共有产权住房范文精选

从国际上看，共有产权住房最早始于20世纪80年代的英国，经过30年的实践发展已较为成熟完善。英国共有产权住房主要针对有一定购房能力，但又难以凭借自身能力在市场上购房的部分人群而设计的一种可部分和分阶段购买住房产权的方式，它介于租赁型住房（包括市场化租赁房和保障性的社会租赁房）与售买型住房之间，因而被称为“中间产权住房”。

一、英国共有产权住房发展背景与现状

英国共有产权住房始于1980 年启动的“共有产权计划”。当时，经历二战后30多年大规模公共住房建设，英格兰地区住房供需已基本平衡，而经济增长放缓与保障房建设财政支出增长的困境日益凸显。为此，英格兰地区政府推出了以保障房市场化为核心的公共住房政策，主要目的在于：（1）减轻政府的财政负担和腾出更多的社会住房；（2）减轻部分中低收入家庭负担和提高住房自有率（莫智等，2010）。

英国共有产权住房计划主要包括“共有产权”住房和“共享权益”住房，两者本质上都是按份共有。共有产权住房含“半买半租”性质，购房者拥有不完全的住房所有权，并且其租金较低、带有补贴性质。共享权益住房是给予购房者一种金融支持，由住房协会向符合条件的购房者提供长期免息的购房权益a贷款，一般占所购住房总价的25%。一旦共享权益住房重新上市交易，则原购房家庭需一次性补交全部免息贷款，并将增值收益按比例返还给住房协会（吴立群和宗跃光，2009）。

经过30年的实践发展，英国共有产权住房至今已较为成熟。据Graham和Sky（2010）报告统计，2006-2011年，英格兰地区平均每年建成完工1万套左右共有产权住房，其中2006-2009年期间年均完工1.24万套。2004-2009年间，共有5.2万套共有产权住房被个人申购，约占1979年以来所有共有产权住房供给总规模的30%左右，期间约有1.13万套被再次出售（年均2260套）。据Clark（2010）对1146位共有产权住户调查显示，新近购买共有产权住房的家庭所购买的产权份额平均为41%。

二、英国共有产权住房的实践与模式

（一）支持对象

在英国，申请共有产权住房的家庭需要满足以下条件：（1）家庭年收入低于60000磅（人民币60万元左右）；（2）首次购房者（或曾经拥有住房，但目前无力购房）；（3）租赁住房协会的住房。符合条件的家庭需要向当地住房协会或当地政府部门申购，申请通过后通常要经过一段时间的轮候才可以购买。

2014年政府工作报告明确将共有产权住房纳入保障性住房体系，共有产权住房试点也随后于4月份在住建部部署下在淮安、上海、北京等六地铺开。共有产权住房是我国住房制度的又一重要改革。

一、共有产权住房典型模式

在我国，共有产权住房的发展并不久远，综合全国各城市的实践经验，有三种模式最具代表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。

1.淮安模式

2007年7月26日淮安市《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，明确提出要将经济适用住房使用的土地改划拨为出让，实行政府指导价，并与市场接轨。这实质上终止了传统意义上的经济适用房的供应，用共有产权住房取而代之。根据共有产权住房产权构成比例的不同，将共有产权住房分为两种：一是个人拥有70%产权，政府拥有剩余的30%产权；二是个人与政府各占住房产权的50%。

与以往保障性住房类似，共有产权住房也为购房者设置了门槛。淮安共有产权住房公布之初对不同产权构成比例的购买有明确规定。其中，购买个人拥有70%产权共有产权住房的条件是家庭人均月收入300 元以下，具有市区城镇常住户口8 年以上，家庭人均住房使用面积在10 平方米以下；购买个人拥有50%产权共有产权住房的条件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面积不足10 平方米的困难家庭。但是，2007年初的淮安住房均价即已达到2500元/平方米，以一个刚达到购买70%产权住房要求的三口之家为例，要拥有一套50平方米的共有产权住房平均至少需要12年的全部收入。这显然不符合实际。因此政策颁布之初，符合条件的购房者寥寥无几。政府相关部门后来意识到了初设条件的苛刻，因此放宽了申购条件，把人均收入放宽到了700元/月，在实际操作中，甚至放宽到800元/月。几乎刚好售完首批推出的300套共有产权住房。

