交易资金监管范文精选

2011-2012年间，常州聚丰房产公司法人索中林利用其房屋中介经纪人身份，通过诱骗20名卖房人签订房地产买卖居间合同、委托合同等方式，仅支付了首付，就将客户的房屋“买”下，再抵押套现，所得房款用于偿还其个人债务，造成20名卖房人的财产损失共计人民币1200万元。法院于2013年7月以合同诈骗罪等罪名判处索中林20年有期徒刑。

这是一件涉及存量房交易欺诈的典型案例。之前，类似案件在其他城市也有报道，加强存量房资金监管工作引起各方关注。为此，建设部、中国人民银行于2006年12月联合下发了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），要求建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。通过几年的实践，随着二手房市场的快速发展，常州市政府出台了《关于进一步规范市区房地产开发项目管理的通知》（常政办发〔2013〕144号），决定加强房地产市场的交易行为管理，实施存量房交易资金第三方监管制度，由房产行政主管部门设立专门的交易保证机构，或委托有公信力的第三方作为交易保证机构，对存量房交易资金实施第三方监管。存量房交易的买方将交易资金委托交易保证机构进行支付，待卖方房产过户至买方名下后，交易保证机构再向卖方划转全部交易款项。

在前期调研中，存量房交易所涉各方反应不一。存量房买卖双方表示欢迎，但担心会增加交易手续和监管费用；房屋中介经纪公司或支持，或观望，或质疑；银行等金融部门和住房公积金管理中心表示支持并将配合参与。

在系统开发过程中，我们参考了南京、苏州、徐州等兄弟城市的实践经验，坚持以人为本，服务于群众，服务于市场，以建成“房屋交易中的支付宝”为目标，由政府提供第三方资金监管平台，实现买卖双方“一手交钱，一手交房”，保障双方利益。以安全、便捷、免费、高效为原则，由当时的房产登记中心提供资金监管账户，专项对存量房交易资金实行封闭管理，确保资金安全；在办理权属登记的同一地点开设资金监管窗口，确保当事人办理相关手续的方便便捷；监管平台对买卖双方当事人不收取任何费用，同时被监管的交易资金在监管专户存放期间，按中国人民银行公布的活期存款利率结算利息给当事人；房屋转移登记与抵押登记合并受理同时出证，对需要办理银行和住房公积金贷款的，审批放款时间缩短，效率更高。

存量房交易资金监管工作得到了银行和住房公积金管理中心的大力支持。2014年5月，常州市住房保障和房产管理局、中国人民银行常州市中心支行联合下发《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》（常房发z2014{28号），进一步明确市区范围内城镇国有土地上存量房交易全面实行交易资金监管，其交易资金是指存量房买卖备案合同中约定的购房价款，不包含房屋过户所涉及的各项税费、定金、尾款。明确对属于房屋产权交换、房屋拍卖等5种转让不实行监管，对直系亲属间的房产转让等4种情况可以申请免除资金监管，对买方自愿用部分购房款先行替卖方还贷解押的，可以申请部分交易资金监管，同时对终止交易和资金监管的解除也作出了明确表述。

常州市存量房资金监管工作于2015年6月30日全面展开，建设银行、工商银行等11家银行参与监管业务。与以往存量房交易流程相比，实施资金监管后，所增加的环节是交易双方共同在监管窗口签订监管（或免监管）协议，买方将交易资金存入监管账户，由监管窗口出具监管（或免监管）凭证，交易双方持凭证和其他所需材料办理过户。买卖双方可以协商在当时开通业务的11家银行中任选一家银行，但必须持有同一家银行的银行卡办理交易资金存放业务，以提高资金划转效率。

常州市存量房资金监管工作正式上线已超过一年，获得了多方共赢的良好效果。一方面，存量房买卖双方越来越接受资金监管，从一开始担心流程长、手续多而尽量申请免监管、少监管，到现在主动要求多监管、全监管，户均监管金额从30万元增至目前的50万元，监管平台对交易资金的安全保障作用得到普遍认可，申请监管率逐月提高，目前已经稳定在80%以上。另一方面，由于存量房交易资金量大，各银行都非常重视，参与的银行已经增至15个，并且纷纷从提高服务质量下手，争取更多业务，最终使买卖双方受益。从市场监管部门的角度，由于交易资金安全得到保障，买卖纠纷减少，市场秩序更好。

