南京购房证明
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南京购房证明范文第1篇
20xx年最新合肥限购新细则
10月2日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》后，安徽合肥市最新住房限购查询实施细则，明确了商品住房限购查询的对象、流程等，其中，限购查询对象除购房者本人、配偶外，还将未成年子女纳入在内。
合肥住房限购查询实施细则(附全文)
为认真落实《合肥市人民政府办公厅转发市房地产管理局市国土资源局 市规划局 市物价局 市工商局 市金融办 市政府新闻办〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见〉》(合政办〔20xx〕43号)相关要求，现制定如下实施细则：
一、商品住房限购查询
1、查询对象：凡购买本市市区范围内新建商品住房的购房人(包括：购房者本人、配偶及未成年子女)。
2、实施部门：合肥市房地产产权监理处商品房管理科(以下简称：商品房管理科)负责具体实施。(地址：滨湖区南京路2588号要素大市场D区三楼，电话：0551-62617430)
3、交验材料
本市区户籍购房人应提供家庭成员身份证明、户籍证明以及婚姻证明等相关材料(核验原件，收缴复印件);非本市户籍购房人，除上述资料外，还须提供在购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上的个人所得税或社会保险证明原件。
4、查询流程
(1)购房人在购买住房前申请居民家庭住房限购查询，并如实准确填写《住房信息查询审核表》
(2)开发企业对购房人提供材料进行初核，并在《住房信息查询审核表》上加盖单位公章
(3)开发企业至商品房管理科代办限购查询
(4)商品房管理科核查购房资格材料。(原件核验后由开发企业当场领回)
(5)商品房管理科进行相关查询，符合购房条件的，在《住房信息查询审核表》购房人联加盖限购查询专用章后，作为购买商品住房的依据。
二、存量住房限购查询
1、查询对象：凡购买我市市区范围内存量住房的非本市区户籍购房人(包括：购房者本人、配偶及未成年子女)。
2、实施部门：要素大市场网签管理窗口(地址：滨湖区南京路2588号要素大市场D区二楼，电话：0551-62631850)负责滨湖登记中心登记范围内自行成交存量住房限购查询的具体实施，东怡金融广场(相册 户型 价格 动态)网签管理窗口(地址：庐阳区阜南路169号东怡金融广场(相册 户型 价格 动态)B座三楼)负责其余存量住房限购查询的具体实施。
3、交验材料
家庭成员身份证明、户籍证明、婚姻证明等相关材料(核验原件，收缴复印件)以及在购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上的个人所得税或社会保险证明原件。
4、查询流程
(1)购房人在购买存量住房前申请居民家庭住房限购查询，并如实准确填写《住房信息查询审核表》
(2)通过经纪机构成交的，由经纪机构对购房人提供材料进行初核，并在《住房信息查询审核表》上加盖单位公章
(3)通过经纪机构成交的，由经纪机构至东怡金融大厦网签管理窗口代办限购查询
(4)网签管理窗口核查购房资格材料。(原件核验后当场领回)
(5)网签管理窗口进行相关查询，符合限购条件的，在《住房信息查询审核表》购房人联加盖限购查询专用章后，作为购买存量住房的依据。
三、相关要求
1、房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，违反有关规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
2、购房人须如实申报相关信息，如有虚假、不实申报等违规行为的，将承担由此产生的经济及法律责任。
3、开发企业和经纪机构在住房限购查询中弄虚作假的，暂停网上签约资格，责令限期整改，并将不良记录记入企业诚信档案。
4、房地产管理部门工作人员在住宅限购查询中玩忽职守或利用职务之便，违规出具《住房信息查询审核表》的，将按有关规定追究行政责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。
附件：1、本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询审核表
2、非本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询审核表
3、非本市户籍居民家庭购买存量住房信息查询审核表
南京购房证明范文第2篇
一、实施限购政策的背景
限购属于直接调控手段，直接限制需求。相对来说，税收、土地、金融等手段属于间接调控手段，它们是通过控制资金、成本等方式来间接控制需求。间接调控的方式由于存在时滞，使得调控不能立竿见影，另一方面调控所增加的成本容易被投机者转移出去，调控的效果自然就打了折扣，最后便出现越调价格越高的现象。可见，采用直接限购政策属于调控政策的趋紧，也是调控政策的延续。
限购政策始于2010年4月的“新国十条”。限购城市的范围源于住建部针对2009年底启动的房地产调控政策建立起来的一套以北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州等14个重点城市为核心的房价监测体系。第一批住建部督办限购令的范围主要就是这14个城市。后来响应的城市超过14个，增加了苏州和兰州两城市。
国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”要求全国35个城市出台限购细则。细则要求：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、 省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“限购令”成为全国房地产市场的关键词，北京、上海、广州、南京、天津、济南、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、 税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。
二、现有限购政策分析
1.限购政策的目的
国务院“新国八条”出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，价格应符合商品属性，并受供求关系的影响。所谓“刚性需求”是相对于弹性需求而言的，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%，这比国际上正常的比例高出2倍。这么高的比重，因为不是为了直接满足个人的住房需要，价格就很快被哄抬起来了。投资投机性购房需求会挤兑正常的自住性购房需求，从而抬高房价。限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。
2.“新国八条”关于限购的原则性规定
“新国八条”对全国住房限购政策作了原则性规定，即原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。由此可见，以住房套数为限购基准是国家统一规定，并在全国部署开来的。
3.地方城市限购细则分析
