房产企划方案
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房产企划方案范文第1篇
活动主题：
企划思路：本档活动正值十一黄金周期间，为了充分利用这一有利商机同时创造节日销售高峰，本次促销形式采取满百返活动，提高现金销售，逐步树立本店的新形象。
sp活动一：满99元返100礼券或5.6折
活动时间：9月30日—10月7日
活动范围：1——4层（特价、特例品除外）
活动内容：
当日购买1——4层商品单张pos小票现金部分满99元返100礼券、满198元返200礼券，依次类推；顾客如不参加返券活动还可5.6折购买商品；（礼券部分不参加5.6折活动；返券活动与5.6折活动不可同时参加，任选其一）
送券地点：各楼层服务台
用券说明：
1、礼券有效时间：2005年9月30日—10月7日（过期作废）；
2、地下一层、服务性业种及个别明示品不收、不返礼券；
3、此券不能兑换现金，用券消费的部分不循环累计赠券（现金部分可循环累计赠券）；
4、礼券可以累计使用；
5、此券为现金券，余额不找零，欠款需补足现金；
6、礼券部分不予开发票，盖章有效；
7、退换货时：活动期间，退还礼券部分；活动结束，只退还现金部分；
8、礼券因损坏而无法辨认，视同作废处理；
9、购物小票当日有效，过期作废；
10、此活动与“内衣节、裘皮、化妆品区”活动不可同时参加；
参加此活动的厂商须按：
1、送券又收券扣xx%
2、不送券只收券，收券部分扣xx%，现金部分按原扣率。
3、特殊情况单独上报公司审批
pr活动一：精彩换购好礼连连
活动时间：9月30日—10月10日
活动地点：大富翁超市
活动内容：活动期间来大富翁超市单张小票现金
购物满56元，加1.5元换购价值4.7元的1.25l的可乐、醒目、芬达、雪碧任选一瓶
购物满46元，加1元换购价值2.5元320克汰渍洗衣粉一袋
购物满36元，加0.5元换购价值1.9元355ml听装可乐一听
注：单张小票限换购一次货品！
pr活动二：国庆七天乐好戏天天有
活动时间：9月18日—10月20日
活动地点：外广场西侧
活动内容：正门外广场每日将有婚纱走秀、厂商文艺演出、房产公司音乐节等多种活动。
商品促销一：满200送100元礼券
活动内容：
购我商场4f运动服饰，单张pos小票现金满200元送100元礼券，依此类推、多买多送！
本活动与“满99送100或5.6折”活动不可同时参加！
活动时间：9月30日—10月7日
活动区域：4f运动服饰区
商品促销二：内衣节
活动时间：9月26日—10月7日
活动区域及内容：
1、文胸内衣特价——阳光大厅
2、针织内衣特价—阳光大厅
3、“10元就买俞兆林”大型特卖会——外广场（6个亭子）
保暖内衣热力大放送买一赠一(二楼)
商品促销三：裘皮大衣全场2折起
活动时间：9月30日——10月7日
商品促销四：化妆品区大型买赠活动
活动时间：9月30日——10月7日
各部门工作协调
经营部：
1、各经营部负责与各厂商谈扣点,统计参加活动厂家,并将参加活动的柜组按商品编码填写促销单，交
财务电脑部(如有厂家部分参加,部分不参加应分别出新码)。
2、参加返券活动的品牌于9月30日活动开始前完成pop的悬挂，活动截止时撤下pop；
3、营业员开手写票时，返券活动在小票右侧需清晰注明“满xx返xx”或“参加5.6折活动”或“本柜
组不送券只收券”或“不参加活动”字样；
4、返券人员填写登记表时需在相应联中注明送券张数及小票号、登记量及统计银台号，并在pos小票上加盖“已参加活动”章。且在每日早10：00之前各楼层将前一天的发券量报至企划部，并将填写的返券登记表交回总收，由财务电脑部进行抽查，差额部分由送券人员以现金形式补足；
5、经营五部提前准备好换购的货品。本次换购活动收银员在顾客结款时须主动建议顾客换购货品。换购处人员由经营五部统一自行安排。顾客领取换购货品后，发放人员须在pos小票后加盖“已参加活动”章，并收取相应换购款，在下班后统一交财务。并上报企划、财务各一份换购登记表；
6、各经营部协调厂商组织好“内衣节、裘皮、化妆品区”活动；
7、各经营部自行负责赠券处、换购品领取处的人员安排；（每处两人）
8、培训所有导购人员，使其熟知本次活动内容与赠券的使用方法；
9、负责提交dm单制作的内容及组织，并安排28日dm单的发放；
10、各经营部主管、客服主管、总收银部主管于9月29日下午4：00在会议室接受企划案培训；
财务部：
1、负责培训所有收银员，使其熟知使用“返券”活动的收银方式；
2、负责本次活动费用核算，及财务销售分析；
3、负责与业务部一起制定活动扣点；
4、负责参加活动商品编码的录入、促销单的录入；
5、负责每日返券的盖章、下放；
6、负责每日返券的抽查、核对工作
客服部：
1、负责活动前、活动期间的广播宣传、大屏幕内容的播放（每小时播放活动内容4次）；
2、做好活动中顾客的咨询工作；
3、做好顾客对本次活动的意见收集及反馈工作；
4、加强对卖场商品价格、厂家参加活动情况的检查；
5、负责dm单发放的组织及督察工作；
企划部：
1、负责活动期间卖场整体气氛的营造；
2、负责报纸、电视媒体广告的设计制作；
3、负责门前活动用展板、活动用背板、x展架的设计；
4、负责赠券处整体规划、设计；
5、负责外广场活动及阳光大厅特买的现场规划与广告宣传；
6、负责走秀活动的组织协调工作；
7、负责所有活动现场的拍摄、拍照工作；
行政部：
1、联系印刷厂，28日完成dm的印制；
2、联系报社，29日完成报纸广告的投放；
3、30日早开店前完成门前活动用展板、活动用背板、x展架的喷绘安装工作；
4、负责所需广告制作材料、活动用材料的购买；
总办：
房产企划方案范文第2篇
关键词：房地产 企业目标 成本管理
中图分类号：F293.3文献标识码： A
一、引言
随着国民总值的迅速增长和城市规划发展速度的提升，国内房地产产业走过了20多年鼎盛时代，越发体现了房地产业在国家经济结构中的重要地位。房地产业的市场拓展对从业者的专业能力有很高的要求，不管是开发权利的获取还是房产楼市的营销，涉及诸多程序，投入成本数额大且风险不小，属于资金集约型产业。目前，我国政府对房地产行业进行了多项管制，随着市场竞争的透明化、激烈化，土地成本逐渐走高，开发商利润逐渐摊薄。如何保持市场竞争优势，在行业中保持市场地位、做好成本管理，是每一个市场参与者亟待解决的问题。
二、房地产目标成本管理相关理论
（一）目标成本管理研究现状
目标成本管理思想最先出现在欧洲和北美，但其发展和成熟却在日本。欧洲和北美目标成本管理思想，为其日本的发展和成熟提供了丰富的理论基础。上个世纪六十年代，日本丰田公司在开发新款车型时以用户的需要为创新目标，同时兼顾企业利润等综合利润，目标成本控制理论最早便体现在丰田公司的成本企划及创新理论中。成本企划体现了源流式成本管理和前馈控制管理的思想。成本企划的主要实施工具为价值工程,它通过增加产品的功能,降低产品的成本来创造产品的价值。
企业的生产经营环境对目标成本的控制有着十分突出的作用。一个明显的例子发生在上世纪80年代，当时目标成本控制的理念进入人们的视野，并得到进一步的推广实施。计算机控制技术在企业的生产过程中的广泛运用，伴随而来的是企业信息实时监控得以实现，而监控的实现正是得益于目标成本的控制。美国管控成本最行之有效的就是作业成本法和价值工程法。当然，关于成本控制的著作很多，其中Robin Cooper和Regine Slaugmuldn的大作《目标成本与价值工程》就是非常出名的一本，书中对欧美的目标成本控制和管理制度进行了系统而全面的介绍。首次将价值工程运用于企业的目标成本管理活动中,提高了企业目标成本管理的科学性。
（二）房地产目标成本管理
房地产项目在立项时，首先必须明确该项目的成本范围和利润目标。之后所有的市场活动，必须严格按照一开始确立的成本利润率进行，根据贯穿整个房地产项目的最高可能接受的成本，严格控制一切开发活动经费，这整个过程即是房地产项目的目标成本管理。这些成本的确立，需根据商品售价结合目标利润率严格确立。成本管理的过程渗透到地产企业的每个部门，每个员工，需要落实到每个细节，需要严格的目标计划与之匹配。
建立完备的成本管理系统，需要在实施过程中及时进行成本的监督，调校不可控成本，为后期的营销决策方案提供有力支持，以保持房地产企业在行业中的相对高利润率。笔者所在企业，在目标成本管理方面做到了组织有序、贯彻有力、理念到位，从组织高层到最终执行终端都深入贯彻了这一理念。
（三）房地产项目目标成本管理的基本模式
（1）目标成本的制定
制定成本目标是目标成本管理的首要任务，获得相关的有效数据后，将之加工成为有效信息，依据这些信息进行成本决策分析，在分析过程中建立不同的方案以作备选，随之进行成本决策，科学合理分析过后，确定最后方案。建立在最后确定的方案基础之上，分解并落实目标成本，由此生成目标成本计划，并把这一成本计划作为执行标准。
（2）目标成本的分解
制定目标成本之后就是对其进行分解，分解的过程需要从项目的现实状况出发，分解的方法有两种即横向分解和纵向分解。所谓横向分解就是各个部门之间的关系，各个部门来共同承担目标成本，每一个部门都是执行者以及责任主体。所谓纵向分解就是分摊到各个建设阶段，也就是按照作业程序来分解的，各个阶段都需要控制成本的底限。
（3）目标成本的控制
成本控制是目标成本管理体系的核心内容，控制是一系列的诸如预测、计划、实施等活动，它发生在项目成本形成的过程中，目的就是要尽量降低成本。一般情况下，控制分成事前控制、事中控制以及事后控制三种类型。对目标成本进行及时的长期的控制，最终实现预定目标。
（4）目标成本的分析和考核
目标成本分析有三种，即事前、事中和事后，事前是预测，事中是控制，事后是业绩，这种分析过程以及分析数据基于各个时段控制提供必要的依据。目标成本是按照或横向或纵向进行分摊的，因此对于各个部门或者是各个阶段，都需要按照一定的考核标准进行评价考核，这样才有可能真正做好目标成本管理工作。
三、房地产目标成本管理方法研究
（一）项目简介
迎天大厦项目建筑总面积达19160m2，公寓和写字间所占的面积是最大的，是迎天大厦的主要功能，大概有11369m2，其次是商业网点（商铺），约有5091m2，另外就是地下停车场和其他设备储存间，约有2660m2，其他配套设施40，迎天大厦的主体楼层高达14层，其后的附楼有4层，停车场位于地下一层，另外还有主建筑外的停车场以及相关院落。
表1.1 建筑工程建筑面积工程量表
序号 建设项目 建筑面积 单位
1 公寓及写字间 11369 平方米
2 商业网点（商铺） 5091 平方米
3 地下停车场及设备用房 2660 平方米
4 其他 40 平方米
合计 19160 平方米
十四层主体楼规划是：除了地下一层为停车场，其他一律为公寓楼。
建筑地上第一层主要是用来接待的大堂设计，并且宾客的车辆是可以进入大堂空间的，而大堂里的前厅以及写字间的前厅是宾客通往其他地方的渠道。第一层全部被利用成商业用房，这些商业用房都是属于迎天大厦内部的，不过也可以为其周围群体提供消费服务。
（二）进度控制
本项目总的周期约为18个月（包括提交立项申请的时间在内）。自2011年12月起至2013年6月止。其中，建设工期约为10个月。2013年11月竣工并投入使用。
下表是迎天大厦项目的进度计划表，该计划是根据建设程序要求形成的，并且考虑了该项目的自身特点以及所需要的工程量还有项目的使用要求。
表1.2 项目进度计划表
序号 工作名称 持续时间
1 立项申请与审批 15 工作日
2 初步设计及审批 40 工作日
3 施工图设计与审查 40 工作日
4 施工招投标 35 工作日
5 平整场地 15 工作日
6 主体施工工程 132 工作日
7 装修与设备安装工程 55 工作日
8 室外配套工程 40 工作日
9 竣工验收交付使用 20 工作日
10 项目销售与运营 375 工作日
（二）目标成本的制定和预算
1.目标成本的测算
依据投资估算的依据，结合建筑工程建筑面积工程量，可以得到总投资估算表：
表1.3 项目总投资估算表
序号 类别 计算基数 单位 技术经
济指标 单位 金 额
(万元) 备注
1 土地取得费用 6105.30 平方米 5020 元/ 3064.86
2 前期费用 19160.00 平方米 110 元/ 210.76
3 城市基础设施配套费 19160.00 平方米 148 元/ 283.57
4 建筑安装工程费 19160.00 平方米 2556 元/ 4897.30
5 园区配套费 19160.00 平方米 300 元/ 574.80
6 管理费用 9031.28 万元 1.50% 135.47
7 销售费用 13787.69 万元 1.60% 220.60
8 财务费用 万元 7.47% 434.15
9 预备费 9821.51 万元 3.60% 353.57
合计 万元 元/ 10175.08
综上可得项目总投资为10175.08万元。
(1)销售价格的预测
结合该项目周围的楼盘实际情况，并结合该区及某市房地产市场发展状况，笔者对各类物业的平均售价进行预测：
1）公寓及写字间：6150元/平方米；
2）商业网点：12500元/平方米；
3）车位：12万元/个。
依据房地产产品面积和其平均售价情况，把“迎天大厦”项目的销售收入进行归总，制表如下：
表1.4 项目销售计划汇总表
序号 项目 数量 单位 销售均价 单位 销售收入 单位