开展存量房资金监管工作，我们的体会是：一是要统一认识。一切从群众利益出发，把好事干好干实。存量房交易面广量大，交易过程中不可控因素多，由政府部门提供平台，既保障交易双方合法权益，又不影响存量房交易市场的健康发展。二是要充分沟通。开展存量房资金监管，离不开金融、财政、住房公积金等相关部门的支持和配合。系统对接、流程再造、账户开设、数据发送等，都是在反复沟通、不断测试中最终确定运行方式。三是要因地制宜。我们分析了存量房交易中的各种情况，充分考虑了商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款等多种资金筹集渠道以及定金、尾款等交易中的常见办法，让交易双方可以根据自己的实际情况选择全部资金监管、部分资金监管、免监管等监管模式，不搞一刀切。除此之外，还在系统中设置了交易终止、撤销资金监管等环节，保障交易资金安全。四是要加强培训。存量房资金监管系统正式上线前，分层分批对相关人员进行了多次业务培训和问题解答。除本单位职工、银行职员、住房公积金管理中心员工外，重点对所有开展存量房交易的中介机构从业人员进行业务培训和模拟实务操作，设置了试运行阶段，配强技术骨干力量，随时解决试运行中出现的问题。五是要广泛宣传。正式运营前召开了新闻会，在交易大厅设置宣传牌、服务手册，开通咨询电话和网络回复，及时答疑解惑，取得共识和支持。

伴随我国存量住房交易规模不断扩大，存量住房交易资金的规模也相应不断增长，在一些城市，存量住房交易资金规模已经接近甚至超过商品住房交易资金规模，因此加强存量住房交易资金监管，防范交易资金被侵占、挪用的风险就显得十分重要和迫切了。2016年，住房和城乡建设部等部门的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》再次明确要求，要健全交易资金监管制度，加强交易资金监管。那么选择何种监管模式能最有效地实施监管呢？许多城市在实践中进行了探索，形成了不同的模式。按监管主体的不同，可以分为政府监管模式、银行监管模式和社会机构监管模式，其中政府监管模式按是否进行强制又可分为政府强制性监管模式和政府柔性监管模式。这些模式各有其利弊，需要根据监管目标要求和现实环境进行合理的选择。

一、政府柔性监管模式是现阶段存量住房交易资金监管模式的适宜选择

存量住房交易资金监管模式的选择不仅应该与市场规模和市场发育程度相匹配，与市场主体监管服务供给能力和意愿相契合，还要能与中介服务市场特征相耦合。

从前述三种模式来看，在当前发展阶段，合适的选择还是政府监管模式。特别是当前存量住房交易资金风险防范的重点是中介侵占、挪用客户的资金和卷款行为，银行监管和社会机构监管均无法解决这一问题，所以可做的选择就是政府监管。

从政府监管来看，有其缺陷，也有其优势。从缺陷来看，主要在于：第一，效率低。政府机构的性质（垄断、非营利等）以及对安全性的过度关注决定了监管效率比较低。第二，可能过多集中资源和过度监管。效率低以及对政府强制力的软约束可能导致为了监管而投入过多的资源，可能为了安全性而进行过度的管制。第三，政府承担的风险大。在政府进行监管的条件下，一旦制度设计出现疏漏或者管理过程出现疏漏而造成被监管资金被侵占、挪用，就会造成严重的经济损失，并且还要承担信用风险和政治风险。

但政府监管也有多方面的优势，主要体现在以下几个方面：

第一，公信力最高。政府作为公共权力机构，享有制定法规的权利，又有征税权，风险救济能力强，并且是非营利机构，因此由其监管更能取得社会信任。

第二，具有信息优势。相较于其他机构，能更快更充分地获取房屋产权等方面的信息，还能凭借政府的特殊性质要求其他机构提供相关信息，因此在产权转移和登记过程中、在交易资金占管和转移中能更好地维护交易双方的权利。

