房产税细则范文精选

第一条根据国务院的《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，结合本市具体情况，制定本细则。

第二条房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。

第三条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。

第四条房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。

第五条房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第六条房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。

第七条下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

一夜之间，两座相距千里的城市因为一个名词而被联系在了一起，房产税走上时代的舞台。

一个是摩登时尚、海纳百川的海上明珠不夜城，一个是山清水秀、麻辣直爽的山城雾都。一夜之间，房产税，让这两座城市同时受到了人们的关注。

1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。当天晚些时候，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式实行征收办法。

房产税的征收对象如何确定，如何界定征收范围，征收税率多少，作为房产税先进行推行的试点城市，沪渝两市的每一个动作都成为各方深度解读房产税未来走向的重要信号。

上海

根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，上海市从1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。

通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房和非本市居民家庭在本市新购的住房)。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。适用税率暂定为0.6％。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4％。

国五条细则的出台引发了市场的买房潮、抛房潮、涨价潮、黄牛潮、离婚潮等。房地产交易税也因此被推上了风口浪尖，对住房交易所得征收20%个税的细则引发了从专家学者到坊间的普遍质疑。以个税为代表的交易税犹如“误诊”房市而开出的“假药”被指责、唾弃，在市场一片茫然中，房产税则再次成为关注的焦点，被寄予拯救房市“仙丹”的希望。但与此显然不同的是，在最近召开的一次专家会议上，总理对房产税持谨慎态度，称房产税这个事不能急，还需要研究。“国五条”细则给市场带来了波动，也为我国房地产税制的建立增添了阻力。缺乏缜密研究的个税细则使市场对交易税的认知与政策取向产生偏差，并盲目地转向对房产税的依赖，使房地产税制的落脚点从一个极端转向另一个极端。如若房产税“一税独起”大举开征，势必又将引起新一轮恐慌，重踏之前20%个税的覆辙。笔者揣摩，这可能是国务院坚持谨慎态度的主要原因之一。目前，贬低交易税、推崇房产税已成为社会舆论的主流导向。在中央酝酿建立房地产业长效机制的敏感时期，这一倾向势必影响有关部门及业内外人士对交易税、房产税的正确认识、客观分析以及合理运用，无益于我国房地产税制的改革以及房地产市场的平稳与健康。

一、交易税不是“假药”

此次“国五条”细则之所以招致非议，并不是选择交易税这一税种出了错，主要故障出自政策的操作层面。在前述的专家会议上，总理还特意问了“国五条”细则中20%交易税为什么反响会那么大？住建部政策研究中心主任秦虹回答，因为这对很大一部分首次置业和改善需求购房也造成了打击。笔者认为，由于“细则不细”，导致交易税演变为“人头税”。作为实施方案，“国五条”以及地方细则上下一般粗，征税的对象、范围不加区别地“一刀切”，没有将投机性需求与改善性需求乃至刚性需求等严格区分开，从而导致市场恐慌情绪瞬间被点燃。房市调控的初衷是遏制投机炒房，如能锁定少数投机客，市场就不会出现波澜。遗憾的是，广大改善性需求、刚性需求也被囊括其中，成为征税对象。面对众多质疑“国五条”细则依旧处于方向不明的状态。

显然，将这次的调控失误全部归咎于20%个税这一税种既不合情也不合理，因此而放弃交易税的调控方向更是一种“因噎废食”的行为。房价高的根本原因就是投机，房市调控的主要目标就是遏制投机。唯此，市场才能风平浪静。投机客通常是通过炒作实现盈利，且往往是短时间内易手获取暴利。在市场高涨的情况下，其时间成本越小，收益越高，暴利由此产生。因此，从交易环节遏制投机是最直接有效的方式，而能有效应对的“利器”就是交易税。目前，包括新加坡、韩国在内的多个国家和地区都对炒房人课以重税，以此来遏制投机。以韩国为例，政府为了抑制房价过快上涨，制定了多种税赋制度。为了打击炒房行为，政府出台了最为严厉的房产转让税，拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售的，要缴纳房价50%的转让所得税；拥有3套以上住宅、2年之内出售的，要缴纳60%房产转让所得税。随着这一政策的出台，韩国房价才慢慢平稳下来。当然，我国的国情与其他国家和地区不一样，不能生搬硬套其具体做法，但利用交易税遏制投机的总体思路还是可以借鉴的。因此，不能将交易税视作无功效的“假药”而弃之不用，相反还应将其作为打击投机的主要手段。鉴于当前我国经济形势严峻，房市泡沫复杂，交易税的初始运用不可力度过大，应低点进入，适当地留一些余地，如税率不一定选在20%，也可从5%起征，待将来条件成熟也可高于20%。总之，这样做重在显示通过交易税的征收达到遏制投机的预期，建立房地产交易税应着眼长远，力戒起征使用“猛药”。

