房产买卖合同
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房产买卖合同范文第1篇
出卖方：＿＿＿＿＿＿，以下简称甲方；
购买方：＿＿＿＿＿＿，以下简称乙方。
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方座落在＿＿＿＿市＿＿＿＿街＿＿＿＿巷＿＿＿＿号的房屋＿＿＿＿栋＿＿＿＿间，建筑面积为＿＿＿＿平方米。
第二条 上述房产的交易价格：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三条 付款时间与办法：
1．乙方应于＿＿年＿＿月＿＿日前向甲方付清房产款项（交款日期以汇款时间为准）。
2．乙方面交给甲方现金＿＿＿＿元；其余＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。
第四条 甲方应于＿＿年＿＿月＿＿日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条 税费分担
1．甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的＿＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费。
2．乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的＿＿＿＿％的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其它税费。
第六条 违约责任
1．乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款＿＿＿＿％的违约金。
2．甲方必须按期将房产交付甲方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款＿＿＿＿％的违约金。
第七条 本合同主体
1．甲方是＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿，共＿＿＿＿人，委托人＿＿＿＿即甲方代表人。
2．乙方是＿＿＿＿单位，代表人是＿＿＿＿。
第八条 本合同经国家公证机关＿＿＿＿公证处公证。
第九条 本合同一式＿＿份。甲方产权人各一份。乙方一份。＿＿＿＿房产管理局、＿＿＿＿公证处各一份。
甲方：＿＿＿＿乙方：＿＿＿＿
代表：＿＿＿＿（签名）代表：＿＿＿＿（签名）
地址：＿＿＿＿地址：＿＿＿＿
房产买卖合同范文第2篇
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
房产买卖合同范文第3篇
原审法院查明：2004年1月24日，张大城与宏辉公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定张大城向宏辉公司购买位于中原区1号高层住宅楼房产一套。2004年3月9日，张大城与A银行望大路支行签订《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》一份，主要约定张大城向A银行望大路支行借款41万元用以购买宏辉公司建造的上述房产一套；张大城委托A银行望大路支行将所借款项划入宏辉公司账户，并由张大城向A银行望大路支行履行还款义务等。同日，张大城、A银行望大路支行还签订《房地产抵押合同》一份，主要约定张大城用其购买的上述房产对其向A银行望大路支行所借的41万元款项提供抵押担保等；后双方在房地产管理部门办理了抵押登记。合同签订后，A银行望大路支行履行了借款义务。
2004年4月15日，张大城与宏辉公司签订《退房协议》一份，主要约定双方解除1月24日双方签订的《商品房买卖合同》，宏辉公司代张大城偿还张大城所欠银行剩余的按揭贷款，并在偿还贷款后到房管局办理抵押注销登记事项等。
2009年8月12日，张大城给A银行望大路支行发出《解除合同通知书》一份，主要载明因《商品房买卖合同》已经解除，《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》也无履行的必要，通知A银行望大路支行解除《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》，并要求A银行望大路支行于收到该通知书之日起7日内到顺城市房地产管理局办理注销抵押登记。该通知书于2009年8月13日送达A银行。A银行望大路支行并未办理注销抵押登记手续，酿成张大城对A银行望大路支行的诉讼。
争议的焦点问题
本案的焦点问题在于购房合同解除后是否必然导致借款合同和抵押合同的解除。
一审法院经审理后认为：A银行望大路支行已履行《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》中约定的发放贷款义务，张大城亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现；张大城用其所购房产为A银行望大路支行该笔债权提供抵押担保，A银行望大路支行对张大城所购买上述房产享有抵押权，《房地产抵押合同》目的亦均已实现。当事人协商一致，可解除合同。双方《商品房买卖合同》已于张大城与宏辉公司签订《退房协议》时解除；张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司，但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意，该债务转让应属无效。张大城已将《解除合同通知书》送达A银行望大路支行，双方签订的《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》自通知书到达A银行望大路支行时解除；《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》虽被解除，但因二份合同目的均已实现，且A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现，主债权未消灭，抵押权亦不应消灭，A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权，故张大城的诉讼请求本院不予支持。故法院判决驳回张大城的诉讼请求。