摘要：二手房交易资金监管是指在二手房交易过程中，监管方受当事人委托对资金及产权证的收付实施监督管理，以规避经纪公司欺诈的行为。目前北京市二手房交易市场尚未形成统一的交易资金监管模式。在分析北京市二手房交易资金管理现状的基础上，结合上海、天津、大连等其他省市的二手房交易资金监管思路，探讨了北京市二手房交易资金监管模式，力求为现阶段北京市形成统一的二手房交易资金监管模式提供一些思路。

关键字：二手房；交易资金；监管模式

一、引言

房地产经纪公司在经营过程中可以沉淀大量的交易资金，一些不法经纪公司便借机挪用这笔沉淀资金来谋取暴利，主要表现形式为：现金购房低买高卖、扩大公司规模或进行其他投资，甚至卷款潜逃。将资金用于其它投资的潜在风险相对比较大，一旦这些经纪公司运营不善，资金链很有可能断裂，这笔原属于购房人的资金便会石沉大海。近年来诸如此类案例层出不穷：2005年7月6日合肥市桃园房地产销售有限公司携客户4000多万元房款一夜蒸发；2005年10月北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金；2006年9月天津汇众房地产有限公司涉及诈骗高达1.5亿元客户房款。这些触目惊心的数字，使我们不得不对房地产经纪行业现行交易资金监管模式的有效性产生质疑。

二、北京市二手房交易资金监管现状

二手房交易过程比较繁琐，费尽波折找到合适的交易对象后，还必须办理一系列的相关手续。其中仅房产过户就需要一周左右的时间。此外，有些当事人还需要办理按揭贷款或解除房产抵押业务。房屋产权过户、转移登记及物业校验完成后，交易方可结束。因此，受时间、精力和知识所限，大部分二手房当事人会选择经纪公司提供的全方位服务，包括代办抵押贷款、代办抵押解除、代办过户、代收代付交易资金等。如此一来，房地产经纪公司便可全面操纵交易流程，尤其是控制交易资金的流向。与此同时，二手房交易过程中产生的收付时间差又导致经纪公司账户下始终会沉淀一些交易资金。因此，在信息不对称、监管缺位的情况下，房地产经纪公司便可轻而易举延长收付时间差，以扩大沉淀资金的规模。

根据北京我爱我家、中原房地产等几家大型房产经纪公司的估算，2006年北京市二手房交易量大约在7．6万套左右。假设每套成交总金额为75万，其中全款交易量占30%，且每套可进行监管的资金金额为50%，贷款交易量占70%，其首付款成交数为30%（该笔资金全部监管），则一年中需监管的交易资金将达到205.2亿元。随着北京二手房市场的不断发展，这一数字将不断增加。近年来，尽管北京几个较大的房地产经纪公司与一些交易保证机构均尝试开展了二手房交易资金监管业务，但毕竟覆盖面较小，整个二手房市场上的巨额交易资金仍得不到有效的监管，潜在风险巨大。因此，建立有效的二手房交易资金监管模式已势在必行。

三、国内现存二手房资金监管模式

摘要：存量房交易资金监管是指为了规范存量房交易市场，保护交易双方的合法权益，遏制房地产经纪活动中的违法行为而实施的监督管理制度。

关键词：存量房；监管流程；监管特点

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

近年来，随着房地产市场的发展，房产交易中存量房所占比重日益增大。所谓存量房是已取得所有权证书的房屋，也就是通常所说的二手房。与一手房相比，二手房交易过程繁琐，需要寻找交易对象、办理一系列交易、过户手续，因此绝大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范、违法违规事件时有发生。在这种情况下，存量房交易市场上需要有一个公正的第三方进行监管，保证交易资金安全，房屋定向交割，交易双方权益的实现以及交易流程的合法性。在这种背景下，建立行之有效的存量房交易资金监管势在必行。

