和广泛的人脉关系最近被美国黑石集团(Blackstone)所看重。
黑石的成色如何
黑石集团是全球第二大私募基金公司，管理资产达884亿美元，黑石集团的主要业务由私人股权投资、房地产、可交易另类资产管理和金融咨询等四部分组成，包括企业私募基金、地产基金等。黑石投资的项目包括奥兰多环球影城、杜莎夫人蜡像馆以及地产巨头权益写字楼投资信托公司（Equity Office Properties Trust）等。
私募基金是一种通过非公开募集方式而只向特定群体发行募集的基金，它由投资者收益共享、风险共担，私募基金的销售和赎回都是基金管理人与投资者协商进行的。
6月22日，美国黑石集团在纽约证券交易所正式挂牌上市。首个交易日股价一度上涨23%，最后上涨13.1%，以每股35.06美元收盘。
黑石集团是在美国上市的一个重要的私募基金。黑石集团每基金单位以招股范围上限31美元定价，公开发售13.2%股权，新股发行共集资41.3亿美元。黑石集团公司市值估计为335亿美元。这是美国过去5年最大规模的首次公开招股(IPO)活动。
黑石公司2006年盈利为22亿7000万美元。不过，黑石在上市前就警告投资者，由于员工的薪酬开支巨大，该公司在今后1年里不会盈利。
过去几年中，黑石集团始终扮演着华尔街私募股权基金当中最为活跃的角色，尤其是进入今年以来，黑石集团更是驶入了一条投资并购的快速车道。在2月初以390亿美元的价格收购了美国最大的商业物业集团―权益写字楼投资信托公司，这是全球有史以来最大的一宗杠杆收购交易。
之后，黑石集团又宣布计划以155亿美元收购著名的杜莎夫人蜡像馆的母公司杜莎集团。作为世界顶级的休闲娱乐巨头,杜莎集团经营着众多世界一流城市的中心旅游景点，这些景点每年吸引超过1400万游客,而其中400万是为了参观杜莎夫人蜡像馆。200多年来，杜莎夫人蜡像馆吸引了上千万人参观，位于伦敦、纽约和香港的杜莎夫人蜡像馆都被评为当地的最佳旅游景点之一。2006年“五一”期间，杜莎夫人蜡像馆也在上海新世界商厦正式开门迎客。因此杜莎夫人蜡像馆在全世界众多的主题蜡像馆经营中排名首位。该收购将与黑石集团本身拥有的默林集团及加达云霄乐园进行合并，若能顺利完成，黑石将成为全球仅次于迪斯尼的第二大旅游景点营运商。
目前的黑石集团风头正劲，被越来越多的人视为超越高盛和摩根斯坦利的华尔街新王者。如今公司市值已达400亿美元。
黑色和石头的结合
当皮特．彼得森（今黑石集团董事长）和施瓦茨曼（今黑石集团CEO）在1985年各自带着20万美元积蓄双双离开当时华尔街著名的金融机构雷曼兄弟创建黑石时，公司当时只有两个合伙人和两个助理。因为彼得森和施瓦茨曼的姓氏分别嵌着德文中“黑色”和希腊文中“石头”的词义，为了表示对两人祖籍的一种纪念，他们就将自己的新公司取名为“黑石”。
黑石接手的第一笔资金是美国保险及证券巨头保德信公司向其投下的1亿美元，正是这笔钱让后来者看到了黑石的潜力。后来，通用电气总裁杰克．韦尔奇也入伙了。黑石集团的第一只基金吸引了32个投资人，包括大都会人寿、通用电气、日本日兴证券以及其他几个大企业的退休金。
从黑石集团成立之初开始，黑石的创始人就为自己定下了一条基本准则：不做敌意收购。正是在过去22年中一贯秉持非敌意收购这一标志性策略，黑石成为一个连对手都愿意与之打交道的公司。
黑石集团不仅对外展现了谦谦君子的形象，公司内部也充满了一种和谐与友好的气氛。天生的互补型搭档是华尔街金融家们对施瓦茨曼和彼得森的一致评价。从一开始，黑石集团成就的每一项辉煌都是两者并肩战斗的成果。两个人相差20岁，原来是上下级，如今是合伙人。一人“主内”，一人“主外”，配合得几乎天衣无缝：老谋深算的彼得森在金融界及政界浓厚的人脉资源和游刃有余的外交手腕则是黑石集团的“剂”，年富力强的施瓦茨曼坚忍不拔的毅力和充沛精力是黑石这部庞大“生财”机器得以顺利运转的“发动机”。
对待公司员工，彼得森与施瓦茨曼从没有那种居高临下和盛气凌人的霸王作风，特别是每当遇到可能与合伙人发生争执时，彼得森和施瓦茨曼都会以笑脸相陪，甚至他们还会将那些工作中发生过不愉快的合作者请到自己家中度周末。
施瓦茨曼个人财产也直线上升，仅24%的合伙人股份，就价值80亿美元。他由公开招股将获得现金4.49亿美元。去年，斯瓦茨曼的收入高达4亿美元，是华尔街五大投行高盛集团、美林集团、雷曼兄弟控股、贝尔―斯特恩以及摩根斯坦利的总裁们收入总和的近两倍。另一创办人彼得森即将退休，将可获得16亿元。
