存量房交易资金监管的工作模式

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自2006年建设部要求加强房地产交易管理，实行交易资金监管以来，很多城市已先行先试，形成了多种符合当地实际的工作模式。有担保公司作为交易保证机构的，也有银行提供资金托管的；有当事人自愿选择监管与否的，也有通过地方立法强制监管的。我们根据上位法要求，结合本地实际情况，最终确定了“政府提供免费公共服务”的工作模式。

一、工作背景

存量房又称二手房，传统存量房交易成功的基础在于“陌生人之间的诚信”。买卖双方基于房产中介的信息撮合进入交易环节，但房产不像普通商品可以“一手交钱、一手交货”，是先付款还是先过户，往往是陌生的买卖双方最为纠结的事。况且，大部分交易涉及贷款，放贷银行或公积金中心在抵押权未落实之前也不敢贸然放贷。在买卖双方利益无法兼顾的情况下，传统的做法是通过房产中介进行房款交接。而中介的诚信就成为至关重要的一环，一旦发生不良中介诈骗或携款潜逃，就会造成买卖双方的重大损失。2006年9月，天津汇众集团借经营二手房中介之便，利用时间差，挪用房款金额达1亿多元，造成650多户当事人蒙受损失。2007年11月，深圳市中天置业公司同样利用房款收付时间差，追求短期利润，资金链断裂后，老板卷款潜逃，涉案金额高达1亿多元。2012年，常州也发生了类似案件。随着这类案件的发生，群众对实行存量房交易资金监管，保障交易资金安全的呼吁日渐强烈。

二、政策依据

建设部于2006年下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》 （建住房〔2006〕321号），就建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易资金专用账户开设和资金划转、专用存款账户管理以及监管作出了较为详细的规定。但监管方式到底是经纪机构自我监管还是第三方监管，并没有明确。

在借鉴南京、苏州等城市的监管经验后，2013年9月，我市政府办公室下发《关于进一步规范市区房地产开发项目管理的通知》，明确要求市区城镇国有土地上存量房交易全面实施交易资金第三方监管制度。

在此基础上，2014年5月，常州市住房保障和房产管理局、中国人民银行常州市中心支行联合《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》，进一步明确存量房交易资金监管的主体、范围以及各项操作要求，并由常州市房产登记中心具体负责该项工作的实施。

三、主要内容

存量房交易资金监管，是指由监管部门建立“存量房交易资金监管专户”，对存量房买卖双方在交易过程中的交易资金（含商业贷款和公积金贷款）进行监管，房屋权属登记完成后，根据监管协议，再将交易资金转入卖方指定账户。

根据买房人是否需要贷款及贷款的方式，资金监管可以分为：非贷款、商业贷款、公积金贷款以及组合贷款（商业贷款+公积金贷款）4种监管情况，涵盖了目前存量房交易的全部资金类型。

1.资金监管的基本流程

首先，存量房买卖双方凭经网签备案的《常州市存量房买卖合同》到资金监管部门签订存量房交易资金监管协议，选择监管银行，确定监管金额；其次，买方将自有购房款存入资金监管专户，如涉及商业贷款或者公积金贷款的，可向银行或者公积金中心申请贷款；然后，待监管资金全部到账（涉及公积金贷款的，由公积金中心出具同意贷款证明书即可），买卖双方就可以到房产登记部门办理房产过户手续；最后，房产登记部门完成权属登记后，买方领取房产证，监管资金则直接转入卖方指定账户（见图1）。

2.资金监管的特点

存量房资金监管具有安全、免费、高效的特点：一是安全，政府提供专用的资金监管账户，实行封闭管理；二是免费，监管平台不收取任何费用；三是高效，房屋转移登记与抵押登记合并受理，银行和公积金中心审批放款时间缩短，整个交易时间更短、效率更高。