一、南京地区存量房交易资金监管的形成

1.形成背景。2001年以后，南京地区存量房交易市场开始起步，并逐渐出现了交易量的快速增长。这一阶段，规范房地产交易行为的制度欠缺，法律法规不健全，一些中介公司往往以为客户监管资金之名，将客户交易资金存入公司账户。而中介公司在业务发展中因自身扩张、现金收房或资金拆借，获取高息等冲动，便借机挪用客户购房款。一旦公司经营不善，资金链断裂，这笔原属于购房人的资金便石沉大海。典型案例是2007年南京地区发生的融众公司挪用客户购房款事件。注册资本只有100万元的融众公司，卷走了600万客户购房款，涉及48户无辜居民。市政府历经几个月协调处理，追加部分款项，最后法院判决涉案银行、公证处、担保公司承担连带责任，替融众公司赔偿房款300多万元。“融众事件”的曝光只是不法中介违规行为的冰山一角，诸如吃差价、虚假信息等陷阱仍在坑害普通购房人。交易资金存在的巨大风险证明，采取措施保障资金安全已刻不容缓。

2.资金监管的初期模式。2007年，国家建设部—中国人民银行发出《关于全面实行私产房屋交易资金监管的通知》（建住房（2006）321号，要求建立存量房交易结算资金管理制度；发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和支付。当年9月，南京市房产局针对购房款的安全性而专门制定的《南京市存量房交易资金监管办法》。由南京房产局下设的房地产交易市场在各家银行开立客户交易结算资金专户，要求所有二手房交易房款要么经过政府专用账号转账，要么买卖双方自行交易，禁止房产中介机构以任何形式保管、接触房款。

随着存量房资金监管政策的落地，存量房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平得到极大提升。但应该说此次监管对市场的约束是软性的，客户可以选择通过南京市存量房交易结算资金专用存款账户进监管，也可以买卖双方自行交割。大量需要贷款的存量房交易则是首付款自行交割，贷款部分通过监管账户结转。这样二手房交易产权转移和资金交付的担保问题仍未根本解决，买卖双方因产权过户、物业检验如阴阳合同、一房两卖等现象等问题仍时有发生。

未来二手房交易资金将会变得更为安全。北京已有47家公司引入资金监管模式，上海增加试点公司，不久将会大面积推广，广州也于近日开始实行资金托管制度。而对于购房者来说，更多地了解这项业务的工作流程，以进一步保护自己交易资金的安全，不失为一个明智之举。

“新上海人”杨诚近日在浦东世纪公园附近买了一套二手房，把钱交给中介公司之后他便一直在心里暗暗祈祷：“中天事件”不要发生在我身上啊。他所指的“中天事件”发生在2007年11月份，深圳中天置业评估有限公司法人代表、总裁蒋飞突然失踪，众多购房者的钱款被席卷一空。“中天事件”余音未了，在2008年1月中旬，另外一家号称全国规模最大、网点最多、在全国有1800多家门店的深圳房产中介创辉租售也相继关闭了开设在上海、广州、惠州、中山、佛山等多个城市的门店，一时间讨债人云集公司深圳总部。

二手房交易资金安全问题已成为社会焦点。建设部在2007年底下发了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》，强调各地必须加强交易结算资金管理，并再次声明中介机构不能“染指”交易资金。《通知》要求有条件的地区，要发展专门从事交易结算资金监管的保证机构。

今后，二手房交易资金将会变得越来越安全。据了解，目前国内有北京、上海、广州等大城市已经开始对交易资金进行监管，其中北京已从去年4月开始逐步推行，而上海从去年10月份开始试点，等制度完善之后再大面积铺开推行，广州市政府相关部门也在近日发出通知，要求对交易资金实行托管。至此，国内主要一线城市对于二手房交易资金的监管已经全部启动。

那么，京沪穗三地是如何对交易资金实施监管的，又各有些什么特点呢?

北京：两种模式可以选择

北京从去年4月15日开始对二手房交易资金实施监管制度。不过从目前的执行情况来看，其力度并不是很大，截至去年年底仅60余家中介公司参加，而目前由于市场行情走弱，有不少公司已经退出。业内人士分析认为，这主要是北京并未强制执行该项制度，同时由于参加资金监管系统还需缴纳100万元的保证金，这使得不少实力一般的公司“望而却步”，甚至“临阵退缩”。记者从北京中介行业协会了解的到的信息显示，目前参加资金监管的公司已只剩下47家，仅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是诸如北京链家地产、中原地产、美联物业等注重品牌建设的中介机构。

不过值得肯定的是，北京实施的资金监管制度对于二手房交易双方来说，是非常有利的。据北京链家地产有关人士介绍，在北京二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”，无法做到产权证与房款的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。

