房地产工程论文

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房地产工程论文范文第1篇

据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度

最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:

1.1项目选址是项目成功与否的基础

1)选址应符合城市规划;

2)项目要有准确的市场预测与市场定位;

3)要编制科学的环境评价报告;

4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

2.2应编制项目成本投资估算控制表

根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:

1)建筑安装工程费用;

2)设备及工器具购置费;

3)工程建设其他费用;

4)基本预备费;

5)涨价预备费;

6)建设期货款利息;

7)固定资产投资方向调节税。

结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。

根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。

2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施

设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。

2.1总平面规划设计

1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;

2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。

2.2单体施工图设计阶段

该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:

1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。

2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。

3施工阶段工程造价的控制措施

按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

3.1工程招投标阶段的工程造价控制

1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。

2)根据项目实际,确定合理的投标条件

①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。

③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,

注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

4.2加强工程施工事中控制

1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。

3)严格按照合同进行工程款支付。

4)及时掌握国家工程造价调价动态。

5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。

4建筑项目工程造价控制与管理综合措施

工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:

①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;

②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。

③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。

④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。

2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系

3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。

在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。

5结束语

综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。

参考文献:

[1]建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.

[2]张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.

[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.

[5]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社,2003.

房地产工程论文范文第2篇

关键词：风险，房地产开发，风险管理

 

1 房地产开发项目中的风险

房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。

(1)空间上的固定性。

空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。

(2)投资规模大。

房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。

(3)开发周期长。

房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。

(4)开发条件差，环境恶劣。

由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。

(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。

房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。

2 房地产开发项目中风险的特征

一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：

(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。

(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。

(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。

(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。

(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

3 房地产开发项目中的风险管理应用现状

由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：

湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。

4 房地产开发项目风险管理研究现状

目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。

在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)

近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。

结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。

参考文献：

[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32

[2]唐坤等.建筑工程项目风险与全面风险管理[J].建筑经济，2004，04：P49~52

房地产工程论文范文第3篇

英文名称：Real Estate Information of China

主管单位：

主办单位：中国房地产业协会

出版周期：月刊

出版地址：北京市

语

种：中文

开

本：大16开

国际刊号：1002-8536

国内刊号：11-2586/F

邮发代号：82-510

发行范围：国内外统一发行

创刊时间：1986

期刊收录：

核心期刊：

期刊荣誉：

联系方式

期刊简介

《中国房地信息》（月刊）1985年创刊，是由中国房地产业协会、北京天鸿集团公司主办的专业性房地产信息刊物。旨在宣传党和国家有关房地产业的方针、政策；传播房地产开发经营方面的经济技术信息；介绍住房制度改革的经验，为推动我国房产业的发展和实现住房制度改革提供信息服务。

房地产工程论文范文第4篇

【关键字】房地产；信贷风险；主要类型；控制措施

房地产的信贷风险是指银行在办理和经营房地产的信贷业务过程中，受到众多不确定因素的影响，造成房地产办理信贷业务的实际收入和预期效益产生偏差，造成房地产企业经济损失的可能。房地产企业的信贷风险既不同于一般的信贷风险，也不同于一般的企业风险，它与客户风险密切相关，具有不可避免性、全程性、传染性，强烈的信贷风险甚至会引起金融危机，发生一系列连锁反应，因此，房地产的信贷风险不仅影响着企业的生死存亡，也影响着国家经济的发展与社会的稳定。

一、房地产信贷风险的产生原因

（一）缺乏健全的金融体制

房地产行业属于高投入、高收益的行业，其运行需要巨大的资金支持，由于金融体制的不完善，信息的不对称，容易给银行的选择带来问题，有些信誉较差、实力较低的借款人一旦获得了贷款，就给银行带来了信贷风险。由于房地产行业的利润高，吸引了很多开发商，为了追求高额的利润，一些不法商人利用银行贷款投资，房地产的高利润也使得银行放松了警惕，放松了对房地产企业的风险评估，导致贷款过度，使银行面临更多的风险。

（二）人们的信用观念淡薄

我国现代处于经济转轨时期，这一时期人们对经济利益的追求过于强烈，受到个人认识、不良习俗的局限，人们的信用观念比较淡薄，逃帐、违约、赖账、违规、诱骗等丧失信用的事件经常发生，特别表现在我国的房地产行业上，据调查，在国家对行业的信用调查结果中，房地产行业居于倒数第四，仅位于酒店、外贸、冶金行业之前，很多开发商只顾自己盈利，完全不顾银行利益，即使有资金也不愿意偿还银行，还是投入到下一个开发项目中去，甚至屡屡用银行贷款进行项目的开发，银行对借款人的经济状况也不能清楚的了解，我国也没有建立个人信用记录，不能了解借款人的真实经济状况。

