房地产限购范文精选

摘要：在国际经济危机之后，我国的房地产市场逐渐活跃，房产的价格也随之不断升高，并且增长速度超出了普通百姓的接受能力，特别是我国一些一线城市，例如北京、上海、杭州等城市，房价的增长已经远远超出了普通百姓的购房能力，所以我国紧急出台了限购令。限购令的出台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。

关键词：房地产限购令;房地产市场;影响;分析和对策

一、房地产限购令对房地产市场的影响

1.限购令有效的降低了房产价格，但限购令存在着很大的反弹风险

限购令出台的主要目的就是通过限制购房要求，减少房产交易量，通过让市场达到一种供大于求的情况，由此最终达到降低房价的目的。而限购令的实施也的确达到了预计的目的，并且为市场后续的需求争取了大量的时间。例如在限购令在出台之后，北京、天津、杭州等房价一直处于增长的一线城市的成交量都下降五成以上，而房价随着成交量的减少而逐渐降低，限购令给房产市场一个巨大的冲击。

但是由于限购令政策太过严厉，计划性较强，购房者的需求并不是被化解而只是由于政策的原因而被积压，这种积压在限购令存在的时候无法反弹，而一旦限购令取消，购房者的这种积压势必会出现程度较大的反弹，而到时候的房地产市场就会重新出现抢购现象，而房地产价格也会随着抢购的热潮不断的攀升，增长率甚至要强于限购令实施之前。

不仅如此，尽管限购令可以产生供大于求的局面，并为后续市场留下大量资金。但对于开发商来说，他们是绝对不会放过这些现金充足的购房者，会重新将房价逐渐的抬高，由此提高自己的经济利润。

2.限购令给予房地产市场产生了绝大的冲击，但由于政策存在漏洞，所以造成了很多社会问题

【摘要】房地产市场的发展状况直接关系到我国的经济建设，所以在房地产市场出现异常波动时，国家会出台相关的政策，确保房地产市场的健康发展。其中的“限购令”就是为了遏制房地产投机而导致的房价上升而颁布的，限购政策的颁布在短时间内发挥了有效的作用，但是从长远的角度来看，还无法成为长效机制。所以对限购政策对房地产市场的影响应该从客观而全面的角度去分析，避免片面化，从而为房地产市场的稳定发展创造有利的条件。

【关键词】房地产市场；限购；影响分析

房屋是人们正常生活状态下的基本需求，所以房地产开发如果与实际需求相符的情况下，房地产市场就会处于供需平衡的状态，由此能够保持一个健康稳定的市场形势。但是我国的人均财富占有量严重失衡，所以导致有需求的人买不起房，已有住房者而为了投资需要购买多套住房，在这种供需失衡的条件下，房价一路升高。当房价上升到一定程度后，开发商还会无节制的开发，而买方市场已经趋于平缓，从而导致房地产市场的交易量下降，造成房地产库存量大幅上升，出现恶性循环。为了缓解房价过高，国家颁布了限购政策，减少了投机行为对房地产市场的影响，在短期内会取得有效的成果。

一、房地产市场的现状

对于房地产的发展现状主要分为两个方面来阐述，根据政治、经济、城市规模以及区域辐射力，分为一线城市和二线城市，一线城市和二线城市房地产市场的发展状态不同，所以应该分别进行阐述。

（一）一线城市房地产市场发展现状

根据上述的划分标准，我国的一线城市的代表主要有北京、上海、天津、广州和深圳，对这几个城市的房地产市场发展情况进行分析，就能够反应出整个一线城市的状况。由于一线城市的经济实力较强，所以吸引的外来人口较多，人口密度逐渐增加，所以对房地产的需求量较大，由此一线城市的房地产市场最为繁荣，但是供需也出现了严重的失衡。在国家颁布限购政策后，五大城市的房地产销售量都有所下降，但是在价格上除北京外都有小幅上涨。因为一线城市对房地产的需求量太大，所以即使颁布了限购政策，但是仍有大量的购房者。

（二）二线城市房地产市场发展现状

中国的房地产调控，很难用经济学教科书去解释，只能从政治的角度才可以得到合理解释。比如限购令，就是一个典型的经济问题政治化的解决方式。当然，如果把目前的房地产市场问题看作政治问题，用政治的或行政的手段去调控市场也无可厚非，只是，即便是政治问题，为什么就不可试着用经济的或市场的手段去解决？