以济南限购实施细则为例：自2011年3月1日起，已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自拟购房之日起前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。可见地方的限购实施细则是对国家限购原则性规定的细化，贯彻落实了以住房套数为基准的限购政策。
三、以家庭拥有住房套数为基准限购存在的问题
1.住房套数并不完全代表着住房质量
全国各地在规划全面建设小康社会的居住目标时，均采用人均居住面积达到35平方米以上的说法，说明了衡量居住质量的主要指标是人均居住面积，而不是户均居住套数。例如一套200平方米的商品住宅与一套30多平方米的房改房，在实施限购时都按一套住房对待，从而掩盖了居民住房质量的差异。家庭拥有住房套数和家庭拥有住房面积不一定成正比，而反映居民住房质量比较精确的指标是人均居住面积。
2.小户型住房家庭合理的改善性需求可能受到限制
当前，房改房在居民住房中尚占较大比例，很多房改房的户型都在60平方米以下，小的只有30平方米。在农村情况更为普遍，很多农村的平房甚至不足15平方米。如按家庭拥有住房套数进行限购，将不可避免地对已拥有两套小户型家庭的改善性购房需求造成限制。
3.拥有大户型住房家庭及单身、离婚家庭未被合理限制
如本地三口之家，拥有一套140平方米以上住房，其还能再购买一套140平方米的住房，其家庭拥有住房总面积达到280平方米，人均住房面积达到90平方米以上，显然已经超过了合理的人均拥有住房标准。单身、离婚家庭其家庭成员可能只有一人，但其可以购买两套大户型住房，无法限制其不合理的购房需求，也造成了以假离婚规避限购现象的发生。
4.限购使住房需求结构向大户型调整
由于现行按套数执行限购政策，不能针对人均拥有住房面积进行精准的限购，所以导致居民倾向于选购更大户型的住房来满足自己的需求，这不利于住房结构向中小户型调整。
四、以家庭人均拥有住房面积限购的优点
1.释放小部分被抑制的改善性购房需求
相比家庭拥有住房套数，家庭人均拥有住房面积更能细致地反映家庭的住房需求。已有两套小户型住房但人均拥有住房面积较小的家庭，就可以购买新的住房来改善自己的住房需求。如此，可满足很多城市小户型家庭的改善性购房需求，促进居住质量的改善。
2.大户型住房拥有者购房将被限制
拥有大户型住房的家庭虽然套数不限购，但是人均拥有住房面积可能超过限购标准，也将无法购买新的住房。这样就精准地限制了想以大户型满足过高居住要求的购房需求。
3.促使住房需求结构向中小户型倾斜
实施以家庭人均拥有住房面积限购以后，由于中小户型拥有使用方便、易于出租等特点，将受到大部分居民的青睐，从而促使住房结构向中小户型合理调整。
4.限制以假离婚等手段规避限购现象的发生
南京购房证明范文第3篇
中考统招生录取实行平行志愿
据市招办负责人介绍，平行志愿的投档原则是“成绩优先，遵循志愿”：平行志愿：将投档控制线上的考生按照总分进行排序，依据排序顺序逐个对每位考生所填报的学校志愿从A到D依次逐一检索。只要按顺序被检索的志愿中出现符合投档条件的学校，就向该学校投档;如该考生填报的志愿经检索后均不符合投档条件，则该考生无法被投出。此时，该考生已经完成了本批次平行学校志愿的检索和投档，无论档案是否投出，均视为该考生已享受了本批次平行志愿投档机会，系统将进行下一个考生的志愿检索和投档。市招办负责人强调，平行志愿投档时，总分排序在先考生的志愿检索、投档过程未完成，就不会对总分排序在后考生进行志愿检索和投档。因此，总分排序在先考生的任一学校志愿投档将优先于总分排序在后考生的A学校志愿投档。如果考生档案投到某职业类学校后，因专业不服从等原因被退档，将不再补投到该批次的其他学校。今年部分普通高中、所有中外合作办学项目及国际课程班，如需要英语专业加试，只提交专业加试合格名单，加试合格的考生方可填报该校相对应的志愿并在相应批次按照中考成绩排序后进行平行志愿投档录取。特长生“提前加试，零志愿录取”
调整特长生招生计划，“提前加试，零志愿录取”
根据《南京市2018年义务教育招生入学工作指导意见》(以下简称《意见》)，经省教育行政部门批准的相关初中学校可招收体艺特长生，其他学校一律不得以特长生的名义招收学生。招收体艺特长生的学校，由市、区教育行政部门统一组织相关专业水平测试和录取工作。今年将适当调整特长生招生计划，增加学科竞赛特长项目的招生，并将学科竞赛特长生与科技特长生一并采取“提前加试，零志愿录取”方式：只要考生加试合格、中考成绩达到规定要求，则直接被相关学校录取，考生不再参加志愿填报。
不得拒绝适龄特殊儿童少年
《意见》明确，义务教育普通学校和特殊教育学校应按规定积极接纳区域内视力、听力、言语、肢体、智力、精神及多重残疾等特殊儿童少年入学，严格做到“零拒绝”。义务教育普通学校不得以任何理由拒绝经教育诊断与评估认定、具备随班就读条件的适龄特殊儿童少年入学或休学康复后复学。
适当照顾相关对象
在义务教育入学招生过程中，对以下对象给予适当照顾：烈士子女;因公牺牲的军人和警察子女;驻边疆国境的县(市)、沙漠区、国家确定的边远地区中的三类地区和军队确定的特、一、二类岛屿部队现役军人子女;全国劳模及对南京经济社会发展不得以任何名义分设实验班、重点班、快慢班等。应均衡师资、均衡生源;不得以政府、单位、基金会等名义收取任何与入学挂钩的捐资助学款或其他费用。市招办将开通招生考试服务热线52310667接受政策咨询和工作监督
南京购房证明范文第4篇
与此同时，该集团南京另一项目中央公园将低首付购房行为进一步调整，推出“5万元购房”计划，即只需要缴纳5万元定金，即可参加零首付的活动。
这种种优惠政策，真的让人有一种天上掉馅饼的感觉。但是，实行起来会这么美好吗？
羊毛出在羊身上
众所周知，买房的正常程序是：付定金――缴纳首付款并签订购房合同――向银行申请房贷。就在你们等待银行放贷时，开发商实际已经有购房人三成或以上（首套房三成、二套房首付七成）的房款进账了。
开发商之所以会采取“零首付”或者“低首付”的优惠活动，只是针对目前市场情况的一种变通策略。是有一定规则的。比如他们有的会要求只针对基金、股票在手，暂时没有现金的客户，而且缓冲期只有6个月或者更少。
以武汉日前推出“零首付”的某个热门楼盘为例。假设其楼盘均价在9550元/平米左右，一套90平方米的小三房，一套房子总价在86万元左右，首付三成的话，为26万元左右；首付六成的话，则为51.5万元左右。这么一算，如果选用了开发商推出的“零首付”购房，日后还款负担就会大大增加。如下图：
此外，按照武汉首套房贷款最低首付三成的相关规定，86万一套的房子，实际首付为26万，如果贷款成功，你就负债60万，不算利息。而开发商全额垫付，意味着你将负债86万元。60万元房贷，20年还清，按照基准利率每月需还房贷4161.64元。而26万元由开发商垫付的首付款，即使两年时间里不要利息，每个月也要还10833元。
免费午餐不好吃
参照以上的算法，就意味着你在前两年每个月要还15000元。如果手有余钱，只是一时无法提取或者不能一次性付款，应该还比较能够接受，否则两年时间里每个月15000元左右的还款额，对一般的购房者绝对是很有压力的。
因此，诸如此类的活动，不过就是开发商吸引购房者的噱头。乍听起来觉得将要占个大便宜，吃顿很美味的免费宴席，其实，它可能是个“鸿门宴”呢。它只是听起来很美丽，实际上并没有开发商宣传的那么美好。
所谓零首付看起来没有门槛，谁都可以去申请。实际上零首付门槛较高，最起码你需要有购房资格，如果你是外地购房者，在北京的话五年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次。申请零首付的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录，否则是申请不了银行的贷款的。