（三）产权关系不明晰

我国房地产产权制度存在一定的落后性，个人的房产和土地所有权处于分离阶段，很多住宅的产权关系不清晰，抵押物的产权和收益不清楚，土地具有保值增值的功能，但房产是否具有这种功能还不好说，使得债权人的收益得不到保障。我国的二级房地产事业发展比较慢，旧房市场大多不愿问津，新房入市又比较困难，用于抵押债券的住宅难以变现，使银行的信贷风险不容易被分散，同时，由于建筑施工企业过于追求工期，忽视了工程质量，使得很多住房的质量都达不到国家要求的安全标准，很多建筑施工技术也不能达到要求，常见的有上下水管的按照、防水工程、供热系统等，开发商需要对这些不合要求的地方进行修改，造成一定的资金损失。

（四）政府的错误引导

我国赋予了地方政府发展地方经济的责任，各地政府在促进地区经济发展的做法上，有时候脱离了实际情况，只顾追风，盲目攀比，忽视了地区实际的经济发展水平，大肆修建步行街、商品楼、别墅区、旧城区改造等，实施了一系列的形象工程，不但没有给地方经济的发展带来好处，还劳民伤财，造成了资源的浪费。政府的支持更是促进了房地产行业的升温，为了使房地产行业尽快开工，政府往往以组织协调插手房地产和银行之间的关系，鼓励银行借贷给房地产行业，有些地方政府甚至给银行信贷下达了任务，政府强迫银行贷款，无论是房地产项目的开发和收益是否顺利，政府都不用承担责任，这就加大了房地产信贷风险。

二、房地产信贷风险的控制措施

（一）银行应该具有房地产信贷风险意识

银行应该提高认识，不能仅看眼前利益，应该清楚的认识到房地产信贷风险的严重性，谨慎的把贷款贷给房地产行业。既要支持有发展前景的房地产企业发展，又要尽可能降低风险。要严格房地产贷款的审批手续，坚决不贷款给不具有资格的企业和开发商，同时，要对贷款进行动态的监督，开发商应该开设独立的账户，定期还款，便于银行掌握开发商的经济动态，杜绝开发商造假获取贷款；合理运用利率杠杆，上浮高档住宅的利率，抑制房地产泡沫现象。

（二）扩大房地产业的融资渠道

房地产行业运行的资金来源主要依赖于银行，房地产信贷数额的增多增加的信贷风险，这时候扩大房地产业的融资渠道能够有效分散风险。首先，要促进房地产的证券化，向社会筹集资金，监管部门在一定程度上放松对房地产企业的上市要求，鼓励上市；其次，建立专门的房地产基金，专门用来房地产行业业务的开展，鼓励社会群众投资房地产行业，减轻房地产行业的资金短缺问题；再次，房地产企业发放债券，有利于把分散的资金集中起来。

（三）提高信贷业务的监管力度

房地产行业向银行借款的数额巨大，信贷风险也大，无论是对房地产企业的发展，还是对银行的发展都十分不利，因此应该提高对房地产行业信贷业务的监管力度。银行应该制定明确的监管制度，包括监管目标、监管方式等等，对房地产的借贷有一定的约束作用，要定期或者不定期的对房地产的信贷业务进行检查或者抽查，重点检查房地产企业是否符合借贷要求，贷款时间是否超过十年期限、是否用流动资金来代替还贷资金等，对违规现象要进行严肃的处理，绝不姑息养奸，杜绝以贷谋私、收受贿赂的现象。

（四）政府发挥职能

地方政府应该从实际情况出发，正确对房地产行业的发展进行指导，促进房地产行业的规范化、制度化，对房地产行业的发展用地要严格的控制，完善房地产开发项目的审批程序，避免盲目扩张，稳定房价，鼓励商品房销售，采取政策对房地产行业进行管理，纠正房地产行业发展的不正之风。

总结：

房地产行业的飞速发展促进了银行信贷业务的发展，但房地产信贷业务在发展过程中出现了很多风险，这就要求房地产企业和银行都应该具有风险意识，按照信贷风险的类型分析信贷风险的成因，找出降低信贷风险的有效措施，保证各项工作的顺利进行，促进房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]唐路路.周淑君.龚玉晶浅析我国商业银行个人住房信贷风险[期刊论文]-时代金融（下旬） 2011（2）.