1 公寓及写字间 11369 平方米 6150 元/ 6991.935 万元
2 商业网点 5091 平方米 12500 元/ 6363.75 万元
3 车位 36 个 12 万元/个 432 万元
合计 13787.69 万元
（三）项目效益效果预估
销售价格为最敏感性因素，经过敏感性测算分析（这里省去了敏感性分析），当经营成本增加10%，财务净现值为404.37万元，内部收益率为12.05%；当销售收入增加10%，财务净现值为1258.29万元，内部收益率为20.66%；可见项目的正负两面的弹性较大，因此房地产项目开发过程中应尽量加强目标成本的控制，严格控制各项成本。
四、房地产目标成本控制措施
在项目的设计阶段如果对于项目的投入、过程和产出认知存在不足，就会出现由于不能完全定义供需而导致成本增高、工程工期被延迟等问题。因此，在项目设计阶段首先要就客户敏感点做出明确的认知。
图4.1目标成本管理
通过合理的权责分配来完成目标成本管理设计，要求每个部门各司其职，具体控制要点如下：
（1）规划目标管理
按照各个部门实际工作内容和要求定制目标管理的有效方案，以本文的迎天项目为例，经过深思熟虑后制定一套切实可行的整套管理方案，把目标成本的管理方法融入到项目成本设计和规划当中，一方面是为了能让施工人员对目标有一个清楚的认知，像成本、质量、进度等方面的目标都应该做到心中有数，并且要按照需求多角度细化目标成本，在分解目标时，要与相关目标的具体情况保持一致性，比如每个人或者每个部门，以便更大化的降低在非计划内所发生的成本概率，对施工项目实现准确的成本控制，从而减少项目的成本。
（2）强化房地产施工管理
要建立工程项目局域网，把信息公开化，以供相关人员查阅每一个施工区域的主要负责人（常规情况由工长负责）要把每天关于进度情况、质量问题、主项目的所有内容都在当天整理共享到信息台，想了解该方面内容的人员就可以通过这个平台实现自己对实际情况的掌控，对于工程的进程问题、工程的质量问题等等各方面的问题，都能够提供保证与支持。
（3）明晰房地产财务成本管理
要想充分拉动顾客需求，就要减少生产、施工、经营过程中出现的浪费情况，一定要确保全部的投入资金都是根据顾客需求来购买的，需要顾客对价值量进行反复确认，不能够满足顾客需求价值的施工活动就会失去价值。这体现在房地产工程方面，就代表着管理者一定要完全地考虑客户的需求，考量过需求之后，在策划、设计户型工程，采购工程材料、销售房产过程中，就要融合客户的需求，特别是房产推销过程中，也要不断地吸取房地产市场用户的反馈意见，通过客户的对工程的评价来及时修正工作和产品标准。充分拉动客户需求，让目标管理得以实现。
对于各种情况进行预算和成本详尽分析，在此基础上选择适合企业最优预期的成本方案。依据提前设置的步骤，确立所有程序的消耗性资金和所有必须产品的预计成本，还要把这些经过多次核计出来的精细性数字分担到房地产过程项目的各方面。
小结
房地产开发项目目标成本控制是企业进行内部管理的重要内容。但是由于现阶段，我国对于房地产开发项目目标成本控制理论和实践上，都还存在着较大的局限性,大多数房地产开发项目成本控制和管理模式，正处于管理模式转变的关键节点上,所以构建科学合理的房地产开发项目目标成本控制显得越发重要。
参考文献
[1]孙璐.建筑施工企业进入精益管理时代[J].中国建设信息.2013(14).14-17.
房产企划方案范文第3篇
工程方面
一、 以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)xx年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)、xx年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)、工程质量。
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(六)、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20xx年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，最大限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的20xx年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房 号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10 - 15﹪。
3、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20xx年公司建设工程款总需求是4.6 亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
招商方面
(一)、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
2、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
1、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，“特洛伊城”应于20xx年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
(一)、建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
(二)、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。
(三)、以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房地产之林。
人力资源方面
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
(一)、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
(二)、充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20xx年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
(三)、充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。
(四)、充实综合素质，提高业务技能
“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
(五)、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作
20xx年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。
公司各中层负责人，按原定职责行使管理责任，新的岗位职责出台后，按新办法执行。
全年工作计划，它是大纲式统领全局的文件，不可能细致到部门各细节。因此，公司要求所属各部门，应根据公司的20xx年工作计划，在元旦前相应制定出本部门的年度工作计划，有的放矢，以利于“山水城”项目的早日建成和投入市场运营。
20xx年房地产销售下半年工作计划二：随着x月份的结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段，房产销售每月工作计划。回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对x月分工作制定以下房产销售工作计划。
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一、宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标
1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3. 锁定有意向客户30家。
4. 力争完成销售指标
三、工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌
6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
7.在总结和摸索中前进。
房产企划方案范文第4篇
【引子】
接到北京志源豪投资管理有限公司赖副总的电话，是在新世纪第一个元宵节临近的几天，来电邀请我公司务必在近日派人赶往其项目地河南平顶山市，洽谈一个占地210亩的地产营销企划项目。由于刚刚过完春节，我公司正在召开年初的战略调整及年度工作部署特别会议，经过公司上层再三研究，在征得甲方公司的同意后，决定推迟大约一个星期左右的时间会面。我公司在2月16日派出了客户发展部高层人员赶往平顶山市进行实地考察与合作洽谈（其实恰恰是推迟的这几天，是我公司运作此项目的最大遗憾。因为就是在这几天，甲方公司已经把前期大量的准备工作完成了，我们没能辅助甲方更好地完成项目的投资立项策划，也许这就是上天要求不能把一件事做得全部完美的惩罚吧）。
五天后，在公司总部项目立项运作可行性论证会上，从项目地赶回的考察组人员详细汇报了项目的现实情况及合作方的策划要求，因为当时适逢年初，正有三四个项目在接洽之中，所以我们又一次站在选择的路口。
一般而言，每一个房地产项目运作成功与否取决于天时、地利、人和等多方面的因素。在立项、销售策略、广告宣传以及策略执行等环节，三因素所起的作用，人和是至为重要的。也就是说天时、地利的不足可以通过开发商的经营理念及其团队精神弥补，也可以使已有的天时、地利发挥出完全的优势，但天时、地利却无法弥补“人不和”的缺陷――“人和”是我们选取项目的重要标准。
在详细了解了项目的实际情况后，策划总监特别询问了在与合作方沟通接触中，对方工作作风的有关情况。在听到合作方北京志源豪投资管理公司董事长兼总经理袁志标先生秉承的“全赢创新”的经营理念后，策划总监将合作的筹码压向了“人和”，当即决定：马上成立项目专案小组，全力配合平顶山项目的全程运作。合作双方的充分信任与紧密配合，可以说是成功策划的一半筹码，特别是合作方的项目运作理念及工作作风是双方愉快合作的重要保证，因此在我们项目的选择中，“人和”具有绝对的指导意义。
两天后双方达成合作意向。
【策划背景】
北京志源豪投资管理有限公司作为一家专业的投资管理公司，在半年前就已派出调研组对全国众多城市进行排查调研摸底，最终确定平顶山市作为其在河南省投资的第一个房地产项目。
项目确立后，北京志源豪公司的调研人员进行了第二次更为详细的各行业市场排查调研，发现平顶山本地缺乏大型的综合市场，但平顶山离全国的商品批发集中地郑州很近（仅3个小时车程），而郑州的市场辐射力已远远超越了平顶山地区。另外，当地的消费意识、竞争意识、投资意识远不及经济发达的东部沿海城市。在项目地附近，就有一个启动过3次，但仍然失败了的“浙江义乌小商品城”，这不能不说是项目运作的“前车之鉴”。
所以，在这种内外交困的市场环境下，志源豪公司北京总部决策层毅然决定聘用操作理念与公司一致的高水平外脑――专业房地产策划推广机构，以求一战取胜，借此树立公司在河南乃至全国的品牌形象，可以说在这次合作中志源豪总部对我公司成功运作项目寄予了很高的期望。
【策划目标】
整个项目共占地210亩，待预售商铺1200余套，计划分两期完成。一期计划完成768套销售目标：第一个月销售250套，一季度完成预售500套的任务。
由于此项目还处在保密阶段，故此处有很多经济及利润指标只能省略。
【策划精要】
一、一战制胜取决于对战局环境诸多因素的透彻把握
一个成功的项目策划，必须是在了解项目区域市场环境的基础上，整合利用项目的各种条件及资源，发挥最大的资源整合效应，并通过无缺陷的控制执行，完成对项目价值的策划包装，从而实现项目可预见目标最大化的转化。虽然在我们调研过程中，志源豪公司员工极大的工作热情和务实的工作作风给予我们有力地配合，但是由于志源豪公司亦是一家外地公司，对当地的人文心理，还处于一种陌生的认知状态。同时，由于房地产项目区域运作的特殊属性，决定了我们项目小组必须对平顶山市宏观、微观市场环境进行深入细致的市场调研，尤其要对本区域的消费心理、投资结构、人文状况、区域文化进行独特的调研分析，因为我们深知任何精确的分析决策都出自于准确到位而又真实详尽的市场调研。
我们项目调研组一行六人在项目地为期半个月的调研结束后，房地产调研部项目专案小组扛着两大包资料回到总部。资料包括各种报纸、相关文件、调查问卷、统计资料，还有1000余份对社会各阶层人士特别是市区及各县、市富裕的中产阶层人士的访谈记录及分析结果。在对这些资料进行细致地梳理、分析整理后，我们依据大量的一手资料及分析结果，得出了整个市场最突出的个性，即平顶山地区整体的人文状态是特殊的保守型心态。最后我们开始广集相关群体，准备进行项目的头脑风暴会议。
注：我们公司把调研访谈看作前期工作重中之重，也在不断工作中形成了自己的一套独特的区域调研访谈模式。最后经过无数次的成功策划经验证明，如果一项策划没有做到对区域文化、人文状况、目标买家心理的精确分析和把握，那么该策划即使成功充其量也是“瞎猫碰上死耗子”。只有依据大量第一手真实的问卷、记录、调研资料，并对项目区域文化、人文状况、目标买家心理进行深入剖析后，才有可能制订出具有针对性的战略、战术部署。
