“一房二卖”相关法律问题探析

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【摘 要】 文章对我国近年来关于“一房二卖”现象从法律角度进行了探讨。界定了一房二卖的概念，对审判实践及其法律解决规则做了综述：相关审判案例总结，审判中的法律解决规则。对完善未取得房屋所有权买受人的救济方式进行了探讨：请求商品房合同变更，基于合同的损害赔偿请求权，完善不动产的善意取得，实际占有情形下的瑕疵担保责任，从现状出发，揭示现存问题，并为相关问题的解决提供方案。

【关键词】 一房二卖;房屋买卖合同;房屋所有权;权利救济

一、一房二卖的界定

一物二卖现象自古有之，是指房屋出卖人在与先买受人签订房屋买卖合同后办理所有权转移登记之前，又与后买受人达成买卖该房屋的协议。出卖人因以同一标的物订立合同而成立了不同的债权，但出卖人只能实际转移一个标的物的所有权，所以这对未取得房屋所有权的买受人来说可能是债法上不能充分补救到的。因为房屋这类不动产标的特殊性，其不同于动产当合同的标的物存在替代品时，一旦发生违约，法院通常会选择损害赔偿进行违约救济，受害人可以通过赔偿重新购买替代品。而不动产的价值高且具有很强的区位性与稀缺性，不可替代性或难以替代。在我国，由于特殊的体制，一些不动产甚至还附带某些特殊的利益，如坐落在重点小学或中学附近的所谓“学区房”。[1]因此买受人都希望出卖人实际履行合同以取得房屋的所有权。这也是本文之所以选择讨论一房二卖问题的原因。

二、审判实践及其法律解决规则综述

1、相关审判案例总结

通过对近两年关于一房二卖案件的分析，可以得出以下结论：（1）此类案件案由多为房屋买卖合同纠纷;（2）当事人的诉讼请求，有的请求确认买卖合同效力，要求获得该房所有权;[2]有的请求解除买卖合同，要求返还购房款和利息，同时赔偿一倍的购房款;[3]还有的请求出卖人在承担赔偿一倍购房款的同时也要赔偿房屋涨价的损失;[4]此外，还有同时要求承担违约金责任的。[5]（3）从法院的裁判结果来看，有后买受人的买卖合同不存在无效事由且完成登记从而取得房屋所有权;[6]有因一方买受人事先已实际占有房屋居住而取得房屋的优先权;[7]有判决解除买卖合同，出卖人承担返还购房款及利息的，[8]除此之外还有再赔偿一倍购房款的;[9]有支持赔偿房屋差价损失的;[10]还有在惩罚性赔偿责任与房屋差价权衡之后择一选择的;[11]还有因后买受人于出卖人恶意串通判决买卖合同无效的;[12]还有因所卖房屋为小产权房判决买卖合同无效返还财产的。[13]

上述所提到的案件都是一房二卖中较为典型的情况，虽然案情各异，法院判决多样，但都是围绕着以下核心问题来争议并解决的：（1）房屋买卖合同的效力如何认定;（2）房屋所有权的归属问题如何确定;（3）未能取得房屋所有权的买受人的权利救济。

2、审判中的法律解决规则

目前我国《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等等以及最高人民法院公布的各种相关司法解释对审判实践在法律处理上提供了一个较为整体的把握，在实务争议中的相关处理规则主要有：

（1）关于房屋买卖合同的效力认定。审判实践中认为只要一房二卖合同不具备《合同法》第52条规定的无效事由，房屋买卖合同就是有效的，买受人不能实现该合同目的时，可向合同相对方主张违约责任。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均对此表示肯定。

（2）关于房屋所有权问题，目前并没有可以明确参考的法律法规。最高法《全国民事审判工作会议纪要》（2011）中第16条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应当按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。可见，最高人民法院提供了一个审判实践方面的参考。许多地方法院对此也有一些相似的规定，[14]例如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第13条规定，房屋的顺位是转移登记，已合法占有，实际付款数额的多少及数额，是否办理了网签及合同成立先后等因素。[15]