二、房产税不是“仙丹”

近期，包括社科院专家在内的众多学者以及业内人士都纷纷提出了通过征收房产税来控制房价的建议。全国有6～8个二线城市更是已经就房产税征收一事上报扩大试点方案，房产税着实有一种“兵临城下”、“大军压境”之势。事实上，房产税的确有一定的调节市场的功能，但这并不是其主要功能。房产税究其本质而言属于财产性税收，开辟这一税种是对现行比较单一的税制结构进行调整、补充与完善。一方面调节现阶段过大的贫富差距，另一方面也是为了增加地方税源，缓解地方政府对土地财政的依赖。但是，现在遏制投机、降低房价却是被赋予为房产税的主要功能。甚至误认为交易税退出后惟有房产税可以替代，甚至把房产税当做“仙丹”，“一税独征”便可遏制投机、平抑房市。房产税的确对投机能产生一定遏制作用，但这只是一种辅的功能而已。如果使用不当，房产税与“国五条”细则所出台的个税一样，同样也会造成市场恐慌。美国征收房产税的历史悠久，目前该国50多个州都征收房产税。尽管如此，纵观美国房地产市场发展，其房价依然有上涨之势，依然有次贷危机等风险泡沫。就我国沪、渝两地的房产税试点经验而言，房产税也并未起到控制房价的作用。因此，想要通过房产税来降低房价不切实际，更不能将房产税作为拯救房地产调控的“救命稻草”。

房产税增加了住房保有环节的成本，在某种程度上也是增加了投机、投资的成本，虽不能“一剑封喉”却也可以与前述的交易税相配合，对遏制投机起辅作用，但开征力度也不可因过猛而伤及合理投资。打击投机无可非议，但对于一些投资者则应另当别论。一方面，我国的通货膨胀十分严重，在负利率的背景下，民众手中资产不断缩水；另一方面，我国的投资渠道十分狭窄，“国进民退”使得很多民间资本无路可走。在此情况下，民众手中的资产只有投到房地产市场才能够得到保本增值。尤其对于中产阶层而言，房地产更是他们的最佳选择。因此，对于房地产的适当投资是可以理解与包容的。而且，我国中产阶层体量较小，其财产性收入需要被保护，这也是政府的职责。因此，不能将房产税列为遏制投机与抑制房价的主要税种，更不能作为一种普税开征。笔者比较赞成上海房产税试点期间对存量房不征、对增量房从宽起征的做法。当下我们要做的是注重将房产税制植入市场体系，注重房产税在税制结构中的长远功能和作用，重在建立起一个全面完善的税收体系。然后由浅入深、分步推进，通过“柔性进入”的方式达到渐入佳境的效果，避免产生恐慌性抛售等市场过激反应。可以制定房地产税制改革五至十年规划，一次布局，分步实施，使房产税慢慢渗透到房地产税制中。

三、改善调控惟有“对症下药”

一、引言

近来，业界关于房产税扩容时机、范围及征税细则等话题讨论激烈。理论界在关注上述问题的同时，还就房产税是否合法合理、条件是否成熟、如何进一步深化等问题进行研究。但就普通民众对房产税看法的关注不够，对房产税在中央宏观调控房价关键时期背景下的市场现实需求研究尚有较大空间。而事实上，民众是否了解房产税、是否拥护房产税对纳税工作的后续开展起着重要作用，现阶段楼市发展步入“价滞量缩”的微妙时期，能否藉房产税大规模扩容对房价产生影响，进而促进房地产市场走上理性的可持续发展道路，则是检验房产税实施细则是否科学合理的良好工具。就当前我国房产税试点与扩容问题，分析普通民众的心理渴望和市场对房产税所起作用的现实需求，研究如何将两者有效协调有较强的现实意义，也是本文探讨的主要问题。

