房地产会计工作计划范文精选

论文关键词：房地产 市场营销专业 课程和教学内容体系改革

论文摘要：为满足日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证,按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》,探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。

1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔

随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征

2.1房地产策划师的专业能力的培养

房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。

【摘要】：改革开放以来，我国人民生活水平得到极大提高，广大居民对住房的要求也日益增加，房地产业在国民经济中所占的比重也随之增大。房地产的开发经营与管理工作是房地产业经济活动的核心组成部分，是使房地产产品从规划开发到建设竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济环节。房地产开发经营与管理的主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。本文主要探讨房地产开发、经营、管理之间的协调与整合，以期能使企业的经济效益达到最大化。

【关键词】：房地产规划，开发管理，施工管理，物业管理，整合协调

前言

随着我国房地产业市场竞争的日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。

一、规划设计管理

规划设计管理就是对建筑工程规划设计过程的管理，房地产开发商将所承包的建筑工程的规划设计任务委托给相应的设计单位完成，必然要对建筑工程涉及的成本、进度及目标进行相应的控制和管理。房地产企业可通过建立完善的规划管理系统来对规划设计进行管理。

规划管理和规划设计的关系相当密切，规划管理系统的建设就是为了提高对规划设计成果的审查和管理水平。规划管理系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。房地产开发项目是否成功主要取决于前期的规划设计，规划设计的一个重要环节是要根据客户的需要，收集他们的意见，建立起买家意见与建筑工程规划、设计、建造之间的良好联系。

建筑工程的规划设计管理首先要从工程规划设计抓起，通过对市场细致的调研，建立起多方案的经济比较。其次是施工图的设计，房屋产品质量得到保证的第一步是从精确的设计开始的，万丈高楼平地起，因此，规划设计管理的核心环节就是要选出最优的设计方案，对客户需要的户型、内部体系、结构功能、空间利用等都要有创新优化的设计。

摘要 本文围绕房地产项目进行前期设计中工作的内容、以及设计中存在的一些问题进行分析的基础上，提出一些具体的改进措施，以期能够为更多的同业者提供一定的参考依据。

关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施

中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

摘要：随着时代的发展，新的市场经济环境下，企业想要谋求自身发展与进步，需要积极的做好相应的税务筹划工作。税收筹划是企业日常生产和经营过程中不可或缺的重要组成部分，是企业利用各种合法以及非违法的方式，通过各种形式和途径，对自身的纳税工作予以科学、合理的策划以及财务安排的活动。本研究主要分析与探讨房地产企业税收筹划中新会计准则的影响机制。

关键词：新会计准则；房地产企业；税收筹划；影响

中图分类号：F810.42；F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-01

税收筹划是企业日常生产和经营过程中不可或缺的重要组成部分，指的是企业利用各种合法以及非违法的方式，通过各种形式和途径，对自身的纳税工作予以科学、合理的策划以及财务安排的活动。为加强企业会计控制，避免会计舞弊现象的频繁发生，2006年2月我国对新会计准则进行，从2007年1月1日正式实施开始到目前已经8年有余。房地产企业在新会计准则实施背景之下，税收筹划也受到了一定影响。本研究主要分析与探讨房地产企业税收筹划中新会计准则的影响机制。

一、新会计准则下，房地产企业税收筹划所受影响

国家企业经济活动中被业已规定的财务核算标准，即指会计准则。与原会计准则相比，新会计准则存在较大创新性，既实现了会计信息化，同时在使用范围和财务报告目标方面更加明确。新会计准则与房地产企业税收筹划密切相关的内容主要三点，即存货计价方法、投资性房地产和固定资产计量。新会计准则在存货计价方法上开始转变为加权平均法和先进先出法，原有后进先出法的取消会一定程度地引起房地产企业毛利的波动[1]。在当前市场环境下，如果房地产企业的应对方法不正确，该种计价方法的改变必然会增加房地产企业的一定税负。房地产企业建设周期较长，房地产企业当期损益与存货计价方法关联甚密，当存货后进先出的计价方法受到限制或被取消，与之相关的当期损益也会受到直接影响。在投资性房地产方面的新规定中，指出投资性房地产如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。关 于新会计准则对固定资产计量的规定，也会直接影响到房企涉税状况。

