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伴随时代的发展,生活节奏的加快,工作方式的不断演进,服饰正以一种时尚、一种符号,越来越被人们所津津乐道。
作为内地首家登陆香港交易所的男装产销企业“中国利郎”来说,它的商务休闲系列,正好把握住这种时尚、这种符号,集世界时装文化之精粹,秉承高贵、简洁、大方的设计理念,将传统经典正装与现代服饰完美的结合在一起,形成独具特色的服装系列,其风格简约、大气、富有表现力,适合于现代都市有文化内涵、有进取心的成功人士,无论从工作到生活,都能时时刻刻点缀奋斗的心境和内涵。
它,凭什么这样?
“概念营销”传导目标定位
一个品牌的成功,与其市场营销理念的正确运用密不可jh其共同点是:明确以市场的不同消费群体为目标市场。并且在每个目标市场当中树立强有力的品牌形象,这样能够使它们更好地获取更多目标消费人群,提高自己的市场占有率。
“商务男装”的概念,是利郎在分析了当时行业的病态链之后瞬间得到的灵感。因为,2000年前后整个福建休闲男装产区已经暴露出问题,几乎所有品牌都定位在中低档,这使得休闲男装市场处于低水平的竞争,市场已显疲态。而之前利郎的主攻方向都是正装,这一定位本身是与当地的产业基因相逆的。这种情况下,对利郎来说,既要做休闲,又要跳出低水平、同质化竞争的圈子,“商务男装”的概念提供了切实可行的方向。
商务男装,顾名思义是能体现商务功能的男装。它源自于市场营销适应消费和创造需求的功利主义本质,在攻城略地抢占市场的竞争中发挥着先锋和号角作用:
未见产品,已闻其声
“商务男装”的概念为消费者传递新的消费观念、变化趋势和生活标准,推出即将应市的产品信息。消费者未见产品,已闻其声,在有意与无意中获得了新的消费动态,了解了先进的商品知识,有利于形成产品概念及品牌概念,为买卖互利交换准备了顾客基础。
动摇消费者原有的消费心理
“商务男装”的概念从产品的新、奇、美、特、便利等特征宣传入手,迎合了消费者喜新厌旧的心理,为消费者提供了新的选择及其时间上的决策余地。使得消费者可以在理性思考之中接受新的消费观念,动摇原有的消费习惯,建立起新的消费倾向或心理定势,产生对新产品的心理期待。
构建在细分市场里的领导力
对品牌的内涵营造使利郎在市场上成为了有潜力的企业,即品牌形象与知名度的大幅度提升。并且通过这个创意,充分构建了自己在细分市场里成为倡导和带头企业的可能性,具有强劲的核心竞争力。
其实,正是“概念营销”一劳永逸地解决了利郎全部产品的定位问题,旗下的正装、体闲装都分享“商务男装”的创意,让全部产品在一个概念下黏合起来。从2000年至今的近十年间,利郎根据不同类型服装提出了不同概念,比如“简约而不简单”、“西服也休闲”、“既有温度又有风度”的概念,但万变不离其宗,这些都体现了利郎对“商务男装”品牌风格的诉求。
合理的渠道营造是关键
自2002年开始,利郎进入了一个品牌扩张的高峰期,由于广告效果和样板市场的示范,利郎引起了各地商、经销商的普遍回应,利郎在全国各地专卖店数量也急剧增加,主动申请加盟电话每月有数百个。但是,当时真正门庭若市、业绩不断攀升的店并不多,有不少地方的店面,在付出高昂的开店成本后,却没有产生理想的销售,反而成为公司的一个负担。而利郎也对这种增长方式保持了警惕。所以利郎便通过量化分析,要求商撤销一些销售业绩不佳的店铺,集中精力提升单店业绩,提高专卖店的存活率,让每家店产生实实在在的销售。
于是,公司直营就成了利郎销售渠道的发展重点,他们投入了过亿资金,用于设立直营店和直营商场,省会直营旗舰店作为形象店,重点放在大地级市和大商场,选择最好的商场,最好的位置,保证利郎品牌在各个省市做强、做大,从而在全国范围内形成一种强势品牌的整体气势。
关键词:城市核心商贸商务区;城市客厅;中心区;淮安市主城区;休闲商务
Abstract: QingPuOu huaian huaihai south road is located in huaian city, huaian city planning is one of the city's main thoroughfares determined. By urbanization process speed is differ, QingPuOu huaihai road south city land layout chaos existing status, land utilization rate is low, a part of the unimproved location, architectural style is poorer, urban color problems such as the chaos, the construction situation and huaihai road south of the new period of the development of the city QingPuOu demand is not harmonious. Through the new operation is planning to achieve the rational use of urban space, to organize and promote the trunk road on both sides of the urban construction, management and construction of huaihai south road, promote the urban grade and city vigor, enhance the comprehensive competitiveness of QingPuOu.