自2010年4月北京实行限购政策以来，迄今已有43个城市出台限购令，包括所有的一线城市、除拉萨外的省会级城市，以及部分二线城市。最近房价上涨过快的二、三线城市也纳入限购范围，住建部正在拟议名单，据说有二三十个之多。

从二、三线城市的房价涨幅看，似乎有必要对它们进行限购。如河北省一些地方的房价2011年上半年上涨了60%。鉴于二、三线城市居民的收入水平普遍比不上一线城市，房价的快速上涨对他们的影响尤大。

问题在于，为什么二、三线城市房价上涨很快？其实，这正是房地产限购的结果。限购使得一线城市的投资客转战二、三线城市。那么，再对二、三线城市限购能否拽住其房价快速上涨步伐？比较一下限购令实施后一线城市的房价涨幅情况，似乎不太乐观。虽然限购起到了一定作用，不过，与限购政策刚推出时政府和民众对它的期望相比，心理落差还太大。

限购之所以未达预期效果，既有政策本身的问题，也有中国房地产市场的问题，但根源在于经济问题的政治化。

一般来说，市场经济条件下，政府管制交易乃是不得已而用之，因此，限购属于短期政策范畴，短期政策当然解决短期问题，若限购长期化、普遍化，说明这一政策本身已失效。

从国内外限购的实践看，政府若要对一种商品采取限购措施，要么是这种商品很短缺，要么是价格很高。后者严格说来也是市场供不应求所致。当然，也存在垄断或囤积居奇导致价高的情况，但即便如此，在表现形式上，它也是一个数量问题，即尽管生产的产品很多，可投放市场的产品很少。所以，归根到底，是市场可流通的商品少，买家多，才迫使政府采用行政力量去干预市场。

计划经济就是这样。计划时代普遍的商品短缺导致票证盛行。但市场经济条件下总体不存在短缺问题，当然在某个行业、某种产品、某个时刻，或某个地方，会有短缺发生。另外，与计划经济不同，市场经济商品短缺的原因一般不是生产者没有积极性，不愿生产产品，它更多是一种“人为”原因，即垄断所造成的。所以，市场经济条件下虽然也会采取行政手段解决商品短缺问题，但主要是对商品直接限价，而很少或基本不用限购，除非是在战争等特殊情况下；而且，即使是限购，也把它局限在一个很短很小的范围里。

房地产限购的本质就是局部性的资本管制，其成功的关键在于设计一个有效甄别消费者需求和投资需求的机制。房地产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，即它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。因此，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政；建立公共性住房的融资、建设、管理机制；借鉴德国、新加坡等国经验，合理调节投资需求。这三条做到了，房地产限购也就具备了退出的条件。

中国的房地产，有三个具体的特点。第一，土地的实际所有权控制在地方政府手里，因此，在当前明确的税收体制下，地方政府缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心。第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。第三，由于中国有2000多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外。

这三个因素，土地供给制度、流动性极旺和收入分配差距以及独特的地产偏好，很容易解释中国尤其是中国特大型城市地产价格居高不下、不断上涨的现象。

房地产限购就是一个机制设计(mechanism design)。机制设计说的是制度的设计者(如政府)为了达到某一目的，设计一个博弈，该博弈要求每一个体发出信号或进行选择，政府根据所有人的信号或选择，进行决策。房地产限购机制中，每个有意购房者发出的信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。

问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为参与这一博弈的博弈者还可能包括非本地的居民，他们有可能会出于投资而非居住的考虑，异地投资。最难的就是甄别这部分人群，还需要其它信号或变量。

在北京，户籍是不是一个好的甄别变量?不见得。因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京存在一个灰色市场，户口指标可以比较方便地买卖。

如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人的购房要求应该归结为基本住房需求。在一个地方居住了1－2年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。

所以，原则上讲，比较有效地甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。

抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给，特别是增加土地的供应，增加楼盘的供应。

房地产是拉动国民经济非常重要的行业，所以笔者建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策既不合理也不合法，因为它限制了消费者自由购买的权利，同时也侵犯了企业的自主经营权。现在到了取消不合法、不合理政策的时候了。让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。

当然可以设想一下，一旦取消限购和限贷政策，房价将会像过去那样出现新一轮的上涨行情，房价过高确实令中国经济和民生造成了困扰。在取消限购和限贷政策的同时，我们必须考虑推出新的改革措施抑制房价的快速上涨。