另一方面，新会计准则的一些规定，一定程度上促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。这种扩展其一表现在可以对公允价值加以利用进行税收筹划，在公允价值计量模式方面新会计准则做出了许多新规定，将会对房企负债和资产计量产生较大影响，促使房地产损益计算产生相应变化。房地产企业税收筹划空间的扩展，其二表现在可对会计政策加以利用进行税收筹划。房地产企业会计政策在新会计准则中有所增加，不同的会计政策对房地产企业税收筹划效果也会有所区别。除此之外，新会计准则中对一些新业务的提出，也会为房地产企业带来新的业务范围，对房地产企业税收筹划空间也有应拓展。针对很多会计事项，新会计准则均作出了修改，这些修改相对原来会计准则，意味着房地产企业必须转变原来的会计方法。新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制较多，这些会计准则的变化同时也会致使房企税收筹划相应调整当前的操作手段与方式。在新会计准则实施环境下，无论业务核算还是损益方面我国房地产企业都会产生一定变化，而这些将直接对我国房企纳税额度计算产生影响。

二、新会计准则下的房地产企业税收筹划建议

摘要：房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大，建设周期长，技术复杂的工作，是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节，是决定房地产企业经济效益的根本因素。因此如何搞好工程项目的开发管理，是一个很值得探讨的话题，在此笔者结合本人在房地产行业多年的工作经验谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法，对如何做好房地产开发的项目管理作一论述。关键词：房地产项目；计划管理； 编制

中图分类号：F293.3文献标识码： A

一、房地产项目计划编制的分类

房地产项目的行业跨度大，如何有效地通过计划管理这条线，将项目开发过程中的各项工作有机而紧密的联系起来，以保证企业各部门的工作连贯有序，这就涉及到计划编制分类的问题。房地产项目计划体系的建立应该与房地产企业的组织构架相匹配。房地产企业各专业部门的设置一般是：营销部门负责项目的策划、包装推广、销售服务等工作，设计部门负责项目的规划设计、环境园艺、装修装饰等工作，合约预算部门负责项目的分包、成本核算等工作，物资部门负责项目的物资采购等工作，工程管理部门和现场项目部负责项目的技术管理、现场实施等，财务部门负责公司的财务管理。

房地产项目的计划体系编制，既要有协调各部门的总计划，又要有指导各部门工作的细化计划。作为房地产项目的运作，首先需要一个总纲性计划将不同部门之间工作的连接起来，以保证房地产企业内部各部门之间工作的有机衔接。房地产项目开发的总纲性计划主要是明确土地经营管理、图纸设计、政府的报建手续、工程承建、营销推广等工作的关系，让各部门都清楚自己在项目开发过程中所承担的作用以及对相关部门工作的影响，明确地界定各部门的工作范围，对项目进行整体策划，使部门之间的工作流畅。归纳起来，房地产项目开发需要编制以下时间控制计划：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、经营销售计划、施工图出图计划、承建商分包计划、甲供材料进场计划、工程成本控制计划、费用支付计划。通过上述计划的落实，保证房地产项目顺利进行。

二、房地产项目各项计划的编制内容及要求

1、发展控制计划

房地产项目开发的发展控制计划是房地产项目开发的总纲性计划，在这个计划中，我们必须明确项目开发的关键工作的时间控制点。发展控制计划的编制应该由公司总经理牵头编制，因为只有负责项目全程控制的人，才能把握总纲性计划中每一个步骤的轻重缓急。发展控制计划是公司各部门工作的内控计划，编制发展计划时，让有经验的各类专业员工参与，尽快可能预计项目开发过程中可能出现的困难，时间安排要合理，以保证计划具有可操作性，避免在项目实施过程中不断地调整计划，一定要确保发展控制计划作为总纲性计划的严肃性。

一、引言

从2003年我国把房地产作为经济发展的支柱产业以来,我国房价可谓是一路飙升。然而在促进经济增长的同时,一系列现实社会问题也逐渐显现。为了有效抑制房价迅猛上涨,促进我国房地产市场的走向可持续发展道路,国家陆续出台了一系列调控政策,如“国六条”、“新国八条”、“新国五条”等。要想在日趋复杂的背景下求得生存和发展,房地产企业无疑必须降低开发成本。由于房地产企业税收存在涉税多、税负重的特点,可进行筹划的空间相对比较大,所以通过税收筹划来降低成本是房地产企业谋求发展得必然选择。

二、房地产企业税收筹划的必要性

(1)房地产企业面临资金链紧缩:当前我国的房地产信贷政策出现紧缩现象,资金回笼变缓,全国各地的房企资金链面临前所未有的压力。所以降低开发成本,节约资金对于房地产企业来说十分重要。