淮安对于共有产权住房的退出机制给出了明确规定。在五年内，共有产权住房的政府产权部分不收租金，业主可以原价购买政府产权部分，得到完整产权。当业主的生活水平高于政府规定的享有共有产权住房条件时，可以继续使用住房，但需要为政府所有部分支付相应市场化租金。五年以后，如果转让住房的话，则只能得到自己所有份额的收益，政府得到剩余部分，并且政府有优先购买权。

2.上海模式

共有产权住房，可以说是今年住房保障最为热点的话题。2014年两会政府工作报告中首次明确提出“增加共有产权住房供应”。4月初，住建部在关于做好2014年住房保障工作的通知中明确，将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市作为全国共有产权住房试点城市，以在完善住房保障和供应体系，创新棚户区改造融资机制等方面进行有益探索。

早在2007年，江苏省淮安市就率先在全国推出共有产权房。2009年底，上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。自2010年以来，上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前三人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。

从淮安、上海的实践不难看出，所谓共有产权住房，即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。

旨在为住房困难群体解决居住问题的共有产权住房制度在推进过程中，有几个关键问题有待明确。

其一是“共有产权住房”的界定。何为共有产权住房？目前比较通行的解释是，共有产权住房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、收益等相应权利。从这一解释可以看出，共有产权住房与之前的经济适用住房有一定的相似之处。但是，为了避免经济适用住房推行过程中出现的诸多弊病，共有产权住房在大力推行之初就应进行明晰的确权，确定产权共有双方的边界和比例，确定产权所有边界和比例是此类房屋入市、溢价收益划分、所有者产权转让等方面的规则基础。这也是保证这项惠民工程落到实处的关键。

其二是共有产权住房的相关规范。共有产权住房在本质上是一种保障性住房，应该严格遵守保障性住房的边界，在户型、面积、配套等方面要区别于市场化的商品房。在这个基础上，要有相关的一系列规范对共有产权住房的产品及其机制体系的合理化设计，包括产品的户型、规格等建设指标的合理化，购买人资格的合理化、进入和退出机制的合理化等众多方面的约束。

其三是与共有产权住房相关的立法支持。经过若干年的探索，目前共有产权住房在北京、上海、深圳等城市都有了一定的发展。深圳市住建局已经着手开展调研工作，力争今年年底出台包括共有产权房的产权比例分配、收益分成、产权转让、责任分担等相关政策。成都市关于共有产权住房的管理和使用等相关事宜，已经纳入到《四川省城镇住房保障条例（草案）》中。为了将这一制度更好地推进，还需要在各个层级的立法上给予支持。

摘要：随着我国经济的不断发展，各地房价逐年上涨。与此同时我国大学毕业生的人数也逐年增加，大学生的住房问题日益突出，已经受到社会前所未有的关注。本文在介绍大学毕业生住房现状的基础上，对改善这一现状的必要性进行了分析，并提出以共有产权模式来解决现阶段大学毕业生的住房问题。

关键词：大学毕业生；住房；共有产权模式

一、引言

近年来，我国房地产市场发展繁荣，各地房价涨幅较快。一些中低收入家庭无力获得住房的问题日益严峻。国家为解决这一群体的住房难问题，自1998年起先后多次出台了相关政策，党的十七大报告将“住有所居”列为改善民生的主要内容，2010年10月又对“住有所居”做出庄严承诺，着力构建住房保障体系，使住房保障惠及到越来越多的住房困难群体。但是在房价高涨的大背景下，仍然存在住房保障政策的“盲点”，大学毕业生就是这样的群体之一。

我国自1998年高校实行扩招以来，大学毕业生的数量在持续上升，到2010年全国高校毕业生人数将达到631万人。这一群体掌握一定的科技和管理技术，拥有优越的知识水平及较高的素质水平，是推动社会持续发展的中坚力量。但是，我们在看到大学生数量大幅度增加的同时，必须面对的另外一个现实就是大学生的收入增长远远赶不上房价的增长，刚参加工作的大学毕业生大多没有能力购买住房。“蚁族”、“鼠族”、“蜗居”是对这一群体的形象描述。因此，解决这一群体的住房难问题显得尤为重要。