而且，零首付买房购房者也必须符合国家的贷款标准。如果一年后买房政策有新的变动或者房贷利率出现变化，这些都是购房者自己需要承担的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项，这也是购房者需要考虑的风险。
天上不会掉“馅饼”
从目前市场情况看，楼市风险本就越来越大，资金实力不足以购房的消费者再勉强入市，风险会更大。如果再轻易相信部分楼盘的“利好活动”，等首付款分期支付完毕，再签订购房合同，遭遇了开发商因资金问题跑路，你就没有一点保障了。
而且，采取零首付、低首付，只要房价有波动，很可能就被断供。以美国次贷危机为例，2004年，美国25%的购房者和42%的第一次购房者利用“零首付”抵押贷款购买房子。许多并不具备还款能力的人因为不需要支付首付，可以轻易地通过贷款买下一栋房子，最终导致次贷危机爆发。
南京购房证明范文第5篇
去年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是今年1月出台的“新国八条”，政策力度进一步加大，调控手段趋于多样化，调控对象更为明确。但“新国八条”是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策很有可能引发较大争议，在执行落实中阻力重重，从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。
“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰
新“国八条”要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较大阻力。
首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府或其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。
其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强命开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。目前在各城市已公布的房价控制目标中，济南、兰州等城市特指“新建商品住房价格”，而上海等地则为“新建住房价格”，“新建住房价格”中会包括保障性住房，本身价格低，能拉低统计房价。
最后，由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系，并且中央是首次要求地方政府公布调控目标，也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定，这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。
鉴于此，针对各地公布的新建住房调控目标，住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。通知还要求，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已的调控目标。
各地公布房价调控目标情况参差不齐
截止3月31日，全国600多个城市共有50多个城市公布了本地区年度“新建住房价格控制目标”，近九成城市未按规定期限公布房价调控目标。在一线城市中，上海首先打破沉默，28日晚间，上海公布全市2011年度新建住房价格控制目标，今年新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。而北京是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市，29日晚间北京市政府称：将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。
从目前公布的二、三线城市房价控制目标来看，武汉、郑州、太原、济南、西安、兰州、海口、昆明、银川、贵阳在内大多数省会城市公布了2011年的新建住房价格控制目标，其中部分省会城市，房价控制目标基本控制在10%左右，还有部分城市表示涨幅“不高于本年度全市生产总值增速”或“小于城镇居民可支配收入增速”。剩余的省会城市中，长沙、石家庄、长春、福州、南昌、南京、哈尔滨、西宁等尚未出台目标。西部一些省会（自治区首府）城市在公布调控政策时，都相对较晚，西部城市最近两年房地产市场才开始启动，原本基数就比较低，如果参照东部控制在10%左右，政府可能会觉得吃亏，说到底还是受到土地财政情结的影响。
地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势
地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神，是房地产调控能否取得预期成效的关键，而从目前各地贯彻实施“新国八条”情况看，形势并不乐观：
首先，许多城市对于出台调控细则不积极。按照新“国八条”要求，全国至少应有36个城市在2月20日之前出台地方调控细则，然而截至2月22日，出台限购政策的城市（含地方政府规定）只有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门，这意味着全国过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢，比较重要的原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。
其次，已经出台细则城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间，各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出限购政策有效期到2011年12月31日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将新“国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外，已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。
最后，曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。因此，非户籍人口可以先买一套房，落户后再买第二套。有人专门为各类劳动者及相关单位社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明。地方出台调控细则一般是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明，房屋管理局很少去实地核查，尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况，不能实地查明，相关漏洞可能影响政策执行的效果。还有“假装借钱以房抵债”、“先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司名义购房”等等。