Key words: the urban core business trade business district; City sitting room; Center; Huaian city; Leisure business
中图分类号:TU2文献标识码:A 文章编号:
1 规划现状概况
1.1区位概况
淮安市位于苏北平原中部,淮河下游,东与盐城市接壤,西临安徽省,南连扬州市,北与连云港市、宿迁市毗邻,是苏北地区的交通枢纽和中心城市。
淮海南路为贯穿淮安市区南北的主要道路,它南接宁连高速公路,北至淮安市中心区,本次规划范围以淮海南路为中心南起大运河,北至里运河,全长为2700米,两侧规划进深100米左右,规划用地总面积约为76公顷(不含18.3公顷的道路用地)。
淮海南路两侧地区为淮安市中心及次中心地段,商业、办公、娱乐等公共设施集中,是全市重要的黄金地段。规划范围以北为淮安市中心区,以淮海广场为中心的核心区域内有大型购物中心、综合商场、专业商店等公共服务设施;用地以东为规划中的水渡口新的商贸、文化中心。大运河以南则为规划中的以文教、体育为主的生活配套设施完善的城南新区。规划范围内的里运河和大运河是贯穿淮安市的两条重要水系。其中大运河位于淮安主城区南端,形成城市的入口标志。里运河是具有深厚文化内涵的历史古运河,其两侧分布有众多的历史建筑和文物古迹,其中苏皖边区政府旧址和清江文庙为省级文保单位。目前淮安市正着力于把里运河及其周围地区打造为集历史文化展示、娱乐、旅游、购物、休闲游憩等功能于一体的历史文化风貌区和文化旅游区。
1.2现状分析
淮海南路位于淮安市主城区,是该市城市总体规划所确定的主干道之一。现存在用地布局混乱,土地利用不合理,建筑风貌较差等诸多问题,建设现状与新时期的清浦区城市发展的需求很不协调。具体表现为:
大运河——延安路:以工业和居住建筑为主,少量沿街商铺,建筑以低层、多层为主,但是立面残破,色彩灰暗,质量差。西侧地块有天龙御城和金满华府两个在建楼盘。
延安路——解放路:以低层为主,部分多层和少量高层,大部分建筑质量一般,多层经过粉刷,因此立面街景效果较好,形成了一定的商业氛围。但仍存在一些质量差的低层建筑。
解放路——新民路:以低层、 多层为主,有部分高层,商业氛围较为浓厚,大部分立面经过装饰,整体较为美观,质量普遍较好。
新民路——里运河:以多层和高层为主,质量好或较好,立面较为美观。临楚秀园一侧有联盛国际楼盘在建和东大街附近永康大厦拟建。
2规划定位
2.1规划定位
因淮海北路商业中心的规模已成,淮安尚无相应规模的商贸、商务区,因此我们在规划地段功能定位为商贸为主,商务为辅的集购物、旅游、餐饮、休闲娱乐、居住为一体的综合区。
3规划构思
(1)地块整合:将地块进行必要的整合,增加商业的比重,增加地块的公共空间,提升地块的商业价值。
(2)文化延续:对原有风貌以及文化历史符号应有较好的保护和延续,提升地块的文化价值。
(3)景观营造:在保护和利用好现有绿地的前提下,适当增加地块的绿地空间和景观小品,提升地块的景观价值。
(4)环境提升:在尊重地块风貌和城市的整体发展目标的前提下,对老街坊进行改造和整合,对问题进行集中处理,加强对市政基础设施的配套建设,提升地块的居住环境。
(5)单体设计:对已建成的建筑单体和待开发地段,严格按照城市设计的要求进行改造和设计,提升地块的建筑和街道景观品质。
(6)政策助推:在整个开发建设过程中,应注意政策的导向和舆论宣传的作用,实行公众参与,加强监督和管理,最终使规划设计落到实处。
4规划设计
4.1设计理念
结合淮安的城市文化与城市特色,以当前信息多元化,产业规模化,管理现代化等时代特质为背景,旨在突出淮安市苏北中心城市的地位,我们提出“城市客厅”的概念:即为市民的生活和休闲提供一个良好的环境,美化绿化城市风貌的同时,把城市的历史,发展,未来综合展现在淮海南路。
4.2整体结构
2.1在功能上,大致分为五个区域:
(1)特色商贸区(西大街至楚秀路段):依附苏皖边区政府旧址开发旅游业;
(2)传统商贸区(东文渠沟南北两侧):借助东大街的商业优势和该地段的古居民宅风貌开发传统零售业;
(3)商业过渡区(大庆路至解放路段):保留原业态类型和教育培训机构,结合居住空间开发生活超市型商业;
(4)商务办公区(解放路至前进路段):基于现状已有的一定数量的办公楼,设计为商务办公区不仅有利于形成规模,更有利于形成淮海南路的沿街城市风貌;
(5)综合商贸区(前进路至延安路段):包括由延安西路南北两侧的物流商贸区和CBD商业中心区,延安东路南北两侧的以家居装饰和小商品批发辅以电子配件类商品批发产业为主的复合商贸区,以及沿淮海南路前进路至延安路段的金融商贸区四部分组成。
图1 规划结构分析图图2商贸区夜景人视图
5从社会角度分析开发时序问题
一般来说,一个人对一个区域的印象往往取决于关键地块的标志性建筑,这部分建筑对于塑造城市形象,影响城市风貌起着至关重要的作用。项目用地内,解放路周边有较高的人口基础,商业设施也较完备,社会影响力大,适宜先开发; 延安路周边人口基础不足,但由于延安路属于城市主干道,周边地块的好坏对城市风貌影响较大,因此同样适宜先开发;新民路周边地块临近楚秀园和淮海广场,但对城市风貌的影响不及解放路周边与延安路周边地块,适宜中期开发;前进路周边地块社会影响力相对较弱适合远期开发。
6结语
通过这次设计初探,纵观国内较成功的案例,笔者体会到休闲商务在我国旧城更新、中心城区提升等领域中,对城市发展必将起到积极的推动作用,将更好的以复合化的功能服务于全社会人民。
【参考文献】
引言
近年来,随着城市化发展的深化和城市休闲化进程的加快,城市休闲和城市休闲空间逐渐成为国内外学术界研究的热点问题。国外学者对休闲的研究起步较早,形成了较为丰富的休闲研究理论成果,但专门的城市休闲研究系统尚未形成,进入21世纪以后关于城市休闲空间的研究开始步入新的阶段。国内对城市休闲的研究和实践起步较晚,王云才等(2003年)对北京的游憩地进行了研究,将其分为三大区,六大类型;胡勇(2005)对南京市的环城游憩带进行了研究并提出了“一圈二带三区”的布局模式。总体而言,目前国内学术界的研究大多较宏观,而中观、微观尺度的研究,特别是城市休闲空间专门、系统的研究还相对较少,目前只有冯建、俞晨曦(2009)对北京“吧式”休闲场所的分布规律进行了研究,从现有研究成果来看,难以与快速发展的专业化和特色化城市休闲空间相适应。因此,本文基于街区尺度,对上海市的城市休闲空间进行研究,以城市当中数量最多也最具代表性的茶馆、咖啡厅、酒吧三类休闲场所作为研究对象,研究其空间布局和区位选址规律,以期为城市休闲空间建设,特别是休闲要素的空间布局和选址提供支持。