笔者认为，在市场经济中当商品价格上涨的时，一定是供不应求。因此，解决的方案不是限制需求。经济活动的全部目的，是为了满足民众日益增加的需求，这是经济活动的“初衷”，为什么要限制需求？

抑制房价过快上涨的根本性措施是增加供给，特别是增加土地的供应，增加楼盘的供应。当然有人说，现在房屋的空置率已经过高了，难道这不是供大于求了吗？持这样观点的人忽视了一个关键的内容，就是投资和消费定价的不同。

消费品的价格是由当前的需求决定的，而投资品的定价是预期供给和需求决定的。像房屋这样的投资不是一年形成的，是多年消费积累的，有资本增值的预期在里面，所以当前的价格决定是由预计的供给和需求决定，而不是由刚期的供给和需求决定。

很多政策制定者搞不清楚这个概念，结果打压价格反而使价格越打越高，因为他只关注当前的刚性需求，没有关注未来的供给。人民的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，导致预期更大，因为未来的需求会更大。

要改变人民对未来的预期，光靠忽悠、文件是不行的。经济学有一个概念就是理性预期，理性预期就是有真金白银支持的预期，为了改变人民对土地越来越稀缺的预期，我们必须要推进土地制度的改革，要考虑小产权房的合法化，可以考虑开发更多的林地和坡地来作为商业用途。特别是必要放弃18亿亩的红线，18亿亩红线是人民对于未来土地最重要的因素和预期，为了打破人民对土地越来越稀缺的预期。笔者认为有必要打破18亿亩红线，进行土地制度改革，打破土地市场由政府垄断的现状，开始让市场进行土地的配置。如果要让市场进行土地的配置，土地制度必须改革。

在中国改革开放遇到的问题中，房地产算是最有争议的问题了。尤其是近几年在一些一线城市实行的限购限贷政策，争议更大。但在笔者看来，限购限贷实属正当的市场操作。

西方经济学教科书上反复告诉我们，市场实现对资源的优化配置，是通过供给和需求两种力量的博弈完成的。博弈的结果是市场最终将出现一个均衡价格。但是，西方经济学在阐述上述原理时，忽略了一个重要前提（这是人们最容易犯的毛病之一），即市场必须是具有一定边界的市场，供给与需求的相互博弈也必须在一定范围内才能互动并最终实现。

举个简单且极端的例子。市场上，有一产品正被出售。很显然，只要卖出价格不低于其成本价，卖家便可获利。通常，卖家想以可能的最高价格成交，以获利更多。这时市场出现了一种极端情形，即买家络绎不绝，且出价一个比一个高，此时，由于价格不再具有上限，卖家反而陷入永远等待出价而无法卖出产品的尴尬境地。看来，真要成交，就必须规定一个时间段，如以3小时内最高价格为准；或是圈定一个人群，该人群中所出最高价者得之。

可见，市场买卖双方如想成交，就必须在限定系统内才能达成，而均衡价格也是在限定的系统内实现的。市场不能无限扩张，不能没有边界。西方经济学在阐述均衡价格时，应该隐含着市场边界的前提，但对于均衡价格的说明，似乎并没有强调这一边界。下面的故事据称曾给经济学大师曼瑟·奥尔森很大启发：

有一群人，不事生产，专以抢劫为业。先是流动抢劫，流窜作案。时间一长，劫匪们发现这种方式风险太大，随时有可能遭遇灭顶之灾。于是，他们就找到了一座高山，打算长期盘踞于此。开始的时候，他们白天下山抢劫山下住户，晚上回到山中休养，日子过得好不快活。但好景不长，山下的居民因为时常被抢而陆续搬走，山下大片良田也被废弃。这下可断绝了他们的“生计”。不得以之下，强盗们便与山下居民约定，以后不但不对住户实施抢劫，反而要保护他们免受内贼和外寇的侵扰。为此，住户们只需从自己的生产生活资料中抽取一小部分作为税收上缴给保护者即可。从此，双方相安无事。于是，一个公共治理体系建立起来了。

这个故事也说明，在一个有限的系统内，博弈双方才容易产生互动。并且，博弈的结果往往是给博弈双方都会带来好处。事实上，自然界到处都充斥着这种现象。诚如人们所见，凡流水冲刷之地，几近不毛。流水无疆界，则无生机。相反，静水流深之处，才会孕育勃勃生机。

