个人房屋买卖合同范文精选

出卖方：__________

（本人）（法定代表人）姓名：__________国籍：__________

（身份证）（护照）（营业执照号码）：__________

地址：__________

邮政编码：__________联系电话：__________

委托人：__________国籍：__________电话：__________

地址：__________邮政编码：__________

买受方：__________

出卖方：__________

（本人）（法定代表人）姓名：__________国籍：__________

（身份证）（护照）（营业执照号码）__________

地址：__________

邮政编码：__________联系电话：__________

委托人：__________国籍：__________电话：__________

地址：__________邮政编码：__________

买受方：__________

房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。房屋个人买卖合同是怎样的呢?以下是小编整理的房屋个人买卖合同，欢迎参考阅读。

房屋个人买卖合同范文一

甲方(出售方)：

乙方(购买方)：

甲乙双方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋，并委托中介方办理过户事宜达成协议如下：

一、甲方自愿将其座落于 区 路号小区号楼号，建筑面积平方米(地下室平方米)，结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。

二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币元(大写：元)，乙方于本合同签订之日起3日内将全额购房款以方式一次性支付给甲方。甲乙双方共同委托中介方办理过户手续，甲乙双方应予以积极协助。

三、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内;已取得其他共有人书面同意;协议有效期内，甲方不得将该房产另行出售给第三人。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

甲方（出卖方）______身份证号：____________地址：____________________

乙方（受让方）______身份证号：____________地址：____________________

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等有关政策法规之规定，出卖方通过______________，自愿将以下房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给买受方，双方遵循平等、自愿、公平、守法和诚实信用原则，经协商一致，就存量房买卖事宜订立本合同。

第一条：房屋基本情况。

⒈坐落：______市______区_____________________________.

地号：____________幢号：_________室号：____________ .

⒉房屋登记簿记载所有权证编号：_________________________.

⒊国有土地使用权证编号：_______________________________.

甲方(出售方)：

乙方(购买方)：

甲乙双方及中介方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋事宜达成协议如下：

第一条 甲方自愿将其座落于**区**路**号**小区**号楼**号，建筑面积**平方米， 结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。该房产的相关权益随该房产一并转让。

第二条 甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币***元整大写：人民币**万元整。本协议签订当日，乙方一次性支付甲方**元整，付款方式为银行转帐。

第三条 甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。

第四条 所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。

第五条 在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户。过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。

房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：

一、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

二、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

五、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

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六、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院。

房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢_归纳起来，主要有以下七种：

一、房产、地产分别转让，合同无效。

房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

二、未办理登记过户手续，合同无效。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

三、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

四、侵犯优先购买权，合同无效。

一、关于私有房屋买卖合同效力的确认

这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动的重要原因，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢？有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移的效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不区分具体情况，则不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。

二、房屋买卖中房屋所有权转移时间的认定

这是一个处理房屋买卖纠纷中的又一重要环节。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有约定的除外。这一条是一般原则性的规定。一般认为，这里规定的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定，法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这一方面国家目前还没有专门的管理部门负责产权登记，一般的处理原则是：凡是买卖合同有效成立的，买卖发生在《土地管理法》生效之前的，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之日起转移，而城市私有房屋买卖的所有权转移则从房管部门变更登记之日起转移。

但在近几年的司法实践中，遇到了一些新的情况值得我们讨论、研究。例如：一些房地产开发商（或公民个人）把自建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，一直不组织办理产权登记手续，也有一些情况是销售方也收取了办理过户手续的相关费用，但迟迟不予办理相关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购买方又将房屋卖给其他公民，该类房屋所有权从何时转移呢？象这类情况，房屋未办理产权登记的原因完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过错和违约行为，故不能让购房一方来承担不利的法律后果，而且对于此类房屋的买卖如一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定。故在处理此类纠纷时，应当根据《民法通则》第72条的一般性规定处理，自交付之日起所有权发生转移，按照地方惯例和市场交易习惯，如卖房一方将自己一方的原有房产权证书或住房钥匙等能够控制、管理、居住、使用房屋的手续交付给了买房一方，就应当认定已经交付，房屋所有权已发生了转移。

