房地产研究范文精选

一、个人简历

王锋，博士，高级经济师，现为深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任：国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家，中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员，深圳市委、市政府决策咨询委员会委员，深圳市房地产业协会副会长，深圳市房地产经纪业协会副会长，广东省房地产评估与经纪学会理事，深圳市仲裁委员会仲裁员，中南财经政法大学特聘教授。现主要从事住房与房地产经济理论、住房与房地产政策法规、土地管理政策法规等方面的研究。

二、主持或参与的主要课题

1、1998年参与国家建设部立项的“2000年小康住宅小区物业管理模式”课题的研究。课题成果于2000年11月通过建设部科技司鉴定（建科鉴字[2000]第072号）。

2、1998年主持深圳市规划国土局立项的“深圳房地产市场发展战略”课题的研究。课题成果于2000年12月通过建设部科技司评审（建科评字[2000]第070号），并获深圳市科技局成果登记证书（登记号2000148）。

3、2000年主持深圳市规划国土局立项的“深圳市‘十五’期间房地产发展”课题的研究。

4、2000年主持国家建设部重点科研项目“中国房地产统计指标体系”课题的研究。

5、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项、深圳市政府立法研究项目《深圳市土地管理条例》和《深圳市房地产条例》（草案建议稿）的研究。

去年在本刊11期“专栏”里谈了一些房地产研究方面的现象，顺着这个思路，本期想再接着讨论一下笔者近年来遇到的一些房地产研究中的现象。

仍然从房地产相关数据的匮乏说起，我国房地产研究当中遇到的很多窘境都是与此相关的。

有一次听一位博士生介绍其论文，数据模型中的一个变量是地方政府对保障房的投资，他采用经济适用房的投资额来代表这个变量，其理由是找不到其他类型的保障房投资数据。找不到数据不难理解，但问题在于：建设经济适用房政府免收经济适用房的土地出让金，减收有关税费等，这与经济适用房的投资数额非同一概念，所以用经济适用房投资来代指政府对保障房的投资是不确切的。

还有一位硕士生，研究某市住房空置率与住房价格之间的关系，他明知住房空置和滞销商品住房是两个不同的概念（由于历史的原因，空置一词在我国和国外所指是不一样的，我国统计意义上的空置是指建成未销售的商品房，国外的空置是指已售而无人入住的房屋），但由于统计部门一直只有滞销商品房意义上的空置数据而没有未入住意义上的空置数据，所以他还是准备用滞销商品房的统计数据来作为空置数据（当然最后他放弃了这样做）。

在我国，房地产数据不仅难以获得，而且由于我国房地产业发展的历史还不长，数据积累的时间很有限，进行数据分析的时候，会因时间序列太短难以反映其变化趋势，于是曾经有人采用季度甚至月度数据来进行分析，这样一来数据采样点就增加了。实际上国外在进行经济分析的时候都要对月度数据进行所谓的季度调整来消除不同季度的系统性影响（中国的季度波动更大，例如一季度的经济数据历来受到元旦和春节假期的影响），所以不会直接拿原始的月度或者季度数据来做分析。再进一步说，房地产市场受季度和月度假期的影响比别的行业更甚（诸如“金九银十”之类的说法），所以用季度或者月度数据进行时间序列分析没有太大意义。（不仅如此，每月对当月商品房价数据相对上月数据进行比较也是没有意义的，因为每个月商品房的成交价格受成交区域、成交种类等影响造成的价格波动非常大）。

房地产市场还有一个重要的特点就是区域性，一个省的房价平均数其实是没有太大意义的。像广东这样的省，GDP总量长期排全国第一，但除了珠三角地区以外的粤东西北还有很多贫困地区，人均GDP还低于全国平均水平。即使现在发达的交通缩短了地区之间的时间距离，使得异地购房居住成为一种选项，不同城市地区的房地产市场毕竟还是相对隔绝的，所以研究全省范围内的房价平均水平和成交平均水平也是没有太大意义的，再把这个范围扩大到全国就更没有意义了。曾经有人采用全国的房地产开发数据和空置数据研究房地产供需的非均衡模型，并且把未有人研究过全国范围的供需非均衡问题作为文章的创新之处。其实是由于这个问题没有意义，而没有人去研究。还有人研究全国各大区域的城市之间的房价波纹效应问题（即某个地域的房价变化如何像水波一样传导到周围的区域），其选取的是华东、西北这样的大区之间的关系，这样的研究无论得出什么结论，都和现实没有太大关系，当中国东部一个城市的房价发生变动时，远在中国西部的另一个城市的房价也可能同时会变化，但后者的变化并非由前者引起，因此，用波纹效应理论可能在数据模型推导上得出“完美”的结果，而这个结果是没有任何现实依据的。