上诉人针对一审法院抗辩如下：（1）A银行望大路支行债权已经消灭，按照合同约定A银行望大路支行应当办理房地产抵押注销登记手续。张大城购房目的无法实现。一审法院认定债权未消灭属于认定事实不清。（2）A银行望大路支行是债权人，张大城是债务人。一审法院查明上述合同已经解除。根据有关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也将解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，既宏辉公司应将其收受的购房贷款返还A银行望大路支行。（3）根据合同约定，房地产抵押合同解除，A银行望大路支行应当协助张大城办理房地产抵押注销登记手续。合同约定甲乙双方应当自抵押合同解除或终止之日起一个月内持有关证件到原登记机关办理抵押注销登记。一审判决认定张大城与A银行望大路支行签订的合同已经解除，那么A银行望大路支行就应当积极履行合同义务，协助张大城办理抵押注销登记手续。一审法院未查明上述合同约定。（4）一审判决适用法律错误。本案不存在债务转让问题，更不存在债务转让无效问题。请求二审法院撤销原判，查明事实依法改判，支持张大城的诉讼请求。
被上诉人答辩称：张大城与宏辉公司解除合同的行为是恶意的，企图以退房手段逃避偿还银行借款，根据法律规定，该解除合同的行为是无效的。张大城对司法解释的理解是错误的，该解释并未免除张大城的还款责任。即使解除，也不意味着张大城与A银行望大路支行间的债权债务关系的消灭，A银行望大路支行对抵押房产还继续享有抵押权。
二审法院经审理认为：依法成立的合同，双方应依约履行。A银行望大路支行已按约定向张大城发放了贷款，张大城亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现。张大城与宏辉公司于2004年1月24日签订《商品房买卖合同》，又于2004年4月15日签订《退房协议》，该《退房协议》没有解除的事由及原因，不能证明张大城所述的“购房目的无法实现”。张大城与宏辉公司的行为，使A银行望大路支行实现债权的目的无法实现。张大城将其对A银行望大路支行所负的债务转让于宏辉公司，但该债务转让并未经过A银行望大路支行的同意，该债务转让应属无效。《A银行顺城分行楼宇按揭人民币贷款合同》及《房地产抵押合同》二份合同目的均已实现，而A银行望大路支行因履行合同而享有的债权并未得到实现，主债权未消灭，抵押权亦不应消灭，A银行望大路支行对本案所涉房产仍享有抵押权。
从上述争议来看，各方对于退房协议是否导致借款和担保合同解除存在不同看法。笔者认为，退房协议虽然可以由买卖房屋双方协商签署，但是这并不必然导致借款和担保合同的解除。根据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。虽然前述规定肯定了当事人解除合同买卖合同会发生“担保贷款合同目的无法实现”，但是本案当事人已经履行了买卖合同，并导致借款合同和抵押合同的目标实现，因此不能简单认可买卖双方可以随意随时解除已经履行的房屋买卖合同，况且房屋买卖合同的解除涉及第三人——银行的权利义务的实现。正因如此，二审法院在裁判中指出 “《退房协议》没有解除的事由及原因”。这是合理、合法的分析。只有如此，才能真正准确把握前述司法解释本意，否则该条司法解释将会成为开发商和购房人损害银行利益的工具。实际上，该司法解释第二十五条还进一步强调了买卖合同的撤销和解除与银行利益的关联性，并且在程序上给予了必要的保障。该条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。这里对买卖合同纠纷的裁判设置了有独立请求权的银行参与的机制。
对银行的启示
商品房买卖纠纷引发银行贷款风险是甚为普遍的现象，尤其是《司法解释》实施以来更是如此。银行借款和担保合同项下权益的维护应注意以下几点：
银行对于买卖合同当事人主张买卖合同无效、撤销或解除，应积极进行抗辩。房屋买卖合同并不是可以由买卖双方当事人随意解除或宣告无效、可撤销的，《司法解释》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条等规范了法院支持解除、可撤销或无效买卖合同的情形。例如第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。即使在这些明确规定下，对于确实有相反证据的，银行应积极进行抗辩。
银行在审查按揭贷款时必须严格审查房屋质量是否存在重大瑕疵，否则银行将会承受买卖合同无效、撤销或解除引发的信贷风险。由于《司法解释》明显倾向于保护房屋买受人的权益，即使银行已经签署借款合同和抵押合同并办理有关抵押登记手续，也可能面临买受人提出解除买卖房屋合同的请求，并进而危及银行借款合同利益。可见，银行做好放贷前抵押物的审查甚为必要，否则银行很难追究借款人的责任，而只好转向借助抵押物来保障债权。