（3）关于未能取得房屋所有权的买受人的权利救济问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第8条、第9条分别从违约责任和缔约过失责任不同的的请求权基础角度规定了如果开发商恶意违约和欺诈行为则可适用惩罚性赔偿责任，即购房人在请求解除合同、返还已付购房款和利息、并且赔偿损失的同时，还能要求不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。审判中，一般买受人要求返还购房款及利息、赔偿损失的都会得到法院的支持;关于惩罚性赔偿责任，若法院在查明事实后认定确因开发商欺诈或恶意违约致使买受人不能实现合同目的时，一般也会判决出卖人承担惩罚性赔偿责任;关于如何确定惩罚性赔偿责任的具体数额，最高法的解释是不超过已付购房款的一倍，这就使得法院在适用该条时有一定的考量。[16]此外，对于是否支持房屋差价损失、同时适用惩罚性赔偿责任与房屋差价损失，[17]因相关法律和司法解释没有明确规定，各地法院在审判中也有不同的实践处理方法。一般法院会选择其中之一来适用。[18]

三、完善未取得房屋所有权买受人的救济方式

因出卖人只能实际履行其中一买受人的合同，未取得房屋所有权的买受人只能通过其他方式来请求救济，维护其合法权益，致使救济方式的完善就显得尤为重要。

1、请求商品房合同变更

若是买受人不想要给付金钱的赔偿方式，而是想要出卖人开发的同一小区内、户型、面积等与原合同相同或类似的另一套房屋，即买受人请求商品房合同变更，能否得到法院的支持吗？本人认为法院理当支持买受人的变更请求。

首先，《合同法》第54条规定了在重大误解和显示公平两种情况下有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同，并且当事人请求变更，人民法院或者仲裁机构不得撤销。后买受人若因出卖人隐瞒其已将该房屋出卖给他人的事实，而订立房屋买卖合同，因出卖人已构成欺诈，后买受人则有权要求变更该房屋买卖合同而不撤销该合同，买受人提出变更请求的，则人民法院不能撤销该买卖合同。

既然在先买受人取得房屋所有权时，后买受人可因出卖人隐瞒其将房屋卖给第三人的事实主张欺诈而将订立的合同进行变更，那么“举重以明轻”，则对于后买受人取得房屋所有权的情形，先买受人因不能实现原合同目的自然就有变更原合同的权利，要求出卖人开发的同一小区内、户型、面积等与原合同相同或类似的另一套房屋，出卖人不得拒绝。

2、基于合同的损害赔偿请求权

出卖人一房二卖的情况下，未获得房屋所有权的一方可请求获得赔偿损失。在不存在《合同法》规定的无效事由影响时，关于后买受人未取得房屋所有权时，后买受人可以根据《合同法》第94条、第97条、第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定请求解除合同、赔偿损失;此外，后买受人还可以根据《合同法》第58条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定，确认后房屋买卖合同无效或撤销合同，请求返还已付购房款和利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这种情况下，会出现请求权的竞合，需后买受人自行决定其请求权基础是违约责任还是缔约过失责任。有观点认为，虽然二者的法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上，会出现相同的赔偿范围。[19]

关于先买受人未取得房屋所有权时，根据《合同法》第94条、第97条、第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条的规定，请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（1）损害赔偿范围的确定。根据最高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第15条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院予以支持。”可见，不管是先买受人还是后买受人其请求赔偿的请求权基础都可为违约责任。根据《合同法》第一百一十三条规定损害赔偿的范围包括积极损失和应预见的可得利益。