对住房需求“堵有余，疏不足”
市场经济条件下，某种商品价格快速上涨，一般是由供需失衡引起的，供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看，除了刚性的居住需求外，在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下，房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出，从2005年开始，销售面积与竣工面积的比例从1:1增长到了2010年的1.37:1，2010年商品房销售10.43亿平方米，而竣工只有7.6亿平方米，供需缺口持续加大。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格，如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大，高企的房价是果，而不是因。
而新“国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面，对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。文件重点提到了增加保障房建设用地供应，对于增加商品房用地供应的规定是:“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”，这意味着今年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年平均下来则是减少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定，更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧，从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样，供需失衡的格局难以有根本性改变，被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复性上涨。
南京购房证明范文第6篇
《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”也就是说，业主只有拥有储藏室的合法产权，才能依法享有对储藏室的完全支配权和收益权。因此，要想弄清楚储藏室的相关物业问题，首先必须界定储藏室的所有权。根据相关法规，目前小区储藏室在权属界定上，大致可分为三类：
（一）产权归开发商即建设单位所有。该类储藏室的主要特点：一是应有政府规划部门批准的小区配套建设规划，功能和用途明确；二是能够证明开发商（或建设单位）未将其建设成本平均分摊到购房业主的商品住宅销售成本之中，其建设标准符合设计要求；三是建成后开发商已对其进行了产权登记。根据《物权法》及相关解释，该类储藏室属于小区专有部分，产权人对其享有完全的支配权和收益权。
（二）产权归小区全体购房业主共有。该类储藏室的主要特点：一是未经规划部门批准；二是已将所有建设成本分摊到了商品住宅的销售成本之中；三是开发商无法获得房产部门的产权登记；四是利用小区公共建筑面积里的空地、配套用房、地下室、隔空层、自行车停车位等经区隔改造而建。根据《物业管理条例》等相关法规，该类储藏室的产权、支配权、收益权应该归小区业主共有。
（三）产权属人防工程归国家所有。《人民防空法》规定，人防工程属国防资产归国家所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据现行政策法规，居民住宅小区开发，建设单位均必须按一定比例筹资建设地下人防工程。目前，在一部分新旧小区中，客观上存在着在不影响人防通道、功能使用和主体工程架构的前提下，开发商或前期物管企业或业主大会（业主委员会）利用人防边缘场地区隔建设地下储藏室的现状（暂不讨论其建设的合法性）。
二、目前小区储藏室物业权属中存在的主要问题
(一)开发商将业主共有物业“赠送”给少数个人从中牟利。目前，许多“购房送储藏室”、“购房送面积”促销的开发商，其宣传中所谓的“赠送”面积，建设成本往往已经分摊到了该项目所有住宅商品房的销售价格之中，但并没有计入产权面积。所以，从法律上讲，开发商所“赠送”的建筑面积，应是该项目购房业主的共有物业，但却被开发商“送”给了少数业主享用，而自己则从抬高的房价中谋取暴利。
(二)开发商或前期物管企业擅自处置业主共有物业从中牟利。目前，许多开发商或前期物管企业，往往利用一般业主不了解建设规划的特点，未经大多数业主同意，就擅自将本属于全体业主共有的部分物业场地、地下隔空层等改造成住宅的配套储藏室，并擅自进行销售或出租，将其收益纳为己有。
(三)开发商利用二次销售部分人防工程使用权之机非法牟利。由于开发商作为住宅商品房的生产者，其房屋销售完毕后，也就没有再继续经营管理的必要（仍必须承担质量责任）和能力，因此在商品房开发成本核算中，一般开发商均会将其先期投资建设的民居地下人防工程资金，纳入住宅开发的成本，也就是说，在一般的住宅商品房销售价格中，已包括了人防地下工程建设资金（参见《南京市商品房作价办法》），商品房卖出后，投资人其实已不再是开发商而是全体购房业主。但目前不少先期拥有住宅地下人防工程车位和储藏室的开发商，却往往会利用二次将住宅地下人防工程部分使用权销售给具体业主的机会，将其二次销售的全部收益据为己有，严重违反了《防空法》谁投资谁使用谁收益的原则。
三、关于小区储藏室物业服务收费和收益分配的认定
依据相关政策法规，小区物业管理公共服务费前期一般执行的是政府指导价，按服务标准等级收取；业主大会成立后一般是在参照政府指导价基础上由业主大会（或业主委员会）与所聘物管企业以合同形式商定；小区的代收代办服务费执行市场价，一般由物管企业向委托方收取，不得向业主收取；小区的特约服务费执行市场价，由物管企业与业主单独签订协议收取。小区储藏室从物业服务性质看，应该属于公共服务类。由于目前的相关法律法规对储藏室的物业服务费以何种形式、何种标准收取以及收益权归属没有进行细化和明确，这就引出了储藏室物业服务收费上的许多争议和矛盾。但根据现有相关政策法规，笔者以为有几个原则还是可以坚持和把握的。
（一）对产权储藏室应该执行物业管理服务收费。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”既然不计入公摊面积，那么物管企业对此类区域提供的公共服务理所当然应该收取服务费。
（二）产权储藏室的物业服务收费不应该高于住宅收费标准。产权储藏室作为普通住宅可有可无的附属设施，无论从其所处区域、用途、功能，还是从其建设成本、规格、标准上讲，与普通住宅都存在着很大的品质上的差距，在服务标准和服务要求上也不可能高于住宅。因此，其物业管理公共服务的收费标准自然无任何理由高于住宅公共服务的收费标准。
（三）未获得产权证的非人防储藏室业主不应交纳物业管理公共服务费。根据《南京市物业服务收费管理实施办法》第十四条第二款规定：“物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。”因此，凡是使用业主未获得产权证的储藏室是有理由不缴纳物业服务费的，即使该储藏室有产权证，也应该由产权证的持有人交纳物业管理服务费。