公开招股一般多为筹建新设施或推广新产品，但黑石这次主要是给高级经理人的报酬。一般股票也给股东对公司部分控制权，黑石则只给投资人很少的投票权。黑石在给证管会的申报书中说，这样的设计是让公司能专心长期投资，不必每季受股东对盈余要求的压力。
今年2月，第一个私募股权业者及避险基金堡垒投资集团股票上市，第一个交易日股价就大涨68%，是今年原始股首日交易涨幅最高。私募基金几年前在并购交易只占5%，去年则达到全球并购的四分之一。
目前黑石公司有52名合伙人和750名雇员，根据其提供给美国证交会的数据显示，黑石集团过去五年年均利润超过10亿美元。年平均增长率为41.1％，去年其盈利就高达22.7亿美元，其中资金管理收入有11.2亿美元。如果以去年盈利计算，黑石集团每位员工为公司赚了295万美元，是华尔街最赚钱的投资银行―高盛集团员工的9倍。今年前3个月就盈利11.3亿美元，成为当今华尔街增长势头最迅猛的金融王国。
黑石集团与红色中国
黑石的并购实力主要建立在其公司业绩的强大支持力量之上。根据黑石集团提供的数据，其企业股权投资的年回报率为22.8%，而单单在房地产业务和私募基金业务两个部门，黑石集团过去五年的每年投资收益率都保持在30%以上。如此丰厚的投资收益自然刺激了很多新的投资人急于入伙。目前黑石集团正在募集一笔规模为200亿美元的收购基金、一只规模为100亿美元的房地产基金，商业银行也乐于提供4倍资产的贷款，黑石集团手中可运用的资金高达1250亿美元。而对于看着私募基金优异表现的投资人而言，这是一个加入的好机会。
有人批评黑石发行价格过高，但是市场需求旺盛，黑石竞争对手KKR、凯雷集团、德州太平洋集团（TPG）也在考虑发行新股上市。
市场对黑石集团招股反应热烈，投标倍数为6至7倍，且多数认购者来自亚洲、欧洲及中东国家。事实上，投资机构一直有意多买这类股票，因预期该股票表现将会强劲。
5月22日，中国宣布国家外汇投资公司将在黑石首次公开招股中，出资30亿美元收购黑石集团9.9%股份。根据黑石与中资签订协议，规定中国外汇投资公司的参股比重低于一成、没有投票权、不会派人入董事、承诺四年内不出售基金等，这显然是要避免美国国内对这起交易的政治反对。
不过，参议员吉姆・韦伯仍促请美国证券与交易委员会、财政部以及国土安全局以国家安全为由，延缓上市决定。
黑石公司在一家给美国军方提供电脑软件的公司中有投资，韦伯认为黑石上市会导致美国重要国家资源可能受到外国势力的影响。
参议员吉姆・韦伯在写给美国财长保尔森、国土安全部长切尔托夫、美国证券交易委员会主席考克斯的信中要求美国安全部门以及交易委员会延迟上市，"直到有关交易的重要问题被完全解决为止"。他指出，黑石集团持有多家卫星技术公司和为美军提供软件和服务公司的股票，存在中国转移敏感技术或发挥不当影响的风险，监管部门有责任确保有关技术，不会落入中国政府手中。
黑石比原定时间提早1周上市。因为美国国会正在酝酿修订税务法案，若成功通过，私募基金的税率将由现在的15%上升到35%至45%。美国税务条例对商业拥有人和合伙人征收15%的资本利得税，但对公司的盈利则征以35%至45%的利得税，私募公司通常以合伙人形式存在，就算上市，法律上仍算是合伙人，因此拥有较其他上市公司更优惠的税率。现在美国国会欲立法填补这个漏洞。黑石提前上市，目的是希望获得这条新法例允许的5年豁免权。据估计，若税率由15%调升至35%，黑石今年的盈利将减少6亿美元，其市值将减少约100亿美元或25%。
黑石集团上市虽然将使数名创办人和董事身家暴涨，但为其安排上市的华尔街银行却只收取较正常低一半，即3.6%的佣金。市场认为，此举是华尔街银行图日后该公司收购其他目标时的更丰厚费用。
受聘为黑石集团发售IPO股份的摩根斯坦利、花旗集团以及其他15家投资银行，将收取3.6%或1.7亿美元的佣金，比今年首次上市公司的平均6.2%佣金低近一半。如此优惠的安排自然是希望在黑石集团往后投资其196亿美元收购基金的并购交易中能拿下更多的生意。去年，黑石集团创办人施瓦茨曼在并购中支付的顾问费用达5.714亿美元，而今年首季更多达2.481亿美元，因此这些银行在意的并非今次单一的收入。
