房产中介工作计划要点范文精选

摘 要:文章以工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的切入点,结合房地产中介服务行业对高素质技能型人才的社会需求,在教育教学改革实践中不断创新房地产经营与估价专业的工学结合人才培养模式具体实现形式,最后提出了该专业人才培养模式的具体实施路径。

关键词:房地产 工学结合 三双 人才培养模式 创新

中图分类号:G712 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)05-124-02

教育部教高[2006]16号《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》中指出要大力推行工学结合,突出实践能力培养,改革人才培养模式。要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式,把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点,带动专业调整与建设,引导课程设置、教学内容和教学方法改革。笔者结合房地产经营与估价专业人才培养的实际,从微观层面上探讨工学结合人才培养模式的具体实施路径。

一、高职工学结合人才培养模式的内涵

所谓“高职工学结合人才培养”模式,是指高职院校和行业企业针对社会和市场需求,共同制定专业人才培养方案,并在师资、技术、场地等方面合作,通过采取灵活的教学形式和时间、工学交替的方式,将学生的基础知识学习和技能训练与参加实际工作结合起来,并接受一定的职业训练,取得一定的工作经历,适应职业环境,为今后的职业生涯发展奠定一定基础的一种人才培养模式。其特点是岗位针对性强,在专业建设、教学团队建设、课程改革和实训实习基地建设等方面结合的广度和深度较强。工学结合的本质是教育教学通过企业与社会需求紧密结合,高职院校要按照企业需要开展企业员工的职业培训,与企业合作开展应用研究和技术开发,使企业在分享学校资源优势的同时,参与学校的改革与发展,参与专业建设、课程改革,使学校在产学合作中创新人才培养模式。

二、房地产行业对高素质技能型专门人才的社会需求

摘 要：物业管理介入是现今物业管理的最新手段，但是很多物业管理公司并不注重前期的物业管理，只将管理环节放在事中或事后。其实事前的控制也是不容忽视的，只有这样才能将整个管理环节贯穿始终，提高最终的物业管理效率。文章站在事前控制、防患未然的角度来阐述前期物业管理的重要性，介入的方法和项目提出了完善前期物业管理的对策。为小区物业管理体出了可行性参考，为未来小区物业管理指明方向。

关键词：物业管理 前期物业管理 前期物业管理介入

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）04-277-03

所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，并制定物业管理方案，为以后物业管理工作打下良好的基础，以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。

一、前期物业管理介入的重要性

（一）辅助房地产开发商改进工程的设计和质量

1.提高房地产开发商工程规划与设计的准确性，保证前期物业的顺利开展。任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘，在利益的驱使下，开发商往往不考虑今后物业的增值与保值，而以最快的速度去完成小区的规划与设计，然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去，辅助开发商改进工程的设计，从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。

为进一步整顿和规范我区房地产市场秩序，促进房地产市场持续健康发展，确保群众利益和社会稳定。根据建设部等八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的总体部署要求，按照省建设厅《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》及市建委等部门《关于印发房地产市场秩序专项整治工作实施方案的通知》精神，结合我区实际，决定对我区房地产市场秩序进行专项整治，特制定如下实施方案。

一、指导思想

按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，以相关法律法规为依据，各相关职能部门紧密配合，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我区房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。

二、工作目标

通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。进一步完善审批制度，按照规范标准、简化程序、透明公开的原则，建立分工明确、各司其职、密切配合、高效廉洁的行政管理体系。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我区房地产市场秩序的根本好转。

三、整治内容

围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建房地产开发项目进行全面清理。

（一）依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为，重点是在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的索贿受贿等行为。

为进一步整顿和规范我区房地产市场秩序，促进房地产市场持续健康发展，确保群众利益和社会稳定。根据建设部等八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的总体部署要求，按照省建设厅《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》及市建委等部门《关于印发房地产市场秩序专项整治工作实施方案的通知》精神，结合我区实际，决定对我区房地产市场秩序进行专项整治，特制定如下实施方案。

一、指导思想

按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，以相关法律法规为依据，各相关职能部门紧密配合，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我区房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。

二、工作目标

通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。进一步完善审批制度，按照规范标准、简化程序、透明公开的原则，建立分工明确、各司其职、密切配合、高效廉洁的行政管理体系。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我区房地产市场秩序的根本好转。

三、整治内容

围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建房地产开发项目进行全面清理。

（一）依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为，重点是在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的索贿受贿等行为。