二、对目标群体精确定位才能真正做到“知己知彼”
区域文化心态剖析为项目运作找到了策划根源，但是作为平顶山贸易广场的目标买家到底是哪部分群体？头脑风暴峰会上，我们特意邀请了近十位公司服务过的客户，作为特邀嘉宾一起参加研讨，自由的言论氛围使大家畅所欲言。有的同事认为平顶山市小煤矿主手里有钱，且数量众多，理应作为核心目标买家；有的认为商业流通领域的私营业主应作为主要目标买家；有人认为平顶山市的富裕阶层也不应忽视……就在这些争论中，其中一个小组峰会成员询问我们邀请到的一位嘉宾：“假如让你买一套商铺，你会怎么想？”“我自己不懂生意经营，如果我买了之后，由别人来经营的话，我会考虑一下划不划算，有没有风险”。思路决定出路，问题解决了！因为不论哪部分目标群体，整体上只分两种：纯投资客户以及经营性的投资客户。
后来的事实证明，这一简单而又经典的目标买家区分，成为该项目成功策划的关键。
显而易见，从目标买家手持资金总额的角度划分，两种目标买家中重点精确打击的应是前一种买家，即纯粹的投资者。
找到目标买家，接下来摆在我们面前的问题便是：针对纯投资性的目标买家，我们如何能够让其对我项目由注意转变为感兴趣，进而自动去了解直至到最后实施购买行为。怎么办？
三、对目标群体战无不胜的法则是集中优势兵力进行精确打击
兵法云：知已知彼，百战不贻。一切从了解目标买家的投资心态入手，找到这一点，一切问题便都将迎刃而解。“知彼”源自于沟通，这时，调研组成员从平顶山带回来的1000余份访谈记录又一次发挥了其功效。经过综合细致地剖析，我们认为在目前平顶山市的商铺销售市场环境下，针对一名目标买家，要说服其购买商铺，必须要具备四个前提：
1．商铺的投资方式被接受；
2．极低的投资风险保证；
3．高额的投资回报保障；
4．火旺的市场经营前景。
不言而喻，反过来，买家判断该项目是否具备投资价值的参考系则是传统的投资方式：如存款、保险、购买股票、购置住宅、投资实业。
这一逆向思维方式，使企划部人员兴奋地发现了目标买家惟一的投资“死穴”，围绕这一“新大陆”，公司企划部人员又陷入了沉思。经过反复探讨，最后我们制定出一套破解“死穴”的“一心五环加值策略”方案。意即以投资心态为核心，在销售政策的控制、销售现场的包装、成交方式的选择、广告诉求的表现及推广活动造势五方面紧紧围绕核心环环相扣，发挥整合营销传播的最大效用，实现对项目策划的加值运作。然而，行成于思。要让企划效力发挥出超越“月光宝盒”的神奇魔力，企划人就必须要具有超越时间的预见能力。这就要求我们必须回过头来重新反思和审视策略运作的每一个环节的前后联系性，才能一战制胜。
四、造势的过程，是一战制胜的最基本保证
面对前期市场调研集中反映出来的若干问题，策划总监改变已往头脑风暴峰会的沟通方式，由先前畅所欲言的会议风格转变为每位企划人员对几个问题和“一心五环加值策略”独立思考之后的各自阐述，然后共同进行探讨。在反复的分析讨论中，项目策略的市场目标也随之浮出水面，被确定下来，即：作为市重点工程之一，一个占地210亩，共1200余套的大型综合市场，我们在项目的整体运作，特别是前期运作过程中必须站在“大盘大手笔”的高度，在提升楼盘和公司形象的同时要有俯视市场建设及运营的大气魄，以此向市场置入一种对项目及公司认知的沟通前提。
项目前期要严格控制相关信息的传播，但在进行大手笔运作以扩大项目的知名度的同时，要利用某些信息的缺失造成悬念，以吸引客户来访咨询。另外，要利用多种方法，整合各种社会优势资源，借势造势，力求在整个平顶山市产生巨大的“轰动效应”。
项目销售开始的一个星期内，必须做到持续递增的成交态势，利用买家的“从众”心理，争取在第一时间完成200套以上的销售数量，实现项目销售的“以快打慢”，否则必须调整媒体组合、广告策略及诉求方式。
假如一期销售成功，在其销售中后期，则必须要改变广告策略，逐渐转向宣传企业理念及提升开发商形象，以此为二期操作打下坚实的市场基础，形成一定的美誉度。
五、直击目标群体的“七寸”
以项目企划策略及市场目标作为行动指南，这主要是针对目标买家理性投资角度而言的，而对项目整体的诉求推广定位，则要求我们必须在对项目前景充满信心的基础上，向买家传输一种有利于销售的第一认知概念。这一策划角色的心理转换，看起来似乎很简单，但其中却包含了很多微妙的不可言传的心理变化。
对项目诉求推广定位，同样是纲举目张。既然项目整体运作是以买家投资为核心，那么我们的诉求定位也必须是以有利于投资认知为核心展开。怎么展开？投资买家会以怎样的心态去理解贸易广场？
“在目前项目期房的前提下，贸易广场什么样的定位能让我们的投资买家认知将来的经营前景将会火旺，自己的投资风险降低，并且能保证自己的投资回报？”此时策划总监一句反问点醒了大家。
按一般人的理解，这么大的市场规模，在将来的市场经营过程中，一定会走批发的路子，而批发就意味着中间商层级缩短，所以我们的定位可以调整为由原来的郑州进货，改为厂家直营，或厂家一级。经营要用这种概念，但反过来“批发市场”这一概念到底适不适合呢？此时道理变得很简单，“批发”仅是一个市场经营性的功能定位，并非是一个投资性的定位。总监继续引导大家的思路，转换一个角度，“批发”是针对投资买家，作为普通市民而言，最直接的受益是什么？
我们一名广告创意人员首先喊出“是销售商品的‘平价’”！此时，一个核心概念“平价”终于初露端倪。大家继续穷追不舍的分析。提出“平价”概念，仅仅只是“货便宜”，而让买家感觉这种平价市场是与自己有关，才是策略的最终目的。于是，最后一个以投资为认知的定位在大家“总攻”之下终于露出水面，即“绝对平价的一级百姓市场”。与此同时，产品自身也存在着问题。“三层连体”的设计必将导致成交额增大，而且投资买家可能会产生第三层闲置的心理定势，从而推迟购买行为。针对该情况，我们将三层连体的设计进行了自上而下的功能定位包装，即“一层经营，二层仓储，三层办公”。经此定位包装项目自身设计的问题便“迎刃而解”。这一定位被志源豪最高决策层得知之后，总部领导便心神领会，理解了我们这一定位的精髓所在，真可谓“一拍即合”。
经过科学缜密的分析论证后，我们向开发商提出分两期开发的策略方案。因为一方面两期运作能够有效规避因盲目加大项目开发量而造成的投资风险，另一方面分两期开发可有效针对一期开发所出现的问题，及时调整二期销售政策及策略，从而避免全军覆没的危险性。再者，如果一期的销售计划极为成功，则可“趁热打铁”，顺势推出二期，从而使全局销售“水涨船高”，始终处于有利的局面。另外，对于报价我们主张采取“整体报价法”，而不采取“每平方米单位报价法”。开发商志源豪总部决策层在仔细研究我方的方案后，很快便同意我们提出的策略建议。
六、其他
在大量的前期策略形成之后，我们的项目小组人员开始针对每一个策略细节进行周密的工作安排。此处涉及大量执行方面的工作，以及一些非常具体的项目运作手法和政策问题，因此，一方面在下面的执行精要里将有一部分论述，另一方面因项目在保密期，具体实施方案只能从略。
【执行精要】
进入项目执行阶段，动态企划的执行与调整，是一个由决策到执行，由执行到反馈，由反馈到调整再到执行的过程。“反馈到再执行”的第一时间越短，对销售控制的转化力就越强，因为时间便是金钱，时间就是现代企业营销战得以取胜的根本。要形成精、准、快的行动力，环环相扣，方能一战制胜。
一、蓄水测“市”，抛砖引玉
项目前期的蓄势，重在以“大手笔”为开盘销售做铺垫，并对市场情况进行测试，同时，要针对市场蓄水测试的情况对设定的促销策略组合进行调整。目标市场的投资者对购买商铺这样一种投资方式在理念上仍处于空白状态，因此，在前期，企划人员必须要让市场投资者意识到贸易广场建设的必然性，并让其认可商铺投资这种家庭新理财方式的合理性。为此，在与当地新闻记者进行了充分积极的沟通后，我们刊出以“众望所归大市场”为主题的系列软文。文章中没有对贸易广场进行只言片语的介绍，但从日后的销售中证实，很多买家正是看了这一系列软文后，分析平顶山市可能要建设一个大型的综合市场，内心自然产生理解与认同，并加强了对这一市场建设的需求企盼心理，为接下来的宣传打下了很好的心理基础。
4月8日，我们的广告设计人员设计了第一期正式对外的广告，其目的是为了通过招聘广告的形式来传达一家外地公司的形象和实力，同时也测试一下平顶山市当地报纸的传播效率和质量，版式选择采用的是半版设计。另外，在仔细翻阅了调研人员从平顶山带回来的报纸及大量城市街道照片后，设计人员敏锐的发现了平顶山市报纸传播的特点，即当地市民在视觉上对大字、红色更容易接受。这一区域传播特点的发现，确定了我们以后全新的广告设计风格。后来的事实证明，这一大发现为我们日后的广告宣传与设计指明了方向，从而使广告宣传有力地促进了商铺的销售。
二、动态调整，应势而行
第一期广告刊登后，我们发现该招聘广告并没有达到预期的效果，因为前来应聘的人寥寥无几，并且为此而专门设立的接待电话也没接多少。这一广告效果，引起了企划人员的高度重视，见微知著，在分析原因之后，我们认为项目的成交方式及销售政策需进行大幅度调整。于是我们随即决定设立两个售楼中心，一个在贸易广场工地现场，一个位于市中心，以此解决项目地理位置略偏对销售带来的不利因素，因为从上期广告所反馈的信息来看，很多应聘者并不完全清楚项目地的所在。另一方面，我们还组织了两支有不同任务的销售队伍，一队负责两个售楼现场的销售，由售楼小姐组成；一队负责针对平顶山市所有行业市场内的经营业户中那一部分自购自营户的销售，由售楼先生组成，且在销售中后期全部转为招商经理。这一策略的调整，一则扩展了项目的销售渠道，为项目销售起到很好地传播，跟进了服务功能；二则通过售楼先生对经营户的精确打击，向市场传达了正确而又详实的有关贸易广场的信息，大大增加了经营户对贸易广场的了解和对经营前景的信心。
从消费心理学角度分析，投资性目标买家虽然自身不懂得经营，但是会咨询有经营经验的亲友，从而找出支持自己投资决策的重要依据。然而对经营业户，必须做到全面而精确的打击，为高成交率打下坚实的基础。另外，经营性投资买家的投资心理较为理性，想增加其投资信心，就必须进行一对一的沟通。
三、环环相扣，初尝战果
4月26日，企划部人员又推出了另一个售前“测试环”，即广告刊登了“八万元买您建议”的活动，预计将产生三个效用：
第一，有效传输项目信息，以此控制前期信息的传播，扩大项目的知名度；
第二，作为一家外地公司和一个大型市场项目，第二次向市场置入一种沟通前提，在提升公司形象的同时，让买家感觉到一种“投资的气息”；
第三，通过项目信息的传递及反馈回来的建议情况，来了解测试市民如何看待平顶山贸易广场。
经过精心的设计，广告后，很快就收到数百封市民来信，信中对贸易广场作为一个大型建设项目，能够在建设之初向市民开诚布公地请教，表示出很高的评价。这一举措开平顶山市场建设之先河，是其他企业从来没有做过的，特别是一部分老市民通过来信对我项目献计献策，热情有加。这一信息反馈的结果，令我们的企划人员感动不已，因为一项利民工程、造福工程，它的成功确实关系着几十万市民的生活。这时，一位同事突然建议，把所有的来信拿给所有的工作人员阅读，让这种责任感与使命感感染每一个成员，从而提高大家的工作积极性。
四、他山之石，可以攻玉
从市民的来信中，我们也发现了另一个问题。由于平顶山市从来没有出现过一个专业的大型综合市场，所以部分市民对心目中的贸易广场的认知都是模棱两可的。由此而推，另外一件一直困扰着我们的问题找到了答案，即为什么我们的售楼人员在培训过程中一直没有实质性突破，那是因为他们对大市场缺少一种感性认识。于是，在让销售人员对平顶山市目前所有销售中心及商贸市场进行实地考察的同时，我们建议开发商派专车带领大家到郑州、洛阳、南阳等地的市场进行实地考察，让销售人员切身感受一下大市场的氛围，增加大家对市场的感性认识。考察的效果在回来召开的心得交流会上充分体现出来，会上大家情绪高涨，争相发言，陈述各市场的利弊优劣，对日后的销售工作更是信心倍增。
与此同时，销售现场的布置也在紧锣密鼓的进行。“卖场”作为项目吸引客户的“三卖之一”（卖场、卖点、卖相）在整个销售过程中具有举足轻重的作用。对于整体的包装，针对调研分析中具体反映出来的若干问题，我们提出了“泛卖场”风格的现场包装思路。而在现场包装中，针对涉及的期房问题，我们建议开发商专程去广州订做两个11平方米的市场规划沙盘，在直觉上给客户造成一种冲击，增加其投资信心，从而提高成交率。此外，在公司的形象问题上，为了打消公众对外地公司的疑虑，必须要体现出公司的大气与实力。
从售房部办公室的布置到花卉摆设，都是在与整体卖场氛围协调的基础上，从有利于销售的角度精心设计布置的。在销售现场布置上，我们真是煞费苦心，力求借助现场展示打消顾客对开发商信誉、实力的疑虑。我们把展示区分为期房展示区和现房展示区，期房展示即正在兴建的贸易广场的效果图片，而现房展示区我们则巧妙的借用了开发商成功开发的另外一个贸易广场:赣南贸易广场。
对赣南贸易广场项目进行全方位立体式的宣传，利用楼书、VCD碟片（包括赣南贸易广场经营业户的访谈），以真实的案例打动投资业户，同时也向这些投资业户宣扬了一种信心，即平顶山贸易广场一定能形成旺市。此外，在销售现场，我们还采用了终端电视广告的形式，将所有有关平顶山贸易广场的电视报道、新闻评说以及省市领导参观考察贸易广场的讲话录相进行编辑处理，制作成盘，轮番在销售现场进行播放，并且来访客户可免费拿取，以此促使部分犹豫的买家迅速跟进，下定购买决心。
