公寓工作计划范文精选

一、指导思想

认真贯彻落实市第十次党代会和十一届人大二次会议精神，以共建共享“生活品质之城”和提高城中村居民及外来务工人员生活品质为目标，进一步加快撤村建居和城中村改造工作步伐。

二、工作目标

确保农转居公寓开工150万平方米（力争开工180万平方米），竣工130万平方米，并同步推进拱墅区吉如、江干区章家坝和定海、西湖区杨家埭和龙章等5个撤村建居村实现“全拆、全开”（村内农居全部拆除、农转居公寓全面开工）。

三、时间安排

（一）根据目标要求，1月底前完成与各区政府（管委会）的对接工作，拟订2008年开竣工目标任务并报市政府；

（二）3月底前制定年度开竣工项目的月度进度计划，并逐月开展工程进度督查；

（三）7月底前组织开展全市半年度工作督查；

一、建设原则

两项公寓是解决创业人才（大学毕业生）和外来务工人员居住问题的政策性租赁用房，必须坚持政府主导、市场运作、社会参与、政府适度保障和“只租不售”的原则进行建设和管理。

二、责任主体

以各区政府、开发区管委会为责任主体组织建设并落实拆迁和配套工作。具体建设主体由责任主体提出意见，经市建委、发改委、规划局、国土资源局联合审查报市政府批准后确定。

（一）创业人才（大学毕业生）公寓建设项目由各区政府、开发区管委会提出并组织建设，其选址一般应为创业人才相对集聚的区块。

（二）外来务工人员公寓建设项目主要由各区政府、开发区管委会组织建设，通过新建和改（扩）建闲置建筑两种方式实施。新建外来务工人员公寓的选址一般应为外来务工人员相对集聚的区块。

（三）在实施“撤村建居”农转居公寓建设和城中村改造时，各区政府、开发区管委会可按一定比例配建外来务工人员公寓。

（四）对利用集体所有的存量土地新建两项公寓的，须按规定程序办理土地征收手续；对利用10％留用地新建两项公寓的，项目用地不受招拍挂的限制。

建设村居民公寓是我市从实际出发，依托集体经济力量，利用工业化成果解决本地村居民安居问题的有益尝试，是在不再分配宅基地的前提下，解决新增农村人口居住（房）问题的新途径，符合建设社会主义新农村的要求，有利于节约集约用地。为进一步规范和加强对村居民公寓建设的管理，引导村居民公寓建设的有序发展，现根据规划、土地管理等政策，制定以下意见。

一、我市村居民公寓建设基本目标

我市村居民公寓建设的基本目标是：以科学发展观为指导，以建设社会主义新农村，实现农村城市化为目的，推动村居民居住方式的转变。在城镇总体规划、村镇建设规划和土地利用总体规划的指导下，合理规划建设村居民公寓。建设村居民公寓，必须遵循节约利用土地的原则，促进旧村改造，促进城镇合理布局与功能完善，大力培养村居民的城市意识和现代观念。

二、对村居民公寓建设实行分类指导

我市的村居民公寓的类型分为三类：一是由于城市建设，对村居民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村居民重新安置的，一律采用建设村居民公寓，集中上楼的形式。镇（街）、村（社区）或负责拆迁安置的单位，应在规划指导下，做好村居民公寓的建设方案，经批准后，统一建设，分配给需要安置的村居民。二是对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇（街）为单位，统一规划，做好村居民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，制定建设计划，分步建设，合理解决新增农村人口的住房问题。三是对于群众有意愿，集体经济力量雄厚，以改善居住环境为目的，统一规划建设的村居民公寓，以试点为主，鼓励探索，严格审批。符合条件的，经批准后允许建设。在全市范围内，对村居民公寓建设不作统一要求。

三、加强村居民公寓建设管理

村居民公寓建设必须合理布局、严格管理：一是坚持先规划，后建设的原则，村居民公寓的建设必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设村居民公寓。要改变由村（社区）为单位直接规划建设村居民公寓的做法，今后，凡建设村居民公寓的，要以镇（街）为单位，统一编制《村居民公寓建设和旧村利用改造专项规划》，对规划期内的新增人口作出估算，对需要的农民公寓用地作统一安排，安排的农民公寓用地必须符合土地利用总体规划、城镇总体规划和控制性详细规划的要求，不得使用生态绿地建设农民公寓。经批准后，作为指导编制村居民公寓规划设计方案的依据。对没有编制《村居民公寓建设和旧村利用改造专项规划》的镇（街）上报的村居民公寓规划设计方案，一律不予审批。