二、大学毕业生住房现状

随着房价的不断攀升，购房对于这一群体来说是遥不可及的。目前，大学毕业生住房现状主要表现在以下几个方面：

1　居住水平低，环境差

社会建设与人民幸福安康息息相关党的十七大报告指出.要努力使全体人民“住有所居，推动建设和谐社会”。为此。必须加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活。地处苏北经济后发展地区的淮安市。着眼解决民生问题，创新性地领会政策，探索住房保障的有效途径，尤其是“共有产权房”的设计思路与实践.取得了一定的成效。本文及时回顾和理论总结.旨在查找成败得失并采取相应的完善对策.提高政策的运行实效。

一、落实传统经济适用房政策面临的困难问题

(一)入口：低收入家庭买不起经济适用房(简称经适房)

与全国普遍情况类似，淮安市低收入家庭的划分考虑两个因素：其一是家庭人均收入低于上年人均可支配收入20％的人群；其二是按可支配收入由低到高排列，在底部占总人口20％的人群。据统计，淮安2007年的低收入线为人均每月375元.经适房个人出资的房屋价格为每平方米1610元，按人均住房建筑面积25平方米计算，房价收入比大约为1：21。2007年淮安市年度在岗职工平均工资19838元。同期，主城区商品住宅成交均价为每平方米3196元，收入房价比约为1：6。显然，低收入人群的房价收入比显著高于同一城市中普通职工，让这部分人购买经适房的难度，已不能与普通人购买商品房的难度相提并论。况且，低收入人群的收入中用于维持日常生活的开支所占份额最大，制约了有支付能力的有效需求，购买共产房将严重影响其正常的生产生活。

(二)出口：有限产权“限”之不确定影响购房意愿

1998年福利分房政策结束后，作为缓冲推出的共产房政策因为提供土地为非商品属性的划拨性质，使得该类房屋不能进入正常的商品房市场。特别是2003年新一轮房地产市场的持续升温，住房价格持续升温，凸显房屋的投资价值和增值潜力。形成鲜明对比的是，共产房由于其有限产权性质，一方面难以上市交易，另一方面持有者获得收益甚微甚至不能取得收益，极大打击了购房者的积极性。问题的症结就在于，经适房产权有限性界限的不确定。相应的，基于该房所得收益归属及其分配比例均缺乏相关法律制度的规制，从而出现政府与民众争利的局面，民众对经适房想说爱“她”不容易。

(三)供应：财政单独承担资金压力太大2007年，市区财政收入为72.0亿元，投入11.8亿元建设保障性住房，26个项目。同时，市区已累计筹集保障资金2605.97万元，新增廉租住房对象566户，发放补贴148.21万元。即市区当年用于建设住房保障体系的总投入约为12.1亿元，占全市财政收入的16.8％，市财政明显感到财力吃紧，而居民则怨声载道，对轮候时间太久表示不满。即便如此，经适房仅占住房供应量比例不到10％。当前，要加快保障性住房建设的步伐，更是地方政府不能承受之重。

二、推行共有产权经济适用房的探索创新

英国共有产权制度实施了30多年，至今仍是政府帮助关键工作者以及其他收入较低的工作者实现住房自有的重要制度安排。研究英国共有产权住房发展状况、运作模式、实施效果，对我国发展共有产权住房有着重要的借鉴意义。

一、英国共有产权住房制度

（一）发展历程

1.共有产权住房有共有产权（shared ownership）和共享权益（shared equity）两种形式

英国的共有产权住房有两种模式，一种是共有产权（shared ownership，以下简称SO），一种是共享权益（shared equity，以下简称SE）。这两种模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均属于中间住房（Intermediate tenures）。

2. 1980年代以来，多项低成本自有住房计划涵盖了共有产权住房

上世纪以来，英国住房自有率快速提升，逐步成为占主导地位的住房形式。随着住房价格的不断上升，人们拥有资产的愿望越来越强烈。为了满足无力在市场上购买住房，但又不符合社会租赁住房的“夹心层”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有产权和共享权益住房是两个重要类型（见表1）。