银行应关注房屋买卖合同中有关合同解除的约定事项。因为法律一般支持当事人事前约定解除条件实现而解除合同。实际上，《司法解释》在建筑面积引发买卖合同争议上，也支持约定处理原则，该文件第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”甚至在延迟交付房屋问题上也有类似的规定，该文件第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。当事人约定解除事项，关系到银行能否对借款人行使追偿权，银行应对房屋买卖合同的解除条款进行关注，在格式化合同之外，对另行设置的解除条款更有必要重点关注。
房产买卖合同范文第4篇
各有关单位：
为贯彻国家和深圳市规范房地产交易市场的工作要求，充分发挥商品房预售合同示范文本在规范商品房预售行为、维护合同双方当事人权益方面的积极作用，市国土资源和房产管理局会同市工商行政管理局对《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》（xx版）进行了修订，经广泛征求社会各界意见，并召开听证会，数易其稿，形成了《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》（xx版），现就启用新版预售合同示范文本有关问题通知如下：
一、《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》（xx版）自xx年3月15日起启用，xx版预售合同示范文本同时停止使用。
二、自xx年3月15日起，凡经市国土资源和房产管理局核准预售的房地产项目，一律通过“一手房网上销售系统”签订xx版预售合同，并且使用统一印制的封皮，直接从售房者的电脑打印《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》（xx版）文本。
三、市国土房产主管部门及市工商行政管理部门将根据各自职责，加强对房地产买卖合同的监管，对利用违规合同侵害当事人合法权益的行为依法进行查处。
特此通知。
附件：《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》（xx版）
深圳市国土资源和房产管理局
深圳市工商行政管理局
深圳市房地产买卖合同（预售）xx版
合同编号：深圳市国土资源和房产管理局
深圳市工商行政管理局
特别提示
1．在签订本合同之前，买方可要求卖方出示企业法人营业执照、房地产预售许可证、房地产开发资质证书等与房地产开发和销售有关的证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、填充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，应向法律人士咨询。
2．为体现双方平等、自愿、协商一致的原则，买卖双方可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。
3．本合同文本中所留空格填写卖方既定的告知性内容或买卖双方自行约定或补充约定的内容。斜线“/”前后文字应在中划“√”做出单项选择。合同空格处未作约定的部分，均应划线删除。
4．本合同需手写填写的空格，应当用钢笔、毛笔、签字笔填写。买卖双方应在本合同的正文、附件（包括补充协议）、附图中签字或盖章。
5．本合同生效后，未被修改的文本印刷文字及空格处填写的有效文字与符号均视为买卖双方合意内容。合同附件及补充协议经买卖双方共同签署后与合同正文具有同等法律效力。
6．买卖双方可根据实际情况决定本合同原件的份数，在签订时双方应当认真核对，以确保本合同各份内容相同。
房产买卖合同范文第5篇
一、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
二、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
五、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
房产买卖合同范文第6篇
马骁骁
【案例标题】买卖农村未办理不动产登记的自建房屋的依法应受保护
【案例名称】徐凤山诉孙立平买卖合同纠纷
【主审法官】马骁骁
【推荐理由】买卖农村未办理不动产登记的自建房屋的行为发生在自行达成协议的基础上，在不违反其他法律禁止性规定的前提下，农村房屋满足买卖合同构成要件，不因未办理不动产登记而对抗买卖关系。
【关 键 词】买卖合同 产权登记不动产登记
【案情摘要】2016年9月22日孙某与徐某签订房屋买卖合同，其内容为：“甲方：孙某，乙方：徐某；甲方与乙方为前后院邻居，乙方委托甲方在两家之间建房，这两家之间盖的房子面积大约60平米，盖完了前院归甲方所有，后院归乙方所有。房子盖完了乙方付甲方购房费壹拾二万元人民币，￥120000.00。现由于乙方经济方面困难不能一次性付清房款。现特意签订协议：等房子盖完了乙方先付甲方陆万元整，￥60000.00。剩余的陆万元在公历2017年12月31日之前一次性付清。不得违约，如果出现违约，甲方先前盖的房子所有权归甲方所有。且在乙方没交清盖房费之前，乙方不得将这房子转卖他人，如果转卖发生的法律责任由乙方单方面承担。”合同签订后，孙某已按照合同的约定将房交给徐某，徐某也支付了60000.00元交给孙某。现徐某以房屋未办理不动产登记为名，要求和孙告解除合同并返还已支付房款，被孙某拒不同意，故原告诉至法院，单方要求与被告解除房屋买卖合同并赔偿装修投入。
【争议要点】农村自建房屋未办理不动产登记是否可以导致其买卖关系无效