一、要素分布
(一)研究范围
街区是城市休闲空间的重要组成,也是城市休闲建设的重要载体,因此本文以街区为尺度对休闲空间进行研究。本文的研究范围是衡山路街区,主要指的是以淮海中路、华山路、肇嘉浜路、岳阳路所围成的类四边形区域,约2.08平方千米,具体分布见图1。
(二)数据采集
本文的数据来源于基于web2.0的交互式网站大众点评网(检索时间为2015年12月至2016年5月),同时利用Google地图和百度地图对衡山路街区进行电子地图调查,并结合实地调研,剔除超出研究范围、停止营业的休闲场所,搜索出符合要求的休闲场所共96家,见表1。
(三)要素分布
本文利用ArcGIS将调查结果图示化,得到研究区域城市休闲空间构成要素分布图,见图2。
二、与其他要素的空间关系
地理信息系统中的缓冲区分析是用来确定不同地理要素的空间邻近性及邻近程度的空间操作。本文运用缓冲区来分析城市休闲街区中休闲场所与其他要素的空间关系。根据《建筑学基础》,佩里强调步行距离是确定城市市郊各组成部分的好的方法,本文也将步行距离作为衡量休闲场所与其他要素空间关系的重要标准。本文以人的平行步行速度4.3Km/h为参数,以人步行1、2、5分钟的距离,即50m、150m、300m为半径进行缓冲区操作来分析城市休闲要素与以商务楼宇为代表的城市商业区,以公交站点为代表的城市交通,以居民地为代表的城市住宅区,以住宿设施为代表的城市旅游配套设施和以综合型商场为代表的城市商圈之间的空间关系,各要素的缓冲区分析如图3―8。
(一)城市商业区
商务楼宇是城市商业区的重要组成部分,本文将商务楼宇作为城市商业区的代表,研究休闲要素与城市商业区的空间关系。在研究范围内,有商务楼宇21座,对这21座商务楼宇做缓冲区分析,则商务楼宇50米、150米、300米缓冲区内三类休闲要素的分布情况如图3所示,可知商务楼宇300米范围内有休闲要素84个,覆盖率达到88%,即商务楼宇周围5分钟步行距离范围内覆盖了研究区域内88%的休闲场所,其中茶馆6家,占7%,咖啡馆36家,占43%,酒吧42家,占50%。
从表2可知,衡山路街区商务楼宇50米缓冲区分布的休闲场所有12家,其中茶馆2家,咖啡馆5家,酒吧5家;50米-150米缓冲区分布的休闲场所有44家,其中茶馆1家,咖啡馆18家,酒吧25家;150米―300米缓冲区分布的休闲场所有28家,其中茶馆3家,咖啡馆13家,酒吧12家。从不同的时间圈层来看,衡山路街区商务楼宇1分钟步行时间内休闲场所的可达率达到13%,2分钟步行时间内休闲场所的可达率达到58%,5分钟步行时间内休闲场所的可达率达到88%,即衡山路街区88%的休闲场所可使在商务楼宇工作的商务人士及白领消费者在5分钟步行时间内轻松到达。
(二)城市交通
公交站点是城市交通系统的重要组成要素,本文将公交站点作为城市交通系统的代表,研究休闲要素与城市交通的空间关系。在研究范围内,有公交站点33个,对这33个公交站点做缓冲区分析,则公交站点50米、150米、300米缓冲区内三类休闲要素的分布情况如图4所示,可知公交站点300米范围内有休闲要素84个,覆盖率达到88%,即商务楼宇5分钟步行范围内覆盖了研究范围内88%的休闲场所,其中茶馆3家,占4%,咖啡馆38家,占45%,酒吧43家,占51%。
从表3可知,衡山路街区公交站点50米缓冲区分布的休闲场所有31家,其中茶馆1家,咖啡馆13家,酒吧17家;50米―150米缓冲区分布的休闲场所有38家,其中茶馆2家,咖啡馆13家,酒吧23家;150米―300米缓冲区分布的休闲场所有15家,其中茶馆0家,咖啡馆12家,酒吧3家。从不同的时间圈层来看,衡山路街区公交站点1分钟步行时间内休闲场所的可达率达到32%,2分钟步行时间内休闲场所的可达率达到72%,5分钟步行时间内休闲场所的可达率达到88%,即衡山路街区88%的休闲场所可使乘坐公共交通或者在公交站点换乘的休闲消费者在5分钟步行时间内轻松到达。
(三)城市住宅^
城市中的居民地是城市住宅区的重要组成,本文将居民地作为城市住宅区的代表,研究休闲要素与城市住宅区的空间关系。在研究范围内,有居民地21个,对这21个居民地做缓冲区分析,则居民地50米,150米,300米缓冲区内三类休闲要素的分布情况如图6所示,可知居民地300米范围内有休闲要素82个,覆盖率达到85%,即居民地5分钟步行距离的范围内覆盖了研究范围内85%的休闲场所,其中茶馆5家,占6%,咖啡馆35家,占43%,酒吧42家,占51%。
从表4可知,衡山路街区居民地50米缓冲区分布的休闲场所有12家,其中茶馆1家,咖啡馆4家,酒吧7家;50米―150米缓冲区分布的休闲场所有34家,其中茶馆1家,咖啡馆13家,酒吧20家;150米―300米缓冲区分布的休闲场所有36家,其中茶馆3家,咖啡馆18家,酒吧15家。从不同的时间圈层来看,衡山路街区居民地1分钟步行时间内休闲场所的可达率达到13%,2分钟步行时间内休闲场所的可达率达到48%,5分钟步行时间内休闲场所的可达率达到85%,即衡山路街区85%的休闲场所可使在居民地居住的休闲消费者在5分钟步行时间内轻松到达。
(四)城市旅游配套设施
城市中的宾馆是重要的旅游配套设施,因此本文选取宾馆作为城市旅游配套设施的代表,研究休闲要素与城市旅游配套设施的空间关系。在研究范围内,有宾馆23个,对这23个宾馆做缓冲区分析,则宾馆50米,150米,300米缓冲区内三类休闲要素的分布情况如图7所示,可知宾馆300米范围内有休闲要素88个,覆盖率达到92%,即宾馆5分钟步行距离的范围内覆盖了研究范围内92%的休闲场所,其中茶馆4家,占5%,咖啡馆39家,占44%,酒吧45家,占51%。
从表5可知,衡山路街区综合性购物商场50米缓冲区分布的休闲场所有25家,其中茶馆2家,咖啡馆8家,酒吧15家;50米-150米缓冲区分布的休闲场所有35家,其中茶馆1家,咖啡馆15家,酒吧19家;150米―300米缓冲区分布的休闲场所有28家,其中茶馆1家,咖啡馆16家,酒吧11家。从不同的时间圈层来看,衡山路街区宾馆1分钟步行时间内休闲场所的可达率达到26%,2分钟步行时间内休闲场所的可达率达到63%,5分钟步行时间内休闲场所的可达率达到92%,即衡山路街区92%的休闲场所可使在宾馆住宿的休闲消费者在5分钟步行时间内轻松到达。