共有产权住房（SO）开始于1980年代，共有权益住房（SE）开始于1990年代。此后，多项低成本自有住房计划均涵盖了这两种形式（见图1）。

摘要:在分析国外共有产权制度基础上,对我国共有产权的含义、本质及法律设定基础进行了探讨。通过设定共有产权,对经济适用住房的收益分配进行了研究,并通过西安市经济适用住房上市交易进行了实证分析。该收益分配制度对于经济适用住房产权创新,完善经济适用住房的退出机制及消除经济适用住房交易中的寻租牟利现象有着重要的作用。

关键词:共有产权;经济适用住房;收益分配

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)23-0019-03

房地产产权是房地产的基础和灵魂,围绕房地产所产生的一切社会和经济活动,实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。

2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)指出,经济适用住房是具有社会保障性质的政策性商品住房,是我国住房供应体系的重要组成部分,也是实现住房保障的主要内容。经济适用住房对于缓解城市中低收入群体的住房压力以及构建和谐社会都起到了重要作用。经济适用住房上市转让时,按现行规定,政府要收回一定比例的土地价款,但收回多少、如何收回补贴收益,因缺乏房屋产权依据,难以操作。有的地方虽然规定了“按成交额的10%缴纳地价款”,但在实践中出现了成交额难以掌控,售房者隐瞒实际成交价获利导致政府收益不能保证的现象。此问题如果不能得到很好的解决,将会影响经济适用住房的建设和管理,甚至会影响到我国城市住房保障体系,而经济适用住房的产权是解决收益分配的基础。

1国外的共有产权制度

在英国的住房政策中,有一种共有产权的制度,该制度支持部分在市场上购房有困难的家庭,通过分步购买产权的方式,逐步拥有完全产权住房的一项政策。英国的“共有产权”住房,是政府对有一定购房支付能力,但又难以完全承担从市场途径购买住房的部分群体的一种资助。英国的共有产权,是指由“住房协会”与购房人共同拥有住房产权,购房人对“住房协会”持有的产权部分支付租金,在具备能力后,购房人可逐步购买“住房协会”持有的那部分产权。在其首期购买和逐步购买剩余部分产权的过程中,政府会给予一定的政策性优惠。这种共有产权住房针对不同的购房群体,有不同的政策设计。

美国通常把产权的拥有方式分成如下几类:完全产权(Sole Ownership)、联合产权(Joint Property)、共有产权(Common Property)和企业拥有产权(Enterprise Property)。共有产权指两人以上按份共同拥有一宗不可分割的房地产,产权人按份拥有房地产权益和承担责任。尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分,但利益上是可以分开的,而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益,另外,各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下,两人以上共同拥有房地产的权利是共有产权。

使用说明

一、本合同文本根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规以及国家和上海市关于共有产权保障住房（即经济适用住房，下同）管理的规定制定，供当事人采用。

二、共有产权保障住房购买申请户应当先与区（县）住房保障实施机构签订共有产权保障住房选房确认文件，该确认文件作为本合同附件。

三、共有产权保障住房购买申请户家庭成员应当为合同买受人或同住人，其他人不得作为合同买受人或同住人。合同买受人和同住人严格按照本市有关规定确定。

四、在签署本合同的同时，共有产权保障住房的同住人应与区（县）住房保障实施机构签订本合同附件一《上海市共有产权保障住房使用协议》。

五、区（县）住房保障实施机构依据有关共有产权保障住房管理规定对合同买受人、同住人使用共有产权保障住房进行管理，并享有回购、收回等权利。共有产权保障住房购买申请户弄虚作假、隐瞒真实情况及伪造相关证明申请购买共有产权保障住房的，区（县）住房保障实施机构将按照规定追究其法律责任。