自2006年建设部要求加强房地产交易管理，实行交易资金监管以来，很多城市已先行先试，形成了多种符合当地实际的工作模式。有担保公司作为交易保证机构的，也有银行提供资金托管的；有当事人自愿选择监管与否的，也有通过地方立法强制监管的。我们根据上位法要求，结合本地实际情况，最终确定了“政府提供免费公共服务”的工作模式。

一、工作背景

存量房又称二手房，传统存量房交易成功的基础在于“陌生人之间的诚信”。买卖双方基于房产中介的信息撮合进入交易环节，但房产不像普通商品可以“一手交钱、一手交货”，是先付款还是先过户，往往是陌生的买卖双方最为纠结的事。况且，大部分交易涉及贷款，放贷银行或公积金中心在抵押权未落实之前也不敢贸然放贷。在买卖双方利益无法兼顾的情况下，传统的做法是通过房产中介进行房款交接。而中介的诚信就成为至关重要的一环，一旦发生不良中介诈骗或携款潜逃，就会造成买卖双方的重大损失。2006年9月，天津汇众集团借经营二手房中介之便，利用时间差，挪用房款金额达1亿多元，造成650多户当事人蒙受损失。2007年11月，深圳市中天置业公司同样利用房款收付时间差，追求短期利润，资金链断裂后，老板卷款潜逃，涉案金额高达1亿多元。2012年，常州也发生了类似案件。随着这类案件的发生，群众对实行存量房交易资金监管，保障交易资金安全的呼吁日渐强烈。

二、政策依据

建设部于2006年下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》 （建住房〔2006〕321号），就建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易资金专用账户开设和资金划转、专用存款账户管理以及监管作出了较为详细的规定。但监管方式到底是经纪机构自我监管还是第三方监管，并没有明确。

在借鉴南京、苏州等城市的监管经验后，2013年9月，我市政府办公室下发《关于进一步规范市区房地产开发项目管理的通知》，明确要求市区城镇国有土地上存量房交易全面实施交易资金第三方监管制度。

在此基础上，2014年5月，常州市住房保障和房产管理局、中国人民银行常州市中心支行联合《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》，进一步明确存量房交易资金监管的主体、范围以及各项操作要求，并由常州市房产登记中心具体负责该项工作的实施。

三、主要内容

2005年4月18日,天津市国土资源和房屋管理局推出了房屋交易资金代收代付服务,新设立国有独资企业天津市正孚房地产经纪中心负责具体操作。该机构通过与房屋交易双方签订代收代付协议的方式运作,与权属登记捆绑操作,未增加任何交易环节,缩短了交易时间,且无偿服务。但4个月过后,代收代付交易占总交易的比例仍不足1%。此后,天津市国土房管局陆续与住房公积金管理中心、人民银行天津分行联合发文,要求公积金贷款和商业贷款的房屋交易资金应进行代收代付,从而使代收代付比例有了大幅提升,到2006年7月该比例提升至50%左右。2007年3月,直属于天津市国土房管局的事业单位天津市房地产交易资金监管中心成立,同年7月《天津市房地产交易管理条例》颁布实施,从而确立了房地产交易资金监管的法律地位。

5年多来,天津的交易资金监管比例逐步攀升并维持在90%左右,做到了应管尽管,20家银行1400多个网点均能受理交易资金的存取业务,得到群众普遍认可。本人结合几年的工作实践,就交易资金监管的几个难点问题作一探讨。

一、监管模式

除政府监管模式外,目前我国还有两种具有代表性的监管模式,其监管主体分别是商业银行和交易担保公司。这两种模式都基本符合建设部和央行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的有关规定,而且就市场经济的发展方向来说,中介、金融机构通过契约式经营服务进行管理比政府设立监管部门直接参与资金结算要合理得多。但政府专门设立监管机构又具有极大的比较优势:一是政府的权威性和可信度其他机构无法比拟,且非利益相关方,公正公平可以最大限度地体现;二是无偿监管,交易双方无需支付服务成本,而且由于主体的唯一性,还可省却选择成本:三是有助于协调权属登记、经纪机构、商业银行等交易参与各方;四是可以设计最优最有效的监管体系,保证资金安全;五是整合行政管理资源,法定职责时限,利于提高监管效率;六是此种模式的监管主体相当于负无限责任,群众可以完全放心。