二、房产税试点与扩容

1986年我国颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，对商业和写字楼以房产原值减除30%后的余值为税基，税率1.2%。由此可见，房产税在中国并非新税种，但该条例规定了住宅类房屋免税。所以对于大多数民众而言，从沪渝开始的以部分普通住宅为征税对象的房产税出台后，感觉还是新生事物。

2011年1月28日，上海市、重庆市作为试点城市开始征收房产税，前者征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率为0.6%；后者征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%～1.2%。2011年初，住房和城乡建设部要求当年6月底前，40个重点城市完成个人住房信息系统全国联网工作，当年年底以来，我国各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，为加快房产税扩容和提高二手房交易税做好技术准备。

目前所称房产税扩容指房产税试点扩容，即扩大房产税试点的城市范围。2012年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的多名税务系统工作人员进行房地产估价技术培训。这说明中央和地方有关部门正在围绕房产税试点的扩容密集进行人员和技术准备。房产税的开征技术日渐成熟，技术问题已不是征税的最大障碍。尽管目前尚无明确纳入下一批房产税试点的城市和区域，但一些地方政府的态度积极。曾有多个省级地方政府密集派人员赴北京向相关部委咨询房产税的有关政策，并就推行房产税试点的情况进行沟通。值得关注的是，在各地方政府此番积极筹备房产税扩容前几天，国土资源部曾在其官网公布“湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的房产税率不会太高”等信息，但当天傍晚遭撤下，接下来湖南、湖北两省极力否认房产税扩容的传闻。短短几日，地方政府态度急转，究竟是“两湖政府当时不想做吃螃蟹之人，还是各地方政府对房产税扩容拟定细则有了后续掌握更为乐观，尚不得而知。但从普通民众角度考虑，地方政府短短几日由极力排斥到大为配合的态度，给人些许不安。民众对房产税抱有的幻想是不是一厢情愿？而当前城市房地产市场最需要房产税带来的作用又是什么？

三、民众诉求与市场需求分析

（一）民众心理诉求

近日，网上传出湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。

今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云向法晚记者证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。

据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

房产税征收 已开始培训人才

房产税的试点区域正在不断扩大，这一消息近期又被税务人员培训所“证实”。据媒体报道，8月14日，中国人民大学公共管理学院大楼449报告厅内，来自全国30多个省市的约70名税务系统人员正聚精会神地听讲座。

这是一场特殊的培训，由国家税务总局与人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班正在进行。

“这个培训，主要学习房地产评估技术应用与操作。”8月14日，人民大学公共管理学院张占录教授向记者证实。

其中一位学员更是毫不回避地告诉记者，总局派他们学习房产税批量评估技术，为将来大范围实施的房产税作准备，在校学习4个月，从9月17日开始实习2个月。

“新国五条”细则一出，一石激起千层浪。近日全国多地集中出现过户、网签现象，一时间一线城市及房市红火的二线城市房地产交易市场门庭若市，来办手续的人都想在地方实施细则出来之前，按照旧的政策进行交易，以免上交20%的个税，争抢这最后的“晚餐”，多地房地产交易市场的收件量都成倍激增。可见，此次调控的影响之大、力度之狠。首先，如此大的调控力度是值得肯定的。因为由于前一段时间房市“放水”现象严重，市场量价齐升，房市泡沫加大之势难压，虽然此前以行政手段为主的调控是不得已为之，而此时，房市调控必须继续发力，否则市场将很难控制。而且，值得关注的是，这次“新国五条”实施细则从单一的行政手段过渡到与税收、金融等经济手段相结合的“组合拳”，这样不仅有利于调控效果的实现，也有利于房地产市场自身健康平稳发展。这是此次细则的亮点所在，是从行政手段治标不治本走向标本兼治的开端。但是，此次“新国五条”实施细则虽然力度很大，可美中不足的是缺乏精准度，波及面过广，20%的个税导致很多普通民众也成为被调控对象，有可能使所得税成为“人头税”，市场也因此出现许多反对声。鉴于此，笔者认为，“新国五条”实施细则在地方政府落地时，必须安装“瞄准器”，在精准度上做文章，做到打击市场投机，保护合理需求。