【裁判要点】原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告现以被告所出卖房屋未取得房屋所有权证为由欲解除合同，根据《合同法》规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。《城市私有房屋管理条例》规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”据此可见，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的。自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权，仅表明该不动产存在权利瑕疵，且这种瑕疵是可以通过有权机关依程序依权补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，与合同是否具有法定效力非同属法律关系。房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。
【适用法律】《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条
房产买卖合同范文第7篇
【关键词】二手房买卖；合同风险；风险规避
一、二手房买卖合同可能存在的风险
（一）交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。
（二）房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。
1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。
2.买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
3.买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。
（三）交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。
（四）二手房买卖先签合同等过户存风险。
在二手房交易市场中，有很大一部分房源是未交房或者是刚交房不久就流入二手房市场中的次新房。这部分房源的买卖形式大多是先签订购房合同，等办房产证时直接过户或者签订购房合同并公证。但是以以上方式购买二手房也存在一定的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
1、房价变动导致合同毁约。采取这种先签订购房后过户的方式买房，房产证依旧属于老业主，从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户，中间可能需要很长的一段时间，或许是一年，或许是五年，都有可能，在楼市调控的背景下，房价剧烈波动，若是房价波动范围不大，到了具备过户条件之时或许双方践约都不存在问题，但是房价出现大幅异动，交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价变动导致违约纠纷的情况并不鲜见，在一个先签合同等过户的购房交易中，这种风险尤其大。
2、容易出现一房多卖的骗局。我国法律并未一概禁止“一物数卖，”虽然已经签署了房屋买卖合同，但未办理过户登记，房屋产权的法定所有权人就不会变更，即使到房屋管理部门去查询也无法获得真实的交易情况，这种购房模式本来就是属于一种打法律球的交易方式，自然无法按照正常的交易模式去理解。既然脱离了法律的严格监管，就会留下一些交易漏洞，若是被人有心利用，则可能产生连环骗局。假设有房一套，房主利用低价为诱饵，采取这种交易方式来设套的话，可以这样做：房主A采取先签合同等过户的方式将房子卖给B，因为没有过户，也查不到交易记录，接下来房主A还可以用同样的方式将房子卖给C、D、E、F……只要有人继续购房，这套房就可以一直卖下去，等到骗局被揭穿的时候，或许房主已经逃离了，剩下一群购房者在打架了。
对于政策风险，在调控时期购房本来就要付出巨大的经济成本，还要面对风险成本。
二、二手房买卖合同风险的规避
为了抢搭房产优惠政策“末班车”，南京二手房市场的交易量近来猛然增多。昨天，市房产部门提醒，目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。为了最大限度地减少漏洞，规避风险，房管部门建议买卖双方在签订二手房买卖合同时，把握5个“要点”。
（一）确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。
（二）明确双方违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款最终落实。
（三）标明付款过户时间。在实际操作中买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
（四）注明费用交接时间。这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。如果是公房交易，对于物业等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中写明。
（五）有费明细单。随着中介市场的不断完善，消费者认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。但是，目前市场上存在经纪公司费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，要求经纪公司明确写明费的用途。
【参考文献】
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[2]易军.违约责任与风险负担[J].法律科学（西北政法学院学报），2004（03）.