（四）业主共有物业储藏室不应再收取物业服务费。根据现有法规规定，业主交纳的物业管理费已经包括了业主共有物业的所有区域，而业主共有物业储藏室一般均是利用业主共有区域建设的，因此在业主已经交纳的物业管理服务费中，应该已经包含了此区域的服务费用，不应该再重复收费。至于业主共有物业储藏室向具体使用人收取的购买使用权收入和其后按使用阶段（月、季或年）收取的租金收入，则应按相关政策法规规定纳入业主共有物业的共有收益进行分配。
（五）人防工程储藏室物业管理服务费收益应归全体购房业主。人防工程储藏室（含停车位）计入的产权面积依照法律规定归国家所有，并且按规定不得纳入购房业主的公摊公用建筑面积计算（参见《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》），因此物业企业向拥有人防工程储藏室真正实际使用权的少数业主收取物业管理公共服务费是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投资人和收益人是全体购房业主，因此该类储藏室（包括停车位）的物业管理服务收益，不应该归物业管理企业所有而应归小区全体购房业主。
四、关于小区储藏室物业管理收益监管的几点建议
（一）政府价格主管部门应对小区销售楼盘的物业成本进行成本价备案监管。根据相关规定，目前普通住宅商品房销售执行的是市场价，即房屋销售的定价权由开发商自主决定。国家和地方政府价格主管部门目前仅是对普通商品房销售过程中的明码实价实行了备案监管。由于住宅商品销售，直接涉及到开发商是否有对购房业主后期的共有物业利益进行侵害，如果不了解开发商住宅定价过程中的价格构成，根本就无法判断开发商是否对业主共有物业进行了怎样的成本分摊，更无法判断是否存在牟取暴利可能。为此，笔者建议，作为政府部门，对像商品房之类价格昂贵又是涉及到百姓安居乐业必然追求的重大民生利益的商品，必须责成政府价格主管部门对开发商的商品房销售价格成本构成实行备案监管，因为唯有如此，才能真正维护和保护广大购房消费者的合法权益。
（二）在现有的房屋销售明码标价备案监管过程中，政府价格主管部门应进一步要求开发商公开更多的商品价格交易信息，特别是像储藏室、停车位等交易中产权易于混淆又最容易侵害到购房业主共有物业利益的附属商品信息。笔者认为，开发商在销售楼盘和交易储藏室、停车位的过程中应主动向业主公示房屋建设项目的相关资质、规划审批、预售许可证、销售许可证、备案证明等相关定性资料，及时公开储藏室、停车位的位置、用途、销售价、承租价和必须事先声明或告知的相关购买（租赁）协议的主要内容等信息，以彻底解决购房业主在与开发商进行的附属商品交易中信息不对称的局面，更好地维护自身的合法权益。
南京购房证明范文第7篇
3月31日下午，北京、上海两特大型城市出台地方版国五条细则。其中北京市政府做出北严格执行个人住房出售所得征收20%个税、北京户籍单身人士限购第二套住房、进一步提高二套住房首付比例等政策，被外界评价为各城市中“最为严厉”的地方版调控细则。
相比之下，南京等城市出台的细则表述相对笼统：海南省则明确除继续严格执行现有政策外，不再出台新的地方落实房地产调控的政策。其他个别城市则对个人售房征收个税的有关政策，未表述详细的执行办法。
北京成“最严厉”版本
5年以上唯一住房免征个税
京籍单身禁购二套房
提高二套房首付款比例
赶在3月31日大限这一天，地方版“国五条”细则全面落地。北京首当其冲出台了“最严厉”版本，上海、广州和深圳则被认为“较保守”，基本为复制国务院政策。京籍单身人士和外地家庭限有1套房，京籍家庭限有2套房。个税按个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的按核定征收方式计征个税；对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，继续免征个税。
值得一提的是，北京是目前唯一明确提出“进一步降低自住型、改善型商品住房价格”的城市。在限购、限贷方面，同样是北京版细则更为严格，对原有限购政策进一步收紧，提出“本地户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；同时对二套房的首付比例进一步提高。”而其他城市的表述则以“继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施”为主。值得一提的是，北京地税局3月31日率先公布“个人住房转让所得征收个人所得税”具体规定，针对不同房源对房屋原值作了具体划分。
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@余英：据说新“国五条”引发了离婚潮，但是我相信北京的细则绝对会让广大年轻人近期加快结婚！
――全国房地产经理人联盟副主席
@贾康：北京新“国五条”细则出台，禁止京籍单身人士购二套房；严格按个人转让住房所得20%征税，出售五年以上惟一住房免征个税。我的解读：1.离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2.五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3.如何核定“价差所得”似还需有细则。4.尽快出台合理细则是政府责任。
――财政部财政科学研究所所长、研究员、博士生导师
⑥千叶寒985：离婚白离了――立法工作者
上海：强化异地人群贷款审查将严征20%个税
禁发三套房贷款
严征二手房20%个税
调整二套房首付款比例
3月30日，上海国五条细则出台，上海市关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知，通知确定2013年房价调控目标，适时调整第二套住房贷款的酋付比例和贷款利率，二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。实施意见中明确规定”对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征”。
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@杨红旭：沪细则点评：1.房价目标：基本稳定。严于2011年的不超过GDP增幅。当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小，故最易达标。2.二套房贷首付与利率皆可能提高，留有预案，房价不听话则棒落。3.所得税与北京口径一致，能核实原值的依规征20%。4.限购审核更加严厉，上海早就对本地单身限购一套了，比北京狠。
――上海易居房地产研究院副院长
房价涨幅低于收入增幅
非本市户籍连续1年纳税
不能补交限购1套
《实施意见》明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。值得一提的是，广州此次在限购政策上作出进一步严格的措施，规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。
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@剑难春：这个细则真够“戏”。
@深圳新浪房产：好多网友抱怨细则太“粗”了，让主页君解答，那主页君就这么解读吧：“广东转发了国务院的国五条，并@了广州、深圳、珠海、佛山四个好友。”懂了没？
深圳：未提20%个人所得税征收细节
关键词：房价涨幅低于收入增幅
20%交易个税并未提及
新筹保障性住房4万套