在现场的包装方面，根据投资买家到贸易广场的行车路线，我们在沿街设置了灯箱广告、工地500米围墙广告、售楼部楼体广告、竖幅、横幅等，其目的是使买家在未进入销售现场之前就产生好奇、兴奋的心情，主动想去了解销售讯息，这一包装对于促使其尽快成交极为重要。
五、招商先行，欲“擒”故“纵”
尽管在现场的包装方面我们已经做了足够的工作，但是怎样让我们的买家真正感觉到市场的经营前景和发展空间呢？商铺营销毕竟不同于一般的商品住宅销售，它涉及市场招商及经营管理等多方面的问题。从买家角度来考虑，其主要关注点也正是其所担心的市场经营前景问题，“市场到底能不能建起来？市场到底能不能火旺？”。基于以上心态，我们提出了招商先行的策略，即要将商铺售卖出去，先把市场的商户招进来，尤其是一些经营大户、品牌商家的进驻。这样，先做出市场的经营旺势，人们购买的信心自然倍增。对于招商，我们制定了“请进来走出去”的策略。“请进来”是指我们要先栽起梧桐树，才能把金凤凰引来，即完善招商政策并提供优惠和支持以吸引大户进驻（例如国美电器、华丽灯饰等知名品牌的入驻给那些心存观望想法的客户吃了一颗定心丸）。“走出去”则指我们售楼人员到外面的市场去，将商户引到贸易广场来。
五一，转危为安
至此，万事俱备，只欠工程。对于项目的开盘日期，我方初步定于4月下旬，以充分利用“五一”黄金休闲周的时间，通过活动推广及政策诱惑来促进销售。然而，销售日期马上就要临近，可工程场地还未完成拆迁平整。我方项目专案组人员立即找到志源豪工程部负责人，询问工程进展。这才得知，工程滞后是由于市电业局没有及时将项目地内的高压线迁移，虽经多次协调，但毕竟搬迁“电老虎”是一项大工程，还要考虑工程用电问题。由此推算，工程奠基有可能被推迟到“五一”之后。
人算不如天算，企划部人员立即觉察到事态的严重性。如果“五一”之前搬不动“电老虎”，即使能搬动，也临近五一节，那么到时报纸停刊，全市放七天长假，这样我们前期所造之势很可能因此而付之东流，怎么办？
为此，企划部人员连夜火速召开会议，争取未雨绸缪，早作安排。
“五一之前不能开盘，具体时间不能确定，这是事实。与其坐等失败不如积极争取，利用好这个黄金周。”
“具体怎样借力使力？”讨论会上，策划部人员又进入了一轮讨论中……
“搞电影，搞免费电影，搞五一免费电影黄金周”，时针已指向深夜一点，不知哪位仁兄只一句话让我们犹如缇醐灌顶，清凉一片。
“没错，我们还可以适当设计一些礼品，另外在电影票背面设计上项目的烫金档案，免费赠送，这样不仅能引起轰动，而且还能让大众在感受到开发商实力的同时，有效的传播项目信心。”创意设计部姜部长的发言从来都是精彩十分、创意无限！
说干就干，立即制定宣传、执行及包装影院的计划。三天后，车体、条幅、拱门、报纸、电影票多种媒体已遍布平顶山市的大街小巷，这时已是4月26号。
另外，值得一提的是对于电影票的免费发放。为精确打击目标买家，我们要求派发人员统一服装，身披绶带在平顶山市各效益较好的大型企业门口、煤矿总局办公楼、证券市场、沿街店面、机关事业单位门口进行派发，小部分在市区黄金旺地散发。
活动的结果：“五一”期间电影院门前人山人海，许多过路市民纷纷驻足观望，打听事由，取得了巨大的口碑效应，成为鹰城“五一”期间一道独特而又靓丽的城市风景线，而此次活动的花费与产生的效应相比，简直是微不足道。这一活动的成功举办，再一次验证了我们对区域文化心态的准确把握。
蓄势而发，一战制胜
在接下来近10天的时间内，为有目的地对市场心态进行第三次测试，我们将项目的部分信息通过售楼先生与商户的沟通传播出去，而反馈回来的信息，再一次验证我们核心目标定位于纯粹性的投资买家而并非经营性买家这一策略的正确性。同时，这也意味着我们以投资性买家为核心而设定的促销组合，特别是销售政策的制定是完全正确的。
“五一”过后，各项工作都按照事先的计划在一步一步迈进。工程问题也在多方通力合作下，终于得以解决：五月中旬奠基。在接到这一消息后，企划部成员立即召开会议，将奠基的时间定于5月19日（星期天），开盘销售日期定于5月22日（星期三）。
鉴于前期项目策略中市场目标确定的“大盘子大手笔大气魄”的操作思路，企划部人员决定在这一思路的指导下采取系列活动推广的加值策略，即利用工程奠基这一具有转折意义的事件，巧妙的借势造势，作大声势，而达到活动的策略目标。
5月19日，奠基日（具体活动由于笔墨的原因，在这里不再赘述，只想把当时流传的一些话语记录下来就可见一斑。）
“今天上午，你没看见吗？在贸易广场那里人啊有好几万，人山人海的，交通都阻断啦……”
“北京来的，省里市里来的各大班子头头，光主席台上就有一百多人……”
“完了（注：指奠基活动的结束）以后，我估计将近100名省里的市里的，听说还有中央来的记者，好大一帮，在神马大酒店二楼的大会议室搞大型新闻会，品牌说明会，听说国美电器的老总，华丽灯饰的老总，温州商会的副会长，还有全国各大商户都给招来了……看来这次是要动真格的啦！”
“还有今天晚上你没免费票，没去看，整个体育馆那个人呀，多得像炸了锅一样，光警察估计就有上百人，李佳明主持的，光头李进、韩磊、杭天琪、刘锡明、魏金栋、美少女组合……十来位名演员轮番演唱，平顶山以前从来没有搞过这么盛大的晚会！”
……
平顶山市大街小巷，街头巷尾六十余万市民一起在高声谈论着。电视里、广播里、报纸上几百家祝贺单位，跨街横幅、公交车车体广告，都在向人们传递诉说着一个大型商业新中心的兴起，一个旺市的初现……
第二天5月20日，星期一。
《好机会再等三天》一则广告：悬念，悬念！又是悬念！再来，一连三天，《好机会再等两天》、《好机会再等一天》。
5月22日，星期三，开盘日
《恭请财神》，一个竖半版！
喜讯，喜讯，又是喜讯！
财神，财神，恭请财神！
100多平方米的销售现场人声鼎沸。前期蓄势中登记的几百名客户蜂拥而至。11平方米的大型沙盘玻璃被挤碎。销售人员相互之间不得不大声传递着售卖信息，以避免重复售卖，财务部门从办公室挪到销售大厅里，在现场紧张而又忙碌的点钞收钱，恭喜之声不断从众人口中传出。
至此，平贸广场之战告一段落。由于战略的正确指导、细节的准确把握与协调，结果是不言而喻的。当我们项目人员站在销售现场的销控表前看着每日不断上升的飘红战旗，执手相望、击掌欢呼时，其实又一场营销地面推进战已徐徐拉开了序幕。执行与推进，更是十分艰苦的，这也是我公司与众不同之处，我们将永远与客户站在一起，接受市场的洗礼。
在超越了月光宝盒之后，是超越平凡的又一场战役，此案将不再继续书写，待贸易广场以一颗新启的明星大市场屹立在世人眼前时，我们再狂歌一首。因为我们的又一批战友今天又战斗在平贸广场的第一线。
【项目效果】
从文章结构的角度上来说，这一章节是必须的，但我们却往往不愿多费笔墨，因为我们坚信，最后的效果都来源于过程中每一细节的控制，而且作为最后企划人来说，成功是本份，不成功就是耻辱。为达到文章的整体性，我们这里只说平贸广场一战，对于甲方来说获得了超出想象的利益，取得了绝对的市场声望（希望能与甲方共同筹建大市场的单位络绎不绝），锻炼了一支能打敢拼、战无不胜的营销队伍。
【总结】
其实对一个成功项目来说，支持它的要素还有很多很多，那是无法用言语与笔墨能够描述的，例如过程的人性化控制，试水模型的建立等等。我们坚信，理论是空洞的，事实是检验真理的惟一标准。
另一方面，这里我们不得不说一些题外话，项目的运作是有不可复制性的，我们拒绝一切炒冷饭的做法。
最后，节选两条我公司的“最后地产十二条军规”中的两条，与各位同仁共勉：
第一条：策划过程中，永远将自己置于“焦虑”的境界中。对房产策划项目而言，我们和发展商是行走在“刀刃”上的一群人，“生存？还是死亡？”是房地产界永恒的哈姆雷特之迷！
第四条：一个好的方案，是将所有的人和资源全部调动起来，并形成“1＋1＞2”的全程整合策划效果。如果您还认为，一个“好点子”就可以“救苍生于水火之中”，那么，您最好从此混迹江湖，卖狗皮膏药去吧。
其实在项目的整体成功运作过程中，我们只是沧海之一粟，我们深知缺少了各方面的支持，我们将永远也品味不到这种成功的喜悦。
在此，我们以最深的敬意，感谢北京志源豪投资管理有限公司给予我们这样一次机会，感谢北京志源豪投资管理有限公司董事长袁志标及他的所有同仁对我们工作的支持与帮助，应该说他们才是最伟大的英雄。
感谢今天还战斗在平贸广场一线的我们的战友们！
案例点评
房产企划方案范文第5篇
委托服务合同范文1甲方：
乙方：
经双方共同协商，达成意见如下：
1、 甲方自愿请乙方代办工商执照、税务登记证(国税、地税)和组织机构代码证相关工作，以上四证办完后由乙方交给甲方，乙方同时收清商定款项的余额后本协议自动终止。
2、 本次代办甲乙双方商定收费采用包干形式【即甲方交给乙方一定数额的资金(含相关部门收取规费和乙方代办费)，乙方不再另行收费】。仅收取代办费形式(相关部门收取规费由甲方自行办理，乙方在办证中没有替甲方付现相关部门收取规费的义务)。
3、 甲方在保证其必备办证资料真实完整情况下，乙方保证履行代办义务。
4、 收费分两次付清，签订此约定书时甲方预付，余额付现时间见本协议第一条。
5、 乙方联系会计师事务所和资产评估师事务所，由相关事务所进行法定验资、评估工作，验资和评估费用由甲乙双方自行协商，本次审计、验资与评估费为 ，由乙方收取。
6、 乙方承诺甲方在资料合法的情况下，按相关机关部门规定工作日时间完成相应办证工作(验资、评估2个工作日，设立登记10个工作日，组织机构代码证3个工作日，税务登记证2个工作日)。
7、 乙方保证所办理的登记证真实、合法、有效。
8、 其他双方约定事项
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托服务合同范文2甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利的原则，就甲方所开发的“南和城”项目(以下简称“该项目”)委托乙方招商服务事宜，经协商一致，订立本合同，以资共同遵守：
一、委托模式
乙方受甲方委托，就其所开发的“南和城”沿街层商业，招商面积为： 平方米进行全程招商服务。
二、服务期限
甲方委托乙方进行招商服务，委托期限为自本合同签订之日起至开业止，计划招商完成时间在20xx年12月31日。在委托期内，甲方不得将该物业的招商服务权再委托给第三方进行。
三、收费标准：
甲乙双方商定，收费按两部分计算：
第一部分为招商服务费为每月50000元人民币，自本合同签定后三日内支付首月服务费，此后每月15日前支付当月服务费，至20xx年12月31日止，共计11个月55万元人民币;
第二部分为招商佣金，按甲方与商家签定的《租赁合同》计算2个月的平均租金作为乙方的招商佣金，在甲方与商家签订《租赁合同》后支付给乙方。
说明：此服务收费仅为乙方的项目服务费用，不包括项目广告宣传媒体的制作费用及相关重点商家的公关费用。
四、招商服务内容
1、市场调研分析与定位
2、项目发展战略规划
3、商街业态平面布局及规划
4、招商流程策划及管理
5、经营商家的寻找、洽谈、合同签订、进场等
6、商街CIS形象策划
7、广告宣传策划及工作内容
8、招商活动建议与组织实施
9、工程变更的具体内容
10、其它相关的经营管理建议
五、甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、提供项目合法建设的一切相关证照资料及必要的文件。
2、负责跟有关单位协调与招商、开业等相关的有关事宜。
3、负责该项目在招商采购过程中所需的费用(包含大牌商家的公关费用)。
4、审定批准项目策划方案与市场推广执行方案(包括租赁价格与条件)。
5、审定批准广告策划、设计及方案，并支付广告费。
6、负责办理签署《商铺租赁合同》、《合作经营合同》及其他进场商家的合作合同，收取租赁保证金、租金等有关手续。
7、甲方应保证其拥有所委托招商商场房产权的合法性和有效性，如因甲方责任而引起该物业出现产权、入住(开业)期、工程质量或承诺的条件货不对版等纠纷，其后果由甲方承担。
8、负责协调物业公司与未来进场经营者的关系。
9、招商期间，甲方应提供乙方办公场所及设备。
10、甲方严格监督乙方招商工作进度及规范招商行为。
11、按时支付乙方的招商服务费用。
12、在招商定位及策略由双方确定后，甲方须积极配合乙方的招商推进。
(二)乙方责任
1、市场分析：商圈界定、消费者倾向调查、竞争店分析。
2、业种选择：商家组织规划、各业种营业面积分布与组成。
3、广告企划：企划VI手册、开幕前、中、后期促销计划。
4、招商洽谈：招商策划、筹备与执行，全面负责商家洽谈等具体工作。
6、协助甲方签订《商场租赁合同》、《合作经营合同》等其他合作合同。
7、派驻服务人员的工资、奖金、提成、福利等均由乙方负责。
8、按计划进行招商工作推进。
六、乙方项目组人员构成
项目总监1人，项目经理1人，招商人员3人，企划人员1人，平面人员1人
七、招商目标
至20xx年12月，完成招商总面积的90%;在交付使用后三个月内进场试营业。
八、其它事项
1、如在招商过程中发生商户用购买的方式入驻经营，而产生甲方销售业绩时，乙方获取销售额的 2% 作为佣金，同时不再获取招商佣金。
2、在甲乙双方协议有效期内，如果甲方将此商业项目进行资产转让，甲方须以书面形式提前60天通知乙方并一次性以现金或转账形式支付乙方剩余期间的招商服务费。
3、甲方内部的人员、产权、资产的变更，此协议均继续具备法律效力。