为进一步整顿和规范我区房地产市场秩序，促进房地产市场持续健康发展，确保群众利益和社会稳定。根据建设部等八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的总体部署要求，按照省建设厅《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》及市建委等部门《关于印发房地产市场秩序专项整治工作实施方案的通知》精神，结合我区实际，决定对我区房地产市场秩序进行专项整治，特制定如下实施方案。

一、指导思想

按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，以相关法律法规为依据，各相关职能部门紧密配合，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我区房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。

二、工作目标

通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。进一步完善审批制度，按照规范标准、简化程序、透明公开的原则，建立分工明确、各司其职、密切配合、高效廉洁的行政管理体系。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我区房地产市场秩序的根本好转。

三、整治内容

围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建房地产开发项目进行全面清理。

（一）依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为，重点是在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的索贿受贿等行为。

市房地产市场秩序专项整治实施方案为进一步整顿规范房地产市场秩序，推动房地产市场持续健康发展，维护群众利益和社会和谐稳定，根据房地产管理有关法律法规和国家、省的部署要求，市政府确定，2012年上半年在全市开展房地产市场秩序专项整治活动。现制订如下实施方案。

一、工作目标

开展房地产市场秩序专项整治，是践行科学发展观、维护群众利益、构建和谐社会的必然要求。要坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，健全完善规章制度，提高从业人员素质，规范行业服务行为，建立健全长效机制，严厉打击违法违规行为，切实维护市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。

二、工作重点

（一）整顿开发项目审批中的违法违规行为。检查整治房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查整治房地产企业哄抬房价、合同欺诈、商业贿赂、偷税漏税等行为。

（二）整顿房地产开发建设环节中的违法违规行为。检查整治非法占地，在集体土地上从事房地产开发经营；未按规定条件开发利用土地，不按批准的规划设计方案进行开发建设；未取得开发经营权擅自开发，未取得施工许可证擅自施工；抽逃注册资本；住宅小区内不按规划设计条件进行配套建设，配套基础设施不完善、质量不过关、绿化硬化不达标；未经综合验收而交付使用等行为。

（三）整顿房地产交易环节中的违法违规行为。检查整治未取得预售许可证或未按预售许可证批准范围预售商品房，违规收取定金、预收款，房屋面积计算特别是分摊面积计算中弄虚作假、售房合同中未标明套内建筑面积和分摊共有建筑面积，擅自出租、出售公用部位、配套设施谋利，违规虚假及不规范广告等行为。

（四）整顿房地产中介服务中的违法违规行为。检查整治未申领营业执照、未到房管局办理中介机构备案手续，私自或超范围从事中介业务，虚假或不实信息骗取中介费，伪造、涂改、转让注册证、资质证、资格证，服务中弄虚作假、违规操作、谋取不当利益，服务机构和从业人员参与炒房，扰乱市场正常秩序的行为。

【摘要】近年来我国的物业服务行业伴随着房地产业发展迅速，然而物业服务行业是以人为主体的劳动力密集型行业，因劳动力成本逐年递增，其劳动力成本在服务成本中所占比例很大，部分项目达到80%以上。在实践过程中，我们发现，在房地产开发项目的设计阶段，通过设计方案优化，可以大幅提高物业服务的效率、减少人耗、物耗及能耗,并且可以提升业主入住后的生活、服务体验。

【关键词】地产项目设计 物业服务

中图分类号： F301 文献标识码： A

在房地产项目的开发过程中，设计阶段是不可或缺的环节，但很多开发商在这个阶段比较重视市场定位、客户需求、建造成本等因素，往往会忽略产品另一个使用者----物业服务企业的需求，也正因为如此，往往导致物业服务企业进驻后，服务质量难以提高或服务成本居高不下。

一、需要明确物业服务与开发商产品的关系

开发商的产品就是房子，这句话似乎没错，当业主购买房子的时候，确实在商品房买卖契约上写明了所购商品房的面积、单价、总价......等。但我们认为房子只是我们所交付产品的硬件部分，业主购买的不仅仅是房子，还有对未来生活方式的憧憬和对物业服务的期望。

物业服务是开发商产品的重要组成部分，物业服务关系到开发商产品的客户定位、关系到销售阶段的营销策划、关系到业主入住后的生活体验、关系到开发商的品牌美誉度。未来开发商产品竞争力的核心是服务。