三、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题

某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或故意采用违法的、违背善良风俗的方法侵害前者的利益，即所谓的善意取得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承担违约责任。如不具备这些因素，则后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得的权利，否则的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问题就是在保护后者对房屋的所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不恢复原状，则前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上取得对房屋的所有权，在此情况下，他冒然对房屋进行装修，则应承担这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律依据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。

四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题

【摘 要】 文章对我国近年来关于“一房二卖”现象从法律角度进行了探讨。界定了一房二卖的概念，对审判实践及其法律解决规则做了综述：相关审判案例总结，审判中的法律解决规则。对完善未取得房屋所有权买受人的救济方式进行了探讨：请求商品房合同变更，基于合同的损害赔偿请求权，完善不动产的善意取得，实际占有情形下的瑕疵担保责任，从现状出发，揭示现存问题，并为相关问题的解决提供方案。

【关键词】 一房二卖;房屋买卖合同;房屋所有权;权利救济

一、一房二卖的界定

一物二卖现象自古有之，是指房屋出卖人在与先买受人签订房屋买卖合同后办理所有权转移登记之前，又与后买受人达成买卖该房屋的协议。出卖人因以同一标的物订立合同而成立了不同的债权，但出卖人只能实际转移一个标的物的所有权，所以这对未取得房屋所有权的买受人来说可能是债法上不能充分补救到的。因为房屋这类不动产标的特殊性，其不同于动产当合同的标的物存在替代品时，一旦发生违约，法院通常会选择损害赔偿进行违约救济，受害人可以通过赔偿重新购买替代品。而不动产的价值高且具有很强的区位性与稀缺性，不可替代性或难以替代。在我国，由于特殊的体制，一些不动产甚至还附带某些特殊的利益，如坐落在重点小学或中学附近的所谓“学区房”。[1]因此买受人都希望出卖人实际履行合同以取得房屋的所有权。这也是本文之所以选择讨论一房二卖问题的原因。

二、审判实践及其法律解决规则综述

1、相关审判案例总结

通过对近两年关于一房二卖案件的分析，可以得出以下结论：（1）此类案件案由多为房屋买卖合同纠纷;（2）当事人的诉讼请求，有的请求确认买卖合同效力，要求获得该房所有权;[2]有的请求解除买卖合同，要求返还购房款和利息，同时赔偿一倍的购房款;[3]还有的请求出卖人在承担赔偿一倍购房款的同时也要赔偿房屋涨价的损失;[4]此外，还有同时要求承担违约金责任的。[5]（3）从法院的裁判结果来看，有后买受人的买卖合同不存在无效事由且完成登记从而取得房屋所有权;[6]有因一方买受人事先已实际占有房屋居住而取得房屋的优先权;[7]有判决解除买卖合同，出卖人承担返还购房款及利息的，[8]除此之外还有再赔偿一倍购房款的;[9]有支持赔偿房屋差价损失的;[10]还有在惩罚性赔偿责任与房屋差价权衡之后择一选择的;[11]还有因后买受人于出卖人恶意串通判决买卖合同无效的;[12]还有因所卖房屋为小产权房判决买卖合同无效返还财产的。[13]

上述所提到的案件都是一房二卖中较为典型的情况，虽然案情各异，法院判决多样，但都是围绕着以下核心问题来争议并解决的：（1）房屋买卖合同的效力如何认定;（2）房屋所有权的归属问题如何确定;（3）未能取得房屋所有权的买受人的权利救济。

摘 要：房屋双重买卖合同中，后买卖合同有效且已经办理登记的，后买受人取得房屋所有权；但后买受人在主观上有侵害债权故意的，应承担侵害债权责任。先买受人已经取得房屋所有权的，出卖人再为二次买卖时，构成无权处分，但后买卖合同有效。先买受人享有撤销权，但以保全一般债权为必要。先买受人损失范围的计算方式有两种，我国应采取主观与客观相结合的计算方式决定先买权人应受赔偿的范围。