4、在项目执行工作中，如甲方有任何更改事项，应征得乙方同意。
九、违约责任：
1、本合同生效后，甲方未经乙方同意单方面解除或擅自终止合同，除结算 应支付的服务费以外，另支付赔偿金人民币50万元给乙方作为补偿。
2、本合同生效后，乙方未经甲方同意单方面解除或擅自终止合同，除退还 已收的费以外，另支付赔偿金人民币50万元给甲方作为补偿。
3、如果甲方不按照合同约定支付服务费用，每迟延一日，应按拖欠费用总金额的千分之五计算，按日向乙方支付违约金;逾期15日未支付的，乙方有权单方面解除本合同并可要求甲方按本条款第一项赔偿相关损失。
4、一方泄露对方在合作过程中知悉的对方的商业机密或其他秘密，均应承担违约责任。
5、甲方必须按照乙方策划的各项内容执行及支付相关的费用，如因甲方未能按时执行或按策划执行而造成的各类损失，由甲方负责。
十、合同生效及其他
1、本合同执行过程中，如有不可抗力的因素影响有关条款之执行的，受影 响一方应及时向对方通报，并提供相应的合法证明。如果任何一方要求提前解除或变更合同，必须提前60天书面通知对方，对方应在收到该通知后30日内予以答复。
2、在本合同执行期间，如因股东变更、产权交易等原因导致甲方产权改变 的，甲方应当与新产权方积极协调并由新产权方继续履行本合同，否则甲方就应承担违约责任。
3、在本合同履行过程中产生的或与本合同有关的任何争议，双方应当通 过、友好协商进行解决。协商不能解决的，任何一方均可向合约签署地仲裁委员会申请仲裁。
4、本合同如有未尽事宜，由双方协商解决或签订补充协议。
十一、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，均具同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。未尽事宜，双方另行协商。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托服务合同范文3甲方：
乙方：
甲乙双方合作开展人才服务，甲方作为乙方该项业务的商，乙方的人才服务、广告招商等相关业务，双方本着互惠互利并在遵守国家有关政策和法规的基础上， 遵照以下条款：
1.甲方成为的基本条件
甲方须为合法存续的法人或具有完全民事权利能力和民事行为能力的个人，能够独立承担民事责任。甲方须了解互联网、人才相关服务，并熟悉乙方的商制度、人才服务内容、具体业务流程等相关信息。乙方对提出申请者就上述各项内容进行审核确认，决定是否授予甲方资格。
2.甲方权利义务
2.1 甲方应提交基本的合法有效证件，法人提交营业执照复印件，个人提交身分证复印件，机构或团体提交相应有效证件。
2.2 甲方向客户推荐乙方提供的人才服务及广告服务，自行负责开拓市场与发展客户，在业务中保证向客户提供良好的咨询服务，不得以欺诈、胁迫等不正当手段损害客户及乙方的利益及乙方的声誉。
2.3 甲方保证所有经营活动完全符合中国有关法律、法规、行政规章等的规定。如因甲方违反上述规定的行为给乙方带来任何损害，甲方应承担所有法律责任并赔偿给乙方造成的损失。
2.4 甲方须详细阅读并确实理解乙方在其网站(http：//_________下同)上的商制度的全部内容，并严格遵守商制度，以及在向乙方委托业务时，完全按照乙方规定的操作要求提交正确完整的数据资料并按正确步骤进行。甲方有义务定期浏览乙方网站，以及时了解商制度的最新变动。
2.5 本协议有效期内及本协议终止或者解除后，甲方承诺不向与乙方构成商业竞争关系的企业、商业机构或者组织提供有关乙方业务、技术等一切相关信息或者资料，否则愿意承担相应的责任。
2.6 甲方有权利选择模式中的一种，并遵守乙方规定的统一资费及服务标准(资费及服务标准以乙方网站上公布的信息为准)，不得擅自进行更动。
2.7 甲方应邀参加乙方组织的商年会、产品会、研讨会和培训等活动。
3. 乙方权利义务
3.1 乙方为甲方提供规范的服务体系，并直接为甲方的客户提供技术支持和咨询服务。
3.2 乙方尽力向甲方提供业务范围内的技术支持和咨询服务，帮助甲方提高拓宽业务范围的能力。
3.3 乙方直接向甲方的客户提供完整的人才售后服务。但对于由于甲方用欺诈、胁迫等不正当手段损害客户而导致乙方无法向甲方客户服务，责任完全由甲方承担，因此乙方有权利废除甲方商资格。
3.4 乙方有权根据市场情况调整产品服务体系、价格体系和制度，调整信息以网站公布或电子邮件等方式通知甲方。
3.5 乙方应对甲方的资料信息给予保密。
3.7 对因乙方过错造成的损失，乙方应向甲方承担责任。该责任的承担以甲、乙双方之间发生的该笔具体业务金额的总额为上限。
3.8 如发现由于甲方欺骗客户，造成乙方无法对客户进行服务，后果由甲方完全承担，并赔偿乙方名誉损失。
3.9 乙方定期或不定期邀请甲方参加各类商年会、产品会、研讨会和培训等活动。
4. 违约责任
4.1 甲方如违反国家有关政策法规，乙方有权中止合同，并由甲方承担相应的责任。
5. 免责条件
5.1 因国家政策法规调整、自然灾害等不可抗力或意外事件而影响乙方正常的服务和技术支持时，双方互不承担责任。
5.2 因电信部门检修或乙方在进行虚拟主机维护时，有时需要短时间中断服务，或因Internet上的通路的偶然阻塞造成甲方虚拟主机访问速度下降，甲方认同这是属于正常情况，不属于乙方违约。
6. 付款/结算方式
6.1 按照模式的不同，甲方的付款/结算方式按照乙方网站(. _________)上相关条款执行。
6.2 如果是预付款模式，乙方在扣除甲方预付款的两个工作日内将发票寄出给甲方，并做相应的预付款确认以保证甲方正常的后续服务工作。该预付款供人才服务和广告消费使用，不可移作它用，亦不退还。
6.3 乙方按要求为甲方开具发票(发票总金额不超过甲方所汇的实际金额)并以挂号件形式寄至甲方登记的地址;如甲方在发票方面有任何特殊要求(如为客户分别开票等)，须以书面方式详细说明。
7. 合同终止
本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方应提前一个月以书面形式通知另一方：
7.1 双方协商一致解除本合同;
7.2 本合同期限届满，双方未续签的;
7.3 由于不可抗力或意外事件使合同无法继续履行或继续履行没有必要，双方均可要求解除;
7.4 一方明确表示其将不履行义务或以行动表示其将不履行义务，另一方可以解除合同;
7.5 因本协议一方经营情况发生重大困难、濒临破产进入法定整顿期或者被清算，任意一方可以解除本协议;
7.6 订立本协议所依据的法律、行政法规、规章发生变化，本协议应变更相关内容;订立本协议所依据的客观情况发生重大变化，致使本协议无法履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更或者终止协议的履行;
7.7 一方未履行或违反依据本合同所应承担的义务，经另一方给予一定期限仍不履行义务或不予采取补救措施，致使另一方依据本合同的预期利益无法实现或合同继续履行没有必要，另一方有权解除合同;
8. 附则
8.1 本协议同时得到甲乙双方的完全理解和认同，并替代此前的所有协议，不论是口头的还是书面的。本合同放置在乙方网站供甲方下载或以电子邮件方式寄送，在打印或填写过程中，未经乙方书面同意，甲方不得更改本合同中的任何条款。本协议经双方签字盖章生效后，任何更改均需双方协商一致并以书面形式确认。
8.2 一方变更通知、通讯地址或其它联系方式，应自变更之日起十日内，将变更后的地址、联系方式通知另一方，否则变更方应对此造成的一切后果承担责任。
8.3 本协议的理解与解释应依据协议目的和文本原义进行，本协议的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本协议的解释。
8.4 本合同由双方代表签字盖章后生效，有效期一年。合同期满若双方均无异议，则本合同继续有效;若续约期内乙方制定出新的合同条款，则双方另签新合同。上述情况下甲方的业务结算累计进行。
8.5 本协议一式两份，双方各执一份，经签字、盖章后生效，两份协议具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房产企划方案范文第6篇
【关键词】房地产；成本控制；投资收益
1 房地产企业成本控制的作用
1.1 提高房地产企业的投资收益
企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，在2010年了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中明确提出了房产税的改革的措施，且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”。这些举措使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。
1.2 加强房地产企业的管理效率
对于房地产企业来说，成本控制室成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。
2 房地产企业成本控制的现状问题
2.1 成本控制意识淡薄
在我国房地产行业的发展过程中，由于企业获得的利润大，很多企业都不注重项目各个阶段的成本控制。大部分进行成本控制管理的企业也只是关注材料的采购和利用阶段的成本管理，且只有在工程完工后财务人员才会有一个大概的成本结算。全过程全方位的成本控制很少被列入企业的成本管理项目中。
2.2 成本控制体系不成熟
大部分的房地产企业都没有制定合理的成本控制体系，一些企业虽然出台了相应的成本控制政策，但限于管理水平的问题，没有将成本控制体系放在重要的位置，基本是形同虚设。建立成本控制体系过程中，企业没有及时进行相应的职责权限的划分，当成本的耗费超过事前预算时，没有制定相应的措施及时的改善。
2.3 不合理的成本预测
房地产项目的完成，要经过事前考察、决策、投入施工等阶段，在事前财务决策中不合理成本预测的估算，很可能导致房地产成本预测不合理，使得成本控制体系从编制阶段就不适合整体项目。另外，大部分企业比较重视项目完结时成本的计算，对于事前成本预测和事中成本控制关注度不够，投入的资金、技术、人力不足会导致在财务预算中的成本预算不合理，不能及时有效的发现项目建设过程中存在的成本控制的问题，使得成本控制体系的作用失效。
2.4 投入资金过高
由于房地产行业的特殊性，需要企业在投资初期放入大量的资金以支持后续阶段的正常进行。在投资初期企业可以通过各种渠道来筹集所需要的资金，但在房地产项目完工后，企业的上市会受到很大的阻碍和限制。因此，房地产能企业初期投资成本高使得对整个项目成本控制变的举步维艰。
3 加强房地产企业成本控制的措施
3.1 树立成本控制的理念
针对房地产企业员工成本控制观念淡薄的形势，企业的管理者应充分调动全体员工成本控制的积极性，培养员工的成本控制观念，始终贯彻经济技术、生产与成本管理相结合的原则，对职工进行全面的教育使得成本控制的观念深入人心。市场经济的快速发展要求企业的成本控制不仅应用于产品的生产过程，更加强调的是将实体的产品扩展到筹资成本、技术成本、资源成本、服务成本、环境恢复成本等无形产品的成本控制，只有这样房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地。
3.2 加强项目事前规划阶段的成本控制
项目前期的成本控制是以编制目标成本为起点的，目标成本是指在一定的时期内，企业为了保证得到既定的利润收益，作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。这里的“合成”说明预算成本要经过多部门，大部分员工共同参与制定。目标成本一般会在项目规划阶段就开始进行编制，企业会结合土地费用额度、类似项目的历史成本并结合新项目的设计要点编制一套完善的投资评估的目标成本体系。在指定的目标成本中，房地产企业应加大关注土地管理的成本和前期成本。
3.2.1 土地管理成本
房地产企业进行项目投资的首要阶段就是土地的选择。土地的成本主要包括土地本身的价格、相关的税费及对拆迁的补偿。由于土地成本在房地产项目成本中占的比重较大，且在前期就需要确定下来，因此对土地管理成本的控制显得十分必要的。通常企业可以采取两种措施来控制其成本。一是可以通过对旧的楼盘进行更新改造，可以通过房地产企业与政府积极的协商协调，从而为企业争取一定的优惠政策，还可以获得一部分的税收返还以此来降低土地成本。另一方面，房地产企业可以通过公开的招投标活动，获得公开透明的招投标信息，综合分析并进行项目的可行性研究，进行理性的投资。
3.2.2 前期成本控制
前期成本主要包括招标投标费、规划设计费等。招标是控制成本的一种很重要的方法，开发商一般通过网络、报刊杂志相关的招标公告，这样的方式很可能吸引一些实力雄厚的公司参加设计方案的竞选，这样可能会获得性价比高的设计方案。另外，房地产企业可以利用限额设计来进行成本控制。限额设计是指在一定的资金限额的条件下，尽可能满足相应功能与质量要求的一种设计方法。在规划设计阶段，也要注重设计质量的监控，在项目的开始阶段，要确保相关技术的可行性，不能因为技术本身的问题导致项目后期无法正常进行，从而可能进一步加大了成本控制的难度。
3.3 加强项目施工阶段的成本控制