上面的说明可以解释房地产行业提出限购限贷政策的合理性。限购限贷恰恰是通过一定手段，对房地产市场加以圈定，对可以参与该市场的人士作出规定，从而使供求双方能够得到最使自己满意的博弈结果。中国房地产市场之前之所以脱离正常发展轨道，正是由于没能很好地从一个“限”字出发，结果使投机者浑水摸鱼，市场难以达成均衡，一个令供求双方均能获益的博弈无法实现。

自由主义者应当明白：市场经济之所以被推崇，市场帮助资源实现最优配置的作用不可忽视。实践证明，市场的这一功能至今还无法被其他形式完全替代。尽管市场并非完美无缺，市场本身也存在很多问题。但如果将偏离均衡和偏离资源优化配置的现象也归结为自由市场的正常现象，则是大错特错。因为市场本身即具有纠偏机制，并且当代经济学理论的最新发展也肯定了在市场经济条件下，人对市场的纠正作用不可或缺。?

内容摘要：本文通过实证分析来研究房地产限购政策效果的持续性，发现国内房地产限购政策取得了阶段性的积极效果，然而限购政策的长期延续效果却适得其反。要想完善房地产限购政策，文章认为应该注重政策差异化，提供多元保障机制；提高政策可信度，建立长效机制；减少行政性干预，完善退出机制。

关键词：房地产；限购政策；成交量；房价

模型说明

脉冲响应函数（IRF）可以用来衡量一个标准差的冲击对内生变量当前和未来的价值影响。线性系统响应到一个合理的单位脉冲输入信号表示零初始条件。广义脉冲响应函数是基于稳定的VAR模型，通过Cholesky分解，使误差项正交。这种方法的局限性在于不能得到单一的脉冲响应函数。而由Koopetal.（1996），Pesaran和Shin（1996，1998）进一步完善的广义脉冲响应函数则克服了这一点，其结果与VAR系统中各个内生变量的排序无关，只要求所建立的VAR模型稳定。

实证分析

（一）房地产限购政策对新建商品住宅市场的持续性影响

为了研究限购政策的连续性，本文以S市为例，采用脉冲响应函数方法进行分析。限购政策可以通过交易量的负面影响来表达，面对交易量一个标准差的冲击，交易量本身与交易价格的反应方式有所差异：如图1所示，交易量本身持续做出同向响应，第一期响应最为剧烈，随后响应程度震荡缩减，至第八期影响基本消失；而交易价格在受到交易量的冲击后，第一期并未作出明显响应，第二期作出最为剧烈的同向反应后，于第三期转变为反向响应，但并未持续，于第五期又做出同向反应。由于交易量本身与交易价格对交易量的冲击做出的响应程度有明显差异，若面对负向的交易量冲击，交易量本身在第一期将下降42%左右，而交易价格最多降低4%，第七期后对交易价格的影响基本消失。交易价格对自身标准偏差的影响做出一致反应，但影响逐渐减弱。交易量在面对价格冲击时，做出了持续的负面反应。同样，交易量比交易价格更具反应性。在限购政策下新建商品住房市场的交易量面临本身的负面影响，会迅速下降，但交易价格下降的水平是有限的。根据脉冲响应函数图来推断，交易价格下降引起交易量的早期下降，刚性需求能够得到有效释放。如果短期的供应没有明显的增加，房价将停止下跌。

（二）房地产限购政策对二手住宅市场的持续性影响

摘要：本文选取了10家地产业上市公司，利用事件分析法探究了“新国八条”政策出台对房地产上市公司股票收益率、超额收益率的影响。

关键词：房产限购 事件分析法 非参数秩得分

一、引言

近年来伴随着经济的快速增长，房地产开发投资资金也不断增长。据WIND咨询统计，2010年房地产开发投资额已经达到1998年的8倍之多，房地产业投资始终占全国固定资产总投资的26%左右，房地产业增加值占第三产业的14%左右。2008年，受国际金融危机影响，房地产行业进行了深度的行业内调整与资源整合，发展减速明显。从2009年至今，针对房地产市场的过热现象，政府出台了密集且严厉的政策，最具代表性的是“新国八条”。本文从政策角度出发，研究房产限购政策出台对地产业上市公司股价的影响，以探究国内地产业上市公司的市场价值在限购政策出台前后是否发生了变化。