(五)城市商圈
综合型商场在城市商圈中有重要地位,因此本文选取综合型商场作为城市商圈的代表,研究休闲要素与城市商圈的空间关系。在研究范围内,有综合型商场9个,对这9个综合型商场做缓冲区分析,则综合型商场50米,150米,300米缓冲区内三类休闲要素的分布情况如图8所示,可知综合型商场300米缓冲区范围内有休闲要素45个,覆盖率达到47%,即综合型商场5分钟步行距离的范围内覆盖了研究范围内47%的休闲场所,其中茶馆2家,占4%,咖啡馆16家,占36%,酒吧27家,占60%。
从表6可知,衡山路街区综合型购物商场50米缓冲区分布的休闲场所有4家,其中茶馆0家,咖啡馆2家,酒吧2家;100米―150米缓冲区分布的休闲场所有10家,其中茶馆0家,咖啡馆2家,酒吧8家;150米―300米缓冲区分布的休闲场所有31家,其中茶馆2家,咖啡馆12家,酒吧17家。从不同的时间圈层来看,衡山路街区综合型购物商场1分钟步行时间内休闲场所的可达率达到4%,2分钟步行时间内休闲场所的可达率达到15%,5分钟步行时间内休闲场所的可达率达到47%,即衡山路街区47%的休闲场所可使在综合型商场购物的休闲消费者在5分钟步行时间内轻松到达。
三、结论
同时,在北京内城土地供应较为紧张的情况下,广渠门区域将成为北京市中心区域最后一个极具发展潜力的商圈,是京门商业的最后一片旺地。
区域功能催生新型商圈
北京四大中心城区之一的崇文区,区域功能定位于“现代都市文化休闲区”。据崇文区原政协主席王再云介绍,崇文自古就是皇城商业与文化聚集之地,元大都建立以后,崇文门外大街商业发展形成多家老字号,全区有13个大行业,商业网点72户,其中像全聚德,同仁堂等老店名店很多,它们承载了北京商业文化的深厚积淀。
广渠门区域紧邻崇文门外大街,在700多年的历史长河中,广渠门作为重要的“京门”之一是商贾云集之地,曾经繁荣一时。记者从商业专家处得知,广渠门商业兴盛的原因正在于其不可多得的地理位置。广渠门区域是围绕CBD核心区域的“四足”之一:CBD的东北为朝阳公园周边的高档住宅区,西北为东二环商务带,东南则为西大望地区,而广渠门区域正是处于CBD的西南、居京城最繁华的东二环以里,又与世界级商圈王府井相邻。
此外,位于广渠门内的东花市区域,属于崇文区规划重点发展的“三区四片”中的一个片区。这里汇集了东二环路,崇外大街、两广路,东便门大街等多条城市主干道,以及东花市大街、鼎新路、白桥大街等片区内道路,区域内已形成十分密集而完善的交通路网。
值得注意的是,目前,崇文区的商业业态略显单薄,区域内高端商业尚显匮乏。该区域商业主要集中在前门、新世界、红桥及永外地区,但是这些以传统商业形态为主体的商业区已不足以支撑崇文区文化休闲的定位和因区域内人口层次不断提升而日益膨胀的高端的、多样化的消费需求。
因此,在“现代都市文化休闲区”这一区域功能定位下,该区域迫切需要以发展休闲经济为主体的商业新区出现。
地区价值显著提升
“目前,东直门至建国门一带开发已趋于饱和。为了在繁华内城寻找更好的发展空间,开发商、投资客们的目光开始向广渠门一带转移,诸多大机构、财团也开始往南寻找建国门周边的进驻机会。这又让东南部地区成为了近年发展最快的区域,也将会成为未来的商务商业热点区域。”中国商业地产领军人物,汉博顾问的总裁朱友军对记者表示,十分看好广渠门商圈。
《楼市》记者实地考察发现,以“尼奥广场”为中心的广渠门商圈有着难以复制的区位优势。国贸商圈、王府井商圈,建国门商圈、赛特商圈、新世界商圈簇拥周边,形成20分钟交通商业圈,即使高峰期间也能在半小时之内抵达,这对于经常游走于这些圈子里的人尤其是商务人士而言无疑是难以抗拒的诱惑。
此外,据记者了解,广渠门一带近年的住宅开发量已占整个区域总开发量的80%,仅广渠门内大街1.5公里半径范围内,就有约370万平方米、数十个大型社区,常住人口达20万,年消费需求已经超过68亿元,这无疑为广渠门区域商业复兴和实现质的飞跃提供了庞大的消费客群。
另据专门针对广渠门区域内人口调查的报告显示,目前该区域人口在15~35岁以下者约占区域的41%,35-65岁的人口约占37%。青壮年比例在区域中占绝对多数,且高于其他区域水平。其中,受过高等教育者占15-2%,人均可支配收入约为18301元/年,人均消费性支出为15248元/年,较之周边其他地区平均水平也有明显的优势。
华高莱斯顾问北京有限公司副总经理公衍奎表示:“一个商业中心区的形成至少需要具备三个条件,即高档写字楼集中、商务氛围浓郁;消费群体稳定、消费能力较强、以及便捷的交通和充裕的停车空间。而广渠门区域拥有优越的区位优势,以及稳定的消费人群,商业的发展空间不可小觑”。
“尼奥广场”――引领商业新潮流
无论从区位价值、人口构成及其消费水平,还是政府的定位方向和支持力度,广渠门区域都已具备成为北京新兴商圈的条件。与之相对应的,应该有更多大型的商业物业进驻,带来多元化、高层次的消费业态。
然而,就现有的广渠门商业物业供应的情况而言,还稍显薄弱。那么,应该选择何种商业载体和业态形式来配合该区域显著提升的土地价值?带着这个问题记者走访了多位专家,他们多数认为,广渠门一带的地理位置和人文环境决定了其极为需要的是针对高端商务客群消费需求的商业产品形式。该区域商业投资的重点应是以区域内高端固定居民和周边五大商圈中的商务人群为客群定位的商业物业,而他们的消费需求日益集中于商务休闲运动及商务社交等新型的高端消费领域。
正因为看准国内在高档商务运动休闲用品及商务礼品主题专业平台上的空缺,在广渠门商圈,全国首家大型国际商务一运动主题展卖与体验中心――“尼奥广场”浮出水面。作为12万平方米“本家商业”中的明星产品,其定向招商工作已经开始,很快将向全国商业界亮相。
“尼奥广场”主打的消费群体是现代商务精英和各界社会名流。北京九鼎房地产开发有限责任公司副总经理方方向记者介绍:“尼奥广场”率先囊括了真正意义上的国际级高档运动休闲品牌,并在运动休闲的框架下融入商务社交、商务礼仪等多元化高端板块,为该类商品顶级品牌提供汇集之地,是高端商务休闲市场中全新的商业载体,更是为区域及周边商圈中商务精英们解压的购物、休闲乐园”。
以特色主题商业――高端运动休闲产品为主业态,以高档商务礼品为辅助业态,以高档餐饮、美容休闲健身等为配套商务业态,“尼奥广场”凭借准确的市场细分和独特的市场定位,将“本家商业地产”和广渠门新型商圈推到了高端休闲商业市场的前沿。北京诸“门”中最新也是最后的商业旺地已然复兴,并愈发炙手可热。