项目的施工阶段是项目最重要的环节，在这一阶段要投入大量的人力财力。采购是项目施工阶段成本的主要组成部分，这里的采购是指为了完成房地产项目开发的目的，从开发商外部来获得所需要的货物或是相应的服务，主要包括项目建安工程，材料、设备，勘察设计及咨询等业务的委托。房地产企业在采购过程一方面要加强管理，以防止财务人员与采购人员苟合产生隐瞒行为，从中牟取不法的经济利益。另一方面企业在采购过程中也可以采取招标方式，选择性价比高的厂商与其进行合作。合同是规定责任双方履行相应义务和解决相关问题的主要依据，因此，合同条款的规定应该尽量的细致全面，尤其是对在合作过程中容易出现分歧的部分应规定相对应定性定量的解决方案，合同用词不能模棱两可，耽搁项目的进程，使得成本控制工作进展变的更加艰难。
3.4 加强项目结算阶段的成本控制
项目结算阶段的成本控制也是十分重要的，在这一阶段要及时进行项目总结，分析项目整体开发过程中成本管理及执行过程中的经验和不足，以利于后续项目的开发管理。结算阶段成本控制的效益一般分为两种。一种表现为直接效益，主要是针对企业同施工单位的核对工作，这一阶段的工作要严格认真依据工程量的结算清单或者是按照定额计价的方式来结算整体工作量和总价格的计算分析，最终汇总出整个项目的结算造价，将其作为支付工程货款的依据，即该项目最终建设成本的数据。第二种效益主要表现为间接效益，主要是统计分析再利用的工作，可以依据企业已建成项目或者是利用其它类似项目的结算数据，并找出差异进行对比分析，从而汇总出不同类型楼盘的单方造价，能为房地产企业以后项目的成本测算提供便捷的方式，这是一种长远的经济效益。
3.5 加强营销阶段的成本控制
项目在规划方案确定后，就要开始进行营销工作。通过销售才能真正意义收回资金，取得相应的投资收益。因此，营销阶段的成本控制也是贯穿整个项目运作的重要一节。在这一阶段应针对营销成本建立一套比较完善的市场推广成本控制体系，对广告的投放也应当进行谨慎的考量，对各个商家的报价进行比较，从而选择一种低价优质的广告企划方案。
4 结语
总之，房地产企业的成本控制是比较复杂的，不仅要进行事前，事中控制成本，也应在项目结算和营销阶段进行成本控制。如果企业在项目的整个过程中综合利用各方面的技术、人才有效对成本进行全面的控制，不仅可以提高企业整体的管理效率，也可以大大的提高企业的投资收益，从而保证了房地产行业的市场竞争力。
参考文献
[1]王挨云.基于供应链管理的房地产企业成本控制研究[J].现代经济信息,2010
房产企划方案范文第7篇
项目策划委托合同书范文一
甲方(委托方)：______________
乙方(受托方)：______________
为了甲方________________，根据国家有关法律、法规，甲、乙双方本着互相配合、讲求实效、诚实信用的原则，就甲方委托乙方完成“________________________”的有关事宜，签订本合同书。
一、策划(咨询)项目
二、 委托项目进度
策划工作分为两个阶段：
1. 第一阶段：策划市场调查，包括商圈调查、目标人群调查、目标市场调查、产业链调查和竞争对手调查5个内容，并对整体项目进行初步定位，双方沟通达成共识后进入第二阶段，本阶段完成供双方沟通用的《__________》的中期汇报演示文本，限期为自合同书生效之日起________ 至________个工作日。
2. 第二阶段：在甲方认可乙方对项目得出的定位主体的前提下，对定位策划有关内容作出进一步完善，完成《_________》，限期为________至________个工作日。
上述工作在程序上顺延，总体累计时间不超过________个工作日。
三、合同金额及付款方式
1. 策划咨询费用为________________元人民币( ￥________________元)
1)合同签订之日起________________日内，甲方向乙方支付策划费用的50% 作为预付款，即人民币_________元(￥____元)。
2)乙方完成项目一整体策划方案后，通过正式的演示文稿，向乙方当场做出演示讲解，甲方认可后 日内，甲方足额支付策划费余款人民币________元(￥________元)，乙方方能将《________________》的正式文本交付甲方。
2.乙方去往甲方处进行策划(咨询)工作，往返路费甲方承担，在甲方处调查工作的交通、住宿费用由甲方承担。
四、甲方责任与权利
1.甲方须指派专人(须书面制定)，作为联络人，负责与乙方联络并协助乙方工作;
2.为乙方工作及时提供所需的背景资料和信息;
3.为乙方各阶段成果提出建议性要求，并在审定通过后及时给予书面确认;
4.及时向乙方支付报酬;
5.如果就委托项目内容、期限做出原则性改变的决策，应及时通知乙方，并采取适当措施，便于乙方及时调整工作。
五、乙方责任与权利
1.由________________担任专家组总负责人，指派专人担任专门联络人;
2.按进度计划完成各阶段任务，保证质量，及时与甲方沟通;
3.按甲方提出的指导性要求修改和完善各阶段策划成果;
4.保守甲方的商业机密，未经甲方同意，不得向第三方透露本合同履行过程中涉及的保密内容。
六、成果归属与冠名宣传
1.成果归属甲方所有;
2.乙方在保守甲方项目相关商业机密的前提下，对成果有冠名宣传的权利。
七、违约责任
由于甲方原因致使本合同无法履行或中断，应承担违约责任，并支付当期款项。
八、合同终止
1.本合同履行完毕自动终止;
2.一方违约并承担责任后自动终止;
3.任何一方无权单方面要求中止。待双方协商一致后，签订终止协议;
4.甲、乙双方同意终止时须以书面形式确定。
九、合同争议
本合同履行过程中出现争议时，甲、乙双方友好协商解决，并以补充协议形式载明，协商不成时，任何一方可向人民法院起诉。
甲方：乙方：日期：
项目策划委托合同书范文二甲方：
乙方：
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方对甲方在XXX省XXX市开发的“XXX商贸广场(暂定名)”项目进行策划及销售房地产事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 委托项目和方式
1、甲方委托乙方对甲方在XXX省XXX市开发的“XXX商贸广场(暂定名)”项目进行策划，并以“独家”方式销售该项目的商业网点和住宅房产。
2、委托工作具体如下：
(1)负责本项目(总建面积约为 万平方米)的整体销售策划工作;
(2)负责本项目的商业物业及住宅的销售工作;
(3)负责与本项目有关的广告设计工作。
第二条 期限
1、本合同委托期限自本合同生效之日起至 年 月 日止。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2、在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3、甲方同意在委托期限内不再委托第三方销售本项目及不自行组建销售队伍进行销售工作。
第三条 销售佣金支付及费用负担
1、住宅、商业网点销售的策划、佣金计提及支付方式。
(1)前期企划费为 万元整，乙方人员进场后甲方支付。
(2)月费为，乙方销售人员进场后甲方每月支付乙方 万元整(￥ 元)月费，在每月5日前支付当月月费。
(3)乙方销售住宅、网点、车位的佣金计提方式为，前期团购部分(不超过100套)乙方按房屋成交价的0.5%计提作为销售佣金。正常销售期乙方按所售出房屋的实际成交金额的1.5%计提作为销售佣金
(4)超价分成：由公司与开发公司在开盘前制定销售底价表，在销售过程中公司与开发公司根据市场情况可共同适当调整销售价格，超出价格部分开发公司与公司按7:3比例分成。本合同所称“成交”，指够房者签署了销售合同并支付了首期房价款。
(5)乙方在实际销售过程中，因购房者支付定金后未能按约签订销售合同而依法获取的定金款，由甲乙双方按五、五比例分成。
依法获取定金款后，该套房屋不视为乙方销售成交，由乙方再行销售。
(6)销售住宅、商业网点的佣金支付方式为，甲方同意在每月5日前向乙方支付上一月的销售佣金。如甲方迟延支付前述佣金，须另每天向乙方支付拖欠部分的1‰作为滞纳金。乙方取得佣金的同时应提供相应的发票。
2、费用负担
(1)本合同中的销售费用中包含了广告设计等费用，但甲方同意根据实际需要支付本房地产项目的广告费用(包括报纸广告、电视广告、印制宣传品、售楼书、制作沙盘等销售推广及活动费用)。
(2)乙方负责销售人员工资和日常办公费用以及销售的推广维护费用(不包括售楼处内电费、水费、采暖费等)。
(3)甲方负担售楼处的建设、装饰、装修、办公家具等费用。
第四条 甲方的权利和义务
1、负责保证本项目的合法性。甲方应向乙方提供政府有关部门对开发建设该项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和开工证、商品房预售许可证、商品房销售许可证等)，同时提供关于代售项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位臵图、室内设备、建设标准、电器设备、楼层高度、面积、规格、其他费用的估算等。甲方保证若客户购买的商品房的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2、甲方应向乙方出具委托乙方销售商品房的委托书，授权乙方独家策划、销售该项目。
3、甲方有义务按本合同约定的内容及时支付乙方的佣金及其他费用。
4、甲方委派1-2名专职财务人员负责在销售现场收取销售款项，包括客户交纳的购房款、定金、租金和其他相关款项。
5、甲方应当全面履行与购房户签署的相关合同，并不得因此给乙方在销售工作中带来任何负面影响。
6、甲方负责向乙方提供销售场地及必要的办公设备和用品(电脑、复印机、传真机等)，支持乙方的策划和销售工作。
乙方工作中所需打印机、传真机等的耗材由乙方自行负责。
7、对乙方制定的销售合同范本及附加协议等，甲方负责审核确定，以供乙方执行。
乙方未经甲方同意擅自与购房者签订与甲方提供的商品房销售合同示范文本不一致的合同文本或条款，并因此而发生纠纷的，由乙方承担责任。
8、甲方负责在销售过程中加盖公章并办理客户合同登记、按揭贷款等事宜。
第五条 乙方的权利和义务
1、本合同所涉及的任何策划方案、营销设计方案、意见分析等服务均需以书面形式向甲方提交。乙方须按本项目工程和工作进度向甲方提交工作所需的策划和营销设计方案。
2、本项目的广告设计、(费用由甲方承担。)和监控由乙方负责，甲方可协助乙方协调关系，以保证本项目各项工作的顺利进行。
3、在本合同有效期内，乙方有权利按本合同规定的方式和时间向甲方收取佣金和其他费用。如甲方在合同约定的时间内未能付清乙方应得佣金和其他费用，乙方有权提出终止本合同并追究甲方的违约责任。
4、在本合同有效期内，负责对本项目公开发售前的营销推广及销售部署进行总体策划，负责该项目的销售推广方案的具体执行，全权管理销售的日常工作。
5、乙方所招用的工作人员由乙方管理并负责。
6、乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目资料和授权向客户如实介绍和促销，不得夸大、隐瞒或超越甲方授权向购房方作出任何承诺。如因脱离甲方的项目资料而向客户作出不当陈述进而给甲方造成负面影响或经济损失的，由乙方承担一切责任。
7、乙方应信守双方所形成的销售价格，非经甲方的授权或书面同意，不得擅自给客户任何形式的折扣。如遇特殊个案，应书面专题报请甲方确认。
8、期内，乙方应负责整理、收集和管理好相关的客户资料、合同、文书，并在本合同期满后移交给甲方。
第六条 保密责任
甲乙双方同意无论甲方向乙方提供的任何有关信息、情报、资料或乙方向甲方提交的咨询报告、策划方案、营销设计方案、意见分析等，均是商业机密文件，未经双方许可，任何一方不得向第三方出示。
乙方在未取得甲方书面认可前，不得将甲方的客户的有关信息、情报、资料作其他用途或向第三方出示。
第七条 合同的终止和变更
1、在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作妥善处理终止合同后的相关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事宜。本合同按照约定的期限终止时，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付的费用的除外。
2、经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效益
3、由于不可抗力或政府行为及政策性因素导致本合同无法履行的，双方应协商解决。
第八条 违约责任
1、甲乙双发承诺遵守本合同所有条款，共同执行。
2、如甲方未能按本合同确认的方式和期限向乙方支付佣金，则乙方有权自逾期之日起除应收余款外，每天向甲方加收当期未付款金额的1‰的滞纳金。
3、自签署本合同之日起至本合同期满止，如甲方不按本合同约定将本项目交由乙方独家或中途无故解除本合同的，则甲方应向乙方支付违约金10万元整外，还应赔偿乙方因此遭受的经济损失。
4、如出现其他违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任，并追讨由此所造成的直接或间接地经济损失。
第九条 其他事项
本合同一式四份，甲乙双方各执两份，经双方代表签字并盖章后生效。
本合同中手写文字与印刷文字具有同等效力。