[2]钟璐琳.樊犇商业银行房地产贷款业务的风险研究[期刊论文]-经济研究导刊 2009（19）.

[3]人行长沙中支衡阳中支联合课题组 房地产企业风险日趋演变为银行不良资产——对衡阳市房地产贷款风险情况的调查[期刊论文]-金融经济（理论版）2007（11）.

房地产工程论文范文第5篇

关键词:房产价格;影响因素;走势预测

中图分类号:TU241文献标识码:A文章编号:1673-0992(2009)12-094-01

2008年在一度领涨全国的深圳、广州房价止升回落之际,天津房地产市场走势正在成为各界关注的焦点。

天津滨海新区获批综合配套改革试验区、中新生态城选址天津滨海新区、京津高速铁路正式运营,综上利多讯息不断推高外界对天津楼市的预期。而在20世纪90年代,天津房价一直处于不温不火的状态,每平方米徘徊在1000元到2000元之间。到2003年下半年,天津房价启动。数据显示,天津的主流中档房屋每平方米价格,从2003年前的2000元到3000元之间,上涨到2005年上半年的4000元至5000元之间。至2006年,天津市全年商品房成交均价每平方米突破5000元,达到每平方米5012.83元。而到2007年11月全市开新文件商品住宅交易8905套,平均价格每平方米6647元。随着房价的攀升,2007年天津也成为全国地产开发企业争夺的焦点。

一、2008年房价走势及原因分析

1.刚性需求

自从戴相龙市长履新后,天津市的基础设施建设速度陡然加快。2003年天津由于海河开发、旧城改造等工程,导致了500多万平方米的旧房拆迁,形成了拆迁户对房屋的刚性需求,最后拉动房价上涨。 2.外来人口的购房需求

一些外来人员选择在天津买房置业,占总体的20%左右,其中婚房的需求最大。此类购房者多为在津工作的外地上班族,中心城区交通便利、总价70万元以下的私产可贷款住房最受追捧。而高端住宅市场中的外来购房者则以个体经商者、公司高管为主。

同时,国家统计局天津调查总队近期的一项抽样调查显示,本市今年有就职意向的大学毕业生中,有76.1%的毕业生表示希望能留在本市工作,其中又有七成以上的人首选在滨海新区就业,他们主要是看好滨海新区未来的发展前景。这样无形中抬高了住房的需求,房价也随之飙升。

3.京津两市“同城”助推天津房价上涨

京津高速公路(天津段)、津蓟高速公路延长线工程主线将在今年年底贯通。这无异为天津地产带来一股强劲的推动力。“京津同城”概念的推出首先挑动了沿线房地产开发商的敏感神经,吸引了他们的投资热情。从地理位置上看,天津是离北京最近的一线城市,京津通道的增加节省了两地通行的时间,京津两市的“同城”感越来越明显,这为相对北京有着巨大价格优势的天津地产行业提供了极大的机遇。

4.2008年北京奥运,奥运经济推动城市快速发展 从国家政策支持和历史发展机遇来看,天津作为奥运会的协办城市,受到了国家和世界的广泛关注。 天津凭借自身的实力,以“奥运经济”为契机,加大力量发展经济,招商引资,取得了优异的成绩。从滨海新区写进十七大政府工作报告到确定天津为北方新的经济中心城市;从空客A320总装厂在天津设立到中新现代化生态城最终落户天津,充分说明了天津的巨大潜力和强大实力。国家关注天津、世界关注天津,天津正在高速前进,必定将带动天津房地产市场的繁荣发展,而天津的房价也将会像雨后的春笋,茁壮成长。

二、2009年天津房价走势以及原因分析

2009年天津房价维持了增长态势。在金融危机的影响逐渐削弱,政府的大力救市调控之下,2009年的天津房地产开始了大幅回暖,而且成交量和房价都屡创历史新高。

2009年仍然受2008年的诸多因素的影响,同时有新的利好因素:

1.“津13条”的出台

房地产市场是一个极容易受到相关政策影响的市场,“津13条”对本市房地产市场来说是一个极利好的消息,对7月本市房屋销售价格的上涨起到了重要作用。在该政策出台后,曾有业内人士评论:“津13条”的出台传递出强烈的市场信号,天津房地产市场的春天来了。