在一房二卖中，积极损失一般包括订立合同的费用，违约造成的直接损失;对于可得利益，王泽鉴先生认为“买卖标的物之涨价部分系先买受人通常可期待之利益，应视为所失利益，列入赔偿范围之内。”[20]由于近年来，房价波动较大，买受人若遇到出卖人一房二卖损失是非常大的，与该房屋相关联的就业、入学、邻里关系等等几乎是得不到弥补的。只有将房屋价格上涨的部分弥补给买受人，其损失才能从金钱上得到补偿。这样对买受人再从当前市场购买相同房屋有了相应的保障，才能实现其期待的合同履行所达到的目的。对于房屋涨价部分的确定，实践中，有的法官认为是出卖人二卖价格与一卖价格之差;有的法官认为是出卖人出卖时的价格与当前市场价格差。本人认为对于先买受人应允许其选择是要求赔偿房屋转售价格差还是当前市场价格差。因为房屋的转售价格受影响的因素太多，如出卖人与后买受人的亲密关系、后买受人的谈价技巧等等，这样后买卖合同房屋的价格有可能高于市场价格也有可能低于市场价格，所以为了更好的保护先买受人的履行合同的预期利益，应由先买受人自行选择;而对于后买受人来说，由于不存在房屋再转售价格，只能依当前市场价格来确定房屋的涨价赔偿。

（2）惩罚性赔偿责任的适用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条、第9条，承担该责任的主体限于房地产开发企业，对于二手房的买卖却不适用，但如今二手房的买卖日益普及，本人认为，对于房地产开发企业以外的出卖人也应适用于该责任。

北京市高级人民法院公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第19条规定了房屋涨价损失可与一倍赔偿并用。可见，一定程度上，房屋涨价损失与惩罚性赔偿责任一并得到法院支持也逐渐被认可。

3、完善不动产的善意取得

我国《物权法》第106条规定了动产与不动产的善意取得制度，这一制度适用的前提就是出卖人是无权处分人。在一房二卖中，先买受人若已实际占有该房屋，但出卖人将其再卖与后买受人且办理了过户登记的情形下，因房屋登记才会发生所有权转移，出卖人二卖时仍旧是房屋所有权人，对此，后买受人是不能主张善意取得该房屋的。因先买受人现实入住已形成稳定的生活秩序，此时若允许后买受人仅仅通过登记就简单地取得房屋所有权，显然是不够公平的。登记构成了对现存生活秩序的破坏，打破现存生活秩序必须要有足够的、公正的理由和依据，登记的背后需要有其他的构成要件来支撑。[21]所以一房二卖应与善意取得制度相协调，才能更好的保护实际占有房屋人和通过登记的后买受人的权益。具有合法权源的占有使用应受到合法的保护，这对于现存的、稳定的生活秩序的保护非常重要。由于我国登记制度目前的不完善，在一房二卖中，尤其是二手房的交易，承认交付占有为所有权转移的一种方式或者赋予占有使用的先买受人的债权以物权化的形态，来保护其已形成的合法的生活秩序，这样在一定范围内可以对抗已知悉该占有事实的后买受人登记取得房屋的权利，后买受人也能通过适用善意取得制度取得该房屋，这样是比较公正的。

4、实际占有情形下的瑕疵担保责任

我国《合同法》第150条规定了出卖人的权利瑕疵担保义务，第151条规定了权利瑕疵担保责任的免除情形，可见，对于知悉先买受人已实际占有该房屋的后买受人来说，表明其自愿接受不能取得房屋所有权的风险承担，因此在其不能实现合同目的时，不能要求出卖人对其承担合同不能履行的违约责任。对于后买受人的损失，由其自行承担。出卖人可以根据自身的过错予以合理承担。

【注 释】

[1] 程啸.论动产多重买卖中标的物所有权归属的确定标准――评最高法院买卖合同司法解释第9、10条[J].清华法学，2012.6.

[2] 史继国等诉杨海龙等房屋买卖合同纠纷案，河南省焦作市中级人民法院，（2014）焦民二终字第00180号;上诉人李静与被上诉人河南六合置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，河南省郑州市中级人民法院，（2014）郑民四终字第910号.

[3] 运城市菲华房地产开发有限公司与彭红运商品房销售合同纠纷上诉案，山西省运城市中级人民法院，（2014）运中民终字第68号.