说到和现实的关系，这也是国内房地产研究的一个常见问题。经常看到一些文章的假设是和现实情况完全不符的。例如有的文章提出这样的假设：房价上升并未给开发商带来利润的增加，理由是地价也在上升。如果用商品房销售同期的地价水平来测算，这样的结论很可能是正确的，因为有时地价甚至会比同期房价还高，出现所谓“面粉贵过面包”的现象。但文章实际上混淆了项目获取土地的地价和项目完成后销售同期的同类地价的概念。在地价快速上涨时期，项目获取土地的价格往往是远低于项目销售同期的地价的，当然更远低于项目销售房价，这种情况下的房价上升绝对会给开发商带来巨额的利润。

有的文章研究住房抵押贷款提前还款问题，却没有把利率变化作为影响提前还款的一个重要因素，很多借款人提前还款就是因为利率提高。同样在研究住房抵押贷款提前还款问题的时候，有的文章认为房屋转手不是提前还款的主要原因，而是我国的二手房交易不活跃，这显然与现时的房地产市场状况不符（多年以前或许是这样，当前并非多年以前的情况）。

谈到房地产研究，这是个非常大的题目。在今年5月的本专栏文章里，笔者曾经从一个很窄的角度、蜻蜓点水式的介绍了美国的学者怎样研究房地产经纪行业。本文也还是只能从非常粗浅的角度讨论一下中国的房地产研究问题。

谈房地产研究，可以从理论和实践两个角度来谈。笔者长期从事房地产教学和研究工作，从自身专业发展的角度，必须关注房地产理论方面的研究。和刊登在英文期刊上的房地产学术文章相比，中国大陆的学术期刊上刊登的房地产学术文章无论从数量上还是研究深度上，都相差甚远。甚至时至今日，还没有一份房地产学术领域的正式期刊。《中国房地产》杂志从两年前开始出了学术版，算是一个很好的开端。

再从实践的角度看，房地产实践活动其实是离不开理论分析的。美国很多大学的商学院有房地产方向的MBA学位课程，这些MBA毕业出去很多都在房地产相关的业界工作，例如房地产开发公司、房地产基金公司、商业银行和投资银行的房地产部门、房地产估价公司、房地产资产管理公司，等等。而这些MBA在校学习的时候都要掌握相关的理论分析工具，并且在学习这些理论分析工具的时候都是结合真实案例。反过来，这说明在真实的房地产实践活动中也是要用到这些理论分析工具的。

而在中国，据笔者所知，开设房地产专业或者专业方向MBA课程的商学院并不多，这反衬出房地产业界并不十分需要房地产专业的MBA以及他们的专业理论。

倒是在房地产经纪行业，一些大公司往往设有研究部。长期以来，笔者和广州几家大型房地产经纪公司的研究部有着密切的联系，因此和他们也都很熟悉。触发笔者写本文的契机，也正是这些公司的研究部最近连续发生人员离职的情况。个别人员的流动并不奇怪，但几家公司在近期先后都有研究人员离职，有的公司还不止一两个人离职，这就值得关注了。

据笔者所知，长期以来，研究部门在房地产经纪公司的地位就比较尴尬。对于公司来讲，他们是不可或缺的，特别是一手公司，在为开发商销售项目的时候，需要进行从宏观政策到区域经济再到周边竞争性产品的全套市场分析，这些必须由研究部来完成。而另一方面，研究部在公司看来是成本中心而非利润中心，特别是在二手经纪公司更是这样。因为在二手经纪公司中，研究部更多的是根据公司的日常数据对公司运营状况进行分析，如果公司重视科学经营管理，那么相对来说对研究部的工作还会比较看重，反之则可能认为研究部是可有可无的。

其实这些年来我只要有机会就会鼓动这些房地产经纪公司的老板把研究部发展成一个盈利部门，可以把平时积累的数据加工成产品，卖给需要这些数据分析结果的客户。事实上，这些年来有些公司的市场研究报告也的确能够找到一些固定的客户，不过这些公司往往是一些全国性的公司，其庞大的数据库包含了全国的数据，这些往往被准备从事异地项目开发业务的大型房地产公司所需要。

上述所有关于中国房地产研究的现状，其实都反映了一点，就是中国的房地产行业目前仍然处于粗放经营的阶段，不需要做什么研究也照样能够大把地赚钱。不仅房地产开发和房地产经纪行业如此，房地产金融行业也是如此，中国的金融业发展总体上还处于比较初级的阶段，房地产金融产品也同样是既简又少。理论来源于实践，实践尚处于初级阶段，也就无怪乎理论研究不能上台阶了。