2.需求持续放大

在国家扩大内需鼓励居民住房消费等多项政策作用下,本市购房需求持续放大,且呈现多样化,改善型需求和婚房需求为两大主体。按照市场调查及购房群体特征分析显示,1-8月份全市新建商品住宅成交中,拆迁安置购房86.3万平方米,占9.6%;结婚用房247.5万平方米,占27.5%;改善型购房516.9万平方米,占57.4%;投资型购房49.8万平方米,占5.5%。

三、未来天津房地产市场前景估测

1.潜在需求有待释放

城市化带动旺盛商品房需求:由于城市化的不断深入,一方面大量的拆迁改造引起商品房的被动需求,另一方面城镇人口的增加,也不断积累着商品房的需求。随着滨海新区的建设和天津城市化水平的提高,未来新增人口将更多,新增的商品房需求也将逐年增加。

2.滨海形成新的增长点

21世纪初,对于天津1000万市民来说,最大的事件莫过于滨海新区被列为国家战略布局。“滨海”概念提升了天津的人气,带来了城市发展的外部资源。未来三年,滨海新区规划新增城镇建设用地70平方公里,期内可形成有效供给商品住宅2600万平方米的理论值。2008年3月17日,十一届人大一次会议中,天津市于2006年9月递交到国务院有关部门的《滨海新区综合配套改革试验方案》获得了国务院的正式批复。国家在金融、土地、行政改革等方面的改革试点,安排在滨海新区进行先行试点,此举将有力的促进滨海新区的发展。

3.“十一五”前景乐观

未来五年,甚至更长的时期里,天津正处于城市化、市政改造和人均住房达标的时期。期内,规划全市房地产住宅投资2000亿元,年均实现投资400亿元,在城市开发建设10大住宅组团。居民基本居住与改善居住,滨海新区与中心城区发展、房屋折旧、最低限度拆迁等因素形成的住房需求将逐步体现在房地产供需关系上,促进房地产市场的发展。

参考文献:

[1]柴春杰.天津房地产泡沫实证分析与对策研究[学位论文]2007-南开大学:金融学

房地产工程论文范文第6篇

关键词：房地产经纪；信息共享系统；MLS；经纪电商模式

长期以来，我国房地产经纪管理部门希望引入国际上通行的成熟高效的房地产经纪行业信息共享模式――MLS，但未能实现。我国的房地产经纪行业自本世纪初起经历了十几年的高速发展，行业规模急剧膨胀，信息管理效率低下的问题未得到有效解决。2013年后，由于房地产市场遇冷，交易量大幅下降，房地产经纪行业进入低迷期，企业开始多方寻求突破困境的方法，“互联网+”成为各主体的共同选择，无论是传统的房地产经纪企业，还是蓬勃发展的网络公司，都期望利用互联网改善和提升传统房地产经纪运行效率，以此促使传统行业蜕变。在这样的背景下，富有中国特色的新型房地产经纪信息共享系统--经纪电商模式渐成雏形。那么，我国的新型电商模式和MLS有何异同，各自有哪些利弊呢？

一、 MLS简述

20世纪30年代，MLS（Multiple Listing System）诞生于美国，作为经纪人自发组织实施的一种信息共享系统，被全美大多数经纪人所接受。由于该模式卓有成效，后被加拿大、澳大利亚、新西兰等多国引入，成为房地产经纪行业信息共享系统的经典模式。至今，MLS所发挥的作用已经远远超出共享房源信息、加速销售的范围，成为行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。

MLS产生于市场经济成熟、契约精神普及的发达国家，其构建与实施的前提条件为：房主与经纪机构签订独权委托合同。该合同决定了委托人和经纪机构之间的两层关系：首先为关系，关系使得房地产经纪人的角色定位非常明确，即代表委托人的利益行事，不会陷入居间关系中经纪人一手托两家的尴尬境地；第二层关系为独权，即在合同约定期内公司对委托房源销售权的垄断，排除了其他经纪机构甚至房主自己的销售权。销售权的垄断看似降低了竞争效率，而实际上，由于房地产的交易从获取信息、选择、看房，直至谈判成功的过程很长，60-90天的独权委托期限对房地产交易效率的影响是有限的。独权委托规范了行业秩序，避免了信息重复。同时，独权委托配合MLS的竞合运行模式，在实际操作过程中，非但不会降低销售效率，反而实现了更大范围内由多个经纪人销售。