监管程序的设定要体现“一手交钱一手交货”的监管目的,实现房屋所有权转移和交易资金流转的同步统一。成熟的监管程序可简略概括为:双方签约一买方交款一登记进件一转移登记一卖方收款。还要考虑买方需贷款的交易抵押登记程序的嵌入、贷款放入监管账户的银行操作规范的制定等诸多情况。在具体环节和操作岗位设置上要考虑流转顺畅和相互牵制。总之,要体现安全、高效、便民的监管理念。

资金监管的网络化应用是取得预期监管效果的关键。监管网络系统的构建应基于较为完善统一的产权产籍网络系统,实现与产权产籍系统、银行核心结算系统、公积金管理系统的互通互联,信息的实时传输,做到交易资金的动态划拨、实时冻结和税费缴交各环节紧密衔接。

二、监管范围

强制性监管是防范交易资金风险的唯一选择,然而强制性监管会面临一些实际情况,如父子之间的买卖,买卖双方并没有真正的资金流转,也不会有资金风险,如果再行监管,即形成为了监管而监管,这就违背了监管的初衷。再如交易标的已设定抵押进行了贷款,卖方无力偿贷,转按揭无法操作,交易无法进行。在这种情况下,只能由买方先行为卖方偿贷才能使交易顺利进行,若再对交易资金进行全额监管也是不现实的。上述情况需要我们在政策设计时区分具体情况和特定的交易对象,制定免监管和部分监管的例外情形操作流程,并严格执行。也就是说,强制监管并不代表全部监管和全额监管。

摘要:房屋是人们生活的必需品，而存量房的交易更是越来越频繁，其存量房交易资金的安全尤为重要。

关键词:存量房；重要性；势在必行；措施

中图分类号：C29 文献标识码：A

房地产作为不动产，具有价值量大，不易移动的特点，是老百姓不可缺少的生活必需品。而存量房因为多位于市中心，建成年限较长，户型相对较小，离学校、医院比较近，配套设施比较完善，生活方便，总价值低而受到中低收入家庭的喜爱，具有很大的消费空间。但是，随着房地产市场的发展，房产中介机构的活动越来越活跃，其服务由为老百姓提供房源信息，收取房屋中介服务费，扩大到直接参与存量房买卖，低价买入，高价卖出，赚取购房差价以及代为保管购房资金,代收代付交易资金等范围。于是，存量房的资金安全成了买卖双方的焦点。

一、存量房交易资金安全的重要性。

目前，比较正规的中介公司，注册资金多，有固定的经营场所，有税务登记证及工商注册，一家中介机构往往在市区不同的地方设置不同的分店，有比较健全的财务制度，有比较齐全的配套设施，配备电脑、看房车、一定比例的经纪人等，随时将房源信息输入微机，随时更换房源信息，能够实现及时查询，动态管理。但部分中介公司规模小，管理混乱，经营不规范。很多中介不进行工商注册，个人及亲属直接参与房产买卖，他们往往通过对市房管局外网房源信息进行拦截，或到小区张贴栏进行信息搜罗，几个人信息共享，一家提供房源，几个人一起销售，获利后分成。他们将卖房人的房子低价买入，并不到房管部门办理过户手续，等找到第二个买主后，以卖房人受托人的身份到公证部门办理委托公证，直接与第二个买方签订买卖合同，拿原卖房人的房产证及身份证明与第二个买方到房管部门办理房产过户手续，归避了一手契税、交易手续费及第二手的营业税及个人所得税，有时一套房子倒卖几手，哄抬房价。这种情况下往往实际的卖方与买方并不见面，在市房产交易中心办证现场经常有因为房产证持有人与卖房人不相符，买方怕上当受骗，而发生口角争吵的现象。在这种情况下，交易资金的安全显得尤为重要。