本合同在履约过程中发生的争议和纠纷，双方可通过协商解决，协商不成的，双方可向本合同所涉及不动产所在地人民法院提起诉讼。
本合同以上条款经双方谨慎阅读后已完全知晓其含义，并愿意承受其法律后果。
甲方：XXXX房地产开发有限公司
代表签字：
乙方：XXXXX
代表签字：
年 月 日
项目策划委托合同书范文三委托方：
受托方：
委托方委托受托方实施 项目。在合法、平等、自愿的基础上，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，经双方充分协商一致，就双方合意达成条款如下：
一、受托事项：
委托受托方实施 项目。
二、委托方责任：
1.提供受托方完成项目所必要的条件和环境。
2.提供项目进行中所必须的资料和信息。
3.按本合同约定的价款给受托方付款。
4.未经双方协商一致，不得无故变更合同价款。
5. 不得委托受托方从事违法的委托事项。
6. 其他受托方应履行的义务。
三、受托方责任：
1.在委托方统一管理下，负责委托项目的具体实施。
2.严格按照委托方的要求做好该项目的保密工作。
3.应按照合同约定方式和标准，交付项目实验成果。
4.合同履行期间，不得违反合同约定，遵守项目履行时应遵守的相关法律、法规。
5.承担合同价款取得的相关税费。
6. 承担本项目合同履行期间的设备材料及相关人员的人身伤害事故的全部法律责任。
7.其他应由受托方承担的义务。
四、相关费用及付款方式：
1、 双方约定本项目服务费用为 万元，项目完成经委托方验收合格后一次性付清。
五、违约责任：
1.委托方应及时提供相应的条件和环境或项目所需资料、信息，由于委托方原因不能完成，委托方负责其后果。
2.如因受托方疏忽出现商业机密泄露问题，受托方应承担其后果，并赔偿委托方相应的经济损失。
3.受托方应按照进度安排执行项目实施计划，如果无故拖延或因能力不足无法完成的应承担其后果，并赔偿委托方经济损失。
4.如果委托方不按合同约定方式付款，受托方有权解除合同。
5.如对项目完成质量发生争议，应由双方共同认可的第三方评判。
六、合同纠纷的解决方式：
合同执行中如果发生争议，双方应首先通过友好协商解决。如果双方不能协商解决，由乌鲁木齐沙依巴克区人民法院以诉讼方式解决。
七、其它：
1.本合同自签订之日起生效，合同履行期间，双方均不得随意变更或解除合同。
2.如有未尽事宜，双方本着诚实信用、公平友好的原则共同协商，以书面形式做出补充规定，补充规定与合同具有同等法律效力。
本合同壹式 份甲方执 份，乙方执 份，从正式签订之日起生效。
委托方：
房产企划方案范文第8篇
商品房销售合同范文一甲方：__________________________
地址：__________________________
邮码：__________________________
电话：__________________________
法定代表人：____________________
乙方：__________________________
地址：__________________________
邮码：__________________________
电话：__________________________
法定代表人：____________________
甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方独家销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为独家销售，销售甲方指定的由甲方在____________ 开发建设的房产(房产具体情况详见本合同的附件)，该房产为(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限
1.本合同期限为______个月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长_______个月，可循环延期。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效期内，甲方不得指定其他销售商。
第三条 费用负担
1.推广费用由乙方负责。甲方如特别要求制作电视广告、印制单独的宣传材料、售楼书等，该费用则由甲方负责并应在费用发生前一次性到位。
2.具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
1.销售价目详见本合同的附件。
2.乙方可视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动，但浮动幅度原则上控制在______%内。
3.甲方同意乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向下灵活浮动______%内，低于此幅度时应征得甲方的认可。
第五条 佣金及支付
1.乙方的佣金为成交额的____%.乙方实际销售价格超出本合同规定的销售价目时，超出部分归乙方。
2.佣金由甲方以人民币形式支付。
3.甲方同意按下列方式支付佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中所约定房产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。如乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对认购书违约而没收的定金，由甲、乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照复印件和银行帐户;
(2)政府有关部门批准的国有土地使用权证、建设用地批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。
(3)关于代售房地产的所需的有关资料，包括：平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器设备配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;
(5)甲方签署的委托乙方销售的独家委托书。
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的房地产的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不发生一屋二卖等误订情况。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做好以下工作：
(1) 根据市场，制定推广计划;
(2) 在委托期内，进行网络、媒体、声讯电话等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道的销售活动;
(3) 派送宣传资料、售楼书;
(4) 在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;
(5) 在甲方与客户正式签署房地产买卖合同之前，乙方以人身份签署房产认购或预定合约，并收取定金;
(6) 乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守本合同所规定的销售价格与浮动幅度。非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲、乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项 1.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。 2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 甲方：________________ 乙方：________________ 代表人：______________ 代表人：______________ _______年_____月____日 _______ 年____月____日
商品房销售合同范文二甲方(委托方)：
乙方(方)
依照《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经甲、乙双方协商，就乙方全权销售甲方项目事业达成如下协议：
一、 标的
1、 项目名称：
项目位置：
2、 标的相关文件：
(1) 立项批准文件复印件;
(2) 土地使用权证复印件;
(3) 建设用地规划许可证复印件;
(4) 建设工程规划许可证复印件;
(5) 施工许可证复印件;
(6) 商品房预售许可证复印件;
二、 甲方责任
1、 在甲、乙双方签订合同时，甲方需向乙方提供上述项目“五证”复印件，甲方保证相关文件的真实性及合法性，如有不实，甲方承担一切法律责任。如给乙方造成损失，应予以赔偿。
2、 在甲、乙双方签订合同乙方进场后3天内，甲方应将楼盘配套设施标准、装修标准及所用全部材料明细、物业服务项目及拟收费标准和依据书面告知乙方，作为乙方与购房户签订合同的附件。
3、 在甲、乙双方签订合同3天内，甲方向乙方提供《商品房买卖合同》样本供乙方参照其与客户签订。销售价目祥见本合同的附件。
4、 本合同签订5日内甲方向乙方提供可使用标准售楼处(含装修)、项目沙盘、来电显示电话4部、饮水机3台、谈判座椅4套、办公座椅3套、办公电脑4台，沙发等物品;乙方向甲方出具接收单，如本合同解除或终止，上述物品归还甲方，如乙方使用不当造成人为损坏或遗失由乙方照价(折旧后)赔偿;售房部水、电、电话费由乙方承担。
5、 甲方须无条件配合乙方办理《商品房买卖合同》的备案、按揭贷款手续及房屋产权登记的相关工作，并负责与相关各部门的关系协调。
6、 甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不发生一房两卖的误订情况。
7、 所有售房款，必须存入甲方指定账户，银行按揭贷款手续由乙方办理，费用由甲方承担。
8、 在销售过程中，如甲方该项目相关手续及证件未完善，由此造成的一切损失由甲方独自承担。如因此给乙方造成损失，甲方应予以赔偿。
9、 甲方负责处理乙方在销售过程中的有关与工商、城管等政府部门的对外协调工作，双方应配合处理好相关税务事宜。
10、 甲方协助乙方办理有利于房屋销售的其他相关工作。
11、 有义务做好本合同的保密工作，以防止对乙方和销售造成的不利影响。
三、 乙方责任
1、 保证过程中各项商务活动完全贯彻甲方的销售政策(前提不得违反国家相关法律法规)，并符合合同相关规定，如因乙方责任造成的损失由乙方承担，并承担相应的法律责任。
2、 负责甲方所交给乙方的财产及物品的完整性，如乙方有人为损坏乙方按照折旧后价格赔偿。
3、 负责客户电话咨询及上门咨询客户的电话追访以及相邻楼盘市场走势的分析等。
4、 负责售房人员的招聘、培训、管理和辞退，并负责人员工资和奖金及相关福利。
5、 负责该项目全程策划、推广，策划费由乙方承担，但策划内容需交甲方审阅批准后方可。
6、 有义务做好本和同的保密工作，以防止对甲方和销售造成的不利影响。
7、 本项目所有广告费用由甲方承担，广告宣传由乙方决定甲方审阅。
四、 内容
1、 周期：本楼盘周期从 年 月 日到 年月 日。
五、 销售提成(佣金)费用事宜
1、 顾客缴纳定金并签订购房协议均视为销售成功(根据市场范围： 情况乙方可收取客户保留金20xx元及20xx元以内由乙方自行处理)。
2、 佣金提成：乙方按售房款2%提取佣金。 乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上，向上灵活浮动，乙方实际销售的价格超出本合同规定的销售价目时，超出部分归乙方。
4、 甲、乙双方同意客户购房有三种方式付款：
(1) 一次性付款，以全款付清。
(2) 分期付款，以付清总房款的50%。
(3) 银行按揭付款方式以20%-30%为首期款。
(4) 结算标准：以该套房屋实际付款金额结算，银行贷款部分只需客户在银行签字后，甲方给乙方结算该套贷款部分销售佣金，如不按时足额支付乙方销售佣金，乙方有权在合同约定最后一日起收取客户房款，补足乙方上月销售佣金。每月结算销售佣金1次(即每月28日为结算日，3日内付清)。
5、 如有客户退房须经甲、乙双方协商一致后方可退房，若甲方单方面同意客户退房，甲方须支付乙方该套房屋全额销售佣金，乙方有权在对该套房屋进行销售，并按约定提取销售佣金。
6、 凡乙方销售过程中所销售房源业主有退宜，由乙方负责，乙方结算的销售佣金由甲方在乙方下次结算的销售佣金中扣除。扣取客户的违约金甲乙双方各得50%，与当月销售佣金一并结算。
六、 双方违约责任
1、 甲方：
(1) 因有关工期与房屋质量及手续问题造成客户与公司纠纷，由此产生的客户退房，由甲方独自承担。
(2) 甲方如不按时足额向乙方支付销售佣金，甲方每天须按应付销售佣金的1%支付滞纳金给乙方，如一月为支付销售佣金视为甲方违约，乙方有权终止销售工作并通过收取客户购房款弥补乙方合同约定所得。
(3) 甲方不得另行委托其他人销售或自己销售，否则甲方违约并承担相关违约责任。
(4)甲方保证若购买的房产实际情况与其提供的材料不符或产权不清，所产生的任何纠纷均由甲方负责。