MLS的竞合模式是这样运行的：会员经纪人获得独权委托的房源后，必须在3天内把核实过的、完备的房源信息在MLS中，其后，该房源可由全部加入MLS的会员经纪人进行销售，销售佣金在房源经纪人和销售经纪人之间按既定比例分享。在竞合模式下，美国MLS中约95%的房屋是由非房源经纪人销售出去的。由于全美90%的房地产经纪人加入了MLS，因此，MLS模式形成了近乎覆盖全美的高效竞合的房地产经纪行业生态圈。

美国MLS的所有者为各地区、各级别的房地产经纪人协会，与政府没有关系，所有的会员数据都在National REALTOR Data System（简称NRDS）系统中进行更新和维护。NRDS将各城市行业协会定义为会员数据收集的最初发起者，并颁发“数据接入点”身份。城市、州和全国三个级别的行业协会在NRDS中采取阶梯式权限管理，全国行业协会拥有最终解释权。系统中所有协会、经纪机构、经纪人员均须严格遵守国家行业协会制定的规则，一旦违规，其会员资格将被暂停或取消。

MLS需要大量的网络和计算机技术与管理，包括为会员机构和人员安装专门的软硬件、定期系统维护和提供信息安全保障。美国房地产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和技术研究部门，专职于MLS技术的实施和研发。

二、 我国难以移植MLS的原因分析

MLS对房地产经纪行业的秩序规范、稳定发展、信息高效利用产生了积极影响，长期以来，我国房地产经纪行业管理部门关注并致力于引入MLS，但迄今未果。究其原因，有以下几个方面。

首先，施行MLS的前提条件不具备。MLS的预设前提是独权委托，但这一前提与我国消费者的交易习惯不符。作为房地产市场的伴生行业，我国房地产经纪业复苏于20世纪80年代初，21世纪初开始快速扩张，由于增长速度过快，经纪人员业务水平参差不齐，职业道德良莠参杂，行业自律缺失，法律法规有待完善，各种违规行为时有发生，负面信息时常见诸报端。由于行业信誉差，交易者在与经纪机构接触的过程中，戒心较重，房主为了避免利益受损，刻意在经纪公司之间设置竞争机制，同一房源在多家经纪机构挂牌。房屋需求者也会在多家经纪机构查看房源信息，与多家经纪机构谈判，尽可能降低佣金和服务费。二是独权委托的法律支持不足，近年来，出于对消费者利益的保护，我国法院对涉及房地产经纪佣金纠纷的判决中，对于经纪公司格式合同中有关独权委托的条款常常以违反《合同法》第三十九和四十条之规定为由，判决无效，这使得经纪机构常常手握独权委托合同，实际却难以实现独权利益。三是我国的房地产经纪业务以存量房租售为主，在该领域中，经纪的主要方式是居间，则主要存在于业务量较少的新建商品房经纪活动中。

其次，我国房地产经纪行业协会力量薄弱。当前，我国各层次的房地产经纪协会均已建立，但是功能不全，力量薄弱，动力不足。我国各地房地产经纪协会承担的主要职责有，宣传贯彻政府的各项法律法规政策、行业自律、行业培训和继续教育、反映行业呼声、组织行业交流等。虽然2011年4月1日颁布实施的《房地产经济管理办法》中明确指出，房地产经纪行业协会应承担起建立和维护运营房地产经纪信息共享系统的职责，但是目前我国尚未有任何地区的经纪协会建立了房地产经纪信息共享系统。

再次，不同类型的房地产经纪企业对MLS的态度不同。美国的MLS是经纪人和经纪机构维护自身利益的自发行为结果，业界的参与度很高。我国房地产经纪企业在近十年的快速发展中，各企业在规模实力上已形成巨大差异，既有三两人的单店，也有几十人、百余人的中等企业，还有年销售额上千亿、员工几万、分支机构遍布多地的大型企业集团，不同的经纪机构由于自身境况不同，在发展诉求上差别很大，对MLS的态度各异。中小企业普遍欢迎，因为这些企业在店铺致胜的时代处于劣势，房源信息不足，期待通过这个系统改善信息资源的短缺的困境。大企业的态度比较迟疑甚至消极，一方面他们房源占有率高，例如链家地产公司在北京市场占有了80%的房源，无需借助MLS收集信息。其次，大型房地产经纪企业在发展过程中都建立了类似于ERP管理体系，通过内部信息管理系统实现了房源共享和内部合作。同时，大型企业在开店和招收经纪人员方面花费了大量成本，如果加入MLS，则意味着经纪人独立性的增强，可能得不偿失。另外，大型企业自建网络花费不菲，并入大系统可能导致其原有系统被改造甚至废弃，这有可能造成企业信息系统投资的浪费。

