房产税暂行条例范文精选

摘要：2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关键点对房产税的计缴做了明确说明.

关键词：房产税；计缴；关键点

2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.

1．关于房产税的征税范围房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地.

2.关于房产税的适用税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税.

3.关于房产税对房屋原值的规定《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是，《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.

另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%]×1.2％。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.

现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.

【摘 要】房地产价格构成中含有各项税金、市政设施价值的转移部份和当地人民政府有关部门规定征收的费用。税法是国家宏观调控经济的法律手段。除全国性税法（目前大部分税法名为《暂行条例》）及实施细则外，尚有省市地方性法规和地方性税收规章，以及地方性的暂行条例、实施细则等，另外还有一些小额的其他税费，这些都构成了房地产估价的组成部分，为此，本文就针对与房地产估计相关的这些税费问题今天探讨。

【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算

在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。

一、税费与房地产估价的关系

我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。

所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。

二、与房地产估价相关的税法体系

税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。

摘要：2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业 和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产 税时需要注意哪些问题并不十分清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关 键点对房产税的计缴做了明确说明.

关键词：房产税；计缴；关键点

2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个 人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产 税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外 资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文 件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前， 外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税 人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不 十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.

1．关于房产税的征税范围 房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区， 其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县 县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、 自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较 发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建 制的大中型工矿企业所在地.

2.关于房产税的适用税率 房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税 率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为 12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的 通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途， 按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市 场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税.

3.关于房产税对房屋原值的规定 《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152 号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账 簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应 根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规 定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是， 《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或 使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和 配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征 房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产 原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施 中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.

另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税 〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下 建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科 筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋 功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在 其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地 下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~ 60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10% 至30%]×1.2％。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作 为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至 30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治 区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确 定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车 场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照 地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.

现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用 房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定

【摘要】2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关键点对房产税的计缴做了明确说明.

【关键词】房产税；计缴；关键点

2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.

1．关于房产税的征税范围房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地.

2.关于房产税的适用税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税.

3.关于房产税对房屋原值的规定《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是，《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%]×1.2％。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.

现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.

4.关于房产税纳税义务的起止时间对于新建的房屋如何征税，《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。而房产税纳税义务截止时间的问题，《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.

【摘要】2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业 和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产 税时需要注意哪些问题并不十分清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关 键点对房产税的计缴做了明确说明.

【关键词】房产税；计缴；关键点

Try to talk about the housing property tax plan capture of a few key points

HanYanLiang zhang tao with zhaojin mining co.， LTD.，

【 abstract 】 on January 1， 2009 before， foreign investment enterprises and foreign individuals have been performs "urban real estate tax tentative regulations， after 1 January 2009， an enterprise with foreign investment， foreign enterprises and organizations and foreign individuals （hereinafter referred to as foreign investment enterprises and foreign personal）， according to" housing property tax tentative regulations pay property tax. For many taxpayers in accordance with the real estate tax tentative regulations calculation housing property tax need pay attention to what the problem is not very clear， this article from the taxation scope， the applicable tax rate， to the house of the provisions of the original value， obligations to pay taxes in the start-stop time and foreign currency conversion time point and so on several close key point to real estate tax plan capture made clearly.

【 key words 】 housing property tax； Plan capture； Key point

2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个 人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产 税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外 资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文 件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前， 外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税 人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不 十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.

1．关于房产税的征税范围 房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区， 其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县 县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、 自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较 发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建 制的大中型工矿企业所在地.

【摘要】2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关键点对房产税的计缴做了明确说明.

【关键词】房产税；计缴；关键点

2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.

1．关于房产税的征税范围房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地.

2.关于房产税的适用税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税.

3.关于房产税对房屋原值的规定《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是，《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.

另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%]×1.2％。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.

现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.

摘要：2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关键点对房产税的计缴做了明确说明.

关键词：房产税；计缴；关键点

2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.

1．关于房产税的征税范围房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地.

2.关于房产税的适用税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税.

3.关于房产税对房屋原值的规定《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是，《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.www.gwyOO.

另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%]×1.2％。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.

现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.

一、交纳税款具体种类及相关规定

我国企业出租房屋，具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。现将各税种分述如下：

第一，营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，按“服务业—租赁业”税目，税率为5％计算缴纳营业税。（《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释（试行稿）》）

第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为％。

教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳（1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》）。

这里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育费附加比率为3％。同时在国家总局20__年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国发[20__]35号）中，自20__年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。

第三，印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目，税率为1‰计算缴纳印花税，或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花（《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。

第四，房产税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，自1月1日起对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。[《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[]24号）]。

2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明。

1．关于房产税的征税范围房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

2.关于房产税的适用税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

3.关于房产税对房屋原值的规定《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是，《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%]×1.2％。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策。

现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

4.关于房产税纳税义务的起止时间对于新建的房屋如何征税，《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。而房产税纳税义务截止时间的问题，《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

5.关于外币换算的时间点《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第四条规定，以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。

摘 要：当前，通过股权转让的方式转让房地产成为常见的税收筹划方式。该方式被普遍认为可以暂免征收土地增值税，从而为企业节约税收成本。但是通过对于土地增值税自身特点以及相关税收优惠的分析，股权转让方式并未达到实际的节税效果。

关键词：股权转让；房地产；土地增值税；税收优惠

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0134-04

引言

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）（以下简称“48号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。

一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理

中国自1994年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号），开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48号文的规定，可暂免征收土地增值税。当时恰逢20世纪90年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①