引高端品牌升华区域价值
关键词: 栗雨休闲谷;“两型”理念;低碳
Abstract: Chestnut rain leisure valley from design to construction, always adhere to the "two type" concept, to maximize the retention of the mountain, water, grain situation, fully respect the natural topography; rainwater will be collected and the recycling of reclaimed water as supplement water, achieve the recycling of water resources; design of bicycle lanes ring lake, advocate the "low carbon travel". Its success, not only it is a for people recreation park, lies in the fact that it become a good place for leisure, a business card of Zhuzhou City, it is more important to the construction of "two type" concept and "low carbon" concept, to the surrounding land appreciation, attracted numerous investors, brought economic and social benefits for the whole area development and construction.
Key words: chestnut rain leisure valley; "two type" concept; low carbon
中图分类号:TU文献标识码: A 文章编号:2095-2104(2012)01-0020-02
2011年2月17日,作为株洲市“旅游升温,城市提质”战役重点工程的栗雨休闲谷,正式开园,获得广大市民的一致好评,都说株洲又多了一个休闲的好去处。按照“生产、生活、生态”三生协调和“两型社会”的理念,株洲高新区在大力推进园区基础设施建设的同时,精心建设了栗雨中央商务区,栗雨休闲谷就位于中央商务区中心地带。栗雨休闲谷的建设,不光只是简单的公园景观设计,而是将”两型理念”与公共空间的建设相结合。面对我国城市公共空间的诸多问题,栗雨休闲谷建设的先进理念和成功经验可以给我们提供很好的启迪和借鉴。
1 设计的启示——因地制宜、低碳原则
栗雨休闲谷在规划设计阶段,就对整个栗雨中央商务区做了整体的研究。从地块的有效利用出发,不单只是把栗雨休闲谷作为公园而简单设计,而是以“两型”理念为基础,并将区域内的水系最大限度的连通,使水资源得到充分利用,强调集约土地,保持环境和生态的可持续发展及创造以生态化人居环境为特征,适宜和有效支持产业园区综合发展的城市环境为原则,力图将栗雨休闲谷这一城市公共空间,打造成为栗雨中央 商务区的核心纽带。
栗雨休闲谷的景观设计,延续了规划思路,依据“以人为本”、“自然生态”的原则,推崇匠心于自然,倾情于山水,致力于空间,山、水、园融为一体的城市理念,力争塑造“科技共山水一色”的城市形象。其景观设计因地制宜,遵循现状的场地条件;针对现状水面,进行大量的分析和研究,设计三级人工湖;环湖岸围设亲水平台、栈道等休闲设施;人工湖补水以天然雨水和河西污水处理厂的中水回用相结合,人工湖中科学配置适宜的水生植物,利用水生植物的姿韵、线条、色彩等自然属性,实现水质的净化并丰富水体景观,以最合理有效及最具经济价值的的形式布局,将生态、文化等有机的景观要素穿插在城市肌理中,480亩三级人工湖创造出独具特色的大尺度滨水城市空间。
2 建设的启示——节能环保、低碳生活
栗雨休闲谷于2009年11月开工,2011年2月17日正式开园,在短短的一年多时间里,株洲高新区建设单位秉着“遵从设计,师法自然”的原则,有条不紊的开展工作,对施工单位高标准、严要求,从低碳生活的角度出发,采用节能环保的新型材料,合理保留部分自然植被,并设置公园慢行系统,力求建设一个人与环境的绿色和谐,人造环境与自然环境的密切结合,充分体现尊重自然而不仅仅是改造自然的现代设计思想,营造生态化的人居环境为特征的和充满现代审美情趣的工业园区中心公园。
3 策略的启示——集约土地、低碳经济
栗雨中央商务区区域规划面积6平方公里,规划人口12万,拟建设成为集办公、研发、商业、酒店、教育、居住、休闲等多功能于一体的现代综合服务区。栗雨休闲谷位于中央商务区中心地带,由株洲大道辅道、珠江北路、栗雨西路和规划六路围合而成,总规划面积878亩,其中规划水面480亩,主游道3700米,自行车道3600米,总投资2亿元。规划设计之初,对于在商务区的中心地带,建设一个面积这么大的公园,社会上存在多种质疑的声音,大多数认为耗费这么 多的时间和金钱,在这样一个极具价值的地 图4 栗雨休闲谷规划平面图
块上,营造一个单纯为市民休闲服务的公共空间,是不是有点大材小用。然而,事实证明,政府的决策和整个地块的规划设计是可持续发展的,是对土地的有效利用,是将经济效益和社会效益统筹考虑的。
栗雨休闲谷公共空间的成功营造,为整个栗雨中央商务区提供了商业服务、旅游休闲、市政服务、城市生态保护等诸多功能,因为这些增值的附加功能,使其成功的吸引了大量的市民前来参观,聚集了人气,同时也成功的引来了大量的投资商,使其成为商务区经济价值提升的增长点,带动了周边的招商引资,使周边的地块价值翻了2倍,这样换算一下,不难看出,前期对栗雨休闲谷的投资,不仅可以从后期的商业建设中得到回报,同时还能还给市民一个自然生态的公园,一个诠释着城市生活品质和精华的公共空间。由此可见,城市公共空间是一种动力,它推动着城市的积极发展。
4 结语
在栗雨休闲谷的建设中,“两型”理念的成功应用,为我们带来了低碳生活方式,为我们以后对公共空间的建设提供了指引和借鉴。希望通过对栗雨休闲谷建设的经验的分享,对往后的类似项目提供有益的参考。
参考文献:
[1] 魏向东,宋言齐.城市景观.中国林业出版社.