一、必须“瞄准”

此次“新国五条”实施细则虽有“一剑封喉”之力度，却也容易“误伤一片”。不仅投机客被“当头一棒”，“一刀切”的政策让很多改善住房需求的人也为之惶恐。20%的个税对于投机客来说惩罚力度并不为过，但对于很多改善性需求者而言，这样的税收则显得既不合理也不公平。因为他们出售住房是为了改善居住条件，他们的需求是合理的，是最基本的住房需求，他们不应该成为房市调控遏制的对象。限购已经“误伤”了部分改善性需求，而这次20%个税的征收对于这部分需求而言无疑又是一次沉重的打击。房市调控应明确调控对象是炒房投机客，对于大多数改善性需求则应该将其解放出来，保护他们“卖小买大”、“卖旧买新”等想要改善居住条件的权利。税收这一杠杆运用得好可以 “四两拨千斤”之巧力来调节市场，运用得不好反而会适得其反。任何税收政策都要选择合适的支点和砝码。支点即为征税对象、征税范围；砝码则是征税的税基、税率。但是，此次“新国五条”实施细则在税收的运用上没能体现税收的优势，未能明确合理的征税对象，将投机之外的很多人也网罗进来。

因此，“新国五条”实施细则必须安装“瞄准器”，将征税的目标缩小和锁定于投机者，为税收杠杆选择合适的“支点”。在选准“支点”的基础上，施以适度的“砝码”，对那些投机的不止可以征收20%的个税，甚至可以征收更高的税费，不用担心因为打击投机而伤害市场。同时，这样的重税还可起到警示作用，让其他投机者明白通过炒房获取暴利的高压线碰不得。只要不投机，市场只剩下刚需和改善型需求，没有投机者兴风作浪，市场也将得到净化，不会暴涨，也不会暴跌。

除此之外，还有一个问题不能忽视。我国的住房问题情况较为复杂，个税征收以增值额为税基看似合理，但计算的口径难以把握。例如，某人当年花9万元买的房改房按当时市场价为70万元，如果以9万元和如今的市场价之间的差价为征税的税基，那么税负过重，必将引起矛盾。包括20世纪90年代之前所建的房屋，当年没有市场价可参照，究竟按什么价格来计算税基，都涉及到征税的精确与否。笔者认为，总的宗旨是应该按当时同等条件下的市场价来计算，不能按照房屋的房改购房价或重置价计算，否则将有失公允。总之，政策的精准度直接关乎调控成功与否。

二、如何“瞄准”

“瞄准”就是将“准星”对准“靶心”，关键是要找到“靶心”，“靶心”究竟是“一大片”，还是“一小撮”，这是税收政策的核心与“利器”。从税收的实践来看，“靶心”越小，力度就越大，阻力就越小，效果就越好；反之，扩大的“靶心”形成“人头税”，造成人人自危、个个抵触，很难有实际效果。因此，这次出台的所得税政策应该安装“瞄准器”，其对准的“靶心”应该有严格的界定范围，即炒房投机客。诸如“温州炒房团”、“山西煤老板炒房团”等，是此次所得税必须绑定的对象。针对他们所炒房屋的总量、囤房持有的期限、一次转让的套数等各种因素，进行分项打小分，综合计总分，最后根据总分高低，实行累进制税收，且税率还应逐步提高，20%是起点，还可逐步递增。