2、 乙方：
(1) 不得以虚假之词欺骗客户，只有在甲方同意的书面宣传资料范围内对客户进行销售承诺，若私自进行上述承诺以外的书面承诺，视为乙方违约，由此引起的客户与公司的纠纷费用及退房违约金由乙方承担。
(2) 销售款项由甲方收取，乙方无权收取定金及购房款，否则视为违约，甲方有权终止销售权，追回挪用款项，并追究乙方的法律责任。为确认双方间的义务，甲方应出具相应依据给乙方。
(3) 乙方不得以甲方名义从事本合同规定销售楼盘以外的任何商业销售活动，否则甲方有权立即终止本合同并追究乙方的法律责任。
七、 其他事宜
1、 乙方在税务部门开出销售佣金发票向甲方结账，不再向甲方提供任何税收和其他费用。
2、 本合同双方签章之日起生效，即具有法律效力，合同终止时结算付清相关款项后自动失效。
3、 本合同附件为合同不可分割部分，与本合同具有同等法律效力。
4、 本合同附房源明细清单，未尽事宜由甲、乙双方友好协商解决，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲方(签章)：
甲方代表(签字)：
签约时间：
乙方(签章)：
乙方代表(签字)：
商品房销售合同范文三甲方(委托方)： (以下简称甲方)
乙方(受托方)： 以下简称乙方)
经甲乙双方共同友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方全程独家销售(包括市场调研、营销策划)甲方开发经营的“ ”项目的有关事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条：合作方式和范围
1、销售：甲方指定乙方为其在重庆大足县“
2、销售标底范围：工程建筑面积约平方米，可销售总量约为： 套(个)，其中包括 住宅、门面 个、独立车库 个。
3、其他：本项目具体可销售物业的位置、类型和面积清单由甲方出具，经双方认可后作为本合同附件之一。乙方在期限内能如期完成考核任务，履行本合同承担的各项义务，甲方不得委托其他第二个人，且商品房出售前的所有权归委托人，由委托人负责盈亏。
第二条：合作期限
1.本合同有效期限为自本合同签订之日起后，如甲方或乙方提出延长期限，则双方另行签定补充协议。
如非违约原因需延长，提议方应提前15天以书面形式通知对方，并获得对方书面签字认可，合同期限可得以顺延。
2.本合同有效期内，除甲方或乙方违约或满足本合同约定的终止合同条件，双方不得单方面终止合同。
第三条：费用负担
1.本项目的推广费用由甲方负责，根据乙方营销策划的方案估算，总额不超过 万元(不包括样板房和售楼部的装修费用)。
2.推广费的使用除开盘期外，每不能超过总额的25%。
3.推广费用的使用范围包括：
(1)现场销售道具(包括：LOGO墙、展板、楼书、DM、宣传画等)的成本费用;
(2)各种媒体广告及推介活动宣传及有关销售宣传资料的编辑、设计、制作、及等费用。推广费用使用计划由乙方提出，双方共同商讨，甲方同意签字确定为准。平面设计公司及人员由乙方指定，甲方应尊重乙方意见。
4.甲方负责提供销售场地、提供售楼部与直销点销售工作所需的办公设备及耗材(含现场的空调、电话、电脑、打印机及复印机、饮水机等)、提供专职的看房直通车及司机、配备售楼部与直销点的办公家具(接待台、洽谈桌、洽谈椅、文件柜、写字台等)、销售办公用品、水电、销售热线以及样板间的搭建及装修等。
5.按揭办理及签订合同时的合同登记及按揭办理人员由甲方负责提供专人。
6、销售现场的销售人员工资及提成等费用由乙方承担，包括市场调研费、差旅费、乙方管理费等。
7、销售现场由甲方负责派值夜(保安)人员及日常清洁的保洁人员。
第四条：销售价格
销售基价：由乙方根据市场调研情况提出专业意见，甲方代表确定并签字认可。本项目具体价格表经甲方代表签字后作为本合同附件之一。整盘销售均价双方协定为多层 元/m2，高层 元/m2，商业 元/m2，车库 元/个。
第五条：销售阶段与任务
项目一期销售任务：
双方协定的总销售任务为标底的80%，折合销售金额 万元，阶段销售任务见(表一)：
(注：待确定总金额后补充)
第六条：策划费、佣金及支付条件及方式
1.佣金：基本佣金按销售总额的 计算。
2.策划费用：项目全程营销策划费用为 万元，签约甲方即支付30%给乙方，市场调研报告(包括建筑规划建议和定位建议)完成提交后，甲方在完成之日10天内(甲方对报告满意的情况下)再支付总额30%给乙方，开盘1月内支付剩余的40%给乙方。如开盘6个月内乙方累计未完成万销售任务，甲方则有权从佣金里扣回支付策划费用的40%。(注：待确定总销金额后补充)
3.特约奖励：
1)最终的销售单价超出甲乙双方约定的销售底价以上部分，甲乙双方按照比例分成。甲乙双方协定开盘销售额达到万(或%)之后，甲方才能单方提出和执行涨价，甲方每次上调价格不超过2%,每个月不超过一次。开盘均价甲方承诺高层不超过 元/平米，多层不超过 元/平米,单套价格底价表由甲方签字确认为准，在此价格表的基础上，超出销售单价部分甲方按月按套计提溢价给乙方。
2)乙方从开盘之日起六个月内完成销售任务励乙方 万元人民币。结算时间为完成任务十五日内。
(注：待确定总销金额后补充)
4.结算依据： 销售业绩计算界定：以客户已签订《商品房预售合同》或大定协议并已收取首付款或定金所确定的房屋销售总金额为乙方完成的销售额。完成一个单位的销售(即，可结算佣金的销售业绩)：指购房者已正式签订《商品房预售合同》或大定协议并已收取首付款或定金。乙方完成的销售额 的结算金额，为当月乙方应计提的基本佣金。 佣金结算程序：乙方每月25日由乙方项目负责人员凭已签订合同或大定协议的业绩汇总表及收款凭证复印件,与甲方合同或协议及收款凭证保管人核对记录无误并签字认可后，将该业绩汇总表交甲方财务部,甲方于次月5日前结清付给乙方之当月佣金(包括基本佣金、溢价分成)。(为保障销售队伍积极性，遇国家长假，则佣金甲方应于当月30日内结清付给乙方)
5.提佣方式： (1)本项目正式开始预售之日起，以现金支票或现金的形式支付给乙方，乙方出具有效票据。
第七条：甲方权利和义务
1.负责保证该项目开发及销售的合法性，及时办理售楼的相关法律程序，并为该项目之买主按合法程序办理买卖手续。
2.甲方向乙方提供的文件资料
(1) 甲方需在开盘前向乙方提供政府有关部门对开发建设项目批准的证照(包括国土使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、施工许可证、商品房预售许可等)复印件;
(2) 根据乙方代售要求提供该项目的有关资料(包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、测绘报告、规格等);
3.同意在该项目的各种宣传媒体及资料上印上乙方独家策划字样，并包括乙方有关名称、电话及地址以利销售。
4.甲方应按期结算乙方应得佣金，逾期则按0.3%每日支付滞纳金，逾期一个月除滞纳金外，另处赔付乙方应结金额的30%作为赔偿金。
5.一切有关项目之其他合同文件均须由甲方(或甲方授权人)签订，任何个人或单位签订均属无效。
6.甲方负责派授权人与认购者签订《商品房预售合同》、《商品房认购书》、《商品房预订书》《意向购房承诺书》，其它任何人签订之合同条款均属无效。
7、甲方有权定期检查，督导乙方工作，专人负责收款签章，并享有该项目开发的收益权，所有权和处置权。
第八条：乙方权利及义务
1.整个策划、宣传和销售过程中必须遵守中华人民共和国、重庆市及有关地方的法律法规。
2.完成前期市场调查，项目定位报告，项目价格及推广营销企划，并实施执行。
3.负责对该项目的销售进行总体策划，包括对市场定位、销售对象、时间、价格、付款方式及各种宣传渠道的确定与运用等提供专业意见，并实施执行。
4.负责建议、安排设计及监督制作该项目的推广宣传单、展览板、认购书、认购须知及有关之销售资料，并实施执行。
5.负责建议、安排及监督制作该项目的报纸、电视及电台等各大媒体广告的设计及制作工作，并实施执行。
6.对目标消费群组织、安排、主持并实施执行直销宣传广告的派发。 7.各种有关宣传的计划及费用需甲方签字同意方可实施。
8.协助甲方以甲方名义草拟《商品房预售合同》、《商品房认购书》、《商品房预订书》、《意向购房承诺书》，并协助甲方统一收取客户房款。已签订的《商品房预售合同》、《商品房认购书》、《商品房预订书》、《意向购房承诺书》原件必须在24小时内交甲方。非经甲方书面签字同意，乙方不得与买房者修改甲方审定的《商品房预订书》、《商品房认购书》、《商品房预售合同》、《意向购房承诺书》的任何条款。
9.及时提交售后分析、统计工作，销售报告、客户统计分析、媒介效果评估分析、策划及销售工作补充及调整分析报告等。
10.在工作安排过程当中，若双方在工作磋商阶段中未能取得共识，乙方应在保留专业意见的基础上，尊重甲方最终决定为服务宗旨。
11、乙方有制定本项目面价的权利，但不得底于甲方签字确认的底价，同时需甲方审核签字确认后才能实施。
12、乙方应保证销售工作正常开展，需派驻不少于7人的销售队伍驻甲方的项目销售现场实施销售工作，其中含一名销售经理，销售人员。服务项目的一名销售总监(随时检查督促销售执行效果)，保证每周不少于一天在售楼现场办公;按阶段工作要求的一名策划师(全程跟进执行项目策划工作)，保证开盘前及重大活动方案事实时每周四天在项目所在地办公;一名平面设计师(保证随时跟进和把握项目相关平面设计作品效果)。
13、针对本项目乙方经手的推广文件、资料、宣传平面需经甲方签字确认。14、乙方必须如实提供合法的营业执照复印件，如因乙方无有效合法的营业执照及超范围的受托，给甲方造成损失和不良影响的，均由乙方承担经济责任和法律责任。
15、(包括产品规划建议和定位建议);200 年 月 日前想甲方提供项目营销策划案;200 年 月 日前向甲方提供广告宣传推广计划及项目的营销实施计划给甲方审定，经甲方签字同意后实施;并完成相应阶段全部策划、销售准备工作、销售人员培训工作，本合同签定后乙方进驻售楼部开始代销工作，10天之内配齐售楼人员，从200 年 月 日起，全面展开销售工作实际运作。(根据甲方进度和要求)
16、负责项目的销售接待工作，收集客户意见，协调客户与甲方的关系。
17、应为甲方保守相关的商业机密。
18、乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的销售活动之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，不得超出甲方认可的书面宣传资料、广告资料对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响及甲方、第三方的损失由乙方承担;
19、未经甲方同意，不得代收任何售房款项及预订款。
第九条：违约责任
本合同有效期内，任何一方违反本合同之约定可视为违约，守约方有权终止合同，合同终止后由违约方承担由此造成的一切法律责任和经济责任。双方约定违约金为 万元正。
第十条：合同的终止
因下列原因本合同终止：
(2) 合同期限届满，又无需延长的。 因一方违约或满足本合同约定的终止合同条件，另一方要求中止。
(3) 无违约行为但双方协议终止。
如非违约原因或非满足本合同约定的终止合同条件需终止本合同，提议方应提前15天以书面形式通知对方并获得书面签字认可，有关佣金之计算按双方商定并签字认可的终止日期为终止结算日期，并按该日期前已收取首付款或定金，并签订《商品房预售合同》或大定协议的房款总额为基数计算佣金，甲方应自终止计算日期起7日内结清所有应付乙方之佣金，乙方也应自终止计算日期起7日内向甲方交接清相关工作及销售资料。
第十一条：争议的解决
执行本合同过程中，双方如发生争议，应本着平等互利的原则，尽量协商解决，协商不下，应向项目所在地人民法院提出诉讼。
第十二条：其它约定事项
1、乙方委派于甲方销售现场的主要管理人员乙方不得轻易做单方面调动，若因不可抗因素需要撤换管理人员，需由乙方提前10天作出合理的书面说明提交给甲方，在甲方认可的基础上(若事实是不可抗拒的，甲方承诺不刻意为难乙方)，委派新的管理人员(甲方认可该管理人员的前提下)进入案场进行工作交接，确保项目后期工作有序开展。
2、由于甲方原因造成退房的，经甲方同意后，乙方可执行退房指令，乙方仍然应计提该套佣金，所退房继续由乙方销售，但乙方不另行收取费。
3、由于乙方责任造成退房的，甲方有权扣除该套房乙方费，由此造成甲方的相应损失，由乙方承担责任。
本合同一式五份，甲乙双方各执二份，办证机关备案一份。如有修改和补充内容，应另立补充合同，作为本合同附属内容。补充合同、本合同附录与本合同具有同等法律效力。
第十三条：有关术语解释
本合同素称实际完成销售指标:以甲方(或甲方授权代表)已签订正式商品房预售合同并收取首付款或定金的，该预售合同中确定的房屋销售总金额为准。
本合同所称一个单位：指一间独立产权的房屋。
本合同所称完成一个单位销售：指已签订一个单位房屋的商品房预售合同或大定协议并已收取首付款或定金。
本合同所称大定业绩：指已签订房屋的《商品房认购书》并已收取定金。
本合同附件：
销售基础结算价格一览表(待补) 策划、销售准备工作进度控制表(待补) 可销售房源(面积)清单(待补)
以上约定附件双方签字盖章后本合同生效，方具有法律约束力。： 甲方盖章： 乙方盖章：