[2] 许浩,城市景观规划设计理论与技法.中国建筑工业出版社.
[3] 蔡永洁.城市广场.东南大学出版社.
[关键词] 休闲正装 品牌个性化 主题 品牌定位 目标 品牌总监
目前人们的消费观念倾向越来越时尚化,健康意识深入人心,加上人们越发的喜欢休闲方式,拥有休闲意识的“休闲阶层”已渐渐成为消费观念社会中最大的群体,他们追求是工作以外有质量的休闲生活。观念的改变促使休闲产品的市场份额不断增加,因此,休闲正装被越来越多的人们所喜爱和接受。
然而,面对许多“界外”品牌的纷纷加入推广休闲正装服装的行列,无形中给中国市场的休闲正装品牌一种压力。
中国的品牌很多,大多数只是进行了初步的定位,而没有进一步的细化,如很多品牌只定位商务休闲,这只是它的属性,还没拥有个性,而欧洲很多品牌十分具有个性,也就是通常所说的味道。于是,这就引出了一个概念,“品牌个性化”。“个性”使得品牌更有分量,能被更多的人们所接受与喜爱。
个性是品牌定位的一部分,是品牌进入市场后的核心价值,它能够生存的原因,而其核心价值是和企业的理念,文化结合在一起的,所以说,个性既影响企业的长远发展,又影响企业的现实运作。
针对中国休闲正装的市场,怎样来塑造品牌的个性化?怎样来突显?我觉得应该从四点来考虑:
首先,通过主题来表现。
中国的品牌想做出个性和文化,也做了一些努力,如商务休闲品牌在店内放两瓶洋酒,周末休闲的放个轮胎,表达历史的放台缝纫机,但这样理解品牌的文化还是比较略显肤浅,不能说中国做得不好,有过努力但是太多的表面化,太多的模仿,没有自己的创新与味道。品牌文化应该是一条线,不仅要串起货品,还要串起店铺,对外推广概念,活动,画册,网站等,这些综合起来才是品牌的个性。
品牌的个性通过主题来体现,而主题是个性与流行结合在一起。主题产生后影响接下来的销售,所有的推广,橱窗陈列,活动,画册都围绕产品这一季的主题来操作。品牌的个性要通过视觉营销来传给消费者,视觉营销不是单纯的形象和陈列,涵盖了品牌的推广,促销,店铺形象,货品陈列等各方面,这就是品牌当季的个性主题。譬如LV包来说,它的个性就是字母LV以及小花和方格,这是其个性的基础,但每年的颜色和材质都会有细节的变化,加樱花,樱桃,变底色,不变的个性加上一直变化的流行组成了主题。
其次,清楚明晰品牌定位。
清楚品牌的定位,即价格定位,风格定位,营销定位,其中最关键的是风格定位。要找准服装的定位首先要清楚服装的分类。服装初可分为礼服1%,正装2%,商务休闲40%,周末休闲57%。实际上,服装具有属性和个性,这一分类只说明服装的属性。再细分的话,周末休闲还可分为运动休闲,都市休闲,家居休闲,其中运动休闲又有高尔夫,网球,马球,海洋运动等方向。这就是品牌最基本的个性。
最成功的品牌定位是能让消费者在需求发生的第一时间想到这个品牌,让传统与时尚接轨,突显自己的个性,让人们记住你。
把“细分+实用”放在首位,由此延伸了休闲正装。成功的例子:路易朗迪给休闲正装的概念就比较鲜明,它定位在中高档,立足于法国经典主义与浪漫主义相融合的理念,秉承了复古风格和个性化诉求。“商务,礼仪,社交,文化”是它的四大设计元素,正如李成所说:“我们处在细分市场的时代,设计定位的明晰是给消费者心智的一场圈地运动。”
再次,切个目标给自己。
例如法国鳄鱼品牌,关注商务男士的休闲生活,并限制在时尚方面,从而进一步锁定与网球运动,于是打造了网球运动休闲装的第一品牌。
金狐狸,专注于高尔夫休闲运动,在商务界男士的高尔夫休闲生活服装领域无人能及。
路易朗迪的“三空间美感“理论,即将其正装选定三个地方:美容美发厅,商场,咖啡厅,实现人群普遍化,款式大众化,性质中性化,色彩多元化,面料精细化,设计流派化的设计理念,在某种意义上是脱离正装作正装,在颜色和造型上多变化。
最后,发挥品牌总监的主导作用。
目前中国品牌运作最缺品牌孵化这个部分,中国服装的模仿能力是最强的,但创造能力是最弱的,品牌孵化就是这个过程。
品牌孵化第一部分是品牌的定位,第二部分是品牌的规划,第三部分是品牌管理,第四部分是品牌推广,最后是品牌支援,这五部分贯穿了品牌从无到有的过程。
关键词:萧山区; 杭州都市区; 定位
中图分类号:P228.4文献标识码: A 文章编号:
1 研究背景
长三角正在建设亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。其中杭州正在充分发挥科技优势和历史文化、山水旅游资源,建设高技术产业基地和国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心、区域性金融服务中心,积极探索多元驱动下的都市区多中心的拓展模式,提升杭州在省域三大都市圈的核心引领作用,增强城市的综合服务功能与产业集聚度,建设以杭州市区为核心,以杭州市域为主体,以湖州、嘉兴、绍兴三市市区为副中心,德清、安吉、海宁、桐乡、绍兴、诸暨等杭州相邻6县市为紧密层,联动长兴、嘉善、平湖、海盐、上虞、嵊州、新昌的都市经济圈,建设世界第六大城市群的重要板块、亚太国际门户的有机组成、全国科学发展和谐发展的先行区和浙江创业创新核心区。
在上述发展背景基础上,《杭州市城市总体规划(2001~2020)》和浙江省“十二五”规划,明确杭州市城市最新定位为:浙江省省会和经济、文化、科教中心,高技术产业基地和国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心、区域性金融服务中心,国家历史文化名城和长三角重要的中心城市。