(2)房地产企业经营成本几乎达到极限:随着建筑材料的价格上涨、工人工资的上调以及土地转让费的提高等经营成本的提高,使得从经营成本入手来降低成本变得难度加大。

(3)房地产企业涉税多、税负重:房地产开发企业从取得土地开始到最后的销售,整个过程都会涉及到税收。而且在整个过程中涉及的税种多,税负也相当重。例如土地增值税的税率高达30%-60%。但这同时也为纳税筹划带来了可操作的空间。

(4)国家税收优惠政策为纳税筹划提供了可行性:对于房地产企业涉及的税种,国家都有相应的优惠政策。房地产企业有效利用税收优惠政策,可以为企业降低纳税成本,同时还可实现国家宏观调控,可谓一举两得。

三、房地产企业税收筹划的影响因素

摘要：房地产开发项目投资金额很大，对开发商的资金实力要求高，属于高风险行业。在房地产投资中如何管理资金使用，实现预期的房地产投资收益成为开发商关注的问题，本文就房地产工程项目管理的资金管理和使用怎想实现最优进行一些讨论。

关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。

在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。

做好房地产投资项目决策工作

房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。

做好房地产投资项目规划设计

【摘要】本文介绍了房屋开发建设过程建筑面积的定义、适用范围、及对应的计算规范，分析了不同规范之间存在的差异，并对竣工前后建筑面积的差异提出了解决措施。

【关键词】建筑面积；规划审批面积；房产测绘面积；差异

引言

房屋开发建设过程中，不同阶段会遇到名目不同的建筑面积，如：设计面积、计算容积率建筑面积、工程规划面积、预售面积、规划核实面积、产权登记面积等等。而且，多数情况下同一幢建筑在不同的阶段，每种面积又各不相同，令人产生困惑。为了更深入地理解建设过程中不同建筑面积的内涵，笔者认为有必要对各种建筑面积作一个详细的分析。

1、建筑面积计算标准及使用范围

房屋建筑从设计、审批、施工、竣工前后状态下的各类建筑面积，在计算标准及使用范围上存在差异。

1.1建筑面积计算标准

我们现行使用的建筑面积计算有两套国标规范，《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《建筑规范》）和《房产测量规范》（以下简称《房产规范》）。设计面积依据《建筑规范》计算，适用于工程量的计算，是计算工程造价的依据，从项目设计、招投标和项目报建、施工结算之间的一致性考虑，工程规划许可面积和规划核实面积依据《建筑规范》更为适合。房产测绘依据的《房产规范》则更多从产权角度出发，侧重于房屋的使用价值，计算面积是房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费重要依据。计算容积率面积暂没有统一标准，各地为规范建设项目容积率指标的计算、管理工作，在执行《建筑规范》基础上，一般都制定了地方性标准。例如《辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定》、北京市《容积率指标计算规则》等。

[摘 要]在新会计准则的实施及房地产市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业应当围绕以企业所得税、土地增值税及销售收入为重点的税收筹划思路，合法采取税收筹划手段，解决企业纳税实务中的现实问题，减轻资金压力，降低成本，增加经济效益。

[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划

一、引言

房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。

二、房地产企业税收筹划的必要性

1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。

2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。

三、房地产企业税收筹划的具体思考

摘要：随着市场经济水平的持续上升，人们对住房品质的需求越来越高。本文就房地产项目规划设计中有关于品质住房的要点进行阐述，分析房地产管理中针对这一需求的对策。

关键词：房地产项目；规划设计要点；管理对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

前言

房地产项目规划主要针对人们对住房舒适度需求而进行的科学、合理的住房规划设计，而房地产项目管理最初用于建筑业发展,是一种用于控制进度、成本和规范的计划管理方法。项目管理是一种组合的艺术,在规范的管理流程下,它有效结合各种系统、资源和人员,在规定的时间、预算和质量目标下完成相应的项目。目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产企业一个急需解决的重要问题，随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要,集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。

2、规划设计的要点

2.1、规划设计需以人为本

很多的规划设计如果是在简单和没有精心规划的基础上就进行启动，这将给业主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小区在规划设计过程中，调查研究不够细致，高档社区户型虽然越造越大，而小区休闲、健身设施都跟不上，而很多小户型，更是打着经济适用的旗号，压根不重视公共设施的配置。甚至还有些小区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，而实施时却因为利润驱使将原有的公建变成住宅，造成很多小区品质提升不上去，出现很多实际问题，如“买菜难”、“停车难”的问题。 因此在项目的规划设计应处处体现人性化的理念，使建筑能够满足人们更好生活的目的。