【摘要】 房地产行业是中国经济的支柱产业,房地产业如何发展的问题已日益引起人们的广泛关注。越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势,研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义,采取行之有效的调控措施,不断满足广大居民有效需求的增长,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

【关键词】 房地产经济房价

房地产行业是中国经济的支柱产业,房地产业如何发展的问题已日益引起人们的广泛关注。越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势,研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义。

1 房地产价格的组成及影响

住宅房地产价格,简称住房价格,是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现,影响房地产价格的因素涵盖了政治、经济、文化等各方面的因素,国内目前关于房地产定价的研究已经很多,其主要影响因素有以下几方面:

一是自身因素,所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等;

二是人口原因,房地产价格与人口数量的关系密切。人口数量与房地产需求是成正比的,当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,相对应的房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。

三是环境因素,影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素及空间因素。主要包括大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境及生活舒适度。

摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，房地产业则是建筑业的重要组成部分，因此，建筑业对整个国民经济有重要的推动或制约作用。本文探讨了房地产经济对我国经济发展的作用及发展走向，供同行借鉴参考。

关键词：房地产；经济；作用；走向

Abstract: the construction is a pillar industry of the national economy, the real estate industry is an important part of the construction industry, therefore, construction of the whole national economy has an important driving or restricting effects. This paper probes into the real estate economics to our country economy development and the development trend of the role, for reference for the same.

Keywords: real estate; Economy; Action; to

中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：

前言

房地产经济学是以房地产为对象，通过研究房地产资源配置和利用来研究房地产业这一特定经济领域的特殊矛盾的经济关系及其运行规律的一门科学。随着经济的快速发展，人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，这对我国的房地产经济产生巨大的冲击。

一、房地产经济对我国经济发展的作用

近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。

摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。

关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式

1房地产企业的发展趋势

规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。

集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。

规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。

2价值链理论

摘 要:本文按照现有房地产市场研究文献所采用的研究方法及侧重点的不同对国外相关研究文献进行了分类,将其分为基于生命周期模型的理论研究、房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究、房地产价格变动机制及其影响的实证研究、基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究等四类,并简要介绍了一些代表性的文献,同时还介绍了具有代表性的国内房地产研究文献,并对国内房地产研究中存在的问题进行了讨论。

关键词:房地产市场;金融理论;研究综述

中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1007-4392(2010)01-0004-04

一、 国外研究现状述评

(一) 基于生命周期模型的理论研究

此类研究一般是基于局部均衡研究框架,并结合现资组合理论,通过将消费者的住房消费和房地产投资引入生命周期模型(life-cycle model)当中,从而研究消费者的购房决策、房地产价格的形成机制及其影响。首先构建该研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,该类研究的优势在于可能会得出显解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在显解,也可以通过数值模拟进行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此类研究相当活跃。就从最近的文献来看,Ortalo-Magne and Rady(2006)发现信用约束使得初始购房的年轻人购买了比自己愿意购房面积小的房子,并且年轻购房者的收入和承担购房定金的能力是房地产市场价格的主要趋动力,英国和美国的数据也支持上述结论。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消费的租房与购房决策,其结论表明,当消费者面临严格的流动性约束与高的死亡率时,消费者通常会采取租房决策,而当流动性约束放松时,消费者通常会采取购房决策。Li and Yao(2007)则分析了房地产价格波动对参与者消费和福利的影响,他们的结论表明,年轻一代和老一代普通商品的消费对房地产价格的变动要比中年人敏感,并且房地产价格上涨将提高所有有房者的财产和消费,但是仅仅是老一代有房者的福利会增加,而其他有房者由于房价上涨导致的住房消费增加,其福利水平将会下降。Cocco(2005)则探讨了房地产市场对股票市场的影响,他认为,由于投资了房地产,年轻不富有的投资者只有有限的资金投资股市,并且房地产价格风险也会使得这些投资者远离股票市场。