三、 我国新型房地产经纪信息共享系统的产生

作为信息服务业，房地产经纪服务的基础在于为交易者提供信息的数量、及时性、准确性、全面性、适用性，在此基础上，辅以经纪人的营销、沟通和个性化服务，最终实现交易。为了提高运行效率，房地产经纪行业发展到一定程度时，会产生信息共享的需要，建立跨企业的经纪信息共享系统。

在房地产经纪行业初期，企业没有信息共享的需求，各自为政，开拓业务。2003年后，我国房地产经纪行业步入规模化经营，企业快速开店，进入连锁时代，随着大中型经纪公司店铺的日益增多，出于内部统一管理、绩效评定、内部合作的需要，纷纷建立了企业内部信息管理系统。步入互联网时代后，房地产经纪机构纷纷借助网络的力量，其基本模式为经纪公司与网络平台公司签订合作协议，经纪公司提供房源，网络平台公司提供平台，房屋特征和经纪人联系方式等信息，购房者和租客在在平台公司的网页上搜索有意向的房源并联系经纪人，完成后续服务。在这种模式中，网络起到了信息作用，而信息共享特征不明显，因此，房地产经纪行业依然是零和博弈。由于全部收益只能由率先实现销售的房地产经纪机构独享，经纪人不免采用多种手段，有些违规违法，有些则在信息不对称的掩护下发送虚假信息。而经纪机构各自收集信息、信息，造成行业中的房源信息重复与局部垄断割据并存。经纪机构和经纪人之间只竞争不合作，导致整个行业信息处理效率低，佣金费用高，在不断高企的房价上，使购房人进一步增加了负担。在行业高速发展时期，这些弊端不会对企业收益构成重大影响，因此并未触发企业强烈的改善动机。

2013年后，由于交易行情低迷，经纪公司成本压力不断增大，希望网络平台公司降低端口费，协商未果，双方合作破裂。2014年，链家地产、伟业我爱我家纷纷和我国最大的房源信息平台搜房网解约。同年10月，链家集团将下属的线上平台“链家在线”更名为“链家网”，实行平台开放，不仅为链家员工服务，而且吸纳企业外的经纪人加盟，共享房源信息，合作销售。伟业我爱我家也把省下来的广告费、端口费，用于打造自己的网络平台。与此同时失去大型经纪公司房源的网络平台公司则开始招聘经纪人员，实现从信息平台向房地产经纪电商的转变。此外，爱屋及屋、Q房网、房多多等多家电商涌入该行业，建立了多个局部信息共享平台，这些经纪电商自身不从事经纪业务，其主要功能为收集房源、房源，依靠各经纪公司的加盟经纪人销售，与销售成功者分享佣金，形成了类似于美国房源经纪人的专业化组织。

四、 我国新型房地产经纪行业信息共享系统与MLS的对比

当前，我国产生于网络时代的新型房地产经纪行业信息共享系统与产生于80多年前的MLS相比存在巨大差异。

首先，主体性质不同。MLS的所有者为各级房地产经纪协会，我国则为经纪电商，这是两者最本质的区别，据此，我们可以将两者分别称为协会模式和电商模式。行业协会是行业的自治组织，以行业服务和行业自律为宗旨，是非营利组织，收取费用的高低以维持系统运转的成本为限，因此收费低廉。我国的电商模式是以网络经纪企业为主体，企业以营利为目的，获得的收入不仅要弥补网络开发、运行和维护的费用，企业还要获得不低于社会平均水平的利润率，否则投资将从经纪电商中流出。