与此同时，还需要通过税收杠杆的调节进行“疏”与“堵”的结合，实现住房资源的合理配置。具体做法是“堵两扇门，开一扇门”，即在堵住住房空置、闲置与炒房这两扇“门”的同时，开启租赁市场的“大门”，培育租赁市场。把投机炒房者、一般投资者以及开发商手中的空置、闲置房源等尽可能引导到租赁市场。投机炒房的这扇“门”可以通过征收高额的住房交易所得税等系列流转税堵住，而对既不转让，又不居住的空置房、闲置房（包括开发商手上超过一定年限的库存房）则可以征收房产税，并根据空置、闲置情况的不同进行差别化征税，空置、闲置面积越大，税率越高。投机、投资者以及开发商持有的空置、闲置房产唯有转向租赁市场收房租，进行长线投资才能避免高额流转税和房产税，并让他们获取长期稳定的租金收益，这样便把资源充分利用起来，起到了对房地产业结构、产品结构进行调整的作用。不仅促进了房地产投资盈利模式由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，而且使产品结构由单一的“只售不租”变为“租售并举，以租为主”，增加普通的中小户型供应，以保障基本的居住性需求，实现市场供需的自我平衡。

免税房备受关注

上海地方版细则出台之后，准备买房的张先生决定只看“免税房”。

张先生的想法其实很简单，买“免税房”可以减少不少成本开支。他告诉记者，目前几乎所有卖家都采用“净到手”方式来卖房，在这种情况下，买家除了要承担自身原本必须缴纳的契税等费用成本之外，还要承担原本为卖家支付的税费，比如房产税营业税、20%个税等等。

现实情况如实如此。是否免税，差别巨大。业内人士介绍说，“到手价”交易形式使得卖家税费转嫁给了买方，所以是否免税，在很大程度上决定买方所要承担税费的多少。举例说明，在上海市中心区域购置一套300万元的公寓，假设该公寓为卖家在2009年底以200万元的价格购入的第二套房产，那么按照现行政策，出售这套公寓，卖家需要缴纳5.55%的房产营业税和20%的个税，仅此两项税费支出可达33.2万元左右。

业内人士估计，在未来一段时间里，“免税房”将成为一种最受关注的房源。上海近期举办的二手房产展会上，部分中介集中推出满五年唯一房源作为自己主打产品来吸引买家注意。此外，记者还接待一些陌生中介打来的电话，竭力推销他手中的“免税房”。记者同时注意到，在网上房源中，“满五年且唯一”已经取代“跳楼价”、“诚意出售”等，成为中介重点突出的字眼。

记者了解到，在新“国五条”上海地方细则出台之前，就已经有先知先觉的卖家意识到免税房将会受到更多关注，因此纷纷提高挂牌价。如出自联洋社区的一套两房，上海地方细则出台之后，房东把挂牌价由原来的450万元，提高到了465万元。

免税含义有变化

随着20%个税的从严征收，“免税房”又有了不同的内涵。

尽管已经有几十个城市公布了“国五条”（指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施）地方版的实施细则，但对大多数人来说，脑中的那个问号依然存在：房产交易20%的个税到底收不收，会怎么收？从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则，其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市，干脆只字不提。

是否征税20%，如何征收，这是摆在所有城市面前的两难选择。在税务研究者张万刚看来，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着很大的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税，导致房产交易量急剧下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。

也许这正是大多数城市对征税只字不提的一个原因。另一个难点在于操作。众所周知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见执行，就是因为难以操作。这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清合理费用。

在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。

不仅是核清原值不容易，按照个税法，对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实虽然不难，但需要大量的人力和时间。

任何一项政策的执行都是有成本的，但当执行政策的成本高到一定程度时，执行就成为一件不划算的事情。从这个意义上说，在全国大多数城市执行房产交易征税20%的政策，恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款，但到2006年国税总局又发文，提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%～3%征税。这样的征税方式成为各地的通行版本。

但问题是，同样都是房产，能核清原值的和不能核清原值的，前者征税20%，后者征税1%～3%，太不公平。从数字上看，这两种房产所交的税款会相差很大。

但按照专家的说法，如果不愿意多交税，那就持有房产，不要进行交易。因为房产的基本价值是居住，而不是投资、投机。如果要利用房产进行投资投机，多交税也并无不妥。

“国五条”出台的背景

2013年1-2月，房地产市场延续了上年底住房 “量价齐升”的态势。根据中国指数研究院对100个城市新建住宅的全样本调查的数据，2013年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比1月上涨0.83%，是自2012年6月以来连续第9个月环比上涨；同比连续第3个月上涨，涨幅继续扩大。特别是北京、上海等一线城市和一些二线城市的住房价格上涨幅度明显增大，二手房市场价格上涨幅度更为明显（见表1、表2）。