二、如何在项目设计阶段导入物业服务

为贯彻十六届五中全会和省、市服务业大会精神，实现我县工业经济与服务业“两轮驱动”，提升县域综合竞争力，推进*现代化建设，现就加快发展服务业提出如下意见。

一、加快服务业发展的重要意义、总体思路和目标

1、重要意义

服务业是依托现代化的新技术、新业态和新的服务方式，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的产业，具有投资少、消耗低、污染小、效益高等特点。发展服务业有利于突破资源约束瓶颈，减轻环境压力，推动经济增长方式转变；有利于培育新的经济增长点，优化产业结构，推动产业升级，提高企业竞争力和经济效益；有利于优化发展环境，降低商务成本，吸引外来投资，打造制造工业基地；有利于促进科教文卫等社会事业发展，提升人们生活品质和生活水平，实现充分就业，加快构建和谐社会。总之，大力发展服务业,对于加快工业化、推进城市化，保持经济社会健康、持续、快速发展具有十分重要的意义。

2、总体思路

以科学发展观为指导，以优化产业结构，转变经济增长方式为目标，坚持“兴二促三”的发展方针，通过规划引导、政策扶持、项目带动、考核激励，重点发展旅游业、商贸流通业和房地产业，积极培育金融保险、大文化、信息、中介与社区服务业，推进我县服务业快速、高效、优质发展。

3、发展目标

到2010年，力争全县服务业增加值占GDP比重达到35%。其中旅游业总收入年均增长14%，达到25亿元，年接待游客突破450万人次；全县社会消费品零售总额年均增长12%，达到48亿元；房地产业每年保持30-35万平方米的建设规模；金融保险、大文化产业得到较快发展；信息化互联网普及率达到20台/百人；中介服务行业达到30个以上，从业人员达到3000人以上；社区服务业基本建立新型的社会福利、社会保障体系和服务网络。

一、统一认识明确指导思想和发展目标

国民经济的重要支柱产业。促进我市房地产业持续健康发展，房地产业关联度高、带动力强。提高居民住房水平，改善人居环境，构建和谐社会的重要内容；拉动投资增长，促进住房消费，带动关联产业发展的重要手段；加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要途径。各地各部门要进一步提高认识，采取有力措施，进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展。

指导思想：按照城市经济发展战略目标要求。以改善人居环境为目的坚持住房市场化的基本方向，调整住房供应结构，建立和完善廉租住房制度，实现房地产业持续健康发展。

发展目标：年底。完善住房保障体系，以适应不同层次的住房需求；末，城镇住房商品化率要达90%以上，住房成套率要达90%以上，期间住宅竣工面积累计达到670万平方米，其中经济适用住房100万平方米，城镇人均住房建筑面积达到36平方米。要在国家统一宏观调控政策指导下，进一步整顿、规范房地产市场秩序，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

二、坚持科学规划调整房地产业发展空间布局

（一）制定和实施住房建设规划。市区及各县（市）要按照《市人民政府关于印发〈市住房发展规划〉通知》黄政发〔〕33号）要求。并做好组织实施工作。规划要明确“期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。要严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》〔〕37号）要求，明确新建住房结构比例，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房。

（二）进一步强化城市规划的龙头作用。要根据各地的住房发展规划要求。落实项目的具体空间布局。城市规划区内的所有房地产开发项目，必须符合城市规划，坚持高起点规划、高标准建设。严禁在集体土地上进行房地产开发。规划、国土资源部门要将近期拟开发建设地块及其规划设计条件向社会公开，接受社会监督。已批准的房地产项目确需变更用地性质和规划指标的必须按规定程序重新报请国土资源、规划部门审批。

（三）严格控制零星分散建设。市、县（市）城市规划部门要根据旧城改造需要。停止审批市区和县（市）城区所在地中心区的零星分散建设项目。从年起，新建住宅必须纳入住宅小区规划（符合控制性详细规划的临街项目符合街景规划的除外）通过几年努力，建设一批设施全、环境美，具有示范性、带动性的多功能住宅小区。

1.从游击散漫型走向职业化、正规化

（1）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。

（2）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。

（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。

（4）坚持从严整治。美国各个州的房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到任何一个房地产中介机构检查他们的业务记录，发现问题及时报告，由房地产委员会讲座决定是否向法院控告，同时，各地都有专门的部门负责处理此类案件，他们接到控告后立即去调查，问题严重的将处以暂停营业或吊销执照。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反职业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。实际上一旦发生此类事情被公分开查处后，中介执业人员声名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也无法再从事这一职业。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正祛邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，要加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理，清除“害群之马”，取缔无资质（格）经营，处罚并淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介机构和执业人员。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，既维护合法经营者，又打击非法经营者。

2.从零星分散型走向社会化、系统化

目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。

（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。