二是村居民公寓建设要向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中。鼓励多个村（社区）集中建设。鼓励多个村（社区）的群众在村居民公寓居住区集中居住，依托村居民公寓居住区建立社区组织，引导村居民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。

摘要：我国现存的老年公寓有的是在之前的养老院或敬老院基础上改造而来，有的则是在没有较完善的建造规范下建立，且早期兴建的大部分老年公寓的设计原理已经不适应当代老年人的需求。本文对南京市高淳武家嘴老年公寓工程设计实践进行了总结和思考，同时在对相关文献、老年人生理、心理、行为需求、居住的研究与分析基础上，从老年公寓交往空间、室内环境角度分析了南京市老年公寓在设计规划中存在的问题，并针对具体问题提出了建设性的改进措施。

关键词：老年公寓 老年人心理需求 交往空间 室内设计

中图分类号： S611 文献标识码： A

1 研究背景

随着人口年龄结构的改变，我国人口老龄化问题日益突出。独生子女制度使得几世同堂的大家庭结构模式逐渐解体为4-2-1模式 。由子女赡养和照顾老人的传统养老模式使现代年轻人感到心有余而力不足。失独老人、独居老人、留守老人以及空巢老人等诸多问题呼唤着我国养老方式必须由传统家庭养老向社会养老方式的转变。

城市家庭的独门独户模式使得人与人之间的交流越来越少，这增加了老人孤独感，对老年人的身心健康极为不利。老年公寓作为社会养老模式的重要载体，可以让更多的老年同龄朋友聚在一起，得到更多的交流机会，找到属于他们自己的快乐。在社会大环境不断进步的条件下，老年公寓应以老年人基本需求为出发点，以为老年人构建高品质、有品位的生活空间为追求，以老年人的交往行为需求为着力点，赋予前沿的设计理念，进行有效设计。本文以南京高淳武家嘴老年公寓为例，对方案进行分析与总结，研究相关设计方法，为老年公寓设计的创新提供新的思路。

2 公寓类型

根据老年人自主能力的不同，老年公寓可划分为：

近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。

一、农民公寓房建设基本情况

自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[2003]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[2003]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[2003]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），

对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）

我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。2003年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，2003年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。

目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：

建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基矗一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基矗另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基矗

建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。

随着我市工业化、城市化步伐不断加快，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。

一、农民公寓房建设基本情况

目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，[此文章由21秘书写作网/独家原创]如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。

二、农民公寓房建设中存在的问题

推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面：受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[20**]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自20**年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的第一代砖木结构楼房，质量欠佳，设施落后，许多群众有再次翻建的愿望。因冻结审批，农村部分急需翻建的危房不能翻建，许多农民因致富或迎亲婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到压制，这是不合理也是不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。

三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策

目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：第一，坚持改革、发展与稳定并重。推进工业化、城市化必然要占用大量土地，但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上，否则必然会影响到社会稳定，从而反过来制约经济社会的持续发展。要在加快经济社会发展的同时，让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益。第二，坚持政府实施与农民知情并重。推进农民公寓房建设，从另一个角度上看，政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等，每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权。也只有这样，政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持。第三，坚持政策扶持与市场运作并重。在当前市、镇两级财力趋紧，又急需回购资金的形势下，政策扶持与市场运作是解决资金来源的主要出路。要加大政策研究和创新力度，有必要完善99号文件有关规定，进一步放宽限制，做活部分土地出让和部分农民公寓房上市两篇文章，以解回购资金的燃眉之急，确保工程建设顺利进展，确保动迁户早日入住。第四，坚持城市化与“新农村规划”并重。城市化是一个渐进的过程，推进城市化应该遵循其客观规律，急功近利，往往欲速则不达。根据目前我市经济社会发展现状，市、镇、“两区”周边等有规划、有条件的地方应坚持加快推进城市化进程。之外的广大农村区域，可以通过宅基地置换等方式在全市规划若干个农民住宅点，实施“新农村规划”。目前我市冻结农宅翻建审批，推行“无村庄化规划”，与当前太仓经济社会发展实际及国家相关法规政策不相[此文章由21秘书写作网/独家原创]适应，同时也违背了农民的意愿，宜及早完善。近期，推进农民公寓房建设过程中暴露出来的问题引起了市委、市政府高度重视。今年7月28日，市政府《常务会议纪要》第8号作出了“关于当前农村危房建设的意见”和“关于允许部分农民公寓房公开上市的问题”的意见，改变了自20**年1月1日以来冻结所有农宅翻建的规定，允许农村危房“在统一规划的农村居民点或农民新村中，由农户实行自拆自建。”规定“公开上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。