关键词：双重买卖、无权处分、衡平优先权

房屋出卖人出于经济利益或者其他利益的考虑，先后与两个或两个以上房屋买受人签订买卖合同，这就是房屋双重买卖。在发生双重买卖的情况下，极易产生纠纷；而房屋是重要的不动产，价值重大，与公民的关系甚巨。所以，正确处理这类纠纷直接影响到出卖人与买受人之间的利益。但我国《合同法》对该问题并没有明确规定，相关的司法判例也不多见；而法学理论界对此问题也鲜有论者。因此，从理论上对房屋双重买卖进行探讨，就具有相当重要的实践价值和理论意义。

一、房屋双重买卖合同的法律效力

房屋所有人将房屋为双重让与时，两个房屋买卖合同的效力如何，从各国的规定来看，并不尽相同。在承认物权行为无因性理论的国家，房屋买卖合同是债权行为，而物权的变动是物权行为的结果，所以，学者普遍认为，在双重买卖的情况下，房屋买卖合同都是有效的。在主张意思主义的国家，强调物权变动是双方意思合致的结果，单纯的房屋买卖合同便能产生房屋所有权变动的效果，所以，房屋买卖的先买受人已经取得房屋的所有权。这时，房屋出卖人又将房屋让与他人，实际上是对他人财产的处分，按无权处分来处理。而在否认物权行为无因性但又主张登记生效主义的国家则认为必须具备房屋买卖合同有效和办理登记两个条件，才能发生房屋产权变动的效果，在双重买卖的情况下，两个买卖合同都是有效的，但已经办理产权登记的买受人取得房屋的所有权，对于未取得房屋所有权的买受人而言，只能按照履行不能要求出卖人承担违约责任。

就我国而言，最高人民法院1990年做出“未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的”的复函。可见，在我国司法实践中是将登记做为房屋买卖合同的有效要件来看待的。但是，学者间对登记效力的看法并不一致。有的学者认为，房屋买卖合同非经登记不生效力，所以，没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效[1]。因此，在房屋双重买卖情况下，只能有一个买受人取得房屋过户登记，房屋买卖合同是有效的；对于未办理过户登记的买受人而言，房屋买卖合同不生效力，房屋买卖合同无效。但也有学者持反对态度，认为房屋买卖合同的效力并不以过户登记作为判断标准，即使未经登记，房屋买卖合同仍然是有效的，房屋过户登记仅产生产权变动的效果，不能影响买卖合同的效力[2]。因此，在房屋双重买卖的情况下，两个房屋买卖合同都是有效的，只有办理过户登记的一方取得房屋的所有权，而另一买受人只能以履行不能要求出卖人承担违约责任。笔者认为以后说为优，道理如下：第一，从其他国家的立法来看，没有任何一个国家主张房屋买卖合同必须登记生效。第二，登记生效主义国家的登记，并不是对房屋买卖合同的登记，而是对房屋产权变动的登记，登记不应成为判断房屋买卖合同效力的条件之一。第三，买卖合同无效，固然不能发生房屋产权移转的法律效果，但未发生产权移转的原因很多，并不一定局限于房屋买卖合同无效。第四，认定未办理产权登记的房屋买卖合同无效，不利于保护买受人的利益。在司法实践中，有的法院已经放弃了未办理产权过户手续登记的买卖合同无效的观点[2]。

二、后买受人取得房屋所有权

按先来后到的逻辑思维，先买受人应取得房屋所有权。但是，一个完全有效的物权变动必须具备两个条件：其一，房屋买卖合同有效；其二，办理产权转移登记。所以，仅有房屋买卖合同并不能发生房屋产权变动的效果，物权变动形式主义是产生双重买卖的根源。因此，后房屋买卖合同有效且先于先买受人办理房屋产权登记的，后买受人可以取得房屋所有权。这时，先买受人已基于买卖合同取得对房屋的占有，而后买受人取得房屋产权过户登记的，后买受人能否向先买受人主张返还请求权。先买受人取得对不动产的占有是基于其与出让人间的买卖契约，对于出卖人而言，他是有权占有，应无疑问。但该不动产之所有权一旦移转于后受让人，先买受人对该物占有既失其法律上基础，对后买受人而言，乃构成无权占有，应付返还义务，自不待言[3]。可见，后买受人可以直接向先买受人主张房屋返还请求权。