试论共同共有转按份共有的几个问题

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在房屋登记实务中经常会遇到这样的问题，原本共同共有的两个房屋产权人到登记部门要求更改为按份共有。看似很简单的业务，其中却深藏多个特别需要注意的问题，笔者以一则实例引出本文要讨论的几个问题。

吴某因儿子升学的需要，原本归其父母共同共有的房屋，现在需将其产权的51%转移至自己名下。此项业务如此操作？是首先将父母共同共有的房屋转为按份共有，然后再将份额转移给吴某；还是直接将50%产权转移至吴某名下，再从另50%中取出1%转给吴某。

一、共同共有转按份共有属于变更登记还是转移登记

在解答这个问题之前，我们应该对共同共有和按份共有的内涵有一个详细的了解。房屋的共同共有，指的是两个以上的所有权人，对共有房屋不分份额的享有所有权。意即不分彼此，不做量化。而房屋的按份共有则指的是，两个以上的所有权人，对共有房屋按照其各自所占有的份额，共享此房屋的所有权，并同时承担与其份额相应的义务。意即虽有关联，却分彼此，重在量化。

共同共有转按份共有，可分为共同共有转为等额按份共有和共同共有转为不等额按份共有。这两种划分实则是区分共同共有转为按份共有属于变更登记还是转移登记的关键。

一种观点认为：共同共有转为等额按份共有属于变更登记的范畴，这种观点实则认为共同共有与等额按份共有存在等同关系，两者之间变化只是名称的改变而已；另一种观点认为：共同共有转为不等额按份共有时属于转移登记的范畴，同样，这种观点亦是基于共同共有等同于等额按份共有的基础之上，因为转变后产权人之间份额发生了变化，故而应归入转移登记的业务范畴。

笔者认为，以上两种观点都有失妥当，共同共有转为按份共有仅仅是简单的变更登记，而不应该归入转移登记的范畴。

首先，转移登记的含义在于权属的转移，而共同共有转为按份共有，仅是内部的一种量化分割，这种分割并没有将房屋产权分割出去，让其他的人进入到产权人的范围中来。《房屋登记办法》第三十二条规定：房屋分割、合并，导致所有权发生转移的，属于转移登记的申请范围。而此处的分割与共同共有转为按份共有的分割量化截然不同，《房屋登记办法》中的分割要求所有权发生转移，要么产权人减少，要么产权人增加，而共同共有转为按份共有，一来二去依旧是原本的几个共有人，只是内部产权结构发生了变化而已。

以前文提及的案例来说，吴某的父母由共同共有转为按份共有，一方占49%，另一方占51%，这便是一种内部协议的分割，并未涉及产权人的增减，而倘若吴某父母一方放弃所有产权，或者一方将自己的产权转让予吴某，那么便属于很明显的转移业务。

其次，从共同共有存在的背景来论述，很多产权人为两个或者两个以上的购房者，在早期签订房屋买卖合同之时，乃至办理房屋初始登记之时，都未有过对于房屋产权按份共有的意思表示。这其中很多原因是购房者的不了解以及开发商的不告知所造成的。对于这类在初始登记时没有明确作出按份共有表示的，登记部门往往会按照共同共有的原则统一登记。当然这样的做法并无错误，但是却存对产权人的产权分割权进行了限制乃至剥夺的可能。假设共同共有转为按份共有为转移业务，势必存在交易费乃至税费方面的费用支出，产权人因为不知情而未做产权量化分割而导致后期的费用负担，这显然有失公平。因此，在实务中，应对于此类共同共有转按份共有的业务统一按照变更业务处理，赋予产权人再分割的权利。从这一角度而言，将共同共有转按份共有的业务归入变更登记显然更为妥当。

二、共同共有是否等同于等额按份共有

对于这个问题，笔者认为显然不能等同，但是很多地方规章却都将这两者等同起来，其中《上海市房地产登记条例实施若干规定》第十一条第四款中有一项是这样说的：“房地产共有关系由等额按份共有转为共同共有，或者由共同共有转为等额按份共有的，列为变更登记。”上文已经论述，正是基于将两者等同的认识，才将其归入变更登记的范围。

等额按份共有只是一种特殊的按份共有形式，因为其产权人份额一致，对房屋产权享有的权利乃至承担的义务也相同。但是共同共有却没有份额的量化，其承担的义务也不以额度来衡量。如果简单地将这两者等同，在实务中难免会发生这样的问题：比如两个合伙人原本对一幢房屋为共同共有的关系，后经变更为各占50%的按份共有。因为产权的变化，合伙人对其房屋承担的义务也发生了变化，原本因共同共有而需要对房屋的整体承担义务，现在只需对房屋的50%承担义务便可。

三、单纯的共同共有转为按份共有，不涉及产权人变化，是否还需要征缴契税

参照上文《上海市房地产登记条例实施若干规定》，共同共有转为等额按份共有的为变更登记，未发生房屋权属转移，参照《中华人民共和国契税暂行条例》第二条关于房屋权属转移的认定，此行为不属于征收契税的范畴。而很多省份将共同共有转为不等额按份共有的列为转移登记的范畴，如此则需要征收契税。

无论是共同共有转为等额还是不等额按份共有，征税对象都未发生变化，而且纳税人已就之前取得房屋产权的行为缴纳了契税。此次共同共有转为按份共有不过是内部的一种分割，更可以看做内部的一种财产划分协议，属于产权人内部私人约定的范畴。倘若对此加以课税，显然有悖税收的公平原则。

笔者认为可以做如下操作，将吴某父母共同共有转按份共有的变更登记与部分产权转移给吴某的转移登记合并办理，变更登记由吴某父母做出书面的分割协议，任一方占51%产权，此51%转让于吴某，并对此51%课税。如此操作既能清晰理顺产权，又能方便产权人快速办理业务，取得产权证书，应是不动产统一登记简便快捷高效要求的应有之义。