针对当前的房地产形势，为防止房价的持续上涨，有效管理市场预期，促进市场平稳发展，2013年2月20日召开的国务院常务会议上，提出了严格限购、制定和公布年度房价控制目标、完善稳定房价的工作责任制等五条措施（简称国五条）。为落实“国五条”，2013年2月底，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（ 〔2013〕17号），提出了六条实施细则。国五条和国办六条细则的出台，在市场上产生巨大反响，被认为是更为严厉的调控措施。

“国五条”及六条细则的主要内容及对市场的影响

1.坚决抑制投机投资性购房。包括三个方面的政策内容：

一是限购政策从严。国办六条细则要求进一步完善住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；完善协调有序的审核工作机制，等等。

市场影响：限购政策的从严将对各城市的交易量产生明显的影响，特别是实行限购的二线城市，原来限购区域只局限于主城区，对交易量影响还不是很大，如果要求对所有行政区域均实施限购，必将直接影响市场的交易量。

二是严格实行差别化住房信贷政策。国五条和国办六条细则要求银行业金融机构进一步落实好差别化贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

【摘 要】国家宏观调控政策对房地产市场有着较大的影响，有针对性的调控措施，往往能够产生较大的市场影响。“国五条”的出台对于打击房地产投资具有非常重要的作用，研究“国五条”的实施对泉州二手房市场的影响，对于判定“国五条”的实际作用具有一定的参考和借鉴作用。

【关键词】国五条；二手房市场；影响

房地产行业的持续快速发展也产生了很多的泡沫，房价增速过快，带来了很多的社会问题。为了维持社会稳定，是大部分的工薪阶层能够买得起房，国家加强了对房地产行业的宏观调控，通过紧缩的货币政策以及其他各种限制政策，对房价的过快上涨起到了一定的抑制作用。为了进一步对我国的房地产市场进行调控，限制房价上涨，2013年2月20日，主持召开国务院常务会议，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，分别为完善未定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设以及加强市场监管等五项措施，这五项措施也被合称为“国五条”。3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出台，意味着“国五条”的正式出台实施。文章将以“国五条”实施细则出台前后的泉州二手房交易市场的变化来分析“国五条”调控的效果，并且就其调控现状提出了几点自身的看法。

1 “国五条”细则实施前对泉州二手房交易的影响

“国五条”中的一项非常重要的政策就是坚决抑制投机投资性购房，将限购的范围扩展至新建商品住房与二手房市场，同时要继续严格施行差别化住房信贷政策，严格执行第二套及以上住房的信贷政策，强化借款人的资质审查。而对于二手房交易市场影响最大的一条则是在“国五条”中加入了税收政策调节，即对于出售自有住房要按照规定征收个人所得税，通过对税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

在“国五条”细则出台之前，泉州市执行之前的二手房交易制度，不需要征收新增的20%个人所得税。正是由于如此，在这种背景之下，二手房卖方早就有了一定的心理价位，不可能让利而承担成本，但是却担心细则实施之后，成交后自己能够获得的利益减少。以泉州圣湖小区为例，目前的房价在1.3万元/平方米左右，由于早期购房者实际上购房价格仅为2000元/平方米-3000元/平方米之间，房产价格上涨导致原本100平方米左右的商品房能够给业主带来近100万元的收益，按照“国五条”细则出台之前的政策，卖房者仅需缴纳2万元左右的个税，但是如果“国五条”细则出台之后，则同样的售价会要缴纳20万的个人所得税。在这种心理预期之下，卖方大量抛出房源。买方则担心卖方将新增的20%的个人所得税通过价格上涨的方式，转移给自身，从而增加自己的购房成本，因此，越来越多的买房者不再持币观望，而加紧了购房的进程。

在这种心理驱使之下，根据泉州市行政服务中心的统计，办理二手房交易的数量是平时的三倍还多。即“国五条”出台后，福建省实施细则出台之前，“国五条”促进了泉州市的二手房交易。

2 “国五条”细则实施后对泉州二手房交易的影响