今年深圳房价增长目标是低于本市人均可支配收入的实际增长速度；人民银行深圳市中心支行可根据深圳年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率；2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量等。记者见到，深圳实施细则只是表示严格执行[2013]17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，但是具体20%个税怎么收，何时收的问题避而不谈。
海南：不出台“国五条”细则
公布了《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》
调控政策将会执行
从海南省住房和城乡建设厅获悉，海南省已决定不出台专门的“国五条”地方细则，但会坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（[2013]17号）精神，并按照国家政策规定执行。
省住建厅新闻发言人表示，近段时间，“国五条”政策备受各界关注，海南省原拟定出台进一步落实“国五条”的地方细则，但经过充分调研后认为，目前海南省关于房地产调控的主要政策，譬如限购等都已落实，若再制定专门“国五条”细则没有新的意义。因此，经过慎重考虑，最终决定不再出台专门的“国五条”地方细则。
省住建厅新闻发言人指出，“17号文”涉及的“国五条”内容中有一条为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”在海南省，仅有省会海口市涉及执行这条政策，因此，海口市已在4月1日公布了《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》。
省住建厅新闻发言人最后称，“17号文”规定其他内容，海南省都将会严格执行。同时，海南省还会适时出台关于促进海南省房地产业健康发展的《意见》。
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@李仁君新的“国五条”与此前的调控政策相比差别不大，只是在原有基础上进一步加大了调控力度，主要是保持此前的调控效果。“国五条”对海南房地产市场有小干扰，但影响不大，很多业内人士都已将自己调节适应了。
@邱阳：“国五条”在那么短的时间明确细则，主要是去年年底以来，部分一线城市的调控政策有所松动，房价波动较大所致，政府此时明确调控细则，目的在于预防房价出现剧烈反弹，起到稳定楼市发展的作用。从细则内容来看，新意不多，力度也还有待加强，政府主要是重申调控。
二、三线城市：“一句话调控”无新意
房价涨幅低于居民收入增幅
与北京、上海等一线城市出台较为严格详细的实施细则不同，武汉、南京、西安、昆明等地在各自出台的“国五条”地方细则中，提出了2013年新建商品住房价格控制目标。让“房价涨幅低于居民收入的增幅”成为最多的提法，而对20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题则未提及。
其中具有代表性的有合肥市政府2013年新建商品住房价格控制目标“增幅不高于该市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，西安市政府“新建商品住房价格增长幅度须明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”，兰州、武汉、南京等地的地方“国五条细则”均有“房价涨幅低于居民收入增幅”或类似表述。这些城市推出的调控细则如出一辙，字数少、时间以及行文都极其相似。
一些城市的“一句话调控”被调侃“等于一条微博的长度”，“内容不到60字”等。而其“效果’’也十分明显：办理离婚登记和房产交易的人数明显下降。因细则没有太大新意，一些城市此前忙着离婚过户的人被嘲笑是“白忙活一场”。
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@浙江大学沈坚：不扰民，不折腾，符合新中央精神。――浙江大学教授
@FM95主持沈亮：果然是“细则”――FM95财富广播主持人
@liudeke：杭州的新“国五条”细则，最大程度地化解了新“国五条”中那些违反市场逻辑的行政干预，突出强调了真正有利于稳定市场的两点，即保障房和加大商品房土地供应量。在顸层设计不变的情况下，加大土地供应量是楼市纾困的唯一出路。值得一提的是，杭州更是把保障房的新开工和建成套数落实到了个位数……
摸底评估
在全国各主要城市均赶在“大限”之前陆续出台国五条地方执行细则之后，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住房和城乡建设部（下称“住建部”）已经开始汇总地方出台调控细则的情况，并在评估之后向国务院进行汇报。
目前，住建部正在使用各种方式对地方落实国五条细则的情况进行“摸底”和“调研”。但尚未最终确定是否向地方派出国务院联合督察组。对于北京等大型城市出台的地方调控细则，住建部初步认为较好地落实了中央精神，而对于部分城市出台的政策，住建部则持有“保留意见”。
汇总材料和摸底的重点是“按照住房类型、行政区域统一完善限购政策”和“按照有关政策，对个人售房收入征收20%个人所得税”两项中央政策的落实情况。
对于个人售房收入按规定20%个税的落实情况，住建部在摸底汇总当中，也占有重要地位。在这一领域中，住建部将有望划分“明确执行标准、办法”和仅强调“执行国务院有关政策”两类。
对于个别二三线城市和房地产热点城市出台的房地产调控政策，住建部持“保留”态度。
在汇总各地方政府出台落实中央调控政策情况的同时，住建部正在对地方政府落实政策的力度、有效性等进行“分类评估”工作。在这项工作完成后，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部将向国务院提交有关汇报。
事实上，除北京等特大型城市在2013年度房价控制目标中明确提出房价“保持平稳”外，多数地方政府均将房价控制目标与人均可支配收入增长幅度挂钩，实际上仍对房价预留了“上涨”的空间。
“对于地方政府落实中央房地产调控的政策的力度，我们也会进行分类的评估，17号文件中已经明确了，要落实地方政府对房地产调控的责任制。”住建部官员表示，虽然并未透露具体信息，但他强调，按照国务院的规定，住建部有视情况约谈地方政府主要行政负责人的权力，必要时，也可联合监察部对地方行政官员进行问责。
专家意见
赵晓：国五条执行环节的暧昧
有部电影叫《失恋33天》，而新国五条从国办2月26日正式颁布到3月31日各地方版细则的正式出台，恰好也是33天。电影多少有些理想主义色彩，但现实往往是冰冷的。随着地方版细则的面纱陆续揭晓，本轮调控的靴子总算是真正落地了。
从各地出台的细则来看，基本上可以分为两大类：北京版和非北京版。北京版确实有从严的杀招，而且在已公布的众多城市中，北京是唯一一个有明确执行时间的城市，其他城市都避而不谈。此外，单身限购一套的政策确实能在一定程度上减少需求，并不是每个人都会为了购房而选择离婚。再反观其他城市，一般均只公布房价控制目标，而且这一目标还含糊不清，对统一限购标准、20%差额所得税等政策却懒得提及。杭州细则的全文连标点符号一共才35个字，被戏称为最简洁版的地方版国五条。而南京细则也仅仅“相当于一条微博”。不难发现，多数城市的地方版国五条相当于拳头打在棉花上，被化解于无形之中。面对各地方版细则，中央不表态其实也是一种态度。