(二) 房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究

此类研究主要从两个层面展开:一是从理论上探讨房地产投机泡沫的形成机制;二是从实证上判断某国或某一地区房地产市场是否存在投机泡沫。一般而言,此类研究通常将房地产价格分解为两个部分:一是由经济或市场基本面因素(fundamentals)驱动的部分,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为(非基本面因素)驱动的部分,称为非基本价格或投机泡沫(speculative bubble)。由于目前学术界还未对基本价格有一个统一的认识,因此,不同研究的结论很可能不一致。从理论研究来看,此类研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的风行(fad)模型的基础上展开研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代际交替(OLG)模型的框架下,结合Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫模型阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且运用马尔科夫制度转换单位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)检验了英国房地产价格中的理性投机泡沫是否存在。Roche(2001)则在上述两个模型的框架下,采用实际可支配收入、实际利率和净移民等指标反映经济的基本层面因素,并运用马尔科夫制度转换(regime switching)模型对都柏林(Dublin)的房地产市场是否存在投机泡沫进行了实证检验。与上述两个模型不同的是,Wong(2001)以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态博弈模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应(herding effect)在房地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制。除上述理论研究外,此类研究大部分文献都是实证研究,如Kim and Suh(1993)认为韩国和日本土地价格存在理论泡沫,而韩国房地产价格泡沫并不明显。Mikhed and Zemcik(2009)运用面板数据模型对美国的大城市的经验研究表明美国存在房地产投机泡沫。Kranz and Hon(2006)通过对西班牙房地产需求收入弹性的横截面分析,认为在1998年和2003年当中,西班牙房地产价格要高出长期均衡水平24%、34%,因而存在投机泡沫。Hui and Yue(2006)的研究则表明2003年上海房地产市场存在泡沫成分,并且为占总价格的22%,而同期的北京房地产市场不存在泡沫成分。其他类似地研究还包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。

摘 要 根据房地产预警研究的现状，把房地产预警的研究分为房地产预警指标体系的设计、房地产预警方法的选择和房地产预警系统设计三方面，本文分别讨论了各方面的主要进展和主要优缺点，指出与计算机、人工智能紧密结合，多方法共同预警是房地产预警未来的发展方向。

关键词 房地产 预警指标 预警方法 预警系统

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

我国房地产业始于20世纪90年代初，但在其短暂的20多年的运行中却一直在不断的波动，特别是近几年出现了地区性的房地产发展过快、房价过高等现象，对经济和社会造成巨大的冲击，这就需要我们对中国的房地产预警系统进行深入研究。我国对房地产预警的研究始于上世纪九十年代末，其基本的研究方法和思路还是参照经济预警方法并结合自身特点形成的。我国对房地产预警的研究主要集中在房地产预警指标体系的设计、房地产预警方法的选择和房地产预警系统设计三方面。

一、 房地产预警指标研究评述

房地产预警指标及指标体系是房地产预警系统的基础，科学、合理地设置指标体系能有效地实现房地产预警系统的功能和目标，因此，对房地产预警系统的指标体系进行深入研究，无疑是房地产预警系统研究的一项重要内容。我国早期对房地产预警指标体系进行构建多采用定性方法，而采用定性方法构建的指标体系，因为主观性强，各指标之间不可避免存在较强的相关性，也不能准确判断各指标对房地产业的影响，指标选取依据不充分，可信度不高，因此后来的学者主要采用各种定量方法对此问题进行了研究。

郭磊、王锋等认为，房地产周期波动的主要原因是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生了内部传导。他们在进行预警指标体系设计时，根据先行、同步和滞后的数量特征关系初选了全国消费者物价指数等18个指标，然后以深圳市为例通过时差相关分析法选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系，并利用统计预警法进行了单一警兆指标预警和综合预警分析。

郭峰认为房地产预警指标的选取应遵循全面性、简洁性、可操作性等七项原则，在此基础上应采用定性和定量相结合的方法来选择房地产预警指标。其具体做法是参照各地已有的预警指标体系，取其交集，然后利用专家评分法和相关分析法选出了12个指标，并进行了实证分析，结果证明该指标体系可以满足预警的要求。

摘 要：本文首先介绍了房地产市场调查的含义、作用，重点分析了房地产市场调查的内容，同时指出了在房地产调查过程中的制约因子，并且总结了房地产调查的一般程序，这些对房地产开发商来说是至关重要的。

关键词：房地产；市场调查；制约因子

房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

一、房地产市场调查的作用

房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：

1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会

通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。

2.市场调查有助于房地产项目的正确定位

摘要：建立在现代经济周期理论基础之上的房地产业周期波动研究已经脱离了早期以建筑周期为基础的理论，对波动产生的原因及传导机制有了更深入的分析。近十年左右的时间，无论对房地产业周期波动的宏观影响还是微观效应的研究都有了长足的发展，实证分析的证据也越来越充分。但现有的研究对许多重大问题仍然存在空白，急需在这些方面做进一步深入的研究才能够为熨平周期波动提出更加合理的政策建议。

关键词：房地产业；周期波动；发展方向

一、房地产业周期波动研究的理论基础

1．凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。

萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。

2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。

自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。

3．新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。