其次，收益模式差别巨大。MLS的收益来自于：使用该系统的经纪人的会员费、整合房地产信息打包出售给各研究机构和大专院校的收益、咨询收益。其中会员费是主要收入来源，尽管MLS大约每人40美元的会员月费非常低，与经纪人月均4 500美元的收入相比仅占不足1%，但是由于会员众多，MLS的收益总量非常可观。我国的电商模式不收取加盟者会员费，而是从成交的租售佣金中分成。当前，纯粹的经纪电商由于自身没有经纪人，节约了人员费用，但必须支出系统的建设、推广和维护费，这也是巨额成本，只有依靠不断增加成功交易的总量才能盈亏平衡乃至获得盈利。与MLS相比，电商模式的收益方式更加丰富灵活，除了当前的分佣方式，也可以依据经纪人使用的次数、流量或成功交易的交易件数来收费，还可以按照网络经济“羊毛出在猪身上”的逻辑，采取“用户免费，客户收费”的方式，首先吸引大量使用者，培养高粘性用户（主要是房地产经纪人员），当该网站成为房地产租售乃至相关人员的集聚地时，则引入客户--各类与房地产有关的广告客户，获取收益。同时，经纪电商也可以对交易数据整理打包出售，获取相应收益。

第三，MLS更有利于经纪人利益的保护，而电商模式更有利于对消费者利益的保护。MLS中，对房源信息的垄断造成房屋买卖双方对该系统的依赖，在佣金费率上缺乏议价能力，更有利于经纪人利益的维护。从世界范围来看，美国的房地产经纪佣金费率处于较高水平。而我国的经纪电商模式诞生于市场不景气、激烈竞争的背景下，从实际效果来看，电商模式已经在房地产经纪行业刮起了降价旋风。在电商进入该行业前，房屋交易佣金费率普遍在2.5%以上，租赁佣金则为半月到一月的租金，而电商进入后，行业佣金费率进入明显的下行通道，目前最低的交易佣金费率为0.5%，租赁佣金则为3天房租，这无疑给消费者带来了更大的利益。从长远来看，电商模式会导致房地产经纪企业轻资产、低成本运行，经纪人员分佣比提高、自由度加大，高素质员工比例提升， 这些亦有利于降低佣金、提升服务质量。

第四，运行前提不同。MLS要求独权委托，我国的电商模式以开放式委托为主。从信息共享的效果来看，整个地区共用一个系统，将全地区加盟经纪人收集到的信息“一网打尽”显然是效率最高的形式，MLS在这一点上优势突出。我国的电商模式则陷入一种悖论：如果仅有一个网络，将形成垄断经营，会导致经纪电商收取高额费用，服务质量下降；如果有多个网络，虽然可以遏制垄断，但信息共享的优越性又不能充分实现。因此，由于存在“经纪信息效率最大化”和“企业利润最大化”这两个相互矛盾的目标，电商模式有可能陷入鱼与熊掌不可兼得的困境。

总体来看，目前我国房地产经纪行业形成了各方参与主体（包括传统经纪企业、网络平台公司以及电商）都朝经纪电商转变的趋势，而经纪电商存在的基础显然为一定范围内的经纪信息共享体系。当前，房地产经纪行业尚处于转型期，各主体强调抓住机遇自我发展，这是企业在当前竞争中的理性选择，然而，从行业整体考虑，信息割据显然不是最优状态，不仅造成信息平台和网络的重复建设，资源浪费，而且信息大量重复，行业整体运行效率较低。未来如果政府严格执行单边独权委托的政策，各平台的房源信息都会减少，降低交易成功的概率。因此，我国目前的经纪电商模式仍处于探索时期，将会在未来的竞争中不断完善和提升。

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基金项目：国家社科基金阶段性成果（项目号：12XMZ101）；北京建筑大学博士启动基金项目（项目号：331613022）。

房地产工程论文范文第7篇

一、个人简介。邓宏乾，1964年出生，湖北松滋人，教授、博士生导师，华中师范大学经济与工商管理学院院长，湖北省人文社科重点研究基地——房地产发展研究中心主任，中国民主促进会会员，曾任湖北省政协委员

二、主要社会兼职。国家住房与建设部住房政策专家委员会副主任委员，湖北省人民政府咨询委员，湖北省政府特邀土地监察专员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省经济学会副会长，湖北省房地产经济学会副会长，武汉市房地产估价师学会专家组成员，武汉市土地招标委员会成员，湖北省工程本文由收集整理建设专家委员会委员、房地产与建筑经济组组长，深圳房地产和物业管理学院兼职教授、客座研究员。

三、研究领域。城市经济、房地产经济。

四、主要学术成果。承担了《中国财政主体财源问题研究》等4项国家社会科学基金项目，其中承担国家社科基金重大项目《我国住房保障问题与改革创新研究》；承担省部科研项目9项，横向合作项目10多项。先后在《经济学动态》、《财政研究》、《经济体制改革》、《江海学刊》、《开放时代》、《中国房地产》等核心刊物上发表学术论文50多篇。出版著作多部，主要有：