叶檀：坐等房价再翻番
国五条地方细则变成地方对盼望房价平稳的普通购房者的再一次戏弄，此次国五条细则是地方政府土地财政的大暴露，房地产作为“救生产业”的现状显现无遗。
随着截止期限的到来，武汉等多个城市纷纷选择在3月最后一天公布，大多只有一句话：房价增幅低于人均收入增幅。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。除了京沪等重点城市对关键点有所涉及外，地方政府甚至懒得对国五条表示礼貌性的致敬。
我们可以把目前的国五条细则视为两届政府经济政策空窗期间，地方政府的心声流露。
顾云昌：三四季度逐步稳定
各地公布的房价控制目标大致与其楼市热度相呼应，北京、上海等一线城市偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等城市较为温和。一二线城市政策力度之大超出预期。预测今年房价总体将表现为一季度偏高，二季度停滞，三四季度逐步稳定。分类来看，二手房成交二季度将遇冷并呈直线下降趋势，三四季度逐步稳定；新房价格波动将相对较小，但也没有大幅上涨的可能。
朱大鸣：地方架空国五条 房地产还是无冕之王
地方实施细则落地给人们一个印象：国五条尚未实施，已被架空。同时传递出一个信号：房地产仍然是国民经济的无冕之王。
首先，价格控制目标模糊不清，就算有的地方称不得高于收入增长，表面上看来还算清晰，但实质上来看，收入增长的幅度真实性值得怀疑。更多地方细则表述是保持“稳定”，到底是涨多少才算保持稳定，语焉不详。总而言之，尽量给自己的目标定得低一些，不费什么事都能完成那是更好的。定得模糊一些，没有标准检验最终完成任务会更好。
第二，大家最关注的20%的个人缴纳问题，中央调控已经大打折扣。北京版本是“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。不能核实房屋原值的按交易额全额的1%征个税，这个例外性的政策，让看似最严厉的个税调控，失去了原有的威力，上海的政策与此差不多。
第三，唯一能让人感到欣慰的是抑制投机性政策方面，各地还算有所“创新”。北京的政策是继续严格执行商品住房限购措施。自3月31日起，京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。亮点是限制单身购房，目的是针对假离婚规避限购政策。广东的直接将限购政策局限在广州、深圳、珠海、佛山市几个城市。二套房贷款政策，没有更严厉，像广东甚至都没有提这个政策。上海版本的亮点是“严禁发放第三套及以上购房贷款”。
第四，各地版本细则基本特点是空话套话多，口气严厉但本质上是骨质疏松。很多地方在期限最后一天才不情不愿地出台，拿出来后又让人看出诚意不足。国五条尚未实施，从这些地方细则来看，其很可能就在婴儿期夭折。
贾康：尽快界定价差所得合理细则是政府责任
对北京国五条细则出台有几点解读：1、离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2、五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3、如何核定”价差所得”是还需有细则。4、尽快出合理细则是政府责任。
易宪容：“国五条”能遏制住房投资投机吗？
可以说，由于形势紧迫，“两会”匆忙出来了“国五条”，其目的就是要稳定市场预期，让上涨房价稳定下来，根本目标就是要遏制住房投资投机。
从“国五条”出台的方式来看，还是沿袭了前十年老路，即“国五条”作为一项涉及国内每一个民众利益的重大政策，不是通过广泛的公共决策的方式来制定及获得，并通过这种方式来平衡各阶层民众的利益关系，而仍然是由少数政府职能部门拍板来决定。这样的政策出台不仅无法体现“国五条”的公共性，无法来平衡各阶层之间利益关系，从而使得其政策要实施执行会增加很多困难，甚至于地方政府会采取不同的方式来化解（从一些地方政府出台的实施细则来看，该问题就十分明显）。
南京购房证明范文第8篇
关键词：预告登记；申请；物权法
中图分类号：DF5 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）14－0180－03
为保全将来发生的不动产物权变动的请求权的效力，我国物权法规定了预告登记制度。然而，该制度对预告登记申请的提出由于规定得过于严苛和简单，不但缺乏相应的指导作用，反而限制了该权利的行使。
一、其他国家和地区关于预告登记申请条件的规定
作为一项集实体权利与程序要求于一身的法律规范，各国都规定预告登记申请应当同时具备实质与形式两方面的条件。
（一）申请预告登记的实质要件
按照各国通行的做法，申请预告登记应当具备两个实质条件：一是有效之被担保请求权的存在。这是提起预告登记申请的前提条件，也是预告登记为之服务的最终目标，因此，各国都要求必须具备这一条件。二是被涉及者的同意或者假处分命令。这是二选一的条件，即申请预告登记或者应当获得被涉及者的同意或者获得假处分命令。
1.《德国民法典》第885条规定：（1）预告登记，依据假处分或者依据其土地或者其权利为预告登记所涉及的人的许可证书进行。（2）无须为了假处分而证明待保全的请求权受到了危害。
2.为了详细地表明所要保全的请求权，可以在登记时援用假处分或者登记的许可。按照该规定，在德国，预告登记申请应当获得预告登记所涉及的人的同意或者得到假处分命令关于被涉及者的同意。预告登记中，登记权利人的意思表示从其向登记机关申请办理预告登记的行为就可以看出，因而，多数国家都没有将登记权利人的意思表示作为条件，而是明确指出应当获得登记义务人的同意。至于登记义务人同意的表达方式，可以是多种的，登记义务人可以出具许可证书、承诺书等书面材料，也可以与申请人一起到登记机关办理手续以当场表明态度。
需要特别指出的是，并非所有国家都赞成这一做法。日本与韩国并不同意单由登记权利人办理申请的做法，他们要求预告登记由登记权利人和登记义务人共同申请，即实行的是共同申请主义。“因为在日本和韩国，尚未具备能够确实证明实体法上权利关系的特别制度，登记申请与实体权利关系的一致性很难得到保障。并且登记公务员的审查权限只限于形式上的书面审理。因此，为了减少不完善的特殊环境下容易出现的不符实体关系登记或虚伪登记现象，即采取所谓的共同申请主义。”
关于假处分。这是很多国家都实行的一项制度，其意是指“在诉讼过程中，关于诉讼标的物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时，提出申请，由法院对诉讼物进行的一种处分行为。”其实质是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其作出的一种限制处分行为[2]。从法律效果上看，与我国的保全措施有相似之处。作为一项与实体权利紧密相连的程序制度，预告登记中的假处分并不要求申请人证明该请求权已经受到侵害或者面临受到侵害的危险。
（二）申请预告登记的形式要件
在具备了前面的实质要件后，登记权利人应当带着相关材料到登记机关办理预告登记手续。只有经登记机关审核批准并将该预告登记记录在登记簿上，权利人才能真正获得法律的保护。
二、我国《物权法》和其他法规关于预告登记申请条件的法律规定
（一）《物权法》关于预告登记申请条件的原则性规定