除了黑石集团高级管理人员之外，还有许多其他受益者，包括中国政府以及保险业巨头AIG。中国政府在5月宣布向黑石投资30亿美元，上市第一天就获得5.5亿美元的账面获利，如今其价值已接近40亿美元。
曾任香港财政司司长的梁锦松是黑石集团高级董事兼大中国区主席，同时也是中国投资黑石的中间人。梁锦松今年1月加入黑石成为大中华区主席，他全程参与此次的参股谈判，可谓新官上任就烧了一把大火。
随着人民币升值预期和中国资本市场改革的契机，私募基金在中国加紧动作，加速在中国的公关动作，为资本的运作铺路搭桥。黑石集团聘用梁锦松是黑石集团在中国开展公关的第一步。
黑石CEO史蒂夫・施瓦茨曼表示，中国内地这个世界第四大经济体的经济改革成果令我们印象深刻。黑石希望能积极地参与这一进程。
与同等级的私募基金凯雷、KKR、华平等相比，黑石进入中国显然偏晚。出于这个原因，黑石更加重视公关，聘用梁锦松更多出于这个考虑。凯雷并购徐工的案子给这些顶级私募基金上了很好的一堂课：大军未动，公关先行。
今年4月初，市场便有传言称，黑石将并购我国最大的塑料生产企业安徽国风集团，导致国风集团控股的国风塑业(000859)股价短期大幅上涨。另外，黑石也在与中国蓝星集团公司进行接洽，对该集团旗下的有关化工新材料项目颇感兴趣。■
城市合伙人协议范文第7篇
——房屋租赁合同的概念和法律特征
（一）概念
租赁合同是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于使用完毕后归还租赁物的协议。房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。房屋租赁合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。
（二）法律特征
房屋租赁合同主要具有以下法律特征：
1．房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。
2．房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。
3．房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
（三）与其他合同的区别
房屋租赁合同属于一种比较古老的合同，特征比较明确，在实践中一般不会发生歧义。但是，在现代社会，房屋租赁合同可表现为更多形式，故仍有产生混淆的可能。建设部《城市房屋租赁管理办法》第三条规定：“房屋所有人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。”即将以房屋使用权出资行为也纳入了房屋租赁合同的范围。有些地方立法将很多性质不同的合同都认定为房屋租赁合同。例如，浙江省建设厅的《关于＜浙江房屋租赁管理条例＞若干问题解释的通知》规定：房屋租赁包括以房产为资本进行联营、人股、承包、带营业执照出租。以物抵租、以修抵租、以息抵租等均属支付租金行为。因此，有必要区分一下租赁合同和相关合同。
1．房屋租赁合同与合建合同的区别
合建合同是指由一方提供或者多方提供建设资金，一方提供土地使用权，共同作为房地产建设主体向有关部门申报相关手续，共同建设，并按照约定分割建成的房屋或者房屋销售的款项的合同。合建主体在房屋建成时，是房屋的共同所有者。而房屋租赁合同的主体一方是房屋的所有者或者拥有授权人，另一方为承租人，其在房屋租赁合同生效前对房屋不享有权利。所以，合建合同的主体之间不是租赁关系。实践中，存在这样的合作行为：一方提供土地使用权，另一方提供资金并承建，约定房屋建成后，由提供土地的一方取得所有权，提供资金并承建的一方则对部分房屋享有若干年的使用权。这个合同实际上不是合建合同，而是一个混合合同，既有建设工程施工合同的内容，也有租赁合同的内容。
2．房屋租赁合同与合伙、联营、入股的区别
有人认为，为联营提供场所，即房地产的产权人将房地产的使用权部分或全部让渡于联营组织或者其他非产权人使用，并从中获取利益，这种联营合同实质是一种租赁合同。人股人人股时房地产所有权未发生转移，只是把房地产使用权在一定时间内转移于他人使用，这种入股亦是一种租赁关系。
城市合伙人协议范文第8篇
乐视体育原来规划拟通过新股发行融资30亿元，占融资后总股本的约18%。如今，乐视体育的融资超出之前预计的1倍还要多。