1、《中国城市房地产收益分配》，华中师范大学出版社，1998年。

2、《中国房地产税制研究》，华中师范大学出版社，2000年。

3、《房地产金融》，华中科技大学出版社，2004年。

4、《房地产金融》，复旦大学出版社，2006年。

房地产工程论文范文第8篇

关键词：房地产；经营管理；新时期背景

一、当前房地产发展现状

从2014年开始我国社会对于房地产的态度已然已经悄悄的发生了微妙的变化，随着各大银行纷纷暂缓部分房地产授信业务，房地产开发贷款一时间成了敏感话题。在过去的几年里，中国政府政府针对房贷进行了数次政策上的紧缩，这给中国房地产业带来了不少的压力。这一压力除了来自于政府，更是来自于市场。其实从2013年开始，中国房地产泡沫危机就已经开始显现了，二三线城市的房地产泡沫率先破裂。

2014年下半年，有关于中国楼市楼价将大跌的传闻不断传出。从去年统计局的数据来看，我国大部门城市住宅价格均有所变动，新建商品房价格出现一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。在这种情况下，众多房地产商纷纷下调楼盘价格，试图通过降价达到提量促销的效果。

当前，中国房地产行业不再像前些年那样好做，经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧给原本火爆的房地产市场泼了一盆冷水。二三线城市房地产过剩、高空置率无一不显示着房地产行业经营与管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。

二、新时期背景下房地产经营管理策略

（一）打造房地产品牌

本人认为品牌永远不过时，不管是哪一个时期，品牌永远都会受到大众的欢迎与认可。新时期背景下房地产的经营管理应当建立在良好的房地产品牌这一基础上。当前我国房地产企业已经趋于饱和，市场竞争已经达到了白炽化状态，房地产企业必须打造属于自己的战略品牌，同时不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识。只有打出了属于自己的房地产品牌，才能最大程度的获得消费者的认可与信任，才能吸引消费者，才能扩大市场占有率。

（二）提高物业管理效率

在新时期背景下，房地产经营与管理很大程度上在其软实力与硬件上体现出来。房地产物业管理是房地产经营管理的重要环节，提高物业管理效率能够有效提高房地产企业市场竞争力。

本人认为，房地产企业应当依照企业制度以及相关房管部门的要求积极进行物业管理的改革，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求。物业管理效率的提高应当从以下几个方面展开：一是构建一支优秀的物业管理队伍，提高物业管理与服务的水平；二是加强物业管理内部制度建设，做到对内的严格要求，将服务住户的物业理念时时放在心中；三是开展相关培训工作，加强物业管理员工服务意识，提高物业管理效率。

（三）强化房地产营销管理技能

打造房地产品牌以及提高物业管理效率是对房地产软实力的拔高，而强化房地产营销技能则是从外部提高房地产经营管理效率。

房地产行业最为重要的目标一个是服务，另一个就是销售。本人认为房地产经营管理的强化离不开营销管理技巧的提升。房地产项目的成败很大程度上取决于房地产销售工作的成绩。情话房地产营销管理技能可以有效提高房地产销售业绩，是房地产经营管理中不容忽视的重要环节。首先房地产营销管理人员应当积极进行有关房地产营销技能的培训，主动掌握当前当地产行业动态，学习新的营销技巧；其次，创新房地产营销管理办法，根据不同的客户群体制定针对性的营销方案，提高营销成功率。

（四）注重财务风险的控制

财务风险是房地产经营管理面临的重大挑战之一。在新时期背景下，房地产企业想要实现企业的可持续发展必须重视财务风险的规避。经融危机以来，我国不少中小型房地产企业因对财务风险不重视、或是财务风险处理不当而倒闭。

新时期背景下，楼市泡沫不断破裂，国家针对楼市的政策不断紧缩，市场环境险象环生。在这种情况下，注重财务风险的控制显得更加重要。

本人认为在房地产企业财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。

三、小结

综上所述，在新时期背景下强化房地产的经营管理显得非常重要。打造房地产品牌，不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识；提高物业管理效率，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求；强化房地产营销管理技能，提高营销成功率；注重财务风险的控制，提高房地产企业抵御财务风险的能力对房地产企业的可持续发展有着重要意义。

参考文献：

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