《物权法》作为一部实体法律规范，没有对预告登记申请的详细程序作出规定，仅在第20条就申请作出了“当事人……按照约定可以向登记机构申请预告登记”这样一个类似原则性的规定。通过分析不难看出，预告登记申请是法律赋予当事人的一项选择性权利，是按照当事人的主观意愿来决定办理与否的，即当事人“可以”去登记机构申请，也“可以”不申请。换句话说，只要当事人一方不同意预告登记，双方未能就预告登记达成协议，就不能办理预告登记。
（二）其他法规关于预告登记申请条件的规定
早在物权法正式公布实施以前，我国就有一些地方和部门法规出台了预告登记或者类似预告登记的规定，由于缺乏统一的原则基础，这些规定显得混乱无章。
其一，预告登记申请的强制与否规定不一。不同法规针对不同请求权对当事人是否可以自愿选择预告登记申请作出了不同的规定。国家土地管理局和建设部制定的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》将预购商品房的预告登记做了强制性的规定。《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售人应当将预售合同报县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”《南京市城镇房屋权属登记条例》将以预购商品房和在建房屋设定抵押的预告登记做了强制性规定。该法规第30条第1款规定：“由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押的，抵押当事人应当于抵押合同约定的登记期限内办理抵押预告登记，并提交主合同，抵押合同以及其他有关证件、证明。”国土资源部的《土地登记办法》和《上海市房地产登记条例》等法规则将预告登记申请与否的选择权利赋予了当事人。《土地登记办法》第62条第1款规定：“当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。”《上海市房地产登记条例》第49条规定“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条第1款则将由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押之外的几种情况规定为自愿性申请。
其二，共同申请与单独申请并存。预告登记是由当事人一方持有关材料去办理还是应当由双方当事人共同办理法律规定不一。《南京市城镇房屋权属登记条例》第10条规定：“申请以约定方式限制房屋权属的预告登记或者商品房预购登记以及他项权利登记的，应当由双方当事人共同登记”。显然，该法规要求当事人双方共同申请。而《上海市房地产登记条例》第49条第2款规定：“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”也就是说，该法并没有强制当事人必须共同办理登记手续，而是灵活的规定为以共同申请为原则，单独申请为例外。
物权法颁布实施以后，2008年2月1日起施行的《土地登记办法》和2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》就预告登记的申请作出了与物权法相一致的规定。不同的是，《房屋登记办法》第69条增加了一个补充规定，即“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
三、完善预告登记申请条件之我见
（一）预告登记申请的几个原则
1.强制与自愿申请相结合的原则
预购商品房及以预购的商品房和房屋建设工程设定抵押的，应当予以强制预告登记。其一，预购商品房因标的物――期房不符合法律规定无法进行正常的房屋产权变更登记的，若不要求强制申请，买受方作为该交易的弱势群体将难以与出卖方达成预告登记的合意，这样就无法进行预告登记，在没有可为第三方提供查询信息的情况下，“一方二卖”难以避免。其二，以预购商品房和房屋建设工程设定抵押，同样也存在无法进行物权变动登记的问题，而且标的额较大，对社会经济生活影响明显，并关系着金融市场的发展与稳定（美国的次贷危机就是很好的明证），因此有必要强制当事人办理预告登记。至于其他的不动产物权变动请求权，考虑到多是属于当事人自愿处分个人财产的行为，而且其登记与否不会对社会经济生活产生较大影响，应当给予当事人以自主决定权，因而，不建议采取强制规范
2.有条件地单独申请原则
在预告登记申请材料齐备的情况下，没有必要要求当事人双方必须同时到登记机关办理手续。首先，预告登记申请材料本身已经表明了当事人双方对预告登记申请的态度，没有必要在登记机关再表明一次。无论是哪一类预告登记，其必备的申请材料都包括身份证明、不动产物权变动合同以及当事人关于预告登记的约定，这些材料足以表明双方关于预告登记的态度。其次，要求双方当事人同时到登记机关办理手续会增加申请的难度，不利于权利保护。社会竞争如此激烈的今天，大家都很忙，抽出工作时间处理个人事务并不容易，而要找到双方当事人都空闲的时间则更是不易。
至于应当由哪一方当事人来办理，笔者认为，因预购商品房而强制申请的，应当由预售方来办理；因以预购的商品房和房屋建设工程设定抵押而强制申请的，应当由抵押权人来办理；因其他原因而自愿申请的，可以由当事人约定由哪一方来办理。无论由哪一方来办理登记，在手续完成后，都应当将办理完毕的相关材料交给对方当事人一份，作为对方主张权利或承担义务的凭证。同时，为保障预告登记申请的顺利进行，法律应当规定，强制申请方借故拖延的，应当对其采取罚款或者其他惩罚措施，并赋予对方当事人以督促的权利，必要时可以由对方办理。
（二）预告登记申请的实质条件
1.存在可以申请预告登记的债权请求权。预告登记是为保护不动产物权变动的债权请求权而服务的，如果没有需要其保护的债权请求权，就没有申请预告登记的必要。
2.当事人就不动产物权变动预告登记达成协议或者属于法律强制登记或者有生效的法律文书。当事人就不动产物权变动预告登记达成协议的，申请人可持协议书和法律规定的其他材料去登记部门办理手续。当事人未就预告登记达成协议但是法律规定应当办理预告登记的，登记义务人应当在法律规定的时限内去办理登记手续。当事人就不动产物权变动发生纠纷，生效的法律文书判定应当办理预告登记的，登记义务人应当按照判决要求办理预告登记手续。
有学者指出，“我国立法未要求对当事人关于预告登记的约定进行公证，登记机关必将面临审查预告登记的约定是否真实的难题，而实践中，登记机关有限的精力和时间无法完成对约定的实质性审查”，故认为“我国应在今后的立法中规定公证这一环节。”然笔者认为，预告登记作为民事主体一项普通的民事法律活动，只要一般的协议就可以，并不需要强制引入公证制度，而且，引入公证程序不但会增加经济负担还使得预告登记的申请程序变得复杂。
（三）预告登记申请的形式条件
当事人要想获得预告登记的保护，在具备了上述的条件后，应在法律规定或双方约的时间内到登记机关办理登记手续，否则将无法受到相应的法律保护。
参考文献：
[1] 崔吉子.韩国的不动产登记制度[C]//梁慧星.民商法论丛：第26卷.香港：金桥文化出版（香港）有限公司，2003：706.
[2] 高婧.不动产预告登记法律制度研究[D].泉州：华侨大学，2007.
[3] 赵蔚红.预告登记制度研究[D].长春：吉林大学，2008.
Discussion about the application condition for the preliminary registration
LI Bing-wei,KOU Sheng -yao
(Law college,Heilongjiang university,Harbin 150080,China)