（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。

摘要：为了减轻教育经费的财政负担，学校的各项经费支出都要由学校自行筹措部分经费。而在学校筹集资金有限的情况下，民间参与建设教育设施的需求应运而生，但民间参与校园建设最大的考虑只不过是合理的利润，大学学生公寓自给自足、需求高等特点已成为私人投资建设的一种投资选项。本文从市场和财务方面深入分析民间参与校园公寓BOT项目融资的可行性。

关键词：学生公寓；BOT项目；项目融资

近十年来大专院校不论学生数及学校数均大幅增长，政府给予各级学校的经费有限，为顾及学生住宿问题及学校经费不足，因此引进BOT（Build-Operate-Transfer，即建设一经营一转让）方式来兴建学生公寓，将能帮助学校解决住宿问题。本文针对高校学生公寓BOT模式的财务可行性进行分析探讨。

1.BOT项目融资模式的概念

BOT的全文为Build-Operate-Transfer，亦即兴建一营运一移转等三个阶段，BOT是指政府通过契约授予私营企业与政府签订合约，在政府特许限限内由特许公司自备资金兴建，兴建完工后由政府在某个年限内给予其特许权继续营运，以回收成本，并取得合理利润，期限届满后再把产权及经营权移转给政府。换言之，即政府借助民间财力及经营能力兴办公共建设，政府则给予相关的特许权确保其获利，作为回报合作的方式。其主体包含政府与民间业者（股东、投资人、专案公司、财务顾问、贷款银行、承包商、保险公司等），这些计划参与者彼此间的关系可由其所签订的合约显示出来。BOT模式具有减轻政府财政负担、提高营运效率及服务品质、分散政府投资风险、避免政府人事膨胀和使资金有效的运用的优点。

2.高校学生公寓BOT项目融资分析

由于政府财政紧缩，分配给各级学校的预算大幅地减少，以至于各级学校无法再以公务预算兴建学生公寓，提供给日渐增多的学生们住宿。学生住宿成为高校的突出问题，只有拓宽思路，积极融资，抓紧建设和开l，才能满足在校学生住宿问题，才能解决高校自身发展不能适应高等教育整体发展的问题。在高校学生公寓建设中存在着巨大的资本市场，而高校资金短缺的情况下，存在着巨大的融资压力和投资空间，预期收益也非常可观。因此近年来将学生公寓以BOT方式委托给民间来投资办理，通过项目融资的方式，吸收民营资本参与建设和经营，以期促成校方与投资单位的双赢已成趋势。由于项目融资主要是靠项目的现金流或资产来偿还债务，高校学生公寓项目有一个重要的学生住宿收费特许权，用特许经营权质押进行项目融资。由于学生公寓住宿的收费是采用高校直接收取的办法，只要学生住宿率达到一定的要求，项目就有稳定的现金流入，使得高校回避债务风险。BOT项目融资模式的优势和特点完全能满足高校学生公寓建设项目融资的需要，项目融资的B解决了高校进行学生公寓建设资金紧张的问题，0又解决了高校学生公寓完全社会化所带来的一系列问题，同时，在协议期满后可以明显看到高校资产的增值，T可以使各高校根据现行高校学生的住宿政策灵活采取不同的方案，在运营期间加强管理，提高服务水平和质量，就能达到明显的经济效益。在协议期高校以学生住宿收费偿还债务，协议期满后又能完整接收整个高校学生公寓项目。

3.财务效益可行性评估指标分析

近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。

一、农民公寓房建设基本情况

自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[2003]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[2003]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[2003]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），

对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）

我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。2003年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，2003年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。

目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：

建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。

建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。

截至2007年底，上海市60岁及以上户籍老年人口286.83万人，占户籍人口的20.8%，养老机构共计560家（包括敬老院、养老院和老年公寓等），床位总数为69785张，其中符合国际认同的老年公寓性质的养老机构只占一小部分。而政协上海市副主席周太彤在《社会福利》（2006.7）撰文指出：“……到2025年（老年人口）将达到高峰，届时老龄化将达到35％左右，”这将使上海成为全球罕见的老龄型城市，对老年公寓的研究刻不容缓。