乐视体育在2014年营收仅1.07亿元，毛亏损1.39亿元；截至到2015年11月30日，乐视体育营收达2.91亿元，毛亏损3.84亿元，净亏损达到5.69亿元，预计全年亏损超过6亿。
亏损主因：持续投入版权
乐视体育亏损很重要的原因是，过去1年乐视体育明显加大了版权投入力度。2015年9月，乐视体育宣布从2016/2017赛季开始，获未来三个赛季中国香港的英超转播独家权益。
乐视体育获ICC国际冠军杯中国独家赛事运营权、城市马拉松比赛赛事运营权、女足超级联赛独家赛事运营权、与五棵松体育馆达成战略合作意向，打造智能场馆(类比MSG)。
乐视体育还涉足智能硬件，与飞鸽设立合资公司推智能自行车、与一电科技设立合资公司联合开发无人机、与舒华设立合资公司研发智能跑步机，并收购跑步社区及智能手环运营厂商。
从整体趋势看，乐视体育在2016年会亏得更多，因为相比营收，乐视体育的投入更大。
如2016年1月19日，乐视和北京国安达成深度战略合作伙伴关系，将在俱乐部经营、俱乐部品牌建设、俱乐部青训体系建设等方面展开全面战略合作，乐视体育1亿冠名了北京国安。
2016年1月27日，乐视体育以3亿元对价收购体育主播直播平台章鱼TV全部股权。完成收购后，章鱼TV将成为乐视体育旗下UGC直播平台。
2016年2月23日，乐视体育宣布与体奥动力正式确立全面战略合作关系，以27亿元获得中超联赛2016和2017两个赛季的独家新媒体转播版权。
乐视体育将在新赛季高清直播全部240场比赛，并将在美国、印度、新加坡等30多个国家和地区转播。至此，中超转播正式进入“互联网”时间，并将中超全面带入收费时代。
乐视体育主要业务有几大块，分别是赛事运营、体育传媒、体育营销、体育用品、智能硬件，未来则可能会涉足俱乐部运营、场馆运营、体育大数据、体育彩票、体育票务、健身旅游等。
乐视体育的变现则包括自制内容IP、垄断性版权资源、硬件、游戏、彩票等多点变现。不过，从未来一段时间的预期看，乐视体育预计会持续处于亏损状态。
持续引入知名高管
今年3月16日，乐视体育宣布，前央视美女主播刘语熙正式加入乐视体育，成为乐视体育经纪公司的合伙人。
乐视体育经纪公司是2016年3月乐视体育最新成立的全资子公司，业务主要包括体育娱乐营销策划、运动员经纪、体育公关宣传等方面。
这是乐视体育最近半年来引入的又一高管。到4月1日，更重量级的人物、央视5套教父、供职盈方中国7年多的老将、63岁的马国力也将加盟乐视体育，出任乐视体育副董事长。
马国力日前接受采访时表示，不怕砸掉一辈子声誉。马国力还说：“要有这么一个机会加入到一个冲得最快的数字平台里面去，从个人来讲，可以满足我的好奇心。”
高额投资背后签有对赌协议
乐视体育日前宣布，影视明星孙红雷成为乐视体育B轮融资股东。
乐视体育CEO雷振剑在官微上称：“感觉乐体又多了一位颜值担当，红雷大哥说，他要组织乐视体育台球队，他是队长，现招募组员。”
而在3月16日，海航凯撒旅游集团公告称，拟出资6亿元投资嘉兴永文明体投资合伙企业(简称“嘉兴基金”)，该基金成立后计划以12亿元参与乐视体育B轮融资。
公告显示，嘉兴基金将由海航资本投资与海航资本集团先行发起设立，海航凯撒旅游以新的有限合伙人身份加入该基金。嘉兴基金成立后，计划以12亿元参与乐视体育B轮融资。
公告同时显示，乐视体育B轮融资规模为70亿元，B轮投前估值135亿元，投后估值205亿元，本次投资完成后，预计嘉兴基金持有乐视体育5.85%股权。
乐视体育B轮融资后，估值也迅速蹿升。仅仅在2015年4月，乐视体育A轮融资投后估值达20亿元，融资2.2亿元，2015年4月A+轮融资投后估值28.4亿元，融资5.79亿元。
乐视体育疯狂砸钱硬是砸出了高估值，当然，乐视体育也支付了代价。这意味着乐视体育这一轮共出让34.14%的股权，股权稀释比例不可谓不大。此外，乐视体育还签署有对赌协议。
公司原股东(乐乐互动、北京鹏翼、乐视网)共同承诺，乐视体育必须在2018年12月31日前完成投资方认可的上市工作。
否则，原股东将在投资方(并由各投资方分别单独决定)发出书面回购要求后的2个月内，按照“全部投资款+12%/年(单利)计算的最低收益”，以现金形式收购投资方所持有的乐视体育公司全部股权并支付全部对价。