常平铁路公园

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常平铁路公园范文第1篇

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考

案名

世纪康城

山水雅居

新天美地

户型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面积

77.2

103

77

128

75.37

137

均价

3500元

3800元

3400元

总价

27万

36万

29.3万

48.6万

25.6万

46.6万

20年供楼

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供楼

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

无家具1500元/月

无家具

1800元/月

未定

未定

带家具

2500元/月

带家具

3500元/月

总结

园林景观

户型不实用

价格偏高

出入方便

户型较好

周边休闲配套

方正实用

尊贵豪华

单价易接受

总价较高

市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

常平铁路公园范文第2篇

2007年圣地亚哥・卡拉特拉瓦获得西班牙国家建筑奖(the Spanish National Architecture Award),2004年,他获得了第61届美国建筑师学会金奖。另外,在全世界获得的各种奖项也是不计其数。例如西班牙艺术优胜奖金奖、巴黎建筑科学院金奖、伦敦皇家艺术学院的Misha Black爵士奖以及意大利佛罗伦萨达芬奇奖等等。

如果要挖掘这个今年58岁,从事建筑设计行业20多年的建筑师,却取得如此巨大成就的原因,首先要从他所受的教育过程来分析:

・1951年,生于巴伦西亚旁边的Benimament村

・1965年,去巴黎学法语

・1967年,去苏黎士学德语

・1968年,在巴伦西亚的建筑学校和工艺美术学校同时注册学习,并都毕业

・1975年,苏黎士,瑞士联邦理工学院 the Swiss Federal Institute of Technology(ETH),学习工程技术

・1979年,开始博士课题研究,题目是:关于空间框架的可折叠性 On the Foldability of Space Frames

・1981年,在ETH建筑系获得技术科学博士学位

・1981年,在瑞士苏黎士开设建筑和结构事务所

・1989年,在巴黎开设第二个事务所

可以看到,在他正式从事职业建筑师之前,他已经得到很系统、正规的建筑、艺术、工程技术的全面教育,在他的博士论文中,他已经完美地将上面的三个学科结合起来,研究在空间中利用结构和机械的手段,通过杆件的运动和杆件之间关系的变化,达到用最少的材料,覆盖最大空间的结构结果。这个论文研究了“某种多面体的拓扑关系”,这是一种复杂的机构,一些连接在一起的相互平行的杆件,开始可以被折叠成一束,经过一系列的变形过程,束状体展开,慢慢复原成多面体,形成和穹顶相似的形状。

他自己曾经说过,在其设计中,有三个要考虑的因素,一是材料与建造过程,二是力学与形式,三是运动与形式。我们可以从他的作品中看出来,其中第三点是形成他与众不同风格的一个因素,是他对于运动的思考与领悟使他的作品具有浑然天成又出人意料的效果。他自己也认为这是他创作生涯的最高境界。卡拉特拉瓦认为,重力是大自然的馈赠,受力的结构总和物体运动有关,没有运动就没有受力结构,即使在静态的受力结构和稳定的受力体系当中也隐藏着运动的趋势。在他的设计当中不仅是用形式把这种趋势表达出来,而且在一些建筑中还创造了能够真正运动起来的构件。这种对力和力的趋势的深刻理解以及对其优雅的形式表达,使卡拉特拉瓦的建筑充满了动人心魄的诗意。

由于卡拉特拉瓦所受到的特殊而又全面的教育,使他能够不仅自如地思考力、运动与形式问题,更能使他自如地通过力学的计算和结构设计将他的思考用建筑表达出来。同时也由于他所受多种文化的熏陶,使他在设计中不仅仅是思考力、运动与形式问题,同时也深刻地思考建筑文化的问题,思考地域文化的问题,思考艺术的问题。这些问题的融合,产生了这些形体简洁但是令人感动的桥梁和建筑。

正像卡拉特拉瓦说过的:“因为我们对于建筑的需求与对文化的思考仍处于一个不断成熟的过程,如今正是将这些新的内容融入建筑中的时刻。”

2005年我去西班牙作建筑考察,看到了卡拉特拉瓦的四个建筑。Barcilona两个,Bilbao两个。

・Bach De Roda Bridge, Barcilona, Spain, 1985~1987

这座桥是在1984年巴塞罗那申办1992年奥运会后决定修建的,它把火车站和铁路两侧的城区连接起来,并在桥下形成了一个公园。桥长129m,桥面高8 m,高出桥面的钢结构内拱跨度46 m,每边都是由两个拱倾靠在一起组成的,坐在倾斜的拱座上。桥体由下面流线型的混凝土桥墩支撑着。

・Montjuic Communication Tower,Barcilona,Spain, 1989~1992

这座136 m高的塔坐落在奥运会的主会场里面,从远处看和旁边矶崎新设计的体育馆叠合在一起就像一只美丽的天鹅,这个塔就像天鹅向后倾斜的头颈。它倾斜的角度正好是当地夏至日正午的太阳角度,这样就成为了一个巨大的日晷。

・Volantin Footbridge, Bilbao,Spain, 1994~1997

这座桥跨在Nervion河上,不远的河对面就是盖里设计的美术馆。这是一座步行桥,由一个倾斜的抛物线形的14.6 m高的钢管拱和一个弯曲的桥身组成,斜拱用钢索吊挂着桥身。桥面是由玻璃板构成的,引桥的桥面是玻璃砖构成的。晚上在特殊设计的灯光照耀下非常浪漫,据说这个灯光也是卡拉特拉瓦自己设计的。

・Sondica Airport,Bilbao, Spain, 1990~2000

从远处看,这个航站像一只正欲展翅高飞的白色大鸟,栖在直线型布置的候机厅上。主厅是三角形的,尖尖顶端昂起来,朝向停机坪和跑道的方向,屋顶内部的拱肋都向尖端上收束,形成强烈的运动感。4层的停车楼非常平和地隐藏在航站外面道路另一侧的山坡上。

在卡拉特拉瓦的建筑中,除了前面说的运动趋势等特点外,他在建筑中还大量使用平行或者朝一个方向有收束趋势的直线或者曲线的杆件,强烈地加强了建筑的节奏感,同时,这些细巧的杆件又形成了羽状的平面或者空间曲面。像在巴伦西亚科学城,2005年在瑞典马尔默建造的旋转大楼,都强烈地体现出这个特点。