[3]刘贵祥.合同履行与风险负担制度[J].法律适用，2000（09）.
房产买卖合同范文第8篇
本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。
[关键词]商品房买卖订购书商品房预售按揭法律责任
[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题
近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。
一、商品房买卖的基本理论问题
（一）商品房的概念
广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。
（二）商品房买卖合同的概念及法律特征
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：
1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。
2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。
3.行政干预色彩相对浓厚。
由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。
（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题
1.商品房订购书的概念
商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。
2.订购书的法律性质
从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。
3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。首先，因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够符合条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益；其次，由该条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等，由此观之，在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时，不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格，价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定，合同只有在其具有确定的标的物时，方为有效。第1591、1592条规定，如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金，则合同不成立。依解释，所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产，其价格也应是可确定的，在满足这些条件的前提下，合同成立。从订购书的内容来看，其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。
二、商品房预售的法律问题
（一）商品房预售合同的概念
商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。
（二）商品房预售合同的法律性质和特征
1.商品房预售合同的法律性质
商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。
2.商品房预售合同的特征
第一，商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。
第二，商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。
第三，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
（三）商品房预售合同登记的法律性质及效力
1.商品房预售合同登记的法律性质
商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。
2.商品房预售登记的效力
第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。
（四）商品房预售合同转让
1.商品房预售合同转让的概念
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。
2.商品房预售合同转让的法律性质
我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让，债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让，则是权利义务转让，事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
三、商品房买卖按揭法律问题
（一）商品房买卖按揭的涵义
按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭，是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人，并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。
（二）商品房买卖按揭的法律特征
1.主体包括三方：即购房者、房地产销售商及按揭银行。
2.按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。
3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。
4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。
（三）按揭中的各方法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：
1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。
3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。
4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。
5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。
6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。
上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。
（四）房屋按揭的若干实务问题
1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系
商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系，具体分析如下：
首先，购房人选择按揭付款方式后，必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其它银行做按揭，借款的目的就是为了支付购房款，开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系，相互依存。因此说，借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次，当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后，并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现，商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三，商品房买卖合同订立以后，当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，但按揭借款合同并未消灭，所以，商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。
通过以上分析可得出结论，商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。
2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系
抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的，依照担保法司法解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件，由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，待购房人产权证办妥后，再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时，还要将商品房销售合同正本交付银行，在日后办下房产证后，房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，将这些重要凭证交付银行占有，近似于英美法系中“权利凭证占有式按揭”。
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题
（一）房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任
在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中，对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。
虚假售楼广告，曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商虚假广告是要最终承担法律责任的。
二、已售出的房产，在未办理产权证前，又抵押给第三人的法律责任
由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较大，很少有开发商能够独立支付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。
三、房屋不能按期交付的法律责任
开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金；如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。
四、开发商因自身原因，不能按期取得房产证的法律责任