作为杭州大都市核心杭州市区的重要组成,萧山区被赋予更多的全球化角色与区域职能,需要在新的发展背景中明确在杭州城市新定位中的地位与作用,引领萧山发展,提升萧山的区域综合实力。
2 萧山区域功能新定位
萧山区自2001年并入杭州市区以来,先后明确的相关定位有:杭州的经济强区和现代化的都市新区(萧山区“十五”规划);长江三角洲城市绵延区中重要的制造业基地,江南交通、物流中心,杭州国际风景旅游城市的新兴旅游区;杭州江南城和城市商务中心的主要组成部分,产、学、研协调发展的园林式、生态型现代化城区(杭州市萧山分区规划);大杭州的现代农业示范区、新型工业样板区、生产服务集聚区、人居旅游新兴区、富裕和谐先导区(萧山区“十一五”规划)等。
2.1 承担杭州城市功能定位
2.1.1 承担部分省会功能
利用奥体博览城、钱江世纪城和大江东新城核心区,承担省级体育中心功能,引进部分省级政府和省级单位进驻,集聚全省大型民营企业总部、行业协会组织和省级企业总部。
2.1.2 承担部分高技术产业基地
萧山区拥有国家级、省级高技术产业基地,正在发展新能源、新材料、电子信息、生物、高端装备制造等五大高新技术产业,是杭州高技术产业基地的重要组成。
2.1.3 承担国际重要旅游休闲中心的现代主题休闲度假旅游目的地
充分利用“湖、江、山”等生态旅游资源和钱塘江沿线水文化和潮文化、跨湖桥文化、古越文化等文化旅游资源,以主题公园形式(杭州东方文化园、中国水博园、杭州乐园、休博园等)和品牌节庆会展形式(观潮节、动漫节、杨梅节、三江美食节等),深化培育“十大国家级旅游景区”、“十大高星级酒店”,“十大节庆会展品牌”和“十大旅游商品”等萧山旅游发展大战略,推动萧山“从江南一隅到中国最令人向往的地方”,“从小桥流水人家到创意大旅游”,“从湘湖畔零星景点到三大旅游产业集聚区”(大湘湖景区、钱塘江沿线旅游带和浦阳江生态旅游区)的华丽转身,萧山将用15年左右时间,把钱江南岸沿线打造成观潮度假、运动休闲、商务活动、生态旅游有机融合的世界著名观潮度假胜地、长三角滨水休闲旅游目的地。“华东会客厅、休闲新天堂”跃然纸上。
2.1.4 全国文化创意中心文化创意产业特色示范区
2011年杭州市文化创意产业增加值为843.3亿元,其中萧山达100亿元,占12%。依托浙江省文化创意产业实验区创意园和智新塘文化创意园、信息文创园、杭州东方文化创意园,建设长三角重要文化创意产业基地,浙江省文化创意产业强区,杭州市文化创意产业特色示范区。
2.1.5 全国电子商务中心特色电子商务发展区
依托中国化纤网等知名产业网站,推进公共电子商务服务工程、电子商务支撑体系建设工程、政府采购电子商务试点工程、国际贸易电子商务工程、移动电子商务工程、物流公共信息服务工程等六大电子商务重点引导工程,建设杭州特色电子商务发展区。
2.2 自身特色优势形成的发展定位
2.2.1 长三角重要的国际化综合物流枢纽
萧山拥有空港与国家综合铁路枢纽,水路公路交通发达,可以建设空港物流园、江东物流园区、南部物流园区,发展电子信息等高科技产业国际采购中心,提供国际配送、国际中转、国际采购、转口贸易、展览展示等功能服务,形成空港、公路、铁路、水路四位一体的大物流体系,奠定长三角重要的国际化综合物流枢纽地位。
2.2.2 生态型现代化宜居宜业魅力城区
充分利用浩渺的钱塘江、生态湿地资源、湘湖、运河和西山等丰富的山水生态资源,构建生态型萧山城区。
依托钱江世纪城、奥体博览城、新老城区和大江东新城核心区的公共服务设施建设,完善城市综合服务功能,强化城市人文关怀,彰显萧山的现代之美。
2.2.3 国家先进制造业基地
工业发展基础雄厚(2011年萧山区工业产值突破5000亿元,占杭州市工业总产值40%以上)的萧山,依托大江东新城和萧山经济开发区两大平台与优秀企业家群体,构建以战略性新兴产业为重点,以优势主导产业为支撑的现代工业体系,打造国家先进制造业基地将水到渠成。
3 结论
综上研究,萧山区在杭州都市区的定位应该是:省会城市部分功能承担地、杭州高技术产业基地的核心区和国家先进制造业基地、国际重要旅游休闲中心的现代主题休闲度假旅游目的地、全国文化创意中心文化创意产业特色强区、全国电子商务中心行业电子商务特色区、区域性金融中心特色金融服务区、长三角重要的国际化综合物流枢纽和生态型现代化宜居宜业魅力城区。
参考文献
1、《浙江省国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要(2011~2015)》;
2、《浙江省城镇体系规划(2009~2020)》;
关键词:休闲服装品牌发展策略
一、温州休闲服装品牌概况
经过二十多年的发展,服装已经成为温州市四大支柱产业之一,并涌现出了许多国内知名品牌,尤其在休闲服装领域,并涌现出了许多市场占有率较高、知名度较响的品牌,如美特斯·邦威、高邦、拜丽德、森马等。温州休闲服装品牌的成功,引起了业界极大的关注和探讨。到2007年为止,温州四大休闲服装品牌,美特斯邦威、高邦、拜丽德、森马,每个企业的销售额都超过10亿元。温州民营企业家虽然文化程度不高,但是非常的善于学习与创新。90年代中期开始,温州休闲服装品牌纷纷开始借鉴耐克、阿迪达斯等品牌体育用品的虚拟经营模式,专注于品牌的设计、经营与推广,将生产与销售外部化,迅速取得了快速地发展与成功。温州休闲服装企业的加盟情况,确实令国内的服装企业咋舌,到2006年为止,温州四大休闲服装品牌的加盟店均超过了千家,做得最为出色地美斯特邦威达1900多家,森马的加盟店已经超过美斯特邦威,达到2100之多。拜丽德的加盟店已达1700多家,高邦也有1100家之多。