“上海地区新概念老年公寓”要解决的不仅仅是老年人的居住问题，更是对老年人生活方式全方位设计的系统工程。它根据上海地区老年人和城市发展的综合特征，在市场经济的背景下，以产业化的经营模式和先进的设计理念，使老年人的衣食住行科学化、精神生活时代化、人生价值扩大化，从而实现积极老龄化的目标，缓解老龄化的社会压力。

一、“上海地区新概念老年公寓”的设计目标和理念

实现积极老龄化是解决社会老龄化问题的主要途径，它的三个前提条件是：健康、参与和保障，是老年人能够按自己的权利、需求、爱好、能力参与社会活动，并得到充分的保护、照料和保障。“上海地区新概念老年公寓”的设计目标就是通过科学系统的规划和设计，提供合理的饮食起居、专业的医疗护理、便捷的交通、正常的人际交往和社会参与、科学的体育锻炼和娱乐活动，保持积极乐观的心态，享受终身教育和继续工作所带来的生活乐趣，保障提高老年人的健康水平，提升老年人的“幸福指数”，使老年人继续参与社会发展，推迟由生产人口转变为受赡养的消费人口，使老年人的生活成为国家稳定发展的积极因素。

“上海地区新概念老年公寓”设计的核心理念是人文主义关怀，具体的说就是通过为老年人规划设计完善健康的生活空间和生活方式，努力实现积极老龄化，使他们原有的生活习惯和人际交往空间得以延续和保留，最大限度地让老年人能按照自己的意愿去生活，使他们的晚年过得丰富、充实和积极，杜绝产生被边缘化的感觉，维护人生的尊严和对生命的尊重，构建晚年美好和理想的精神乐土。

二、“上海地区新概念老年公寓”是产业化的公益性事业

由于老年公寓的服务对象是社会公众，虽然从主观上来说能为投资方带来投资回报，在客观上却是为老年人和整个社会服务，为缓解社会老龄化的压力做出了贡献，这表明了它的公益性特征。而经营模式的产业化是由我国现阶段的社会发展特点所决定的，国家倡导的多种经济模式并存的发展方针同样适用于老年公寓的发展。改革开放以来，我国民间资本有了相当的积累，投资规模不断扩大，投资领域不断拓宽，投资环境明显改善，投资主体多元化格局已基本形成，多渠道资本投资老年公寓具有现实可能性；再则，国际通行的老年公寓的特点决定了它不属于国家或集体创办的社会福利机构，它的开发是属于商业范畴的，它是老年人社会化养老、社会化投资和企业化经营的混合体，开发模式完全是按照市场化的要求进行的（如立项、审批、资金筹措等问题）。因此，上海地区新概念老年公寓走的是“福利性事业，市场化经营”的道路，属于产业化的公益性事业。

既然它具有公益性的特征，就要求有国家的相关职能部门参与其中，一则需要政府的扶持和政策的倾斜，二则能够保证其经营过程中赢利性和公益性并重，收益的分配和使用更加公平公正，三则对老年公寓的发展方向也能起到调控作用。而产业化经营模式保证了其操作更规范，软硬件设施更到位，运营更灵活方便；同时，有利于运用现代的管理技术和先进的管理经验对老龄产业实行商业化管理，有利于老年公寓运营效率的提高。

第一章总则

第一条为进一步加强*市城市规划区内土地管理和规划建设管理，积极稳妥地解决城市规划区内农村村民住房困难问题，促进经济和社会可持续发展，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《浙江*实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江*实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条*市城市规划区内农村村民建房审批适用本办法。

城市规划区范围内由于自然条件限制无法实现城市化的山区村庄作为例外，其农村村民建房审批参照《*市规划区外农村村民建房审批管理暂行办法》执行，具体村庄名单由*区人民政府提出，报市人民政府批准。

本办法所称的农村村民建房既包括申请建房，也包括政府因实施城市总体规划需要，在农民公寓住宅规划小区内安排的公寓住宅。

第三条同时符合以下条件的农村村民可以申请建房：

（一）城市规划区内行政村的农业户籍人员；

（二）家庭三代人均住房建筑面积在25平方米以下的（不含本数）。