[4] 谢伟科与珠海万威房地产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案，广东省珠海市中级人民法院，（2014）珠中法民三终字第54号.

[5] 北京三界外文化艺术公司与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司房屋买卖合同纠纷上诉案，北京市第三中级人民法院，（2014）三中民终字第00018号.

[6] 包逸诉王杭生房屋买卖合同纠纷案，上海市嘉定区人民法院，（2013）嘉民三（民）初字第1335号.

[7] 姜万忠等诉王云鹏等商品房预售合同纠纷再审案，内蒙古自治区赤峰市中级人民法院，（2012）赤民再字第89号.

[8] 四川富临实业集团有限公司与马山成商品房买卖合同纠纷上诉案，四川省绵阳市中级人民法院，（2014）绵民终字第1202号.

[9] 冯洋诉达州市鸿兴房地产开发有限公司等商品房买卖合同纠纷案，四川省达州市通川区人民法院，（2014）通川民初字第1338号.

[10] 上诉人郑杰与被上诉人李俊峰房屋买卖合同纠纷案，河南省信阳市中级人民法院，（2014）信中法民终字第783号.

[11] 杨玉军诉天津茂川房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，天津市津南区人民法院，（2012）南民二初字第1411号。该案支持了房屋涨价损失赔偿;李勇与郑州进达置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，河南省新乡市中级人民法院，（2013）新中民五终字第312号。该案支持了一倍已付购房款的赔偿.

[12] 汪忠明等诉史亚菲等房屋买卖合同纠纷案，湖北省武汉市中级人民法院，（2014）鄂武汉中民终字第01183号.

[13] 尹志强诉郭丽芬房屋买卖合同纠纷案，河南省伊川县人民法院，（2013）伊二民初字第89号;于萍诉丁占华合同纠纷案，河南省漯河市源汇区人民法院，（2013）源民初字第415号.

[14] 山东潍坊中院《民事审判工作会议纪要》（2008年）第五部分第4条规定的房屋归属顺位依照先办理商品房登记手续的，先行交付的，以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准;辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（2004年12月2日沈中法〔2004〕31号）第14条规定的房屋归属顺位依照已办理房屋产权过户登记手续，已接受交付的等因素.

关于商品房一房二卖，地方司法性文件可参见：重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第38条;山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2005年11月23日鲁高法〔2005〕201号）第5条.

关于二手房一房二卖，地方司法性文件可参见：山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日临中法〔2011〕55号）第5条;广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（2009年7月）第4条;广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》〔2009〕;内蒙古包头中院《关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见》（2008年8月5日）第1条;湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第4条;江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）第2条.

[15] 北京市高级人民法院近日公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日 京高法发[2014]489号）第16条关于一房数卖中买受人的权利顺位的规定，应当依据最高法《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日 京高法发〔2010〕458号）第13条的规定，确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人.

[16] 如福建高院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月5日）中规定买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减少。浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第十条 买受人依据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一般应予支持。出卖人请求减少的，人民法院可以结合案件的具体情况，决定是否予以适当减少，但原则上不得低于已付购房款的50%.

[17] 北京市高级人民法院公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日 京高法发[2014]489号）第19条规定了房屋涨价损失可与一倍赔偿并用，具体表述为：“出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同的解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额.”

[18] 福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25日）第五条、第六条规定“出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同。如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求.”

浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第九条 买受人根据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人赔偿损失的，可以选择房屋涨价损失或者不超过已付购房款一倍中的一项适用.

[19] 巫国平，李俊晔.一房二卖的差价损失赔偿[J].人民司法，2014.12.32-35.

[20] 王泽鉴.民法学说与判例研究（第四册）[M].中国政法大学出版社，2005.152.

[21] 陈永强.不动产二重买卖的法律救济[J].房地产与法律，2006.8.66-68.

【作者简介】

籍 薇（1991.9-）女，中央财经大学，2014级硕士研究生，民商法学专业，研究方向：知识产权法.