二、事件研究法综述

事件研究（Event Study）的目的在于考察某一与股票收益率、波动率等金融变量相关的外生事件的发生是否会对其产生统计意义上显著的影响，以及该影响在时间和空间上的表现。

用事件研究法进行分析，首先要定义事件并确定事件窗口期、估计期、确定研究样本。t=0为事件公告日，t=T0+L至t=T1表示估计期，作用是通过模型得到参数以估计事件期的正常收益；t=T1+L至t=T2表示事件期，作用是通过得到的异常回报率，检测特定事件的发生对股价的影响情况；t=T2+L至t=T3为事后期，常用于考察特定事件的长期影响，以检测事件发生后一段时期股价的变化。令L1=T1-T0，L2=T2-T1，L3=T3-T2分别为估计期、事件期和事后期的长度。

在确定了事件窗之后，需要对窗口期内关键金融变量进行计算。本文从常用的关键金融变量中选取超额收益率（AR）和累计超额收益率（CAR）进行计算。

作者简介：李波（1984.9― ），男，贵州仁怀人；贵州师范大学地理与环境科学学院，人文地理专业研究生；研究方向：土地规划与房地产估价。

摘要：政府为了调控房地产市场，调节部分城市和地区房价的过快上涨，不惜使用了强制干预措施，其中最引人关注的莫过于限购令。本文结合当前房地产市场发展实际、从限购令出台的原因及其内容出发，分析限购令出台的合理性，同时指出限购令对房地产市场及其社会发展的影响，并从理论层面提出几点建议。

关键词：政策；限购令；房地产市场；房价

政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策，其中，限购令是最直接最严厉最有效但同时也是最有争议的一项调控政策。它的首次出现是在 2010 年 4 月北京市贯彻“新国十条”的实施细则中，随后上海、南京、杭州、广州、天津等城市纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。限购令的出台给房地产价格的调控发挥了较大的作用，同时也对房地产市场发展带来了很大的影响，因此，引起了各界的广泛关注。

一、 限购令出台的原因及其内容

依据限购令形成的原因可以把它分为两类，一种是属于商家限购令，是商家利用市场的强势影响力而对消费者资格与交易标的的数量所做的限制。市场供给主体运用其强势力量对要求主体或买卖标的所进行的一些限制规定。这些限制规定宝货对主体资格或买卖标的数量的限制，通常不包括限价令。这类限购一般出现在垄断性行业中，但也会受到法律等相关政策的约束。而另一种是指政府限购令，即政府（广义上包括议会和法院）运用公权力对于买卖主体或买卖标的所进行的一些限制规定。政府限购令涉及到对买卖主体的财产投资于消费的限制，属于对买卖主体的契约自由之限制和对社会主义市场经济的基本制度的范畴。

房地产价格的波动不是一种简单的商品价格的涨落，它还是一个关系着实现百姓“住有所居”美好愿望的民生问题。政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策。2010年4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，北京也出台相关的实施细则，首次采用“限购令”的手段之一出现在细则中。但其他各地政府对中央的规定落实力度都不够， 9月房价又有上涨。随后，住房城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。 “限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地“限购令”纷纷出台。

各地方政府从具体实际出发，出台了相应的限购细则。其具体的规定大致是，对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。1

作者简介：

苏晓婷，女，汉族，安徽人。现为四川大学经济学院2012级产业经济专业的硕士研究生，研究方向为：房地产经济。

摘 要：通过对2010年我国房地产限购政策出台后所引发种种问题的分析和研究，得出了虽然“限购令”在控制房价和抑制房地产投机投资等方面有巨大的作用，但其也存在着一些问题。经过分析认为“限购令”应该被其他措施取代，应该从根本上寻找彻底解决供求关系不平衡的方法，进而达到调控房地产市场目的。

关键词：限购政策；国十条；投机性需求

一、 限购政策的出台

2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势十分明显。国务院在4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”） ， 从此开启了2010年楼市调控的大幕。

4月的新“国十条”进行了以下规定：首先要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。在新“国十条”出台后不久， 4月30日北京就出台了楼市限购令，规定了一个家庭只能新购买一套商品住房。

二、 限购政策的经济理论基础——供给、需求理论