二、存量房交易资金交付难的原因

存量房交易不像其他商品交易那样可以“一手交钱一手交货”，买卖双方达成一致，签订房地产买卖合同后，到房地产交易登记机构办理产权登记、过户等手续，而买方要领取到合法的《房屋所有权证》，又需要房产交易主管部门的审核通过，这又需要一段时间，这中间产生一个“时间差”， 此时买卖双方合法权益的受保障程度是最低的。正是这个时间差的存在，使得如何确保交易资金的安全和不发生合同纠纷成了大问题，容易导致欺诈行为的发生。存量房买卖双方普遍存在顾虑：卖方想让买方在办理过户手续前，将房款全部付清：“万一过户后，他拿到房产证不给我房款，我追要起来会很麻烦。”而买家也有自己的顾虑：“办理过户手续后，虽然有收件证明，但毕竟只有房产证才是房屋权属的唯一合法证明。如果办理房产证时，万一在审核中出现卖方资料不齐、提供虚假证明材料或房屋出现各种争议等问题，导致房产证无法办理。再说对卖方又不是很熟悉，信用难以保证，万一出了问题，房款就很难追回了，风险太大。”老百姓攒了一辈子的积蓄甚至还要贷款买一套房子，因卖方诚信度不好办不了房产证，那买房人到头来财物两空，对老百姓来说，简直是一场灾难。

协议编号：____________

甲方（卖出方）___________________________________

乙方（买入方）___________________________________

丙方（监管方） ____________房地产展销服务有限公司

为保证二手房交易资金安全，丙方受______房地产交易中心委托提供二手房交易资金监管服务。甲、乙、丙三方共同友好协商，就办理二手房交易资金监管事项达成如下协议：

第一条 甲、乙双方买卖的房屋位于______新区______路_____弄______号______室，建筑面积：______平方米，产权号：______，______交易价款为人民币（大写）__________________.

第二条 本协议所示资金监管期限从乙方第一笔监管房款存入丙方指定银行帐号之日起至______新区房地产交易中心完成该房地产转移登记，甲方收到全额监管房款、乙方收到房地产权证之日止。

第三条 甲、乙双方委托丙方监管购房款为

一、存量房屋交易资金监管制度下财务管理的目标

1.确保交易资金收付零风险，为交易资金安全保驾护航

天津市存量房屋交易资金监管制度是指对群众买卖存量房屋的交易资金和交易流程进行政府监管。买方持协议将应监管的全部房价款存入监管专用账户，监管机构通过监管网络系统、房屋产权产籍管理系统和各商业银行网络系统联网模式，在封闭运行中形成各系统之间的无缝连接和环环相扣。由监管机构自房屋权属变更审批后，将监管房价款划入卖方收款存折，实现交易资金流转与房屋权属转移登记的同步，规避风险，维护交易双方合法权益。

在存量房屋交易资金监管过程中，最为核心的内容就是防控资金风险、确保资金安全，而财务管理在这当中起到至关重要的作用。通过三重复核机制、网银实时监控、月末及时对账等一系列财务管理方法，保证交易资金正确全额收入监管账户、准确及时支付给售房群众，确保交易资金安全零风险，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第一个目标，也是最核心的目标。完善有效的财务管理为交易资金的收取和支付上了一把“安全锁”，锁住交易资金在流转环节可能存在的各种风险，为交易资金安全保驾护航。

2.统计分析资金流量，为预判分析房地产市场走向提供数据依据

计算交易资金流入流出量、总流量和净流量并与同期、上期数据对比分析，不仅是存量房屋交易资金监管业务的需要，也可以对预判分析房地产市场走向起到重要作用。通过对各合作商业银行收款总量进行排序，反映各银行资金监管业务市场占有量；记录每日资金流量，计算每周、每月资金流入量、流出量和净流量，并将资金流量与上期对比分析，为预判分析房地产市场走向提供数据依据，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第二个重要目标。

3.规范各合作商业银行资金监管业务，加强对其监督管理

各合作商业银行是存量房屋交易资金监管过程中的重要一环。银行办理业务是否正确熟练、放贷时间是否在规定时限内，直接决定了存量房屋交易资金监管流程的整体时限和效率。通过网银实时监控、定期通报银行差错、统计反馈银行10个工作日超时限等措施，规范各银行资金监管业务操作、加强对其监督管理、提升各银行监管业务工作质量，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第三个重要目标。