六、为了保障和维护当事人的合法权益，合同各方当事人应当仔细阅读合同条款及附件并慎重签订本合同。

七、本合同文本自2013年 11月1日起使用，今后凡未制定新的版本前，本版本延续使用。

一、共有产权存在的合理性解释

解释共有产权存在的合理性是推广共有产权的前提。基于以下几个主要理由，我们认为，推广共有产权符合现实且必要。

（一）给予中低收入家庭产权型保障具有重要的社会经济意义

住房保障问题是世界性难题。尽管各国住房政策各有特点，但总体上讲，住房政策的大趋势是以促进住房自有化率的提高为主，辅以公共租赁房。归纳其主要原因是：首先，住房作为人类生存的基础，也是福利的基础，住房产权与社会政策其他领域之间具有复杂的“嵌入性”，养老、医疗、教育甚至就业等领域均与住房产权密切相关，因此，瑞典学者凯梅尼认为，“在研究福利体制的这一建构与重组的过程中，住房是建构福利国家的一个关键领域”，日本学者早川和男（2005）也认为，住宅福利是社会福利之最，主张“把住宅问题看作国家、社会的首要问题”。其次，大量的研究表明，人们存在着对房屋所有权根深蒂固的渴望，拥有住房产权能给人们带来自尊、自信以及安全感。住房产权有无这种分化对居民的幸福感水平确实产生了不容忽略的影响，有住房产权的居民其幸福感水平显著高于无住房产权的居民。再者，住房是城市居民家庭财富的主要组成部分，能否拥有住房所有权，对城市家庭而言，更是意味着是否拥有家庭财富积累的原始机会和社会学意义上的社会向上流动的机会。

但是自1998年以来，不断攀升的商品房价格直接导致了居民住房可支付能力的削弱，高房价与中低收入群体（包括一部分中等收入群体）住房支付能力之间的矛盾日益突出。以浙江省为例，考察根据统计年鉴里七等分城市居民家庭收入水平，计算得到标准住房消费面积为90平方米，各收入阶层房价收入比的情况，发现高收入家庭的收入增长基本与房价快速上升的速度相匹配，房价收入比变化不大，而购房能力弱的中低收入家庭，其购房能力不但没有改善，反而加速恶化。如最低收入家庭房价收入比从2000年的12.94提高到2012年的29.50，2012年中等收入家庭的房价收入比也高达12.35 （如表1所示）。越来越多的中低收入家庭（包括一部分中等收入群体）不得不被动地退出商品住房市场。

因此，给予中低收入家庭产权型保障具有重要的社会经济意义。根据经典的纺锤型社会结构模型可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定，其往往也是社会财富创造的中坚力量，让这部分家庭拥有“财产性收入”不仅是壮大中产阶层队伍、缩小贫富差距的客观要求，而且也对改善创业环境、提高城市竞争力、保持社会稳定具有重要意义。

（二）我国经济适用房政策的偏差

经济适用房是我国停止实物分房后建立并首推的解决中低收入家庭住房困难的重要制度安排。不可否认，经济适用房在一定时期内为解决我国城市中等收入居民住房困难、改善居住质量等问题起了很大作用，但随着住房市场价格的快速上涨，经济适用房产权的模糊性所隐藏的一系列问题越发突出。虽在《经济适用住房管理办法》中将经济适用房产权定义为“有限产权”，但是没有明确个人持有的产权比例，因此经济适用住房有限产权是在收益和处分上受到限制的所有权，是一种受到限制的单独所有权，而并非共有。其在法理与具体实施过程中存在以下问题。

[摘 要]随着我国经济的发展和城市化进程的加剧,我国住房保障问题越来越受到社会各界的关注。尤其近来经济适用房“连号”等事件的曝光,经济适用房的效率改进成为社会的热点话题;与此同时,江苏省淮安市房管局局长邵明提出的经济适用房“共有产权”备受关注。本文通过对淮安模式的分析,在肯定“共有产权”制度创新意义的同时,提出其推广过程中可能面临的难题。

[关键词] 共有产权 经济适用房 效率优化

一、案例概况

1.淮安模式简介

所谓共有产权经济适用房,是指以出让方式取得经济适用住房用地,总价格参照普通商品住房执行政府指导价(一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,购房人和政府各自的出资比例构成共有产权,具有保障性质的政策性住房。

共有产权经济适用住房,由政府提供政策优惠,限定套型面积,按照合理标准建设,通过政府产权分摊购房人出资负担,面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障,变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单轨制。

具体说来,淮安的共有产权住房制度包括以下几个方面内容:

(1) 共有产权房的对象