二、温州休闲服装品牌定位策略分析
温州休闲服装品牌的定位主要有两种,一种是时尚休闲定位,另一种是商务休闲定位。总体上来看,温州休闲服装品牌定位主要集中于前者,而商务休闲定位则更多是温州原有西装品牌延伸的结果。温州时尚休闲服装主要定位于16--30岁为主的年轻人群体,他们一般具有以下特征:活力四射、个性张扬、渴望真实自我、证明自己,不愿随波逐流,不愿被人云亦云的社会所淹没,并为此敢于付出与实践,他们希望品牌能为他们传递出一种他们认可的、不同寻常的,能证实自我的生活主张、生活态度、展现他们独特个性的信息。如美特斯邦威主要定在18岁到25岁的活力时尚人群,倡导自我率真、有个性,勇于接受新鲜事物的品牌形象,表达年轻人心中“不走寻常路”,渴望特别与众不同的愿望。高邦将企业定位为“创造年轻新品位,散发独特之魅力”连锁休闲企业。年龄定位在20-35岁;身份定位为大学生.和工薪阶层;心理定位是趋向成熟或已成熟。在温州休闲服装企业瓜分休闲市场这块美味蛋糕时,一些相对成熟的西装品牌也对休闲服装这块蛋糕动了心,纷纷以子品牌形式介入休闲服领域。报喜鸟、庄吉、夏梦、华士、法派、乔顿、百先得、虎毫、等品牌也纷纷介入商务休闲,T恤、牛仔、商务舒仕装等。其品牌化、高档次、休闲化的流行特点直接影响了国内男装市场的时尚潮流。商务休闲品牌希望传递给25岁~45岁的事业型男士一种自由放松,积极选择的生活态度,通过更强调艺术性和个性的方式表现生活,褪去生活的物质功能,以其活力和知识取胜,让这个年龄阶段的男性消费者在轻松愉快的环境中激发无穷的想象力和创造力,尽情享受生活。
三、温州休闲服装品牌文化策略分析
品牌文化的核心是文化内涵,具体而言是其蕴涵的深刻的价值内涵和情感内涵,也就是品牌所凝炼的价值观念、生活态度、审美情趣、个性修养、时尚品位、情感诉求等精神象征。品牌文化的塑造通过创造产品的物质效用与品牌精神高度统一的完美境界,能超越时空的限制带给消费者更多的高层次的满足、心灵的慰籍和精神的寄托,在消费者心灵深处形成潜在的文化认同和情感眷恋。美特斯邦威,到目前已经有13年的历史了。美特斯邦威是原创的本土化品牌,对它的诠释是“美丽特色就在这里,扬故邦之威,扬国邦之威。”这其中就有一个“特”字,这既是对产品的诉求,也是对品牌文化的诉求。同时邦威深蓝色的底寓意源远流长的中华服饰文化,鲜明的橙黄色象征青春、活泼和靓丽,英文字体的组合糅合了更多的时尚元素,体现了时尚产业的特点和国际化的概念。“美特斯·邦威”想体现的是一个年轻活力的领导品牌,体现一个流行时尚的产品,同时又给更多的广大消费群体一种互动,或者得到一种体验,一种感受。美特斯邦威品牌文化最大的特色是“不走寻常路”。这句简短而有力度的广告词可以说家喻户晓、深入人心了,而如今这已不只是一句普通的广告词,它至少蕴涵两个方面的意义,对于企业员工,它是一句座右铭,鼓舞着员工在工作中学习、开拓、创新;而对于消费者来说,它是美特斯邦威品牌的精髓,传导一种品牌的文化内涵,在“年轻、活力、流行、时尚”的休闲服饰产品中传递给消费者独特的品牌体验,满足了消费者对“不寻常”个性和感觉的文化诉求。邦威人认为企业文化重在建设。
四、温州休闲服装品牌品牌推广策略分析
温州休闲服装品牌的知名度主要来自于其对品牌的有效运作。用名人作品牌代言人,可借名人之名建立品牌的知名度,通过名人的表现使品牌与名人之间建立起积极美好的联想,且名人更能吸引消费者的眼球,更能引起人们的关注。温州休闲服装,正是通过请名人做品牌代言,迅速建立品牌在消费者心目中的地位和知名度。以下表一是温州休闲服装品牌的名人代言情况:
温州休闲服装品牌的名人代言,几乎全部请的是现在最流行、最时尚的影星、歌星。这也迎合了它们的目标消费群的兴趣、爱好,符合它们各自的品牌定位。温州休闲服装企业在品牌代言人的选择上做的相当好,充分发挥了品牌代言人在扩大品牌知名度和品牌个性上的作用,特别是请代言人参加全国各地的品牌推广活动,在品牌知名度的建立中的效果十分显著。可以说,温州休闲服装品牌在名人代言上是做到了如火纯青了。
五、温州休闲服装品牌进一步发展策略分析
面对激烈的市场竞争,温州休闲服装品牌要进一步的发展,需要做好以下几点:一是有效细分市场,明确市场定位。针对市场的现实,温州休闲服装根据市场的需求和结合公司自身的能力和特点,以及年轻消费者要突出个性、与众不同、青春飞扬或表现叛逆的要求,来对自己的品牌进行市场细分,明确市场定位,并且确立自己的品牌目标;二是抓住品牌核心,突出品牌个性。如美特斯邦威的“不走寻常路”、森马的“说什么就是什么”、高邦的“衣出彩就出彩”的品牌个性宣言要进一步丰富与强化。三是提升品牌文化,加强品牌推广,要以品牌的文化内涵打动消费者的心,选用恰当的品牌形象代言人。打造品牌是一个长期积累的过程,形象代言人的选择必须稳妥、恰当,要选择与自己品牌文化相符合的人。四是完善经营模式,优化销售渠道。在渠道为王的年代,构造合理高效的渠道模式是企业制胜的关键。在品牌的号召力下,必须建立合理渠道控制和渠道利益分配模式以及服务保障系统才可以让加盟商在品牌的大旗下团结壮大。
参考文献
[1]陈方丽,温州休闲服饰虚拟经营现状与策略选择,江苏商论[J],2005,4,62-64
[2]张杰生,森马集团,以文化力谋求和谐发展,东方企业文化[J],2006,2,48-50